Credit Suisse Real Estate Fund Siat Geprüfter Jahresbericht per 30
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Credit Suisse Funds AG Credit Suisse Real Estate Fund Siat Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Inhalt Wichtiges in Kürze 3 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte 4 Tätigkeitsbericht5 Kursentwicklung10 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung 11 Vermögensrechnung12 Erfolgsrechnung13 Liegenschafts-/Immobilienstruktur14 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten 15 Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe 16 Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds 28 Hypotheken29 Geschäfte zwischen Fonds 30 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht 31 Bewertungsbericht34 Bericht der Prüfgesellschaft 35 2 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Wichtiges in Kürze Eckdaten Valorennummer 1 291 370 Ausgabe Fondsanteile Rücknahme Fondsanteile Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) Ausgabepreis pro Anteil Rücknahmepreis pro Anteil Schlusskurs Höchster Kurs (Berichtsperiode) Tiefster Kurs (Berichtsperiode) Börsenkapitalisierung Agio Vermögensrechnung Verkehrswert der Liegenschaften Buchwert der Liegenschaften Gesamtfondsvermögen (GAV) Fremdfinanzierungsquote: 1) – in % der Anlagekosten – in % der Verkehrswerte Fremdkapitalquote Nettofondsvermögen (NAV) Rendite- und Performanceangaben Ausschüttung Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote Eigenkapitalrendite (ROE) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Anlagerendite Performance Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 2) Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 2) Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Kurs-/Cashflowverhältnis Erfolgsrechnung Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne/-verluste Mietzinseinnahmen Mietzinsausfallquote Unterhaltsaufwand 30.9.2014 30.9.2013 30.9.2012 – – 12 670 849 137.45 145.00 132.00 171.80 176.50 156.20 2 176,9 Mio. 24,99% – – 12 670 849 136.21 143.00 131.00 164.90 175.80 155.20 2 089,4 Mio. 21,06% – – 12 670 849 134.00 141.00 129.00 172.00 184.90 159.60 2 179,4 Mio. 28,36% CHF CHF CHF 30.9.2014 2 440,6 Mio. 1 845,5 Mio. 2 472,6 Mio. 30.9.2013 2 330,4 Mio. 1 745,5 Mio. 2 363,3 Mio. 30.9.2012 2 237,6 Mio. 1 683,9 Mio. 2 266,6 Mio. CHF 26,84% 20,29% 29,56% 1 741,6 Mio. 23,23% 17,40% 26,97% 1 725,9 Mio. 21,04% 15,83% 25,09% 1 697,9 Mio. 30.9.2014 5.40 3,14% 87,61% 4,38% 3,53% 5,04% 7,65% 76,65% 0,73% 1,03% 28,51 29,21 30.9.2013 5.40 3,27% 91,38% 5,88% 4,79% 5,88% –1,10% 75,60% 0,75% 1,02% 20,59 27,76 30.9.2012 5.40 3,14% 91,28% 6,45% 5,36% 6,60% 5,25% 76,08% 0,76% 1,02% 19,91 27,89 30.9.2014 68,5 Mio. –3,6 Mio. 130,0 Mio. 3,34% 14,0 Mio. 30.9.2013 68,4 Mio. 0,4 Mio. 129,6 Mio. 2,97% 13,9 Mio. 30.9.2012 68,4 Mio. 3,0 Mio. 129,3 Mio. 2,57% 13,0 Mio. CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 30.9.2014 um 29,56% tiefer als das Gesamtfondsvermögen. 1) 2) 3 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte Verwaltung und Organe Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Verwaltungsrat – Dr. Thomas Schmuckli, Präsident – Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich – Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten – Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich – Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich – Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich – Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich – Paul H. Arni (bis 31. Dezember 2013), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich Geschäftsleitung – Thomas Schärer, Geschäftsführer – Petra Reinhard Keller, stellvertretende Geschäfts­führerin – Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel – Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management – Dr. Daniel Siepmann, Mitglied, Fund Operations – Patrick Tschumper, Mitglied, COO – Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management – Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich Informationen über Dritte Akkreditierte Schätzungsexperten – Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich – Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern – Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn – Piero Nosetti (bis 31. Dezember 2013), dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke – Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil Delegation weiterer Teilaufgaben Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert: – Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personal­wesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring. – Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung. – Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements. Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt. Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz 4 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2013 bis 30. September 2014 Makroökonomische Rahmen­ bedingungen Die Schweizer Volkswirtschaft befindet sich auf einem stabilen Wachstumskurs. Nachdem im ersten Quartal 2014 erneut ein Anstieg des Bruttoinlandprodukts von rund 0,5% registriert wurde, beträgt der Gesamtanstieg im Vorjahresvergleich 2,0%. Die Schweizer Konjunktur wird dabei nach wie vor hauptsächlich durch die kraftvolle Inlandnachfrage getragen, währenddessen sich eine breit abgestützte Belebung des Aussenhandels erst 2015 bemerkbar machen dürfte. Für 2014 und 2015 rechnet das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) mit einem BIP-Wachstum von 2,0%, respektive 2,6%. Bisher beruht die Exportzunahme ausschliesslich auf pharmazeutischen und chemischen Erzeugnissen. Die weiteren Sparten Maschinenindustrie, Präzisionsinstrumente oder Uhren konnten im letzten Quartal kein Wachstum verzeichnen. Der europäische Kontinent ist mit einem Anteil von mehr als 60,0% immer noch mit Abstand der wichtigste Absatzmarkt der Schweiz. Solange sich die Konjunktur im Euroraum nur kraftlos aus der Talsohle stemmt, setzen die positiven Wirtschaftsmeldungen – vorwiegend aus den USA – noch zu schwache Impulse um das Total der Warenexporte ohne Chemie/Pharma nachhaltig wieder auf Vorkrisenwerte zu heben. Das Wirtschaftswachstum führte zu einer leichten Beschäftigungszunahme: Im zweiten Quartal 2014 legte die Beschäftigung in der Schweiz gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,7% zu. Dabei hat sich das Beschäftigungswachstum im Dienstleistungssektor verlangsamt und befindet sich nun im Gleichschritt mit dem Stellenwachstum im sekundären Sektor. Gemäss Prognosen des SECO dürfte sich das Wachstum der Beschäftigung im laufenden Jahr in einem ähnlichen Ausmass fortsetzen, für 2015 wird ein stärkeres Beschäftigungswachstum von 1,4% erwartet. Das SECO rechnet zudem mit einer sukzessiven Abnahme der saisonbereinigten Arbeitslosen­quote von 3,2% per Ende Juni 2014 auf 2,8% für das Jahr 2015. Die stabilen Wirtschaftsaussichten werden durch den Index der Konsumentenstimmung des SECO untermauert. So äussern sich die Schweizer Haushalte seit Anfang 2014 wieder positiver gegenüber der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung als bei den Befragungen in den vergangenen drei Jahren. Zwischen Januar und Juli 2014 hat sich die Konsumentenstimmung allerdings nicht mehr weiter verbessert. Die Risiken für ein Abgleiten in eine deflationäre Spirale sind bedeutend kleiner geworden, denn die Teuerungsraten haben sich seit Mitte 2013 wieder um die Null-Marke eingependelt. Allerdings müssen die Unsicherheiten bezüglich der weltwirtschaftlichen Entwicklungen weiter im Auge behalten werden; die expansive Geldpolitik zahlreicher Länder sowie das fragile Finanzsystem im Euroraum stellen nach wie vor nicht vernachlässigbare Risiken dar. Zusätzlich bringt die Annahme der Initiative «Gegen Masseneinwanderung» Unsicherheiten mit sich, sowohl in Bezug auf die Entwicklung der Zuwanderung als auch auf das Investitionsverhalten und somit die mittelfristigen Wirtschaftsaussichten. Wohnungsmarkt Die generell günstigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken sich weiterhin vorteilhaft auf den Wohnungsmarkt aus. Die positive Bevölkerungsdynamik in der Schweiz trägt zu einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage bei. Zusätzlich verleihen die tiefen Zinsen und steigende Haushaltseinkommen den Wohnungsmärkten nach wie vor positive Impulse und sorgen – insbesondere im Mehrfamilienhaussegment – für eine starke Bautätigkeit. Der positive Preistrend im Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Monaten etwas abgeschwächt fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhten sich die Mieten von angebotenen Wohnungen in der Schweiz um 2,6%. Damit bewegt sich die Preissteigerung seit kurzem unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Während sich das Preiswachstum in den hochpreisigen Regionen wie im Grossraum Zürich oder am Genfersee zum Teil deutlich verlangsamt hat, haben sich die angebotenen Wohnungen in der Innerschweiz und der Region Bern im Vorjahresvergleich um 3,0% oder mehr verteuert. Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandesmieten hat mit der letzten Senkung des Referenzzinssatzes per 3. September 2013 auf 2,0% weiter zugenommen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Referenzzinssatz noch weiter sinken wird, ist aufgrund des gestiegenen Anteils von Libor-Hypotheken wieder im Bereich des Möglichen. Entsprechend schnell dürfte der Referenzzinssatz mittel- bis langfristig dann jedoch wieder ansteigen. Bei den Bestandesmieten besteht längerfristig somit ein hohes Steigerungspotenzial. Gleichzeitig dürften aktuell abgeschlossene Mietverträge in Zukunft kaum mehr günstiger werden. Ausblick Wohnungsmärkte Die zuwanderungsbedingte Wohnungsnachfrage dürfte auch im Jahr 2014/15 hoch bleiben – allfällige Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative dürften erst mittelfristig ein Thema werden. Die Wirkung auf die Mietwohnungsnachfrage ist jedoch nicht zu unterschätzen und sollte bei der Planung zukünftiger Wohnbau­ projekte im Auge behalten werden. Je nach Ausgestaltung der Kontingente (Branchen, Familiennachzug, etc.) sind unterschiedliche Wirkungen auf die Teilsegmente und Wohnungsgrössen zu erwarten. Neben geringen Leerständen zeigt auch die vielerorts kurze Insertionsdauer, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen noch immer hoch ist. Für das laufende Jahr ist allerdings von einem weiteren Ausgleich der Marktkräfte auszugehen. Grund dafür ist die intensive Bautätigkeit, die zahlreiche neue Wohnungen auf den Markt bringt. 5 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Wüest & Partner geht bei den angebotenen Wohnungen deshalb von einem abgeschwächten Anstieg der Mietpreise aus. Die Preisprognose vom April 2014 sieht eine Mietpreissteigerung von 1,4% innert zwölf Monaten vor. Geschäftsflächenmarkt In Bezug auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen präsentieren sich die Perspektiven für den Geschäftsflächenmarkt etwas erfreulicher als in den vergangenen zwei Jahren. Im Schweizer Büroflächenmarkt wirkt sich jedoch die beachtliche Flächenausweitung der letzten Jahre nach wie vor dämpfend auf die Entwicklung der Mietpreise aus. So zeigt der schweizweite Angebotsmietindex für Büroflächen auch im zweiten Quartal 2014 einen leichten Abwärtstrend, in allen Regionen der Schweiz stagnieren die Angebots- und Abschlussmieten oder tendieren leicht rückläufig. Die stark wachsende Wohnbevölkerung und steigende Haushaltseinkommen bilden in der Schweiz grundsätzlich einen soliden Nährboden für das Segment der Verkaufsflächen. Der steigende Privatkonsum ist dabei nach wie vor wichtigste Stütze des Detailhandels. Tatsächlich sind die Mieten denn auch gestiegen. Der angebotsbasierte Mietpreisindex für Verkaufsflächen zeigt in den vergangenen zehn Jahren einen inflationsbereinigten Anstieg von 1,1% pro Jahr. Abhängig von der Lage variieren die Entwicklungen allerdings stark. Während an gut frequentierten Standorten weiterhin Potenzial für Mietpreissteigerungen besteht, muss in grenznahen Regionen und an weniger vorteilhaft gelegenen Lagen mit wachsenden Leerständen gerechnet werden. Ausblick Geschäftsflächenmärkte Im Schweizer Büromarkt sind punktuelle Überkapazitäten an weniger bevorzugten Standorten auch weiterhin nicht auszuschliessen. So ist mit vermehrtem Druck auf die erzielbaren Mietpreise zu rechnen. In den Wüest & Partner Prognosen vom April 2014 wird mit einem Rückgang der Angebotsmieten von 2,6% über die nächsten zwölf Monate gerechnet. Während in den vergangenen Jahren vor allem bei nicht marktgerechten Objekten Vermarktungsschwierigkeiten auftraten, zeigen sich inzwischen vermehrt auch längere Insertionsdauern bei Neubauprojekten. Zudem muss im Raum Genfersee angesichts der bereits hohen Marktliquidität mit spürbaren Preiskorrekturen gerechnet werden. Die Aussichten für den Verkaufsflächenmarkt präsentieren sich insgesamt verhalten positiv. Der private Konsum dürfte 2014 weiter zunehmen – wenn auch mit leicht tieferen Wachstumsraten. Ein wachsender Anteil davon fliesst ins benachbarte Ausland oder in den Onlinehandel, sodass sich steigende Detailhandelsumsätze nur bedingt in einer Zusatznachfrage nach Verkaufsflächen niederschlagen. Gleichzeitig sollte sich das Flächenwachstum in Grenzen halten, die Vorlaufindikatoren für 2014 deuten auf eine abnehmende Bautätigkeit hin. Wüest & Partner erwartet im April 2014 für den Schweizer Verkaufsflächenmarkt eine minime Mietpreissteigerung von insgesamt 0,3% innert Jahresfrist. Baumarkt In den vergangenen zehn Jahren sind die gesamten Hochbauinvestitionen in der Schweiz um mehr als 40,0% angestiegen. Das Segment der Mehrfamilienhäuser, auf welches heute rund 62,0% des Schweizer Hochbauvolumens entfallen, weist die höchste Bautätigkeit auf. Trotzdem kann in der Schweiz bisher kein spekulativer Trend im Baumarkt beobachtet werden. Vielmehr reagieren die Investoren auf die hohe Zusatznachfrage nach Wohnraum, welche durch das zuwanderungs- und strukturell bedingte Bevölkerungswachstum ausgelöst wird. Aufgrund der stetig sinkenden Haushaltsgrössen werden zahlreiche zusätzliche Wohnungen belegt. Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment dürfte sich im laufenden Jahr auf hohem Niveau fortsetzen, ein Nachlassen wird ab 2015 erwartet. Im Geschäftsflächenbereich dagegen sind die Projektentwicklungen in der Schweiz inzwischen rückläufig. Das Volumen der Baugesuche für Büroflächen zeigt derzeit klar nach unten. Auch im Detailhandelsmarkt hat sich die starke Flächenexpansion der letzten Jahre zurückgebildet. Die neu erstellten Flächen werden mehrheitlich gut nachgefragt, währenddessen vor allem Altbauten mit Leerständen konfrontiert sind. Anders als im Wohnungsmarkt sinkt der Flächenverbrauch pro Kopf in den Geschäftsflächenmärkten – insbesondere im Büromarkt – kontinuierlich. Trotz beachtlichem Beschäftigungsanstieg wächst auch deshalb die Gesamtnachfrage nur verhalten. Richtungsweisend im Bereich Nachhaltigkeit Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse (CS REAM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten. Nachhaltigkeitsmassnahmen bei Bestandes­ liegenschaften CS REAM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REAM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center 6 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen E ­ rfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten für das kommende Jahr geplant. Mit der Erweiterung auf weitere Kennzahlen folgt CS REAM den Global Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards, und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios. Strategisches Steuerungs­ instrument zur Reduktion von CO2 Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des jeweiligen Port­ folios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management. Folgendes Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die Jahre 2012 und 2013 auf Grundlage von berechneten Werten. Trotz leichtem Rückgang in der Energieeffizienz gegenüber dem Vorjahr, liegt der Verbrauch für alle Nutzungsarten unter dem Schweizer Bundesdurchschnitt. Teilnahme an Nachhaltigkeits-­ BenchmarkInitiative Um die Nachhaltigkeit von Liegenschaftsportfolios miteinander vergleichen zu können, haben sich BenchmarkInitiativen etabliert. CS REAM nimmt seit 2014 erstmals mit allen zwölf Schweizer Fonds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die CS Fonds dem grössten internationalen Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit nehmen mehr als 550 Immobilienfirmen und Fundmanager an der Benchmark-Initiative teil. Insgesamt sind damit ca. 49 000 Liegenschaften im Wert von rund USD 1,6 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt. GRESB hat das Ziel, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilienportfolien systematisch zu erfassen und vergleichen zu können. Hierbei spielen neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch auch die firmeninterne Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten eine zentrale Rolle. 60 Treibhausgasemissionen THGE in kg/m2 Ae Energieemissionsdiagramm 1) Portfoliovergleich 2012 mit 2013 50 40 30 20 10 0 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Endenergie Ef in kWh/m2 Ae Gesamt Wohnen Geschäft Gemischt Immobilienbestand Schweiz 2) 2012 2013 Quelle: Credit Suisse AG rundlage für die Daten bilden berechnete Energiewerte aus den Jahren 2012 und 2013. Die Energiebezugsflächen in m2 ergeben den Kreisumfang pro G Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt. 2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, 1990–2035» und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, 1990–2035». 1) Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty Ort, Adresse Basel, Schorenweg 36 Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16 Langenthal, Hopferen III Luzern, «Citybay» Morges, Avenue Paderewski 26a–c, en Bonjean, Parz.-No. 4120 Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b, en Bonjean, Parz.-No. 754 Sargans, Marleva Süd, 3. Etappe Solothurn, «perron 1» Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy» Zürich, Brunaustrasse 41 / Kurfirstenstrasse 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheidegg­strasse 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68 Minergie provisorisch angemeldet provisorisch definitiv Minergie-Zertifikat Minergie-P Minergie-Eco Minergie-P-Eco Gütesiegel greenproperty Bronze Silber Gold angemeldet angemeldet provisorisch definitiv angemeldet angemeldet angemeldet angemeldet provisorisch provisorisch definitiv provisorisch provisorisch provisorisch provisorisch 7 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Energie- und CO2-Tabelle 3) Nutzungsart Wohnbautentotal vorjahresnormiert Kommerziell genutztetotal Liegenschaften vorjahresnormiert Gemischte Liegenschafttotal vorjahresnormiert 3) Anzahl 128 119 16 14 13 12 2012 kWh/m2 103,9 103,7 119,1 121,5 99,3 104,8 kg CO2/m2 24,8 24,6 22,2 22,3 25,1 26,3 Anzahl 121 119 14 14 12 12 2013 kWh/m2 111,8 113,2 127,9 127,9 116,3 116,3 kg CO2/m2 26,4 26,9 23,5 23,5 29,2 29,2 Vergleich 2012/2013 kWh/m2 kg CO2/m2 9,2% 9,3% 5,3% 5,3% 11,0% 11,2% orjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten. Die für 2013 generell höheren Energieverbrauchswerte sind im V ­Wesentlichen auf 8 bis 10% mehr Heizgradtage 2013 gegenüber 2012 zurückzuführen, d.h. kältere Wintertage verursachen einen erhöhten Energieverbrauch. Die Energie- und CO2-Verbrauchswerte wurden rückwirkend ab 2012 erstmals auf Grundlage von gemessenen Energieverbräuchen ausgewiesen, was vereinzelt zu geringfügigen Abweichungen bei den Werten des Jahres 2012 geführt hat. Immobilienportfolio Dank strikter Auswahlkriterien und aktivem Portfoliomanagement verfügt der Fonds über ein solides, breit ­diversifiziertes Immobilienportfolio, welches nachhaltige Erträge erzielt. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 61,80% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 27,20% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 5,55% auf gemischte Bauten und 5,45% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten sowie Baurechtsgrundstücke. 64,25% der gesamten Mieterträge stammen aus Wohnobjekten, 27,65% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 6,90% aus Parking und die restlichen 1,20% aus übrigen Objekten. Erläuterungen zur Jahresrechnung Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Siat dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September. Vermögens­ rechnung Im vergangenen Geschäftsjahr wurden zwei Wohnprojekte in Dübendorf und Neuenburg gekauft. Es wurden sechs Liegenschaften im Gesamtwert von CHF 31,05 Mio. verkauft. Per Stichtag des Abschlusses befanden sich vier Projekte in Bau. Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 11,54 Mio. (12,99 Mio.). Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durch Wüest & Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 2 440,58 Mio. (2 330,38 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 4,25% (4,37%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 495,30 Mio. (405,50 Mio.) oder 20,29% (17,40%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 84,47 Mio. (74,83 Mio.) oder 3,46% (3,21%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 184,47 Mio. (182,63 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF 1 741 603 441 (1 725 856 062). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 5,04% bei einem höheren Inventarwert von CHF 137.45 (130.81 ex Coupon). Erfolgsrechnung Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 132,29 Mio. (130,60 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 130,02 Mio. (129,64 Mio.). Dies entspricht einer Steigerung von 0,29%. Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf rund CHF 4,51 Mio. (3,98 Mio.) oder 3,34% (2,97%) der Sollmietzinseinnahmen. Die grössten Leerstände im Wohnungsbereich befinden sich in den Liegenschaften in Morges und Pregny-Chambésy. Die grössten Leerstände bei den gewerblichen Liegenschaften befinden sich in Solothurn, Uzwil und Zürich (Hottingerstrasse 14). Die Fremdfinanzierungskosten lagen mit CHF 8,11 Mio. unter dem Niveau vom Vorjahr (8,34 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche Zinssatz 1,58% (2,03%) bei einer Restlaufzeit von 3,20 Jahren (4,13 Jahre). Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 14,04 Mio. (13,86 Mio.) beansprucht, was 10,79% (10,69%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 4,16 Mio. (4,41 Mio.) oder 3,19% (3,39%) der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen). Die Gewinn- und Kapitalsteuern sind mit CHF 8,17 Mio. tiefer ausgefallen als im Vorjahr (9,92 Mio.). Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 11,58 Mio. oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,02 Mio. (5,01 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 63,83 Mio. (62,18 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,73% (0,75%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds. 8 Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 9,64 Mio. (6,46 Mio.) zugunsten von Rückstellungen für künftige Reparaturen und Abschreibungen auf Mobilien beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 68,46 Mio. (68,42 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil. Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Der betriebliche Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 78,10 Mio. (74,88 Mio.) oder CHF 6.16 (5.91) pro Anteil. Unter Einschluss der realisierten Kapitalverlustes von CHF 3,58 Mio. (Kapitalgewinn 0.38 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 11,49 Mio. (32,67 Mio.) reduziert sich der Gesamterfolg um 24,74% auf CHF 76,37 Mio. (101,47 Mio.). Die realisierten Kapital­ verluste sind auf Liegenschaftenverkäufe aus dem Geschäftsjahr 2007/08 zurückzuführen (vgl. dazu S. 13 Fussnote 1). Die nicht realisierten Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertentwicklungen zu begründen, insbesondere bei den Liegenschaften in Pregny-Chambésy, Neumarkt 1+2 St. Gallen, Schoren­weg Basel sowie Seefeldstrasse und Gottfried-Keller-Strasse in Zürich. Ausschüttung, Rendite Für das Geschäftsjahr 2013/14 werden CHF 68,42 Mio. (68,42 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 16 sind ab dem 15. Dezember 2014 spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragsstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF 132.05 (130.81). Bei einer Ausschüttung von CHF 5.40 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2014, eine Ausschüttungsrendite von 3,14% (3,27%). In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite von 5,89%. Geschäftsjahr Coupon Nr. Brutto abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer Total Ausschüttung 2013/14 16 CHF 5.40 CHF 1.89 CHF 3.51 Emission Während des Geschäftsjahres 2013/14 wurde keine Emission durchgeführt. Kursentwicklung in CHF (1.10.2013– 30.9.2014) 190 2012/13 15 CHF 5.40 CHF 1.89 CHF 3.51 180 170 160 150 Swiss Market Index (SMI) Credit Suisse Real Estate Fund Siat SXI Real Estate Funds (TR) Okt.Nov.Dez.Jan.Feb.MärzApril Mai Juni Juli Aug.Sept. 201320132013201420142014201420142014201420142014 Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der Berichtsperiode von 21,06% auf 24,99% erhöht. Das attraktive Zinsumfeld und die Bedeutung von indirekten Immobilienanlagen als wichtiger Bestandteil in einem ausgewogenen Portfolio haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilienanlagen angehalten hat. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF 171.80, was einem Anstieg um CHF 6.90 oder 4,18% entspricht. Die Performance beträgt 7,65% und liegt somit 1,44 Prozentpunkte unter dem Benchmark (SXI Real Estate Funds [TR]), der in der gleichen Zeit eine Performance von 9,09% aufweist. Mit einem Ertrags- und Risikoprofil, das zwischen Aktien und Obligationen liegt, bleiben Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlage. Rücknahmen Es wurden keine Anteile gekündigt. Anteile im Umlauf Stand am 1. Oktober 2013 Rücknahmen Ausgaben Stand am 30. September 2014 12 670 849Anteile 0Anteile 0Anteile 12 670 849Anteile 9 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Kursentwicklung Kursentwicklung in CHF CHF 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 2005200620072008200920102011201220132014 Geschäftsjahr 2013/14 Höchst= 176.50 Tiefst = 156.20 Rücknahmepreis nach Ausschüttung 10 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / ­Gesamtausschüttung Entwicklung ­Nettoinventarwert und Ausschüttung Abschluss per 30.9. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Inventarwerte (ex Coupon) Anteile im Umlauf Inventarwert ex Coupon Ausschüttung aus ord. Ertrag CHF Kapital­gewinn CHF Gesamt­ ausschüttung CHF Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio. CHF 11 518 954 11 518 954 11 518 954 11 518 954 11 518 954 12 670 849 12 670 849 12 670 849 12 670 849 12 670 849 112.97 114.50 118.22 120.74 121.82 123.37 125.66 128.60 130.81 132.05 5.20 5.20 5.20 5.20 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.20 5.20 5.20 5.20 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 5.40 1 361,2 1 378,8 1 421,7 1 450,7 1 465.5 1 631,6 1 660,7 1 697,9 1 725,9 1 741,6 CHF 140 120 100 80 60 40 20 0 Gesamt­ ausschüttung 2005200620072008200920102011201220132014 CHF 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 2005200620072008200920102011201220132014 11 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Vermögensrechnung per 30. September 2014 30.9.201430.9.2013 Aktiven Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke – Wohnbauten davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum – Kommerziell genutzte Liegenschaften davon im Baurecht davon im Stockwerkeigentum – Gemischte Bauten – Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten – Baurechtsgrundstücke Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Total Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert eines Anteils Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2013/14 (Coupon Nr. 16) Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile Gesamtversicherungswert des Vermögens Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen Veränderung der Liquidationssteuern Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres Angaben früherer Jahre Nettofondsvermögen 30.9.2014 1 741 603 441 30.9.2013 1 725 856 062 30.9.2012 1 697 872 920 12 Inventarwert pro Anteil 137.45 136.21 134.00 VerkehrswertVerkehrswert CHFCHF 198 701 226 241 1 508 508 000 16 610 000 6 742 000 664 115 500 12 510 000 54 560 000 135 640 000 120 213 000 12 108 000 2 440 584 500 31 841 647 2 472 624 848 1 492 658 000 16 610 000 6 633 000 658 746 500 12 520 000 53 270 000 141 580 000 25 749 000 11 646 000 2 330 379 500 32 711 927 2 363 317 668 495 300 000 51 247 407 546 547 407 405 500 000 49 327 606 454 827 606 1 926 077 441 184 474 000 1 741 603 441 1 908 490 062 182 634 000 1 725 856 062 12 670 849 137.45 5.40 132.05 12 670 849 136.21 5.40 130.81 45 327 300 84 471 000 0 keine 2 119 649 697 45 327 300 74 828 200 0 keine 2 084 225 749 1 725 856 062 –68 422 584 1 697 872 920 –68 422 584 0 76 367 163 9 642 800 –1 840 000 1 741 603 441 0 101 470 726 6 461 000 –11 526 000 1 725 856 062 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Erfolgsrechnung 2013/14 (abgeschlossen per 30. September 2014) 1.10.2013 1.10.2013 1.10.20121.10.2012 bis 30.9.2014 bis 30.9.2014 bis 30.9.2013 bis 30.9.2013 CHF CHF CHFCHF Erträge Erträge der Post- und Bankguthaben 108 133 Mietzinseinnahmen 130 017 907 129 643 335 Baurechtszinseinnahmen 471 030 468 611 Sonstige Erträge 1 796 982 486 359 Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 Total Erträge 132 286 027 130 598 438 Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Baurechtszinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung – Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben – Liegenschaftssteuern – Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Mobilien Rückstellungen für künftige Reparaturen – Zuweisung – Entnahme Reglementarische Vergütungen an – die Fondsleitung – die Depotbank – die Immobilienverwaltungen Kosten für Rechenschaftsbericht Aufsichtsabgaben Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwand 8 078 384 28 650 921 401 14 035 183 8 327 170 14 279 920 975 13 864 028 3 612 756 549 675 3 977 340 429 396 1 194 199 8 173 751 401 517 865 1 176 926 9 922 164 417 463 290 12 529 800 –2 887 000 8 971 000 –2 510 000 11 580 257 517 757 5 021 511 63 049 4 500 11 106 327 509 362 5 007 042 46 506 2 560 0 63 826 255 63 826 255 0 62 182 828 62 182 828 Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg 68 459 772 –3 583 4741) 64 876 298 11 490 865 76 367 163 68 415 610 382 693 68 798 303 32 672 423 101 470 726 Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung 68 459 772 154 434 68 614 206 68 422 584 191 622 68 415 610 161 408 68 577 018 68 422 584 154 434 1) Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 4 488 998 realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem ein realisierter Kapitalverlust von CHF 8 072 472 aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht. In der Vermögensrechnung wurden die Liquidationssteuern um die Höhe des Kapitalverlustes reduziert. 13 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 30. September 2014 Liegenschaftsstruktur Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Baurechtsgrundstücke Total Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Baurechtsgrundstücke Total Immobilienstruktur 0,50% Baurechtsgrundstücke 5,55% Gemischte Bauten 27,20% Kommerziell genutzte Liegenschaften 14 Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte CHF 1 089 629 612 534 027 503 97 409 749 CHF 1 508 508 000 664 115 500 135 640 000 CHF 1 291 564 962 591 094 278 116 777 457 120 213 000 120 213 000 120 213 000 4 188 625 1 845 468 489 12 108 000 2 440 584 500 0 2 119 649 697 Gestehungskosten Verkehrswerte 59,05% 28,95% 5,30% 61,80% 27,20% 5,55% 6,50% 4,95% 0,20% 100,00% 0,50% 100,00% 4,95% Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 61,80% Wohnbauten Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Neuhausen Basel Winterthur Rheinfelden Brugg Regensdorf Kloten Wil Birsfelden Glattbrugg Uzwil Dübendorf Rohr Aarau Zürich Zufikon Volketswil Uster Olten Wetzikon Rothrist Adliswil Steinhausen Horgen Solothurn Zug Langenthal Cham Neuenburg MaltersLuzern Littau Kriens Bern Freiburg Goldach St. Gallen Sargans Bad Ragaz Thun Renens Morges Lausanne Corsier-sur-Vevey Vevey Gland Pregny-Chambésy Genf Minusio Viganello Verkehrswerte: über 50 Mio. CHF 10–50 Mio. CHF 5–10 Mio. CHF Chiasso bis 5 Mio. CHF Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten Regionale ­Aufteilung 3,15% Westschweiz 14,40% Genfersee 0,60% Südschweiz 4,85% Bern 22,75% Nordwestschweiz 33,55% Zürich 9,45% Ostschweiz 11,25% Zentralschweiz 15 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe Ort, Adresse Wohnbauten Aarau, General-Guisan-Strasse 52 Aarau, Maienzugstrasse 18, 20, in der «Telli» Adliswil, Bernhofstrasse 51, 53, 55, 57, 58, 59, 60, 61, 63, 65, 67 Basel, Claragraben 101, 103, 105 / Klingenthalstrasse 12 Basel, Davidsbodenstrasse 28 Basel, Engelgasse 20, 22 / Lange Gasse 24, 26, 28 Basel, Hohe-Winde-Strasse 4, 8 Basel, Lehenmattstrasse 201 Basel, Neuweilerstrasse 95 Basel, Oberwilerstrasse 153, 155, 157, 159 Basel, Schorenweg 20, 22, 30, 32 Basel, Schützengraben 4, 6 Basel, St.-Jakobs-Strasse 96 Bern, Mittelstrasse 16, 18, 20 / Seidenweg 17, 19, 21 Bern, Winkelriedstrasse 9, 11, 13 / Morgartenstrasse 6 Birsfelden, Sonnenbergstrasse 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32 Bremgarten, Kapuzinerhügel 1a, 1b Brugg, Badstrasse 33, Hochhaus Chailly-Montreux, Chemin des Ecoliers 5, 7 Cham, Alpenblick 7, 9 Clarens, Rue du Lac 136 Colombier, Avenue de la Gare 16a Corsier-sur-Vevey, Route de l’Esplanade 9, 10, 11, 12, 13, 14 Dietikon, Obere Reppischstrasse 61 Dottikon, Hofackerstrasse 7 Dübendorf, Wilstrasse 36 Fehraltorf*, Feldstrasse 6, 6a Freiburg, Avenue Général-Guisan 36 / Chemin des Roches 1, 3 Freiburg, Rue Chaillet 1 / Rue Joseph-Reichlen 3, 5 Genf, Rue Cavour 4 Genf, Rue de l’Avenir 14, 16 Genf, Rue du Jura 17 Genf, Rue J.-Et.-Liotard 11 Givisiez*, Route de l’Epinay 8 Gland, Route de Cité-Ouest 11, 13, 15, 17, 19 Glattbrugg, Im Hürdli 2, 4, 6 Goldach, Bachfeldstrasse 13 Goldach, Bachfeldstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27 Hendschiken, Nussbaumweg 2, 4 Horgen, Hintere Etzelstrasse 23, 25 / Einsiedlerstrasse 208 Kloten, Eugen-Wyler-Weg 8, 10, 12 / Dorfstrasse 40, 42 Kloten, Obstgartenstrasse 16, 18, 20 Kloten, Schürbungertweg 4, 6 Kriens, Eichenspesstrasse 12 Kriens, Feldmühlestrasse 14, 16, 18, 20 Küsnacht, Oberwachtstrasse 11 Langenthal, «Hopferenfeld» Langenthal, Hopferen III Lausanne, Avenue du Parc de la Rouvraie 14, 16 Lausanne, Avenue Riant-Mont 14 Lausanne, Avenue Riant-Mont 16 Lausanne, Avenue Riant-Mont 18 Lausanne, Avenue Riant-Mont 20 Lausanne, Avenue Warnery 10 Lausanne, Chemin de Bérée 44 Lausanne, Chemin de Champrilly 23, 25 Lausanne, Chemin de Champrilly 6, 8, 10, 12 Lausanne, Chemin de Lucinge 1 Lausanne, Chemin de Lucinge 3 Lausanne, Chemin de Lucinge 5 Lausanne, Route de la Clochatte 6, 6A Lausanne, Route du Pavement 5, 7, 9 Lenzburg, Dragonerstrasse 53 Littau, Längweiher 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24 Luzern, «Citybay» Malters, Halde 5, 7 / Sigristhalde 2, 4, «Sigristpark» Mont-sur-Lausanne, Chemin des Piécettes 4 16 Anzahl Total MietGebäude objekte Total Miet­ Grundstücks- Erstellungsfläche (m2) jahr fläche (m2) Erwerbs­ datum 1 2 11 4 1 5 2 1 1 4 4 2 1 6 3 10 2 1 2 2 1 1 6 1 1 1 126 23 184 167 25 162 16 19 11 75 337 45 37 249 149 138 42 137 61 145 41 41 101 28 55 32 4 658 1 008 5 362 5 674 1 296 6 712 966 677 755 4 411 13 219 2 452 1 768 5 788 4 882 4 221 1 693 4 865 2 045 4 784 2 586 1 608 3 841 875 1 608 1 114 7 016 1 639 13 100 3 179 444 4 392 1 668 645 418 2 103 11 796 1 011 1 154 3 858 5 738 10 968 3 418 5 297 1 988 8 206 1 861 2 251 4 505 832 2 997 1 498 1968 1956 1966 1951 1963 1960 1953 1958 1993 1941 1961 1940 1984 1961 1960 1970 1984 1963 1964 1966 1958 1962 1960 1961 1963 1995 01.03.1959 01.05.1957 01.05.1961 01.02.1959 01.10.1961 01.10.1956 01.04.1959 01.01.1959 01.07.1997 01.07.1943 01.03.1959 01.01.1942 01.06.1989 01.03.1959 01.07.1959 01.03.1961 01.01.1998 01.08.1961 01.08.1963 01.04.1962 01.02.1959 01.04.1963 01.02.1959 01.06.1960 01.12.1971 01.08.1997 3 3 1 2 1 1 105 46 27 44 11 24 4 766 3 065 1 337 2 502 1 057 1 582 5 440 1 311 275 767 258 261 1964 1940 1937 1988 2001 1939 01.11.1962 01.06.1938 27.03.1950 31.12.2002 01.02.2003 30.04.1943 5 3 1 7 2 5 5 3 2 1 4 1 3 1 2 1 1 1 1 1 1 2 4 1 1 1 2 3 1 8 1 4 1 219 162 9 116 43 56 70 36 31 59 70 11 125 143 104 23 19 18 20 15 51 107 107 23 19 22 106 306 58 260 97 81 47 6 305 6 186 621 3 905 1 470 2 307 2 354 1 285 1 092 2 421 2 520 546 4 165 4 628 3 768 997 971 929 1 032 770 1 636 2 520 3 473 1 255 1 033 1 210 2 854 7 767 1 571 10 131 5 028 3 416 1 535 3 338 9 931 1 130 8 286 1 944 3 611 1 157 2 190 1 617 4 898 4 187 874 6 468 7 306 3 907 1 235 1 108 962 866 397 2 032 3 473 5 374 788 435 555 2 688 11 198 5 538 11 082 1 812 4 712 2 277 1990 1981 1995 1954 1997 2006 1961 1961 1961 1983 1959 1944 2010 2013 1974 1940 1940 1942 1942 1952 1994 1957 1955 1940 1940 1940 1991 1969 1983 1978 2011 2008 1991 01.04.2004 01.09.1979 01.12.1956 01.12.1956 01.06.2008 31.01.2003 01.08.1960 01.01.1962 01.12.1962 01.03.1983 01.06.1959 29.06.1979 01.04.2009 21.02.2012 01.12.1960 24.03.1952 24.03.1952 24.03.1952 24.03.1952 01.08.1956 13.07.1994 01.03.1959 01.04.1957 24.10.1941 24.10.1941 24.10.1941 01.04.2004 01.12.1960 01.07.1983 01.04.2009 02.02.2009 30.12.2006 01.04.2004 Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert SollMietertrag 1) Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 11 389 000 1 884 000 14 094 000 12 632 000 3 014 000 16 778 050 2 365 000 1 594 000 3 207 000 9 818 000 23 780 000 4 531 182 7 049 000 15 892 000 7 939 000 11 384 000 4 645 000 10 287 000 3 122 000 17 701 150 4 019 000 3 703 000 8 500 000 2 312 000 3 046 000 5 278 000 17 190 000 3 808 000 24 200 000 23 410 000 4 858 000 28 030 000 4 785 000 3 107 000 3 418 000 17 180 000 46 230 000 9 900 000 5 788 000 28 960 000 16 610 000 19 620 000 4 614 000 15 010 000 3 320 000 28 890 000 6 170 000 5 159 000 12 470 000 4 200 000 5 714 000 5 304 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 8 784 000 6 384 000 1 495 483 8 555 600 3 895 100 1 608 687 16 230 000 10 640 000 3 236 000 11 220 000 5 015 000 4 210 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 23 049 000 21 359 000 1 952 500 10 694 500 4 278 300 11 857 000 6 125 000 3 117 000 2 761 000 6 272 000 4 250 000 1 454 000 14 490 000 18 134 000 10 074 000 2 355 824 1 103 106 1 298 769 1 365 336 1 520 950 7 185 800 4 964 000 6 875 900 2 236 540 1 997 041 2 215 669 10 887 000 17 086 000 6 874 000 29 667 000 25 720 000 11 008 000 5 341 000 23 640 000 24 180 000 2 014 000 12 360 000 4 368 000 13 940 000 11 720 000 5 317 000 5 188 000 5 840 000 9 994 000 3 124 000 15 590 000 18 980 000 10 770 000 4 529 000 2 606 000 2 326 000 2 611 000 2 919 000 7 239 000 9 749 000 12 010 000 4 610 000 3 859 000 4 444 000 10 750 000 23 530 000 6 863 000 29 920 000 30 080 000 11 950 000 5 935 000 988 391 210 936 1 330 724 1 363 888 270 348 1 625 697 243 902 174 546 200 808 944 343 2 690 772 537 120 389 180 1 577 236 1 094 620 1 051 524 288 060 940 516 306 391 1 512 195 444 000 319 956 738 996 230 076 340 936 298 377 74 992 902 950 562 801 324 711 746 117 273 292 334 512 – 1 474 465 1 371 780 116 820 773 796 256 416 691 671 636 717 326 203 273 286 417 984 538 161 145 693 827 106 1 035 762 762 351 252 051 198 943 181 614 199 062 173 243 432 194 570 291 668 503 262 575 219 888 260 766 745 864 1 641 043 377 723 1 957 549 1 544 141 631 194 400 808 Bruttoerträge Mietzinsausfälle 1) Zimmer in CHF in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+ 7 413 – 10 573 71 032 465 15 053 1 386 3 801 – 50 966 40 068 496 7 770 7 477 4 326 33 219 9 985 4 677 222 34 040 348 637 – 4 490 4 687 4 675 405 1 332 560 – 625 – 2 780 – 12 245 33 463 – 17 165 1 705 9 395 90 – – 4 670 3 646 – 16 276 91 012 6 038 – 575 – 340 – 1 181 310 2 523 418 – – 11 246 7 970 71 924 15 251 6 715 12 679 24 372 0,75 – 0,79 5,21 0,17 0,93 0,57 2,18 – 5,40 1,49 0,09 2,00 0,47 0,40 3,16 3,47 0,50 0,07 2,25 0,08 0,20 – 1,95 1,37 1,57 0,54 0,15 0,10 – 0,08 – 0,83 – 0,83 2,44 – 2,22 0,66 1,36 0,01 – – 1,12 0,68 – 1,97 8,79 0,79 – 0,29 – 0,17 – 0,27 0,05 0,38 0,16 – – 1,51 0,49 19,04 0,78 0,43 2,01 6,08 980 978 210 936 1 320 151 1 292 856 269 883 1 610 644 242 516 170 745 200 808 893 377 2 650 704 536 624 381 410 1 569 759 1 090 294 1 018 305 278 075 935 839 306 169 1 478 155 443 652 319 319 738 996 225 586 336 249 293 702 74 587 901 618 562 241 324 711 745 492 273 292 331 732 – 1 462 220 1 338 317 116 820 756 631 254 711 682 276 636 627 326 203 273 286 413 314 534 515 145 693 810 830 944 750 756 313 252 051 198 368 181 614 198 722 173 243 431 013 569 981 665 980 262 157 219 888 260 766 734 618 1 633 073 305 799 1 942 298 1 537 426 618 515 376 436 – 6 8 38 5 19 – – – 23 16 3 3 7 – – – – 6 – – – – 5 – – 16 – – 18 18 12 2 4 – 25 48 11 12 10 8 20 – – 5 23 5 – 16 – – 6 34 6 36 28 – 16 2 8 5 18 116 8 8 53 40 34 5 30 11 29 16 12 10 5 12 6 16 6 28 2 – 26 6 – 3 – 16 5 – 14 24 16 9 31 6 10 11 12 25 5 12 2 – – – – – 14 2 – – – – 3 – 5 – – 1 – 1 – – – – – – – 1 – 1 – – – 15 24 10 1 1 2 32 19 13 2 – 20 23 3 – 10 3 2 1 – – 10 7 – – – – – – – 8 – – – – 3 4 – – 9 9 6 8 – – 22 4 4 5 4 6 3 – – – – 4 6 15 1 3 – – 14 – 4 1 – 3 6 13 2 9 9 11 10 8 17 27 21 7 11 5 16 24 1 48 17 – 4 46 15 5 24 11 9 21 12 10 7 20 3 14 23 26 1 1 1 2 5 6 8 31 6 1 6 22 50 11 35 19 14 8 8 36 2 25 5 10 1 6 4 8 20 – 22 13 16 – – – – – 2 1 4 1 1 1 2 19 6 42 10 18 4 6 – – – – – – – – 7 – – – – – – – – – – – 1 – – – – – 12 – 6 – – – Wohnungen Total Wohnungen Anz.m2% Parking Anz. Gewerbe Büros, PraxisKinos / Hotels / Übrige kommer­ Total Gewerbeobjekte Läden räume usw. Restaurants Lagerräume zielle Räume ohne GA/EP/PP m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2% 66 18 72 86 23 87 12 12 8 66 196 30 23 89 72 70 15 61 29 62 32 24 51 15 24 14 4 614 1 008 5 196 4 596 1 017 6 324 954 677 690 4 061 13 204 2 353 1 576 5 283 4 872 4 170 1 693 4 582 2 045 4 784 2 010 1 608 3 826 875 1 608 1 114 99,06 100,00 96,90 81,00 78,47 94,22 98,76 100,00 91,39 92,07 99,89 95,96 89,14 91,28 99,80 98,79 100,00 94,18 100,00 100,00 77,73 100,00 99,61 100,00 100,00 100,00 58 5 104 68 – 68 3 7 – – 139 12 11 145 76 64 27 75 32 83 8 17 49 13 30 17 – – – 7 – 3 – – – 3 – – – 1 – – – 1 – – 1 – – – – – – – – 576 – 152 – – – 219 – – – 29 – – – 283 – – 576 – – – – – – – – 1 1 – – – 1 1 – 1 2 – – – – – – – – – – – – – – – – 39 49 – – – 32 83 – 84 189 – – – – – – – – – – – – – – – – 2 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 258 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – 2 – – – 8 – – – – – – – – – – – – – – – 2 – – – – – 36 – – – 326 – – – – – – – – – – – – 2 – 8 2 1 4 1 – 2 3 2 2 1 6 1 4 – – – – – – 1 – 1 1 44 – 166 203 230 236 12 – 33 12 15 15 3 150 10 51 – – – – – – 15 – – – 2 – 8 13 2 7 1 – 3 9 2 3 3 15 1 4 – 1 – – 1 – 1 – 1 1 44 – 166 1 078 279 388 12 – 65 350 15 99 192 505 10 51 – 283 – – 576 – 15 – – – 0,94 – 3,10 19,00 21,53 5,78 1,24 – 8,61 7,93 0,11 4,04 10,86 8,72 0,20 1,21 – 5,82 – – 22,27 – 0,39 – – – 72 46 24 23 11 24 4 676 3 065 1 228 2 013 1 057 1 582 98,11 100,00 91,85 80,46 100,00 100,00 32 – – 18 – – – – – 3 – – – – – 489 – – – – 1 – – – – – 75 – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – 90 – – – – – – – 2 – – – – – 34 – – – 1 – 3 3 – – 90 – 109 489 – – 1,89 – 8,15 19,54 – – 66 66 8 52 16 19 44 18 18 23 40 9 46 49 44 19 19 18 20 13 25 59 60 18 18 16 46 108 18 131 46 32 20 6 027 6 108 613 3 875 1 436 2 300 2 294 1 285 1 062 2 320 2 520 513 4 056 4 338 3 768 943 971 929 1 032 668 1 607 2 520 3 433 1 255 1 033 1 080 2 686 7 499 1 571 10 119 4 197 3 330 1 352 95,59 98,74 98,71 99,23 97,69 99,70 97,45 100,00 97,25 95,83 100,00 93,96 97,38 93,73 100,00 94,58 100,00 100,00 100,00 86,75 98,23 100,00 98,85 100,00 100,00 89,26 94,11 96,55 100,00 99,88 83,47 97,48 88,08 146 93 – 61 25 36 23 18 12 30 30 – 70 74 60 3 – – – – 25 48 43 5 1 4 57 192 40 123 47 42 24 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 2 – – – – – – – – – – 1 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 102 – – – – – – – – – – 291 – – 1 – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – – – – – 2 – 1 – – – – 2 140 – – – – – – – – – – – – – – 54 – – – – – – – – – 130 – 96 – – – – 175 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 404 – – 4 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – – – – 3 – – – 2 – – 138 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 29 – – – – – 168 – – – 136 – – 2 3 1 3 2 1 3 – 1 6 – 2 9 20 – – – – – – – – 4 – – – – 5 – 6 – 7 1 – 78 8 30 34 7 60 – 30 101 – 33 109 290 – – – – – – – – 40 – – – – 172 – 12 – 86 8 7 3 1 3 2 1 3 – 1 6 – 2 9 20 – 1 – – – 2 1 – 4 – – 2 3 6 – 6 4 7 3 278 78 8 30 34 7 60 – 30 101 – 33 109 290 – 54 – – – 102 29 – 40 – – 130 168 268 – 12 831 86 183 4,41 1,26 1,29 0,77 2,31 0,30 2,55 – 2,75 4,17 – 6,04 2,62 6,27 – 5,42 – – – 13,25 1,77 – 1,15 – – 10,74 5,89 3,45 – 0,12 16,53 2,52 11,92 18 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Inventar der Liegenschaften Ort, Adresse Morges, Avenue Paderewski 26a–c, en Bonjean, Parz.-No. 4120 Neuenburg, Faubourg de l’Hôpital 33, 35, 37 Neuenburg, Rue de Champréveyres 14 Neuenburg, Rue de Champréveyres 16 / Route des Gouttes d’Or 17 Neuhausen, Durstgrabenstrasse 6, 8 Nussbaumen b. Baden, Kornweg 6 / General-Guisan-Strasse 53 Olten, Mühletalweg 12, 18, 20, 22 Olten, Mühletalweg 3 Olten, Mühletalweg 5 Olten, Starrkircherstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 15, 17, 19, 21 Ostermundigen, Zossstrasse 7, 9, 11 Pfäffikon, Bründlerstrasse 5, 7 Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 66, 68, 70, 90 92, 94, 96, 98, 100, 102 Prilly, Avenue du Chablais 43 Regensdorf, Ostring 35, 37a, 37b, 39 Remetschwil*, Mattächer 5a, 5b, 7a, 7b Renens, Route du Silo 26, 28, 30, 32, 34, 36, «La Vaudaire» Rheinfelden, Alte Saline 18, 20, 22, 24, 26 Rohr, Hauptstrasse 23a, 23b, 23c / Gislifluhstrasse 4, 6, «Auenpark» Romont*, Route de la Condémine 5, 5a Rothrist, Bernstrasse 120, 120a, 120b, 120c Rothrist, Sennhofweg 1, 3 Sargans, Malerva Süd Sargans, Malerva Süd, 3. Etappe Siebnen, Kapellstrasse 3 Solothurn, St. Josefgasse 14 / Schützenmattstrasse 14, 16, 18, 20 Spreitenbach, Bahnhofstrasse 74, 76, 78, 80 Steinhausen, Pilatusstrasse 9, 11, 13, 15, 17 Suhr, Metzgergasse 7 Thalwil, Tannstrasse 2, 4 / Albisstrasse 35, 37 Thun, Hohmadstrasse 17, 17a Thun, Jungfraustrasse 15, 15a Tübach, Kirchstrasse 1 Turgi, Grubstrasse 12 Urdorf, Bahnhofstrasse 53, 55, 57, 59, 61 Uster, Ackerstrasse 3, 5, 7, 9, 11 Anzahl Total MietGebäude objekte 1 110 3 72 1 75 2 100 2 22 2 43 5 109 1 63 1 159 10 105 3 26 2 29 10 216 1 48 4 96 Total Miet­ Grundstücks- Erstellungsfläche (m2) jahr fläche (m2) 5 150 5 336 2013 3 533 4 356 1933 2 332 2 513 1965 4 314 3 000 1965 1 104 1 233 1960 1 400 2 340 1962 3 715 5 774 1989 2 607 5 136 1960 4 164 4 570 1963 4 470 6 213 1953 1 174 1 767 1959 1 176 1 993 1957 10 197 31 908 2002 1 873 1 815 1993 3 190 4 489 2006 Erwerbs­ datum 26.05.2011 24.11.1942 01.01.1963 01.01.1963 01.10.1961 01.09.1961 01.07.2008 01.08.1959 01.12.1956 01.09.1978 01.11.1958 01.01.1957 05.10.2000 01.04.2004 01.05.1961 6 5 5 167 91 147 6 279 3 491 5 985 6 206 4 918 12 434 2004 1992 2004 17.07.2003 01.10.2002 28.03.2003 4 2 5 1 1 5 4 5 1 4 2 2 2 1 5 5 85 45 178 139 49 82 51 77 46 37 32 28 37 56 70 94 3 549 1 512 6 234 4 809 1 512 2 602 2 540 2 797 1 185 1 944 1 269 1 262 1 499 1 810 2 701 2 958 3 357 2 834 11 725 7 397 1 543 4 132 2 982 5 527 1 825 3 271 1 693 1 605 1 870 2 356 5 251 5 444 01.03.1987 01.07.1959 24.10.2008 18.03.2011 01.04.1983 01.12.1960 01.12.1971 01.11.1963 01.12.1971 01.09.1958 01.01.1959 01.12.1959 01.10.2006 01.12.1971 01.05.1961 01.01.1959 7 127 3 701 7 897 Uzwil, Waldhofstrasse 11a, 11b 2 Viganello, Salita Viarno 16 1 Villeneuve, Pont-Noir 5, 7 2 Volketswil, Ackerstrasse 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55 7 Wallisellen, Archengässli 3, 5 2 Wettingen, Bahnhofstrasse 9 1 Wetzikon, Feldweg 10, 12 / Stationsstrasse 44, 46 4 Widen, Bellikonerstrasse 221, 223, 225, 227 4 Windisch, Kestenbergstrasse 12, 14, 16, 18 4 Winterthur, Langgasse 29, 31 2 Winterthur, St. Gallerstrasse 82, 84 2 Yverdon-les-Bains, Chemin de Fontenay 22 / Rue de Neuchâtel 51 2 Zufikon, Bachhaldenstrasse 23, 25, 27, 29, 31, 33 6 Zürich, Baurstrasse 30, 32, 34, 36, 38 5 Zürich, Brahmsstrasse 10, 12 2 Zürich, Bremgartnerstrasse 82 1 Zürich, Brunaustr. 41 / Kurfirstenstr. 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheideggstr. 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68 5 Zürich, General-Wille-Strasse 17 1 Zürich, Kurfirstenstrasse 28, 30 2 Zürich, Margrit-Rainer-Strasse 16, 18, 20, 22, «Am Föhrenhain» 4 Zürich, Neugasse 80 1 Zürich, Röschibachsteig 1 1 Zürich, Schimmelstrasse 11 1 Zürich, Schimmelstrasse 12 1 Zürich, Stampfenbachstrasse 105, 107 2 Zürich, Uetlibergstrasse 25, 27, 29 3 Zürich, Werdstrasse 121, 123, 125 3 Zürich, Wildbachstrasse 22 1 Zürich, Witikonerstrasse 497, 499, 515 3 Total I 362 35 28 78 162 40 19 86 49 44 32 31 84 94 60 22 19 108 20 13 142 19 10 17 13 37 36 36 11 45 9 637 1 155 1 206 2 400 6 120 1 490 810 2 509 1 944 1 624 1 415 1 543 3 714 3 361 4 650 1 419 826 4 447 982 285 7 812 1 212 665 835 1 001 2 388 2 362 2 510 750 1 734 368 085 2 346 1 229 4 777 9 038 1 463 1 058 1 951 3 879 2 869 759 937 1 113 6 533 937 1 967 366 13 230 356 891 5 495 396 496 378 309 592 1 189 1 189 302 2 767 473 191 1982 1960 2010 2012 1983 1964 1965 1964 1965 1957 1957 1961 2006 1966 1965 1959 1985/1986/ 1987/1988 1984 1989 1989 1995 1961 1961 1962 1973 1960 1958 1937 1960 1974 1939 1945 1957 1942 1939 1945 2000 1934 1940 1938 1938 1939 1938 1938 1940 1966 Uznach, Zürcherstrasse 86 / St. Josefstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11 20 01.04.2004 01.05.1987 01.04.1989 01.09.1988 01.08.2002 01.06.1996 01.12.1971 01.11.1960 01.03.1974 01.11.1958 01.11.1956 01.10.1941 01.04.1959 01.03.1979 24.11.1938 01.06.1946 01.12.1958 05.03.1941 01.01.1941 30.06.1943 01.04.1999 01.01.1942 01.04.1941 01.10.1938 01.09.1941 15.07.1938 01.10.1940 01.07.1938 01.09.1941 01.06.1962 Bruttoerträge Mietzinsausfälle 1) Zimmer in CHF in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+ 321 575 17,36 1 530 745 1 14 21 20 – 5 874 1,10 529 430 15 14 18 1 5 15 280 3,10 476 968 – 5 14 8 1 – – 826 425 10 5 32 12 2 – – 186 552 – – 8 8 – – – 297 346 – 12 6 2 2 21 804 3,37 625 698 4 7 16 8 3 3 333 0,59 562 407 – 17 15 7 – 41 647 4,27 932 914 12 25 14 15 – 14 320 1,82 770 674 – – 47 13 – 4 918 1,94 248 794 – – 12 6 – 22 927 8,77 238 460 – 4 4 8 – 177 119 4,47 3 786 633 – – – 24 44 686 0,16 418 216 – 12 8 – – 14 235 1,83 764 953 – – 10 18 2 3 023 2,45 120 592 17 196 1,26 1 352 417 – 12 3 18 27 18 908 2,63 700 283 – 2 16 17 2 60 578 5,23 1 098 500 – – 4 29 6 – – 22 423 79 802 11,84 594 353 – – 15 15 2 4 935 1,73 280 317 – – 24 – – 49 667 3,71 1 289 425 3 13 27 25 2 12 040 1,14 1 041 276 – 24 18 12 – 35 013 9,59 329 912 2 3 8 6 – 11 597 2,04 556 844 – 3 22 10 – 2 294 0,40 577 249 – – 20 20 – – – 645 266 – – 22 12 – 1 263 0,53 235 927 – 10 5 5 – – – 464 191 – – 6 6 12 5 347 1,85 284 056 6 3 15 – – 1 745 0,72 240 479 – 6 – 12 – 53 852 18,81 232 424 – – 3 6 3 7 753 1,94 391 040 8 8 16 – – 5 350 0,77 693 366 1 9 17 7 2 4 650 0,65 709 285 – – 22 22 – Eigentumsverhältnis Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Stockwerkeigentum Alleineigentum Gestehungskosten 34 549 000 2 132 075 7 449 000 11 312 000 2 126 300 4 288 000 11 588 000 7 658 000 14 760 000 11 217 000 2 737 000 2 019 000 52 873 000 4 956 000 12 262 000 Verkehrswert 34 630 000 5 829 000 8 084 000 14 050 000 2 730 000 5 579 000 9 775 000 9 592 000 17 160 000 12 410 000 4 713 000 4 433 000 62 830 000 6 742 000 15 140 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 22 298 000 10 324 000 20 556 000 23 940 000 12 310 000 20 690 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 10 233 000 2 676 400 22 049 000 18 119 000 5 929 000 6 163 000 9 240 000 5 928 000 2 563 000 3 888 000 2 678 000 2 505 000 5 253 700 5 410 000 8 815 000 6 302 000 10 610 000 4 631 000 24 270 000 18 840 000 5 606 000 8 554 000 11 040 000 13 150 000 4 055 000 9 686 000 3 855 000 3 883 000 5 273 000 7 048 000 13 090 000 11 820 000 SollMietertrag 1) 1 852 320 535 304 492 248 826 425 186 552 297 346 647 502 565 740 974 561 784 994 253 712 261 387 3 963 752 418 902 779 188 123 615 1 369 613 719 191 1 159 078 22 423 674 155 285 252 1 339 092 1 053 316 364 925 568 441 579 543 645 266 237 190 464 191 289 403 242 224 286 276 398 793 698 716 713 935 Alleineigentum 9 755 000 9 796 000 710 516 37 764 5,32 672 752 – 4 20 4 7 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 4 705 000 4 146 000 9 861 000 24 978 000 5 999 000 1 946 000 6 021 000 6 029 000 2 639 000 2 691 000 1 049 000 5 982 000 11 062 000 5 796 000 3 362 000 2 609 300 51 511 650 2 448 000 1 623 000 26 454 000 1 709 000 681 000 1 720 000 1 477 000 4 361 700 4 097 000 4 730 000 1 299 000 5 776 000 1 089 629 612 3 798 000 3 667 000 7 332 000 27 210 000 7 587 000 3 286 000 10 430 000 7 167 000 5 484 000 6 941 000 3 597 000 10 050 000 13 870 000 24 560 000 8 551 000 5 010 000 66 259 000 6 792 000 2 787 000 37 820 000 6 485 000 3 218 000 4 439 000 3 909 000 13 150 000 13 550 000 11 480 000 4 175 000 8 609 000 1 508 508 000 228 879 242 700 535 670 1 486 205 404 395 178 861 614 146 422 772 322 939 345 625 226 114 607 468 776 234 1 183 835 426 422 249 071 1 476 660 347 970 127 158 1 964 948 353 149 182 187 211 496 197 352 645 640 643 048 612 587 184 640 451 449 85 133 283 28 935 31 333 390 32 596 270 – 10 540 11 305 2 954 – 200 – 2 462 – – – 2 360 – 240 10 310 5 552 – – – 5 144 3 248 – – 13 607 1 892 658 12,64 12,91 0,07 2,19 0,07 – 1,72 2,67 0,91 – 0,09 – 0,32 – – – 0,16 – 0,19 0,52 1,57 – – – 0,80 0,51 – – 3,01 2,22 199 944 211 367 535 280 1 453 609 404 125 178 861 603 606 411 467 319 985 345 625 225 914 607 468 773 772 1 183 835 426 422 249 071 1 474 300 347 970 126 918 1 954 638 347 597 182 187 211 496 197 352 640 496 639 800 612 587 184 640 437 842 83 240 625 4 – – – – – 4 3 – 3 4 7 – – – 8 – – – 6 1 1 5 – – – – – 8 356 – – – 6 7 2 4 4 – 5 3 16 4 30 18 6 11 16 2 20 5 4 5 – – 16 14 – – 1 035 3 3 16 24 14 3 16 10 18 12 9 16 18 30 4 5 21 – 1 16 11 5 5 5 16 16 22 10 8 1 952 8 6 16 40 – 6 16 10 6 4 3 8 18 – – – 12 1 1 32 – – – 5 8 1 – – 4 1 194 – 2 – – – – – – – – – 1 4 – – – 1 – – – – – – – – – – – 5 211 Wohnungen Total Wohnungen Anz.m2% 56 5 150 100,00 53 3 533 100,00 28 2 015 86,41 61 4 040 93,65 16 1 104 100,00 22 1 358 97,00 38 3 123 84,06 39 2 607 100,00 66 4 164 100,00 60 4 300 96,20 18 1 152 98,13 16 1 176 100,00 68 10 092 98,97 20 1 249 66,68 30 3 086 96,74 Parking 54 19 37 21 6 19 63 24 93 43 6 13 143 19 58 Anz. – – – 2 – – – – – 2 – – – – – Gewerbe Büros, PraxisKinos / Hotels / Übrige kommer­ Total Gewerbeobjekte Läden räume usw. Restaurants Lagerräume zielle Räume ohne GA/EP/PP m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2% – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 50 9 267 10 317 13,59 226 – – – – – – 16 48 18 274 6,35 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 2 42 2 42 3,00 – – – 1 190 1 27 6 375 8 592 15,94 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 170 – – – – – – – – 2 170 3,80 – – – – – – – 2 22 2 22 1,87 – – – – – – – – – – – – – – – – – 3 77 2 28 5 105 1,03 – 1 180 – – 8 444 – – 9 624 33,32 – – – – – – – 8 104 8 104 3,26 60 37 39 6 279 3 296 4 886 100,00 94,41 81,64 107 42 89 – – – – – – – – 2 – – 308 – – – – – – – – 5 – – 130 – 12 12 – 195 661 – 12 19 – 195 1 099 – 5,59 18,36 32 24 70 54 19 35 40 34 20 24 24 18 12 32 36 44 2 991 1 512 6 072 4 728 1 460 2 602 2 540 2 768 1 185 1 944 1 269 1 218 1 404 1 768 2 671 2 910 84,28 100,00 97,40 98,32 96,56 100,00 100,00 98,96 100,00 100,00 100,00 96,51 93,66 97,68 98,89 98,38 45 20 98 79 27 47 11 41 26 13 8 8 19 21 32 48 4 – – – – – – – – – – – – – – 1 331 – – – – – – – – – – – – – – 17 1 – – – – – – – – – – – – – – – 174 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 2 – – – – – – – – – – – – – – – 29 – – – – – – – – 3 1 10 6 3 – – – – – – 2 6 3 2 1 53 – 162 81 52 – – – – – – 44 95 42 30 31 8 1 10 6 3 – – 2 – – – 2 6 3 2 2 558 – 162 81 52 – – 29 – – – 44 95 42 30 48 15,72 – 2,60 1,68 3,44 – – 1,04 – – – 3,49 6,34 2,32 1,11 1,62 35 3 007 81,25 74 – – 2 414 – – 1 23 15 257 18 694 18,75 15 11 32 70 21 11 40 27 24 24 19 48 44 60 22 19 45 17 4 74 17 10 15 10 24 33 36 10 25 4 748 1 120 1 206 2 400 6 120 1 490 778 2 480 1 944 1 578 1 415 1 371 3 321 3 302 4 650 1 419 826 4 431 967 272 7 443 1 113 665 810 930 2 178 2 362 2 510 726 1 656 353 243 96,97 100,00 100,00 100,00 100,00 96,05 98,84 100,00 97,17 100,00 88,85 89,42 98,24 100,00 100,00 100,00 99,64 98,47 95,44 95,28 91,83 100,00 97,01 92,91 91,21 100,00 100,00 96,80 95,50 95,97 18 17 46 92 19 7 44 22 16 8 9 31 46 – – – 60 2 8 61 – – – 2 – 2 – – 16 4 492 – – – – – – – – – – 1 5 – – – – – – – – 1 – – 1 – – – – – 39 – – – – – – – – – – 136 393 – – – – – – – – 54 – – 71 – – – – – 4 115 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 3 – – – – 1 – – – – 25 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 303 – – – – 60 – – – – 2 585 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 4 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 852 – – – – – – 1 – – – 1 – – – – – – – – 2 – – 1 – 7 – – – – 55 – – – – – – 14 – – – 35 – – – – – – – – 48 – – 21 – 62 – – – – 1 885 2 – – – – 1 1 – 4 – 1 – 4 – – – 3 1 1 2 1 – 1 – 5 1 – 1 4 274 35 – – – – 32 15 – 46 – 1 – 59 – – – 16 15 13 18 45 – 4 – 88 – – 24 78 5 405 2 – – – – 1 2 – 4 – 3 5 4 – – – 3 1 1 7 2 – 2 1 13 1 – 1 4 397 35 – – – – 32 29 – 46 – 172 393 59 – – – 16 15 13 369 99 – 25 71 210 – – 24 78 14 842 3,03 – – – – 3,95 1,16 – 2,83 – 11,15 10,58 1,76 – – – 0,36 1,53 4,56 4,72 8,17 – 2,99 7,09 8,79 – – 3,20 4,50 4,03 22 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Inventar der Liegenschaften Ort, Adresse Kommerziell genutzte Liegenschaften Aarau, Entfelderstrasse 2, 4, «Atrium» Basel, Güterstrasse 180 / Jurastrasse 4, 10 / Pfeffingerstrasse 55, «Gundelitor» Basel, Steinenvorstadt 27, 29 Bern, Neuengasse 43 Brugg, Bahnhofstrasse 5 Chiasso, Corso San Gottardo 30 Chiasso, Vicolo dei Calvi (Parkplätze) Genf, Rue des Confessions 19, 21 (Garagen) Luzern, Weinmarkt 11 / Rössligasse 17 Luzern, Weinmarkt 9 / Rössligasse 21 Renens, Rue de Lausanne 21 Solothurn, Dornacherstrasse 26, 28, «perron 1» St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 35, «Neumarkt 1» St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 39, «Neumarkt 2» Uzwil, Bahnhofstrasse 82, «Mühlehof» Vevey, Avenue de la Gare 9 / Rue Simplon 48 Wil, Bronschhoferstrasse 2, 4 Wohlen*, Zentralstrasse 21, «City-Haus» Zug, Grafenauweg 4 (Ost II), 6 (Ost I), 8 (West I), 10 (West II) Zürich, Gottfried-Keller-Strasse 7 Zürich, Hottingerstrasse 14 Zürich, Kanzleistrasse 57 Zürich, Sihlcity Zürich, Tödistrasse 48 Total II Anzahl Total MietGebäude objekte Total Miet­ Grundstücksfläche (m2) fläche (m2) Erstellungsjahr Erwerbs­ datum 1 4 2 1 1 1 – 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 132 400 27 34 42 33 32 50 36 25 26 189 134 247 109 52 72 6 280 19 323 2 835 2 708 1 930 3 018 – – 1 736 1 962 3 046 13 505 7 086 8 414 4 988 3 317 5 211 2 804 5 673 477 756 955 841 833 1 796 333 360 832 5 391 2 267 2 777 2 543 1 212 1 791 2001 1978 1985 1958 1986 1971 1971 1952 1956 1958 1905 2009 1963 1967 2010 1991 1968 01.03.2000 01.02.2005 01.07.1998 01.01.1959 01.03.1995 01.06.1962 01.06.1962 01.01.1956 01.10.1956 01.09.1956 01.04.2004 21.12.2006 01.01.1959 01.01.1962 09.02.2009 01.07.1999 01.12.2008 4 1 1 1 1 1 31 362 72 27 74 1 138 34 3 347 16 987 3 857 1 114 2 324 11 328 3 447 124 416 8 869 837 665 994 4 871 702 48 579 1993 1966 1977 1982 2007 1957 01.12.1998 01.09.1958 03.08.1976 01.08.1995 26.06.2003 01.12.1956 1 2 1 1 2 35 22 25 28 49 1 746 1 152 1 183 2 164 2 039 671 515 543 710 1 545 1920 1955 1956 1938 1960 01.04.2008 01.10.1956 01.07.1957 01.05.1938 01.04.1959 1 3 3 1 1 3 4 1 4 28 107 41 38 47 37 58 145 43 88 763 5 531 1 422 1 670 1 383 1 630 2 658 3 929 2 160 3 955 32 622 4 034 1 823 2 301 843 2 592 1 218 6 430 1 768 1 408 26 401 1988 1991 1899/1987 1986 2013 1960 1990 1957 1940 01.07.2010 01.12.1997 01.07.2007 01.05.2008 30.05.2011 01.11.1959 01.08.2011 01.12.1956 01.10.1938 Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Basel, Schorenweg 36 Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal» Neuenburg, Route des Gouttes, «Le Domaine du Lac» Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy» Total IV 1 2 1 1 5 196 375 – – 571 – 12 057 – – 12 057 4 233 23 561 3 153 9 518 40 465 2016 2019 2015 2016 08.10.2012 27.03.2014 16.07.2014 26.06.2013 Baurechtsgrundstücke Olten, Wilerfeld Zürich, Rennweg 19 Total V 1 1 2 3 1 4 3 84 87 11 260 285 11 545 Baurechtgeber Baurechtgeber 01.08.1958 01.03.1973 428 14 322 537 267 600 181 Gemischte Bauten Bad Ragaz, Bartholoméplatz 3 Basel, Colmarerstrasse 26, 28 Bern, Mittelstrasse 23 Bern, Monbijoustrasse 75 Bülach, Winterthurerstrasse 3, 5 / Bahnhofstrasse 22 Hombrechtikon*, Im Zentrum Breitlen 2, 4, 6, 8 Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16 Horgen, Einsiedlerstrasse 400, 402, 404 Kloten, Dorfstrasse 27, 29, 29a Minusio, Via Motta 7, «Casa Mariagrazia» Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b, en Bonjean, Parz.-No. 754 Pratteln, Burggartenstrasse 2, 4, 4a Wil, Bronschhoferstrasse 79, 81, Höhenstrasse 46, 48 Winterthur, Ruhtalstrasse 12 Zürich, Seefeldstrasse 26, 28, 32, 34 Total III Gesamttotal * In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften 1) Nicht annualisiert 2)Miteigentum 116/1 000 = 4 871 m2 (totale Grundstücksfläche = 41 991 m2) 24 Bruttoerträge Mietzinsausfälle 1) Zimmer in CHF in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+ Eigentumsverhältnis Gestehungskosten Verkehrswert SollMietertrag 1) Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum im Baurecht Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Stockwerkeigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 21 662 000 51 754 000 13 702 000 9 695 000 8 104 000 7 674 500 615 500 695 000 3 761 050 5 258 000 13 012 000 51 897 567 29 466 000 40 260 000 18 980 000 12 240 000 28 605 000 24 910 000 44 190 000 17 590 000 12 510 000 6 527 000 6 802 000 563 500 1 869 000 13 700 000 15 770 000 12 570 000 48 570 000 42 700 000 54 560 000 14 810 000 12 970 000 24 850 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Miteigentum 2) Alleineigentum 99 132 000 16 264 750 5 500 136 17 694 000 69 785 000 8 270 000 534 027 503 109 820 000 51 330 000 9 834 000 15 750 000 96 920 000 25 000 000 664 115 500 1 518 650 3 401 244 1 069 694 1 611 687 456 219 485 510 42 240 106 940 676 641 796 876 697 492 2 996 794 2 759 539 3 619 236 906 970 795 684 473 550 95 919 7 076 079 2 548 229 604 448 862 915 5 422 426 1 377 232 40 402 214 1 292 6 385 51 634 – – 82 419 110 960 2 310 – – 411 071 30 036 120 952 246 762 – 76 225 6 423 20 000 19 675 246 120 – 13 140 162 955 1 498 469 0,09 0,19 4,83 – – 16,98 0,26 0,90 0,34 – – 13,72 1,09 3,34 27,21 – 16,10 6,70 0,28 0,77 40,72 – 0,24 11,83 3,71 1 517 358 3 394 859 1 018 060 1 611 687 456 219 403 091 42 130 105 980 674 331 796 876 697 492 2 585 723 2 729 503 3 498 284 660 208 795 684 397 325 89 496 7 056 079 2 528 554 358 328 862 915 5 409 286 1 214 277 38 903 745 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 6 361 000 2 370 000 2 143 000 4 867 749 4 473 000 5 228 000 4 316 000 5 001 000 7 689 000 8 649 000 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 25 220 000 5 223 000 6 138 000 4 430 000 9 804 000 4 999 000 12 552 000 3 970 000 4 859 000 97 409 749 26 700 000 4 135 000 5 380 000 4 056 000 10 790 000 8 144 000 11 670 000 8 032 000 25 850 000 135 640 000 388 510 254 034 278 878 435 091 518 283 104 829 1 566 854 347 860 363 324 232 208 597 370 532 155 721 414 446 602 1 372 879 8 160 291 15 315 7 875 397 34 076 40 223 120 356 129 90 450 305 13 462 204 910 4 375 91 545 – – 859 182 3,94 3,10 0,14 7,83 7,76 0,11 22,73 26,00 0,08 5,80 34,30 0,82 12,69 – – 10,53 373 195 246 159 278 481 401 015 478 060 104 709 1 210 725 257 410 363 019 218 746 392 460 527 780 629 869 446 602 1 372 879 7 301 109 Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum Alleineigentum 10 782 000 59 270 000 7 000 000 43 161 000 120 213 000 10 782 000 59 270 000 7 000 000 43 161 000 120 213 000 376 093 453 055 – – 829 148 256 720 – – – 256 720 68,26 – – – 30,96 Alleineigentum Alleineigentum 1 380 475 2 808 150 4 188 625 3 344 000 8 764 000 12 108 000 159 936 311 094 471 030 – – – 1 845 468 489 2 440 584 500 134 995 966 4 507 029 – 18 1 – 1 – – – 2 6 – – – – – 8 – 1 13 13 – 4 – – – 9 – 6 10 – – – 4 8 – 14 1 – 5 – – – 1 – 3 6 – – 3 7 4 3 13 – – – 2 – – – – 6 24 – – – 1 – 1 6 – – – – – – – – – – – – – 1 1 – – – – 16 2 54 – – – 6 – – 74 – – – – – – 44 – – – 1 – – 50 – – – – – – 9 2 2 10 1 3 2 1 – 9 4 2 13 8 4 6 2 – – 2 5 – – – 2 – – – – 5 – 7 – – 11 41 10 2 – 1 – 4 3 – 20 56 20 3 1 1 14 17 7 8 17 121 – 2 5 2 – 7 10 8 1 44 2 1 2 – – – 6 4 – 17 119 373 453 055 – – 572 428 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 159 936 311 094 471 030 – – – – – – – – – – – – – – – 3,34 130 488 937 451 1 165 2 117 1 288 237 Wohnungen Total Wohnungen Anz.m2% Parking Anz. Gewerbe Büros, PraxisKinos / Hotels / Übrige kommer­ Total Gewerbeobjekte Läden räume usw. Restaurants Lagerräume zielle Räume ohne GA/EP/PP m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2% 5 64 15 – 10 2 – – 12 6 15 40 – – 3 21 13 626 5 156 1 047 – 866 230 – – 786 205 1 164 4 590 – – 313 1 058 969 9,97 26,68 36,93 – 44,87 7,62 – – 45,28 10,45 38,21 33,99 – – 6,28 31,90 18,60 102 314 – – 22 8 32 50 – – – 122 68 191 75 19 40 3 1 3 7 2 1 – – 10 6 3 5 12 6 5 3 4 563 3 900 361 1 229 196 145 – – 415 512 85 2 884 2 236 3 329 1 021 788 1 841 11 6 2 13 3 16 – – 8 9 4 14 19 21 6 6 2 4 621 5 506 247 1 295 364 2 491 – – 371 1 174 1 366 5 722 3 155 3 065 1 359 999 221 – – 5 – 1 – – – – – 1 – 1 1 3 1 4 – – 1 122 – 440 – – – – – 216 – 149 266 1 338 342 1 703 11 2 1 3 1 2 – – 3 1 3 6 18 22 8 2 3 470 4 500 57 184 27 62 – – 150 36 215 177 686 1 603 420 130 411 – 13 1 11 3 4 – – 3 3 – 2 16 6 9 – 6 – 261 1 – 37 90 – – 14 35 – 132 860 151 537 – 66 25 22 12 34 10 23 – – 24 19 11 27 66 56 31 12 19 5 654 14 167 1 788 2 708 1 064 2 788 – – 950 1 757 1 882 8 915 7 086 8 414 4 675 2 259 4 242 90,03 73,32 63,07 100,00 55,13 92,38 – – 54,72 89,55 61,79 66,01 100,00 100,00 93,72 68,10 81,40 – – – 7 16 2 231 – – – 575 201 277 18 063 – – – 24,74 1,77 8,04 14,52 239 22 19 52 855 9 2 239 – 2 – – 86 4 163 – 91 – – 4 800 455 24 851 33 15 7 8 26 12 241 15 072 2 394 1 003 1 598 2 798 2 014 56 835 1 3 – – 17 – 38 301 726 – – 2 139 – 8 742 25 17 1 6 95 7 237 1 189 610 111 151 869 701 12 759 64 13 – 1 43 – 198 425 36 – – 521 – 3 166 123 50 8 15 267 23 877 16 987 3 857 1 114 1 749 11 127 3 170 106 353 100,00 100,00 100,00 75,26 98,23 91,96 85,48 8 16 18 18 18 652 967 960 1 622 1 089 37,34 83,94 81,15 74,95 53,41 2 2 3 – 15 6 4 1 4 5 301 185 18 294 419 9 – 3 1 2 503 – 205 105 359 1 – – – – 148 – – – – 3 – – 4 8 142 – – 139 162 6 – – 1 1 – – – 4 10 25 4 4 10 16 1 094 185 223 542 950 62,66 16,06 18,85 25,05 46,59 32 8 8 9 14 35 26 20 49 279 2 722 864 943 653 1 262 2 134 2 550 1 692 3 055 21 165 49,21 60,76 56,47 47,22 77,42 80,29 64,90 78,33 77,24 64,88 60 27 23 15 21 16 103 13 11 311 – – 2 1 2 5 2 – 14 46 – – 236 122 368 491 550 – 547 3 531 9 4 4 19 – – 6 6 1 64 2 432 512 372 542 – – 517 387 73 6 007 1 – – – – – – – – 2 227 – – – – – – – – 375 5 1 – 2 – 1 4 3 12 43 150 23 – 62 – 33 241 61 280 1 293 – 1 1 1 – 1 4 1 1 18 – 23 119 4 – – 71 20 – 251 15 6 7 23 2 7 16 10 28 173 2 809 558 727 730 368 524 1 379 468 900 11 457 50,79 39,24 43,53 52,78 22,58 19,71 35,10 21,67 22,76 35,12 – – – – – – – – – – – – – – – 196 373 – – 569 – – – – – – – – – – – 1 – – 1 – 2 586 – – 2 586 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 1 – – 1 – 9 471 – – 9 471 – 2 – – 2 – 12 057 – – 12 057 – 100,00 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – 3 1 4 3 84 87 3 1 4 3 84 87 100,00 100,00 – 5 258 392 471 73,05 7 611 248 32 497 331 68 013 44 9 969 335 15 937 495 18 380 1 453 144 796 26,95 26 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2013/14 Käufe Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal» Neuenburg, Route des Gouttes, «Le Domaine du Lac» Gebäudeart Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Wohnbauten GB-Nr. 3617, 9343, 9593, 9594 2773 Grundstücksfläche m2 23 561 3 153 Verkäufe Fehraltorf, Feldstrasse 6, 6a Givisiez, Route de l’Epinay 8 Hombrechtikon, Im Zentrum Breitlen 2, 4, 6, 8 Remetschwil, Mattächer 5a, 5b, 7a, 7b Romont, Route de la Condémine 5, 5a Wohlen, Zentralstrasse 21, «City-Haus» Gebäudeart Wohnbauten Wohnbau Gemischte Bauten Wohnbauten Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften GB-Nr. 383 226 3671-3686, 3701-3758 649 425 2001 Grundstücksfläche m2 2 332 3 586 4 218 4 979 2 262 763 Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Kein Mieter des Credit Suisse Real Estate Fund Siat erreichte diese Grenze. Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden statt­ gefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008). Immobiliengesellschaften des Fonds SIAT «Aargau» Immobilien AG, Aarau SIAT «BE» Immobilien AG, Bern SIAT «BL» Immobilien AG, Pratteln SIAT «BS» Immobilien AG, Basel SIAT «FR» Immobilien AG, Romont SIAT «GE» Immobilien AG, Genf SIAT «LU» Immobilien AG, Luzern SIAT «NE» Immobilien AG, Neuenburg SIAT «SG» Immobilien AG, St. Gallen SIAT «SH» Immobilien AG, Schaffhausen SIAT «SO» Immobilien AG, Olten SIAT «TI» Immobiliare SA, Lugano SIAT «VD» Immobilien AG, Lausanne SIAT «ZG» Immobilien AG, Zug SIAT «ZH» Immobilien AG, Zürich Das Aktienkapital sämtlicher Immobiliengesellschaften gehört zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Siat. 28 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Hypotheken Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse Laufende Hypotheken und Festvorschüsse Laufzeit Kreditart bis Betrag in CHF von Festvorschuss 30.09.2014 10.10.2014 115 300 000 Festvorschuss 30.09.2014 31.12.2014 15 000 000 Festvorschuss 30.09.2014 31.12.2014 35 000 000 Festhypothek 15.11.2005 17.11.2014 10 000 000 Festhypothek 24.01.2005 24.01.2015 15 000 000 Festhypothek 15.02.2005 15.02.2015 15 000 000 Festhypothek 15.11.2005 13.11.2015 30 000 000 Festhypothek 23.01.2006 25.01.2016 10 000 000 Festhypothek 30.03.2007 30.03.2017 10 000 000 Festhypothek 31.07.2007 31.07.2017 20 000 000 Festhypothek 31.07.2009 31.07.2017 20 000 000 Festhypothek 31.08.2009 31.08.2018 10 000 000 Festhypothek 16.02.2013 16.02.2019 10 000 000 Festhypothek 10.03.2009 08.03.2019 10 000 000 Festhypothek 16.11.2012 15.11.2019 10 000 000 Festhypothek 10.12.2012 10.12.2019 10 000 000 Festhypothek 10.01.2013 10.01.2020 10 000 000 Festhypothek 30.06.2012 29.06.2020 10 000 000 Festhypothek 15.11.2012 15.11.2020 10 000 000 Festhypothek 31.01.2012 29.01.2021 10 000 000 Festhypothek 10.09.2012 30.09.2021 10 000 000 Festhypothek 15.11.2011 15.11.2021 10 000 000 Festhypothek 31.01.2012 31.01.2022 10 000 000 Festhypothek 30.04.2013 29.04.2022 10 000 000 Festhypothek 30.06.2012 29.06.2022 10 000 000 Festhypothek 15.11.2013 15.11.2022 10 000 000 Festhypothek 10.12.2012 10.12.2022 15 000 000 Festhypothek 16.02.2013 16.02.2023 10 000 000 Festhypothek 08.03.2013 08.03.2023 10 000 000 Festhypothek 30.06.2014 28.06.2024 15 000 000 Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 495 300 000 Zinssatz 0,520% 0,360% 0,410% 2,830% 2,890% 2,710% 2,900% 2,740% 3,180% 3,990% 2,650% 2,730% 1,210% 2,770% 1,090% 1,008% 1,200% 1,140% 1,240% 1,370% 1,320% 1,710% 1,470% 1,610% 1,340% 2,050% 1,358% 1,740% 1,580% 1,690% Kreditart Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festhypothek Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festhypothek Festvorschuss Festvorschuss Festhypothek Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festhypothek Festhypothek Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss Festvorschuss von 30.09.2013 01.10.2013 10.10.2013 23.10.2013 31.10.2013 01.11.2013 04.11.2013 01.11.2013 15.11.2005 08.11.2013 08.11.2013 15.11.2013 29.11.2013 13.12.2013 30.09.2013 10.12.2013 20.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 10.01.2014 13.01.2014 31.01.2014 10.02.2014 10.02.2014 15.02.2005 14.02.2014 28.02.2014 10.03.2009 10.03.2014 12.03.2014 27.03.2014 31.12.2013 31.12.2013 10.02.2014 31.03.2014 01.04.2014 10.04.2014 14.04.2014 25.04.2014 30.04.2014 09.05.2014 15.05.2014 22.05.2014 30.05.2014 10.06.2014 31.03.2014 31.03.2014 30.06.2004 30.06.2004 30.06.2014 01.07.2014 30.06.2014 07.07.2014 10.07.2014 23.07.2014 25.07.2014 31.07.2014 08.08.2014 15.08.2014 21.08.2014 29.08.2014 05.09.2014 10.09.2014 30.06.2014 30.06.2014 Laufzeit bis 01.10.2013 10.10.2013 31.10.2013 31.10.2013 01.11.2013 04.11.2013 05.11.2013 08.11.2013 15.11.2013 29.11.2013 29.11.2013 29.11.2013 10.12.2013 20.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2013 03.01.2014 06.01.2014 10.01.2014 31.01.2014 31.01.2014 10.02.2014 14.02.2014 14.02.2014 14.02.2014 28.02.2014 10.03.2014 10.03.2014 31.03.2014 31.03.2014 31.03.2014 31.03.2014 31.03.2014 31.03.2014 10.04.2014 10.04.2014 30.04.2014 30.04.2014 30.04.2014 09.05.2014 30.05.2014 30.05.2014 30.05.2014 10.06.2014 30.06.2014 30.06.2014 30.06.2014 30.06.2014 30.06.2014 01.07.2014 10.07.2014 10.07.2014 10.07.2014 25.07.2014 25.07.2014 31.07.2014 08.08.2014 29.08.2014 29.08.2014 29.08.2014 10.09.2014 10.09.2014 30.09.2014 30.09.2014 30.09.2014 Betrag in CHF 35 500 000 31 100 000 26 000 000 3 500 000 32 600 000 4 700 000 4 700 000 27 900 000 10 000 000 16 600 000 1 200 000 2 500 000 20 900 000 44 500 000 15 000 000 18 000 000 38 000 000 15 500 000 6 600 000 23 600 000 14 800 000 24 000 000 41 100 000 12 500 000 400 000 15 000 000 27 900 000 31 300 000 10 000 000 42 700 000 7 500 000 57 500 000 15 000 000 15 000 000 20 000 000 115 000 000 1 500 000 110 500 000 600 000 800 000 112 000 000 102 700 000 5 600 000 700 000 110 000 000 104 000 000 15 000 000 35 000 000 5 000 000 10 000 000 12 000 000 12 000 000 95 200 000 6 600 000 109 100 000 5 100 000 114 200 000 112 700 000 100 900 000 1 600 000 7 300 000 112 500 000 1 500 000 113 600 000 15 000 000 35 000 000 Zinssatz 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 2,780% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,370% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 2,620% 0,520% 0,520% 2,120% 0,520% 0,520% 0,520% 0,370% 0,420% 0,410% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,370% 0,420% 3,700% 3,690% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,520% 0,360% 0,410% Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix. 29 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Geschäfte zwischen Fonds Während des Geschäftsjahres 2013/14 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Kredite von anderen Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG erhalten. Abgelaufene Kredite Laufende Kredite Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Während des Geschäftsjahres 2013/14 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt. Laufende sonstige Anlagen Kreditart Keine 30 von Abgelaufene sonstige Anlagen Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Kreditart Keine von Laufzeit bis Betrag in CHF Zinssatz Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 30. September 2014 Erläuterung 1: Verkaufs­ restriktionen USA Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Erläuterung 2: Kommissionen a)Vergütungen an die Fondsleitung – Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von jährlich 0,49% erhoben. –Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten ­belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten. – Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlage­ fonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit ­beauftragt war. –Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlage­fonds während der Berichtsperiode 3,8% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen). b)Vergütungen an die Depotbank – Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung. – Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von 0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. – Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine Vergütung. Erläuterung 3: Bewertungs­ methode Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. September 2014 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest & Partner AG neu ermittelt. Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen. Erläuterung 4: Änderungen des Fondsvertrages per 23. Juni 2014 Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 18. Juni 2014 bewilligt. Die Änderungen sind per 23. Juni 2014 in Kraft getreten und lauten wie folgt: Mitteilung an die Anleger des – Credit Suisse Real Estate Fund Siat Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» Anpassung der Fondsverträge Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, nachfolgende Änderungen in den Fondsverträgen der oben genannten Anlagefonds vorzunehmen. A. Anpassungen der Fondsverträge der oben genannten Anlagefonds an die revidierten kollektivanlagenrechtlichen Bestimmungen 1. § 3 Die Fondsleitung Die Fondsleitung legt sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anleger vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich (Ziff. 2). Die Anlageentscheide dürfen nur an Vermögensverwalter delegiert werden, die einer anerkannten Aufsicht unterstehen. Verlangt das ausländische Recht eine Vereinbarung über die Zusammenarbeit und Informationsaustausch mit den ausländischen Aufsichtsbehörden, so darf die Fondsleitung die Anlageentscheide nur an einen Vermögensverwalter im Ausland delegieren, wenn eine solche Vereinbarung zwischen der FINMA und den für die betreffenden Anlageentscheide relevanten ausländischen Aufsichtsbehörden besteht (Ziff. 3). Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Ausnahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständigen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen beziehungsweise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskosten bestätigt. Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen. 31 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Die Prüfgesellschaft bestätigt zuhanden der Fondsleitung, dass die Beauftragten der Fondsleitung beziehungsweise Depotbank nicht als Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV gelten und somit weder direkt noch indirekt Einfluss auf die Fondsleitung nehmen oder genommen haben und die Fondsleitung nicht auf andere Weise befangen ist (Ziff. 8). 2. § 4 Die Depotbank Die Aufgabe der Depotbank wird wie folgt an die Bestimmungen des KAG und der KKV angepasst: Die Depotbank legt sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anleger vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich (Ziff. 2). Die Depotbank ist für die Konto- und Depotführung der Teilvermögen verantwortlich, kann aber nicht selbständig über deren Vermögen verfügen. (Ziff. 3) Die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei Geschäften, die sich auf das Vermögen der Teilvermögen beziehen, der Gegenwert innert der üblichen Frist übertragen wird. Sie benachrichtigt die Fondsleitung, falls der Gegenwert nicht innert der üblichen Frist erstattet wird, und fordert von der Gegenpartei Ersatz für den betroffenen Vermögenswert, sofern dies möglich ist (Ziff. 4). Die Depotbank führt die erforderlichen Aufzeichnungen und Konten so, dass sie jederzeit die verwahrten Vermögensgegenstände der einzelnen Anlagefonds voneinander unterscheiden kann. Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenständen, die nicht in Verwahrung genommen werden können, das Eigentum der Fondsleitung und führt darüber Aufzeichnungen (Ziff. 5). Neu kann die Depotbank Dritt- und Sammelverwahrer für die Aufbewahrung des Vermögens der Teilvermögen beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Sie prüft und überwacht, ob der von ihr beauftragte Dritt- und Sammelverwahrer: a)über eine angemessene Betriebsorganisation, finanzielle Garantien und die fachlichen Qualifikationen verfügt, die für die Art und die Komplexität der Vermögensgegenstände, die ihm anvertraut wurden, erforderlich sind; b)einer regelmässigen externen Prüfung unterzogen und damit sichergestellt wird, dass sich die Finanzinstrumente in seinem Besitz befinden; c)die von der Depotbank erhaltenen Vermögensgegenstände so verwahrt, dass sie von der Depotbank durch regelmässige Bestandesabgleiche zu jeder Zeit eindeutig als zum Vermögen der Teilvermögen gehörend identifiziert werden können; d)die für die Depotbank geltenden Vorschriften hinsichtlich der Wahrnehmung ihrer delegierten Aufgaben und der Vermeidung von Interessenkollisionen einhält. Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Der Prospekt enthält Ausführungen zu den mit der Übertragung der Aufbewahrung auf Dritt- und Sammelverwahrer verbundenen Risiken. Für Finanzinstrumente darf die Übertragung im Sinne des vorstehenden Absatzes nur an beaufsichtigte Dritt- und Sammelverwahrer erfolgen. Davon ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Anleger sind im Prospekt über die Aufbewahrung durch nicht beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer zu informieren (Ziff. 6). Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn die Ausnahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständigen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen beziehungsweise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskosten bestätigt. Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen. Die Prüfgesellschaft bestätigt zuhanden der Fondsleitung, dass die Beauftragten der Fondsleitung beziehungsweise Depotbank nicht als Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV gelten und somit weder direkt noch indirekt Einfluss auf die Fondsleitung nehmen oder genommen haben und die Fondsleitung nicht auf andere Weise befangen ist (Ziff. 9). 3. § 5 Die Anleger Neu wird konkretisiert, dass der Anlegerkreis nicht beschränkt ist (Ziff. 1). Die Anleger erhalten neu auch Auskunft über das Riskmanagement (Ziff. 4). Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete Anteilscheine sind bis zum 30. Juni 2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu präsentieren, um in buchmässige Anteile umgetauscht zu werden. Soweit am 1. Juli 2016 noch physische Inhaberanteile bestehen, erfolgt eine zwangsweise Rücknahme gemäss § 5 Ziff. 8 Bst. a. Sollten solche Anteile nicht innerhalb dieser Zeit zurückgegeben worden sein, wird umgehend ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger hinterlegt (Ziff. 6). 4. § 6 Anteile und Anteilklassen Die Aushändigung eines auf den Namen oder auf den Inhaber lautenden Anteilscheines ist nicht zulässig (Ziff. 5). 5. § 8 Anlagepolitik Neu müssen unbebaute Grundstücke über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können (Ziff. 2). 6. § 14 Belastung der Grundstücke Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt neu einen Drittel (bisher die Hälfte) des Verkehrswertes nicht übersteigen. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. Während der bis zum 28. Februar 2018 geltenden Übergangsfrist darf bei bestehenden Immobilienfonds die Belastung aller Grundstücke die Hälfte der Verkehrswerte nicht überschreiten (Ziff. 2). 7. § 15 Risikoverteilung und deren Beschränkungen Die Limite der Anlagebeschränkung wird bei Baurechtsgrundstücken von 20% auf 30% und bei Anlagen gemäss lit a) und b) von Ziff. 4 des § 14 zusammen von 30% auf neu 40% erhöht. 8. § 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel Die Nebenkosten umfassen namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren (Ziff. 3). 9. § 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens Fondsleitung und Depotbank haben ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages entstanden sind (Ziff. 4): a) Honorar der unabhängigen Schätzungsexperten sowie allfälliger weiterer Experten; b) marktkonforme Kommissionen an Dritte beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie für Erstvermietungen; c) Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer und Concierge oder ähnliches; d) Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen; e) Gebühren und Honorare, die im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds anfallen; f) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen bzw. im Zusammenhang mit der Abwehr von Rechten und Forderungen, welche gegen den Immobilienfonds geltend gemacht werden; g) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds; h) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde; i) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Revision sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds; j) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit der Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger; k) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen; l) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind; m)Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds; 32 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 n)Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland; o) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten für externe Berater; p) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilienfonds; q) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden. Wie bis anhin trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (neu: namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren) (Ziff. 5). Die Fondsleitung und deren Beauftragte sowie die Depotbank können neu Retrozessionen zur Deckung der Vertriebs- und Vermittlungstätigkeit des Immobilienfonds bezahlen. Die Fondsleitung und deren Beauftragte sowie die Depotbank können Rabatte zwecks Reduktion der dem Immobilienfonds belasteten Gebühr oder Kosten direkt an die Anleger bezahlen. Im Prospekt legt die Fondsleitung offen, ob und unter welchen Voraussetzungen Rabatte gewährt werden (Ziff. 6). 10. § 24 Vereinigung Es werden in den Formulierungen zusätzliche Ausführungen vorgenommen. Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Vereinigung des Umbrella-Fonds bzw. der Teilvermögen können dem Umbrella-Fonds bzw. dem Teilvermögen belastet werden (Ziff. 2). 11. § 26 Änderung des Fondsvertrages Neu informiert die Fondsleitung die Anleger in der Publikation darüber, auf welche Fondsvertragsänderungen sich die Prüfung und die Feststellung der Gesetzeskonformität durch die FINMA erstrecken. 12. § 27 Anwendbares Recht und Gerichtsstand Es wird neu festgehalten, dass bei der Genehmigung des Fondsvertrags die FINMA ausschliesslich die Bestimmungen nach Art. 35a Abs. 1 Bst. a-g KKV prüft und deren Gesetzeskonformität feststellt. 13. Anpassung der Prospekte Die vorgenannten Anpassungen wurden in den Prospekten der jeweiligen Anlagefonds nachvollzogen. B. Weitere Anpassungen der Fondsverträge 1. Anpassung der Definition «verbundene Zielfonds» Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Ziff. 6 Anteile an Zielfonds erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine wesentliche (bis anhin mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen) direkte oder indirekte Beteiligung verbunden ist. (§ 8 Ziff. 4 und § 19 Ziff. 7) 2. § 22 Verwendung des Erfolges Die für den Ertragsausschüttungsverzicht anwendbare Geringfügigkeitsklausel wird im Fondsvertrag an die geltende Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung entsprechend dem Kreisschreiben 24 der eidgenössischen Steuerverwaltung angepasst. Erläuterung 5: Steuerliche ­Behandlung in Deutschland Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken, dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v. § 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren. 33 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Bewertungsbericht 1 Auftrag Gemäss Kollektivanlagegesetz sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Bewertungsexperten auf ihren aktuellen Marktwert zu ­bewerten. Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Siat wurden per 30. September 2014 von unabhängigen, von der FINMA akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften ­jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch einen neuen Bewertungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte. Wüest & Partner war dabei von der Fondsleitung mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Bewertungsexperten. Die von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Bewertungsexperten sind zuständig für die eigentliche Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen. 2 Bewertungs­ standards Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der Discounted-Cashflow-Methode ­ ­(DCF-Methode) von Wüest & Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne eines «fair value» definiert, d. h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird. Liegenschaften im Bau werden «at cost» bewertet, soweit der tatsächliche Marktwert damit nicht übertroffen wird (Impairment). 3 Bewertungs­ methode Die Bewertungen erfolgen nach der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung. Die Einschätzung und Modellierung der zukünftigen Cashflows und damit der wertbestimmenden Faktoren liegt in der Zuständigkeit der akkreditierten Bewertungsexperten, ebenso die Festlegung des Diskontierungssatzes. Nach Abschluss der Bewertungen durch die akkreditierten Bewertungsexperten führt Wüest & Partner auf der Basis von Kennziffern und Kontrollwerten ein Controlling der Bewertungsergebnisse durch, womit massgebliche methodische Inkonsistenzen oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener Verlässlichkeit erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller Einzelbewertungen von Wüest & Partner zusammengestellt und in einem Portfoliobericht zu Händen der Fondsleitung ausgewertet. 4 Bewertungs­ ergebnisse Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. September 2014 CHF 2 440,58 Mio. bei einem durchschnittlichen Diskontierungssatz von 4,25%. 5 Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Alle akkreditierten Bewertungsexperten sowie Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung. Wüest & Partner AG Zürich, den 21. Oktober 2014 Andreas Ammann Reto Stiefel PartnerManager 34 Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014 Bericht der Prüfgesellschaft Kurzbericht der kollektivanlagen­ gesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds Credit S ­ uisse Real Estate Fund Siat, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren ­Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)* für das am 30. September 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufs­ prospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungs­methoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt­ darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. KPMG AG Markus Schunk Zugelassener Revisionsexperte Leitender Prüfer Adrian Walder Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 15. Dezember 2014 Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft nur auf die deutsche Version. * Makroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zur Nachhaltigkeit, zum Energie­ emissionsdiagramm, zur Übersicht Doppelzertifizierungen sowie zur Energie- und CO2-Tabelle sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen analog der Angaben zur Kursentwicklung, der geografischen und regionalen Verteilung der Anlagen sowie des Bewertungsberichtes Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720. 35 Tel. 044 332 58 08 Fax 044 337 20 82 www.credit-suisse.com/realestatefunds 01.15 Erscheint in Deutsch und Französisch Credit Suisse Funds AG Uetlibergstrasse 231 / SDRS 6 CH-8045 Zürich
