Abschlussbericht Lukretia II (PDF, 107 Seiten, 995 KB)

Stadt Zürich
Hochbaudepartement
Lindenhofstrasse 21
Postfach, 8021 Zürich
LUKRETIA II – Teilprojekt ‚Lebenszykluskosten’
Lebenszykluskosten
Grundlagendokument zur Anwendung und Ermittlung von
Lebenszykluskosten im Rahmen von Baumassnahmen im
Hochbaudepartement der Stadt Zürich
Zürich, 28. November 2008 / Version 7.1
kä/4035_08_81128_Lukretia_II_LZK_V7.1
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Impressum
Auftraggeber
Stadt Zürich
Amt für Hochbauten
Lindenhofstrasse 21
8021 Zürich
Stadt Zürich
Immobilien-Bewirtschaftung
Lindenhofstrasse 21
8021 Zürich
Stadt Zürich
Liegenschaftenverwaltung
Strassburgstrasse 9
8022 Zürich
Projektausschuss
Claudio Durisch, Dr. Heinrich Gugerli, Thomas Häberli, Werner Kälin,
Bret Kraus, Ursula Müller
Projektkoordination
Werner Kälin
Teilprojektteam
Seraina Carl, Claudio Durisch, Ian Jenkinson, Thomas Kessler, Bret
Kraus, Annick Lalive d'Epinay, Christian Tiszberger, Markus Ziegler,
Adrian Zimmermann
Auftragnehmer
Intep
Integrale Planung GmbH
Dufourstrasse 105
CH - 8008 Zürich
Bearbeitung
Uta Käding, René Sigg
Externe Begleitung
Martin Bänninger (Telekurs Services AG), Katja Brunetta-Brunner
(BBL), Reto Bühler (LIB AG), Daniel Gerber (Metron Architekten AG),
Hans-Peter Ess (UBS AG), Daniel Koller (BBL), Daniel Züger (Karl
Steiner AG), Martin Wright (PBK AG)
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Inhalt
Ausgangslage ........................................................................................................................ 4
Aufgabenstellung ............................................................................................................... 4
Zielsetzung ......................................................................................................................... 4
Grundlagen ........................................................................................................................ 5
Grundlagen und Anforderungen ............................................................................................. 6
Anwendung ........................................................................................................................ 6
Relevante Baumassnahmen .............................................................................................. 6
Relevante Nutzungen ......................................................................................................... 6
Zielsetzung ......................................................................................................................... 7
Ergebnisse ......................................................................................................................... 7
Anwender ........................................................................................................................... 8
Definitionen.......................................................................................................................... 10
Lebenszyklusbetrachtung ................................................................................................. 10
Kostengliederungen ......................................................................................................... 11
Systemgrenze Gebäude ................................................................................................... 11
Zeiträume ......................................................................................................................... 12
Modellansatz ....................................................................................................................... 14
Ermittlung Lebenszykluskosten ........................................................................................ 14
Projektdefinition................................................................................................................ 15
Projektwettbewerb ............................................................................................................ 16
Vorprojekt ......................................................................................................................... 16
Methodischer Berechnungsansatz ....................................................................................... 17
Berechnungsmethoden .................................................................................................... 17
Lebenszykluskosten von Gebäuden ................................................................................. 17
Einflussgrössen ................................................................................................................ 20
Einflussgrössen im Einzelnen ........................................................................................... 23
Anwendung der Einflussgrössen im Berechnungsalgorithmus ......................................... 23
Nutzungen ........................................................................................................................ 24
Berechnungsansatz je Kostengruppe .................................................................................. 25
Grundlagen ...................................................................................................................... 25
Investitionskosten ............................................................................................................. 25
Nutzungskosten ............................................................................................................... 26
Verwertungskosten........................................................................................................... 32
Anhang ................................................................................................................................ 33
Quellenverweise ............................................................................................................... 33
Glossar............................................................................................................................. 35
Abkürzungen und Indizes ................................................................................................. 41
Einflussgrössen ................................................................................................................ 42
Lebensdauern nach Stratus ............................................................................................. 49
Berechnungsblätter LZK-Tool........................................................................................... 50
Qualitative Checkliste ....................................................................................................... 99
Berechnungstabelle Variantenvergleich ......................................................................... 102
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Ausgangslage
Aufgabenstellung
Gebäudevolumen Stadt Zürich
5’200 Gebäude, entsprechend 11 Prozent des gesamten Gebäudevolumens, sind im Besitz
der Stadt Zürich. 80% der Gebäude wurden vor 1980 gebaut. Die Stadt Zürich investiert jährlich 400 Millionen Franken in Bauprojekte, also fast 1% des gesamten Schweizer Bauvolumens. Dabei macht der Bereich der Instandsetzungen etwa 60 - 70% des jährlichen Bauvolumens aus. Die Bewirtschaftung der Gebäude der Immobilien-Bewirtschaftung kostet jährlich ca. 100 Mio. Franken.
Berücksichtigung Lebenszykluskosten
Diese Bauten müssen hohe funktionelle und architektonische Anforderungen erfüllen und
nachhaltig wie auch kostengünstig sein. Die Lebenszykluskosten sind heute als wesentlicher
Faktor erkannt und sollen in Zukunft noch besser in den Projektentwicklungs- und Planungsphasen als Entscheidungskriterium berücksichtigt werden.
Folgeprojekte aus LUKRETIA Phase I
Das Projekt LUKRETIA (Lebenszyklus – Ressourcen – Technisierung) von AHB und IMMO
hat wichtige Grundlagen und Erkenntnisse zu Lebenszykluskosten – einem für die Nachhaltigkeit von Gebäuden zentralen Faktor – erbracht. Die Geschäftsführung von AHB, IMMO
und LV haben an ihrer gemeinsamen Sitzung im September 2006 beschlossen das Projekt
‚Entwicklung einer Methodik und eines Abschätzverfahrens für Lebenszykluskosten’ aus dem
Projekt LUKRETIA zu initiieren.
Zielsetzung
Lebenszykluskosten als Entscheidungsgrundlage
Die Ermittlung der Lebenszykluskosten entspricht dem ganzheitlichen Ansatz der Zusammenführung der Kosten aus verschiedenen Lebenszyklusphasen. Mit der Ermittlung von
Lebenszykluskosten soll die einseitige Optimierung in Bauprojekten verhindert werden, in
dem entweder nur die Baukosten oder nur die Betriebskosten berücksichtigt werden.
Spezielle Zielsetzungen
Insbesondere bestehen die folgenden Zielsetzungen für das Projekt:
– Definition der Lebenszykluskosten aus Sicht von AHB, IMMO und LV
– Definition der relevanten Phasen im Bauprojekt für die Ermittlung der Lebenszykluskosten
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– Entwicklung einer Methodik zur Ermittlung der Lebenszykluskosten in den relevanten Phasen des Bauprojektes
– Schaffung einer Durchgängigkeit für die Ermittlung innerhalb der Projektphasen
– Erhebung von Daten aus bestehenden Grundlagen zur Schaffung eines Mengengerüstes
– Umsetzung der Methodik in ein Berechnungstool auf Excel-Basis
Grundlagen
Inhalte des vorliegenden Berichts
Im Rahmen des Projektes LUKRETIA II wurden folgende drei Instrumente für den Einsatz
bei Hochbauprojekten aufgebaut:
– Qualitative Checkliste (siehe Anlage)
Checkliste mit den wichtigen Einflussfaktoren in Bezug auf die Lebenszykluskosten pro
Projektphase
– Berechnungstabelle Variantenvergleich (siehe Anlage)
Berechnungssystematik zum Vergleich von technischen und baulichen Ausführungsvarianten unter Berücksichtigung von Investitions- und Folgekosten
– LZK-Tool (siehe Anlage)
Berechnungstool zur gebäudespezifischen Ermittlung der Lebenszykluskosten unter Berücksichtigung von Einflussgrössen
Der vorliegende Bericht dokumentiert das Endergebnis des Teilprojektes ‚Lebenszykluskosten’ innerhalb des Projektes LUKRETIA II in Bezug auf die Grundlagen und methodischen
Ansätze des LZK-Tools unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus der Testphase. Die qualitative Checkliste sowie die Berechnungstabelle Variantenvergleich sind zu Dokumentationszwecken dem Bericht in der Anlage beigefügt.
Sitzungstermine
Die folgenden Sitzungstermine haben stattgefunden:
– TPT 01
Brainstorming, Auslegeordnung
– TPT 02
Definitionen
– TPT 03
Grundlagen Lebenszykluskostenermittlung
– TPT 04
Analyse Einflussfaktoren
– TPT 05
Abstimmung Einflussfaktoren
– TPT 06
Berechnung von Kostengruppen
– TPT 07
Vorstellung des Berechnungstools für die Projektdefinition
– TPT 08
Berechnungstool für alle Projektphasen
– TPT 09
Kennzahlen
– TPT 10
Testphase und weiteres Vorgehen
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Grundlagen und Anforderungen
Anwendung
Grundlagen
Gemäss Massnahmenempfehlung aus LUKRETIA I sind die Lebenszykluskosten bereits in
der Projektdefinitions-, Projektentwicklungs- und Planungsphase mittels eines entsprechenden Abschätz- und Berechnungsverfahren zu ermitteln.
Anwendungszeitpunkte
Aus Sicht des Teilprojektteams soll die Ermittlung der Lebenszykluskosten im Rahmen
– der Projektdefinition (inkl. Machbarkeitsstudie)
– des Projektwettbewerbs und
– des Vorprojektes
erfolgen. Die Einordnung der Lebenszykluskosten im Rahmen der Bewirtschaftung wird von
den Beteiligten als relevant betrachtet, soll jedoch zu einem späteren Zeitpunkt erarbeitet
werden.
Relevante Baumassnahmen
Art der Baumassnahmen
Das Tool zur Ermittlung der Lebenszykluskosten soll sowohl für Neubauten wie auch für Gesamtinstandsetzungen > 2 Mio. CHF angewendet werden.
Relevante Nutzungen
Die Stadt Zürich ist Eigentümerin von Immobilien unterschiedlicher Nutzungen:
– Schulen
– Soziales und Gesundheit
– Verwaltungsgebäude
– Wohnbauten
– Sportanlagen
– Bäder
– Parkplätze
– Übrige
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Die Umsetzung des Tools soll für die Nutzungen erfolgen, die im Gesamtportfolio relevant
sind. Dies sind
– Schulen
– Verwaltungsgebäude
– Wohngebäude
Das Portfolio ‚Soziales und Gesundheit’ wird zu diesem Zeitpunkt nicht berücksichtigt, da die
notwendigen Datengrundlagen noch nicht zur Verfügung stehen.
Anforderungen
Die Gebäudenutzung hat Auswirkungen auf die Lebenszykluskosten durch:
–
–
–
–
Differierende Betriebszeiten
Unterschiedliche Ansprüche an die technische Gebäudeausrüstung
Unterschiedliche Frequentierung (Publikumsverkehr)
Differierende Qualitätsanforderungen (back office oder Kundenzone)
An das Tool bestehen folgende Anforderungen:
– das Tool muss differieren zwischen nutzungsabhängigen und -unabhängigen Lebenszykluskosten
– das Tool muss nutzungsspezifische Standards ausweisen
Zielsetzung
Für das Lebenszyklustool besteht übergeordnet die folgende Zielsetzung:
–
–
–
–
–
Die Ergebnisse sind an einem Benchmark oder einer Kennzahl zu spiegeln
Benchmark oder Kennzahl müssen die Gebäudenutzung und den Standard widerspiegeln
Die Erfahrungen aus dem Gebäudebetrieb sollen in die Betrachtung einfliessen
Die Projekte sollen unter Kenntnis der Folgekosten optimiert werden können
Das Potential für die Optimierung der Lebenszykluskosten ist in der Projektdefinition und
im Projektwettbewerb abzuschätzen.
Ergebnisse
Übergeordnete Ergebnisanforderung
Die Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten ist im Rahmen der Projektdefinition am höchsten und sinkt kontinuierlich bis zur Bewirtschaftung. Der Kenntnisstand zu Systemen, Konstruktionen und Materialen steigt mit zunehmender Detaillierung der Planung. Das LZK-Tool
muss auf die Gegebenheit, dass in der Phase, in der die Lebenszykluskosten am Meisten
beeinflusst werden können, die wenigsten Informationen zur Immobilie vorliegen reagieren.
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Das LZK-Tool muss eine dem Kenntnisstand der Planungsphase entsprechende Präzision
aufweisen. Trotz Erhöhung des Detaillierungsgrades von Informationen und Eingaben über
die Planungsphasen, muss die Varianz in der LZK-Ermittlung bei gleichem Gebäudestandard
in der selben Grössenordnung bleiben. Neben der Ermittlung der Lebenszykluskosten mit
dem LZK-Tool hinaus soll eine Lebenszykluskosten mindernde Massnahmencheckliste Anwendung finden und bei einzelnen Entscheidungen zu baulichen oder technischen Varianten
ein gesondertes Excel-Tool eingesetzt werden.
Projektdefinition (inkl. Machbarkeitsstudie)
Im Rahmen der Projektdefinition ist das folgende Ergebnis in Bezug auf Lebenszykluskosten
gewünscht:
– Es ist ein Referenzwert für das Projekt vorzugeben [CHF/m²a]
Projektwettbewerb
Im Rahmen des Projektwettbewerbs ist das folgende Ergebnis in Bezug auf Lebenszykluskosten gewünscht:
– Die Lebenszykluskosten sollen ein Faktor in der Beurteilung der Wettbewerbsprojekte sein
– Die Lebenszykluskosten sind zu ermitteln und am Referenzwert aus der Projektdefinition
CHF/m²a zu spiegeln
– Qualitative Aspekte fliessen in die Ermittlung und Bewertung mit ein
Vorprojekt Neubauten und Gesamtinstandsetzungen
Im Rahmen des Vorprojektes von Neubauten und Gesamtinstandsetzungen ist das folgende
Ergebnis in Bezug auf Lebenszykluskosten gewünscht:
– Die Lebenszykluskosten sind ermittelt und vergleichbar in CHF/m²a
– Die Lebenszykluskosten sind am ermittelten Referenzwertes der Projektdefinition und des
Projektwettbewerbs bei Neubauprojekten zu spiegeln
– Varianten können abgebildet und verglichen werden (Detaillierte Variantenvergleiche werden mit der Berechnungstabelle Variantenvergleich ausgearbeitet)
Anwender
Allgemeines
Bei der Nutzung des LZK-Tools ist zu unterscheiden zwischen dem Verantwortlichen für die
Ermittlung der Lebenszykluskosten, der Mitwirkenden und dem operativen Anwender des
Tools.
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Verantwortlichkeiten
Der Verantwortliche stellt sicher, dass
– die Leistungen zur Ermittlung mit Hilfe des Lebenszykluskostentools in der Leistungsbeschreibung des Anwenders aufgeführt sind,
– die Lebenszykluskosten durch den operativen Anwender termingerecht ermittelt werden,
– die Lebenszykluskosten in die Entscheidungsfindungen einbezogen werden,
– die Optimierung der Lebenszykluskosten den notwendigen Stellenwert im Projekt finden
und aktiv verfolgt wird.
Die Mitwirkenden unterstützen den Anwender, indem
– detaillierte und fachspezifische Planungskenntnisse in Bezug auf die LZK weitergeben und
diskutiert werden,
– er zu untersuchende Varianten vorgibt oder den Anwender bei der Auswahl unterstützt,
– er Erfahrungen aus anderen Projekten einfliessen lässt
– er Abweichungen von Kennwerten mit dem Anwender bespricht und bei der Aufzeigung
von Optimierungspotential mitwirkt.
Der operative Anwender ist dafür verantwortlich, dass
– die Lebenszykluskosten auf Grundlage des Kenntnisstands zur Planung ermittelt werden,
– planerische Zusammenhänge (z.B. Abhängigkeiten Minergiestandard und Belüftung der
Räumlichkeiten) in die projektspezifische Bearbeitung des Tool einbezogen werden,
– Varianten zur Optimierung betrachtet werden,
– auf Abweichungen von Kennwerten hingewiesen wird.
Verantwortliche Akteure
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick zu den Verantwortlichen, Mitwirkenden und
operativen Anwendern des Lebenszykluskostentools.
Anwendung
Projektdefinition
Projektwettbewerb
Vor- und Bauprojekt
Verantwortlich
Mitwirkend
Portfoliomanager IMMO Kundenbetreuer IMMO
Fachstellen AHB
Projektleiter AHB
Fachstellen AHB
Projektleiter AHB
Betriebsteam IMMO
Fachstellen AHB
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Operative Anwendung
Objektmanager IMMO
Planer extern
Planer extern
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Definitionen
Lebenszyklusbetrachtung
Lebenszyklus
Für die Definition des Lebenszyklus bestehen verschiedene Ansätze aus normativen Grundlagen. Für das Projekt wird die folgende Definition in Anlehnung an die GEFMA 100-1
[GEFMA 2004] gewählt: Der Lebenszyklus einer baulichen Anlage (ohne Grundstück) reicht
über die strategische Planung, Projektierung, Realisierung, Bewirtschaftung, ggf. Nutzungsänderung bis zur Verwertung (Rückbau oder Verkauf) [IMMO 2007].
Lebenszykluskosten
Auch die Lebenszykluskosten sind in verschiedenen normativen Grundlagen definiert. Für
das Projekt wird die folgende Definition in Anlehnung an die SIA 112/1 [SIA 2004] gewählt:
Lebenszykluskosten nennt man die Summe aller Kosten, die ein Gebäude (ohne Grundstück) von der Projektentwicklung (strategische Planung) bis zu seiner Verwertung (Rückbau
oder Verkauf) verursacht [IMMO 2007].
Lebenszyklusphasen
Der Lebenszyklus eines Gebäudes gliedert sich in einzelne Lebenszyklusphasen. Den Phasen können Prozesse, Leistungen und Kosten zugeordnet werden. Die Lebenszyklusphasen
werden wie folgt definiert. Grundlage bilden die SIA 112 [SIA 2001], die SIA 469 [SIA 2004],
die SIA D 0165 [SIA 2000] und „Zürich baut gut und günstig“ [Stadt Zürich 08/2005].
Lebenszyklus Gebäude
Strategie, Planung, Realisierung
Nutzung
1 2 3 4 5
6
7
8
Erhaltung Verwertung
9
10
1 Strategie der Stadt Zürich
6 Realisierung
2 Strategische Planung
7 Betrieb
3 Projektdefinition, Machbarkeitsstudie, Wettbewerb
8 Erhaltung (werterhaltend)
4 Vorprojekt, Bauprojekt
9 Erhaltung (wertvermehrend)
5 Ausschreibung
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10 Verwertung
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Kostengliederungen
Kosten der Strategie, Planung, Realisierung
Zur Kostengliederung der Investitionen stehen in der Schweiz zwei verschiedene Methoden
zur Verfügung, welche beide von der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung
(CRB) entwickelt wurden. Die Gliederung nach Baukostenplan (BKP) [CRB, 2001] richtet
sich nach den Arbeitsgattungen (Gewerken) und stellt eine gute Grundlage für die
Ausschreibungs- und Realisierungsphase dar. Die Elementkostengliederung (EKG) [CRB,
1995] orientiert sich an den funktionalen Bauteilen. Die Kosten der Baumassnahme wurden
im Rahmen von LUKRETIA I für die Ermittlung der strategischen Bauteile auf Basis der Elementkostengliederung gegliedert. Für das LZK-Tool wird im Projektwettbewerb die Elementkostengliederung angewendet. Die Investitionskostenermittlungen in der Projektdefinition
und im Vorprojekt basiert aufgrund der bestehenden Kostenstrukturen auf dem Baukostenplan.
Kosten der Nutzung
Für die Kosten der Nutzungsphase wendet die IMMO das Kostenmodell V16 der IFMA
Schweiz an [IFMA 2005]. Diese wird entsprechend für das LZK-Tool angewendet.
Kosten der Erhaltung wertvermehrend
Abgeleitet aus der Definition der SIA 469 [SIA 2004] und des Kostenmodells [IFMA 2005]
werden Erhaltungskosten mit einem werterhaltenden Ergebnis den Nutzungskosten zugeordnet. Erhaltungskosten mit wertvermehrender Wirkung werden gesondert betrachtet (siehe
Kapitel Methodischer Berechnungsansatz, Lebenszykluskosten von Gebäuden, Abschnitt
Erhaltungskosten wertvermehrend).
Kosten der Verwertung
Die Kosten für die Verwertung umfassen die Abriss- und Entsorgungskosten. Aufgrund der
Affinität zu den Bauteilen erfolgt die Strukturierung analog zu den Kosten der Strategie, Planung, Realisierung.
Systemgrenze Gebäude
In die Lebenszykluskostenermittlung einzubeziehen ist:
– das Gebäude
– mit Untergeschossen
– ohne Umgebung
– Baukostenplangruppe 1 bis 5 ohne 4
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Zeiträume
Betrachtungszeitraum
Der Betrachtungszeitraum definiert die Dauer für welche die Rechnung der Lebenszykluskosten angewendet werden soll. In der nachfolgenden Abbildung ist das Verhältnis der Investitionskosten zu den Lebenszykluskosten in Bezug auf einen Betrachtungszeitraum (Nutzungsdauer Gebäude) von 100, 60 und 30 Jahren sowie unter der Annahme eines Kapitalzinssatzes von 4% für das Schulgebäude ‚Kügeliloo’ dargestellt.
15%
11%
17%
23%
2%
30%
0%
19%
7%
14%
1%
0%
5%
1%
19%
2%
Betrachtungszeitraum 100 a
Investitionskosten
Verw altungskosten gesamt
Gebäudeversicherung gesamt
Instandsetzung Haustechnik
2%
1%
1%
14%
23%
24%
,
42%
2%
Betrachtungszeitraum 60 a
0%
20%
0%
2%
1% 2%
Betrachtungszeitraum 30 a
Instandsetzung baulicher Unterhalt
Betriebskosten
Teilrückbau
Rückbaukosten
Kapitalkosten Insatndsetzungen
Kapitalkosten
Nutzungsdauer
Die Nutzungsdauer definiert die Zeitspanne, während der z.B. ein Bauteil genutzt werden
kann. Im Unterschied zur Lebensdauer bezieht sich die Nutzungsdauer auf die Verwendung
am dafür ursprünglich vorgesehenen Ort. Beispielsweise ist die Lebensdauer (häufig auch
als technische Lebensdauer bezeichnet) einer Türklinke in vielen Fällen länger als diejenige
der ganzen Tür, weshalb sie an einem anderen Ort weiter verwendet werden könnte.
Lebensdauern
Als Grundlage für die Definition der Lebensdauern der Bauelemente werden folgende Quellen in entsprechend priorisierter Reihenfolge angewendet:
– Erkenntnisse der Stadt Zürich aus dem System Stratus
– Merkblatt SIA 2032 Graue Energie von Gebäuden [Vernehmlassungsexemplar SIA 2008]
– Mittelwerte der SIA 480 Wirtschaftlichkeitrechnung für Investitionen im Hochbauten [SIA
2004]
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Für weitere Detaillierungen werden die Mittelwerte des „Leitfaden nachhaltiges Bauen“ [Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen 2001] genutzt. Die Lebensdauern
der Elemente müssen im Berechnungstool anpassbar sein damit Erfahrungswerte der Stadt
Zürich ‚einfliessen’ können. In nachfolgender Abbildung sind anhand der Objekte aus der
Untersuchung LUKRETIA I die Auswirkungen differierender Angaben aufgezeigter Quellen
zu Lebensdauern auf die Lebenszykluskosten dargestellt.
SIA 480
Stratus AHB
Aktuell AHB
IP BAU
Auswirkung auf Lebenszykluskosten [%]
120%
115%
110%
105%
100%
95%
90%
Kügeliloo
Im Gut
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Buchw iesen Bachw iesen
Laubegg
Heiligfeld III Amtshaus IV
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Modellansatz
Ermittlung Lebenszykluskosten
Verantwortlich
Nachfolgende Abbildung zeigt die Ergebnisse im Rahmen der Projektdefinition, des Projektwettbewerbes und des Vor- und Bauprojektes in Bezug auf die Lebenszykluskosten. Des
Weiteren sind beispielhaft die Grundlagen zur Ermittlung der Lebenszykluskosten sowie die
Verantwortlichkeiten und Anwendenden dargestellt. Die Phase der Nutzung wird gemäss
Definition im Teilprojekt noch nicht betrachtet, ist hier jedoch im Sinne der Vollständigkeit in
Bezug auf die Datengrundlagen zu Kennzahlen aus dem Betrieb mit abgebildet.
IMMO / LV
AHB
AHB
IMMO / LV
Projektdefinition
Projektwettbewerb
Vorprojekt, Bauprojekt
Nutzung
Programm
Projektwettbewerb
Projektdefinition
Baubeschreibung
Anlagenlisten
Projektwettbewerbstool
Investitionskosten BKP
Vorprüfungsbericht
Datengrundlagen
Dienstleistungsverträge
Energieverbräuche
IMMO-Box
Pläne,
Schemata
Bedarf
Heiz-, EEnergie
Investitionskosten EKG
Liegenschaftenbuchhaltung
Materialien,
Oberflächen
Ergebnisse
Investitionskosten BKP
A
B
C
D
Anwender
• Referenzwert LZK
CHF/m²a
Objektmanager IMMO / LV
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A
A
B
C
D
• Einhaltung Referenzwert LZK CHF/m²a
• Vergleich Projekte
• Qualitative Beurteilung
Externe Planer
• Einhaltung Wert
Projekt CHF/m²a
• Variantenvergleich
Externe Planer
0
2
4
6
8
10
• Prüfung Schätzung –
IST LZK CHF/m²a
• Erfahrungswerte
LZK CHF/m²a
Objektmanager IMMO / LV
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Projektdefinition
Projektdefinitionsprozess
Das Ergebnis der Projektdefinition ist die Bestellung beim AHB. Auf Grundlage des Auftragsentwurfs kann eine Machbarkeitsstudie (Testplanung) des AHB erfolgen, nach Abstimmung
mit dem Nutzer und der IMMO bzw. der LV erfolgt die definitive Beauftragung durch IMMO
oder LV.
Vorgehen
– Erfassen der Bedürfnisse aller Dienstabteilungen
- Betriebskonzept => Raumprogramm, Funktionsdiagramm
– Erfassen von geschlossenen und offenen Rahmenbedingungen
- Externe (Stadtentwicklung, Portfoliostrategie, Nutzerstrategie)
- Interne (Betriebliche, Zwischenbetriebliche)
– Suchen nach Synergien und Optimierungspotenzial
- Abgleich und Konsolidierung der Bedürfnisse und Betriebskonzepte
- Erstellen gemeinsames Funktionsdiagramm
- Raumbelegungsplanung bei Doppelnutzungen
- Kostenbeteiligung/Aufteilung
Kostenermittlung
Die Kostenschätzung der Investitionskosten erfolgt über Kostenkennzahlen aus Auswertungen fertig gestellter Bauprojekte und wird nach dem BKP strukturiert. Als Kennzahlen für die
Betriebskostenermittlung in der Projektdefinition stehen derzeit die Werte aus LUKRETIA I
zur Verfügung, ab 2009 können Zahlen aus der Liegenschaftenbuchhaltung IMMO genutzt
werden. Das Ergebnis der LZK-Ermittlung soll ein Kennwert im Sinne einer Soll-Vorgabe
sein, an dem die Ermittlung aus dem Projektwettbewerb bei Neubauten bzw. dem Vorprojekt
gespiegelt werden kann.
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Projektwettbewerb
Das Amt für Hochbauten veranstaltet Architekturwettbewerbe für Neubauprojekte. Heute
steht beim AHB ein Tool zur Verfügung, mit welchem die Kalkulation Kosten- EnergieÖkologie erfolgt. Die Vorprüfung der Wettbewerbe soll um das Kriterium der Lebenszykluskosten ergänzt werden. Wesentliche heute bestehende Eingabekriterien im Wettbewerbstool
werden für die Berechnung der Lebenszykluskosten genutzt. Die Ergebnisse der Energiebilanzierung werden für die Kostenerhebung übernommen. Die Ermittlung der Lebenszykluskosten erfolgt auf Basis von Kennzahlen. Die Ergebnisse werden an den Grössen der Projektdefinition gespiegelt. Die Strukturierung der Bewertungskriterien erfolgt nach Markoelemente, die auf der EKG basieren.
Vorprojekt
Die Kostenermittlung im Vorprojekt erfolgt auf Basis des BKP. Der Detaillierungsgrad der
Arbeitsgattungen kann gemäss den Anforderungen aus dem Projekt Lebenszykluskosten
angepasst werden.
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Methodischer Berechnungsansatz
Berechnungsmethoden
Für die Berechnung der Lebenszykluskosten stehen verschiedene Grundlagen der Investitionsrechnung zur Verfügung. Im Sinne einer Systemabgrenzung werden nur Kosten und keine Erträge berücksichtigt. Aus der Investitionskostenrechnung gliedern sich die Berechnungsmethoden in folgende Ansätze:
– statische Methoden
– dynamische Methoden
Die statischen Methoden (z.B. Kostenvergleichsrechnung) verwenden einperiodische Kennzahlen (Periode = Jahr), die den tatsächlichen Zeitpunkt des Kostenanfalls wegen des kurzen Betrachtungszeitraums nicht berücksichtigen. Die dynamischen Methoden (z.B. Kapitalwertmethode, Annuitätenmethode) bilden den Zeitwert des Geldes durch Diskontierung (Abzinsung) künftiger Zahlungen auf den Betrachtungszeitpunkt ab. Die Ermittlung der Kapitalkosten und der Erhaltungskosten (werterhaltend) erfolgen im LZK-Tool dynamisch. Die
Summe der Lebenszykluskosten über den Betrachtungszeitraum wird sowohl nach dem dynamischen wie auch nach dem statischen Berechnungsverfahren ausgewiesen.
Lebenszykluskosten von Gebäuden
Lebenszykluskosten
Auf der Grundlage der Definition der Lebenszykluskosten (KLZ) ergibt sich der folgende Algorithmus:
KLZ = KIV + (KNU * zB) + (KEHwv * n) + KVW [CHF]
KLZ
KIV
KNU
KEHwv
KVW
zB
n
Lebenszykluskosten [CHF]
Einmalige Investitionskosten [CHF]
Jährliche Nutzungskosten [CHF/a]
Erhaltungskosten wertvermehrend [CHF/n]
Verwertungskosten [CHF]
Anzahl Jahre im Betrachtungszeitraum [a]
Anzahl der Erhaltungsmassnahmen wertvermehrend [-]
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Investitionskosten
Die einmaligen Investitionskosten (KIV) umfassen sämtliche Kosten der Phasen:
–
–
–
–
–
–
Strategie der Stadt Zürich
Strategische Planung
Projektdefinition, Machbarkeitsstudie, Projektwettbewerb
Vorprojekt, Bauprojekt
Ausschreibung
Realisierung
KIV = KHO + KBA [CHF]
Diese Kosten umfassen im Wesentlichen Honorarkosten (KHO) und Baukosten (KBA). Es ist
zu beachten, dass das Tool kein Instrument zur Investitionskostenermittlung ist. Die Investitionskosten sind als Datengrundlage zu liefern. Honorarkosten der Planung können sofern
nicht bekannt als Prozentsatz zu den Baukosten ermittelt werden.
Nutzungskosten
Die jährlichen Nutzungskosten (KNU) setzen sich aus folgenden jährlichen Kostenteilen zusammen:
KNU = KBW + KMP + KAS + KKA [CHF/a]
KBW
KMP
KAS
KKA
Bewirtschaftungskosten [CHF/a]
Miet- und Pachtkosten [CHF/a]
Abschreibungskosten [CHF/a]
Kapitalkosten [CHF/a]
Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten (KBW) entsprechen der Summe der jährlichen Bewirtschaftungskosten über den Betrachtungszeitraum. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen:
KBW = KVA + KVS + KBE + (KEHwe * n) [CHF/a]
KVA
KVS
KBE
KEHwe
N
Verwaltungskosten [CHF/a]
Versicherungen und Steuern [CHF/a]
Betriebskosten [CHF/a]
Erhaltungskosten werterhaltend [CHF/n]
Anzahl der Erhaltungsmassnahmen werterhaltend [-]
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Betriebskosten
Die Betriebskosten setzen sich wie folgt zusammen:
KBE = KVE + KES + KSH + KRP + KÜW + KIH [CHF/a]
KVE
KES
KSH
KRP
KÜW
KIH
Versorgungskosten [CHF/a]
Entsorgungskosten [CHF/a]
Sicherheits- und Bewachungskosten [CHF/a]
Reinigungs- und Pflegekosten [CHF/a]
Überwachungskosten [CHF/a]
Instandhaltungskosten [CHF/a]
Erhaltungskosten werterhaltend
Die Erhaltungskosten werterhaltend können auch den Abschreibungskosten gleichgesetzt
werden. Dabei wird davon ausgegangen, dass jedes Bauteil nach Ende seiner Lebensdauer
erneuert und durch diese Massnahme wieder auf den ursprünglichen Ausgangswert zurückgeführt wird. Das Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes wird nicht vom Ende der Lebensdauern der Bauteile bestimmt, d.h. es wird von einem ‚permanenten’ Bauwerk ausgegangen.
In der Praxis ist das Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes jedoch von diversen Faktoren
abhängig, welche zum Zeitpunkt der Erstellung noch unbekannt sind. Der Zeitraum vom
Neubau bzw. der Gesamtinstandsetzung bis zum prognostizierten Ende der Nutzungsdauer
des Gebäudes als Betrachtungszeitraum eingegeben.
Investitionskosten
Erhaltungszyklus 1
Erhaltungszyklus 2
Bauteil 2
Bauteil 2
Bauteil 1
Bauteil 2
Betrachtungszeitraum
Miet- und Pachtkosten
Die Miet- und Pachtkosten (KMP) werden nicht berücksichtigt, da diese nur bei einer Kosten/Ertragsbetrachtung relevant sind.
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Abschreibungskosten
Als Abschreibung wird die Wertminderung einer Anlage oder eines Bauteils bezeichnet. Dabei ist der Wertverlust durch Gründe wie Alterung und Verschleiss veranlasst. Die Abschreibungskosten können wie oben erwähnt auch den Erhaltungskosten werterhaltend gleichgesetzt werden und werden deshalb nicht mehr als Abschreibungskosten weiter berücksichtigt.
Kapitalkosten
Im Rahmen von LUKRETIA I wurden die Abschreibungskosten und die Zinslast auf Grundlage der Investitionskosten als Annuität berechnet, d.h. deren Summe ist über die ganze Nutzungsdauer des Gebäudes gleich hoch. Der jährliche Zins entspricht in der hiesigen Aufstellung den Kapitalkosten. Sein Verlauf über die Jahre ist bei der Annuität an die Abschreibung
gekoppelt, die degressiv verläuft. Um den Einfluss der Inflation, welcher über lange Zeiträume kaum vorhergesagt werden kann, auszuschliessen, muss eine reale Betrachtungsweise
gewählt und ein entsprechender Zinssatz eingesetzt werden. Für die Lebenszykluskostenermittlung wird gemäss Kostengliederung nach Zürich baut gut und günstig von Fremdkapitalkosten ausgegangen.
Erhaltungskosten wertvermehrend
Die wertvermehrenden Erhaltungskosten (KEHwv) umfassen sämtliche Honorarkosten (KHO)
und Baukosten (KBA) für Massnahmen innerhalb des Betrachtungszeitraums., die über die
Wiederherstellung der Sicherheit und Gebrauchtauglichkeit hinaus eine wertsteigernde Auswirkung auf technische Anlagen, Bauteile oder das gesamte Bauwerk haben. (z.B. Erneuerungen, Veränderungen) Die Erhaltungskosten wertvermehrend (KEHwv) werden nicht weiter
berücksichtigt, da diese über den Betrachtungszeitraum von mehr als 10 Jahren kaum abzuschätzen sind.
Verwertungskosten
Die Verwertungskosten (KVW) setzen sich aus den Honorarkosten zur Planung der Verwertung (Abriss), den Abrisskosten und den entsprechenden Entsorgungskosten zusammen.
Betrachtet werden keine Kosten, die durch Verkauf entstehen.
Einflussgrössen
Die Lebenszykluskosten eines Gebäudes sind abhängig von baulichen, technischen und
nutzungsbedingten Standards. Gebäudenutzung, Tragwerk und Gebäudehülle, eingesetzte
Materialien sowie die technische Ausstattung eines Gebäudes, nur als Beispiele aufgezählt,
sind ausschlaggebende Einflussgrössen für die Lebenszykluskosten. Die Kenntnisse über
die genaue Umsetzung dieser Merkmale oder auch Einflussgrössen steigt mit zunehmendem
Projektfortschritt. Für die phasenorientierte Ausbildung des Tools ist die Kenntnis über die
Einbindung der Einflussgrössen in die Berechnung entscheidend.
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Qualitative Umsetzung
Im ersten Ansatz wird qualitativ dargestellt, zu welchem Zeitpunkt die grundlegenden Einflussgrössen, die für eine detaillierte Lebenszykluskostenermittlung erforderlich sind, bekannt
sind. Hierbei bedeutet:
o
+
Einflussgrössen sind nicht bekannt
Einflussgrössen sind in Teilen bekannt
Einflussgrössen sind bekannt
Die Darstellung ‚- Einflussgrössen sind nicht bekannt’ bedeutet nicht, dass die Lebenszykluskosten nicht ermittelt werden können, sondern, dass aufgrund einer übergeordneten Kategorisierung des Gebäudes auf Basis globaler Kennzahlen Erfahrungswerte angenommen
werden können. Kategorisierungsansätze hierzu sind beispielsweise
–
–
–
–
Nutzung (z.B. Betriebszeit, Publikumsverkehr, Sondernutzungen)
Aussenwirkung des Gebäudes (z.B. Qualitätsstandard)
Technisierungsgrad
A/EBF-Verhältnis
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Projektdefinition
Wettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Strategie der Stadt Zürich
Strategische Planung
Projektdefinition und Machbarkeitstudien
Projektwettbewerb, Auswahlverfahren
Projektierung (Vor- und Bauprojekt)
Ausschreibung
Realisierung
Personal- und Planungskosten
Baukosten
Bewirtschaftung
Verwaltungskosten
Versicherungen, Steuern
Betriebskosten
Ver- und Entsorgung
Sicherheit und Bewachung
Reinigung und Pflege
Überwachung und Instandhaltung
Erhaltungskosten werterhaltend
Kostenart
Kostengruppen
HK
HK
HK
HK
HK
HK
+
+
+
+
-
+
+
+
+
-
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
HK
IK
+
+
+
+
+
+
+
+
NK
NK
NK
NK
NK
NK
NK
NK
+
+
+
+
+
+
+
+
o
-
o
o
o
o
-
+
+
+
+
-
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
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Projektdefinition
Wettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Abschreibungen
Kapitalkosten
Erhaltungskosten wertvermehrend
Personal- und Planungskosten
Baukosten
Verwertung
Personal- und Planungskosten
Entsorgungskosten
Kostenart
Kostengruppen
NK
NK
-
-
o
o
+
+
+
+
HK
IK
-
-
-
-
o
o
HK
IK
-
-
+
-
+
+
+
+
HK = Honorarkosten
IK = Investitionskosten
NK = Nutzungskosten
Aus obiger Tabelle sind die folgenden Schlussfolgerungen abzuleiten:
– Wesentliche Lebenszykluskosten beeinflussende Grössen sind erst ab dem Vorprojekt
bekannt.
– Für die Phase der Projektdefinition und Projektwettbewerb sind nutzungsspezifische
Kennzahlen aufgrund bekannter Parameter abzuleiten. Eine entsprechende Datenauswertung muss stattfinden.
– Pro Phase des Bauprojektes ist ein eigenständiges Ermittlungstool zu Lebenszykluskosten
sinnvoll. Die nutzungsübergreifende Abbildung innerhalb eines LZK-Tools (Varianz der
Kennwerte) ist zu gewähren.
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Einflussgrössen im Einzelnen
In einem zweiten Schritt wurde die qualitative Darstellung des Kenntnisstandes zu Einflussgrössen konkretisiert. Kostengruppenbezogen wurden die Einflussgrössen im Einzelnen definiert und auf dieser Ebene der Kenntnisstand im Rahmen des Projektfortschrittes eingeschätzt. Am Beispiel der nachfolgenden Tabelle sind Einflussgrössen dargestellt, welche die
Kosten der Unterhaltsreinigung in der Nutzungsphase bestimmen. Es wird deutlich, dass erst
mit zunehmendem Projektverlauf beeinflussenden Aspekte der Lebenszykluskosten bekannt
werden.
Einflussgrössen je Kostengruppe
Betriebskosten
Reinigung und Pflege
Unterhaltsreinigung
Benutzer
Möblierung
Materialisierung
Gestaltung (Nischen, Stützen etc.)
Lage der Putzräume
Infrastruktur der Reinigung
Stundensatz
ProjektProjekt- Vorprojekt Bauprojekt
definition wettbewerb
o
+
+
+
o
+
+
o
+
+
+
+
+
+
+
+
Nutzung
+
+
+
+
+
o
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Anwendung der Einflussgrössen im Berechnungsalgorithmus
Die Einbindung der Einflussgrössen in den Berechnungsalgorithmus erfolgt vorrangig bei
den Nutzungskosten. Die definierten Einflussgrössen beeinflussen die Kosten im Lebenszyklus unterschiedlich stark. Die Einflussgrösse Stundensatz wurde bei allen Kostengruppen
identifiziert. Sie ist im Grundlagenblatt des LZK-Tools als Grösse kostengruppenbezogen
definiert und kann bei Bedarf angepasst werden. In allen Kostengruppen der Nutzungsphase
konnte eine „Haupteinflussgrössen“ festgestellt werden, in deren Abhängigkeit die herangezogene Kostenkennzahl direkt gestellt werden kann (z.B. Investitionskosten BKP 2, Nutzung
oder Technisierungsgrad). Die weiteren Einflussgrössen werden in Form von Korrekturfaktoren angewendet, die die Kostenkennzahl abmindern oder erhöhen. Die für die Höhe der Korrekturfaktoren Ausschlag gebenden Kriterien sind vor definiert:
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Beispiel: Unterhaltsreinigungskosten Projektwettbewerb (Schule)
Berechnungsmethode:
2’173
m²
15,0
Fläche
* Kostenkennzahl
Kostenkennzahl
Benutzer
Schule
Verwaltung
Wohnen
CHF/m²GF a
*
1,0
=
Korrekturfaktor
Lage Putzräume
Kostenkennzahl
15,0
13,0
10,0
Korrekturfaktor
Lage der Putzräume
Dezentrale Putzräume, alle mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
Dezentrale Putzräume, teilweise mit Wasseranschluss, befriedigende
Infrastruktur
Zentraler Putzraum mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
Zentraler Putzraum mit Wasseranschluss, befriedigende Infrastruktur
32’595
CHF/ a
Ergebnis
Einheit
CHF/m²GF a
CHF/m²GF a
CHF/m²AF a
Korrekturfaktor
1,00
1,05
1,00
1,05
Nutzungen
Gebäude mit mehreren Nutzungen
Gemäss Definition im Kapitel Relevante Nutzungen ist das Tool auf die Ermittlung der Lebenszykluskosten für die Nutzungen
– Schulen
– Verwaltungsgebäude
– Wohngebäude
ausgelegt. Insbesondere bei den Wohngebäuden sind häufig neben der Hauptnutzung Flächen z.B. für Läden geplant. Um diesem Aspekt Rechenschaft zu zollen, müssen Nebennutzungen im Tool ausweisbar sein. Entsprechende Kennzahlen für die Nutzungskosten dieser
Nebennutzungen werden im Tool mitgeführt und ermittelt.
Gebäude mit Tiefgaragen
Da die Ermittlung der Lebenszykluskosten für die meisten Kostengruppen über Kennzahlen
in Abhängigkeit von der Grundfläche erfolgt, ist die Gebäudefläche von grosser Relevanz.
Tiefgaragen beeinflussen die Grundfläche wesentlich. Um den differierenden Kennzahlen
der Hauptnutzung von der Tiefgarage gerecht zu werden, erfolgt die Ermittlung der Lebenszykluskosten analog zu einer Nebennutzung. Die Gesamtergebnisse werden entsprechend
nach Lebenszykluskosten mit und ohne Tiefgarage ausgewiesen.
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Berechnungsansatz je Kostengruppe
Grundlagen
Zielsetzung
Für die Berechnungsansätze je Kostengruppe der Lebenszykluskosten bestehen die folgenden Anforderungen:
– Ermittlung mit angemessenem Detaillierungsgrad je Projektphase
– Durchgängigkeit über alle Projektphasen
– Abbildung eines optimalen Aufwand-Nutzen-Verhältnisses für die Eingabe im Tool
Zielerreichung
Im Folgenden werden die Berechnungsansätze je Kostengruppe der Lebenszykluskosten
dargestellt. Die Darstellung erfolgt jeweils für die Projektphasen Projektdefinition, Projektwettbewerb und Vorprojekt. Die Ansätze wurden mit folgenden Personen des Teilprojektteams entwickelt bzw. abgestimmt:
Projektphase/Thema
Projektdefinition
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Versorgungskosten und Erhaltung werterhaltend
Abstimmungspartner
Mark Ziegler
Annick Lalive d'Epinay, Ian Jenkinson
Seraina Carl
Thomas Kessler
Investitionskosten
Allgemeines
Die Bau- und Honorarkosten werden als Eingabe definiert. Die Baukosten bilden die Grundlage für die Ermittlung der Kapitalkosten, der Erhaltungskosten werterhaltend und der Verwertungskosten.
Baukosten
Projektdefinition
Bei Neubauprojekten wird im Rahmen der Projektdefinition die Eingabe auf Basis der Kostengliederung BKP, 1. Gliederungsebene erfolgen. Als Grundlage für die Ermittlung der Erhaltungskosten werterhaltend erfolgt eine prozentuale Aufteilung der Kosten auf die gemäss
Stratus definierten strategischen Bauteile. Die Verteilung erfolgt auf Basis der Erfahrungswerte der IMMO.
Bei Gesamtinstandsetzungen erfolgt die Ermittlung der Baukosten analog zu den Neubaukosten. Mit Hilfe eines Prozentsatzes wird der Anteil der Instandsetzung je Bauteil im Ver-
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hältnis zum Neubauwert ausgewiesen und über diesen die Bauteilkosten der Massnahme
ermittelt.
Projektwettbewerb
Im Rahmen des Projektwettbewerbes (Neubauten) erfolgt die Ermittlung der Baukosten auf
Basis der Kostengliederung nach EKG. Der Detaillierungsgrad entspricht den Makroelementen.
Vorprojekt
Die Baukosten werden auf Basis der Kostengliederung nach BKP gemäss Kostenermittlung
der Planer eingegeben. Die Detaillierung erfolgt bis auf die 2. Gliederungsebene. Bei Gesamtinstandsetzungen sind die Kosten der Massnahme analog einzugeben.
Honorarkosten
Projektdefinition
Die Honorarkosten werden prozentual zu den Baukosten ermittelt. Der methodische Ansatz
wurde mit der Fachstelle Vertragsmanagement abgestimmt.
Projektwettbewerb
Die Honorarkosten werden gemäss Ermittlung im Wettbewerbstool eingegeben.
Vorprojekt
Die Honorarkosten im Vorprojekt entsprechen den vertraglich vereinbarten Auftragssummen
mit den Planenden.
Nutzungskosten
Verwaltungskosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Kosten für die Verwaltung werden mit einer Kennzahl pro m² GF im Jahr in Abhängigkeit
von der Nutzung ermittelt. Die Kennzahlen beinhalten nutzungsspezifisch die Struktur der
Organisation (Overhead) sowie die nutzungsspezifischen Verwaltungsaufgaben, da aufgrund
der Nutzungen eine klare Zuordnung zur verwaltenden Organisation erfolgen kann.
– Verwaltungsgebäude und Schulen  Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich (IMMO)
– Wohngebäude  Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich (LV)
Des Weiteren werden Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen berücksichtigt
(siehe Anhang, Kapitel Einflussgrössen).
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Versicherungen und Steuern
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Für die Ermittlung der Lebenszykluskosten fallen keine Steuern an, die im Rahmen der Berechnung zu berücksichtigen sind. Die Versicherungskosten beinhalten die Behebung von
Gebäudeschäden, die durch Feuer, Elementarereignisse und Erdbeben entstanden sind,
sowie die dabei anfallenden Abriss-, Aufräum- und Entsorgungskosten. Die Versicherungskosten werden über den Gebäudewert ermittelt. Im Rahmen der Projektdefinition und im
Vorprojekt wird hierfür der BKP 2 Wert „Gebäude“ angesetzt. Im Rahmen des Projektwettbewerbes entspricht dies der Summe aus EKG C und D „Rohbau Gebäude“ und I „Installationen und Transportanlagen“. Des Weiteren wird das Risikopotential als Korrekturfaktor einbezogen.
Versorgungskosten
Wasser- und Abwasserkosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorplanung
Die Wasser- und Abwasserkosten werden nutzungsspezifisch über den Verbrauch mit der
Anzahl der Benutzer multipliziert und durch die aktuellen Wasser- und Abwasserpreise ermittelt. Leistungs- und Gebäudegebühren für Wasser und Abwassergrundgebühren sind berücksichtigt. Für Schulgebäude wird von einer Benutzerzahl von 25 Schülern und 1 Lehrer je
Schulraum ausgegangen. Bei Wohngebäuden wird mit einem durchschnittlichen Ansatz von
2,2 Personen je Mieteinheit (Nutzergruppe) kalkuliert. Bei Verwaltungsgebäuden wird die
Anzahl der Benutzer in Abhängigkeit der geplanten Arbeitsplätze multipliziert mit einem Abminderungsfaktor für die Vollzeitäquivalenz berechnet.
Wärmekosten
Projektdefinition
Die Ermittlung erfolgt gemäss SIA 380-1 „Thermische Energie im Hochbau“. Die Wärmekosten beinhalten die Wärmebedarfe für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Die Berechnung
des Heizenergiebedarfs erfolgt unter Berücksichtigung des Wärmeverlustes gemäss Heizwärmebedarf in Abhängigkeit von der Art der Energieerzeugung und dem A/EBF-Verhältnis
(Gebäudehüllzahl). Für die Erreichung der Zielwerte nach SIA 380-1, Minergie und MinergieP, werden entsprechend prozentuale Bedarfsverringerungen angesetzt, der gewünschte
Standard kann über die Eingabe von Korrekturfaktoren ausgewählt werden. Die Wärmeenergiekosten werden durch die Multiplikation mit der Fläche (EBF) und mit den wärmeerzeugungsabhängigen Preisen ermittelt. Diese bestehen aus einem Mischpreis wie Hoch-,
Niedertarif und Grundgebühr.
Bei Gesamtinstandsetzungen ohne Erneuerung der Gebäudehülle kann der aktuelle Bedarf
als Eingabe in die Berechnung mit aufgenommen werden.
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Projektwettbewerb
Die Ermittlung des Heizwärmebedarfs ist Teil des Wettbewerbstools und wird als Eingabe in
das LZK-Tool eingebunden. Die Bedarfsermittlung für die Warmwassererzeugung erfolgt
analog zur Projektdefinition. Die weitere Ermittlung der Wärmekosten aus den Bedarfen erfolgt analog zur Projektdefinition.
Vorprojekt
Im Rahmen des Vorprojektes ist die Ermittlung des Wärmebedarfes Teil des Leistungsbildes
der Fachplaner. Entsprechend sind die Grössen als Eingabe in das Tool deklariert. Die Ermittlung der Wärmekosten erfolgt analog zur Projektdefinition und zum Projektwettbewerb.
Zusätzlich können Wärmeverluste aufgrund unterschiedlicher Wärmeerzeugungsarten detailliert berücksichtigt werden. Der Energieeinsatz der jeweiligen Anlage geht in Form einer prozentualen Verteilung in die einzelnen Anlagenberechnungen mit ein.
Stromkosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb
Die Ermittlung erfolgt gemäss SIA 380-4 „Elektrische Energie im Hochbau“ für Betriebseinrichtungen, Beleuchtung, Lüftung / Klimatisierung und diverse Gebäudetechnik auf Basis von
Kennzahlen in kWh/NGF für definiert Raumnutzungen. Die Raumnutzungen entsprechen
denen für die Reinigung definierten Raumgruppen gemäss SIA D 0165. Multipliziert mit den
Flächen (NGF) der jeweiligen Raumnutzung und dem spezifischen Energiepreis ergeben
sich die Stromkosten. Die Ermittlung der Stromkosten für Betriebseinrichtungen erfolgt über
Auswahl von Grenz-, Ziel- oder Standardwert gemäss SIA Merkblatt 2024. Für die Ermittlung
der Beleuchtungskosten kann zwischen dem Grenz-, Ziel-, Standard- oder Minergiegrenzwert ausgewählt werden. Für die Aufsummierung der Stromkosten für Lüftung bzw.
Lüftung / Klimatisierung ist die Auswahl, ob die Fläche belüftet oder klimatisiert ist, erforderlich, entsprechend können die Grenz-, Ziel- oder Standardwert angewählt werden. Die Ermittlung der Stromkosten für diverse Technik ist an die Eingruppierung des Gebäudes gemäss AGT-Tool (Angemessene Technisierung) gekoppelt. Die Kennzahlen sind differenziert
nach Technisierungsgrad einfach, anspruchsvoll und komplex. Die Kriterien für die Einordnung sind im Rahmen der Eingabe im Tool ersichtlich.
Vorprojekt
Im Vorprojekt werden die Ergebnisse des Nachweises gemäss SIA 380-4 „Elektrische Energie im Hochbau“ für Beleuchtung und Lüftung / Klimatisierung als Eingabe genutzt. Für Betriebseinrichtungen und diverse Gebäudetechnik erfolgt die Ermittlung analog zum Vorgehen
in der Projektdefinition und im Projektwettbewerb. Zusätzlich ist die einmalige Anschlussgebühr aufzunehmen.
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Entsorgungskosten
Wertstoff- und Abfallkosten
Projektdefinition
Die Entsorgungskosten werden nutzungsspezifisch über den täglichen Müllanfall multipliziert
mit der Anzahl der Benutzer und einem mittleren Preis für die Entsorgung ermittelt. Die Ermittlung der Benutzerzahl erfolgt analog zu der bei den Wasser- und Abwasserkosten.
Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Entsorgungskosten werden nutzungsspezifisch über den täglichen Müllanfall nach Abfallfraktionen multipliziert mit der Anzahl der Benutzer und den Entsorgungspreisen je Abfallfraktion ermittelt. Die Ermittlung der Benutzerzahl erfolgt analog zu der bei den Wasser- und
Abwasserkosten.
Sicherheit und Bewachungskosten
Zugangskontrolle
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Ermittlung der Kosten der Zugangskontrolle wird aufgrund der Aufwandsstunden für die
Besetzung eines Empfangs oder einer Pforte ermittelt. Als Korrekturfaktoren ist das Sicherheitskonzept (offenes Haus, offenes Haus mit Empfang/Pforte, geschlossenes Haus), die
Anzahl der zu besetzenden Pforten oder Empfänge sowie die Besetzungsdauer des Zugangs anzugeben.
Objektsicherheit
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Für die Bestimmung der Kosten der Objektsicherheit ist die Aufwandsdauer pro Rundgang
Grundlage für die Kennzahl. In Abhängigkeit vom Sicherheitsstandard, der als Korrekturfaktor einzugeben ist, wird die notwendige Anzahl der Rundgänge pro Woche um das Gebäude
ermittelt. Die Multiplikation dieser mit dem erforderlichen Zeitaufwand für den Rundgang und
den Stundensatz ergibt die Kosten der Objektsicherheit. Der Zeitaufwand wird über die Einflussgrössen Anzahl der Eingänge ermittelt. Da die Systemgrenze nicht die Aussenflächen
umfasst, wird die Zeit für die Begehung des Grundstücks nicht betrachtet.
Reinigungs- und Pflegekosten
Die Reinigungskosten beinhalten die Aufwendungen für die Unterhaltsreinigung inklusive
spezieller Reinigungsverfahren sowie die Reinigung der Fenster- und Fassadenflächen. Aufgrund der Systemgrenze sind die Kosten für die Pflege der Aussenanlagen nicht Bestandteil
der LZK-Ermittlung.
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Unterhaltsreinigungskosten
Projektdefinition
Die Unterhaltsreinigung sowie die spezielle Innenreinigung werden im Rahmen der Projektdefinition aufgrund des bekannten Raumprogramms ermittelt. Es sind die Hauptnutzflächen
bekannt. Die Funktions- und Technikflächen werden über einen Prozentsatz zur Hauptnutzfläche abgeschätzt. Für die Ermittlung ist die Angabe der Flächen je Raumnutzung erforderlich. Hierfür sind nutzungsspezifische Standardräume gemäss SIA D 0165 Kennzahlen im
Immobilienmanagement [SIA 2000] für die Auswahl ausgewiesen, denen Leistungszahlen für
die Unterhaltsreinigung sowie die spezielle Innenreinigung hinterlegt sind. Die Leistungszahlen beinhalten als Standard die Parameter der Überstellung der Räume, die Art der Bodenbeläge sowie der speziellen Innenreinigungsverfahren, die aufgrund der Raumnutzung ableitbar sind. Multipliziert mit dem Stundensatz und dem Intervall, ergeben sich die Kosten für
die Unterhaltsreinigung inklusive Spezialreinigung pro Raumgruppe. Das Reinigungsintervall
wird raumgruppenspezifisch fix definiert.
Projektwettbewerb
Die Ermittlung der Unterhaltsreinigungskosten sowie die Kosten für die spezielle Innenreinigung erfolgt analog zu der Ermittlung im Rahmen der Projektdefinition. Jedoch sind in dieser
Phase die Funktions- und Technikflächen bereits bekannt. Das Raumprogramm entspricht
der Abfrage im Wettbewerbstool. Des Weiteren werden Korrekturfaktoren je Raumgruppe für
die definierten Einflussgrössen berücksichtigt (siehe Anhang, Kapitel Einflussgrössen).
Vorprojekt
Die Ermittlung der Unterhaltsreinigungskosten inklusive Spezialreinigung erfolgt analog zu
der Ermittlung im Rahmen des Projektwettbewerbs.
Fenster- und Fassadenreinigungskosten
Projektdefinition
In der Projektdefinition wird davon ausgegangen, dass die Materialisierung der Fassade so
ausgewählt wird, dass keine Reinigung dieser Flächen erfolgen muss. Die Fensterreinigungskosten werden über den nutzungsspezifisch ermittelten Mindestfensteranteil der Gebäudehüllfläche multipliziert und mit einer Kostenkennzahl für die Reinigung der Fenster innen und aussen und einem festgelegten Intervall (2 mal jährlich, 1 mal mit Rahmen, 1 mal
ohne Rahmen) berechnet. Die Reinigung der Sonnenstoren wird analog ermittelt. Ist bei einer Gesamtinstandsetzung die Fensterfläche bekannt kann diese als Eingabe im Tool berücksichtigt werden.
Projektwettbewerb
Im Rahmen des Projektwettbewerbs wird zwischen der Berechnung der Reinigungskosten
für die Fassade, die Fenster und die Sonnenstoren unterschieden. Die Flächen für Glas und
Aussenwandfläche werden gemäss Wettbewerbstool geliefert. Für die Flächen des Sonnenschutzes werden 50% der Glasfläche angesetzt. Die jeweiligen Kostenkennzahlen werden
mittels Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen (siehe Anhang, Kapitel Einfluss-
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grössen) gesteuert. Aufgrund der Möglichkeit von variierenden Fassadentypen über die Gebäudehülle können Systeme prozentual zur Gesamtfläche ausgewählt werden.
Vorprojekt
Die Ermittlung der Fenster- und Fassadenreinigungskosten erfolgt analog zu der Ermittlung
im Rahmen des Projektwettbewerbs.
Überwachungskosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Kosten für die Überwachung der technischen Anlagen und Bauelemente werden mit einer Kennzahl pro m² GF in Abhängigkeit vom Technisierungsgrad ermittelt. Des Weiteren
werden Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen berücksichtigt (siehe Anhang,
Kapitel Einflussgrössen).
Instandhaltungskosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb
Die Ermittlung der Instandhaltungskosten wird nach Bau und Gebäudetechnik getrennt. Im
Rahmen der Projektdefinition und des Projektwettbewerbs wird mit einer Kennzahl pro m²
GF in Abhängigkeit von der Nutzung kalkuliert. Des Weiteren werden jeweils Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen hinsichtlich baulicher und technischer Ausstattung
berücksichtigt (siehe Anhang, Kapitel Einflussgrössen).
Vorprojekt
Ab der Vorplanung erfolgt die Ermittlung der Instandhaltungskosten auf den Bauteil- bzw.
den Anlagenebenen. Hierfür sind die instandhaltungsrelevanten Anlagen und Bauteile aus
einer vordefinierten Auswahlliste auszuwählen und mit der erforderlichen Mengenangabe zu
versehen. Der Umfang der gebäudetechnischen Anlagen ist mit dem AGT-Tool (Angemessene Technisierung) [AHB 2007] abgestimmt und die vorgegebene Systemauswahl übernommen. Die Lufttechnischen Anlagen sind gemäss SIA 382-1 Lüftungs- und Klimaanlagen
– Allgemeine Grundlagen und Anforderungen [SIA 2007] kategorisiert. Für die Konstruktionen Dach, Fassade und Fenster werden die Kategorien des Wettbewerbstools angewendet.
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Erhaltungskosten werterhaltend
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die werterhaltenden Erhaltungskosten der Gesamtimmobilie werden aufgrund der unterschiedlichen Lebensdauern der technischen Anlagen und Bauteile als Rückstellung für den
Ersatz nach Ablauf der Lebensdauer betrachtet. Der Detaillierungsgrad entspricht den Angaben der Investitionskosten. Da wie im Kapitel Methodischer Berechnungsansatz, Abschnitt
Lebenszykluskosten von Gebäuden, Absatz Erhaltungskosten werterhaltend beschrieben
von einem permanenten Bauwerk ausgegangen wird, werden die Erhaltungsturni als einfache Division von Lebensdauer durch Betrachtungszeitraum (analog Vernehmlassungsexemplar SIA Merkblatt 2032 Graue Energie von Gebäuden) angesetzt. Die Erhaltungskosten
werterhaltenden werden mittels einer kombinierten Formel aus Kapital- und Investitionskostenrechenverfahren ermittelt.
Da sich die Ermittlung der Erhaltungskosten werterhaltend auf die Eingabe der Investitionskosten stützt, fehlen bei der Ermittlung der erforderlichen Rücklagen bei Gesamtinstandsetzungen diese für die oder die nur in Teilen im Bestand verbleibenden Bauteile. Für die Ermittlung dieses Delta werden die Kosten der Gesamtinstandhaltung auf einen fiktiven Neubauwert angehoben. Im Rahmen der Projektdefinition entspricht dies dem Ermittlungsverfahren für die Investitionskosten. Für das Vorprojekt erfolgt die Erbebung mit Hilfe der in der
Projektdefinition angegeben Faktoren (Prozentsätze) für den Umfang der Massnahme am
Bauteil.
Kapitalkosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Fremdkapitalkosten werden mittels der Annuitätenmethode ermittelt. Dies ist ein Verfahren der klassischen, dynamischen Investitionsrechnung. Der Kapitalwert einer Investition
wird auf die Lebensdauer des Bauteils verteilt, so dass die Zahlungsfolge aus Einzahlungen
und Auszahlungen in die so genannte Annuität umgewandelt wird. Ist der Betrachtungszeitraum kürzer als die technische Lebensdauer, wird der Betrachtungszeitraum angesetzt.
Verwertungskosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Verwertungskosten werden aus einem Prozentsatz der Investitionskosten als Erfahrungswerte des AHB berechnet. Der Prozentsatz entspricht einem geordneten Rückbau des
gesamten Gebäudes. Der Detaillierungsgrad der Ermittlung steigt entsprechend mit zunehmender Detaillierung der Investitionskosteneingabe.
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Anhang
Quellenverweise
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Ressourcen, Energie, Technisierung, Gebäudeautomation - Schlussbericht. Zürich
Amt für Hochbauten. (2007). Angemessene Technisierung – Schlussbericht. Zürich
BMVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. [2001]. Leitfaden
nachhaltiges Bauen. Berlin.
CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung. (1995). Elementkostengliederung.
Zürich.
CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung. (2001). Baukostenplan. Zürich.
CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung, IFMA International Facility Management Association Schweiz. (2007). Prozess- und Leistungsmodell im Facility Management. Zürich.
DIN Deutsches Institut für Normung e.V. (2008). DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau.
Berlin.
GEFMA Deutscher Verband für Facility Management e.V. (2004). GEFMA 100-1 Facility Management – Grundlagen. Nürnberg.
GEFMA Deutscher Verband für Facility Management e.V. (2006). GEFMA 220-1 Lebenszykluskostenrechnung im Facility Management. Nürnberg.
HBD Hochbaudepartement der Stadt Zürich. (2005). Projektorganisation für Bauvorhaben
des HBD von der strategischen Planung bis zum Bauabschluss. Zürich.
IFMA International Facility Management Association Schweiz. (2005). Kostenmodell für die
Immobiliennutzung V 16. Zürich.
IMMO Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich, CUREM. (2006). Public Real Estate
Management am Beispiel der Stadt Zürich. Zürich.
IMMO Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich. (2007). Definition Lebenszyklus und
Lebenszykluskosten. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2007). SIA 382-1 Lüftungs- und Klimaanlagen - Allgemeine Grundlagen und Anforderungen. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2000). SIA D 0165 Kennzahlen im
Immobilienmanagement. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2001). SIA 112 Leistungsmodell.
Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2003). SIA 469 Erhaltung von Bauwerken. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2004). SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen – Hochbau. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2004). SIA 480 Wirtschaftlichkeitsberechnung für Investitionen im Hochbau. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2006). SIA Merkblatt 2024 StandardNutzungsbedingungen für Energie und Gebäudetechnik. Zürich.
SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. (2008). Vernehmlassungsexemplar
SIA Merkblatt 2032 Graue Energie von Gebäuden. Zürich.
28. November 2008 / Version V7.1
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Stoy, Christian. (2005). Eine Untersuchung zu den Eigenschaften von Immobilien und deren
Wirtschaftlichkeit in der Nutzung. ETH. Zürich.
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 35/107
Glossar
Begriff
Abbruch
Abschreibung
Amortisation
Annuität
Anpassung
Baukosten
Baukostenplan
Beobachtung
Betrachtungszeitraum
Betriebskosten
Erläuterung
Auflösung von Bausubstanz und Entsorgung des Abbruchmaterials [SIA
469, 1997].
Die Abschreibung stellt den Nutzenverzehr (Wertminderung) eines Objektes dar. Sie dient zur Darstellung des Abschreibungsvolumens eines
Vermögenswertes über die geschätzte Nutzungsdauer. Unterschieden
wird dabei zwischen regelmässigen (planmässigen, ordentlichen) und
fallweisen (ausserplanmässigen, ausserordentlichen) Abschreibungen
[CRB/IFMA 2007].
Jährlicher Betrag zur Rückzahlung des investierten Kapitals über die
Nutzungsdauer der Investitionen. Bei der linearen Amortisation, die bei
der Berechnung des Restwertes verwendet wird, ist dies ein über die
Nutzungsdauer konstanter Betrag, welcher gleich den Investitionskosten
geteilt durch die Nutzungsdauer ist [CRB/IFMA 2007].
Über alle Zahlungsperioden gleich bleibende Ratenzahlung, welche die
Zinslast und die Abschreibung einer Investition umfasst.
Anpassen eines Bauwerks an neue Anforderungen, ohne wesentliche
Eingriffe in das Bauwerk [SIA 469, 1997].
Die Baukosten resp. Erstellungskosten umfassen die Kosten für die
Realisierung eines Bauwerkes inkl. Honorarkosten und werden gemäss
den Positionen 1-9 des Baukostenplans der schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB) oder gemäss den Elementen B-Z
(ohne WO: Honorare Grundstückerwerb) der Elementkostengliederung
definiert [SIA D 0165, 2000].
Die Baukosten werden gemäss dem Baukostenplan des CRB in bestimmten Gruppen zusammengefasst: Vorbereitungsarbeiten, Gebäude,
Betriebseinrichtungen, Umgebung, Baunebenkosten und Übergangskonten, Reserve und Ausstattung [SIA D 0165, 2000].
Überprüfen der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige, in der Regel visuelle Kontrollen. Die Beobachtung ist eine Teilleistung der Überwachung [SIA 469, 1997].
Der Betrachtungszeitraum oder die Betrachtungsperiode ist die Periode,
während der die Einnahmen und Ausgaben des Projektes betrachtet
werden [SIA 480, 2004]. Für das vorliegende Projekt ist die Einnahmenseite nicht in der Systemgrenze enthalten.
Durch den bestimmungsgemässen Gebrauch des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des
Grundstücks laufend entstehende Kosten für Fremd- und Eigenleistungen, Personal- und Sachkosten [AHB/IMMO, 2006].
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Begriff
Bewirtschaftungskosten
Erläuterung
Kosten, welche infolge der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen.
Sie bestehen aus den Verwaltungskosten, den Betriebskosten und den
Wert erhaltenden (nicht aktivierbaren) Erhaltungskosten [CRB/IFMA,
2007].
Einflussgrösse
Einfluss ist die potentielle oder effektive Wirkung eines Subjekts oder
einer Interessengruppe auf eine Zielperson oder -gruppe. Eine Einflussgrösse ist der entsprechende Parameter hierzu. In Bezug auf das Teilprojekt Lebenszykluskosten sind Einflussgrössen die Parameter, die
eine potentielle oder effektive Wirkung auf die Höhe der Lebenszykluskosten haben.
Elementkostengliederung Die Elementkostengliederung gliedert die Baukosten nach funktionalen
Elementen für den Hochbau, die Gebäudetechnik und den Tiefbau. Sie
ist für die Kostenermittlung in einer frühen Projektphase geeignet.
Entsorgungskosten
Die Entsorgungskosten bezeichnen die Kosten für die eigentliche Abfallbeseitigung. Sie umfassen Personalkosten, Geräteamortisation sowie Kosten für die Abfallverarbeitung und externe Anlieferung, welche
durch die Entsorgung der Abfallmengen anfallen [SIA D 0165, 2000].
Erhaltung
Die Erhaltung von Bauwerken umfasst nach der SIA 469 die Massnahmen zur Überwachung (Beobachten, Inspektion, Kontrollmessungen
und Funktionskontrollen), zum Unterhalt (Instandhaltung, Instandsetzungen und Erneuerungen) sowie Veränderung (Anpassungen, Umbau,
Erweiterung). Gemäss dem für die Definition der Nutzungskosten anzuwendenden IFMA Kostenmodell V16 werden unter dem Überbegriff
Erhaltung die Instandsetzungen mit dem Zusatz der Werterhaltung als
Teil der Bewirtschaftungskosten angegeben. Die Verwendung des
Oberbegriffes Erhaltung wird beim IFMA Kostenmodell und bei der SIA
469 somit nicht einheitlich verwendet. Beim HBD ist aus buchhalterischen Gründen entscheidet, ob eine Massnahme werterhaltend oder
wertvermehrend ist. In Anlehnung an das IFMA Kostenmodell V16 werden den Erhaltungskosten die Maßnahmen Instandsetzungen und Erneuerungen sowie Veränderung (Anpassungen, Umbau, Erweiterung)
zugeordnet.
Erhaltung werterhaltend
Die Erhaltung werterhaltend des Investitionsguts beinhalten alle Ersatzmassnahmen von Bauteilen und Anlagen gemäss ihrer zulässigen
Nutzungsdauer innerhalb des angedachten Betrachtungszeitraums,
ohne einen wertvermehrenden Anteil. Die Erhaltung werterhaltend entspricht der Instandsetzung gemäss Definition der SIA 469 und dem
IFMA Kostenmodell V16. Die Erhaltung werterhaltend ist Teil der Bewirtschaftungskosten [HBD, 2008].
Erhaltung wertvermehrend Wertvermehrende Erhaltung beinhaltet alle Massnahmen am Investitionsgut, die über die Wiederherstellung der Sicherheit und Gebrauchtauglichkeit hinaus eine wertsteigernde Auswirkung haben. Die Erhaltung werterhaltend entspricht gemäss Definition der SIA 469 Erneue-
28. November 2008 / Version V7.1
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Begriff
Erläuterung
rungen (Instandsetzungen wertvermehrend nach HBD) sowie Veränderung (Anpassungen, Umbau, Erweiterung) [HBD, 2008].
Erneuerung
Die Erneuerung hat zum Zweck, ein sanierungsbedürftiges bauliches
Objekt oder Bereiche davon in einen Neubau vergleichbaren Zustand zu
versetzen [IFMA Kostenmodell V16, 2005]. Beim HBD wird anstelle
Erneuerung der Begriff Instandsetzungen wertvermehrend angewendet.
Erweiterung
Anpassen an neue Anforderungen durch Hinzufügen neuer Bauwerksteile [SIA 469, 1997].
Fenster- und Fassadenrei- Die Fenster- und Fassadenreinigungskosten beinhalte die Aufwendunnigung
gen für Glasreinigung von Fenster und Fassadenglas, Innenglasflächen
sowie von Rahmenflächen und Oberlichter sowie die Fassadenreinigung von Fassadenflächen, Fassaden-Bauelemente und Sonnenschutzeinrichtungen. Die Kosten für ggf. notwendige Zugangsgeräte
sind in den Kosten enthalten [GEFMA 100-2, 2004].
Funktionskontrollen
Gezieltes Überprüfen des Funktionierens von technischen Anlagen und
anderen Teilen eines Bauwerks. Die Funktionskontrolle ist eine Teilleistung der Überwachung [SIA 469, 1997].
Gebäude
Das Gebäude wird als freistehendes oder durch Brandmauern von einem anderen getrenntes Bauwerk definiert [Stoy, 2005].
Gebäudereinigung
Die Gebäudereinigung beinhalten die Aufwendungen für die Unterhaltsreinigung, die Reinigung der Fenster- und Fassadenflächen sowie die
spezielle Innenreinigung.
Honorarkosten
Die Honorarkosten umfassen die Kosten für diejenigen Planungsleistungen, welche in direktem Zusammenhang mit Baumassnahmen stehen. Sie werden pauschal für die Positionen 1-9 des Baukostenplans
des CRB ausgewiesen. In der Elementkostengliederung werden die
Honorarkosten unter dem EGK-Element W aufgelistet und unter Abzug
des Elements WO (Honorare Grundstückserwerb) pauschal bestimmt
[SIA D 0165, 2000].
Inspektion
Feststellen des Zustandes durch gezielte, in der Regel einfache visuelle
und einfache Untersuchungen mit Bewertung desselben. Die Inspektion
ist eine Teilleistung der Überwachung [SIA 469, 1997].
Instandhaltung
Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache regelmässige
Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleinerer
Schäden ein. Zur Instandhaltung gehört neben der sachgerechten Wartung auch das Einstellen hinsichtlich eines optimalen Betriebes [SIA
469, 1997]. Die Instandhaltung wird auch als Wartung bezeichnet.
Instandsetzung
Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine
festgelegte Dauer [SIA 469, 1997], siehe auch Erhaltung werterhaltend.
Investitionskosten
Investitionskosten können sich auf materielle und immaterielle Wirtschaftsgüter beziehen. Bezogen auf bauliche Massnahmen stellen sie
die Kosten in der Konzeptions-, Planungs- und Errichtungsphase dar
[GEFMA 220-1, 2006].
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Begriff
Immobilie
Kapitalkosten
Kontrollmessungen
Korrekturfaktor
Lebensdauer
Machbarkeitsstudie
Nutzungsdauer
Nutzungskosten
Objektsicherheit
Portfolio
Projektdefinition
Projektentwicklung
Projektierung
Projektwettbewerb
Erläuterung
Immobilie ist eine Einheit von Grundstück und Gebäude [Stoy, 2005].
Unter Kapitalkosten versteht man jene Kosten, die für die Beschaffung
und Überlassung von Fremd- und Eigenkapital anfallen. Kapitalkosten
fallen beim Vermieter/Eigentümer und evtl. auch beim Mieter (für den
Mieterausbau) an [AHB/IMMO, 2006].
Messungstechnische Überwachung ausgewählter Kenngrössen. Die
Kontrollmessung ist eine Teilleistung der Überwachung [SIA 469, 1997].
Ein Korrekturfaktor ist ein Wert, der die Höhe des Einflusses eines Parameters auf eine Zielgrösse numerisch ausdrückt. In Bezug auf das
vorliegende Projekt wird eine Einflussgrösse auf die Lebenszykluskosten als Korrekturfaktor in Bezug auf eine mittlere Kostenkennzahl ausgedrückt.
Zeitspanne, während der z.B. ein Bauteil seine ihm zugedachte Funktion versehen kann, bevor es versagt [AHB/IMMO, 2006].
In einer Machbarkeitsstudie werden Analysen zu folgenden Themengebieten durchgeführt: Markt, Standort, Wettbewerb, Nutzung und Risiko.
Zeitspanne, während der z.B. ein Bauteil genutzt werden kann. Im Unterschied zur Lebensdauer bezieht sich die Nutzungsdauer auf die Verwendung am dafür ursprünglich vorgesehenen Ort. Beispielsweise ist
die Lebensdauer einer Türklinke in vielen Fällen länger als diejenige der
ganzen Tür, weshalb sie an einem anderen Ort weiter verwendet werden könnte [AHB/IMMO, 2006].
Kosten, welche infolge der Nutzung resp. des Besitzes einer Immobilie
anfallen. Nutzungskosten bestehen aus den Bewirtschaftungskosten,
den Kapitalkosten und den Abschreibungen [AHB/IMMO, 2006].
Die Objektsicherheit beinhaltet Rundgänge um das Gebäude nachts
und oder tags mit Zustands- und Aufenthaltskontrolle, die Verschlusskontrolle von Aussentüren sowie die Alarmierung und Intervention
[GEFMA 100-2, 2004].
Aufgrund ihres gleichartigen Nutzungszweckes zu einem Portfolio zusammengefasstes Gebäude.
Festlegen der Aufgabenstellung und des Durchführungsrahmens eines
Projektes.
Die Projektentwicklung bezeichnet die Phase vom Projektanstoss bis
zur Entscheidung über die weitere Verfolgung der Projektidee. In der
Immobileinbranche wird mit Projektentwicklung die Konzeption und Erstellung von Projekten bezeichnet. Hierzu gehören Untersuchungen,
Entscheidungen, Planungen und bauvorbereitende Massnahmen.
Unter Projektierung versteht man die Vorbereitung und Erstellung der
technischen Unterlagen für die Realisierung des Bauvorhabens.
Der Begriff Projektwettbewerb beschreibt ein Verfahren, welches die
Realisierung eines Vorhabens zum Ziel hat. Der Wettbewerb ist für den
Auftraggeber ein Instrument um ein optimiertes, qualitativ hochwertiges
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Begriff
Erläuterung
Projekt zu erhalten und den Partner zu dessen Realisierung zu finden
[SIA 142, 1998].
Realisierung
Verwirklichung der Projektidee. Umsetzung der zuvor definierten Konzeption.
Referenzwert
Ein Referenzwert ist ein Bezugswert, auf den sich andere Werte beziehen. So können Werte als Abweichung oder Vielfaches vom Referenzwert ausgedrückt werden.
Reinigung und Pflege
Reinigung von Bauwerkseinheiten, Ausstattung, technischen Anlagen
und Umgebungsflächen [SIA D 0165, 2000].
Umbau
Anpassen an neue Anforderungen, mit wesentlichen Eingriffen in das
Bauwerk [SIA 469, 1997].
Unterhalt
Bewahren oder Wiederherstellen eines Bauwerks ohne wesentliche
Änderung der Anforderungen. Der Unterhalt gliedert sich in die Leistungen der Instandhaltung, der Instandsetzungen und der Erneuerungen
[SIA 469, 1997].
Unterhaltsreinigung
Die Unterhaltsreinigung beinhaltet die Aufwendungen für die Reinigung
der Boden- und Wandflächen, der Oberflächen von Sanitär- und Einrichtungsgegenständen sowie die Aufwendungen für Sonderreinigungen
(Grundreinigung oder Intensivreinigung, Einpflege oder Grundpflege
und sonstige Reinigungsarbeiten ausserhalb des normalen Zyklus, beispielsweise Fleckentfernung etc). Inkludiert sind unter anderem auch
die Sammlung von Abfällen im Bereich Arbeitsplätze, Teeküchen mit
anschliessender Zuführung zu den Sammelstellen [in Anlehnung an
GEFMA 100-2, 2004].
Überwachung
Überwachen ist das Feststellen und Bewerten des Zustandes mit Empfehlungen für das weitere Vorgehen. Die Überwachung besteht aus den
Leistungsteilen Beobachten, Inspektion, Kontrollmessungen und Funktionskontrollen [SIA 469, 1997].
Rückbau
Geordnete Demontage und die fachgerechte Entsorgung eines Investitionsgutes [AHB/IMMO, 2006].
Sicherheit und Bewachung Vorbeugende Massnahmen gegen den Eintritt von Ereignissen, die ihren Ursprung in nicht beabsichtigten menschlichen und/oder technischen Unzulänglichkeiten haben oder die durch Personen in böswilliger
Absicht gegen Unternehmen oder Personen begangen werden. Begrenzung und Beherrschung solcher Vorfälle und des daraus resultierenden Schadens [SIA D 0165, 2000].
Strategie
Der Entwurf und die Durchführung eines Gesamtkonzepts, nach dem
die Handelnden (in der Auseinandersetzung mit anderen) ein bestimmtes langfristiges Ziel bzw. bestimmte Ziele zu erreichen suchen. Der
Prozess der Strategieentwicklung stützt sich auf die Analyse der Ausgangslage, der Bedürfnisse sowie der vorhandenen Mittel und Rahmenbedingungen.
Strategische Planung
Die strategische Planung stellt die erste Phase im Entscheidungsablauf
28. November 2008 / Version V7.1
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Begriff
Versorgungskosten
Verwaltung
Verwertung
Veränderung
Vorprojekt
Wartung
Zugangskontrolle
Erläuterung
dar. Es werden die übergeordneten Ziele und Rahmenbedingungen
definiert und Lösungsstrategien entwickelt [SIA 112/1, 1996].
Die Versorgungskosten setzen sich aus den Betriebskosten für Abwasser, Wasser, Wärme, Kälte und Strom von Bauwerkseinheiten und
technischen Anlagen zusammen [SIA D 0165, 2000].
Fremd- und Eigenleistungen der zur Verwaltung des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die
Leistung der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu der Verwaltung gehören auch die Aufwendungen für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung [AHB/IMMO, 2006].
Ausserbetriebnahme der Immobilie: Abriss, Entsorgung oder Verkauf
[SIA 469, 1997]. Im LZK-Tool wird nur der Abriss inklusive der Verwertung mit anschliessendem Recycling und/oder Entsorgung der Materialen der baulichen und anlagentechnischen Gebäudeanteile berücksichtigt.
Eingreifen in das Bauwerk zwecks Anpassung an neue Anforderungen
[SIA 469, 1997].
In der Vorprojektierungsphase wird ein Nutzungs- und Betriebskonzept
für das Objekt definiert und die optimale bauliche Lösung festgelegt [SIA
112/1, 1996].
Siehe Instandhaltung.
Die Zugangskontrolle beinhaltet die Leistungen für Pforten- oder Empfangsdienste, die hiermit verbundene Ausweiskontrolle, Überprüfung
und Anmeldung von Besuchern, Ausgabe und Rückgabe von Besucherausweisen, Erteilung von Auskünften sowie die Überwachung der
Zugangsbereiche und Grundstücksgrenzen. Nicht enthalten sind Empfangsleistungen, die nicht der Sicherheit des Gebäudes dienen [GEFMA
100-2, 2004].
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Abkürzungen und Indizes
AHB
AGT
EBF
GF
IMMO
KAS
KBA
KBE
KBW
KEHwe
KEHwv
KES
KHO
KIH
KIV
KKA
KLZ
KMP
KNU
KRP
KSH
KÜW
KVA
KVE
KVS
KVW
LV
LZK
NGF
Amt für Hochbauten
Angemessene Technisierung
Energiebezugsfläche
Geschossfläche
Immobilien-Bewirtschaftung
Abschreibungskosten
Baukosten
Betriebskosten
Bewirtschaftungskosten
Erhaltungskosten werterhaltend
Erhaltungskosten wertvermehrend
Entsorgungskosten
Honorarkosten
Instandhaltungskosten
Investitionskosten
Kapitalkosten
Lebenszykluskosten
Miet- und Pachtkosten
Nutzungskosten
Reinigungs- und Pflegekosten
Sicherheits- und Bewachungskosten
Überwachungskosten
Verwaltungskosten
Versorgungskosten
Versicherungskosten und Steuern
Verwertungskosten
Liegenschaftenverwaltung
Lebenszykluskosten
Nettogeschossfläche
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 42/107
Einflussgrössen
Allgemeines
Im Folgenden sind je Lebenszykluskostengruppe die Einflussgrössen und deren Bekanntheit
dargestellt. Die Einflussgrössen, die als Haupteinflussgrösse identifiziert wurden und somit
Grundlage für die Kostenkennzahl sind mit HE (Haupteinflussgrösse) gekennzeichnet. Ist die
Bezugsgrösse der Kennzahl nicht die Grundfläche (GF) ist diese mit BG beschriftet.
Honorarkosten der Planung 1)
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Strategie der Stadt Zürich (HK)
Grundlagendokumentation der Nutzer
Qualität der Unterlagen
Strategische Planung (HK)
Investitionskosten
Komplexität des Gebäudes
Technisierungsgrad
Projektdefinition und Machbarkeitstudien (HK)
Siehe Strategische Planung
Projektwettbewerb, Auswahlverfahren (HK)
Durchführung
Anzahl der Wettbewerbsbeiträge
Projektierung (Vor- und Bauprojekt) (HK))
Siehe Strategische Planung
Ausschreibung (HK)
Siehe Strategische Planung
Realisierung (HK)
Siehe Strategische Planung
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
o
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o
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o
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+
+
+
+
+
+
+
+
+
o
+
o
+
+
+
+
+
+
+
+
1) Die Honorarkosten erfolgen als Eingabe und die Einflussgrössen sind in der Ermittlung der Beteiligten enthalten
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Baukosten 2)
Projektdefinition
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
+
o
+
+
+
+
o
+
+
+
+
o
+
+
+
o
+
+
+
+
+
x
+
+
+
+
+
x
+
+
+
+
+
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Gesamtkosten BKP
Lebensdauern der Bauelemente
Raumanforderung
Technisierungsgrad
Komfort
Qualitätsansprüche
Nutzungsart
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
+
+
+
o
+
+
+
+
o
+
+
+
+
o
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
2) Die Baukosten erfolgen als Eingabe und die Einflussgrössen sind in der Ermittlung der Beteiligten enthalten
Verwaltungskosten
Einflussgrössen je Kostengruppe
Gebäudenutzung
Struktur der Organisation
Komplexität des Gebäudes
Anzahl der Nutzer
Hauptziele des Eigentümers
28. November 2008 / Version V7.1
HE
HE
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Versicherungen, Steuern
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
HE
HE
BG
Machbarkeitsstudie
Art der Versicherungen
Lage des Gebäudes
Gebäudewert
Risikopotentiale
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
+
+
o
o
+
+
o
o
+
+
o
o
+
+
o
o
+
+
+
+
+
+
+
+
Ver- und Entsorgungskosten
28. November 2008 / Version V7.1
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
HE
HE
HE
Projektwettbewerb
HE
Machbarkeitsstudie
Strom (nach SIA 380/4)
Raumnutzung
Beleuchtung (Energiestandard)
Diverse Technik (Technisierungsgrad)
Arbeitshilfen (Energiestandard)
Lüftung/Klimatisierung (Energiestandard)
Lüftung (Energiestandard)
Strompreis
Kühlung/Entfeuchtung3)
Befeuchtung3)
Elektrowärme3)
Wärme (nach SIA 380/1)
Raumnutzung
Standort des Gebäudes
Baukörper (A/EBF)
Gebäudehülle
Art der Heizungswärmeerzeugung
Art der Warmwassererzeugung
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
o
-
o
-
o
o
o
-
o
o
o
o
+
+
+
o
+
+
+
+
+
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-
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o
o
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o
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o
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o
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o
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
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Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
3) Berücksichtigung ab dem Vorprojekt
Machbarkeitsstudie
Lüftung
Wasser/Abwasser
Gebäudenutzung
HE
Anzahl der Nutzer
BG
Art der Armaturen
Klimatisierung
Abfall
Nutzung
HE
Anzahl der Nutzer
BG
Art der Abfallfraktionen
Art der Abfallcontainer (Press- oder Sammelbehälter)
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
-
-
o
o
+
+
+
o
-
+
o
-
+
o
o
+
+
o
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o
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o
o
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+
o
o
-
+
+
o
-
+
+
+
+
+
+
+
+
Sicherheits- und Bewachungskosten
28. November 2008 / Version V7.1
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Zugangskontrolle
Aufwandsstunden pro Zugang
HE
Stundensatz
Sicherheitskonzept
Anzahl überwachungsbedürftige Eingänge
Präsenzzeit
Objektsicherheit
Aufwandsstunden pro Rundgang
HE
Stundensatz
Sicherheitsstufe
Anzahl überwachungsbedürftige Eingänge
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
+
+
+
o
-
+
+
o
o
-
+
+
o
o
-
+
+
+
+
o
+
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o
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+
+
+
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o
o
+
+
o
o
+
+
o
o
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
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Reinigungs- und Pflegekosten
28. November 2008 / Version V7.1
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Fenster- und Fassadenreinigung
Flächenart (Fassade, Glas, Sonnenschutz) HE
Fensterflächen
BG
Fassadenflächen
BG
Sonnenschutzfläche
BG
Fassadenprinzip
Fassadenmaterialisierung
Art des Sonnenschutzes
Fenstergestaltung (z.B. Sprossen)
Zugänglichkeit zur Reinigungsfläche
Stundensatz
Intervall
Unterhaltsreinigung
Möblierung (Überstellung)
HE
Materialisierung
HE
Raumnutzung
HE
Gestaltung (Nischen, Stützen, etc.)
Infrastruktur der Reinigung (Putzraum, Wasseranschlüsse, etc.)
Stundensatz
Intervall
Spezielle Innenreinigung
Bodenbelag
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
o
+
o
o
+
o
+
+
+
o
+
+
+
o
+
+
+
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+
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o
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+
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o
+
+
+
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+
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+
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o
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-
o
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-
o
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+
+
+
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+
+
+
+
+
+
+
o
+
o
+
o
+
o
+
o
+
+
-
-
-
+
+
+
+
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Überwachungs- und Instandhaltungskosten
Projektdefinition
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
o
+
o
+
o
+
o
+
o
+
o
o
+
+
+
+
+
o
+
+
+
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+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
o
o
+
+
+
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o
o
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+
+
o
o
o
o
o
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o
o
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o
o
o
o
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o
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+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Machbarkeitsstudie
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Überwachung
Gebäudetechnisierung (AGT)
HE
Verfügbarkeit
HE
Lage der Technikräume
Zugänglichkeit
Flachdach / Statik
Stundensatz
Instandhaltung Bau und Technik
Gebäudenutzung
HE
Erreichbarkeit der Bauelemente
Schliessung (Aufwändige Konstruktionen aussen)
Konstruktionen (Aufwändige Konstruktionen aussen)
Materialisierung (Aufwändige Konstruktionen innen)
Gebäudetechnisierung
Geschossfläche
Lage der Technikräume
Zugänglichkeit Technik
Stundensatz
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
+
+
Erhaltungskosten werterhaltend
Einflussgrössen je Kostengruppe
Lebensdauer der Bauteile und Anlagen
Strategie der Eigentümerin 4)
4) Ansatz vorbeugende Werterhaltung erfolgt
28. November 2008 / Version V7.1
-
28. November 2008 / Version V7.1
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
o
o
o
o
+
Projektwettbewerb
Vorprojekt
Bauprojekt
Nutzung
Einflussfaktoren
Machbarkeitsstudie
Verwertungskosten
o
Machbarkeitsstudie
Zinssatz
Projektdefinition
Einflussgrössen je Kostengruppe
Projektdefinition
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Kapitalkosten
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Lebensdauern nach Stratus
Strategische Bauteile
Rohbau
Fassaden
Fenster
Steildach
Flachdach
Elektro
Wärmeerzeugung
Wärmeverteilung
Sanitär
Übrige Technik
Innenausbau 1 (BKP 27)
Innenausbau 2 (BKP 28)
Disponibel
28. November 2008 / Version V7.1
Lebensdauern
[Jahren]
77
38
29
38
22
44
20
56
33
20
29
29
29
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Berechnungsblätter LZK-Tool
Eingabeblätter
Gebäudeinformationen
Eingabeblatt
Allgemeine Gebäudeinformationen
Standort
Gebäude
Strasse
Ort
Nutzungsart
Zusatznutzung 1
Zusatznutzung 2
Zusatznutzung 3
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse
TestOrt
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
Projektdefinition (PD)
Anzahl der Nutzergruppen (Mieteinheiten, Nutzergruppen…)
Anzahl der Benutzer (Schüler, Mitarbeiter VÄ,… )
Projektwettbewerb (PW)
Vorprojekt (VP)
1-5
45
1-5
45
1-5
45
22.260 m²
23.933 m²
25.506 m²
2.449 m²
19.811 m²
15.900 m²
2.633 m²
21.300 m²
17.300 m²
2.806 m²
22.700 m²
18.700 m²
10.000 m²
0 m²
1.900 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
100 m²
11.000 m²
0 m²
2.000 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
200 m²
12.000 m²
0 m²
2.100 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
300 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
0 m²
1.400 m²
0 m²
0 m²
1.500 m²
0 m²
0 m²
1.600 m²
2.500 m²
2.600 m²
2.700 m²
Technische Funktionsflächen
Technische Funktionsflächen
1.956 m²
1.956 m²
2.000 m²
2.000 m²
2.000 m²
2.000 m²
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
1.956 m²
0 m²
1.956 m²
0 m²
0 m²
2.000 m²
0 m²
2.000 m²
0 m²
0 m²
2.000 m²
0 m²
2.000 m²
0 m²
0 m²
Grundrissflächen (Unterteilung gem. SIA d 0165)
Geschossfläche (GF)
Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Nettogrundfläche (NGF)
Nutzfläche
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Wohnen
Wohnräume und Küchen
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 51/107
Hüllflächen
Verhältnis A/EBF
Gebäudehüllfläche Gesamt
Hüllfläche Gebäude ohne Tiefgarage
Dächer
Aussenwandfläche zu UG
Aussenwandfläche zu EG und OG (ohne Fenster)
davon Glasfassade
davon ZweischalenMW
davon hinterlüftet Metall/Glas/Stein
davon Kompaktfassade
davon hinterlüftet Faserzement
davon hinterlüftet Feinsteinzeug
davon hinterlüftet Holz
davon Holzständerkonstruktion
Fenster
Untersichten auskragender Bauteile
Bodenplatte
Hüllfläche Tiefgarage
Aussenwandfläche zu UG
Bodenplatte
28. November 2008 / Version V7.1
1,10
1,10
1,10
17.210 m²
18.730 m²
11.210 m²
1.000 m²
5.000 m²
4.000 m²
50%
0%
50%
0%
0%
0%
0%
0%
200 m²
10 m²
1.000 m²
12.330 m²
1.200 m²
0%
100%
0%
0%
0%
5.200 m²
4.500 m²
50%
0%
50%
0%
0%
0%
0%
0%
210 m²
20 m²
1.200 m²
6.000 m²
5.000 m²
1.000 m²
6.400 m²
5.200 m²
1.200 m²
Seite 52/107
Investitionskosten
Eingabeblatt PD
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Investitionskosten nach Baukostenplan BKP (SN 506 500)
BKP
0
1
2
21
22
23
24
25
26
27
28
29
3
4
5
6
9
Bezeichnung
Grundstück
Vorbereitungsarbeiten
Gebäude
Rohbau 1
Rohbau 2
Fassade
Fenster
Dach
Steildach
Flachdach
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Wärmeverteilung
Lüftungs- und Klimaanlagen
Kälteanlagen
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
Betriebseinrichtungen
Umgebung
Baunebenkosten
Reserve
Ausstattung
Summe
28. November 2008 / Version V7.1
Stratus
sia 480
Lebensdauer (a)
x
77
MW
31
38
29
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
38
22
30
44
30
20
56
20
20
20
33
30
29
29
-
KIV ohne TG (CHF, netto)
-
KIV TG (CHF, netto)
-
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
-
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
-
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Seite 53/107
Investitionskosten
Eingabeblatt PW
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Investitionskosten nach Elementkostengliederung EKG (SN 506 502)
EKG
A
B (1)
B (2)
MA
MB
MB: E3/E4
MB: E3/E4+C1
MB: E5+C1
MC
MD (Total)
MD (1)
MD (2)
MD (3)
ME (Total)
ME (1)
ME (2)
MF (Total)
MF (1)
MF (2)
P, Q, R
T
V
W
Bezeichnung
Grundstück (Vorgabe AHB)
Bauvorbereitung (inkl. Altlastenentsorgung) (Vorgabe AHB)
Bauvorbereitung (sichtbare Baugrubensicherung)
Aushub, Fundament und Bodenplatte
Aussenwände (inkl. unterirdische Wände)
Aussenwandfläche zu UG
Aussenwandfläche zu EG / OG
Fenster, Aussentüren, -tore
Dächer
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarage
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik): Tiefgarage
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
Gebäudetechnik
Gebäudetechnik (exkl. Tiefgarage)
Gebäudetechnik: Tiefgarage
Ausbau
Ausbau (exkl. Keller & Tiefgarage)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
Betr./Bauliche Einrichtungen, Ausstattung (Vorgabe AHB)
Umgebung (bearbeitete Umgebungsfläche)
Baunebenkosten (% Vorgabe AHB)
Honorare (% Vorgabe AHB auf Elementen MA bis T)
Summe
Summe BKP2
28. November 2008 / Version V7.1
Lebensdauer (a)
77
77
29
30
77
77
77
KIV ohne TG (CHF, netto)
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
30
30
0 CHF
29
29
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Seite 54/107
Investitionskosten
Eingabeblatt VP
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Investitionskosten nach Baukostenplan BKP (SN 506 500)
BKP
0
1
2
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Grundstück
Vorbereitungsarbeiten
Gebäude
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
28. November 2008 / Version V7.1
Stratus
sia 480
Lebensdauer (a)
Kostenübernahme aus PD
x
77
77
77
0 CHF 
0 CHF 
0 CHF 
MW
x
60
100
80
30
60
90
60
80
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
100%
0 CHF
10%
0 CHF
40%
0 CHF
50%
0 CHF
100%
55%
0 CHF
50%
0 CHF
0%
0 CHF

50%
0 CHF

0%

0%
0 CHF

0%
0 CHF
0%
0 CHF

0%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
20%
x
50
50
40
50
50
50
40
50
30
50
50
40
50
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF


98%
0%
0 CHF
0 CHF
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

2%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
20%
x
x
x
22
22
22
38
38
30
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0%
0 CHF

100%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0%
0 CHF
5%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
  
0 CHF
44
44
0 CHF 
0 CHF 
20
20
20
20
20
20
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
15
15
15
15
15
15
15
15
15
20
33
30
29
29
29
29
29
29
-
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
x
x
0 CHF
0 CHF
0 CHF

100%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

100%
0 CHF
0%
0 CHF

0%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF

0%
0 CHF
0 CHF 
0 CHF 
0 CHF 
0%
0 CHF
0 CHF 
0 CHF 
0 CHF 
0 CHF 
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF

x
x
70%
30%
100%
100%
x
x
0 CHF


x
x
0 CHF

x
-
0 CHF



KIV ohne TG (CHF, netto)
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
100%
0 CHF
85%
0 CHF
15%
0 CHF
100%
0 CHF
80%
0 CHF
20%
0 CHF
100%
0 CHF

46%
  

10%
  

21%
  

11%

11%
  

1%
  
  
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Seite 55/107
Betriebsfaktoren
Eingabeblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Projektdefinition (PD)
Projektwettbewerb (PW)
Betrachtungszeitraum
Betrachtungszeitraum
60 Jahre
60 Jahre
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
1-5
Aktive Nutzerbetreuung
Durchschnittliche bauliche und technische Ausstattung
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
1-5
Aktive Nutzerbetreuung
Durchschnittliche bauliche und technische Ausstattung
normal
normal
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Dezentrale Putzräume, alle mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
noch unbekannt (PD)
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Schule
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Dezentrale Putzräume, alle mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
verwinkelt
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Schule
Schule
keine zusätzlichen Angaben notwendig
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Lochfassade
Verwaltungskosten
Kennzahl Gebäudenutzung
Kennzahl Zusatznutzung 1
Kennzahl Zusatznutzung 2
Kennzahl Zusatznutzung 3
VK-1 Anzahl der Nutzergruppen
VK-2 Hauptziel des Eigentümers
VK-3 Komplexität des Gebäudes
Versicherungen und Steuern
VS-1 Risikopotential (inkl. Lage des Objektes)
Reinigungs- und Pflegekosten
Reinigungskosten: Unterhaltsreinigung
Kennzahl Raumnutzung
RKU-1 Infrastruktur der Reinigung
RKU-2 Gestaltung (Nischen, Stützen, etc.)
RKU-3 Stundensatz
RKU-4 Intervall
Kennzahl Sonderreinigung
Fenster- und Fassadenreinigung
Fensterflächenermittlung (PD)
Kennzahl
RKF-1 Fassadenprinzip
RKF-2 Zugänglichkeit Fassade
von innen und aussen ohne Zugangsgerät zugänglich
von innen ohne, von aussen mit Zugangsgerät zugänglich
von innen und aussen mit Zugangsgerät zugänglich
RKF-3 Fenstergestaltung
RKF-4 Art des Sonnenschutzes
RKF-5 Intervall
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
keine zusätzlichen Angaben notwendig
100%
0%
0%
Rahmenanteil < 5 %
Fensterläden
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Technische Lösung anspruchsvoll
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
Technische Lösung anspruchsvoll
Zentral und kompakt gelegen
Alle Bauteile und Anlage gut zugänglich
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
noch unbekannt (PD)
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
Schule
Schule
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
1,00
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
1,00
Schule
Technische Lösung anspruchsvoll
keine zusätzlichen Angaben notwendig
noch unbekannt (PD)
Schule
Technische Lösung anspruchsvoll
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Über das Gebäude im UG und auf dem Dach verteilt
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
nicht zu berücksichtigen
Überwachungskosten
Kennzahl Technisierungsgrad
ÜK-1 Lage der Technikräume
ÜK-2 Zugänglichkeit
ÜK-3 Aufwendige Bauteile
Flachdach
Komplexe Statik
Türen mit automatischem Antrieb
Fenster mit automatischem Antrieb
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten Bau (PD, PW)
Kennzahl Nutzung
IKB-1 Erreichbarkeit der Bauelemente
Sonnenstoren von aussen zugänglich
Sonnenstoren von innen zugänglich
Dachrinnen zugänglich
Dachrinnen schlecht zugänglich
Fenster von innen zugänglich
Fenster von aussen zugänglich
IKB-2 Aufwendige Konstruktionen aussen
Flachdach
Doppelfassade
Komplexe Schliessanlage mit Zutrittsberechtigungen
Exponierte Glasflächen
Fassadenelemente aus Holz
IKB-3 Aufwendige Konstruktionen innen
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (PD, PW)
Kennzahl Nutzung
IKT-1 Technisierungsgrad
IKT-2 Geschossfläche
IKT-3 Lage der Technikräume
IKT-4 Zugänglichkeit
Lüftungsanlagen gut zugänglich
Lüftungsanlagen schlecht zugänglich
Brandschutzklappen gut zugänglich
Brandschutzklappen schlecht zugänglich
Heizungsanlage gut zugänglich
Heizungsanalge schlecht zugänglich
Instandhaltungskosten Bau (VP) - Gebäude ohne Tiefgarage
Fundamente und Bodenplatte
Decken, Treppen, Balkone
Decke Stahlbetonkonstruktion
Decke Verbundbaukonstruktion
Treppe Stahlkonstruktion
Treppe Stahlbetonkonstruktion
Balkon Stahlbetonkonstruktion
Dächer
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 56/107
Aussenwände zu Untergeschossen
Zweischaliges MW
Einschaliges MW
Stahbeton mit WDVS
Stahbeton mit Foamglas
Weisse Wanne
Außenwände zu Erd- und Obergeschoss
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster, Aussentüren und -tore
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Sonnenschutz
innenliegender Sonnenschutz
Fensterläden
Markise
Rafflamellenstore
Rolladen
Instandhaltungskosten Bau (VP) - Tiefgarage
Aussenwände zu Untergeschossen
Zweischaliges MW
Einschaliges MW
Stahbeton mit WDVS
Stahbeton mit Foamglas
Weisse Wanne
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP) - Gebäude ohne Tiefgarage
Starkstromanlagen
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Schwachstrominstallationen
Telefonanlagen
Türsprechanlagen
Videoüberwachungseinrichtung
Behindertennotrufanlage
Personenrufanlage
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
CO2- Löschanlagen (IT-Räume)
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
Einbruchmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Wärmeerzeugungsanlagen
Wärmeerzeugungsanlage 1
Wärmeerzeugungsanlage 2
Wärmeerzeugungsanlage 3
Warmwasserbereitung
Warmwasserbereitung 1
Warmwasserbereitung 2
Warmwasserbereitung 3
Lüftungsanlagen
Lüftungsanlage 1
Lüftungsanlage 2
Lüftungsanlage 3
Klimaanlagen
Klimaanlage
Kälteanlagen
Kälteanlage 1
Kälteanlage 2
Wasser- und Abwasseranlagen
Sanitärgrundinstallation
Enthärtungsanlagen für Frischwasser
Osmoseanlage für Frischwasser
Brauchwarmwassererzeuger für Frischwasser
Abwasserhebeanlagen
Revisionsöffnungen
Aufzüge
Aufzug hydraulisch betrieben
Aufzug Seilzug
Fahrtreppen, Fahrsteige
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf + hinunter
Gebäudeautomation
Gasversorgung
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP) - Tiefgarage
Gebäudetechnik Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Starkstromanlagen
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 57/107
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Schwachstrominstallationen
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Lüftungsanlagen
Lüftungsanlage 4
Lüftungsanlage 5
Lüftungsanlage 6
Wasser- und Abwasseranlagen
Abwasserhebeanlagen
Revisionsöffnungen
Ver- und Entsorgung
Versorgungskosten Wasser/Abwasser
Anzahl Schüler
Kennzahl Nutzung
VEWA-1 Art der Armaturen
VEWA-2 Wasserpreis (CHF/l)
45
Schule
noch unbekannt
0,0025
45
Schule
noch unbekannt
0,0025
Versorgungskosten Wärme
Kennzahl Nutzung
Benutzereingabe Wärmebedarf Heizung
Benutzereingabe Wärmebedarf Warmwasser
Art der Wärmeerzeugung Heizung
Anteil Wärmeerzeugung Wärmeerzeugungsanlage 1
Anteil Wärmeerzeugung Wärmeerzeugungsanlage 2
Anteil Wärmeerzeugung Wärmeerzeugungsanlage 3
Art der Wärmeerzeugung Warmwasser
Anteil Wärmeerzeugung Wamwasserbereitung 1
Anteil Wärmeerzeugung Wamwasserbereitung 2
Anteil Wärmeerzeugung Wamwasserbereitung 3
VEWÄ-1 Energiestandard
VEWÄ-2 Energiepreis (CHF/kWh)
Schule
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Heizkessel Öl < 500 kW
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Elektrospeicher
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Standard
0,0981
Schule
Heizkessel Öl < 500 kW
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine zusätzlichen Angaben notwendig
keine zusätzlichen Angaben notwendig
Versorgungskosten Elektro
Kennzahl Nutzung und Energiestandard
Betriebseinrichtungen
Beleuchtung
Lüftung
Lüftung/Klimatisierung
Diverse Gebäudetechnik
VEEL-1 Energiepreis (CHF/kWh)
Schule
Anwendung Grenzwert
Anwendung Grenzwert
keine
Anwendung Grenzwert
anspruchsvoll
0,22
Schule
Anwendung Grenzwert
Anwendung Grenzwert
keine
Anwendung Grenzwert
anspruchsvoll
0,22
Entsorgungskosten
Anzahl Schüler
Kennzahl Nutzung (PD)
VEES-1 Art der Mülllagerung
45
Schule
noch unbekannt (PD)
45
Schule
Container
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Schule
Schule
Standard
0,0981
Erhaltungskosten
EK-1 Zinssatz (i)
Kapitalkosten
VK-1 Zinssatz (i)
Verwertungskosten
Kennzahl Gebäudekomplexität
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 58/107
Ausgabeblätter
Lebenszykluskosten
Ausgabeblatt Projektdefinition
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Jährliche Kosten Betrachtungszeitraum 60 Jahre
Gesamtkosten Betrachtungszeitraum 60 Jahre
Betrachtung ohne Tiefgarage
Betrachtung mit Tiefgarage
Bezugsfläche
Betrachtung ohne Tiefgarage
21.000 m²
Betrachtung mit Tiefgarage
22.400 m²
Kosten/Bezugsfläche
Kosten
21.000 m²
Kosten/Bezugsfläche
Kosten
22.400 m²
Zuordnung
Kosten
Kosten/Bezugsfläche
Kosten
Kosten/Bezugsfläche
Realisierung
Investitionskosten
Honorarkosten
Baukosten
25.200 CHF/a
334.800 CHF/a
1,20 CHF/m²a
15,94 CHF/m²a
30.450 CHF/a
404.550 CHF/a
1,36 CHF/m²a
18,06 CHF/m²a
1.512.000 CHF
20.088.000 CHF
72,00 CHF/m²
956,57 CHF/m²
1.827.000 CHF
24.273.000 CHF
81,56 CHF/m²
1.083,62 CHF/m²
Nutzung
Verwaltung
Versicherungen und Steuern
Betriebskosten
Reinigungskosten
Überwachung
Instandhaltung
Ver- und Entsorgung
Erhaltung (werterhaltend)
Kapitalkosten dynamisch
72.808 CHF/a
6.912 CHF/a
3,47 CHF/m²a
0,33 CHF/m²a
74.908 CHF/a
6.912 CHF/a
3,34 CHF/m²a
0,31 CHF/m²a
4.368.480 CHF
414.720 CHF
208,02 CHF/m²
19,75 CHF/m²
4.494.480 CHF
414.720 CHF
200,65 CHF/m²
18,51 CHF/m²
159.192 CHF/a
22.400 CHF/a
156.968 CHF/a
148.167 CHF/a
412.489 CHF/a
358.617 CHF/a
7,58 CHF/m²a
1,07 CHF/m²a
7,47 CHF/m²a
7,06 CHF/m²a
19,64 CHF/m²a
17,08 CHF/m²a
163 CHF/a
22.400 CHF/a
156.968 CHF/a
148.167 CHF/a
412.489 CHF/a
358.617 CHF/a
0,01 CHF/m²a
1,00 CHF/m²a
7,01 CHF/m²a
6,61 CHF/m²a
18,41 CHF/m²a
16,01 CHF/m²a
9.551.539 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
21.517.022 CHF
454,84 CHF/m²
64,00 CHF/m²
448,48 CHF/m²
423,33 CHF/m²
1.178,54 CHF/m²
1.024,62 CHF/m²
9.800 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
21.517.022 CHF
0,44 CHF/m²
60,00 CHF/m²
420,45 CHF/m²
396,88 CHF/m²
1.104,88 CHF/m²
960,58 CHF/m²
33.480 CHF/a
1,59 CHF/m²a
33.480 CHF/a
1,49 CHF/m²a
2.008.800 CHF
95,66 CHF/m²
2.008.800 CHF
89,68 CHF/m²
1.731.033 CHF/a
82,43 CHF/m²a
1.649.104 CHF/a
73,62 CHF/m²a
103.861.971 CHF
4.945,81 CHF/m²
98.946.232 CHF
4.417,24 CHF/m²
####
Verwertung
Verwertungskosten
Summe
Kostenentwicklung Betrachtungszeitraum 60 Jahre
Betrachtung ohne Tiefgarage
Betrachtung mit Tiefgarage
dynamisch
statisch
120.000.000
120.000.000
100.000.000
100.000.000
Lebenszykluskosten (CHF)
Lebenszykluskosten (CHF)
dynamisch
80.000.000
60.000.000
40.000.000
20.000.000
statisch
80.000.000
60.000.000
40.000.000
20.000.000
0
0
10. Jahr
20. Jahr
30. Jahr
40. Jahr
50. Jahr
10. Jahr
60. Jahr
20. Jahr
30. Jahr
40. Jahr
50. Jahr
60. Jahr
Betrachtungszeitraum (a)
Betrachtungszeitraum (a)
Kostenverteilung Betrachtungszeitraum 60 Jahre
Betrachtung ohne Tiefgarage
Zuordnung
Honorarkosten
Baukosten
Verwaltung
Versicherungen und Steuern
Reinigungskosten
Überwachung
Instandhaltung
Ver- und Entsorgung
Erhaltung (werterhaltend)
Kapitalkosten dynamisch
Kapitalkosten statisch
Verwertungskosten
dynamisch
1.512.000 CHF
20.088.000 CHF
4.368.480 CHF
414.720 CHF
9.551.539 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
21.517.022 CHF
2.008.800 CHF
103.861.971 CHF
Betrachtung mit Tiefgarage
%-tuale Verteilung
statisch
%-tuale Verteilung
1%
19%
4%
0%
9%
1%
9%
9%
24%
21%
1.512.000 CHF
20.088.000 CHF
4.368.480 CHF
414.720 CHF
9.551.539 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
1%
18%
4%
0%
9%
1%
9%
8%
23%
26.433.624 CHF
2.008.800 CHF
108.778.573 CHF
2%
100%
dynamisch
%-tuale Verteilung
statisch
%-tuale Verteilung
1.827.000 CHF
24.273.000 CHF
4.494.480 CHF
414.720 CHF
9.800 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
21.517.022 CHF
2%
25%
5%
0%
0%
1%
10%
9%
25%
22%
1.827.000 CHF
24.273.000 CHF
4.494.480 CHF
414.720 CHF
9.800 CHF
1.344.000 CHF
9.418.054 CHF
8.890.017 CHF
24.749.339 CHF
2%
31%
6%
1%
0%
2%
12%
11%
32%
24%
2%
2.008.800 CHF
2%
0 CHF
2.008.800 CHF
0%
3%
100%
98.946.232 CHF
100%
77.429.210 CHF
100%
Honorarkosten
Baukosten
Versicherungen und Steuern
2%
2% 1%
Verwaltung
19%
21%
Reinigungskosten
4%
Überwachung
0%
Erhaltung (werterhaltend)
22%
9%
9%
Kapitalkosten dynamisch
Verwertungskosten
28. November 2008 / Version V7.1
24%
4%
2%
31%
32%
0%
5%
9%
1%
25%
0%
2% 2%
18%
9%
Instandhaltung
Ver- und Entsorgung
3%
1%
25%
1%
23%
9%
8%
0%
25%
6%
0%
9%
1%
10%
11%
12%
1%
0%
2%
Seite 59/107
Lebenszykluskosten
60 Vergleich Projektphasen
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Vergleich jährliche Kosten
Verwertungskosten
1.200.000
Kapitalkosten dynamisch
Erhaltung (werterhaltend)
Ver- und Entsorgung
1.000.000
Instandhaltung
Überwachung
800.000
Reinigungskosten
Versicherungen und Steuern
Verwaltung
600.000
Baukosten
Honorarkosten
400.000
200.000
0
PD ohne TG
PD mit TG
PW ohne TG
PW mit TG
VP ohne TG
VP mit TG
VP ohne TG
VP mit TG
Vergleich Anteile an jährlichen Kosten
Verwertungskosten
100%
Kapitalkosten dynamisch
Erhaltung (werterhaltend)
Ver- und Entsorgung
80%
Instandhaltung
Überwachung
Reinigungskosten
60%
Versicherungen und Steuern
Verwaltung
Baukosten
40%
Honorarkosten
20%
0%
PD ohne TG
PD mit TG
PW ohne TG
PW mit TG
Datenquelle Diagramm
PD ohne TG
Realisierung
Investitionskosten
Honorarkosten
Baukosten
Nutzung
Verwaltung
Versicherungen und Steuern
Betriebskosten
Reinigungskosten
Überwachung
Instandhaltung
Ver- und Entsorgung
Erhaltung (werterhaltend)
Kapitalkosten dynamisch
Verwertung
28. November 2008 / Version V7.1
PD mit TG
PW ohne TG
PW mit TG
VP ohne TG
VP mit TG
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
91.784
0
91.784
0
98.703
0
98.703
0
105.185
0
105.185
0
224.283
27.825
201.925
410.005
0
0
224.498
29.575
215.477
412.100
0
0
254.523
27.825
207.683
284.595
0
0
255.285
29.700
151.457
286.839
0
0
248.116
27.825
19.582
256.685
0
0
248.342
29.825
20.782
259.079
0
0
Seite 60/107
Grundlagen- und Berechnungsblätter
Verwaltungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten beinhalten sowohl Kosten für die Fremd- und Eigenleistungen, der zur
Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und
Einrichtungen, als auch Kosten der Aufsicht sowie den Wert, der vom Vermieter persönlich
geleisteten Verwaltungsarbeit.
Quelle
DIN 18960 (1999)
Methode
Quelle
Verwaltungskosten
Die Kosten für die Verwaltung werden mit einer Kennzahl pro m² GF im Jahr in Abhängigkeit von der Projektdokumentation
Nutzung ermittelt. Die Kennzahlen beinhalten nutzungsspezifisch die Struktur der Organisation
(Overhead) sowie die nutzungsspezifischen Verwaltungsaufgaben, da aufgrund der Nutzungen eine
klare Zuordnung zur verwaltenden Organisation erfolgen kann.
– Verwaltungsgebäude und Schulen = Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich (IMMO)
– Wohngebäude = Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich (LVZ)
Des Weiteren werden Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen berücksichtigt (siehe
Einflussgrössen).
Einflussgrössen
Kennzahl Benutzer
VK-1
Anzahl der Nutzer
VK-2
Hauptziele des Eigentümers
VK-3
Komplexität des Gebäudes
Korrekturspanne
min max
0% 30%
-10% 0%
-20% 20%
-30% 50%
0% 0%
Einflussnahme im Bauprojekt
nein
noc 1-5
nein
nein
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Berechnung Verwaltungskosten (PD)
Fläche GF
20.860
1.400
0
0
m²
m²
m²
m²
Fläche m²GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
*
*
*
*
* 1,00
4,40
2
0
0
* Kennzahl * VK-1
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
* VK-2
Ergebnis
*
*
*
*
Nutzungsart
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
1,00
1,00
1,00
1,00
=
=
=
=
91.784
2.800
0
0
91.784
94.584
* VK-3
=
Verwaltungskosten
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
Summe ohne Tiefgarage
Summe mit Tiefgarage
Berechnung Verwaltungskosten (PW)
Fläche GF
22.433
1.500
0
0
m²
m²
m²
m²
Fläche m²GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
*
*
*
*
* 1,00
4,40
2
0
0
* Kennzahl * VK-1
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
* VK-2
Ergebnis
*
*
*
*
Nutzungsart
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
1,00
1,00
1,00
1,00
=
=
=
=
98.703
3.000
0
0
98.703
101.703
* VK-3
=
Verwaltungskosten
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
Summe ohne Tiefgarage
Summe mit Tiefgarage
Berechnung Verwaltungskosten (VP)
Fläche GF
23.906
1.600
0
0
Fläche m²GF
m²
m²
m²
m²
Kennzahl
Korrekturfaktoren
*
*
*
*
* 1,00
4,40
2
0
0
* Kennzahl * VK-1
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
* VK-2
28. November 2008 / Version V7.1
Ergebnis
*
*
*
*
Nutzungsart
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
1,00
1,00
1,00
1,00
=
=
=
=
105.185
3.200
0
0
105.185
108.385
* VK-3
=
Verwaltungskosten
Schule
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
keine Nebennutzung
keine Nebennutzung
Summe ohne Tiefgarage
Summe mit Tiefgarage
PD
+
o
+
+
PW
+
o
+
+
VP
+
+
+
+
▼ ▼ ▼
Seite 61/107
Verwaltungskosten
Grundlagen
Kennzahl Gebäudenutzung
Gebäudenutzung
Schule
Verwaltung
Wohnen
keine Nebennutzung
Sporträume
Verkaufsräume
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Kennzahl
4,4
CHF/m²GF a
CHF/m²GF a
3,1
CHF/m²GF a
4
CHF/m²GF a
0
0,5
CHF/m²GF a
3,1
CHF/m²GF a
2
CHF/m²GF a
n
n
n
S_BU, S_IG, S_KÜ
Quelle
n
n
n
tbd
Anzahl
noch unbekannt (PD)
1-5
Faktor
1,1
1,0
n
n
Intep
6-10
11-15
>15
1,1
1,2
1,3
n
n
n
Faktor
0,9
1,0
n
n
Faktor
0,8
1,0
1,2
n
n
n
V_AH_IV
tbd
tbd
tbd
VK-1 Anzahl der Nutzergruppen
Quelle
Intep
Intep
Intep
Intep
VK-2 Hauptziel des Eigentümers
Kriterien
Reaktive Nutzerbetreuung
Aktive Nutzerbetreuung
Quelle
Intep
Intep
VK-3 Komplexität des Gebäudes
Komplexität
Einfache bauliche und technische Ausstattung
Durchschnittliche bauliche und technische Ausstattung
Komplexe bauliche und technische Ausstattung
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
Intep
Intep
Intep
Seite 62/107
Versicherungen und Steuern
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Versicherungen
Unter Versicherungen fallen nur alle die Kosten an, die aufgrund des Gebäudes als
Versicherungsgegenstand definiert sind. Die Versicherungskosten beinhaltet die Behebung von
G
Steuern
Quelle
AHB, IMMO 2008,
Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ)
2008
Relevant sind alle Steuern, die direkt mit dem Gebäude als Gegenstand zu leisten sind.
Methode
Versicherungen
Die Versicherungskosten werden über den Gebäudewert ermittelt. Im Rahmen der Projektdefinition und
im Vorprojekt wird hierfür der BKP 2 Wert „Gebäude“ angesetzt. Im Rahmen des Projektwettbewerbes
entspricht dies der Summe aus EKG C und D „Rohbau Gebäude“ und I „Installationen und
Transportanlagen“. Des Weiteren wird das Risikopotential als Korrekturfaktor einbezogen.
Steuern
Für die Ermittlung der Lebenszykluskosten fallen keine Steuern an, die im Rahmen der Be-rechnung zu
berücksichtigen sind.
Korrekturspanne
min max
0% 0%
Einflussgrössen
VS-1
Risikopotential
Quelle
Projektdokumentation
Projektdokumentation
Einflussnahme im Bauprojekt
Korrekturfaktoren
0 CHF * 0,00032
0 CHF * 0,00032
Summe BKP2
/ Kennzahl
* 1,0
* 1,0
Ergebnis
=
=
0
0
0
* VS-1
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
= Kosten Versicherungen
Berechnung Versicherungen (PW)
Summe BKP2
Korrekturfaktoren
0 CHF * 0,00032
0 CHF * 0,00032
Summe BKP2
/ Kennzahl
* 1,0
* 1,0
Ergebnis
=
=
0
0
0
* VS-1
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
= Kosten Versicherungen
Berechnung Versicherungen (VP)
Summe BKP2
Korrekturfaktoren
0 CHF * 0,00032
0 CHF * 0,00032
Summe BKP2
/ Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
PW
o
VP
o
▼ ▼ ▼
Berechnung Versicherungen (PD)
Summe BKP2
PD
o
* 1,0
* 1,0
* VS-1
Ergebnis
=
=
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
= Kosten Versicherungen
Seite 63/107
Versicherungen und Steuern
Grundlagen
Kennzahl Versicherungswert
Kennzahl
1/1.000 * 0,32 = 0,00032
Quelle
CHFVersicherungskosten/CHFInvestitionskosten Gebäude
n
IMMO 2008
VS-1 Risikopotential (inkl. Lage des Objektes)
Bewertung
niedrig
Faktor
0,8
n
Intep
normal
hoch
1,0
1,2
n
n
Intep
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
Intep
Seite 64/107
Ver- und Entsorgung
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
c
c
Definition
Versorgungskosten
Die Versorgungskosten setzten sich aus den Betriebskosten für Abwasser, Wasser, Wärme, Kälte und Strom
von Bauwerkseinheiten und technischen Anlagen zusammen.
Quelle
Entsorgungskosten
Die Entsorgungskosten setzten sich aus den Betriebskosten für die Wertstoffe und den Abfall zusammen.
Methodik
Versorgungskosten
Wasser-/Abwasserkosten
Die Wasser- und Abwasserkosten werden nutzungsspezifisch über den Verbrauch mit der Anzahl der Benutzer
multipliziert und durch die aktuellen Wasser- und Abwasserpreise ermittelt. Für Schulgebäude wird von einer
Benutzerzahl von 25 Schülern und 1 Lehrer je Schulraum ausgegangen. Bei Wohngebäuden wird mit einem
durchschnittlichen Ansatz von 2,2 Personen je Mieteinheit (Nutzergruppe) kalkuliert. Bei Verwaltungsgebäuden
wird die Anzahl der Benutzer in Abhängigkeit der geplanten Arbeitsplätze multipliziert mit einem Abminderungsfaktor für die Vollzeitäquivalenz berechnet.
Wärmekosten
Projektdefinition
Die Wärmekosten beinhalten die Wärmebedarfe für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Die Wärmekosten
werden in der Projektdefinition über die Einflussfaktoren Nutzung, Energiestandard und Energiepreis gemäss
SIA 380-1 „Thermische Energie im Hochbau“. ermittelt. Die nutzungsspezifische Kennzahl gibt den
Wärmeverbrauch mit Warmwassererwärmung für das vorhandene Objekt an. In Form eines
Energiekennwertes schlägt die SIA 380-1 den Standard, das Minergie- und das P-Minergie-Level einer baulichkonstruktive Gebäudestruktur vor und verringert so prozentual den Energieverbrauch. Die Wärmeenergiekosten
werden durch Multiplikation mit der Fläche (EBF) und mit den aktuellen Energiepreisen verrechnet, bestehen
aus einem Mischpreis von Hoch- und Niedertarif sowie Grundgebühr.
Projektwettbewerb
Die Ermittlung des Heizwärmebedarfs ist Teil des Wettbewerbstools. Die Bedarfsermittlung für die
Warmwassererzeugung erfolgt analog zur Projektdefinition. Die Ermittlung erfolgt gemäss SIA 380-1
„Thermische Energie im Hochbau“ und wird anhand Multiplikation mit der Gebäudekenngröße und den
spezifischen Energiepreisen ermittelt. Eine prozentuale Einsparung des Energieverbrauchs kann in
Form der Energiestandards in die Berechnung miteinfliessen.
Vorprojekt
Die Ermittlung erfolgt gemäss SIA 380-1 „Thermische Energie im Hochbau“. Die Wärmekosten beinhalten die
Wärmebedarfe für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Die Berechnung des Heizenergiebedarfs erfolgt unter
Berücksichtigung des Wärmeverlustes gemäss Heiz-wärmebedarf in Abhängigkeit von der Art der
Energieerzeugung und dem A/EBF-Verhältnis (Gebäudehüllzahl). Für die Erreichung der Zielwerte nach SIA
380-1, Minergie und Minergie-P, werden entsprechend prozentuale Bedarfsverringerungen angesetzt. Bei
Instandsetzungen ohne Erneuerung der Gebäudehülle kann der aktuelle Bedarf in die Berechnung mit aufgenommen werden. Des Weiteren soll im Vorprojekt die Möglichkeit der Verbesserung des Nutzungsgrades
durch den optionalen Einsatz von technischen Anlagen möglich sein. Die Wärmeenergiekosten werden durch
die Multiplikation mit der Fläche (EBF) und mit den wärmeerzeugungsabhängigen Preisen ermittelt. Diese
bestehen aus einem Mischpreis wie Hoch-, Niedertarif und Grundgebühr. Der Energieeinsatz der jeweiligen
Anlage geht in Form einer prozentualen Verteilung in die einzelnen Anlagenberechnungen mit ein.
Elektrokosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb
Die Ermittlung erfolgt gemäss SIA 380-4 „Elektrische Energie im Hochbau“ für Betriebseinrichtungen,
Beleuchtung, Lüftung / Klimatisierung und diverse Gebäudetechnik auf Basis von Kennzahlen in kWh/NGF für
definiert Raumnutzungen. Die Raumnutzungen entsprechen denen für die Reinigung definierten Raumgruppen
gemäss SIA D 0165. Multipliziert mit den Flächen (NGF) der jeweiligen Raumnutzung und dem spezifischen
Energiepreis ergeben sich die Stromkosten. Die Ermittlung der Stromkosten für Betriebseinrichtungen erfolgt
über Auswahl von Grenz-, Ziel- oder Standardwert gemäss SIA Merkblatt 2024. Für die Ermittlung der
Beleuchtungskosten kann zwischen dem Grenz-, Ziel-, Standard- oder Miner-giegrenzwert ausgewählt werden.
Für die Aufsummierung der Stromkosten für Lüftung bzw. Lüftung / Klimatisierung ist die Auswahl, ob die
Fläche belüftet oder klimatisiert ist, erforderlich, entsprechend können die Grenz-, Ziel- oder Standardwert
angewählt werden. Die Ermittlung der Stromkosten für diverse Technik ist an die Eingruppierung des
Gebäudes gemäss AGT-Tool (Angemessene Technisierung) ausschlaggebend. Die Kennzahlen sind differenzie
Technisierungsgrad einfach, anspruchsvoll und komplex. Die Kriterien für die Einordnung sind im
Rahmen der Eingabe im Tool ersichtlich.
Vorprojekt
Im Vorprojekt werden die Ergebnisse des Nachweises gemäss SIA 380-4 „Elektrische Energie im
Hochbau“ für Beleuchtung und Lüftung / Klimatisierung als Eingabe genutzt. Für Betriebseinrichtungen
und diverse Gebäudetechnik erfolgt die Ermittlung analog zum Vorgehen in der Projektdefinition und im
Projektwettbewerb. Zusätzlich ist die einmalige Anschlussgebühr aufzunehmen.
Entsorgungskosten
Wertstoff- und Abfallkosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb, Vorprojekt
Die Entsorgungskosten werden nutzungsspezifisch über den täglichen Müllanfall nach Abfallfraktionen
multipliziert mit der Anzahl der Benutzer und den Entsorgungspreisen ermittelt. Die Ermittlung der Benutzerzahl
erfolgt analog zu der bei den Wasser- und Abwasserkosten.
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
Projektdokumentation
Seite 65/107
Einflussgrösse Wasser-/Abwasserkosten
Nutzung
Kennzahl
Art der Armaturen
VEWA-1
Wasserpreis
VEWA-2
Einflussgrösse Wärmekosten
Nutzung
Kennzahl
Energiestandard
VEWÄ-1
Energiepreis
VEWÄ-2
Nutzungsgrad Anlage
VEWÄ-3
Einflussgrösse Elektrokosten
Kennzahl
Nutzung
Energiepreis
VEEL-1
Korrekturspanne
min max
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
Einflussnahme im Bauprojekt
Korrekturspanne
min max
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
Einflussnahme im Bauprojekt
Einflussnahme im Bauprojekt
45
Anzahl Schüler
Kennzahl
Einflussnahme im Bauprojekt
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Korrekturfaktor
* 2.540
* 1,00
* 0,00250
=
* VEWA-1
* VEWA-2
=
20.260
20.260
2.000
2.000
Fläche m² GF
m²GF
m²GF
m²GF
m²GF
Korrekturfaktor
*
*
*
*
* 1
55
25
54
300
* Q [MJ/m²]
* 1
* VEWÄ-1
*
*
*
*
286 CHF/a
Ergebnis
Ergebnis
0,04
0,06
0,04
0,06
*1/
*1/
*1/
*1/
0,9
0,4
0,9
0,4
=
=
=
=
* VEWÄ-2
*1/
VEWÄ-3
=
49.775
77.382
4.765
91.667
223.589
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Heizung Schule
Warmwasser Schule
Heizung Sporträume
Warmwasser Sporträume
Summe
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Elektro (PD)
Räume
Fläche NGF
Kennzahl
Schule
Unterrichtsräume
10.000 m²
* 35,8
Bibliotheksräume
0 m²
* 20,9
Sporträume
1.900 m²
* 33,2
Versammlungsräume
0 m²
* 19,5
0 m²
* 18,4
Pausenräume
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 20,1
Sanitärräume (für Schule allgemein)
0 m²
* 34,2
Sanitärräume (für Sporträume)
100 m²
* 45,7
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
0 m²
* 39,9
Bürotechnikräume
0 m²
* 72,8333
Pausenräume
0 m²
* 51,5
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 49,3
Sanitärräume
0 m²
* 31
Wohnen
Wohnräume und Küchen
0 m²
* 69,1
Sanitärräume
0 m²
* 30,2
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
0 m²
* 15,4
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
0 m²
* 15,4
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
1.400 m²
* 6,8
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
2.500 m²
* 130,25
28. November 2008 / Version V7.1
VP
+
+
+
PD
+
+
PW
+
+
VP
+
+
PD
+
PW
VP
+
o
+
+
▼ ▼ ▼
Ergebnis
* Kennzahl
Kennzahl
PW
+
+
+
-
0%
0%
0%
Berechnung Versorgungskosten Wärme (PD)
Fläche GF
PD
+
+
+
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Berechnung Versorgungskosten Wasser/Abwasser (PD)
Anzahl Schüler
VP
+
o
+
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Korrekturspanne
min max
0%
0%
0%
PW
+
+
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Korrekturspanne
min max
0% 0%
0% 0%
0% 0%
Einflussgrösse Entsorgungskosten
Nutzung
Kennzahl
Nutzung und Fraktion
Kennzahl
Art der Mülllagerung
VEES-1
PD
+
+
Korrekturfaktor
Ergebnis
*
*
*
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
=
=
=
78.760
0
13.878
0
0
0
0
0
1.005
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
* 0,22
* 0,22
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0,22
* 0,22
* 0,22
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
2.094 CHF/a
* 0,22
=
71.638 CHF/a
Seite 66/107
Technische Funktionsflächen
Technische Funktionsflächen
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Summe
1.956 m²
* 33,4
* 0,22
=
0
1.956
0
0
*
*
*
*
*
*
*
*
=
=
=
=
0
4.905
0
0
186.650
=
Ergebnis
m²
m²
m²
m²
Fläche m² GF
*
11,4
11,4
11,4
31,2
0,22
0,22
0,22
0,22
Kennzahl * VEEL-1
14.370 CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Berechnung Entsorgungskosten (PD)
Kennzahl
Betriebsfaktoren
45
* 35,0
=
Ergebnis
Anzahl Schüler
* Kennzahl
=
1.575 CHF/a
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Wasser/Abwasser (PW)
Anzahl Schüler
45
Anzahl Schüler
Kennzahl
Korrekturfaktor
* 2.540
* 1,00
* 0,00250
=
Ergebnis
Kennzahl
* VEWA-1
* VEWA-2
=
286 CHF/a
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Wärme (PW)
Fläche GF
Kennzahl
23.933 m²GF * 55
23.933 m²GF * 25
Fläche m² GF
* Q [MJ/m²]
Betriebsfaktoren
Ergebnis
* 1,00
* 0,04
* 0,04
*1/ 0,9
*1/ 0,9
=
=
* VEWÄ-1
* VEWÄ-2
*1/
=
VEWÄ-3
58.797 CHF/a
26.592 CHF/a
85.389 CHF/a
Heizung
Warmwasser
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Elektro (PW)
Räume
Fläche NGF
Kennzahl
Schule
Unterrichtsräume
11.000 m²
* 35,8
Bibliotheksräume
0 m²
* 20,9
Sporträume
2.000 m²
* 33,2
Versammlungsräume
0 m²
* 19,5
Pausenräume
0 m²
* 18,4
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 20,1
Sanitärräume (für Schule allgemein)
0 m²
* 34,2
Sanitärräume (für Sporträume)
200 m²
* 45,7
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
0 m²
* 39,9
Bürotechnikräume
0 m²
* 72,8333
Pausenräume
0 m²
* 51,5
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 49,3
Sanitärräume
0 m²
* 31
Wohnen
Wohnräume und Küchen
0 m²
* 69,1
Sanitärräume
0 m²
* 30,2
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
0 m²
* 15,4
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
0 m²
* 15,4
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
1.500 m²
* 6,8
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
2.600 m²
* 130,25
Technische Funktionsflächen
Technische Funktionsflächen
2.000 m²
* 33,4
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
0 m²
* 11,4
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
2.000 m²
* 11,4
Treppen
0 m²
* 11,4
Aufzüge
0 m²
* 31,2
Summe
Fläche m² GF
28. November 2008 / Version V7.1
*
Korrekturfaktor
Ergebnis
*
*
*
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
=
=
=
86.636
0
14.608
0
0
0
0
0
2.011
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
* 0,22
* 0,22
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0,22
* 0,22
* 0,22
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
2.244 CHF/a
* 0,22
=
74.503 CHF/a
* 0,22
=
14.696 CHF/a
*
*
*
*
=
=
=
=
0
5.016
0
0
199.714
=
Ergebnis
0,22
0,22
0,22
0,22
Kennzahl * VEEL-1
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Seite 67/107
Berechnung Entsorgungskosten (PW)
Anzahl Schüler
Kennzahl
Korrekturfaktor
45
* 1,0
* 1,7
=
Ergebnis
77 CHF/a
Fraktionen
Pet
45
* 1,0
* 1,3
=
59 CHF/a
Glas
45
* 1,0
* 17,2
=
773 CHF/a
45
* 1,0
* 12,0
=
541 CHF/a
Restmüll
Papier
1.451 CHF/a
Anzahl Schüler
* Kennzahl
* VEES-1
=
Summe
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Wasser/Abwasser (VP)
Anzahl Schüler
45
Anzahl Schüler
Kennzahl
Korrekturfaktor
Ergebnis
* 2.540
* 0,80
* 0,00250
=
Kennzahl
* VEWA-1
* VEWA-2
=
229 CHF/a
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Wärme (VP)
Fläche GF
25.506
25.506
25.506
25.506
25.506
25.506
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktor
*
*
*
*
*
*
* 1,00
* 1,00
* 1,00
*
*
*
*
*
*
* VEWÄ-1
* VEWÄ-2
55
55
55
0
0
0
* Kennzahl
Ergebnis
0,0310
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
* 1/
* 1/
* 1/
* 1/
* 1/
* 1/
*1/
0,97
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
VEWÄ-3
*
*
*
*
*
*
1,0
0,0
0,0
1,0
0,0
0,0
=
=
=
=
=
=
* Anteil
=
45.058
0
0
0
0
0
45.058
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Summe
Ergebnis
Berechnung Versorgungskosten Elektro (VP)
Räume
Fläche NGF
Kennzahl
Schule
Unterrichtsräume
12.000 m²
* 35,8
0 m²
* 20,9
Bibliotheksräume
Sporträume
2.100 m²
* 33,2
Versammlungsräume
0 m²
* 19,5
Pausenräume
0 m²
* 18,4
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 20,1
Sanitärräume (für Schule allgemein)
0 m²
* 34,2
Sanitärräume (für Sporträume)
300 m²
* 45,7
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
0 m²
* 39,9
Bürotechnikräume
0 m²
* 72,8333
Pausenräume
0 m²
* 51,5
Küchen
0 m²
* 605,2
Speiseräume
0 m²
* 49,3
Sanitärräume
0 m²
* 31
Wohnen
Wohnräume und Küchen
0 m²
* 69,1
Sanitärräume
0 m²
* 30,2
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
0 m²
* 15,4
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
0 m²
* 15,4
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
1.600 m²
* 6,8
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
2.700 m²
* 130,25
Technische Funktionsflächen
Technische Funktionsflächen
2.000 m²
* 33,4
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
0 m²
* 11,4
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
2.000 m²
* 11,4
Treppen
0 m²
* 11,4
Aufzüge
0 m²
* 31,2
Summe
Fläche m² GF *
28. November 2008 / Version V7.1
Korrekturfaktor
Ergebnis
*
*
*
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
=
=
=
94.512
0
15.338
0
0
0
0
0
3.016
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
*
*
*
*
*
*
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
0,22
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
* 0,22
* 0,22
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0,22
* 0,22
* 0,22
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
2.394 CHF/a
* 0,22
=
77.369 CHF/a
* 0,22
=
14.696 CHF/a
*
*
*
*
=
=
=
=
0,22
0,22
0,22
0,22
Kennzahl * VEEL-1
=
0
5.016
0
0
212.341
Ergebnis
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Seite 68/107
Berechnung Entsorgungskosten (VP)
Anzahl Schüler
Kennzahl
Korrekturfaktor
45
* 1,7
* 1,0
=
Ergebnis
77 CHF/a
Pet
45
* 1,3
* 1,0
=
59 CHF/a
Glas
45
* 17,2
* 1,0
=
773 CHF/a
45
* 12,0
* 1,0
=
541 CHF/a
1.451 CHF/a
Anzahl Schüler
* Kennzahl
* VEES-1
28. November 2008 / Version V7.1
=
Ergebnis
Fraktionen
Restmüll
Papier
Summe
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Sicherheits- und Bewachungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Sicherheits- und Bewachung
Vorbeugende Massnahmen gegen den Eintritt von Ereignissen, die ihren Ursprung in nicht
beabsichtigten menschlichen und/oder technischen Unzulänglichkeiten haben oder die durch
Personen in böswilliger Absicht gegen Unternehmen oder Personen begangen werden. Begrenzung und Beherrschung solcher Vorfälle und des daraus resultierenden Schadens
Quelle
SIA D 0165 (2000)
Zugangskontrolle
Die Zugangskontrolle beinhaltet die Leistungen für Pforten- oder Empfangsdienste, die hiermit
verbundene Ausweiskontrolle, Überprüfung und Anmeldung von Besuchern, Ausgabe und
Rückgabe von Besucherausweisen, Erteilung von Auskünften sowie die Überwachung der
Zugangsbereiche und Grundstücksgrenzen. Nicht enthalten sind Empfangsleistungen, die nicht der
Sicherheit des Gebäudes dienen.
Objektsicherheit
Die Objektsicherheit beinhaltet Rundgänge um das Gebäude nachts und oder tags mit Zustandsund Aufenthaltskontrolle, die Verschlusskontrolle von Aussentüren sowie die Alarmierung und
Intervention.
GEFMA 100-1 (2004)
GEFMA 100-1 (2004)
Methode
Quelle
Sicherheits- und Bewachungskosten
Projektdokumentation
Die Ermittlung der Kosten der Zugangskontrolle wird aufgrund der Aufwandsstunden für die
Besetzung eines Empfangs oder einer Pforte ermittelt. Als Korrekturfaktoren ist das
Sicherheitskonzept (offenes Haus, offenes Haus mit Empfang/Pforte, geschlossenes Haus), die
Anzahl der zu besetzenden Pforten oder Empfänge sowie die Besetzungsdauer des Zugangs
anzugeben.
Für die Bestimmung der Kosten der Objektsicherheit ist die Aufwandsdauer pro Rundgang die
angesetzte Kennzahl. In Abhängigkeit vom Sicherheitsstandard, der als Korrekturfaktor einzugeben
ist, wird die notwendige Anzahl der Rundgänge pro Woche um das Gebäude ermittelt. Die
Multiplikation dieser mit dem erforderlichen Zeitaufwand für den Rundgang und den Stundensatz
ergibt die Kosten der Objektsicherheit. Der Zeitaufwand wird über die Einflussgrössen Anzahl der
Eingänge ermittelt. Da die Systemgrenze nicht die Aussenflächen umfasst wird die Zeit für die
Begehung des Grundstücks nicht betrachtet.
Einflussgrössen Zugangskontrolle
Korrekturspanne
Kennzahl Aufwandsstunden pro Zugang (Empfang
min max
SHZ-1
Stundensatz
SHZ-2
Sicherheitskonzept
SHZ-3
Anzahl der überwachungsbedürftigen Eingänge
SHZ-4
Präsenzzeit
Einflussnahme im Bauprojekt
noc 1-5
Varianz gesamt
Einflussnahme im Bauprojekt
Einflussgrössen Objektsicherheit
Korrekturspanne
Kennzahl Aufwandsstunden pro Rundgang
min max
SHZ-1
Stundensatz
SHZ-2
Sicherheitsstufe
SHZ-3
Anzahl der überprüfungsbedürftigen Eingänge
0
normal
Summe beeinflussbar
2.300
100
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 38,00
* 38,00
*
*
*
*
* SHZ/O-1
* SHZ/O-2 * SHZ/O-3 * SHZ-4
28. November 2008 / Version V7.1
*
=
=
=
Nutzungsart
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
PW
+
+
o
o
-
VP
+
+
+
+
o
PD
+
+
o
-
PW
+
+
o
o
VP
+
+
+
+
▼ ▼ ▼
Berechnung Sicherheits- und Bewachungskosten (PD)
Kennzahl
PD
+
+
o
o
-
Zugangskontrolle
Objeksicherheit
Summe Sicherheit und Bewachung
Sicherheits- und Bewachungskosten
Seite 70/107
Berechnung Sicherheits- und Bewachungskosten (PW)
Kennzahl
2.300
100
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 38,00
* 38,00
*
*
*
*
*
* SHZ/O-1
* SHZ/O-2 * SHZ/O-3 * SHZ-4
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
=
=
=
Nutzungsart
Zugangskontrolle
Objeksicherheit
Summe Sicherheit und Bewachung
Sicherheits- und Bewachungskosten
Berechnung Sicherheits- und Bewachungskosten (VP)
Kennzahl
2.300
100
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 38,00
* 38,00
*
*
*
*
* SHZ/O-1
* SHZ/O-2 * SHZ/O-3 * SHZ-4
28. November 2008 / Version V7.1
*
=
=
=
Nutzungsart
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
Zugangskontrolle
Objeksicherheit
Summe Sicherheit und Bewachung
Sicherheits- und Bewachungskosten
Seite 71/107
Sicherheits- und Bewachungskosten
Grundlagen
Kosten der Zugangskontrolle
Kennzahl Aufwandsstunden pro Zugang (Empfang/Pforte)
Kennzahl
Zugang
Kennzahl
2.300 Aufwands-h/Zugang a
n
Intep
Quelle
Stundensatz
38,0
CHF/h
n
Intep
Faktor
0
1,0
2,0
n
n
n
Intep
Faktor
1,0
2,0
n
n
Intep
Faktor
1,0
1,3
2,7
n
n
n
Intep
Kennzahl
100
Aufwands-h/Rundgang a
n
Intep
Stundensatz
38,0
CHF/h
n
Intep
Faktor
0
1,0
1,7
2,3
n
n
n
n
Intep
Faktor
0,8
1,0
1,2
n
n
n
Intep
SHZ-1 Stundesatz
Personal
Empfang-/Pfortenpersonal
Quelle
SHZ-2 Sicherheitskonzept
Zutrittskonzept
Offenes Haus
Offenes Haus mit Pforte
Geschlossens Haus
Quelle
Intep
Intep
SHZ-3 Anzahl der überwachungsbedürftigen Eingänge
Anzahl Eingänge
Haupteingang
Haupt- und ein Nebeneingang
Quelle
Intep
SHZ-4 Präsenz
Besetzungsdauer
Kernarbeitszeit (9 h)
Hausöffnungszeit (12 h)
Rund um die Uhr (24 h)
Quelle
Intep
Intep
Kosten der Objektsicherheit
Kennzahl Aufwandsstunde pro Rundgang
Kennzahl
Rundgang
Quelle
SHO-1 Stundesatz
Personal
Bewachungspersonal
Quelle
SHO-2 Sicherheitsstufe
Rundgangsturnus
nicht relevant
standard
mittel
hoch
Quelle
Intep
Intep
Intep
SHO-3 Anzahl der überprüfungsbedürftigen Eingänge
Anzahl Eingänge
Haupteingang
Haupt- und ein Nebeneingang
Haupt- und mehrere Nebeneingänge
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
Intep
Intep
Seite 72/107
Reinigungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Reinigungskosten
Die Reinigungskosten beinhalten die Aufwendungen für die Unterhaltsreinigung, die Reinigung der Fensterund Fassadenflächen sowie die spezielle Innenreinigung.
Unterhaltsreinigungskosten
Die Unterhaltsreinigung beinhaltet die Aufwendungen für die Reinigung der Boden- und Wandflächen, der
Oberflächen von Sanitär- und Einrichtungsgegenständen sowie sowohl für für Grundreinigung oder
Intensivreinigung, als auch für die Durchführung der Einpflege oder Grundpflege und sonstige
Reinigungsarbeiten ausserhalb des normalen Zykluses,beispielsweise Fleckentfernung etc.. Inkludiert sind
unter anderem auch die Sammlung von Abfällen im Bereich Arbeitsplätze, Teeküchen mit anschliessender
Zuführung zu den Sammelstellen.
Fenster- und Fassadenreinigungskosten
Die Fenster- und Fassadenreinigungskosten beinhalte die Aufwendungen für Glasreinigung von Fenster und
Fassadenglas, Innenglasflächen sowie von Rahmenflächen und Oberlichter sowie die Fassadenreinigung von
Fassadenflächen, Fassaden-Bauelemente und Sonnenschutzeinrichtungen. Die Kosten für ggf. notwendige
Zugangsgeräte sind in den Kosten enthalten.
Raumgruppen
Die Definition der Raumgruppen erfolgt gemäss definition nach SIA D 0165 Kennzahlen im
Immobilienmanagement. Die von der Raumgruppe meist abhängige Überstellung der Böden mit Mobiliar stellt
den Standard der Reinigungsausführung dar.
Oberflächenart
Die Oberflächenart ist massgeblich am Reinigungsaufwand beteiligt und definiert die verschiedenen
Bodenbelagsarten.
Reinigungsintervall
Der auszuwählende Reinigungsintervall definiert die Anzahl Reinigungsgänge pro Jahr.
Leistungszahl
Die Leistungszahl definiert die zeitliche Aufwendung für die Reinigung der jeweiligen Raumgruppe pro m²
Reinigungsfläche, hochgerechnet auf ein volles Jahr.
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
GEFMA 100-2
GEFMA 100-2
Seite 73/107
Reinigungskosten: Unterhaltsreinigung
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Methodik
Quelle
Unterhaltsreinigungskosten
Projektdefinition
Die Unterhaltsreinigung sowie die spezielle Innenreinigung werden im Rahmen der Projektdefinition aufgrund des bekannten Raumprogramms ermittelt. Es
sind die Hauptnutzflächen bekannt. Die Funktions- und Technikflächen werden über einen Prozentsatz zur Hauptnutzfläche abgeschätzt. Für die Ermittlung ist
die Angabe der Flächen je Raumnutzung erforderlich. Hierfür sind nutzungsspezifische Standardräume gemäss SIA D 0165 Kennzahlen im
Immobilienmanagement [SIA 2000] für die Auswahl ausgewiesen, denen Leistungszahlen für die Unterhaltsreinigung sowie die spezielle Innenreinigung
hinterlegt sind. Die Leistungszahlen beinhalten als Standard die Parameter der Überstellung der Räume, die Art der Bodenbeläge sowie der speziellen
Innenreinigungsverfahren, die aufgrund der Raumnutzung ableitbar sind. Multipliziert mit dem Stundensatz und dem Intervall, ergeben sich die Kosten für die
Unterhaltsreinigung inklusive Spezialreinigung pro Raumgruppe. Das Reinigungsintervall wird raumgruppenspezifisch fix definiert.
Projektwettbewerb
Die Ermittlung der Unterhaltsreinigungskosten sowie die spezielle Innenreinigung erfolgt analog zu der Ermittlung im Rahmen der Projektdefinition.
Jedoch sind in dieser Phase die Funktions- und Technikflächen bereits bekannt. Das Raumprogramm entspricht der Abfrage im Wettbewerbstool.
Des Weiteren werden Korrekturfaktoren je Raumgruppe für die definierten Einflussgrössen berücksichtigt (siehe Einflussgrössen).
Vorprojekt
Die Ermittlung der Unterhaltsreinigungskosten inklusive Spezialreinigung erfolgt analog zu der Ermittlung im Rahmen des Projektwettbewerbs.
Einflussgrössen
Kennzahl
RKU-1
RKU-2
RKU-3
RKU-4
Korrekturspanne
Raumnutzung, Möblierung (Überstellung), Materialisierung
Infrastruktur der Reinigung (Wasseranschlüsse, etc.)
Gestaltung (Nischen, Stützen, etc.)
Stundensatz
Intervall
min
0%
0%
0%
0%
0%
0%
PD
Einflussnahme im Bauprojekt
+
noch unbekann o
-
max
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Fläche RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
10.000
0
1.900
0
0
0
0
0
100
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
/
/
/
272,00
272,00
350,00
272,00
366,00
169,00
215,00
104,00
294,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
*
*
*
104
104
104
52
104
260
156
260
260
=
=
=
=
=
=
=
=
=
145.294
0
21.454
0
0
0
0
0
3.361
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
272,00
283,00
227,00
169,00
215,00
104,00
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
52
52
260
260
260
260
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0 m²
1.400 m²
/ 393,00
/ 493,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 38,0
* 38,0
* 4
* 2
=
=
0 CHF/a
216 CHF/a
1.956 m²
0 m²
0 m²
/ 356,00
/ 325,00
/ 69,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 38,0
* 38,0
* 38,0
* 52
* 52
* 52
=
=
=
10.855 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
181.179 CHF/a
Summe
Fläche m² RF / Kennzahl * RKU-1
Sonderreinigung
22.260 m²
* 1,00
Fläche m² GF * Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
* RKU-2 * RKU-3 * RKU-4 =
=
=
VP
+
+
o
-
+
+
+
+
+
▼ ▼ ▼
Berechnung Kosten Unterhaltsreinigung (PD)
Räume
PW
Ergebnis
22.260 CHF/a
Ergebnis
Seite 74/107
Berechnung Kosten Unterhaltsreinigung (PW)
Räume
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Fläche RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
10.000
0
1.900
0
0
0
0
0
100
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
/
/
/
272,00
272,00
350,00
272,00
366,00
169,00
215,00
104,00
294,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
*
*
*
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
*
*
*
104
104
104
52
104
260
156
260
260
=
=
=
=
=
=
=
=
=
159.824
0
23.599
0
0
0
0
0
3.697
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
272,00
283,00
227,00
169,00
215,00
104,00
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
1,10
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
52
52
260
260
260
260
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0 m²
1.400 m²
/ 393,00
/ 493,00
* 1,00
* 1,00
* 1,10
* 1,10
* 38,0
* 38,0
* 4
* 2
=
=
0 CHF/a
237 CHF/a
2.000 m²
0 m²
0 m²
/ 356,00
/ 325,00
/ 69,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 38,0
* 38,0
* 38,0
* 52
* 52
* 52
=
=
=
11.101 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
198.458 CHF/a
Summe
Fläche m² RF / Kennzahl * RKU-1
Sonderreinigung
23.933 m²
* RKU-2 * RKU-3 * RKU-4 =
* 1,00
=
Fläche m² GF * Kennzahl
=
Ergebnis
23.933 CHF/a
Ergebnis
Berechnung Kosten Unterhaltsreinigung (VP)
Räume
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Fläche RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
10.000
0
1.900
0
0
0
0
0
100
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
/
/
/
272,00
272,00
350,00
272,00
366,00
169,00
215,00
104,00
294,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
*
*
*
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
*
*
*
104
104
104
52
104
260
156
260
260
=
=
=
=
=
=
=
=
=
152.559
0
22.526
0
0
0
0
0
3.529
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
m²
/
/
/
/
/
/
272,00
283,00
227,00
169,00
215,00
104,00
*
*
*
*
*
*
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
*
*
*
*
*
*
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
*
*
*
*
*
*
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
38,0
*
*
*
*
*
*
52
52
260
260
260
260
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0 m²
1.400 m²
/ 393,00
/ 493,00
* 1,00
* 1,00
* 1,05
* 1,05
* 38,0
* 38,0
* 4
* 2
=
=
0 CHF/a
227 CHF/a
2.000 m²
0 m²
0 m²
/ 356,00
/ 325,00
/ 69,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 38,0
* 38,0
* 38,0
* 52
* 52
* 52
=
=
=
11.101 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
189.942 CHF/a
Summe
Fläche m² RF / Kennzahl * RKU-1
Sonderreinigung
25.506 m²
* 1,00
Fläche m² GF * Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
* RKU-2 * RKU-3 * RKU-4 =
=
=
Ergebnis
25.506 CHF/a
Ergebnis
Seite 75/107
Reinigungskosten: Unterhaltsreinigung
Grundlagen
Kennzahl Raumnutzung
Räume
Kennzahl
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Quelle
272
272
350
272
366
169
215
104
294
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Intep
272
283
227
169
215
104
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
n
n
n
n
n
n
Intep
CHF/m²
CHF/m²
n
n
n
Intep
393
493
200
CHF/m²
n
Intep
CHF/m²
CHF/m²
CHF/m²
n
n
n
n
Intep
356
325
69
n
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
RKU-1 Infrastruktur der Reinigung
Kriterien
Faktor
< 1.000 m²GF
> 1.000 m²GF
1,00
1,00
Dezentrale Putzräume, alle mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
Quelle
Dezentrale Putzräume, teilweise mit Wasseranschluss, befriedigende Infrastruktur
1,05
1,05
n
Intep
Zentraler Putzraum mit Wasseranschluss, gute Infrastruktur
Zentraler Putzraum mit Wasseranschluss, befriedigende Infrastruktur
1,00
1,05
1,10
1,15
n
n
Intep
n
n
n
n
Intep
n
n
IMMO
Intep
RKU-2 Gestaltung (Nischen, Stützen, etc.)
Grundriss
noch unbekannt (PD)
einfach
Aussen- und Innenwände ohne Vorsprünge und Nischen
verspielt
Einige Versprünge und Nischen, vereinzelte Stützen im Raum
verwinkelt
Versprünge und Nischen, Stützen im Raum
Faktor
Quelle
1,00
1,00
1,05
1,10
Intep
Intep
Intep
RKU-3 Stundensatz
Personal
Reinigungskraft Unterhaltsreinigung
Reinigungskraft Garagenreinigung
28. November 2008 / Version V7.1
Stundensatz
38,00 CHF/h
38,00 CHF/h
Quelle
IMMO
Seite 76/107
RKU-4 Intervall
Räume
Intervall [Anz./a]
Schule
Unterrichtsräume
Bibliotheksräume
Sporträume
Versammlungsräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume (für Schule allgemein)
Sanitärräume (für Sporträume)
Verwaltung
Büroräume und Besprechungsräume
Bürotechnikräume
Pausenräume
Küchen
Speiseräume
Sanitärräume
Wohnen
Wohnräume und Küchen
Sanitärräume
Lagern und Abstellen
Lagerräume (Nutzung durch Mieter)
Lagerräume (allgemeine Nutzung)
Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Sondernutzungen
Verkaufsräume (inkl. Lager und Nebenräume)
Verkehrsfläche
Flure, Hallen (in Mietbereichen)
Flure, Hallen (in Allgemeinbereichen)
Treppen
Aufzüge
Quelle
104
104
104
52
104
260
156
260
260
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Intep
52
52
260
260
260
260
n
n
n
n
n
n
Intep
0
0
n
n
Intep
0
4,3
2
n
n
n
Intep
0
n
Intep
0
52
52
52
n
n
n
n
Intep
n
n
n
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Kennzahl Sonderreinigung
Gebäudenutzung
Schule
Verwaltung
Wohnen
28. November 2008 / Version V7.1
Kennzahl
Quelle
1,00 CHF/m²GF a
1,00 CHF/m²GF a
0,50 CHF/m²GF a
Intep
Intep
Seite 77/107
Reinigungskosten: Fenster- und Fassadenreinigung
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Methodik
Fenster- und Fassadenreinigungskosten
Projektdefinition
In der Projektdefinition wird davon ausgegangen, dass die Materialisierung der Fassade so ausgewählt wird, dass keine
Reinigung dieser Flächen erfolgen muss. Die Fensterreinigungskosten werden über den nutzungsspezifisch ermittelten
Mindestfensteranteil der Gebäudehüllfläche multipliziert und mit einer Kostenkennzahl für die Reinigung der Fenster
innen und aussen und einem festgelegten Intervall (2 mal jährlich, 1 mal mit Rahmen, 1 mal ohne Rahmen) berechnet.
Die Reinigung der Sonnenstoren wird analog ermittelt.
Quelle
Projektdokumentation
Projektwettbewerb
Im Rahmen des Projektwettbewerbs wird zwischen der Berechnung der Reinigungskosten für die Fassade, die Fenster
und die Sonnenstoren unterschieden. Die Flächen für Glas und Aussenwandfläche werden gemäss Wettbewerbstool
geliefert. Für die Flächen des Sonnenschutzes werden 50% der Glasfläche angesetzt. Die jeweiligen Kostenkennzahlen
werden mittels Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen (siehe Einflussgrössen) gesteuert. Aufgrund der
Möglichkeit von variierenden Fassadentypen über die Gebäudehülle können Systeme prozentual zur Gesamtfläche
ausgewählt werden.
Vorprojekt
Die Ermittlung der Fenster- und Fassadenreinigungskosten erfolgt analog zu der Ermittlung im Rahmen des
Projektwettbewerbs.
Einflussgrösse
Kennzahl
RKF-1
RKF-2
RKF-3
RKF-4
RKF-5
Korrekturspanne
Flächenart
Fassadenprinzip
Zugänglichkeit Fassade
Fenstergestaltung
Art des Sonnenschutzes
Intervall
min
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Einflussnahme im Bauprojekt
max
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Berechnung Kosten Fenster- und Fassadenreinigung (PD)
Fläche RF
3.323 m²RF
166 m²RF
Fläche m² RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 6,0
* 6,8
=
=
* Kennzahl
=
19.938 CHF/a Fensterfläche
1.121 CHF/a Sonnenschutzfläche
21.059 CHF/a Summe
Ergebnis
Berechnung Kosten Fenster- und Fassadenreinigung (PW)
Fläche RF
2.200 m²RF
2.000 m²RF
Fläche m²RF
1.100 m²RF
Fläche m²RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 6,00
* 3,00
* 1,00
* Kennzahl
* RKF-1 * RKF-2 * RKF-3 * RKF-5 =
* 6,75
* 0,80
* Kennzahl
* RKF-4 * RKF-5
* 1,00
* 1,00
Ergebnis
* 1,00
* 2,00
* 0,50
=
=
* 0,5
26.400 CHF/a Fensterfläche
3.000 CHF/a geschlossene Fassadenfläche
Ergebnis
=
=
2.970 CHF/a Sonnenschutzfläche
32.370 CHF/a Summe
Ergebnis
Berechnung Kosten Fenster- und Fassadenreinigung (VP)
Fläche RF
2.460 m²RF
2.250 m²RF
Fläche m²RF
1.230 m²RF
Fläche m²RF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 6,00
* 3,00
* 1,00
* Kennzahl
* RKF-1 * RKF-2 * RKF-3 * RKF-5 =
* 6,75
* 0,00
* Kennzahl
* RKF-4 * RKF-5
* 1,00
* 1,00
Ergebnis
* 1,00
* 2,00
* 0,50
=
=
* 0,50
28. November 2008 / Version V7.1
Ergebnis
=
=
29.520 CHF/a Fensterfläche
3.375 CHF/a geschlossene Fassadenfläche
0 CHF/a Sonnenschutzfläche
32.895 CHF/a Summe
Ergebnis
PD
PW
VP
+
o
+
+
o
+
+
o
▼ ▼ ▼
Seite 78/107
Reinigungskosten: Fenster- und Fassadenreinigungskosten
Grundlagen
Fensterflächenermittlung (PD)
Gebäudenutzung
Schule
Verwaltung
Wohnen
Fensterfläche zu Fußbodenfläche
22,9%
1/8 bis 1/3 Fußbodenfläche
22,9%
10,4%
1/12 bis 1/8 Fußbodenfläche
Quelle
n
"Hochbau Konstruktion", 15. Auflage, H. Schmitt, Andreas Heene, Vieweg Verlag 2001, S. 270
n
"Hochbau Konstruktion", 15. Auflage, H. Schmitt, Andreas Heene, Vieweg Verlag 2001, S. 270
Kennzahl
Flächenart
Fensterfläche
geschlossene Fassadenfläche
Sonnenschutzfläche
PD
x
PW
x
x
x
VP
x
x
x
Kennzahl
6,0 CHF/m²Fensterfläche a
3,0 CHF/m²Fassadenfläche a
6,8 CHF/m²Sonnenschutzfläche a
Quelle
n
n
n
Intep
Intep
Intep
RKF-1 Fassadenprinzip
Arten
Faktor
Quelle
Doppelfassade
2,00
n
Intep
Bandfassade
1,00
n
Intep
Lochfassade
1,00
n
Intep
Faktor
1,00
1,50
2,00
n
n
n
Intep
Faktor
1,00
1,10
1,30
n
n
n
Intep
RKF-2 Zugänglichkeit Fassade
Erreichbarkeit
von innen und aussen ohne Zugangsgerät zugänglich
von innen ohne, von aussen mit Zugangsgerät zugänglich
von innen und aussen mit Zugangsgerät zugänglich
Quelle
Intep
Intep
RKF-3 Fenstergestaltung
Fensterausbildung
Rahmenanteil < 5 %
Rahmenanteil zwischen 5 und 10 %
Rahmenanteil > 10 %
Quelle
Intep
Intep
RKF-4 Art des Sonnenschutzes
Art
noch unbekannt
innenliegender Sonnenschutz
Fensterläden
Markise
Rafflamellenstore
Rolladen
Faktor
1,00
0,60
0,80
1,00
1,60
0,80
Quelle
n
n
n
n
n
Intep
Intervall [Anz./a]
2,0
0,5
0,5
n
n
n
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
RKF-5 Intervall
Flächenart
Fensterfläche
Fassadenflächen
Sonnenschutzfläche
28. November 2008 / Version V7.1
Quelle
Intep
Intep
Seite 79/107
Überwachungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Überwachung
Feststellen und Bewerten des Zustandes mit Empfehlungen für das weitere Vorgehen. Die
Überwachung besteht aus den Leistungsteilen Beobachten, Inspektion, Kontrollmessungen und
Funktionskontrollen.
SIA 469 (1997)
Beobachten
Überprüfen der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige, in der Regel visuelle
Kontrollen.
SIA 469 (1997)
Inspektion
Feststellen des Zustandes durch gezielte, in der Regel einfache visuelle und einfache
Untersuchungen mit Bewertung desselben.
SIA 469 (1997)
Kontrollmessungen
Messungstechnische Überwachung ausgewählter Kenngrössen.
Funktionskontrollen
Gezieltes Überprüfen des Funktionierens von technischen Anlagen und anderen Teilen eines
Bauwerks.
Methodik
Überwachungskosten
Die Kosten für die Überwachung der technischen Anlagen und Bauelemente werden mit ei-ner
Kennzahl pro m² GF in Abhängigkeit vom Technisierungsgrad ermittelt. Des Weiteren werden
Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen berücksichtigt (siehe Einflussgrössen)
Einflussgrössen
Gebäudetechnisierung (AGT), Verfügbarkeit
Kennzahl
Lage der Technikräume
ÜK-1
Zugänglichkeit
ÜK-2
Aufwendige Bauteile (Flachdach / Statik)
ÜK-3
Korrekturspanne
min
max
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
22.260 m²GF
1.400 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
SIA 469 (1997)
SIA 469 (1997)
Quelle
Einflussnahme im Bauprojekt
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Berechnung Überwachungskosten (PD)
Fläche GF
Quelle
PD
o
-
=
=
* Kennzahl
=
27.825 CHF/a Gebäude ohne Tiefgarage
1.750 CHF/a Tiefgarage
29.575 CHF/a Summe
Überwachungskosten
Berechnung Überwachungskosten (PW)
Fläche GF
22.260 m²GF
1.500 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 1,3
* 1,3
* Kennzahl
* ÜK-1
* ÜK-2
Ergebnis
* 1,00
* 1,00
=
=
* ÜK-3
=
27.825 CHF/a Gebäude ohne Tiefgarage
1.875 CHF/a Tiefgarage
29.700 CHF/a Summe
Überwachungskosten
Berechnung Überwachungskosten (VP)
Fläche GF
22.260 m²GF
1.600 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 1,3
* 1,3
* 1,0
* 1,0
* 1,0
* 1,0
* 1,00
* 1,00
=
=
* Kennzahl
* ÜK-1
* ÜK-2
* ÜK-3
=
28. November 2008 / Version V7.1
Ergebnis
27.825 CHF/a Gebäude ohne Tiefgarage
2.000 CHF/a Tiefgarage
29.825 CHF/a Summe
Überwachungskosten
VP
+
+
o
+
▼ ▼ ▼
Ergebnis
* 1,3
* 1,3
PW
o
o
o
+
Seite 80/107
Überwachung
Grundlagen
Kennzahl Technisierungsgrad
Technisierungsgrad
Technische Lösung einfach
Technische Lösung anspruchsvoll
Technische Lösung komplex
Kennzahl
0,81
CHF/m²GF a
1,25
CHF/m²GF a
1,75
CHF/m²GF a
n
n
n
Intep
Quelle
Kriterien
Zentral und kompakt gelegen
Faktor
1,00
n
Intep
Über das Gebäude im UG verteilt
Über das Gebäude im UG und auf dem Dach verteilt
1,05
1,10
n
n
Intep
Kriterien
Alle Bauteile und Anlage gut zugänglich
Faktor
1,00
n
Intep
Einige Bauteil und Anlage schlecht zugänglich
1,10
n
Intep
n
n
n
n
Intep
Intep
tbd
ÜK-1 Lage der Technikräume
Quelle
Intep
ÜK-2 Zugänglichkeit
Quelle
ÜK-3 Aufwendige Bauteile
Art der Bauteile
Flachdach
Komplexe Statik
Türen mit automatischem Antrieb
Fenster mit automatischem Antrieb
Faktor
1,05
1,05
1,01
1,05
Gesamt
1,17
28. November 2008 / Version V7.1
PD
1
PW
1
VP
1
Quelle
Intep
Intep
Intep
Seite 81/107
Instandhaltungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
c
c
c
Definition
Unterhalt
Bewahren oder Wiederherstellen eines Bauwerks ohne wesentliche Änderung der Anforderungen. Der Unterhalt gliedert sich in die
Leistungen der Instandhaltung, der Instandsetzungen und der Erneuerungen.
Instandhaltung
Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache regelmässige Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleinerer
Schäden ein. Zur Instandhaltung gehört neben der sachgerechten Wartung auch das Einstellen hinsichtlich eines optimalen Betriebes.
Methodik
Instandhaltungskosten
Projektdefinition, Projektwettbewerb
Die Ermittlung der Instandhaltungskosten wird nach Bau und Gebäudetechnik getrennt. Im Rahmen der Projektdefinition und des
Projektwettbewerbs wird mit einer Kennzahl pro m² GF in Abhängigkeit von der Nutzung kalkuliert. Des Weiteren werden jeweils
Korrekturfaktoren für die definierten Einflussgrössen hinsichtlich baulicher und technischer Art berücksichtigt (siehe Einflussgrössen).
Quelle
SIA 469 (1997)
SIA 469 (1997)
Quelle
Projektdefinition
Vorprojekt
Ab der Vorplanung erfolgt die Ermittlung der Instandhaltungskosten auf den Bauteil- bzw. den Anlagenebenen. Hierfür sind die
instandhaltungsrelevanten Anlagen und Bauteile aus einer vordefinierten Auswahlliste die Typen bzw. die Systeme in Form einer Kennzahl
pro m²-Fläche im Bezug auf ein Jahr auszuwählen und mit der erforderlichen Mengenangabe zu versehen. Der Umfang der
gebäudetechnischen Anlagen ist mit dem AGT-Tool (Angemessene Technisierung) [AHB 2007] abgestimmt und die vorgegebene
Systemauswahl übernommen. Die Lufttechnischen Anlagen sind gemäss SIA 282-1 Lüftungs- und Klimaanlagen – Allgemeine Grundlagen
und Anforderungen kategorisiert. Für die Konstruktionen Dach, Fassade und Fenster werden
die Kategorien des Wettbewerbstools angewendet.
Einflussgrössen Bau
Kennzahl
Gebäudenutzung
IKB-1
Erreichbarkeit Bauelemente
IKB-2
Aufwändige Konstruktionen/Materialien aussen
IKB-3
Aufwändige Konstruktionen/Materialien innen
Einflussgrössen Gebäudetechnik
Kennzahl
Gebäudenutzung
IKT-1
Technisierungsgrad
IKT-2
Geschossfläche GF
IKT-3
Lage der Technikräume
IKT-4
Zugänglichkeit Technik
Korrekturspanne
min max
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
Korrekturspanne
min max
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
PD
+
o
o
PW
+
o
o
o
VP
+
o
o
o
PD
+
noch unbekanTechnische Lösung an o
+
-
PW
+
o
+
o
o
VP
+
+
+
+
o
Einflussnahme im Bauprojekt
#BEZUG!
#BEZUG!
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
Einflussnahme im Bauprojekt
Varianz gesamt
Summe beeinflussbar
▼ ▼ ▼
Berechnung Instandhaltungskosten Bau (PD)
Fläche GF
20.860 m²GF
1.400 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 3,20
* 3,20
* 1,00
* 1,00
* 1,00
* 1,00
=
=
* Kennzahl
* IKB-2
* IKB-3
=
66.752 CHF/a
4.480 CHF/a
71.232 CHF/a
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
IHK Bau
Berechnung Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (PD)
Fläche GF
20.860 m²GF
1.400 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 8,10
* 8,10
* 1,00
* 1,00
* 0,80
* 0,80
* 1,0
* 1,0
* 1
* 1
Ergebnis
=
=
135.173 CHF/a
9.072 CHF/a
144.245 CHF/a
* Kennzahl
* IKT-1
* IKT-2
* IKT-3
* IKT-4
=
IHK Gebäudetechnik
66.432 CHF/a
4.800 CHF/a
71.232 CHF/a
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
Berechnung Instandhaltungskosten Bau (PW)
Fläche GF
20.760 m²GF
1.500 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
* 3,20
* 3,20
* 1,00
* 1,00
* 1,0
* 1,0
* 1,0
* 1,0
=
=
* Kennzahl
* IKB-1
* IKB-2
* IKB-3
=
28. November 2008 / Version V7.1
0
1
Ergebnis
IHK Bau
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
Seite 82/107
Berechnung Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP)
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP)
Starkstromanlagen
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Schwachstrominstallationen
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
CO2- Löschanlagen (IT-Räume)
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Wärmeerzeugungsanlagen
Fernwärme/Nahwärme < 500 KW
keine
keine
Lüftungsanlagen
keine
keine
keine
Klimaanlagen
keine
Kälteanlagen
keine
keine
Wasser- und Abwasseranlagen
Filteranlagen für Frischwasser
Enthärtungsanlagen für Frischwasser
Osmoseanlage für Frischwasser
Brauchwarmwassererzeuger für Frischwasser
Filteranlagen für Grauwasser
Abwasserhebeanlagen
Kontrolleinrichtung
Revisionsöffnungen
Aufzüge
Aufzug hydraulisch betrieben
Aufzug Seilzug
Fahrtreppen, Fahrsteige
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf + hinunter
Hebeeinrichtungen
Hebebühnen mechanisch
Hebebühnen per Seilzug
Parkieranlagen
Parkieranlagen Doppelparker
Parkieranlagen Einfachparker
Gebäudeautomation
Gasversorgung
Kennzahl
Anzahl
1.234 CHF/a
Ergebnis
* 1
=
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 1
* 0
* 0
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
* 0
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
1
2
3
4
5
6
7
8
*
*
*
*
*
*
*
*
0
0
0
0
0
0
0
0
=
=
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
0
0
1 CHF/a
2 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
3 CHF/a
4 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
5 CHF/a
6 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
7
8
1
1
*
*
*
*
=
=
=
=
0
0
0
0
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
Summe
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
1.311 CHF/a
Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
1.234 CHF/a
* Anzahl
=
IHK BKP Bau
Seite 83/107
Berechnung Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (PW)
Fläche GF
20.760 m²GF
1.500 m²GF
Fläche m² GF
Kennzahl
Korrekturfaktoren
Ergebnis
* 8,10
* 8,10
* 1,00
* 1,00
* 0,80
* 0,80
* 1,05
* 1,05
* 1
* 1
=
=
141.251 CHF/a
10.206 CHF/a
151.457 CHF/a
* Kennzahl
* IKT-1
* IKT-2
* IKT-3
* IKT-4
=
IHK Gebäudetechnik
Gebäude ohne Tiefgarage
Tiefgarage
Summe
Berechnung Instandhaltungskosten Bau (VP)
Instandhaltungskosten Bau (VP) - Gebäude ohne Tiefgarage
Fundamente und Bodenplatte
Dächer
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Aussenwände zu Untergeschossen
Zweischaliges MW
Einschaliges MW
Stahbeton mit WDVS
Stahbeton mit Foamglas
Weisse Wanne
Außenwände zu Erd- und Obergeschoss
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster, Aussentüren und -tore
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Sonnenschutz
innenliegender Sonnenschutz
Fensterläden
Markise
Rafflamellenstore
Rolladen
Kennzahl
1 CHF/m² a
*
Anzahl
1200 m²
=
0
0
0
0
0
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
*
*
*
*
*
1.200
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
0
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
*
*
*
*
*
5.200
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
0
0
0
0
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
*
*
*
*
*
*
*
*
2.250
0
2.250
0
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
m²
=
=
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
3,2
3,2
13,3
8,3
4,9
4,9
12,8
6,6
25,8
16,9
33,8
33,8
33,8
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
CHF/Stk. a
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1.000
0
0
0
1
0
0
0
20
2
0
0
0
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
Stk.
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
3.200
0
0
0
5
0
0
0
516
34
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
5,6
0
0
9,5
0
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
*
*
*
*
*
0
0
0
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Summe Gebäude ohne Tiefgarage
Instandhaltungskosten Bau (VP) - Tiefgarage
Bodenplatte
Aussenwände zu Untergeschossen
Zweischaliges MW
Einschaliges MW
Stahbeton mit WDVS
Stahbeton mit Foamglas
Weisse Wanne
4.955 CHF/a
Kennzahl
1 CHF/m² a
0
0
0
0
0
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
CHF/m² a
Anzahl
*
1200 m²
=
*
*
*
*
*
=
=
=
=
=
0
0
5200
0
0
m²
m²
m²
m²
m²
Summe Tiefgarage
Ergebnis
1.200 CHF/a
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
1.200 CHF/a
Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
Ergebnis
1.200 CHF/a
* Anzahl
=
IHK BKP Bau
Seite 84/107
Berechnung Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP)
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP) - Gebäude ohne Tiefgarage
Starkstromanlagen
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Schwachstrominstallationen
Telefonanlagen
Türsprechanlagen
Videoüberwachungseinrichtung
Behindertennotrufanlage
Personenrufanlage
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
CO2- Löschanlagen (IT-Räume)
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
Einbruchmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Wärmeerzeugungsanlagen
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
Warmwasserbereitung
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Lüftungsanlagen
keine
keine
keine
Klimaanlagen
keine
Kälteanlagen
keine
keine
Wasser- und Abwasseranlagen
Sanitärgrundinstallation
Enthärtungsanlagen für Frischwasser
Osmoseanlage für Frischwasser
Brauchwarmwassererzeuger für Frischwasser
Abwasserhebeanlagen
Revisionsöffnungen
Aufzüge
Aufzug hydraulisch betrieben
Aufzug Seilzug
Fahrtreppen, Fahrsteige
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf + hinunter
Gebäudeautomation
Gasversorgung
Kennzahl
0,20 CHF/m²a
Anzahl
* 25.506 m²
=
Ergebnis
5.101 CHF/a
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
0
1.350
377
540
1.140
285
0
0
2.695
0
0
8
9
9
10
11
12
20 CHF/a
1 CHF/a
1 CHF/a
* 1
* 0
* 0
=
=
=
20 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
1 CHF/a
1 CHF/a
1 CHF/a
* 0
* 0
* 0
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
* 0
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
*
*
*
*
*
*
=
=
=
=
=
=
0
1.350
377
540
1.140
285
0
0
2.695
0
0
8
9
9
10
11
12
0,12
338
333
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/m²a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
25.506 m²
0
0
0
0
0
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0
0
4.278
0
*
*
*
*
=
=
=
=
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
14.627 CHF/a
Kennzahl
Anzahl
0 CHF/a
Ergebnis
* 1
=
0 CHF/a
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
* 0
=
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
* 0
* 0
=
=
0 CHF/a
0 CHF/a
0
0
0
2.695
0
8
9
10
11
12
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
Summe
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0 CHF/a
Kennzahl
28. November 2008 / Version V7.1
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
0 CHF/a
3.093 CHF/a
Summe
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP) - Tiefgarage
Gebäudetechnik Fahrzeugabstellflächen (Tiefgarage)
Starkstromanlagen
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Schwachstrominstallationen
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Lüftungsanlagen
keine
keine
keine
Wasser- und Abwasseranlagen
Abwasserhebeanlagen
Revisionsöffnungen
3.061
0
0
0
0
0
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
CHF/a
* Anzahl
=
IHK BKP Bau
Seite 85/107
Instandhaltungskosten
Grundlagen
Projektdefinition, Projektwettbewerb
Instandhaltungskosten Bau (PD, PW)
Kennzahl Nutzung
Gebäudenutzung
Schule
Verwaltung
Wohnen
Kennzahl
3,20
CHF/m²GF a
CHF/m²GF a
1,40
16,70 CHF/m²GF a
Quelle
n
n
n
S_BU, S_IG, S_KÜ
n
n
Intep
V_AH_IV
W_HE_III
IKB-1 Erreichbarkeit der Bauelemente
Relevante Bauelemente
Sonnenstoren von aussen zugänglich
Sonnenstoren von innen zugänglich
Faktor
1,10
1,00
Dachrinnen zugänglich
1,00
n
Intep
Dachrinnen schlecht zugänglich
1,05
n
Intep
Fenster von innen zugänglich
1,00
n
Intep
Fenster von aussen zugänglich
1,10
n
Intep
n
n
n
n
n
Intep
Kennzahl
8,10
12,80
5,70
n
n
n
S_IG, S_KÜ
Faktor
1,00
0,80
1,00
1,20
n
n
n
n
Intep
Faktor
1,20
1,10
1,00
0,80
n
n
n
n
Intep
Kriterien
noch unbekannt (PD)
Zentral und kompakt gelegen
Faktor
1,00
1,00
n
Intep
Über das Gebäude im UG verteilt
Über das Gebäude im UG und auf dem Dach verteilt
1,03
1,05
n
n
Intep
n
Intep
Gesamt
PD
1
PW
Quelle
Intep
1
IKB-2 Aufwendige Konstruktionen aussen
Art der Konstruktionen
Flachdach
Doppelfassade
Komplexe Schliessanlage mit Zutrittsberechtigungen
Exponierte Glasflächen
Fassadenelemente aus Holz
Gesamt
Faktor
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
PD
1
PW
Quelle
Intep
Intep
Intep
Intep
1
IKB-3 Aufwendige Konstruktionen innen
Art der Konstruktionen
Nach Eingabe Betriebsfaktoren
Faktor
PD
1,00
PW
1,00
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (PD, PW)
Kennzahl Nutzung
Gebäudenutzung
Schule
Verwaltung
Wohnen
Quelle
V_AH_IV
W_HE_III
IKT-1 Technisierungsgrad
Technisierungsgrad
noch unbekannt (PD)
Technische Lösung einfach
Technische Lösung anspruchsvoll
Technische Lösung komplex
Quelle
Intep
Intep
Intep
IKT-2 Geschossfläche
Gebäudefläche
< 3.000 m²
3.000 m² 5.000 m² > 10.000 m²
5.000 m²
10.000 m²
Quelle
Intep
Intep
Intep
IKT-3 Lage der Technikräume
Quelle
Intep
IKT-4 Zugänglichkeit
Relevante Anlagen
Lüftungsanlagen gut zugänglich
Faktor
1,00
Lüftungsanlagen schlecht zugänglich
1,03
n
Intep
Brandschutzklappen gut zugänglich
1,00
n
Intep
Brandschutzklappen schlecht zugänglich
1,05
n
Intep
Heizungsanlage gut zugänglich
1,00
n
Intep
Heizungsanalge schlecht zugänglich
1,03
n
Intep
Gesamt
28. November 2008 / Version V7.1
PD
1
PW
1
Quelle
Seite 86/107
Vorprojekt
Instandhaltungskosten Bau (VP)
D Rohbau Gebäude bis Oberkante
D2
Fundamente und Bodenplatte
Kriterium
Fundamente und Bodenplatte
Quelle
1 CHF/a
E Rohbau Gebäude oberhalb Oberkante
E1
Dächer
E3
Aussenwände zu Untergeschossen
E4
Außenwände zu Erd- und Obergeschoss
E5
221
221
221
228
Fenster, Aussentüren und -tore
Fenster
Aussentüren
Tore
Sonnenschutz
Kriterium
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Kennzahl
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
n
n
n
n
n
Quelle
Kriterium
Zweischaliges MW
Einschaliges MW
Stahbeton mit WDVS
Stahbeton mit Foamglas
Weisse Wanne
Kennzahl
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
n
n
n
n
n
Kriterium
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Kennzahl
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
n
n
n
n
n
n
n
n
Kriterium
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
innenliegender Sonnenschutz
Fensterläden
Markise
Rafflamellenstore
Rolladen
Kennzahl
3,2 CHF/a
3,2 CHF/a
13,3 CHF/a
8,3 CHF/a
4,9 CHF/a
4,9 CHF/a
12,8 CHF/a
6,6 CHF/a
25,8 CHF/a
16,9 CHF/a
33,8 CHF/a
33,8 CHF/a
33,8 CHF/a
5,6 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
9,5 CHF/a
0 CHF/a
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Kriterium
Starkstromanlage
Kennzahl
0,20 CHF/m²a
n
Kriterium
Schwachstrominstallationen
Telefonanlagen
Türsprechanlagen
Videoüberwachungseinrichtung
Behindertennotrufanlage
Personenrufanlage
Entrauchungsanlage
Sprinkleranlage drucklos
Sprinkleranlage naß
Handfeuerlöschapparate
CO2- Löschanlagen (IT-Räume)
Rauchmelder
Brandmeldeanlagen
Einbruchmeldeanlagen
RWA
Unterbruchlose Stromversorgungsanlage (USV)
Notstromanlage
Kennzahl
0 CHF/a
1.350 CHF/a
377 CHF/a
540 CHF/a
1.140 CHF/a
285 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
2.695 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
8 CHF/a
9 CHF/a
9 CHF/a
10 CHF/a
11 CHF/a
12 CHF/a
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Quelle
Quelle
Quelle
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Instandhaltungskosten Gebäudetechnik (VP)
I
Installationen & Transportanlagen
I0
I1
I2
Starkstromanlagen
231 Apparate Starkstrom
Telekommunikations- und Sicherheitsanlagen
Heizungsanlagen
242 Wärmeerzeugungsanlagen
Warmwasserbereitung
28. November 2008 / Version V7.1
Kriterium
keine
Fernwärme/Nahwärme < 500 kW
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
Heizkessel Öl < 500 kW
Heizkessel Öl > 500 kW
Heizkessel Gas < 500 kW
Heizkessel Gas > 500 kW
Wärmepumpe < 500 kW
BHKW < 500 kW
BHKW > 500 kW
Thermische Solaranlage < 20 kW
Thermische Solaranlage > 20 kW
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Durchlauferhitzer
Elektrospeicher
Solaranlage
Abwärmenutzung
Lebensdauer Kennzahl
1
0 CHF/a
20
1.873 CHF/a
20
2.468 CHF/a
12
1.215 CHF/a
12
2.160 CHF/a
12
1.215 CHF/a
12
2.160 CHF/a
60
6.750 CHF/a
20
8.400 CHF/a
20
10.920 CHF/a
20
1.125 CHF/a
20
1.463 CHF/a
1
0 CHF/a
20
13 CHF/a
20
0 CHF/a
20
0 CHF/a
20
0 CHF/a
Quelle
Intep
Quelle
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Quelle
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Seite 87/107
I3
Luft- und Kältetechnische Anlagen
244 Lüftungsanlagen
245 Klimaanlagen
246 Kälteanlagen
I4
Wasser- und Abwasseranlagen
254 Sanitärleitungen
252 Spezielle Sanitärapparate
I6
I8
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Intep
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Intep
Kriterium
Automatische Sensoreinrichtungen
Kennzahl
0 CHF/a
n
Tranportanlagen
261 Aufzüge
Kriterium
Aufzug hydraulisch betrieben
Aufzug Seilzug
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf
Rolltreppen mit Fahrtrichtung hinauf + hinunter
Kennzahl
0 CHF/a
3.093 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
n
n
n
n
Kriterium
Gebäudeautomation
Kennzahl
4.278 CHF/a
n
Kriterium
Gasversorgung
Kennzahl
0 CHF/a
n
28. November 2008 / Version V7.1
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Intep
Spezielle Anlagen
252 Spezielle Sanitärapparate
Gasversorgungsanlagen
Intep
Intep
n
n
n
n
n
n
n
Gebäudeautomation
Intep
n
n
n
Kennzahl
0,12 CHF/m²a
338 CHF/a
333 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
262 Fahrtreppen, Fahrsteige
I7
Quelle
Kriterium
Sanitärgrundinstallation
Enthärtungsanlagen für Frischwasser
Osmoseanlage für Frischwasser
Brauchwarmwassererzeuger für Frischwasser
Abwasserhebeanlagen
Kontrolleinrichtung
Revisionsöffnungen
253 Sanitäre Ver- und Entsorgungsapparate
I5
Kriterium
Kennzahl
keine
0 CHF/a
Einfache Zuluftanlage (< 1.000 m³/h)
90 CHF/a
Einfache Zuluftanlage mit Lufterwärmung (< 1.000 m³/h)
113 CHF/a
Einfache Abluftanlage (< 1.000 m³/h)
90 CHF/a
Einfache Abluftanlage mit Abwärmenutzung (< 1.000 m³/h)
113 CHF/a
Einfache Lüftungsanlage (< 1.000 m³/h)
150 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung (< 1.000 m³/h)
188 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung und -befeuchtung (< 1.000 m
206 CHF/a
Einfache Zuluftanlage (1.000 - 3.000 m³/h)
312 CHF/a
Einfache Zuluftanlage mit Lufterwärmung (1.000 - 3.000 m³/h)
390 CHF/a
Einfache Abluftanlage (1.000 - 3.000 m³/h)
312 CHF/a
Einfache Abluftanlage mit Abwärmenutzung (1.000 - 3.000 m³/h)
390 CHF/a
Einfache Lüftungsanlage (1.000 - 3.000 m³/h)
480 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung (1.000 - 3.000 m³/h)
600 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung und -befeuchtung (1.000 - 3.0
660 CHF/a
Einfache Zuluftanlage (3.000 - 5.000 m³/h)
576 CHF/a
Einfache Zuluftanlage mit Lufterwärmung (3.000 - 5.000 m³/h)
720 CHF/a
Einfache Abluftanlage (3.000 - 5.000 m³/h)
576 CHF/a
Einfache Abluftanlage mit Abwärmenutzung (3.000 - 5.000 m³/h)
720 CHF/a
Einfache Lüftungsanlage (3.000 - 5.000 m³/h)
576 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung (3.000 - 5.000 m³/h)
720 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung und -befeuchtung (3.000 - 5.0
900 CHF/a
Einfache Zuluftanlage (5.000 - 10.000 m³/h)
810 CHF/a
Einfache Zuluftanlage mit Lufterwärmung (5.000 - 10.000 m³/h)
1.013 CHF/a
Einfache Abluftanlage (5.000 - 10.000 m³/h)
810 CHF/a
Einfache Abluftanlage mit Abwärmenutzung (5.000 - 10.000 m³/h 1.013 CHF/a
Einfache Lüftungsanlage (5.000 - 10.000 m³/h)
810 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung (5.000 - 10.000 m³/h)
1.013 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung und -befeuchtung (5.000 - 10 1.013 CHF/a
Einfache Zuluftanlage (> 10.000 m³/h)
960 CHF/a
Einfache Zuluftanlage mit Lufterwärmung (> 10.000 m³/h)
1.200 CHF/a
Einfache Abluftanlage (> 10.000 m³/h)
960 CHF/a
Einfache Abluftanlage mit Abwärmenutzung (> 10.000 m³/h)
1.200 CHF/a
Einfache Lüftungsanlage (> 10.000 m³/h)
960 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung (> 10.000 m³/h)
1.200 CHF/a
Lüftungsanlage mit Lufterwärmung und -befeuchtung (> 10.000 m 1.320 CHF/a
keine
0 CHF/a
Einfache Klimaanlage (< 1.000 m³/h)
188 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbefeuchtung (< 1.000 m³/h)
206 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbe- und -entfeuchtung (< 1.000 m³/h)
225 CHF/a
Einfache Klimaanlage (1.000 - 3.000 m³/h)
510 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbefeuchtung (1.000 - 3.000 m³/h)
561 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbe- und -entfeuchtung (1.000 - 3.000 m³/h)
612 CHF/a
Einfache Klimaanlage (3.000 - 5.000 m³/h)
780 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbefeuchtung (3.000 - 5.000 m³/h)
858 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbe- und -entfeuchtung (3.000 - 5.000 m³/h)
936 CHF/a
Einfache Klimaanlage (5.000 - 10.000 m³/h)
1.013 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbefeuchtung (5.000 - 10.000 m³/h)
1.114 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbe- und -entfeuchtung (5.000 - 10.000 m³/h) 1.215 CHF/a
Einfache Klimaanlage (> 10.000 m³/h)
1.200 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbefeuchtung (> 10.000 m³/h)
1.320 CHF/a
Klimaanlage mit Luftbe- und -entfeuchtung (> 10.000 m³/h)
1.440 CHF/a
keine
0 CHF/a
Kältemaschine < 500 kW
2.686 CHF/a
Kältemaschine > 500 kW
4.792 CHF/a
Freecooling (Außenluftkühlung)
0 CHF/a
Intep
Quelle
Intep
Intep
Quelle
Quelle
Intep
Quelle
Intep
Quelle
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Erhaltungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Quelle
Erhaltungskosten werterhaltend
AHB / IMMO, 2006
Die Erhaltungskosten für die Werterhaltung des Investitionsguts beinhalten alle Ersatzmaßnahmen von Bauteilen und Anlagen gemäß ihrer zulässigen Nutzungsdauer
innerhalb des angedachten Betrachtungszeitraums. Nicht enthalten in der Kostengruppe ´werterhaltende Erhaltungsmaßnahmen` sind Reparaturen, Wartung etc; die
Verechnung hierfür ist im Berechnungsblatt Instandsetzungen hinterlegt. Die werterhaltenden Erhaltungskosten können den Abschreibungskosten gleichgesetzt werden.
Dabei wird davon ausgegangen, dass jedes Bauteil nach Ende seiner Lebensdauer erneuert und durch diese Maßnahme wieder auf den ursprünglichen Ausgangswert
zurückgeführt wird. Das Ende der einzelnen Lebensdauern der Bauteile und Technischen Anlagen bestimmt die anfallenden Erhaltungskosten einer Immobilie innerhalb
des angedachten Betrachtungszeitraums. In der Praxis ist das Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes jedoch von diversen Faktoren abhängig, welche zum Zeitpunkt
der Erstellung noch nicht bekannt sind. In diesem Fall wird der Betrachtungszeitraum auf 60 Jahre ausgelegt.
Technische Lebensdauer
Die zu erwartende Periode zwischen Inbetriebnahme eines Bau- oder Anlagenteils und dessen Ersatz auf Grund abnehmender Gebrauchstauglichkeit oder zunehmender
Kosten für den Unterhalt und den Ersatz einzelner Bestandteile. Für die technischen Lebensdauern der einzelnen Bauelemente sind Mittelwerte der SIA 480 entnommen
worden. Für weitere Detaillierungen werden die Mittelwerte des „Leitfaden nachhaltiges Bauen“ genutzt. Die Lebensdauern der Elemente werden aufgrund von
Erfahrungswerten bei der Stadt Zürich angepasst.
Betrachtungszeitraum
Gemäss der Definition der Lebenszykluskosten umfasst der Betrachtungszeitraum sämtliche Jahre des Lebenszyklus einer Facility. Er endet mit der 'Verwertung’ bzw. für
Bauteile mit dem Rückbau oder dem Abriss. Abweichend kann der Zeitraum bis zur ersten Sanierung oder Nutzungsänderung (Definition LUKRETIA II = wertvermehrende
Erhaltung) gewählt werden.
sia 480 (2004)
GEFMA 220-1 (2006)
Methodik
Quelle
Berechnung der werterhaltenden Erhaltungskosten
Die werterhaltenden Erhaltungskosten der Gesamtimmobilie werden aufgrund der unterschiedlichen Lebensdauern der technischen Anlagen und Bauteile als Rückstellung Projektdefinition
für den Ersatz nach Ablauf der Lebensdauer separiert voneinander betrachtet. Der Detaillierungsgrad entspricht den Angaben der Investitionskosten. Da wie im Kapitel
Methodischer Berechnungsansatz, Abschnitt Lebenszykluskosten von Gebäuden, Absatz Erhaltungskosten werterhaltend beschrieben von einem permanenten Bauwerk
ausgegangen wird, werden die Erhaltungsturni als einfache Division von Lebensdauer durch Betrachtungszeitraum (analog Vernehmlassungsexemplar SIA Merkblatt 2032
Graue Energie von Gebäuden) angesetzt. Die Erhaltungskosten werterhaltenden werden mittels einer kombinierten Formel aus Kapital- und
Investitionskostenrechenverfahren ermittelt.
Da sich die Ermittlung der Erhaltungskosten werterhaltend auf die Eingabe der Investitionskosten stützt, fehlen bei der Ermittlung der erforderlichen Rücklagen diese für
die oder die nur in Teilen im Bestand verbleibenden Bauteile. Für die Ermittlung dieses Delta werden die Kosten der Gesamtinstandhaltung auf einen fiktiven Neubauwert
angehoben. Im Rahmen der Projektdefinition entspricht dies dem Ermittlungsverfahren für die Investitionskosten. Für das Vorprojekt
erfolgt die Erbebung mit Hilfe der in der Projektdefinition angegeben Faktoren (Prozentsätze) für den Umfang der Massnahme am Bauteil.
PD
x
x
x
x
x
Einflussgrösse Lebensdauer
Instandsetzungskosten
Investitionskosten
Zinssatz
Lebensdauer
Betrachtungszeitraum
i * (1 + i)n
(
( KIV *
(1 + i)n - 1
-
KIV
)
/ B)
KIV * B/n
+
n
B
Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
2
Gebäude ohne Tiefgarage
BKP
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Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
2
Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
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0 CHF
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2%
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0 CHF/a
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0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
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2%
2%
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KIV
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KEH Erhaltungsskosten
KIV Investitionskosten
n Lebensdauer
B Betrachtungszeitraum
i Zinssatz
∑ Erhaltungskosten (IK)= IK Bauelement(01) + IK Bauelement (02) + IK Bauelement (n)
BKP
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VP
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x
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▼ ▼ ▼
Berechnung Erhaltungskosten (PD)
KEH =
PW
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KEH
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0 CHF/a
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Berechnung Erhaltungskosten (PW)
i * (1 + i)n
KEH =
(
( KIV *
(1 + i)n - 1
-
KIV
)
/ B)
KIV * B/n
+
n
KEH Erhaltungsskosten
KIV Investitionskosten
n Lebensdauer
B
B Betrachtungszeitraum
i Zinssatz
∑ Erhaltungskosten (IK)= IK Bauelement(01) + IK Bauelement (02) + IK Bauelement (n)
EKG
Bezeichnung
MB: E3/E4
Aussenwandfläche zu UG
MB: E3/E4+C1 Aussenwandfläche zu EG / OG
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
MB: E5+C1
Fenster, Aussentüren, -tore
MC
Dächer
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
MD (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarag
MD (3)
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
ME (1)
Gebäudetechnik (exkl. Tiefgarage)
MF (1)
Ausbau (exkl. Keller & Tiefgarage)
MF (2)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
Gebäude ohne Tiefgarage
KIV
EKG
MB: E3/E4
MB: E5+C1
MD (2)
MD (3)
ME (2)
MF (2)
KIV
Bezeichnung
Aussenwandfläche zu UG
Fenster, Aussentüren, -tore
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik): Tiefgarage
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
Gebäudetechnik: Tiefgarage
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
Tiefgarage
0 CHF
n
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B
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1
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2
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2%
2%
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0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF/a
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0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
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1
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2%
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2%
2%
2%
2%
2%
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0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
n
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29
77
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B
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0
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2
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2%
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0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF
KEH
KEH
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Berechnung Erhaltungskosten (VP)
i * (1 + i)n
KEH =
(
( KIV *
(1 + i)n - 1
-
KIV
)
/ B)
KIV * B/n
+
n
KEH Erhaltungsskosten
KIV Investitionskosten
n Lebensdauer
B
B Betrachtungszeitraum
i Zinssatz
∑ Erhaltungskosten (IK)= IK Bauelement(01) + IK Bauelement (02) + IK Bauelement (n)
BKP
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23
24
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
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Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Gebäude ohne Tiefgarage
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
Tiefgarage
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0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
44
44
60
60
1
1
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
20
20
20
20
20
20
60
60
60
60
60
60
2
2
2
2
2
2
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
15
15
15
15
15
15
15
15
15
20
33
30
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
1
1
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
60
60
2
2
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
60
60
2
2
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
0
0
0
0
0
0
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KIV
KEH /a
KEH
Seite 91/107
Erhaltungskosten
Grundlagen
EK-1 Zinssatz (i)
Zinssatz (i)
2,00%
n
AHB
EK-2 Technische Lebensdauer (n)
BKP
0
1
2
21
22
23
24
25
26
27
28
29
3
4
5
6
9
Bezeichnung
Grundstück
Vorbereitungsarbeiten
Gebäude
Rohbau 1
Rohbau 2
Fassade
Fenster
Dach
Steildach
Flachdach
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Wärmeverteilung
Lüftungs- und Klimaanlagen
Kälteanlagen
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
Betriebseinrichtungen
Umgebung
Baunebenkosten
Reserve
Ausstattung
28. November 2008 / Version V7.1
Lebensdauer (n)
77
31
38
29
38
22
30
44
30
20
56
20
20
20
33
30
29
29
60
Quelle
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
n
Stratus
Stratus
Stratus
Stratus
Stratus
Stratus
Stratus
sia 480
Stratus
sia 480
Stratus
Stratus
sia 480
sia 480
Stratus
Stratus
sia 480
Stratus
Stratus
AHB
Seite 92/107
Kapitalkosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Kapitalkosten
Unter Kapitalkosten versteht man jene Kosten, die für die Beschaffung und Überlassung von Fremd- und Eigenkapital anfallen. Kapitalkosten fallen beim
Vermieter/Eigentümer und evtl. auch beim Mieter (für den Mieterausbau) an.
Eigenkapitalkosten
Eigenkapitalkosten sind Zinsen für Geldmittel, Arbeitsleistungen, eingbrachte Baustoffe und vorhandene Bauteile.
Quelle
CRB, Prozess-/Leistungsmodell im Facility
Management (2007)
DIN 18960 (1999)
Fremdkapitalkosten
Fremdkapitalkosten sind Kapitalkosten, die sich aus der Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben und vergleichbare Kosten soweit sie mit dem Gebäude in
unmittelbarem Zusammenhang stehen.
Zeitschiene
Technische Lebensdauer
Zu erwartende Periode zwischen Inbetriebnahme eines Bau- oder Anlagenteils und dessen Ersatz auf Grund abnehmender Gebrauchstauglichkeit oder
zunehmender Kosten für den Unterhalt und den Ersatz einzelner Bestandteile.
Betrachtungszeitraum
Gemäss der Definition der Lebenszykluskosten umfasst der Betrachtungszeitraum sämtliche Jahre des Lebenszyklus einer Facility. Er endet mit der 'Verwertung’
bzw. für Bauteile mit dem Rückbau oder dem Abriss. Abweichend kann der Zeitraum bis zur ersten Sanierung oder Nutzungsänderung (Definition LUKRETIA II =
wertvermehrende Erhaltung) gewählt werden.
Methode
Art der angesetzten Kapitalkosten
Für die Lebenszykluskostenermittlung der Stadt Zürich werden Fremdkapitalkosten ermittelt.
DIN 18960 (1999)
sia 480 (2004)
GEFMA 220-1 (2006)
Quelle
Zürich baut gut und günstig, Kostengliederung
Kapitalkostenberechnung - Annuitätenmethode
Die Fremdkapitalkosten werden mittels der Annuitätenmethode ermittelt. Dies ist ein Verfahren der klassischen, dynamischen Investitionsrechnung. Der
Kapitalwert einer Investition wird auf die Lebensdauer des Bauteils verteilt, so dass die Zahlungsfolge aus Einzahlungen und Auszahlungen in die so genannte
Annuität umgewandelt wird. Ist der Betrachtungszeitraum kürzer als die technische Lebensdauer, wird der Betrachtungszeitraum angesetzt.
Lebensdauer
Für technischen Lebensdauern der Bauelemente werden Mittelwerte der SIA 480 verwendet. Für weitere Detaillierungen werden die Mittelwerte des „Leitfaden
nachhaltiges Bauen“ genutzt. Die Lebensdauern der Elemente werden aufgrund von Erfahrungswerte bei der Stadt Zürich angepasst.
Projektdokumentation
SIA 430 (2004), Bundesministerium für Verkehr,
Bau- und Wohnungswesen - Leitfaden
nachhaltiges Bauen (2001)
PD
x
x
x
x
Einflussgrössem
Investitionskosten
Zinssatz
Technische Lebensdauer
Betrachtungszeitraum
i * (1 + i)n
KIV *
n
(1 + i) - 1
VP
x
x
x
x
▼ ▼ ▼
Berechnung Fremdkapitalkosten (PD)
KKA =
PW
x
x
x
x
-
KIV
n
KKA
KIV
n
i
Kapitalkosten
Investitionskosten
Techn. Lebensdauer, resp. Betrachtungszeitraum
Zinssatz
∑ Kapitalkosten (KKA)= KKA Bauelement(01) + KKA Bauelement (02) + KKA Bauelement (n)
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
2
Gebäude ohne Tiefgarage
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
2
Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
n
77
31
44
30
33
30
29
29
60
0 CHF
KIV
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
dynamisch
KKA gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
i
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
n
77
31
44
30
33
30
29
29
60
dynamisch
KKA gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA/an
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA/an
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
i
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
Seite 93/107
Berechnung Fremdkapitalkosten (PW)
i * (1 + i)n
KKA =
KIV *
(1 + i)n - 1
-
KIV
n
KKA
KIV
n
i
Kapitalkosten
Investitionskosten
Techn. Lebensdauer, resp. Betrachtungszeitraum
Zinssatz
∑ Kapitalkosten (KKA)= KKA Bauelement(01) + KKA Bauelement (02) + KKA Bauelement (n)
EKG
Bezeichnung
MA
Aushub, Fundament und Bodenplatte
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu UG
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu EG / OG
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
MB: E5+C Fenster, Aussentüren, -tore
MC
Dächer
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
MD (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarage
MD (3)
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
ME (1)
Gebäudetechnik (exkl. Tiefgarage)
MF (1)
Ausbau (exkl. Keller & Tiefgarage)
MF (2)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
W
Honorare (% Vorgabe AHB auf Elementen MA bis T)
Gebäude ohne Tiefgarage
KIV
EKG
Bezeichnung
MA
Aushub, Fundament und Bodenplatte
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu UG
MB: E5+C Fenster, Aussentüren, -tore
MD (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik): Tiefgarage
MD (3)
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
ME (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarage
MF (2)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
W
Honorare (% Vorgabe AHB auf Elementen MA bis T)
Tiefgarage
KIV
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
0 CHF
0 CHF
n
60
77
dynamisch
KKA gesamt
0 CHF
0 CHF
i
2%
2%
0 CHF
0 CHF
KKA/an
0 CHF/a
0 CHF/a
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
60
100
80
30
60
90
60
80
29
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
22
22
22
38
38
77
77
30
29
29
60
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA/an
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA/an
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
n
60
77
29
77
77
30
29
60
dynamisch
KKA gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
i
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Berechnung Fremdkapitalkosten (VP)
i * (1 + i)n
KKA =
KIV *
(1 + i)n - 1
-
KIV
n
KKA
KIV
n
i
Kapitalkosten
Investitionskosten
Techn. Lebensdauer, resp. Betrachtungszeitraum
Zinssatz
∑ Kapitalkosten (KKA)= KKA Bauelement(01) + KKA Bauelement (02) + KKA Bauelement (n)
BKP
21
22
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
n
dynamisch
KKA gesamt
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
i
0 CHF
0 CHF
0 CHF
77
77
77
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
60
100
80
30
60
90
60
80
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
50
50
40
50
50
50
40
50
30
50
50
40
50
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Seite 94/107
23
24
25
26
27
28
29
BKP
21
22
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
Gebäude ohne Tiefgarage
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
28. November 2008 / Version V7.1
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
22
22
22
38
38
30
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
44
44
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
20
20
20
20
20
20
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
15
15
15
15
15
15
15
15
15
20
33
30
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF/a
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0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
60
60
60
60
60
60
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
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0 CHF
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0 CHF/a
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
KIV
n
dynamisch
KKA gesamt
KKA = KIV/n+i*KIV
statisch
i
KKA/an
KKA Betrachtungszeitraum
0 CHF
0 CHF
0 CHF
77
77
77
0 CHF
0 CHF
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2%
2%
2%
0 CHF
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0 CHF
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0 CHF/a
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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60
100
80
30
60
90
60
80
0 CHF
0 CHF
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2%
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2%
2%
2%
2%
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2%
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0 CHF
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50
50
40
50
50
50
40
50
30
50
50
40
50
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
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0 CHF
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0 CHF
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2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
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0 CHF/a
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0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF/a
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0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
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0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
22
22
22
38
38
30
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
2%
2%
2%
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2%
2%
0 CHF
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29
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
Fernwärme/Nahwärme > 500 kW
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
0 CHF
0 CHF
44
44
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
20
20
20
20
20
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
15
15
15
15
15
15
15
15
15
20
33
30
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
29
29
0 CHF
0 CHF
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
60
60
60
60
60
60
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF/a
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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Verwertungskosten
Berechnungsblatt
TestStandort
TestGebäude
TestStrasse, TestOrt
Definition
Verwertungskosten
Ausserbetriebnahme der Immobilie: Abriss, Entsorgung oder Verkauf [SIA 469, 1997]. Im LZK-Tool wird nur der Abriss inklusive der Verwertung mit
anschliessendem Recycling und/oder Entsorgung der Materialen der baulichen und anlagentechnischen Gebäudeanteile berücksichtigt.
Methode
Berechnung der Verwertungskosten
Die Verwertungskosten werden aus einem Prozentsatz der Investitionskosten als Erfahrungswerte des AHB berechnet. Der Prozentsatz entspricht einem
geordneten Rückbau des gesamten Gebäudes. Der Detaillierungsgrad der Ermittlung steigt entsprechend mit zunehmender Detaillierung der
Investitionskosteneingabe.
2
Gebäude ohne Tiefgarage
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
2
Tiefgarage
KIV
5.400.000 CHF
2.400.000 CHF
600.000 CHF
1.200.000 CHF
300.000 CHF
150.000 CHF
2.550.000 CHF
900.000 CHF
1.500.000 CHF
Anteil
7%
9%
7%
7%
7%
7%
6%
7%
0%
15.000.000 CHF
KIV
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
statisch
KVW gesamt
378.000 CHF
227.250 CHF
42.000 CHF
84.000 CHF
21.000 CHF
10.500 CHF
140.250 CHF
63.000 CHF
0 CHF
966.000 CHF
Anteil
7%
9%
7%
7%
7%
7%
6%
7%
0%
0 CHF
statisch
KVW gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Berechnung Verwertungskosten (PW)
EKG
Bezeichnung
MA
Aushub, Fundament und Bodenplatte
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu UG
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu EG / OG
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
MB: E5+C Fenster, Aussentüren, -tore
MC
Dächer
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
MD (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarage
MD (3)
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
ME (1)
Gebäudetechnik (exkl. Tiefgarage)
MF (1)
Ausbau (exkl. Keller & Tiefgarage)
MF (2)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
W
Honorare (% Vorgabe AHB auf Elementen MA bis T)
Gebäude ohne Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
PW
x
VP
x
▼ ▼ ▼
Berechnung Verwertungskosten (PD)
Bezeichnung
Rohbau 1
Rohbau 2
Elektroanlagen
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Ausbau 2
Honorare
Quelle
Projektdefinition
PD
x
Einflussgrössem
Investitionskosten
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Quelle
-
KIV
1.500.000 CHF
500.000 CHF
Anteil
7%
8%
statisch
KVW gesamt
105.000 CHF
40.000 CHF
300.000 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
500.000 CHF
11%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
11%
33.000 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
55.000 CHF
0 CHF
5.000.000 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
5.000.000 CHF
0 CHF
3.000.000 CHF
3.000.000 CHF
0 CHF
0 CHF
18.800.000 CHF
11%
11%
11%
11%
11%
7%
7%
7%
7%
8%
0%
0 CHF
550.000 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
350.000 CHF
0 CHF
210.000 CHF
210.000 CHF
0 CHF
0 CHF
1.553.000 CHF
Seite 97/107
EKG
Bezeichnung
MA
Aushub, Fundament und Bodenplatte
MB: E3/E4 Aussenwandfläche zu UG
MB: E5+C Fenster, Aussentüren, -tore
MD (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik): Tiefgarage
MD (3)
Übriger Rohbau: Offener Laubengang (falls vorhanden)
ME (1)
Übriger Rohbau (ohne Gebäudetechnik); exkl. Tiefgarage
MF (2)
Ausbau: Keller bzw. Tiefgarage
W
Honorare (% Vorgabe AHB auf Elementen MA bis T)
Tiefgarage
KIV
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Anteil
7%
8%
11%
7%
7%
7%
8%
0%
KVW
gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Berechnung Verwertungskosten (Vp)
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
keine
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
Gebäude ohne Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
Anteil
540.000 CHF
2.160.000 CHF
2.700.000 CHF
7%
6%
8%
statisch
KVW gesamt
37.800 CHF
129.600 CHF
216.000 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
5%
11%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
11%
420.000 CHF
180.000 CHF
7%
7%
29.400 CHF
12.600 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
360.000 CHF
0 CHF
0 CHF
7%
7%
7%
7%
7%
7%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
25.200 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
300.000 CHF
150.000 CHF
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
21.000 CHF
10.500 CHF
2.167.500 CHF
382.500 CHF
4%
7%
86.700 CHF
26.775 CHF
720.000 CHF
180.000 CHF
7%
7%
50.400 CHF
12.600 CHF
688.500 CHF
144.000 CHF
318.000 CHF
162.000 CHF
169.500 CHF
18.000 CHF
#DIV/0!
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
#DIV/0!
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
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0 CHF
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0 CHF
0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
Seite 98/107
BKP
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Bezeichnung
Rohbau 1
Fundamente und Bodenplatten
Decken, Treppen, Balkone
Aussenwände zu Untergeschossen
Rohbau 2
Fassade
Glasfassade
ZweischalenMW
hinterlüftet Metall/Glas/Stein
Kompaktfassade
hinterlüftet Faserzement
hinterlüftet Feinsteinzeug
hinterlüftet Holz
Holzständerkonstruktion
Fenster
Fenster Metall
Fenster Kunststoff
Fenster Holz
Fenster Holz/Metall
Außentüren Metall
Außentüren Kunststoff
Außentüren Holz
Außentüren Holz/Metall
Brandschutztüren
Tore Metall
Tore Kunststoff
Tore Holz
Tore Holz/Metall
Dach
Flachdach Beton, Kompaktdach
Flachdach Beton, Foliendach
Flachdach Holzbau, warm/kalt
Steildach Metallabdeckung
Steildach Ziegel
Sonnenschutz
Elektroanlagen
Starkstromanlagen
Gebäudeautomation
Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Kälteanlagen
Wärmeerzeugung
keine
keine
keine
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
keine oder gemeinsam mit Heizwärme
Luft- und Kältetechnische Anlagen
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
keine
Sonstiges
Sanitäranlagen
Transportanlagen
Ausbau 1
Trennwände und Innentüren
Schutzelemente
Ausbau 2
Allgemeine Ausbauarbeiten
Einbauten & Grünanlagen
Honorare
Architektenleistungen
Bauingenieurleistungen
Fachplanerleistungen
Strategische Planung und Auswahlverfahren
Projektmanagement AHB
Diverse
Tiefgarage
28. November 2008 / Version V7.1
KIV
Anteil
statisch
KVW gesamt
0 CHF
0 CHF
0 CHF
7%
6%
8%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
11%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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0 CHF
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11%
11%
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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11%
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11%
11%
11%
11%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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7%
7%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
7%
7%
7%
7%
7%
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0 CHF
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0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
0 CHF
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Qualitative Checkliste
Lebenszykluskosten
Checkliste für die Kostenoptimierung
Thema
Nr. Kostengruppe
1
Reinigungskosten
Anordnung von Putzräumen
2
Reinigungskosten
Ausstattung von Putzräumen
3
Reinigungskosten
Grundrisse
4
5
Reinigungskosten
Reinigungskosten
Sanitärflächen
Ausstattung von WCs
6
7
Reinigungskosten
Reinigungskosten
8
Reinigungskosten
Verschmutzung
Eingangsbereich
Bodenbeläge
PD PW VP BP
Empfehlung
Gebäude < 1'000 m² GF sind mit einem zentralen Putzraum auszustatten, Gebäude > 1'000 m² GF mit dezentralen
Putzräumen
Alle Putzräume sind mit Wasseranschluss, Ausgussbecken sowie ausreichend Regalflächen auszustatten. Die
Fläche muss die Unterstellung eines Putzwagens gewährleisten.
Die Grundrisse sind Die Innenraumgestaltung möglichst nischen- und vorsprungfrei auszubilden. Auf Stützen im
Innenraum ist möglichst zu verzichten.
Die Sanitärflächen sind auf das notwendigste zu reduzieren
Die Sanitärobjekte sind als wandmontierte Einbauten auszubilden, die WC-Trennwände müssen mindestens eine
Höhe von 15 cm über dem Boden aufweisen oder bodenbündig sein.
Es sind Sockelleisten von h = 10 cm vorzusehen
In den Eingangsbereichen ist eine Schmutzschleuse von 7 m architektonisch einzuplanen
Es sind reinigungsfreundliche Bodenbeläge einzuplanen, Rauhigkeit der Bodenbeläge so gering wie funktionell
möglich, etc.)
- Plattenbeläge mit möglichst geringem Fugenanteil
- Plattenbeläge aus Stein (Granit, Kalk, Kunststein) sind bei geeigneter Farb- und Oberflächenwahl extrem
langzeitbeständig. Bei Naturstein ist darauf zu achten, dass nur geschliffene Beläge eingesetzt werden.
Einheimische Gesteinsarten sind vorzuziehen. Farblich eignen sich nicht zu helle und nicht zu dunkle Beläge mit
Musterung
- In Büros schneiden elastische Bodenbeläge betreffend Investition und Jahreskosten generell günstig ab (z.B.
Linoleum). Zur Gewährleistung eines guten Langzeitnutzens sind nur hochwertige (homogene) Beläge einzusetzen.
Farblich eignen sich nicht zu helle und nicht zu dunkle Beläge mit Musterung. Harte, elastische Beläge erfordern
häufig keine Zusatzmaßnahmen gegen Tritt-schall, jedoch allenfalls zur Schallabsorption.
- Holzbeläge weisen etwas höhere Jahreskosten auf, Hartholzbeläge (aus nachhaltiger Produktion mit FSC- oder
PEFC-Label) sind in Zonen und für längere Nutzungsdauern empfehlenswert.
- Teppichbeläge bringen einen guten Komfort, aber einen relativ schlechten Langzeitnutzen und sind daher vor allem
einzusetzen, wenn die Schallschutzanforderungen dies bedingen oder eine kurze Nutzungsdauer des Belages
gefordert wird. Farb- und Designwahl sind bezüglich des Nutzungsverhaltens von sehr großer Bedeutung. Dunkle
Farben mit Musterung sind weniger reinigungsintensiv als helle Uni-Töne. Durch bürstsaugergeeignetes Verlegen
werden die Voraussetzungen für geringe Unterhaltsreinigungskosten geschaffen. Höhere Kosten für qualitativ
hochwertige Teppiche werden durch eine längere Nutzungszeit amortisiert.
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9
10
11
12
Reinigungskosten
Fassadenreinigung
Fassadenreinigung
Fassadenreinigung
Verglaste Innenwände
Fassadenarten
Fassadenoberfläche
Zugänglichkeit der Fassade
Sollten flächenmässig insbesondere in Zugangs- und Flurbereichen auf ein Minimum reduziert werden.
Es sind Loch- oder Bandfassaden einer Doppelfassade vorzuziehen
Es ist ein Fassadenmaterial zu verwenden, welches keiner Reinigung bedarf.
Die Zugänglichkeit der Fenster- und Fassadenelemente ist sowohl von aussen wie auch von innen zu gewährleisten.
Auf eine Fassadenbefahranlage ist möglichst zu verzichten. Die Reinigung der Flächen sollte von innen möglich
sein. Für Flächen die nicht von innen Zugänglich sind alle notwendigen Vorkehrungen für die Reinigung zu treffen
(z.B. Putzbalkone, Haken und Ösen für Fassadenkletterer, Wasseranschlusse, Flächen mit ausreichender
Tragfähigkeit und Grösse für das Aufstellen eines Hubsteigers, etc.)
13 Fassadenreinigung
Rahmenanteil
14 Fassadenreinigung
Material Sonnenschutz
Der Rahmenanteil der Fenster ist möglichst gering zu halten, sofern aus denkmalschutzpflegerischen Aspekten
machbar ist auf Sprossen in den Fenstern zu verzichten
Das Material des aussenliegenden Sonnenschutz ist so zu wählen, dass dieses mit dem Hochdruckreiniger
abgespritzt werden kann. Es ist darauf zu achten, dass die dahinterliegende Fassade diesem Druck stand hält.
15 Überwachung /Instandhaltung
Technisierungsgrad
Es ist eine niedrige Technisierung (Tool "angemessene Technisierung") des Gebäudes anzustreben.
16 Überwachung /Instandhaltung
19 Instandhaltung
20 Instandhaltung
Zugänglichkeit der technischen
Anlagen
Anordnung der Technikräume
Instandhaltungsintensive
Konstruktionen
Revisionierbarkeit
Brandschutzklappen
Die gute Zugänglichkeit von überwachungsbedürftigen Konstruktionen und technischen Anlagen ist zu gewährleisten.
Ausreichend Flächen für Wartungsarbeiten sind einzukalkulieren.
Die Technikräume sind zentral und zusammenhängend anzuordnen.
Auf instandhaltungsintensive Konstruktionen und technische Anlagen innen und aussen (z.B. Flachdach, komplexe
Tragwerke) ist zu verzichten bzw. der Anteil ist möglichst gering zu halten.
Es sind ausreichend und vom Flur zugängliche Revisionsöffnungen vorzusehen.
Brandschutzklappen sind auf das notwendigste zu reduzieren. Vorhandene Brandschutzklappen sind zugänglich zu
machen. Es sind instandhaltungsfreie Brandschutzklappen zu bevorzugen.
21 Instandhaltung
Spezielle technische Anlagen
22 Instandhaltung
23 Instandhaltung
Redundanzen
Sonnenschutztechnik
24 Instandhaltung
Aufzüge
17 Überwachung /Instandhaltung
18 Instandhaltung
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Instandhaltungskostenintensive Anlagen wie raumlufttechnische Anlagen, Gebäudeautomation (möglichst geringe
Anzahl an Datenpunkten), Kälteanlagen, Schwachstromanlagen generell (Brandmeldeanlage, Einbruchmeldeanlage,
etc.), USV und Notstromanlagen sind auf das Notwendigste zu reduzieren.
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Redundanzen bei technischen Anlagen sind nur wenn zwingend notwendig einzuplanen.
Sonnenschutzsystem sollten seilgeführt ausgeführt werden. Die Zugänglichkeit der Sonnenschutzmotoren ist von
innen zu gewährleisten.
Es sind Seilaufzüge hydraulisch betriebenen Aufzügen vorzuziehen. Die Aufzugssteuerung muss eine Wartungsund Reparaturleistung von einer Drittfirma ermöglichen. Der Aufzugswärterdienst sollte fernsteuerbarer sein.
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25
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29
Wasserkosten
Wasserkosten
Wärmekosten
Wärmekosten
Wärmekosten
Es sind Energiesparende Armaturen einzuplanen.
Auf Befeuchtung bei Raumlufttechnischen Anlagen ist zu verzichten
Es ist Minergie bzw. Minergie-P Standard zu planen
Das A/EBF-Verhältnis sollte < 1,0 ausfallen
Es ist eine Energieerzeugung mit einem guten Nutzungsgrad einzuplanen
30 Stormkosten
Armaturen
Befeuchtung
Energiestandard
Kompaktheit Gebäude
Nutzungsgrad
Energieerzeugung
Beleuchtungssysteme
31 Stormkosten
Tageslicht
32 Stormkosten
Tageslichtregelung
33 Stormkosten
Reflektionsgrad
Es sind möglichst alle Raume mit Tageslicht zu versorgen. Die natürliche Belichtung von Fluren ist z.B. durch
Glasoberlichter über Türen zu gewährleisten.
Es ist eine Tageslichtregelung einzuplanen gemäss SIA 380/4 (z.B. Ausschaltung oder Manuelle Schaltung mit
Mittagsausschaltung)
Decken, Ausstattung und Bodenbeläge sind möglichst hell zu wählen (Bodenbeläge unter Berücksichtung der
Vorgabe aus der Reinigung).
Die Höhe des Fenstersturzes ist auf ein Mindestmass zu reduzieren
Das Verhältnis A/V (Hüllfläche/Volumen) sollte mindestens einen Wert von 0,25 bis 0,40 erreichen. Sehr gut ist ein
Wert <0,25.
Das Verhältnis von NF/GF sollte > 85% liegen
34 Stormkosten
35 Übergreifend
Fenstersturz
Flächenverhältnisse A/V
36 Übergreifend
Flächenverhältnisse A/V
28. November 2008 / Version V7.1
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Die Beleuchtungsintensität ist zu reduzieren (für Büroräume sind 10 W/m² anzustreben). Der Einsatz von
Beleuchtungssystemen ist bezüglich der gesetzlichen Anforderungen mittels Simulationen nachzuweisen und zu
optimieren (Leuchten, Beleuchtungsstärke).
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Berechnungstabelle Variantenvergleich
Dateneingabe
Variantenvergleich
Objektdaten
Objektbezeichnung:
Untersuchtes Bauteil:
Ausbildungszentrum Rohwiesen
Energieversorgungsanlage
Eingabegrössen
Variantenbezeichnung
Variantenbeschrieb
Nutzungsdauer des Bauteils
Investitionskosten
Einmalige Unterstützungsbeiträge
Instandhaltungskosten pro Intervall
Instandhaltungsintervall
Wartung, Bedienung, Überwachung
Wartungsintervall
Energiekosten (Wärme)
Energiekosten (Strom)
Rückbaukosten
28. November 2008 / Version V7.1
Variante 1
Variante 2
Variante 3
Variante 4
Variante 5
Variante 6
Variante 2
Variante 4
Variante 5
Variante 7
Variante 9
Variante Basis
Erdgas + Solar
Holzpellets
Wärmepumpe Wärmepumpe Fernwärme
Erdgas (kein
Erdsonden
Abwasser
MINERGIE-Standard)
a
CHF
CHF
CHF
a-1
CHF
a-1
CHF/a
CHF/a
CHF
27
573.600
0
8.604
1,0
14.600
1,0
104.810
5.168
0
23
834.000
45.000
12.510
1,0
23.500
1,0
103.979
7.226
0
34
864.000
0
12.960
1,0
18.600
1,0
54.232
29.146
0
35
1.091.500
60.000
16.373
1,0
19.350
1,0
28.914
44.309
0
37
722.250
0
10.834
1,0
5.500
1,0
91.350
7.487
0
21
399.600
0
5.994
1,0
14.600
1,0
120.392
5.508
0
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Ergebnisanzeige
Variantenvergleich
Variantenvergleich der mittleren Jahreskosten
Einh.
Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 Variante 6
Variantenbezeichnung
Variante 2 Variante 4 Variante 5 Variante 7 Variante 9 Variante Basis
Kapitalkosten
8.229
9.210
12.601
13.391
10.634
5.658
[CHF/a]
Verwaltungskosten IMMO
559
982
680
824
514
514
[CHF/a]
84
148
103
124
78
78
Gebäudeversicherungskosten[CHF/a]
Energiekosten (Wärme)
152.511
151.301
78.913
42.073
132.925
175.184
[CHF/a]
Energiekosten (Strom)
6.941
9.705
39.142
59.504
10.055
7.397
[CHF/a]
16.833
27.095
21.445
22.310
6.341
16.833
Wartungs-, Überwachungsko [CHF/a]
9.657
14.041
14.546
18.377
12.160
6.728
Instandhaltungskosten
[CHF/a]
23.009
40.436
27.978
33.935
21.176
21.178
Abschreibung
[CHF/a]
2.645
3.846
3.985
5.034
3.331
1.843
Interne Leistungsverrechnung[CHF/a]
0
0
0
0
0
0
Rückbaukosten
[CHF/a]
Kosten gesamt
[CHF/a]
220.469
256.764
199.392
195.572
197.213
235.413
Variante Basis
Variante 9
Variante 7
Variante 5
Variante 4
Variante 2
0
50.000
Kapitalkosten
Energiekosten (Wärme)
Abschreibung
Energiekosten (Strom)
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Mittlere Jahreskosten [CHF/a]
Verwaltungskosten IMMO
Gebäudeversicherungskosten
Wartungs-, Überwachungskosten Instandhaltungskosten
Interne Leistungsverrechnung
Rückbaukosten
Variantenvergleich Gruppierung der mittleren Jahreskosten
Variantenbezeichnung
Kapitalkosten
Betriebskosten
Erhaltungskosten
Rückbaukosten
Sonstige Kosten
Kosten gesamt
Variante Basis
Variante 9
Variante 7
Variante 5
Variante 4
Variante 2
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
Mittlere Jahreskosten [CHF/a]
Kapitalkosten
Betriebskosten
28. November 2008 / Version V7.1
Erhaltungskosten
Rückbaukosten
Sonstige Kosten
300.000
Einh.
[CHF/a]
[CHF/a]
[CHF/a]
[CHF/a]
[CHF/a]
[CHF/a]
Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 Variante 6
Variante 2 Variante 4 Variante 5 Variante 7 Variante 9 Variante Basis
8.229
9.210
12.601
13.391
10.634
5.658
185.942
202.142
154.046
142.264
161.481
206.142
23.009
40.436
27.978
33.935
21.176
21.178
0
0
0
0
0
0
3.289
4.977
4.767
5.982
3.923
2.435
220.469
256.764
199.392
195.572
197.213
235.413
Seite 104/107
Variantenvergleich prozentuale Verteilung der mittleren Jahreskosten
Variante 2
Variante 4
10%
1%
0%4%0%
0%
Variante 5
0%4% 0%
1%
0%
16%
2%0% 6%
0%
0%
14%
4%
8%
5%
7%
3%
11%
59%
4%
70%
40%
11%
20%
Kapitalkosten
Verwaltungskosten IMMO
Gebäudeversicherungskosten
Energiekosten (Wärme)
Energiekosten (Strom)
Wartungs-, Überwachungskosten
Instandhaltungskosten
Abschreibung
Interne Leistungsverrechnung
Rückbaukosten
Variante 7
Variante 9
3% 0%
17%
7%
Variante Basis
11%
0%
0%
0% 5% 0%
2%
0%
9%
6%
22%
1%
0%2%0%
3%
7%
3%
3%
5%
9%
11%
68%
75%
31%
Kapitalkosten
Verwaltungskosten IMMO
Gebäudeversicherungskosten
Energiekosten (Wärme)
Energiekosten (Strom)
Wartungs-, Überwachungskosten
Instandhaltungskosten
Abschreibung
Interne Leistungsverrechnung
Rückbaukosten
28. November 2008 / Version V7.1
Einh.
Variantenbezeichnung
Kapitalkosten
%
Verwaltungskosten IMMO
%
Gebäudeversicherungskosten%
Energiekosten (Wärme)
%
Energiekosten (Strom)
%
Wartungs-, Überwachungsko %
%
Instandhaltungskosten
%
Abschreibung
Interne Leistungsverrechnung%
%
Rückbaukosten
%
Prozente Gesamt
Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Variante 5 Variante 6
Variante 2 Variante 4 Variante 5 Variante 7 Variante 9 Variante Basis
3,73
3,59
6,32
6,85
5,39
2,40
0,25
0,38
0,34
0,42
0,26
0,22
0,04
0,06
0,05
0,06
0,04
0,03
69,18
58,93
39,58
21,51
67,40
74,42
3,15
3,78
19,63
30,43
5,10
3,14
7,64
10,55
10,76
11,41
3,22
7,15
4,38
5,47
7,30
9,40
6,17
2,86
10,44
15,75
14,03
17,35
10,74
9,00
1,20
1,50
2,00
2,57
1,69
0,78
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Seite 105/107
Konstanten
Variantenvergleich
Konstanten
Nutzungsdauer des Gebäudes
a
Kapitalzinssatz
%/a
Jährliche Preissteigerung Arbeit
%/a
Jährliche Preissteigerung Energie (Wärme)
%/a
Jahrliche Preissteigerung Energie (Strom)
%/a
Verwaltungskosten Immo (in % der Bauteilinvestitionskosten) %
Gebäudeversicherungskosten (in % der Bauteilinvestitionskos %
Interne Leistungsverrechnung
%
Anteil Arbeit Instandhaltung
%
Anteil Arbeit Instandsetzung
%
Anteil Arbeit Rückbau
%
Mittelwertfaktor Arbeit
Mittelwertfaktor Energie (Wärme)
Mittelwertfaktor Energie (Strom)
-
28. November 2008 / Version V7.1
77
2,50
0,50
1,25
1,00
2,30
0,40
0,40
80
60
95
1,15
1,46
1,34
Seite 106/107
Erläuterungen
Variantenvergleich
Erläuterungen
Allgemeines
Dateneingabe und Konstanten
Kapitalkosten
Verwaltungskosten IMMO
Gebäudeversicherungskosten
Energiekosten (Wärme)
Energiekosten (Strom)
Reinigungskosten
Instandhaltungskosten
Instandsetzungskosten
Interne Leistungsverrechnung
Dieses Rechenblatt basiert einerseits auf den Berechnungsgängen und Kostengliederungen des Projekts LUKRETIA I, andererseits werden darin Verfahren zur zukunftsbezogenen
Abschätzung von Kosten gemacht. Diese stützen sich auf die gängigen dynamischen Verfahren von Annuitäten und Mittelwertfaktoren auf Basis einer realen Betrachtungsweise,
d.h. die verwendeten Zinssätze sind teuerungsbereinigt. Ein Zusammenhang mit dem Projekt LUKRETIA II besteht nicht.
Die Eingabe der Daten erfolgt im Blatt Dateneingabe. Hier sind alle für den Variantenvergleich benötigten Kennwerte zusammengefasst. Diejenigen Kennwerte, welche in der Regel
nicht angepasst werden müssen, aber einen Einfluss auf die Ergebnisse haben können, sind im Blatt Konstanten zusammengefasst. Eine Anpassung dieser Werte ist möglich, wird
aber nicht empfohlen.
Die Kapitalkosten werden aus der Annuität der Variante errechnet, welche um den linearen Betrag der Abschreibung vermindert wird. Daraus resultiert eine über alle
Betrachtungsjahre gleichbleibend hohe Belastung durch den anfallenden Zinsdienst.
Die Verwaltungskosten IMMO wurden aus dem Projekt LUKRETIA I entnommen und als für alle Varianten konstanter Prozentsatz der Investitionskosten berechnet. Da es sich um
Arbeitsleistungen handelt, wird der Betrag mit dem Mittelwertfaktor für die Preissteigerung für Arbeitsleistungen multipliziert.
Die Gebäudeversicherungskosten wurden aus dem Projekt LUKRETIA I entnommen und als für alle Varianten konstanter Prozentsatz der Investitionskosten berechnet. Es wird
angenommen, dass die Zunahme der Versicherungskosten gegenüber der allgemeinen Teuerung keine wesentlichen Differenzen aufweist.
Die Energiekosten für Wärme werden mit den entsprechenden Mittelwertfaktoren verrechnet. Die Annahme für die Preissteigerung wurde aus den Vorgaben der Stadt Zürich für die
Energieträger Oel (1.5%) und Gas (1%) abgeleitet.
Die Energiekosten für Strom werden mit den entsprechenden Mittelwertfaktoren verrechnet. Die Annahme für die Preissteigerung wurde aus den Vorgaben der Stadt Zürich für den
Energieträger Strom (1%) übernommen.
Die Reinigungskosten werden mit dem Mittelwertfaktor für Arbeit multipliziert, da diese Kosten zu beinahe 100% Arbeitsleistungen darstellen.
Die Instandhaltungskosten entsprechen dem Produkt aus Instandhaltungskosten, Instandhaltungsintervall und einem anteiligen Wert des Mittelwertfaktors für Arbeit. Die Verteilung
zwischen Material (Annahme: unterliegt der normalen Teuerung) und Arbeit ist im Blatt Konstanten beeinflussbar.
Die Instandsetzungskosten entsprechen der linearen Abschreibung, multipliziert mit einem anteiligen Wert des Mittelwertfaktors für Arbeit. Die Verteilung zwischen Material
(Annahme: unterliegt der normalen Teuerung) und Arbeit ist im Blatt Konstanten beeinflussbar.
Der Wert für die interne Leistungsverrechnung ILV wurden aus dem Projekt LUKRETIA I entnommen und als für alle Varianten konstanter Prozentsatz der Investitionskosten
berechnet. Da es sich um Arbeitsleistungen handelt, wird der Betrag mit dem Mittelwertfaktor für die Preissteigerung für Arbeitsleistungen multipliziert.
Rückbaukosten
Die Rückbaukosten entsprechen den heutigen Rückbaukosten, multipliziert mit der Anzahl Erneuerungszyklen (berechnet aus der Nutzungsdauer des Gebäudes, dividiert durch die
Nutzungsdauer des Bauteils) und einem anteiligen Wert des Mittelwertfaktors für Arbeit. Die Verteilung zwischen Material (Annahme: unterliegt der normalen Teuerung) und Arbeit
ist im Blatt Konstanten beeinflussbar.
Copyrights
Amt für Hochbauten der Stadt Zürich, Oktober 2007
Intep - Integrale Planung GmbH, Zürich
28. November 2008 / Version V7.1
Seite 107/107
Nebenrechnung
Variantenvergleich
Nebenrechnungen
Kostengewichtete Nutzungsdauer
Einheiten V2
CHF
75.000
CHF
8.000
CHF
20.000
CHF
CHF
120.000
CHF
60.000
CHF
95.000
CHF
45.000
CHF
35.000
CHF
8.000
CHF
12.000
CHF
CHF
CHF
95.600
CHF
CHF
CHF
27,2
20
20
20
20
20
50
20
50
50
20
V4
V5
V7
180.000
110.000
55.000
20.000
35.000
20
20
20
20
20
130.000
250.000
70.000
25.000
20.000
20
50
20
20
20
120.000
60.000
30.000
20
20
20
20.000
100.000
20
50
30.000
20
15.000
30.000
30.000
50
50
20
144.000
20
15.000
55.000
15.000
50
50
20
139.000
20
20
22,5
33,7
V9
170.000
120.000
240.000
60.000
25.000
20.000
20
50
50
20
20
20
20.000
100.000
20
50
30.000
20
30.000
60.000
50.000
50
50
20
166.500
35,1
20
410.000
45.000
50
20
V Basis
75.000
8.000
20.000
20
20
20
120.000
60.000
30.000
20
20
20
120.000
60.000
30.000
20
20
20
5.000
5.000
50
20
8.000
12.000
50
20
47.250
20
66.600
20
37,2
20,6
Energiekosten
CHF/a
V2
153.751
V4
146.582
kWh/a
Wärme
1.255.789
Strom
57.895
CHF/a
95,6%
104.810
4,4%
5.168
28. November 2008 / Version V7.1
Wärme
399.474
481.250
93,8%
103.979
V5
123.206
Strom
57.895
Wärme
732.368
6,2%
7.226
66,9%
54.232
V7
107.567
Strom
325.286
36.842
33,1%
29.146
Wärme
399.474
41,6%
28.914
V9
155.925
Strom
506.000
55.263
58,4%
44.309
V Basis
162.264
Wärme
774.490
Strom
57.895
Wärme
1.331.579
Strom
57.895
93,0%
91.350
7,0%
7.487
95,8%
120.392
4,2%
5.508