REITs Was ist das eigentlich?
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REITs Was ist das eigentlich? Inhaltsverzeichnis I. II. Hintergrund: Jobgipfel und Koalitionsvertrag ................................................................... 1 Drohende Folgen bei Nichteinführung deutscher REITs................................................... 2 1. Bisherige Entwicklung ................................................................................................... 2 a) Börsengang im Ausland ............................................................................................. 3 b) Synthetische REITs .................................................................................................... 3 c) Private Equity Unternehmen ...................................................................................... 3 2. Aussichten ohne deutsche REITs................................................................................... 3 a) Beschleunigung der Abwanderungsbewegung .......................................................... 4 b) Keine Mobilisierung ausländische Kapitals............................................................... 4 c) Keine „Steueroptimierung“ ........................................................................................ 4 III. Steuermodell....................................................................................................................... 5 1. Besteuerung inländischer REITs.................................................................................... 5 2. Besteuerung ausländischer REITs im Inland ........ Fehler! Textmarke nicht definiert. 3. Pflicht zu hoher Ausschüttung ....................................................................................... 6 4. Ertragsbesteuerung der unbeschränkt steuerpflichtigen Anleger................................... 6 5. Flächendeckender Kapitalertragsteuerabzug.................................................................. 7 6. Streubesitzklausel zur Sicherung einer effektiven Anlegerbesteuerung ........................ 7 7. Sonstige steuerrechtliche Regelungen............................................................................ 9 IV. Wohnungswirtschaftliche Auswirkungen .......................................................................... 9 1. Geringer Einfluss durch deutsche REITs ..................................................................... 10 2. Keine Mietsteigerungen zu befürchten ........................................................................ 10 3. Positive Auswirkungen auf die Stadtentwicklung ....................................................... 11 a) Wohnungswirtschaft wird durch deutsche REITs nicht „unsozialer“...................... 11 b) Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ................................................ 11 c) Keine Luxussanierungen durch deutsche REITs ..................................................... 12 d) Freiwillige Zusatzleistungen .................................................................................... 12 V. Rolle der Kommunen ....................................................................................................... 13 1. Verkaufsentscheidung der Kommunen unabhängig von deutschen REITs ................. 13 2. Einflussmöglichkeiten der Kommunen........................................................................ 14 3. Stärkung der Einflussnahmemöglichkeiten durch deutsche REITs ............................. 15 4. Mögliche gesetzliche Flankierung ............................................................................... 15 a) Gewinnerzielung ...................................................................................................... 15 b) Haltefristen ............................................................................................................... 16 c) Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen..................................................... 16 VI. Bezug zur Unternehmenssteuerreform............................................................................. 17 VII. Finanzplatz Deutschland .................................................................................................. 17 1. Marktkapitalisierung .................................................................................................... 17 2. Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland .......................................................... 18 3. Notwendige Ergänzung des Anlagespektrums............................................................. 18 a) Ergänzung der Offenen Immobilienfonds................................................................ 19 b) Ergänzung der Spezialfonds..................................................................................... 19 c) Ergänzung der geschlossenen Fonds........................................................................ 19 d) Ergänzung der Immobilienaktiengesellschaft .......................................................... 19 e) Fazit.......................................................................................................................... 21 4. Attraktive Anlagemöglichkeit ...................................................................................... 21 5. Konsolidierung des Marktes für indirekte Immobilienanlagen.................................... 21 1 I. Hintergrund: Jobgipfel und Koalitionsvertrag Die Einführung von deutschen Real Estate Investment Trusts (REITs) soll deutschen Unternehmen insbesondere die steuerbegünstigte Mobilisierung ihrer Immobilien ermöglichen. In Deutschland liegt der Eigenbesitzanteil von Unternehmen an Immobilien bei ca. 73 % und ist damit im Vergleich zu den USA mit 25 % und England mit 54 % relativ hoch. So verfügen allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland über Immobilienreserven von rund 80 Mrd. Euro. An dieser Stelle wird viel Eigenkapital gebunden, das besser für Investitionen in das unternehmerische Kerngeschäft und damit zur Verbesserung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen eingesetzt werden könnte. Die begünstigte Aufdeckung von stillen Reserven bei der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken und Gebäuden war bereits im Rahmen des „Gesetzes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen“ als Maßnahme zur Gegenfinanzierung der damals beabsichtigten Körperschaftssteuersenkung geplant. Der Gesetzentwurf war Teil des in 2005 beabsichtigten, letztlich aber nicht umgesetzten „Jobgipfels“ der vorherigen Bundesregierung. Bei der Aufdeckung von stillen Reserven durch die Veräußerung von betrieblichen Grundstücken und Gebäuden sollten für einen begrenzten Zeitraum von drei Jahren daraus resultierende Gewinne nur zur Hälfte besteuert werden. Dies sollte einer steuermotivierten Blockade bei der Veräußerung von betrieblichen Grundstücken und Gebäuden entgegenwirken. Beabsichtigt war, einen Anreiz zu schaffen, nicht betriebsnotwendige Immobilien zu veräußern, um das hierdurch frei werdende Eigenkapital in das Kerngeschäft investieren zu können. Die Maßnahme sollte so zu einer Stärkung der Liquidität und der Eigenkapitalquote führen, was insbesondere auch im Hinblick auf Basel II von großer Bedeutung ist. Durch den befristeten Anreiz zur Aufdeckung stiller Reserven bei der Veräußerung betrieblicher Grundstücke und Gebäude im Rahmen des Jobgipfels konnte ein erhöhter Umschlag von Immobilien und eine zusätzliche Mobilisierung von bisher volkswirtschaftlich nicht optimal genutztem Kapital erwarten werden. Beim Jobgipfel wurde seinerzeit auf Grund der zusätzlichen Mobilisierung im Ergebnis trotz der vorgesehenen Steuerermäßigung ein steuerliches Mehraufkommen prognostiziert: Im Gesetzentwurf wurden für 2006 Steuermehreinnahmen von 720 Mio. EUR errechnet, für 2007 und 2008 je 1,2 Mrd. EUR und für 2009 550 Mio. EUR. Diese Mehreinnahmen waren wegen der Grunderwerbsteuer insbesondere bei den Ländern zu erwarten, aber auch auf Seiten von Kommunen und Bund. Dies verdeutlicht die folgende Tabelle aus dem Gesetzentwurf zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen der rot-grünen Bundesregierung aus 2005: 2 Maßnahme § 3 Nr. 70 EStG Steuerfreiheit der Hälfte der Einnahmen aus der Veräußerung von Grund und Boden und Steuerart / Gebietskörperschaft Kassenjahr Volle Jahreswirkung 2006 2007 2008 2009 2010 Insg. GewSt ESt KSt SolZ GrESt + 720 + 135 + 65 + 95 + 10 + 415 + 720 + 135 + 65 + 95 + 10 + 415 + 1.215 + 315 + 155 + 230 + 25 + 490 + 1.265 + 335 + 170 + 245 + 25 + 490 + 550 + 205 + 100 + 155 + 15 + 75 + 15 . +5 +5 +5 . Bund GewSt ESt KSt SolZ + 92 +6 + 28 + 48 + 10 + 92 +6 + 28 + 48 + 10 + 219 + 13 + 66 + 115 + 25 + 234 + 14 + 72 + 123 + 25 + 144 +8 + 43 + 78 + 15 + 10 . +2 +3 +5 Länder GewSt ESt KSt GrESt + 509 + 19 + 28 + 47 + 415 + 509 + 19 + 28 + 47 + 415 + 716 + 45 + 66 + 115 + 490 + 732 + 48 + 72 + 122 + 490 + 224 + 29 + 43 + 77 + 75 +4 . +2 +2 . Gem. GewSt ESt + 119 + 110 +9 + 119 + 110 +9 + 280 + 257 + 23 + 299 + 273 + 26 + 182 + 168 + 14 +1 . +1 Die geplante Einführung von REITs wurde dann auch in den Koalitionsvertrag aufgenommen. Dort haben die Koalitionsparteien als Grundlage festgelegt, dass ein international wettbewerbsfähiger „Finanzplatz Deutschland“ eine der wichtigsten Voraussetzungen für Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum sowie Grundlage für effiziente Finanzdienstleistungen für den Verbraucher und eine gute sowie kostengünstige Kapitalversorgung der Wirtschaft darstellt. Das große Potential des deutschen Finanzmarktes solle deswegen laut Koalitionsvertrag unter Beachtung der ständigen Fortentwicklung der globalen Finanzmärkte in dieser Legislaturperiode weiter ausgebaut werden. Dazu wollen die Koalitionsparteien Produktinnovationen und neue Vertriebswege nachdrücklich unterstützen und dazu die Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen. Hierzu gehört ausdrücklich auch die Einführung von REITs unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind. II. Drohende Folgen bei Nichteinführung deutscher REITs Der Immobilien- und Finanzstandort Deutschland muss sich wie die gesamte deutsche Wirtschaft dem internationalen Wettbewerb stellen. Ohne die Einführung deutscher REITs wird Deutschland bei der indirekten Immobilienanlage dauerhaft ins Hintertreffen geraten und wichtige Marktanteile nachhaltig verlieren. 1. Bisherige Entwicklung Im Ursprungsland der REITs, den USA, existiert diese Assetklasse bereits seit 1960. Weltweit gibt es REITs mittlerweile in 20 Staaten, darunter auch in den Benelux-Staaten und Frankreich. REITs haben sich damit bereits heute zu dem internationalen Standardprodukt für die indirekte Immobilienanlage entwickelt. 3 Welche Folgen die seit langer Zeit dauernde Diskussion um die Einführung oder gar eine Nichteinführung deutscher REITs hat, lässt sich bereits jetzt an den internationalen Finanzmärkten beobachten: a) Börsengang im Ausland Die Welt wartet nicht auf Deutschland und die deutsche Immobilienwirtschaft wird nicht auf die deutsche Gesetzgebung warten. Deutsche Immobilieninvestoren bereiten sich längst konsequent auf den Börsengang vor. So bringen schon jetzt sowohl deutsche Immobiliengesellschaften als auch ausländische Investoren ihre deutschen Immobilien im Ausland an die Börse: • Der US-Finanzinvestor Fortress hat ein Portfolio bestehend aus Filialen der Dresdner Bank an die Amsterdamer Börse gebracht. • Die Fondsgesellschaft der Commerzbank hat Immobilien, die zuvor in einem deutschen offenen Immobilienfond organisiert waren, in einen eigens gegründeten französischen REIT eingebracht und an der Pariser Börse notiert. • Die deutsche Vivacon - mit 835 Mio. Euro Marktkapitalisierung viertgrößte deutsche Immobilienaktiengesellschaft – wird im Vorgriff auf die REIT-Einführung in Großbritannien in Kürze an der Londoner Börse notiert werden. b) Synthetische REITs Zahlreiche andere Immobiliengesellschaften haben sich entschieden, sogenannte „synthetischen REITs“ zu schaffen. Diese Unternehmen sind zwar kein REIT im formalen Sinn, sie sind jedoch in Bezug auf ihre charakteristischen Eigenschaften einem REIT nachgebildet. c) Private Equity Unternehmen Auch ohne REITs haben in den letzten Jahren zahlreiche ausländische Investoren Immobilien in Deutschland gekauft. Bei diesen Investoren handelt es sich um Private Equity Unternehmen, also um reine Finanzinvestoren, die anders als REITs in der Regel nur an einer kurzfristigen Investition und an einem schnellen Weiterverkauf interessiert sind. 2. Aussichten ohne deutsche REITs Großbritannien hat anders als Deutschland längst die wesentlichen Vorbereitungen für die Einführung von REITs getroffen, so dass es britischer REITs voraussichtlich sogar noch in 2006 geben wird. In der Folge ist daher zu erwarten, dass sich REITs auch in Europa als Standardvehikel für die indirekte Immobilienanlage durchsetzen werden. 4 Führt Deutschland keine deutschen REITs ein, so wird die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Finanzplatzes Deutschland weiter beeinträchtigt: a) Beschleunigung der Abwanderungsbewegung Werden deutsche REITs gar nicht, deutlich später als in Großbritannien oder nur in abgespeckter Form (z.B. ohne Wohnimmobilien) eingeführt, so wird dies die aufgezeigte Abwanderungsbewegung weiter beschleunigen: • Deutsche Immobilienportfolios werden weiter an die Börse gebracht werden. Es wird dann allerdings zu einer Verlagerung der Aktivitäten an andere Börsenplätze, insbesondere an die Börsen in Paris und London, kommen. • Deutschland wird damit zu einem reinen Vertriebsstandort ausländischer REITs. • Qualifizierte Arbeitsplätze werden dann vor allem in Paris und London und nicht in Deutschland entstehen. b) Keine Mobilisierung ausländische Kapitals Darüber hinaus werden in Zukunft nur REITs als internationales Standardprodukt für die indirekte Immobilienanlage nachhaltig ausländisches Kapital für Investitionen in deutsche Immobilien mobilisieren können. Hier muss sich der Immobilien- und Finanzstandort Deutschland wie die gesamte deutsche Wirtschaft dem internationalen Wettbewerb stellen und international anerkannte Anlageprodukte zulassen. Wird das international anerkannte Anlagevehikel REIT in Deutschland nicht eingeführt, so besteht die Gefahr, dass das große Potential und die hohe Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes bei weitem nicht hinreichend genutzt würden. Gerade institutionelle Anleger halten den deutschen Immobilienmarkt für unterbewertet und suchen nach indirekten Investitionsmöglichkeiten in Deutschland. Es ist daher davon auszugehen, dass in deutsche Immobilien anlegende REITs für ausländische Investoren höchst attraktiv sein werden. Kommt es nicht zur Einführung deutscher REITs, so würden ausländische wie auch deutsche institutionelle Investoren ihr Kapital ins Ausland tragen und ausländisches Kapital flösse insgesamt an Deutschland vorbei. Eine bedeutende Chance für die Wirtschaft unseres Landes wäre damit vertan. Erschwerend kommt hinzu, dass verlorene Marktanteile faktisch nicht zurückzugewinnen sind und der Verlust von Wettbewerbsfähigkeit und Arbeitsplätzen damit dauerhaft ist. c) Keine „Steueroptimierung“ Werden deutsche Grundstücke in ausländische Kapitalmarktprodukte eingebracht, so bleiben die Grundstücke zwar in Deutschland, so dass das Besteuerungsrecht des deutschen Fiskus nach dem Belegenheitsprinzip der DBA grundsätzlich unangetastet 5 bleibt. Jedoch gilt dies weitgehend nur formal, da es durch die grenzüberschreitende Konstruktion den Betreibern wie schon bisher gelingen wird, durch hohe Kosten für Fremdfinanzierung, Managementleistungen etc. die in Deutschland steuerpflichtigen Erträge zu minimieren. Diesen Weg beschreiten auch offene Immobilienfonds mit ihren Auslandsimmobilien zu Gunsten des deutschen Anlegers, aber zum Nachteil des ausländischen Fiskus. Im Rahmen eines deutschen REIT-Gesetzes könnten durch entsprechende Vorgaben für die Fremdfinanzierung derartigen Steuergestaltungen Grenzen gesetzt werden. III. Steuermodell Kurzgefasst kann man die steuerrechtliche Lösung als „Dividendenmodell mit Streubesitzklausel“ bezeichnen. 1. Besteuerung inländischer REITs Der deutsche REIT soll die Rechtsform einer börsennotierten Aktiengesellschaft (AG) erhalten. Das Immobilienvermögen wird der AG zugerechnet und von ihr verwaltet. Der Weg des ebenfalls diskutierten aber wesentlich aufwändigeren sog. Trust-Modells, bei dem das Grundvermögen den Anlegern zugerechnet und für sie verwaltet wird, wird nicht aufgegriffen. Die deutsche REIT-AG wird - wie bereits heute ein inländisches ImmobilienSondervermögen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Investmentsteuergesetz (InvStG) - in vollem Umfang von der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit. Die Erträge des REIT werden daher erst beim Anleger besteuert. Das Fehlen einer Vorbelastung auf Ebene des REITs für seine Haupttätigkeit (Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien) entspricht internationalem Standard. Die dabei angewandte Technik variiert allerdings: • in den USA mindern die Ausschüttungen aus diesem Unternehmensteil das zu versteuernde Einkommen des REITs, • Frankreich und Großbritannien sehen eine Steuerbefreiung des REITs nur für seine Haupttätigkeit vor. Die vollständige Befreiung des REIT von der Körperschaftsteuer dient auch dazu, eine Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie (keine Kapitalertragsteuer von Dividendenzahlungen der Tochter- an ihre Muttergesellschaft) sowie der Fusions-Richtlinie (Verschmelzung über die Grenze zu Buchwerten ohne Aufdeckung stiller Reserven) und die damit verbundenen Gestaltungsmöglichkeiten sicher auszuschließen. Die Steuerbefreiung gilt nur, wenn sich der REIT auf seine Haupttätigkeit beschränkt (Erwerb, Bewirtschaftung und Verkauf von Immobilien). Andere immobiliennahe Tätigkeiten (z.B. Verwaltung der Immobilien anderer Eigentümer) kann die REIT-AG in 6 einem vorgegebenen Umfang durch steuerpflichtige Tochtergesellschaften erledigen lassen. Ein solches Vorgehen entspricht dem Vorbild der USA. Die ausdrückliche Befreiung von der Gewerbesteuer führt zu keinem anderen Ergebnis als nach geltendem Recht: Bereits heute können Immobilienkapitalgesellschaften über die Kürzungsvorschriften des § 9 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) eine Belastung mit Gewerbesteuer vermeiden (nach § 9 Nr. 1 Satz 2 und 3 GewStG wird in diesen Fällen auf Antrag die Summe aus Gewinn und Zurechnungen nicht nur um 1,2 vom Hundert der Einheitswerte, sondern um den auf die Bewirtschaftung des eigenen Grundbesitzes entfallenden Teil des Gewerbeertrags gekürzt). Auf die Haupttätigkeit der REIT-AG würde also auch schon nach dem geltenden Recht keine Gewerbesteuer anfallen. Die Tochtergesellschaften unterlägen zwar mit ihren Gewinnen der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Bei Ausschüttungen an den REIT werden aber gewerbesteuerlich durch entsprechende Kürzungen steuerliche Mehrfachbelastungen vermieden. 2. Pflicht zu hoher Ausschüttung Für die deutsche REIT-AG wird nach dem Vorbild aller bisherigen REIT-Regelungen in anderen Staaten eine hohe Mindestausschüttung festgelegt, um diese Ausschüttungen dann beim Anleger zu besteuern. Einzelheiten der Bemessungsgrundlage für diese Mindestausschüttung sind noch festzulegen. Um eine angemessen Innenfinanzierung für bestimmte Maßnahmen (z.B. Renovierungen) zu ermöglichen, könnten bei der Bemessung der Mindestausschüttung z.B. Absetzungen für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden. Zum Ausgleich der Verminderung der Bemessungsgrundlage könnte dann die Mindestausschüttungsquote gegenüber den bisherigen Vorstellungen von 90 v.H. leicht erhöht werden (z.B. auf 95 v.H.). Hiefür spricht auch der Vergleich mit der Besteuerung der Erträge aus Anteilen an einem Immobilien-Sondervermögen als einer anderen Form der indirekten Investition in Grundstücke: bei dieser Anlageform werden nämlich dem Anleger ebenfalls die Erträge des Investment-Sondervermögens erst nach Abzug der AfA steuerlich zeitnah zugerechnet, entweder als ausgeschüttete oder als thesaurierte = ausschüttungsgleiche Erträge (bei den thesaurierten Erträgen durch Zuflussfiktion zum Ende des Geschäftsjahres des Investmentvermögens, § 2 Abs. 1 Satz 2 InvStG). 3. Ertragsbesteuerung der unbeschränkt steuerpflichtigen Anleger Die Anleger erzielen als Aktionäre (steuerlich Anteilseigner, der REIT-AG) Dividenden. Diese Dividenden werden aus den gesamten Gewinnen der REIT-AG gespeist. Auf die Belegenheit der Grundstücke des REIT im In- oder Ausland kommt es dabei nicht an. Bei unbeschränkt Steuerpflichtigen unterliegen die Dividenden und die Gewinne aus der Veräußerung der REIT-Aktien nach den allgemeinen Besteuerungsregeln der Einkommen oder Körperschaftsteuer. Allerdings soll wegen der fehlenden Vorbelastung des REIT das 7 Halbeinkünfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG und § 8b KStG) nicht gelten. Dies gilt auch für Besteuerung der Beteiligung eines Steuerinländers an einem ausländischen REIT. Zurzeit gilt insoweit das Halbeinkünfteverfahren, auch wenn es an der Vorbelastung auf Ebene des ausländischen REIT fehlt. Ein deutsches REIT-Gesetz würde insoweit die Lage für den Fiskus verbessern. 4. Flächendeckender Kapitalertragsteuerabzug Die ausgeschütteten Dividenden unterliegen bei allen Anteilseignern dem Kapitalertragsteuerabzug (Höhe noch festzulegen, z.B. 20 % oder 25 %). Dies gilt für beschränkt Steuerpflichtige und unbeschränkt Steuerpflichtige, auch wenn diese von der Körperschaftsteuer befreit sind. Dieser Abzug hat nach deutschem Recht bei den beschränkt Steuerpflichtigen und den unbeschränkt steuerpflichtigen, aber steuerbefreiten Körperschaften grundsätzlich abgeltende Wirkung (§ 50 Abs. 5 Satz 1 EStG und § 32 Abs. 1 KStG). Für die unbeschränkt steuerpflichtigen, aber steuerbefreiten Körperschaften sieht § 44a Abs. 7 und 6 EStG eine volle bzw. hälftige Entlastung von der Kapitalertragsteuer vor. Ob diese Vorschriften, die von einer Vorbelastung auf Ebene der ausschüttenden Körperschaft ausgehen, wegen der fehlenden Vorbelastung auf Ebene der REIT-AG modifiziert werden müssen, ist noch zu klären. 5. Streubesitzklausel zur Sicherung einer effektiven Anlegerbesteuerung Bei den beschränkt Steuerpflichtigen im Sinne der § 1 Abs. 4 EStG und § 2 Nr. 1 KStG greifen in vielen Fällen die von der Bundesrepublik abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ein. Diese beschränken die Bundesrepublik als den Staat, in dem die ausschüttende REIT-AG ansässig ist (Quellenstaat), in der Ausübung seines Besteuerungsrechts hinsichtlich der Dividenden. Die DBA gehen von einer Besteuerung der Dividenden sowohl im Quellenstaat als auch grundsätzlich in dem Staat aus, in dem der Anteilseigner ansässig ist. Dem Quellenstaat wird dabei eine Besteuerung bis zu einer in Prozenten der Bruttodividenden ausgedrückten Obergrenze zugestanden. Dieser Höchstsatz beträgt regelmäßig 15 vom Hundert, in acht von der Bundesrepublik abgeschlossenen DBA zurzeit 10 vom Hundert (z.B. Irland). Um einer Mehrfachbelastung innerhalb eines Konzerns durch Anfall von Quellensteuer auf jeder Beteiligungsebene entgegen zu wirken, sehen die DBA für qualifizierte Beteiligungen (sog. Schachtelbeteiligungen, d.h. Innehaben von Kapitalanteilen oder Stimmrechten ab einem bestimmten Prozentsatz) niedrigere Höchstsätze für die Quellensteuer für die Dividenden aus solchen Beteiligungen vor. Von solchen qualifizierten Beteiligungen gehen die DBA bei 10, 20 oder 25 vom Hundert des Kapitals oder der Stimmrechte aus. Die dann anzuwendenden Höchstsätze für die Quellensteuer auf die Dividenden liegen regelmäßig bei 5 vom Hundert, in drei DBA hat die Bundesrepublik einen Nullsatz vereinbart (Schweiz, Norwegen, Island). Um die nach den DBA höchstmögliche Besteuerung ausländischer Anteilseigner zu sichern und negative Auswirkungen auf das Steueraufkommen wie in Frankreich zu 8 vermeiden, wird vorgeschrieben, dass sich an einer REIT-AG jeder Aktionär nur mit weniger als 10 vom Hundert direkt beteiligen darf („Streubesitzklausel“). Weil diese Streubesitzvorgabe für in- und ausländische Anleger gleichermaßen gilt, liegt keine gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstoßende Diskriminierung vor. Dem Vorwurf der unzulässigen Beschränkung kann die Bundesrepublik mit Kohärenzüberlegungen entgegentreten: die besonderen Vorgaben zur Sicherung einer inländischen Besteuerung der Anteilseigner beruhen auf der Steuerbefreiung für die REIT-AG. Die 15 oder auch 10 vom Hundert auf eine durch Vorgaben für eine höchstzulässige Fremdfinanzierung gegen eine exzessive Minderung geschützte Bemessungsgrundlage führen womöglich zu höheren Einnahmen als ein höherer tariflicher Steuersatz, der auf eine durch hohe Fremdfinanzierung deutlich niedrigere Bemessungsgrundlage angewandt wird. Ferner stellt diese Quellensteuer auf die Dividenden des deutschen REIT den Fiskus eindeutig besser als bei der indirekten Investition eines Steuerausländers über die Beteiligung an einem deutschen Publikums-Immobilien-Sondervermögen. Bei dieser Investition fällt für den Steuerausländer keine deutsche Steuer auf alle Investmenterträge an, die nicht aus Dividendeneinnahmen des Sondervermögens herrühren. Dem Anteilseigner soll es ausdrücklich untersagt werden, sich auf für ihn günstige Steuerfolgen eines Verstoßes gegen die Streubesitzklausel zu berufen. 6. Besteuerung ausländischer REITs im Inland Ausländische REITs sind in der Bundesrepublik Deutschland nach deutschem Recht mit ihren Erträgen und Veräußerungsgewinnen aus den im Inland belegenen Grundstücken beschränkt körperschaftsteuerpflichtig (§ 2 Nr. 1 KStG i.V.m. §§ 1 Abs. 4, 49 Abs. 1 Nr. 6 und Nr. 2 Buchstabe f/Nr. 8 EStG). Die für inländische REITs vorgesehene Befreiung von der Körperschaftsteuer führt nicht zu einer Steuerbefreiung ausländischer REITs. § 5 Abs. 2 Nr. 2 KStG bestimmt ausdrücklich, dass eine Steuerbefreiung nach § 5 Abs. 1 KStG oder nach anderen Gesetzen nicht für beschränkt Steuerpflichtige im Sinne des § 2 Nr. 1 KStG gilt. Auch bei Einführung einer nationalen Steuerbefreiung für deutsche REITs sind europarechtlichen Gleichbehandlungsansprüchen ausländischer REIT-Gesellschaften aus anderen EU-Staaten die Unterschiede in der Ausgestaltung der jeweiligen REITs in den verschiedenen Staaten entgegen zu halten. Einschlägige Rechtsprechung dazu besteht nicht. 9 7. Sonstige steuerrechtliche Regelungen Bei dem Verkauf an eine REIT-AG und dem späteren Verkauf durch eine REIT-AG sind keine Vergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer geplant. Die Länder dürften daher mit Mehreinnahmen bei dieser Steuer rechnen können. Auch bei der Grundsteuer sind keine speziellen Regelungen für die REIT-AG geplant. Das Aufkommen der Gemeinden aus dieser Steuer bleibt also unangetastet. Zur Mobilisierung des Grundstücksmarkts wird für einen begrenzten Zeitraum eine begünstigte Besteuerung der Aufdeckung stiller Reserven mit dem halben Ansatz des Gewinns und ggfs. einer Zahlung der verbleibenden Ertragssteuern in mehreren Raten erwogen. Bereits der Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der steuerlichen Standortbedingungen (BR-Drs. 321/05) sah eine entsprechende Regelung für seit zehn Jahren zum Anlagevermögen eines Betriebs gehörende Grund und Boden und Gebäude vor. Sale and lease back-Konstruktionen soll durch Regelungen verhindert werden, wie sie schon im Jobgipfel-Gesetz vorgesehen waren. Bestehende Verlustvorträge sollen durch die Aufdeckung stiller Reserven nicht nur zur Hälfte, sondern in voller Höhe aufgebraucht werden. Bei den früher gemeinnützigen Wohnungsunternehmen bestanden nach einer Umfrage bei den Ländern zum Jahresende 2003 EK 02-Bestände in Höhe von 78 Mrd. Euro. Dieses EK 02 stammt aus unversteuerten Rücklagen der Wohnungsunternehmen. Der Bestand des EK 02 ergab sich beim Eintritt dieser Unternehmen in die Steuerpflicht. Damals wurden in der Steuerbilanz statt der fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den Grund und Boden und die Gebäude die Teilwerte angesetzt. Bei einer Verwendung der EK 02-Bestände für eine Ausschüttung war unter dem Anrechnungsverfahren die Ausschüttungsbelastung mit 3/7 des verwendeten Bestands herzustellen. Diese Regelung wird in einer Übergangszeit bis 2018 einschließlich auch unter dem Halbeinkünfteverfahren fortgeführt (§ 38 Abs. 2 KStG). Zurzeit suchen die betroffenen Wohnungsunternehmen durch geringe Ausschüttungen die Verwendung von EK 02-Beständen zu vermeiden. Für den Fall der Umwandlung einer steuerpflichtigen in eine steuerbefreite Körperschaft fingiert § 40 Abs. 3 KStG eine Vollausschüttung der vorhandenen EK 02-Bestände. Dies gilt auch für ein Wohnungsunternehmen, das statt der normalen Besteuerung die Besteuerung als REIT-AG wählt. Hier werden - ebenfalls zeitlich begrenzte - Erleichterungen durch nur teilweise Nachversteuerung der als ausgeschüttet geltenden EK 02-Bestände gefordert. Über diese Frage ist noch nicht entschieden worden. IV. Wohnungswirtschaftliche Auswirkungen Die Einführung deutscher REITs wird insgesamt nur leichte Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben. Die geringen Auswirkungen, zu denen es gleichwohl kommen wird, werden eher positiv als negativ ausfallen 10 1. Geringer Einfluss durch deutsche REITs Der größte Teil (ca. 75 %) der insgesamt ca. 39 Mio. Wohneinheiten in Deutschland wird in Form der direkten Immobilienanlage vom Eigentümer selbst genutzt oder von Privatpersonen vermietet. Diese Bestände und auch die genossenschaftlichen Wohnungen (zusammen ca. 80 %) stellen für REITs keine Investmentoption dar. Insbesondere für die großvolumigen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften oder auch für privatwirtschaftliche Wohnungsbaugesellschaften dürfte die Gesellschaftsform REITs interessant sein. Im öffentlichen Eigentum oder im Besitz kommunaler Unternehmen befinden sich lediglich 8 % der Wohneinheiten (siehe Grafik). Wohnungsbestand in Deutschland 2003 Selbstnutzer; 15.130.000 Kommunale/Öf fentliche Wohnungsunternhmen; 3.674.000 privatw irtschaf tliche Wohnungsunternehmen; 2.597.000 private Kleinanbieter; 13.791.000 sonstige A nbieter ; 1.750.000 Genossenschaf ten; 2.288.000 Quelle: Statistisches Bundesamt Der Wohnungsmarkt würde selbst in dem (sehr unwahrscheinlichen) „Extremszenario“ einer vollständigen Veräußerung von Wohnungen der öffentlichen Hand an REITs noch wettbewerbliche Marktstrukturen aufweisen. Insgesamt spricht daher wenig dafür, dass die Einführung von REITs deutliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben wird. 2. Keine Mietsteigerungen zu befürchten Bei einer Veräußerung von Wohnimmobilien an REITs sind keine unangemessenen Mietsteigerungen zu befürchten: • Jeder Vermieter ist an das strenge deutsche Mietrecht, die einzuhaltenden Kappungsgrenzen und die örtlichen Mietspiegel gebunden. Hier gelten für REITs die gleichen gesetzlichen Rahmenbedingungen wie für kommunale Wohnungsunternehmen. • Selbst Käufer von großen Wohnungsbeständen besitzen keine ausreichende Marktmacht, um Preiserhöhungen durchzusetzen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund ausgeglichener Wohnungsmärkte mit nur sehr wenigen lokalen 11 Ausnahmen und zuletzt nur schwach steigenden verfügbaren Einkommen. Die Mieten für Wohnimmobilien sind in den letzten Jahren durchschnittlich in den alten Bundesländern um 0,4 % gestiegen und in den neuen Bundesländern um 1,4 % gesunken. Diese Marktbedingungen bieten in den derzeit dominierenden Mietermärkten kaum Spielraum für Preiserhöhungen. Etwas anderes gilt allenfalls in wenigen Großstädten (wie z.B. München und Düsseldorf). Preiserhöhungen auf Grund von „Marktmacht“ können damit zwar regional nicht vollkommen ausgeschlossen werden, sind aber insgesamt unwahrscheinlich und unabhängig von einer REITEinführung. • Die Professionalisierung und die dadurch gewonnene höhere Effizienz bei der Verwaltung von Wohnimmobilien durch spezialisierte REITs können sich tendenziell sogar mietsenkend auswirken. • Möchten Kommunen Mietpreiserhöhungen verhindern, so können sie die auf Käuferseite agierenden REITs im Rahmen einer Sozialcharta verpflichten, die Mieten nicht über ein bestimmtes Maß hinaus zu erhöhen. 3. Positive Auswirkungen auf die Stadtentwicklung Der Verkauf von kommunalen Wohnungsbeständen an deutsche REITs kann gerade vorteilhaft für die Mieter sein und sich insgesamt positiv auf die Stadtentwicklung auswirken. a) Wohnungswirtschaft wird durch deutsche REITs nicht „unsozialer“ REITs sind als Eigentümer nicht von vornherein „unsozialer“ als öffentliche Träger. • Kommunale Wohnungsunternehmen sind nicht sozialer als private. Dass sie eine geringere Rendite erwirtschaften, liegt meist am ineffizienteren und teureren Management kommunaler Wohnungsunternehmen. Hierdurch erhöhen sich die Kosten, so dass die Gesamtrendite auch bei guten Mieteinnahmen sinkt. • Wenn kommunale Wohnungsunternehmen nicht immer in vollem Umfang von Mieterhöhungsmöglichkeiten Gebrauch machen, so hat dies oftmals keine sozialpolitischen Gründe. Wenn kommunale Wohnungen zu geringen Mietpreisen vermietet werden, so liegt das vielfach daran, dass sie nicht den Standards privater Wohnungen entsprechen und von vorneherein nur niedrigere Mieten verlangt werden können. b) Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Die Sorge, dass REITs weder willens noch wegen der hohen Ausschüttungsverpflichtung in der Lage wären, die notwendigen Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung ihrer Wohnimmobilien zu finanzieren, ist unbegründet: 12 REITs stehen ausreichend Finanzmittel für die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung. Erhaltungsaufwand kann wie bisher schon mit steuerlicher Wirkung berücksichtigt werden. Wie bereits ausgeführt, wird erwogen für die Mindestausschüttung an die Handelsbilanz anzuknüpfen, um die Absetzung für Abnutzung als Mittel für die Innenfinanzierung solcher Maßnahmen zur Verfügung zu stellen. • REITs haben aber nicht nur die Mittel für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, sondern auch ein besonderes Interesse, solche Maßnahmen durchzuführen und damit die Wohnqualität zu erhöhen: Da REITs schon aufgrund ihrer langfristigen Geschäftspolitik an einer nachhaltigen Bindung der Mieter interessiert sein müssen, ist zu erwarten, dass sie eher im Gegenteil mehr unternehmen werden als kommunale Wohnungsunternehmen, um die Attraktivität des Wohnumfelds zu erhalten und zu erhöhen. c) Keine Luxussanierungen durch deutsche REITs Von den Mietern ungewollte Luxussanierungen und eine damit verbundene Vertreibung sozial schwache Mieter sind nicht zu befürchten: • Im deutschen Mietrecht ist eingehend geregelt, welche Sanierungskosten auf den Mietpreis aufgeschlagen werden dürfen. Damit sind die befürchteten Luxussanierungen ausgeschlossen. • Daneben erscheint es auch realitätsfern, dass anspruchsvollere und wohlhabendere Mieter Wohnungen in einem Wohngebiet zur Eigennutzung erwerben werden, in dem überwiegend sozial schwächere Mieter wohnen. Erwerben REITs Wohnungen, die vielfach von Sozialhilfeempfängern bewohnt werden, so geschieht dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass die Wohngeldzahlungen stabile Mieterträge sicherstellen. REITs werden daher keinesfalls interessiert sein, sozialschwache Mieter aus den Wohnungen/dem Wohngebiet zu „vertreiben“. • Die Kommunen können bei Verkauf ihrer Wohnimmobilien bereits jetzt vertraglich sog. Belegungsrechte vereinbaren, die ihnen das Recht sichern, einen bestimmten Prozentteil der Wohnimmobilien mit Sozialhilfeempfängern belegen zu dürfen, wobei der Mietpreis sich an den Regelungen zum Wohngeld orientiert. • Obwohl aus den vorgenannten Gründen eigentlich nicht erforderlich, kann zur Sicherheit auch für einen kleinen Prozentsatz der an REITs übertragenen Wohnimmobilien ein kraft Gesetzes geltendes Belegungsrecht vorgesehen werden. d) Freiwillige Zusatzleistungen Private Wohnungsunternehmen wie REITs werden bisher von kommunalen Wohnungsunternehmen erbrachte freiwillige Leistungen nicht streichen, sondern voraussichtlich noch ausbauen. Auch an dieser Stelle wirkt sich wieder aus, dass 13 REITs schon aufgrund ihrer langfristigen Geschäftspolitik an einer langfristigen Bindung der Mieter interessiert sind. Dass private Wohnungsunternehmen sich viel mehr als kommunale Wohnungsunternehmen um die Attraktivität des Wohnumfelds bemühen, belegen erste Beispiele. So bietet die Deutsche Annington, der größte private Eigentümer deutscher Wohnimmobilien, etwa ein Programm speziell für Senioren an, das kostenfreie Serviceleistungen beinhaltet (wie z.B. Wohnberatung, Vermittlung von Gesundheits- und Pflegediensten, Einkaufshilfen und Essen auf Rädern). Darüber hinaus führt die Deutsche Annington gezielte Maßnahmen durch, um die Attraktivität von sozialschwachen Wohngebieten zu erhöhen. V. Rolle der Kommunen Bislang kam den kommunalen Wohnungsunternehmen die Aufgabe zu, für ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu sorgen und zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beizutragen. Veräußern die Kommunen ihre Wohnungsbestände, so besteht die Gefahr, dass sie diese Einflussnahmemöglichkeit verlieren. 1. Verkaufsentscheidung der Kommunen unabhängig von deutschen REITs Die Privatisierungsbestrebungen der Kommunen in Bezug auf ihre Wohnungsbestände ist vollkommen unabhängig von der Einführung deutscher REITs: • Das Verkaufsinteresse der Kommunen ist motiviert durch die öffentliche Haushaltslage oder sonstige wirtschaftliche Erwägungen. Kommunen möchten sich von ihren Wohnungsbeständen trennen, um mit dem Verkaufserlös ihre Schulden zu begleichen und um die laufenden Kosten (z.B. für Instandhaltung, Unterhalt, notwendige Renovierungen und Sanierungen) zu sparen. • Der Verkauf von Wohnungen ist auch über die bereits bestehenden Instrumente problemlos möglich, wie die Entwicklung in der jüngsten Vergangenheit gezeigt hat. Die großen Wohnungsbestände sind bereits jetzt an ausländische Private Equity Unternehmen verkauft worden (seit 2002 waren das allein bei den großvolumigen Wohnungsverkäufen fast 600.000 Wohnungen für insgesamt fast 25 Mrd. EUR). Zuletzt veräußerte die Stadt Dresden sogar ihre gesamten Wohnungsbestände an die Fortress Investment Group LLC. Die Nichteinführung deutscher REITs wird diese Entwicklung nicht stoppen: Auch in Zukunft werden genug ausländische Finanzinvestoren als Käufer zur Verfügung stehen, wenn sich weitere Kommunen entscheiden, ihre Wohnungsbestände zu verkaufen. Die Einführung deutscher REITs hat damit insgesamt keinerlei Einfluss darauf, ob Kommunen die Entscheidung treffen, ihre Wohnungsbestände ganz oder teilweise zu verkaufen und ob sie die entsprechenden Verkäufer finden. Es sollte insgesamt den 14 Kommunen überlassen bleiben zu entscheiden, ob sie das Betreiben vom kommunalen Wohnungsunternehmen noch als ihre „Kernaufgabe“ ansehen wollen. 2. Einflussmöglichkeiten der Kommunen Zudem ist keine Kommune gezwungen, bei einem Verkauf auf ihre Einflussmöglichkeiten zu verzichten. Es liegt gerade in der Verantwortung der Kommunen, auf eine soziale Ausgestaltung der Privatisierung zu achten und im Interesse der Mieter Einfluss auf den kommunalen Wohnungsmarkt nehmen. Dass die Kommunen den Verkauf von Wohnungsbeständen sozial flankieren können, hat nicht zuletzt der Verkauf der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Dresden gezeigt. Bei diesem Verkauf wurde eine Sozialcharta mit folgenden Zusagen vereinbart: • Bestandsschutz 10 Jahre • Einschränkung des Rechts der Mieterhöhung, z.B. im Durchschnitt für den Gesamtbestand pro Jahr auf 3 % über dem Lebenshaltungsindex • Verzicht auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung für alle Mieter • Verzicht auf jede Kündigung des Mietvertrages für Mieter ab dem 60. Lebensjahr, Schwerbehinderte und Bewohner behindertengerechter Wohnungen • Gestaltung und Angebot eines Anteils alters- und behindertengerechter Wohnungen bei Sanierung • Verbot der Luxusmodernisierung • Aufwendungen von jährlich mindestens 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aller Wohnungsbestände für Instandhaltung • Fortführung des Rückbauprogramms • Maßnahmen zur Förderung der Nachbarschaftskommunikation im Wert von jährlich 120.000 Euro Eine solche zwischen Mieterverbänden und öffentlichen Stellen entwickelten „Sozialcharta“ kann natürlich auch beim Verkauf von öffentlichen Wohnungen an REITs Berücksichtigung finden. Unterstützend könnte eine Empfehlung der Bauministerkonferenz der Länder zusammen mit dem BMVBS zur Einhaltung sozialer Standards bei der Veräußerung von Immobilien der öffentlichen Hand sorgen. Ansatzpunkte sind auch hier z.B. Miethöhe, Kündigungsbedingungen, Vereinbarungen über Modernisierungen und Veräußerungen, die Beteiligung an der Stadtentwicklung oder die Festlegung von Belegungsrechten von Kommunen. Eine solche Empfehlung kann allerdings nicht allgemein verbindlich sein. Die Entscheidung und damit die politische Verantwortung über die Konditionen der Veräußerung liegen damit allein bei den Kommunen. 15 3. Stärkung der Einflussnahmemöglichkeiten durch deutsche REITs Die Einführung deutscher REITs erhöht die Einflussnahmemöglichkeiten der Kommunen: Durch die Gründung deutscher REITs steigt die Anzahl potentieller Käufer. Dies stärkt wiederum die Verhandlungsmacht der Verkäufer und wirkt sich nicht nur günstig auf die erzielbaren Kaufpreise aus sondern auch auf die Durchsetzbarkeit sozialer Flankierungen. Zudem gewinnen die öffentlichen Träger im Vergleich zum status quo deutlich an Handlungsoptionen: 4. • Bisher kann der öffentliche Träger allein seine (meist gesamten) Wohnimmobilien an einen Finanzinvestor verkaufen und verliert dadurch den kompletten Einfluss auf die Wohnimmobilien. • Mit REITs kann der öffentliche Träger weiterhin als Gesellschafter an einem REIT beteiligt bleiben. Denkbar sind hier eine beherrschende Beteiligung von 50,1 %, eine Sperrminorität von 25 % oder die Ausgabe von Vorzugs- und stimmrechtslosen Stammaktien, wobei über einen hohen Anteil an mit dem Stimmrecht verbundenen Vorzugsaktien der Einfluss gesichert werden kann. Allerdings muss der Verkäufer damit rechnen, dass sich eine solche bleibende Einflussnahmemöglichkeit mindernd auf den Verkaufserlös auswirkt und vom Kapitalmarkt „abgestraft“ wird. • Sichert sich die Kommune keine Einflussmöglichkeiten oder baut sie ihre Beteiligung im Laufe der Zeit ab, so kann sie mit ihrer gestärkten Verhandlungsmacht über die Vereinbarung einer Sozialcharta sicherstellen, dass die soziale Komponente gewahrt bleibt. • Zudem sind REITs generell wesentlich mieterfreundlicher als die sonst als Käufer in Frage kommenden ausländischen Private Equity Unternehmen. Anders als REITs sind letztere nicht an einer langfristigen Vermietung, sondern allein an einem schnellen Weiterkauf einzelner Immobilien oder ganzer Pakete interessiert. Mögliche gesetzliche Flankierung Traut der Gesetzgeber den Kommunen nicht zu, ihrer sozialen Verantwortung gerecht zu werden, so hat der Gesetzgeber bei der Einführung deutscher REITs anders als bei ausländischen Investoren die Möglichkeit, selber regulierend tätig zu werden. Spezielle Regelungen in einem REIT-Gesetz könnten Anreize für eine langfristige Ausrichtung und eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung geben. a) Gewinnerzielung REITs können gesetzlich verpflichtet werden, ihre Gewinne zum größten Teil aus Vermietung und Verpachtung und nicht aus dem Verkauf von Immobilien zu erzielen. 16 Allerdings bergen gesetzliche Sonderregelungen immer die Gefahr der Diskriminierung dieser neuen Anlageform. Hierdurch könnten wiederum „Gegenmaßnahmen“ angeregt werden, wie insbesondere das Ausweichen auf ausländische REIT-Konstruktionen. So ist z.B. für US-REITs nur geregelt, dass sie 75 % ihre Erträge aus der Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien erzielen müssen. b) Haltefristen Zur Vermeidung des „Durchhandelns“ von Wohnimmobilien können Haltefristen für Wohnimmobilien festgeschrieben werden (z.B. durch Regelungen wie: „max. 7 % des Eigentums an Wohnimmobilien dürfen innerhalb eines Jahres veräußert werden“). REITs können dadurch im Gegensatz zu Private Equity Gesellschaften gesetzlich verpflichtet werden, die erworbenen Immobilien langfristig zu halten, ein schneller Weiterverkauf würde damit verhindert. Eine solche Haltefrist darf jedoch nicht für sämtliche Wohnungen gelten, weil eine gewisse Umschichtung des Portfolios und ein Verkauf einzelner Wohnungen an Mieter, die gern eine Eigentumswohnung erwerben wollen, möglich bleiben müssen. Deshalb sollte sich die siebenjährige Haltefrist auf z.B. 80 % der vom REIT gehaltenen Wohnimmobilien beschränken. Der Einführung von gesetzlichen Haltefristen bedarf es insgesamt nicht, wenn bereits gesetzlich normiert ist, dass REITs ihre Einkünfte im Wesentlichen aus der Vermietung erzielen müssen, da dies automatisch auch ein langfristiges Halten der Immobilien erforderlich macht. Eine Haltefrist (von 3-5 Jahren) ist bisher aus steuerlichen Gründen nur für solche Immobilien (nicht nur Wohnimmobilien) angedacht, bei denen es zu einer begünstigten Besteuerung der stillen Reserven bei Einbringung in den REIT kommt. Hierdurch sollen Mitnahmeeffekte verhindert werden, zu denen es kommt, wenn die Immobilien nur wegen der Steuerermäßigung an den REIT veräußert und kurze Zeit später an den eigentlichen Erwerber weiterveräußert wird. Wichtig ist, dass es nicht zu einer Kumulation beider Haltefristen kommt. c) Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen Zudem kann gesetzlich geregelt werden, dass Erhaltungsaufwendungen bei der Gewinnermittlung angemessen berücksichtigt werden, um „Deinvestitionsstrategien“ zu vermeiden und ganz im Gegenteil Investitionen in den Wohnungsbestand zu fördern. 17 VI. Bezug zur Unternehmenssteuerreform Bei einer Senkung des Körperschaftsteuersatzes durch die Unternehmenssteuerreform und der unverändert geltenden Vorschriften zur Kürzung bei der Gewerbesteuer würde sich die steuerliche Belastung der Anteilseigner einer normal besteuerten Immobilienaktiengesellschaft durch die Unternehmenssteuerreform deutlich verbessern. Allerdings bliebe eine Vorbelastung auf Ebene der Immobilienaktiengesellschaft bestehen. Die verschiedenen REITs-Gestaltungen stimmen bei allen Unterschieden im Einzelnen aber darin überein, dass die aus der Grundstücksbewirtschaftung herrührenden Ausschüttungen an die Anleger nicht durch Körperschaftsteuer vorbelastet sind. Daher würde das Modell einer normal besteuerten Immobilienaktiengesellschaft nicht den international üblichen REITsGestaltungen und den daran anknüpfenden Erwartungen der Anleger entsprechen. Auch beim Konkurrenzprodukt zur REIT-Aktie bei der indirekten Immobilieninvestition, dem Anteil am Immobilien-Sondervermögen nach dem Investmentgesetz, kommt es wegen der Befreiung des Sondervermögens von der Körperschaft- und Gewerbesteuer nicht zu einer solchen Vorbelastung. Da die REIT-Aktie eher aus der Sicht des Anlegers als eine weitere Form der Kapitalanlage durch indirekte Investition in Immobilien zu definieren ist, aber bei der Unternehmenssteuerreform eher das Unternehmen als aktiv am Markt handelnder Organismus im Vordergrund steht, kann für die REIT-AG und ihre Anteilseigner die Regelung der Steuerfragen unabhängig von der Unternehmenssteuerreform erfolgen. VII. Finanzplatz Deutschland Die Einführung deutscher REITs würde die internationale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen steigern, den Finanzplatz Deutschland stärken und damit qualifizierte Arbeitsplätze in Deutschland schaffen. 1. Marktkapitalisierung Das Marktvolumen deutscher REITs wird von der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) auf mindestens 112 Mrd. EUR bis Ende 2011 geschätzt. Zum Vergleich: In Frankreich hat die Einführung von REITs im Jahre 2003 dem französischen Kapital- und Immobiliemarkt einen erheblichen Auftrieb verschafft und die Marktkapitalisierung zwischen 2003 und 2005 um 10 Mrd. EUR auf 25,8 Mrd. EUR erhöht. Nach einer neuen Studie des Immobilienfinanzierers Eurohypo werden REITs dem deutschen Kapitalmarkt einen Schub verleihen: Bereits kurze Zeit nach ihrer Einführung könnten die deutschen REITs auf eine Marktkapitalisierung von 50 Mrd. Euro kommen. Damit wäre der Immobiliensektor am Finanzplatz Frankfurt so groß wie der in London und voraussichtlich deutlich größer als der in Paris. 18 2. Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland Die Einführung deutscher REITs würde insbesondere in folgenden Bereichen zu einer Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland führen: • Dies gilt zunächst für jene Unternehmen aus Industrie und Handel, die noch umfangreiche Immobilien im Eigenbesitz haben. Die Einführung deutscher REITs ermöglicht ihnen, ihre stillen Reserven aufzudecken und dadurch finanzielle Flexibilität zu gewinnen. Sie können das vormals gebundene Vermögen in ihr Kerngeschäft investieren. Auf diese Weise stärken sie ihre internationale Wettbewerbsfähigkeit und können nachhaltig Arbeitsplätze in Deutschland sichern. • Zudem fördern REITs die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft. Gegenüber anderen Eigentümern erreichen REITs eine effektivere Verwaltung durch Spezialisierung auf bestimmte Immobilienarten (z.B. Büro, Einzelhandel, Wohnungen) und/oder Immobilienstandorte (dies können Regionen aber auch Städte sein). Damit steigern REITs die internationale Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Immobilienbranche und schaffen hochqualifizierte Arbeitsplätze in Deutschland. • Auch bei deutschen Banken sowie bei anderen beratenden Berufen wie Wirtschaftsprüfern, Rechtsanwälten und Unternehmensberatern werden qualifizierte Arbeitsplätze geschaffen, da diese Berufsgruppen den gesamten Lebenszyklus der REITs von ihrer Schaffung bis zu ihrer Geschäftstätigkeit beratend begleiten. Die Bindung der Unternehmen an den Standort Deutschland wird durch die Einbringung der Betriebsimmobilien in REITs nicht gefährdet. REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung. Sie werden Betriebsimmobilien, die meist auf ein bestimmtes Unternehmen zugeschnittenen und gar nicht oder nur schwer an andere Nutzer zu vermieten sind, nur dann erwerben, wenn die bisherigen Eigentümer diese langfristig zurückmieten. Für Standortentscheidungen sind im Übrigen andere Faktoren entscheidend, wie Produktionskosten, Infrastruktur, Humankapital, Besteuerung. 3. Notwendige Ergänzung des Anlagespektrums Voraussetzung für die Mobilisierung von Betriebsimmobilien ist, dass ausreichend Käufer in Form von Kapitalsammelstellen vorhanden sind. Die bislang vorhandenen Formen der indirekten Immobilienanlage reichen jedoch nicht aus, um langfristig ausreichend Kapitalgeber für den Kauf von Betriebsimmobilien zu gewinnen. Es fällt auf, dass zuletzt sehr viel ausländisches Geld in deutsche Immobilien geflossen ist. Gleichzeitig machen ausländische Investoren weiterhin einen großen Bogen um deutsche Immobilienanlageprodukte. Erst durch REITs könnten sich deutsche Immobilienanlagen erfolgreich zu einem Kapitalmarktprodukt entwickeln, das auch ausländische Investoren anzieht. 19 a) Ergänzung der Offenen Immobilienfonds Die vor allem für private Kleinanleger konzipierten offenen Immobilienfonds scheiden als Kapitalgeber aus, da ihnen nicht genug Finanzmittel zur Verfügung stehen. Zudem werden es offene Immobilienfonds nicht schaffen, ausreichend ausländische Kapitalgeber anzulocken. Während sie sich bei den deutschen Anlegern etabliert haben, stoßen sie bei ausländischen Investoren auf wenig Interesse. Der Anteil ausländischer Anleger an offenen Immobilienfonds beträgt weniger als 5 % des Anlagevolumens. Diese fehlende Akzeptanz liegt zum einen darin begründet, dass offene Immobilienfonds als Anlageprodukt international weitgehend unbekannt sind. Zum anderen stoßen die im überwiegenden Teil des Auslands unbekannte Rechtsform des Sondervermögens, die fehlende Börsennotierung sowie die Wertermittlung der Immobilienobjekte durch Sachverständige auf große Skepsis. b) Ergänzung der Spezialfonds Spezialfonds als besondere Form der offenen Immobilienfonds werden seit den 1970er Jahren für institutionelle Anleger in Deutschland aufgelegt. Sie investieren zwar mittlerweile weltweit, der Anteil an ausländischer Investoren ist mit rund 1 Mrd. Euro an einem Gesamtvolumen von fast 17 Mrd. Euro aber gering. Wesentliche Nachteile von Spezialfonds sind vor allem die schwere Veräußerbarkeit der Beteiligungen und der fehlende Zugang zur Börse, da dies einen Verkauf der Beteiligung erschwert. c) Ergänzung der geschlossenen Fonds Auch an geschlossene Fonds, die sich seit den 1970er Jahren im Anlagespektrum der indirekten Immobilienanlage befinden, haben ausländische Investoren nur wenig Interesse. Hinderlich wirkt hier insbesondere, dass geschlossenen Fonds aufgrund ihrer Rechtsform kein Zugang zur Börse möglich ist und die Anteile damit nur schwer handelbar sind. d) Ergänzung der Immobilienaktiengesellschaft Auch die Immobilienaktiengesellschaft als das in Deutschland bereits existierende Immobilienkapitalmarktprodukt ist kein adäquater Ersatz für deutsche REITs, da sie vom Finanzmarkt nicht angenommen wird. Wie REITs sind Immobilienaktiengesellschaften Aktiengesellschaften, deren Geschäftszweck auf den Erwerb, die Entwicklung, die Vermietung und Verpachtung sowie die Veräußerung von Immobilien gerichtet ist. Mit beiden Produkten sollen die Vorteile der Immobilie (Substanz und Stabilität) und der Aktie (leichte Handelbarkeit und kleine Anlagebeträge) verbunden werden. 20 Immobilienaktiengesellschaften unterscheiden sich jedoch in folgenden wesentlichen Punkten von REITs: • Fehlende Ausschüttungsverpflichtung der Immobilienaktiengesellschaft: Der REIT-Status wird nur gewährt, wenn der REIT umfangreiche und hohe Anforderungen erfüllt (insbesondere: Ausschüttung von mindestens 90 % der Erträge; Anlage von mindestens 75 % des Vermögens in Immobilien; Erzielung von mindestens 75 % der Einkünfte aus Immobilien; Begrenzung des Verkaufs von Immobilien und damit Ausschluss des reinen Immobilienhandels). Demgegenüber gilt keine dieser Anforderungen für Immobilienaktiengesellschaften. Folge hiervon ist beispielsweise, dass Immobilienaktiengesellschaften vielfach keine attraktiven Dividenden ausschütten und anders als REITs einen reinen Immobilienhandel betreiben können, während REITs die Mehrzahl der Immobilien langfristig halten. • Fehlende Steuertransparenz der Immobilienaktiengesellschaft: Der zweite Unterschied besteht darin, dass Immobilienaktiengesellschaften im Gegensatz zu REITs und allen anderen indirekten Immobilienanlageprodukten (offene und geschlossene Immobilienfonds) sowohl auf der Gesellschaftsebene als auch auf der Anlegerebene besteuert werden. Demgegenüber sind REITs auf Gesellschaftsebene von der Steuer befreit, sodass eine Besteuerung nur beim Anleger stattfindet (sog. Steuertransparenz). Durch die fehlende Steuertransparenz leidet die Attraktivität der Immobilienaktiengesellschaft insbesondere für inländische institutionelle Investoren (z.B. Versicherungen) sowie für ausländische Investoren erheblich. Für diese Investorengruppe lässt sich bei einer Anlage in einen ausländischen REIT wegen der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung bei gleicher Vorsteuerrendite eine deutlich höhere Nachsteuerrendite erzielen als bei Anlage in eine deutsche Immobilienaktiengesellschaft. Immobilienaktiengesellschaften haben wegen der fehlenden Steuertransparenz einen erheblichen Wettbewerbsnachteil gegenüber REITs. • Alleinstellungsmerkmal von REITs: Hinzu kommt schließlich, dass REITs ein international bekanntes und anerkanntes Anlageprodukt sind, während die deutsche Immobilienaktiengesellschaft ausländischen Investoren unbekannt ist. In einer globalisierten Welt ist die weltweite Vergleichbarkeit von Produkten jedoch von immer größerer Bedeutung. Der erhebliche steuerliche Wettbewerbsnachteil gegenüber REITs, das fehlende Alleinstellungsmerkmal und die fehlende Pflicht zur hohen Ausschüttung führen dazu, dass die deutsche Immobilienaktiengesellschaft weder bei deutschen noch bei ausländischen Investoren auch nur annähernd eine der Größe des deutschen Immobilienmarktes gerecht werdende Bedeutung erlangt hat. Zum Vergleich: Während die zehn größten börsennotierten deutschen Immobilenaktiengesellschaften zusammen auf einen Börsenwert von nur knapp 10 Mrd. Euro kommen, beträgt allein der Börsenwert des britischen Immobilienunternehmens Land Securities 13 Mrd. Euro. 21 e) Fazit Die vorhandenen Anlageklassen in Deutschland reichen nicht aus, um ausreichend ausländisches Kapital zu mobilisieren. Ausländischen Investoren sind die bislang in Deutschland vorhandenen indirekten Immobilienanlagevehikel zu komplex und zu restriktiv, außerdem entsprechen sie nicht den international geltenden Standards. Zwar können ausländische Investoren anders als über indirekte Immobilienanlageprodukte auch über Private Equity Unternehmen erreicht werden, doch sind diese gerade als Käufer von Wohnungsbeständen unerwünscht, weil sie lediglich an einer kurzfristigen Anlage und nicht an einem nachhaltigen Engagement interessiert sind. Deutschland hat daher bei den börsennotierten indirekten Immobilienanlageformen erheblichen Nachholbedarf. REITs können als neue Anlageklasse diese Lücke schließen und künftig die Palette der indirekten Immobilienanlagen ergänzen. 4. Attraktive Anlagemöglichkeit Nicht nur für die Käufer von Immobilienportfolien, sondern auch für potentielle Anleger stellen REITs eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Deutsche REITs können das Anlagespektrum des deutschen Kapitalmarktes sowohl für institutionelle als auch für private Investoren sinnvoll ergänzen. Kleinanleger können indirekt als Kunden von Versicherungen, Fondsgesellschaften und Pensionsfonds von REITs profitieren. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die immer wichtiger werdende private Altersvorsorge. Folgende Charakteristika begründen die besondere Attraktivität von REITs für Anleger: • REITs erzielen eine hohe Rendite durch die hohe Ausschüttungsquote sowie durch Spezialisierung und Professionalisierung der Immobilienverwaltung. In den USA und in Frankreich haben REITs eine historisch überdurchschnittliche Performance. • REITs kombinieren die Vorteile indirekter Immobilienanlagen mit denen der Aktien. Anleger profitieren von den geringen Transaktionskosten und der guten Handelbarkeit ohne Gefahr von Liquiditätsproblemen. • Gegenüber offenen und geschlossenen Immobilienfonds weisen REITs ein alternatives Rendite-Risikoprofil aus und ermöglichen den Anlegern damit eine Optimierung ihrer Portfolios durch Beimischung von REITs. Insgesamt können deutsche REITs damit einen wichtigen Beitrag zur Erhöhung der Attraktivität und Stabilität des deutschen Kapitalmarktes leisten. 5. Konsolidierung des Marktes für indirekte Immobilienanlagen REITs helfen, den Markt für indirekte Immobilienanlagen insgesamt weiterzuentwickeln. In REITs finden institutionelle Anleger die für sie passende Immobilienanlagemöglichkeit, da Anteile ohne Auswirkungen auf die Liquidität des REITs auch kurzfristig 22 gekauft und wieder verkauft werden können und die Börsennotierung für eine marktgerechte Bewertung der Immobilien sorgt. Daneben können sich offene Immobilienfonds dann wieder als langfristige Anlagemöglichkeit für sicherheitsorientierte Privatanleger etablieren, ohne wie zuletzt Liquiditätsengpässe durch kurzfristige Verkäufe institutioneller Anleger fürchten zu müssen. Es ist damit zu rechnen, dass sich in den ersten Jahren nach Einführung überwiegend institutionelle Investoren (z.B. Versicherungen, Investment- und Pensionsfonds) an REITs beteiligen werden. Für Privatanleger dürfte insbesondere eine mittelbare Anlage in REITs (z.B. über Investmentfonds) Bedeutung erlangen, nicht zuletzt zur Altersvorsorge.
