Begründung - Gemeinde Murr

Gemeinde Murr
Bebauungsplan
für das Wohnbaugebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
Begründung gemäß § 9 (8) BauGB
Textliche Festsetzungen und Örtliche Bauvorschriften
Entwurf vom 04. März 2016
FPZ
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
-2-
Gemeinde Murr
Begründung
gemäß § 9 (8) BauGB
zum Vorentwurf
des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften
„Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
Stand: Entwurf vom 04. März 2016
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Petra Zeese
Dipl.-Ing. Heide Buff (MA)
in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Murr
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
Inhaltsverzeichnis
-3-
Seite:
1.
Ausgangssituation und Planungserfordernis
4
2.
Abgrenzung und Beschreibung des Planungsgebietes
4
3.
3.1
3.2
Übergeordnete Planungen und Entwicklung des Bebauungsplans aus dem FNP
Regionalplan
Entwicklung aus dem FNP
5
5
5
4.
Ziele und Zwecke des Bebauungsplans
5
5.
Städtebauliche Konzeption
6
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
Planungsrechtliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Höhenlage der baulichen Anlagen
Bauweise
Stellung der Gebäude
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Mindestmaße von Baugrundstücken
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
8
8
8
9
9
9
9
9
10
7.
7.1
7.2
7.3
7.4
Verkehrserschließung
Straßennetz
Fuß- und Radwegenetz
Ruhender Verkehr
Stellplatzverpflichtung für Wohnungen
10
10
10
11
11
8.
Ver- und Entsorgung des Planungsgebietes
11
9.
9.1
9.2
9.3
Umweltschützende Belange, Ausgleichsmaßnahmen (§ 1a BauGB 1998)
Umweltbericht einschließlich integrierter Umweltprüfung (§ 2a BauGB 1998)
Grünordnerische Planung und Festsetzungen
Zusammenfassung der Eingriffs- und Ausgleichsregelung gem. § 21 BNatSchG
11
11
12
12
10.
10.1
10.2
10.3
Weitere Maßnahmen zum Umweltschutz / Ökologie
Lärmschutz
Solarenergie
Heizanlagen
13
13
13
13
11.
Örtliche Bauvorschriften
14
12.
Nachrichtliche Übernahme von Festsetzungen und Hinweise
15
13.
13.1
13.2
Maßnahmen zur Verwirklichung des Bebauungsplans
Bodenordnung, Realisierung
Flächenbilanz, Bebauungsdichte
15
15
15
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
1.
-4-
Ausgangssituation und Planungserfordernis
Mit der Bauleitplanung wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Gemeinde gesichert.
Gleichzeitig werden mit der Planung die wirtschaftlichen und sozialen Belange der Bevölkerung berücksichtigt.
In der Gemeinde Murr besteht weiterhin ein großer Bedarf an Bauplätzen, insbesondere für den
verdichteten Einfamilienhausbau. Die Baugebietsabschnitte „Langes Feld VI, 1. Abschnitt“ und
„Langes Feld VI, 2. Abschnitt“ wurden zügig erschlossen und bebaut, so dass derzeit nur noch wenige freie Bauplätze im Privateigentum verfügbar sind. Für den bestehenden Bedarf, der nicht innerhalb der vorhandenen Ortslage im Rahmen der Innenentwicklung und Nachverdichtung abgedeckt werden kann, ist daher die Umsetzung des Bebauungsplans erforderlich. Im Geltungsbereich
des 3. Abschnittes des Baugebiets „Langes Feld VI“ ist die Gemeinde Murr nicht Eigentümerin
sämtlicher Grundstücke. Für die Umsetzung ist daher eine Baulandumlegung erforderlich.
2.
Abgrenzung und Beschreibung des Planungsgebietes
Das Plangebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“ befindet sich im nordwestlichen Siedlungsbereich
der Gemeinde Murr. Das derzeit als Acker- und Grünland genutzte Gebiet mit einer Bruttofläche
von ca. 1,81 ha schließt im Norden unmittelbar an den 2. Erschließungsabschnitt dieses Baugebiets nördlich des Holunderwegs an, grenzt im Osten an die bestehende Wohnbebauung westlich
des St.-Anna-Wegs und wird im Westen durch landwirtschaftlich genutzte Flächen begrenzt. Die
südliche Grenze der geplanten Wohnbaufläche bildet der Tannenweg mit der daran angrenzenden
Wohnbebauung.
Die Topographie des Gebiets ist durch eine relativ gleichmäßige schwach nach Nordosten geneigte Hanglage geprägt. Die mittlere Entfernung aus dem Plangebiet zur Ortsmitte mit den zentralen
Einrichtungen der Gemeinde Murr beträgt ca. 930 m und zum nordöstlich gelegenen Schul- und
Sportzentrum ca. 540 m.
Geltungsbereich Bebauungsplan „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“, ca. 1,81 ha
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
3.
-5-
Übergeordnete Planungen und Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
(gemäß § 8 (2) BauGB)
3.1
Regionalplan
Der Regionalplan der Region Stuttgart (Stand 2009) weist die Gemeinde Murr als Ort aus, der im
Verdichtungsraum/Ballungsraum Stuttgart liegt, keine zentralörtliche Funktion wahrnimmt und zu
keiner Entwicklungsachse gehört. Die Gemeinde Murr wird mit dem Regionalplan auf Eigenentwicklung beschränkt. D.h., dass die Entwicklung neuer Bauflächen auf dem örtlichen Bedarf basieren muss.
In der Raumnutzungskarte ist das Planungsgebiet bereits als Siedlungsfläche ausgewiesen.
3.2
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2025 (FNP) des Gemeindeverwaltungsverbands Steinheim-Murr ist das Planungsgebiet „Langes Feld VI“ bereits als geplante Wohnbaufläche mit einer
Flächengröße von insgesamt 5,3 ha ausgewiesen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich innerhalb der im FNP ausgewiesenen Gesamtfläche.
Diese für den Wohnflächenbedarf der Gemeinde Murr bis zum Jahr 2025 vorgesehenen Flächen
dienen dem heutigen Bedarf an Grundstücken, insbesondere für Einzelhäuser i.S. von Einfamilienhäusern.
Ausschnitt FNP mit Wohnbaufläche „Langes Feld VI“
4.
Ziele und Zwecke der Planung
Für das Gesamtgebiet „Langes Feld“ wurde bereits seit 1997 auf der Grundlage alternativer Konzepte eine langfristig angelegte Entwicklungskonzeption erarbeitet, die in einzelnen Abschnitten
bedarfsgerecht ausgearbeitet und umgesetzt werden kann. Mit der baulichen Nutzung des Gebiets
„Langes Feld VI, 3. Abschnitt“ wird die Lücke zwischen dem bestehenden Baugebiet südlich des
Tannenwegs und der Bebauung nördlich des Holunderwegs (Langes Feld VI, 2. Abschnitt) geschlossen.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
-6-
Mit der Aufnahme der Grundstücke Holunderweg 1, 5 + 7, Kornblumenweg 9 (Flst. 5399, 5402,
5403, 5406) und der Grundstücke Flst. 5405 + 5401 in den Geltungsbereich des Bebauungsplans
„Langes Feld VI, 3. Abschnitt“ wird für diesen Bereich eine Änderung des Bebauungsplans „Langes
Feld VI, 2. Abschnitt“ durchgeführt, mit dem Ziel die Festsetzungen des Bebauungsplanes den
vorhandenen Gebäuden anzupassen bzw. die Planung Langes Feld VI 2. Abschnitt und 3. Abschnitt städtebaulich aufeinander abzustimmen.
Das Baugebiet ist aufgrund seiner Standortfaktoren für die Wohnnutzung sehr gut geeignet und
soll der örtlich anstehenden Nachfrage nach Baugrundstücken für den Wohnungsbau dienen. Abgeleitet aus den Vorstellungen der Gemeinde Murr (ist z.T. Grundstückseigentümerin) und der demografischen Trendentwicklung sollen überwiegend Einfamilienhäuser sowie in einem beschränkten Umfang auch Doppel- und Kettenhäuser in dem Gebiet erstellt werden.
Damit soll sowohl die Nachfrage junger Familien aus dem Ort als auch der Bedarf für Senioren mit
dem Wunsch nach einem kleineren, aber eigenständigen Wohngebäude abgedeckt und eine (weiterhin) gute Auslastung der Betreuungs- und Versorgungsangebote für alle Alters- und Bedarfsgruppen sichergestellt werden.
5.
Städtebauliche Konzeption
Die topografische Lage des Baugebiets in der leichten Hangsituation zwischen den bestehenden
Wohngebieten bestimmen die städtebauliche Struktur und Ausprägung des neuen Baugebiets.
Lageplan Städtebaulicher Entwurf mit Quartiersplatz/Mehrgenerationenplatz
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
-7-
Das relativ kleine Baugebiet (ca. 1,81 ha) ist durch die bestehende Erschließungsstruktur und die
angrenzende Bebauung geprägt. Deutlich ist die nord-süd-orientierte Baustruktur mit gemischten,
z.T. flexiblen Bauformen. Den von Westen erschlossenen Baugrundstücken wird dabei überwiegend die niedrigere Einfamilienhausbebauung zugeordnet.
Das Gebiet wird über den Holunderweg im Norden und den Tannenweg im Süden erschlossen. Als
Nord-Süd-Erschließung dient der Fichtenweg im Westen des Plangebiets. Bei Berücksichtigung
der weiteren Arrondierung des Baugebiets nach Westen erhält diese Erschließungsstraße ihre
Funktion insbesondere für den Versorgungsverkehr (Müllfahrzeuge). Dem Fichtenweg werden
auch beidseitig Fußwege mit einer Breite von jeweils ca. 1,50 m zugeordnet. Zwischen Holunderweg und Tannenweg erschließen Anliegerwege (Breite ca. 6,00 m) mit leichten räumlichen Versätzen die Grundstücke. Dem östlichen Anliegerweg, dem Kornblumenweg, ist ein kleiner öffentlicher
Parkierungsbereich zugeordnet (Besucherparkplätze).
Allen Grundstücken/Gebäuden wird die Parkierung direkt zugeordnet. Die Zufahrtsbereiche und die
Möglichkeit der Anordnung von offenen Stellplätzen, Carports und Garagen werden lagegenau definiert, um die baulichen Anlagen mit dem Hauptgebäude kombinieren zu können (kostenbewusstes Bauen) und gleichzeitig durchgängige Grün- und Freiflächen in den rückwärtigen Bereichen zu
ermöglichen. Auf diese Weise werden das Kleinklima und die Aufenthaltsqualität im Gebiet verbessert und es können Blickbeziehungen und Grünverbindungen erhalten werden.
Durch die Anordnung der Erschließung und dem mittigen Quartiersplatz entstehen Gruppierungen
von Einzelgebäuden, die eine örtliche Identität ermöglichen und eine schrittweise, bedarfsgerechte
Bebauung des Gebietes ermöglichen.
Als Besonderheiten werden in diesem Bauabschnitt 6 ebenerdige, barrierefreie 1-geschossige
Bungalows angeordnet, die insbesondere Senioren als besondere Wohnform im Alter dienen können. Die Größe der Gebäude und die Flexibilität der Grundrisse ermöglichen jedoch grundsätzlich
auch andere Wohnformen, wie z.B. Familienwohnen. Diese besondere Bauform bewirkt eine hohe
bauliche Ausnutzung der Grundfläche, bleibt jedoch aufgrund der 1-geschossigen Bauweise weit
unter dem zulässigen Maß der Geschossfläche, die nach BauNVO für ein WA zulässig wäre.
Eine weitere Besonderheit ist der geplante Quartiersplatz. Dieser Platz soll nicht nur Angebote für
Kleinkinder, sondern für alle Altersstufen und Generationen bieten und mit der Möglichkeit zum
zwanglosen Treffen eine gute Nachbarschaft fördern.
Der geplante Quartiersplatz liegt ungefähr in der Mitte und verleiht dem Wohngebiet eine eigene
Prägung. Er ermöglicht die Zuordnung von Gemeinschaftsanlagen, wie Spielflächen, Grillplatz,
evtl. ein überdachter Treffpunkt. Der Bereich wird landschaftsgerecht gestaltet, die Fläche soll
grundsätzlich nicht befahren werden. Der Platzbereich wird über schmale ost-west verlaufende
Fußwege verkehrsfrei im Gebiet angebunden, so dass auch kleinere Kinder oder Menschen mit
Einschränkungen gefahrenfrei zu diesem Platz gelangen können.
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 09.06.2015 den Städtebaulichen Entwurf gebilligt und
als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplans festgelegt.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
6.
Planungsrechtliche Festsetzungen
6.1
Art der baulichen Nutzung
-8-
Die flach nach Nordosten geneigte Hanglage des Baugebiets ist als Standort für eine Wohnbebauung gut geeignet. Die Art der baulichen Nutzung wird unter Berücksichtigung der westlich angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Um dem örtlichen Bedarf gerecht zu werden und gleichzeitig eine angemessene Bebauungsdichte und ein breites Wohnungsangebot zu erreichen, sind neben den gewünschten Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser auch verdichtete Wohnformen wie Kettenhäuser und eine 1-geschossige Bungalowbauweise geplant.
Dabei werden die in einem WA allgemein zulässigen Nutzungen auf das Wohnen, auf Räume für
freie Berufe (§ 13 BauNVO) in gebietsverträglicher Größe, auf Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie nicht störende Handwerksbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe beschränkt, um die beabsichtigte Wohnqualität und Wohnruhe
im Gebiet sicherzustellen. Dieser Gebietscharakter wird durch die Erschließung über Anliegerstraßen/-wege als befahrbare Quartierserschließungen unterstützt.
In der Mitte des Gebiets ist eine Gemeinschaftsfläche für einen Quartiersplatz festgesetzt, der eine
besondere Bedeutung als zentraler Nachbarschaftstreffpunkt hat.
Die Nahversorgung ist mit der nahe gelegenen Ortsmitte mit den zentralen Einrichtungen, dem
nordöstlich gelegenen Schulzentrum sowie mit dem angrenzenden Gewerbegebiet gesichert.
6.2
Maß der baulichen Nutzung, Bauhöhen
Das Maß der baulichen Nutzung mit einer situationsbedingten Festsetzung liegt wesentlich in der
städtebaulichen Ordnung, der beabsichtigten Gebietstypik und durch die räumliche Lage in den
Belangen des Landschaftsschutzes (Bauhöhen, Dichte) und der Ökologie (möglichst geringe Versiegelung) begründet. Ziel für die Festsetzungen war neben einer Fortführung und Arrondierung
der für Murr außerhalb des Ortskerns typischen Siedlungsstruktur mit überwiegend freistehenden
Einzel- und Doppelhäusern auch ein Angebot an kosten- und flächensparenden Bauformen.
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplangebiet jeweils durch die GRZ und die maximal zulässige, absolute Gebäudehöhe (GBH) je Gebäudetyp festgesetzt.
Den allgemeinen Zielen eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a (1) BauGB) und
des flächensparenden Bauens wird, ergänzend zu der angestrebten Bebauungsdichte, dadurch
Rechnung getragen, dass durch die Erschließungsstruktur überwiegend rechteckige Grundstücke
entstehen und damit eine wirtschaftliche Grundstücksnutzung möglich ist.
Auf Grund der überwiegend knapp bemessenen Grundstückszuschnitte wird grundsätzlich die maximal zulässige GRZ für WA gemäß § 17 BauNVO mit dem zulässigen Höchstwert von 0,40 festgesetzt. Diese Werte führen mit den jeweils festgesetzten Bauformen in den 11,00 - 13,00 m tiefen
Baufenstern und den maximal zulässigen Gebäudehöhen zu gut nutzbaren Baukörpern mit zeitgemäßen Ausnutzungsspielräumen.
Auf den innen liegenden sechs Grundstücken mit der Festsetzung „Abweichende Bauweise 2“ (A2)
wird mit einer festgesetzten GRZ von 0,45 eine höhere bauliche Auslastung zugelassen. Dies liegt
in der Städtebaulichen Konzeption begründet, die als Besonderheit im zentralen Bereich des Plangebiets eine Bungalowbauweise (Kettenhaus-Typ) für ebenerdige, barrierefreie und altersgerechte
Wohnformen beinhaltet. Damit wird der wachsende Bedarf nach kleineren, aber eigenständigen
Wohngebäuden in verdichteter Bauweise v.a. für Senioren abgedeckt (demografische Trendentwicklung). Über die Gestaltung des Wohnumfeldes und den angrenzenden Quartiersplatz/Mehrgenerationenplatz ist jedoch sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nach § 17 (2) BauNVO nicht beeinträchtigt werden und keine
nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt entstehen.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
6.3
-9-
Höhenlage der Gebäude
Die zulässigen Gebäudehöhen (GBH) beziehen sich auf die jeweils im Lageplan festgesetzte Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH als Höhe üNN = Oberkante Fertigfußboden). Die EFH ist in Abhängigkeit von der Höhe der angrenzenden Erschließungsstraße und dem natürlichen Geländeverlauf
festgesetzt mit dem Ziel, die Beeinträchtigung durch Verschattung möglichst zu minimieren bei Sicherung einer guten Wohnqualität im Erdgeschossbereich. Außerdem sollen die Gebäude geländenah geplant werden, um die Eingriffe in den Boden gering zu halten.
6.4
Bauweise
Die durch die Planungsvorgaben zur Bauweise festgelegten Gebäudetypen (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Hausgruppen als Kettenhäuser) sind in den einzelnen Bauquartieren so
angeordnet, dass zum Quartiersplatz in der Mitte die niedrigeren Bauformen mit der Sonderbauweise der 1-geschossigen Bungalows zugeordnet sind.
Durch die Festsetzung der Bauweise entsprechend der Gebäudetypen ist die höhenmäßige Gliederung des Baugebietes und die Gliederung der Bebauungsdichte möglich. Entsprechend den Gebäudetypen und dem beabsichtigten Gebietscharakter wird im Planungsgebiet überwiegend die offene Bauweise festgesetzt. Für einen Teil der Wohnbauflächen sind zwei abweichende Bauweisen
zur Umsetzung verschiedener Formen der Kettenhausbebauung vorgesehen. Damit können auf relativ knapp bemessenen Grundstücken Gebäude mit hoher Wohnqualität errichtet werden, die dem
freistehenden Einfamilienhaus nahe kommen.
Mit der Festsetzung der „Abweichenden Bauweise 1“ (A1) wird der Mindestabstand zwischen den
gegenüberliegenden Nachbargebäuden gesichert. Grenzwände müssen dann nicht als Brandwände ausgebildet werden, sie können Öffnungen haben, d.h. die Befensterung und damit auch die
Belichtung und Besonnung der Räume ist gesichert. Damit ist eine hohe Wohnqualität in verdichteter Bauweise ermöglicht.
Die jeweiligen Erschließungserfordernisse sind dabei entsprechend der unterschiedlichen Haustypen berücksichtigt (z.B. Zufahrten).
6.5
Stellung der Gebäude
Die räumliche Anordnung der Baukörper berücksichtigt die Vorgaben aus dem Städtebaulichen
Entwurf und der Grünordnungsplanung, eine Durchlässigkeit in Ost-West-Richtung und damit eine
gute Durchlüftung des neuen Baugebiets zu ermöglichen. Gleichzeitig werden neue Sichtverbindungen und Bezüge hergestellt. Die mit dieser Baukörperanordnung verbundene, überwiegende
Südorientierung der Wohngebäude begünstigt die passive Nutzung der Sonnenenergie.
Aufgrund der Bebauungsdichte i.V. mit der Bauweise wird zur Sicherung städtebaulicher Gestaltungsprinzipien festgesetzt, dass die maßgeblichen Gebäudeseiten von Hauptgebäuden parallel
bzw. senkrecht zur festgesetzten Hauptfirstrichtung anzuordnen sind.
6.6
Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Um den Flächenanteil
der nutzbaren Garten- und Grünflächen auf den i.d.R. knapp bemessenen Baugrundstücken nicht
durch bauliche Nebenanlagen zu beeinträchtigen, sollen diese innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, möglichst in Verbindung mit dem Hauptgebäude oder auf den dafür ausgewiesenen
Flächen mit einer Größenbegrenzung zur verträglichen Einfügung untergebracht werden.
Die Grundflächen von Garagen, Carports und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i.S.
des § 14 BauNVO und von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche sind gemäß § 19
(4) BauNVO bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche mitzurechnen. Die zulässige GRZ darf
gemäß § 19 (4) BauNVO für die Errichtung der in Satz 1 genannten Anlagen bis zur Höchstgrenze
von 0,80 überschritten werden.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
- 10 -
Damit wird dem Anspruch an flächensparende Bauweisen Rechnung getragen. Durch die festgesetzte Ausführung der befestigten Flächen mit wasserdurchlässigen Belägen wird der Grad der
Flächenversiegelung jedoch reduziert, die Überschreitung der GRZ kann damit anteilig kompensiert werden.
6.7
Mindestmaße von Baugrundstücken
Auf einem Teil der Baugrundstücke mit der Festsetzung "nur Doppelhäuser“ oder „nur Kettenhäuser (A1) und (A2) zulässig" wird eine Mindestgrundstücksbreite festgesetzt, was auch zur Erhaltung von Sichtbeziehungen aus dem Baugebiet in die freie Landschaft beitragen soll und den
Nachweis der notwendigen Stellplätze ermöglicht.
6.8
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden
Die zulässige Zahl von Wohnungen je Einzelhaus bzw. je Doppelhaushälfte und je Kettenhaus wird
auf 2 WE begrenzt, um die durch das Verkehrsaufkommen des neuen Baugebiets entstehenden
Belastungen in einem verträglichen Rahmen zu halten. Damit soll außerdem der Bedarf an Stellplätzen und die Inanspruchnahme öffentlicher Flächen für Parkierung reguliert werden.
Mit der Festsetzung soll zudem dem Planungsziel einer aufgelockerten Bebauung in dem Ortsrandbereich sowie dem Charakter der dort bereits vorhandenen Bebauung Rechnung tragen sowie
gleichzeitig eine angemessene Verdichtung zu erreichen.
7.
Verkehrserschließung
7.1
Straßennetz
Für die Verkehrserschließung liegt für das gesamte künftige Baugebiet „Langes Feld“ eine Gesamtkonzeption zugrunde (Grundlage ist Variante B vom 15.09.2009). Mit dem Erschließungssystem können folgende Aspekte berücksichtigt werden:
 Realisierung der Erschließung ist in kleinen Bauabschnitten möglich, da die Nord-Südverlaufenden Straßen an die vorhandenen Anliegerstraßen anbinden,
 Versätze im Verlauf der Haupterschließungsstraßen, um Verkehrsgeschwindigkeiten zu begrenzen,
 keine Stichstraßen,
 überwiegende Nord-Süd-Ausrichtung der Gebäude, auch im Hinblick auf die Nutzung der
Sonnenenergie.
Die Anbindung an das überörtliche Straßennetz erfolgt über die Heilbronner Straße (Kreisstraße
1609) und die Landesstraßen 1100 und 1125. Das vorhandene Straßennetz kann den zusätzlichen
Verkehr aus dem Plangebiet ohne Probleme aufnehmen.
Die Anbindung des Baugebiets an das bestehende Straßennetz erfolgt über die bereits hergestellten Anliegerstraßen Holunderweg und Tannenweg. Entsprechend der jeweiligen Funktion der
Straßen ist das Erschließungsnetz im Baugebiet in "Anliegerstraßen" (Fahrbahn und Gehwege getrennt) sowie "Anliegerwege" (gemischte Verkehrsfläche) gegliedert und mit ihrer Zweckbestimmung festgesetzt. Wesentlich für die Verkehrsberuhigung ist die Gestaltung und Gliederung der
Anliegerwege mit den vorgesehen Versätzen, die beabsichtigte Begrenzung der Fahrtempos auf
eine Tempo-30-Zone und z.B. mit Baumstandorten. Damit kann die angestrebte Aufenthaltsqualität
erreicht werden. Durch die annähernd orthogonale Anordnung der Erschließungsbereiche zueinander sind eine gute Orientierung innerhalb des Gebiets sowie eine wirtschaftliche Erschließung
ermöglicht.
Das Erschließungsprinzip vermeidet weitgehend unerwünschten Fremdverkehr. Die Aufenthaltsqualität in den Anliegerstraßen und -wegen wird durch die geringe Längsneigung dieser Verkehrsflächen begünstigt.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
7.2
- 11 -
Fußwege, Anbindung an das Feldwegenetz
Ungefähr in der Mitte des Gebiets verbindet ein quer zu den Anliegerstraßen/-wegen verlaufender
Fußweg den Quartiersplatz und die Wohnquartiere untereinander. Das übrige Wegenetz entlang
des Fichtenwegs und in den Anliegerstraßen ist mit den Fußwegen der angrenzenden Gebiete so
verknüpft, dass möglichst kurze und direkte Fußwegverbindungen in alle Richtungen ermöglicht
werden. Die an das Planungsgebiet angrenzenden landwirtschaftlich genutzten Flächen sind, wie
bisher über den Tannenweg erreichbar.
7.3
Ruhender Verkehr, Anbindung an den ÖPNV
Die privaten Pkw-Stellplätze sind auf den jeweiligen Baugrundstücken nachzuweisen. Dafür sind
Flächen für grundstücksbezogene offene Stellplätze, Carports und/oder Garagen ausgewiesen.
Aus Gründen der Verkehrssicherheit und aus gestalterischen Gründen (Bepflanzung der Garagenwände) wird ein Abstand von den Garagen und den überdachten Stellplätzen zur öffentlichen
Verkehrsfläche festgesetzt.
Um die nicht überbauten Flächen auf den Baugrundstücken weitgehend als Grünflächen gestalten
zu können und damit die beabsichtigte Wohnqualität im Umfeld der Bebauung sicherzustellen, sind
die notwendigen Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder auf den dafür
ausgewiesenen Fläche nachzuweisen.
Öffentliche Pkw-Parkplätze für Besucher sind zur Verkehrsberuhigung des künftigen Wohngebiets
im südlichen Einmündungsbereich des Kornblumenwegs angeordnet bzw. am südlichen Rand entlang des Tannenwegs im Bestand vorhanden.
Das Plangebiet ist an das vorhandene öffentliche Busnetz angeschlossen, wobei sich die nächste
Haltestelle in ca. 600 m Entfernung befindet.
7.4
Stellplatzverpflichtung für Wohnungen (§ 74 (2) 2 LBO)
Abweichend zu § 37 (1) Landesbauordnung (LBO) wird die erforderliche Anzahl der Stellplätze für
Wohnungen erhöht. Damit wird dem Bedarf nach Stellplätzen bei größeren Wohnungen bzw. Einfamilienhäusern Rechnung getragen und einer Überlastung des öffentlichen Raums mit Stellplätzen entgegengewirkt, die Einschränkungen durch privaten Stellplatzbedarf auf die öffentlichen Verkehrsflächen sollen reduziert werden. Die öffentlichen Verkehrsflächen werden entsprechend der
jeweiligen Funktion auf ihre notwendige Breite dimensioniert, diese soll durch privaten Parkierungsbedarf in ihrer Funktionsfähigkeit und Aufenthaltsqualität nicht eingeschränkt werden.
8.
Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Planungsgebiets mit Wasser, Elektrizität und Gas wird im Anschluss an das
bestehende Leitungsnetz gewährleistet.
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des Siedlungsbildes sowie von Gefährdungen durch Anlagen der Versorgung, wie Maste und Oberleitungen im öffentlichen Raum, sind Versorgungsleitungen unterirdisch zu verlegen.
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Niederschlagswasser sämtlicher befestigter Flächen des geplanten Baugebietes (Straßen, Stellplätze, Dachflächen, Hofzufahrten) wird, soweit es
nicht auf dem Grundstück zur Versickerung gebracht oder in einer Brauchwasserzisterne gesammelt wird, über das Retentionsfilter- und Rückhaltebecken „Langes Feld“ in den Riedbach geleitet. Lediglich das Schmutzwasser wird der Kläranlage Häldenmühle zugeleitet.
Damit erfolgt eine Reduzierung des in das Kanalnetz abgeführten Niederschlagswassers.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
9.
Umweltschützende Belange, Ausgleichsmaßnahmen
9.1
Umweltbericht (§ 2a BauGB)
- 12 -
(§ 1a BauGB)
Im Rahmen der Umweltprüfung werden gem. § 2 (4) BauGB die voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht gem. § 2a BauGB beschrieben und
bewertet. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung zum Bebauungsplan.
Der Umweltbericht mit integrierter Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gem. § 1a BauGB und §§ 13 ff
BNatSchG zum Bebauungsplan „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“ liegt mit Stand Entwurf vom März
2016 vor. Die Zusammenfassung des Umweltberichts wird im weiteren Verfahren ergänzt.
Die Bebauung des Gebiets "Langes Feld VI, 3. Abschnitt" ist ein Eingriff in den Naturhaushalt, da
die Bodenveränderungen im Zuge der Bebauung relevante Auswirkungen auf das Wirkungsgefüge
zwischen den einzelnen Schutzgütern Arten und Biotope, Boden, Wasser und Klima haben. Der
große Bedarf an Bauland, der nicht über Innenentwicklung und Nachverdichtung abgedeckt werden kann, erfordert jedoch eine weitgehende Ausweisung der mit nur wenigen Gehölzen bewachsenen Acker- und Grünlandflächen als Bauland.
Grünordnerische Maßnahmen im öffentlichen und privaten Bereich decken einen Teil des erforderlichen Ausgleichsbedarfs innerhalb des Planungsgebiets ab. Die Ersatzmaßnahmen zur Kompensation des verbleibenden Eingriffs in die Schutzgüter werden auf der Grundlage von § 1a Abs. 3
Satz 3 BauGB außerhalb des Planungsgebiets durchgeführt:

E 1 – Aufforstung des Talhangs an der Murr auf 9.966 m durch die Anpflanzung von Bäumen
1. Ordnung sowie durch einen naturnahen, gestuften Waldrand im Übergang zu den offenen
Bereichen mit Bäumen 2. Ordnung und Sträuchern auf den Flst.Nrn. 4288 und 4503 (teilweise), Gemarkung Murr.

E 2 – Anlage einer dauerhaften Buntbrache auf ca. 2.000 m in den Ackerflächen nördlich von
Murr auf dem Flst. Nr. 3638 (teilweise), Gemarkung Murr, Gewann Oberes Tal.
2
2
(Verweis auf ausführliche Erläuterungen im Umweltbericht, Ziffer 9.2 E1 / E2, werkgruppe gruen, Stand März 2016)
9.2
Grünordnerische Planung und Festsetzungen
Die naturräumlichen Belange werden auf der Grundlage des Umweltberichts mit der Eingriffs-/
Ausgleichsbilanz in die städtebauliche Konzeption integriert.
Durch die Ausweisung der öffentlichen Grünfläche entlang des Tannenwegs wird der öffentliche
Raum aufgeweitet und eine Blickbeziehung zum angrenzenden Landschaftsraum hergestellt. Eine
größere Grünfläche stellt der Quartiersplatz/Mehrgenerationenplatz in der Gebietsmitte dar.
Die lineare Anordnung der Bebauung hat zusammenhängende private Grünräume zwischen den
Häuserreihen zur Folge, die zu einer guten Wohnqualität im Baugebiet, vor allem bei kleinen
Grundstücken, beitragen. In Verbindung mit den vorgeschriebenen Einzelbaumpflanzungen auf
den privaten Grundstücken östlich des Fichtenweges wird zudem eine gute Gebietsdurchgrünung
erreicht. Ergänzende Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft sind Extensivbegrünungen von baulichen Anlagen mit flachen Dächern und die
Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei Zufahrten und Stellplätzen.
Art und Umfang der Pflanzgebote für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Pflanzungen sind entsprechend der Ergebnisse der Eingriffs- Ausgleichsbilanz festgesetzt.
9.3
Zusammenfassung der Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gem. § 1a BauGB und §§ 13ff
BNatSchG
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“ werden geringe Eingriffe
der Schutzgüter Landschaftsbild/Erholung, Mensch und Biologische Vielfalt sowie erhebliche und
nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter Arten/Lebensgemeinschaften, Boden, Wasser
und Klima/Luft vorbereitet.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
- 13 -
Die Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen zur Reduzierung der zu erwartenden Eingriffe haben in der Eingriffsregelung Vorrang vor allen übrigen Maßnahmen. Nach Durchführung der Vermeidungs-, Minimierungs- und Gestaltungsmaßnahmen innerhalb des Bebauungsplanes ist der
Eingriff in die Schutzgüter Landschaftsbild/Erholung, Mensch sowie Biologische Vielfalt vollständig
ausgeglichen.
Zusätzliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zur Kompensation der verbleibenden Eingriffe außerhalb des Bebauungsplans sind erforderlich für die Schutzgüter:
 Arten- und Lebensgemeinschaften,
 Boden,
 Grundwasserhaushalt,
 Klima und Luft.
Die detaillierte Zusammenfassung der Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sowie der
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ist dem Entwurf der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz nach § 1a
BauGB und §§ 13 ff BNatSchG als Bestandteil zur Begründung zu entnehmen.
Nach Umsetzung aller Maßnahmen können die Eingriffe insgesamt kompensiert werden, so
dass keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Die Anforderungen des § 1a BauGB werden erfüllt.
(Quelle: Umweltbericht mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung, werkgruppe gruen, Stand: März 2016)
10. Weitere Maßnahmen zum Umweltschutz / Ökologie
10.1 Lärmschutz
Die Landesstraße 1125 verläuft in einer Entfernung von rund 400 m südlich des Plangebiets. Im
südöstlichen Teil ist sie weitgehend durch dazwischen liegende Wohn- und gewerbliche Bebauung
vom Plangebiet abgeschirmt. Nach Aussagen der Lärmkatierung des Landes Baden-Württemberg
(Stufe 1, 2007 und Stufe 2, 2012) werden im Hinblick auf die Lärmimmissionen, die von der
Landesstraße 1125 ausgehen, die Orientierungswerte der DIN 18005 für ein “Allgemeines
Wohngebiet” (WA) mit tagsüber max. 55 dB(A) und nachts max. 45 DB(A) eingehalten.
Auch die in einer Entfernung von ca. 1,9 km verlaufende Autobahn (A 81) verursacht keine
Verkehrslärmwerte, die nur annähernd an die zulässigen Orientierungswerte herankommen.
Aus diesem Grund sind keine passiven Maßnahmen zur Lärmschutz erforderlich.
(Quelle: Lärmkartierung des Landes Baden-Württemberg 2007/2012, DIN 18 005 - Schallschutz im Städtebau)
Über verkehrsbedingte Luftbelastungen liegen keine Daten vor.
10.2 Solarenergie
Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie sind aus ökologischen Gründen auf Dächern zulässig,
wenn sie in die Dachfläche integriert oder parallel zur Neigung der Dachfläche angebracht werden
(d.h. auf Flachdächern nicht zulässig). Die Anordnung basiert auf § 74 (1) 1 LBO. Die Einschränkung in Bezug auf die Lage dieser Anlagen ist aus städtebaulich-gestalterischen Gründen erforderlich. Der Wirkungsgrad der Anlagen ist auch bei Abweichungen von der Idealausrichtung in Verbindung mit der Dachneigung und anderen Faktoren relativ hoch zu bewerten.
10.3 Heizanlagen
Mit dem Verwendungsverbot für luftverunreinigende Stoffe bei Heizanlagen soll sichergestellt werden, dass diese Form der Heizanlagen (offene Kamine, Kaminöfen und Kachelöfen) nur zur untergeordneten Wärmeerzeugung genutzt werden dürfen um die Umwelt vor schädliche Einwirkungen
zu schützen.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
- 14 -
11. Örtliche Bauvorschriften/Bebauung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans gilt die Satzung über örtliche Bauvorschriften vom 26.
März 1996 in der jeweils gültigen Fassung nicht. Zur Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes
sind die im Bebauungsplan enthaltenen planungsrechtlichen Festsetzungen anzuwenden, um eine
gestalterische Klarheit und Einfachheit in der Umsetzung zu erreichen.
Durch die Anordnung der Gebäude ergibt sich für den überwiegenden Teil der Wohnbebauung eine Orientierung nach Süden. Die zwischen den nach Süden orientierten Gebäuden liegenden
Grünzonen der privaten Gärten öffnen sich nach Süden. Durch die entsprechend gestaffelt angeordnete Bebauung werden die Belichtungs-/ Besonnungsverhältnisse optimiert. Die überwiegend
rechteckigen Grundstückszuschnitte erlauben eine optimale Grundstücksausnutzung im Rahmen
der zulässigen Höchstwerte der Baunutzungsverordnung und der im Bebauungsplan bestimmten
Höhenbeschränkungen für die unterschiedlichen Bauformen.
Mit der Anordnung der verschiedenen Gebäudeformen wird erreicht, dass sich das neue Wohngebiet bezüglich Bauweise, Gebäudehöhe und Dachformen maßstäblich an die südlich und nördlich
bestehende Bebauung anschließt und der Siedlungsrand städtebaulich harmonisch gestaltet werden kann. Durch die im Gebiet vorgesehene Mischung von unterschiedlichen Bau- und Wohnformen kann auch eine ausgeglichene Sozialstruktur gefördert werden. Im Baugebiet sind überwiegend geneigte Dachformen in Form von Satteldächern vorgeschrieben, um die gestalterische Integration des Neubaugebietes mit der bestehenden Ortslage herzustellen.
Da die Bautechnik und der Zeitgeschmack in der Gestaltung neue Möglichkeiten eröffnet, sollen für
die einzelnen Bauweisen/Gebäudetypen verschiedene flachgeneigte Dachformen zugelassen werden (Satteldächer, in der Firsthöhe gegeneinander versetzte Pultdächer, Flachdachteile). Die Festsetzungen zur Dachgestaltung mit den möglichen Gestaltungsspielräumen entwickeln sich aus den
Zielsetzungen, die Bebauungssilhouette und Dachflächen in der Ortslage möglichst ruhig zu halten
und mit den umgebenden Siedlungsflächen und der Landschaft verträglich zu gestalten.
Da das Gebiet landschaftlich exponiert und gut einsehbar ist, werden für die Dachdeckung zurückhaltende, sich in das Landschaftsbild unterordnende mittlere bis dunkle Grau- bzw. Brauntöne
festgesetzt.
Werbeanlagen im Sinne von § 2 Abs. 9 LBO sind nicht zugelassen, da der öffentliche Räum nicht
durch diese Anlagen geprägt werden soll. Der Aufenthaltscharakter steht hier im Vordergrund.
Hinweise auf örtliche Praxen u.a. Dienstleistungseinrichtungen sollen als Ausnahme mit kleineren
Werbeschildern an der Stätte der Leistung zugelassen werden.
Zur Erhaltung des Orts- und Stadtbildes und zur Vermeidung verunstaltender Elemente wird zu
den Außenantennen eine Regelung getroffen, die sicherstellt, dass solche Anlagen die gebaute
Umwelt nicht übermäßig negativ beeinflussen.
Photovoltaikanlagen (Stromgewinnung durch Sonnenenergie) sind aus ökologischen Gründen zugelassen, diese sind aus städtebaulich-gestalterischen Gründen in die Dachflächen zu integrieren
oder parallel zu diesen anzuordnen.
Mit den Regelungen zu Einfriedungen und Stützmauern soll die städtebaulich-gestalterische Einfügung dieser Anlagen in die örtliche Lage und Siedlungsstruktur sichergestellt werden.
Zur Minimierung der Bodenversiegelung und zur Regulierung der Regenwasserversickerung sind
im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung die nicht überbauten Grundstücksflächen überwiegend gärtnerisch anzulegen und zur Durchgrünung des Baugebietes mit standortgerechter Bepflanzung zu bepflanzen.
Um das Siedlungsbild nicht durch Freileitungen und Leitungsmaste zu beeinträchtigen sowie zur
Vermeidung von davon ausgehenden Gefahren sollen alle Leitungen im Planungsgebiet unterirdisch verlegt werden.
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
Gemeinde Murr, Landkreis Ludwigsburg
Begründung zum Bebauungsplan Wohngebiet „Langes Feld VI, 3. Abschnitt“
- 15 -
12. Nachrichtliche Übernahmen von Festsetzungen und Hinweise
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans wird trotz verdichteter Bauweise ein ökologisch orientiertes Konzept angestrebt. Daher werden für die Baugrundstücke Vorschläge und Hinweise zur Verwendung von Niederschlagswasser und zur Fassaden- und Dachbegrünung getroffen, die insbesondere der Verbesserung des Kleinklimas als auch der Ortsgestaltung dienen.
13. Maßnahmen zur Verwirklichung des Bebauungsplans
13.1 Bodenordnung, Realisierung
Eine Bodenordnung (Umlegungsverfahren) ist erforderlich, da sich nicht alle Grundstücke im Umgriff des Bebauungsplans im Besitz der Gemeinde Murr befinden. Die Umlegung und Neuordnung
der Grundstücke erfolgt nach den Vorgaben des Bebauungsplans.
Das städtebauliche Konzept geht von einer ganzheitlichen Erschließung und Bebauung der Gesamtfläche aus, das Baugebiet kann jedoch auch in funktionsfähigen Teilabschnitten realisiert werden. Aufgrund der Erschließung ist eine Abschnittsbildung unter Berücksichtigung der bestehenden
Parzellenstruktur möglich.
13.2 Flächenbilanz, Bebauungsdichte
Bruttobaugebiet
1,81 ha
(100,00 %)
Nettobauland Wohnbauflächen
mit privaten Grünflächen - Bestand
0,17 ha
(9,57 %)
Nettobauland Wohnbauflächen
1,30 ha
(71,47 %)
Öffentliche Verkehrsflächen
(Straßen, Wege, Parkplätze, Verkehrsgrünflächen)
0,30 ha
(16,91%)
Öffentliche Grünflächen
(Spielplätze, Ortsrandbegrünung, Retentionsflächen)
0,04 ha
(2,08 %)
Auf der Grundlage des Städtebaulichen Entwurfs zum Bebauungsplan wird von ca. 43 Wohneinheiten (WE) bei ca. 37 Grundstücken im Planungsgebiet ausgegangen. Daraus ergibt sich eine
Bebauungsdichte von ca. 24 WE je Hektar Bruttobaufläche bzw. ca. 53 Einwohner je Hektar Bruttobaufläche.
Aufgestellt: Stuttgart, den 04.März.2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur
1087_BP Langes Feld VI, 3.Abschnitt_Begr_VE_2016-03--04
Entwurf: 04. März 2016
FPZ Zeese Stadtplanung + Architektur