Erkens Gerow Schmitz Zeiss

Erkens Gerow Schmitz Zeiss
Wirtschaftsprüfer | Steuerberater | Rechtsanwälte
Zulä ssigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts
des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass der (zeitlich
befristete) Ausschluss des gesetzlichen Kü ndigungsrechts des Mieters in Wohnungsmietverträgen zulässig ist, wenn die Frist maximal 4 Jahre beträgt. Dies gelte selbst dann, wenn die
entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag enthalten ist und der Vertrag daher der
Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterfällt. Ein derartiger Verzicht auf das Recht zur
Kü ndigung des Mietverhältnisses verstoße weder gegen die mietrechtlichen Vorschriften zur
Kü ndigungsfrist und zum Zeitmietvertrag noch gegen die Bestimmungen zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
1. Sachverhalte und Urteilstenor
In zwei Fällen (Urteil vom 22. Dezember 2003, AZ VIII ZR 81/03 bzw. Urteil vom
6. Oktober 2004, AZ VIII ZR 2/04) hatten die Mieter in einem Formularmietvertrag fü r die
Dauer von 60 Monaten bzw. 12 ½ Monaten auf ihr gesetzliches Kü ndigungsrecht verzichtet.
In einem weiteren Fall (Urteil vom 30. Juni 2004, AZ VIII ZR 379/03) hatten beide Mietparteien in einem Formularmietvertrag fü r die Dauer von 2 Jahren auf ihr Recht zur Kü ndigung
verzichtet. Die Mieter hatten den Mietvertrag jeweils vorzeitig gekü ndigt. Die Vermieter hatten sodann Zahlung der ausstehenden Miete bis zum vertragsgemäßen Ablauf des Mietverhältnisses gefordert. Die jeweiligen Vorinstanzen haben die Klagen der Vermieter abgewiesen, der BGH hat die Urteile aufgehoben und zugunsten der Vermieter entschieden.
Diese Grundsätze hat der BGH in einem weiteren aktuellen Urteil bestätigt (Urteil vom
6. April 2005, AZ VIII ZR 27/04). Dennoch hat er in dem zugrunde liegenden Fall die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel fü r unwirksam erklärt. Denn der Mietvertrag
war durch den Kü ndigungsausschluss auf insgesamt 5 Jahre festgeschrieben. Der Kü ndigungsverzicht mü sse aber – so der BGH – zeitlich ü berschaubar bleiben, weil der Mieter
sonst bei ü berraschend anstehenden Umzü gen in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt wü rde. Die Dispositionsfreiheit sei bei einem 5-jährigen Kü ndigungsausschluss jedenfalls nicht mehr gegeben. Unter Hinweis auf eine vergleichbare Regelung bei Staffelmietverträgen legte der BGH daher die zulässige Frist fü r einen Kü ndigungsausschluss bzw. einen
Kü ndigungsverzicht auf 4 Jahre fest.
2. §573 c BGB (Kündigungsfrist)
Bedenken gegen die jeweiligen Vertragsklauseln bestanden zum einen hinsichtlich der gesetzlichen Vorschriften zur Kü ndigungsfrist. Nach § 573 c Abs. 1 BGB beträgt die Kü ndigungsfrist fü r den Mieter stets 3 Monate. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung
ist gemäߧ 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Nach Auffassung der Mieter stellten die jeweiligen Vertragsklauseln aber gerade eine unwirksame Verlängerung der Kü ndigungsfrist dar.
Der BGH stellte jedoch klar, dass durch einen Kü ndigungsverzicht die einzuhaltende Kü ndigungsfrist nicht verändert werde. § 573 c Abs. 4 BGB sei gar nicht einschlägig, da diese Vorschrift lediglich die Kü ndigungsfrist regele und somit ein Bestehen des Kü ndigungsrechts –
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das in den zu entscheidenden Fällen aber gerade im Streit war – schon voraussetze. Lediglich
das Kü ndigungsrecht sollte durch die Kü ndigungsverzichtsabrede fü r einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Dieses Ergebnis – so der BGH weiter – stehe auch im Einklang mit der Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes. Nach der frü heren Rechtslage waren Vereinbarungen zulässig, durch welche das Recht zur Kü ndigung fü r eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wurde.
Zwar wurde durch das Mietrechtsreformgesetz dieser „ einfache“ Zeitmietvertrag i.S.d.
§ 564 c Abs. 1 BGB a.F. abgeschafft und eine Verlängerung der Kü ndigungsfrist zu Lasten
des Mieters gemäߧ 573 c Abs. 4 BGB n.F. ausdrü cklich fü r unzulässig erklärt. Jedoch ergebe sich aus der Gesetzesbegrü ndung zum Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB n.F., dass bei
Fehlen eines Befristungsgrundes dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des
Mietverhältnisses dadurch Rechnung getragen werden könne, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und fü r einen vertraglich festgelegten Zeitpunkt das ordentliche
Kü ndigungsrecht beiderseits ausschließen. Hieraus sei zu entnehmen, dass der Gesetzgeber
zulassen wollte, dass die dreimonatige Kü ndigungsfrist erst nach Ablauf eines festgelegten
Zeitraums eingreifen sollte.
3. §575 BGB (Zeitmietvertrag)
Darü ber hinaus vertraten die Mieter die Auffassung, die jeweiligen Vertragsklauseln wü rden
gegen die gesetzlichen Vorschriften zum Zeitmietvertrag gemäߧ 575 BGB verstoßen. Durch
das Mietrechtsreformgesetz wurde die Begrü ndung eines zeitlich befristeten Mietverhältnisses
an besondere Grü nde auf Seiten des Vermieters geknü pft. Außerhalb dieser explizit und abschließend aufgezählten Grü nde ist eine Befristung nicht möglich, da eine zum Nachteil des
Mieters abweichende Vereinbarung gemäߧ 575 Abs. 4 BGB unwirksam ist.
Hierzu vertritt der BGH die Auffassung, dass Sinn und Zweck der Neuregelung des Zeitmietvertrages gemäߧ 575 BGB sei, eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein
durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kü ndigungsschutz genießt, zu verhindern. Die Regelung solle den Mieter aber nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schü tzen, wie sie
durch einen befristeten Kü ndigungsausschluss beabsichtigt sei. Demnach sei die Vereinbarung eines befristeten Kü ndigungsausschlusses nicht einem unzulässigen Zeitmietvertrag
gleichzusetzen. Diese Auslegung ergebe sich auch aus der Begrü ndung des Gesetzgebers zu
der Neuregelung des Zeitmietvertrages durch das Mietrechtsreformgesetz.
4. §307 BGB (Inhaltskontrolle nach AGB-Recht)
Schließlich hatten die Mieter eingewendet, dass die jeweiligen Klauseln in Formularmietverträgen enthalten seien, die Klauseln mit dem Mietrecht nicht in Einklang ständen und daher
eine unangemessene Benachteiligung der Mieter i.S.d. § 307 BGB darstellten. Jedoch hat der
BGH klargestellt, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen sei, dass nach der Reform des
Mietrechts weiterhin die Möglichkeit bestehe, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen
und fü r einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kü ndigung auszuschließen. Daher liege eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung i.S.d.
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greife ebenfalls nicht ein,
da weder der Schutzzweck von § 573 c Abs. 4 BGB noch derjenige des § 575 Abs. 4 BGB
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eine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kü ndigungsverzichts gebiete. Schließlich komme
eine Unwirksamkeit der jeweiligen Vertragsklausel angesichts des Willens des Gesetzgebers
auch nicht nach der Generalnorm des § 307 Abs. 1 BGB in Betracht. Dieses Ergebnis rechtfertige sich erst recht, wenn der befristete Kü ndigungsausschluss fü r beide Vertragsparteien –
und nicht nur einseitig fü r den Mieter – gelten soll.
5. Fazit
Nach alledem bleibt festzuhalten, dass in Wohnungsmietverträgen – auch in Formularverträgen – ein (zeitlich befristeter) Ausschluss des gesetzlichen Kü ndigungsrechts des Mieters
wirksam vereinbart werden kann. Durch diese „ Hintertü r“ ist es den Vermietern möglich,
Mietverträge ü ber einen Mindestzeitraum abzuschließen, auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht vorliegen. Es kann davon ausgegangen werden, dass
Vermieter von dieser Möglichkeit kü nftig vermehrt Gebrauch machen werden.
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