Entwurf Medienmitteilung 020827

Medienkonferenz zur Eröffnung des Messeturms Basel am 14. November 2003
Referat von Markus Graf, CEO der Swiss Prime Site AG
Sehr geehrte Damen und Herren
Ich möchte Sie gerne mitnehmen auf eine kurze Reise. Sie führt uns auf die Höhen und
auch in einige Tiefen der Messeturmgeschichte. Auf historische Vollständigkeit habe ich
verzichtet.
Obwohl der Messeturm erst seit einigen Monaten in seiner ganzen Pracht zu sehen ist,
geistert er als Idee schon bald zehn Jahre in Basler Köpfen herum. Im 1994 beschlossenen
Masterplan "Messe Basel Plus" wurde die Idee zusammen mit der Gestaltung des
Messeplatzes und des Parkes zum ersten Mal fixiert. Erste Zeichnungen des Messeturms
tauchten 1997 auf.
Drei Jahre später lagen die Resultate eines Projektwettbewerbs vor. Die unverwechselbare
Architektur, die funktionalen Qualitäten des Projekts der Architektengemeinschaft Morger,
Degelo, Marques und erste Wirtschaftlichkeits-Berechnungen liessen das Projekt sehr
attraktiv erscheinen.
Verbale Tiefschläge
Ich erinnere mich noch gut an die vielen Argumente, die gegen den Kauf des Projektes
Messeturms angeführt wurden. Man warnte uns vor den vielen Risiken, die dem Projekt
angeblich anhaften: die komplexe Bauweise des Turms, die unberechenbare Statik, die
fassadenbedingten Probleme mit der Isolation, dem Sonnenschutz und dem Klima, der
unrealistische Zeitplan, die ungenügende Nachfrage nach Mietflächen usw.
Ein Freund, notabene ein echter Basler und eifriger Fasnächtler, fragte mich einmal ganz
besorgt: "Markus, warum tust du dir das an?"
Es werde sehr schwierig werden, einen Hotelbetreiber und Mieter für 24'000 m2 Flächen zu
finden. Basel habe mehr als genug Büroräume. Für hochwertige und entsprechend etwas
teurere Quadratmeter bestehe erst recht kein Bedarf. "Diejenigen, die sich's leisten
könnten, bleiben in der 'Dalbe', und die andern entscheiden nach dem Quadratmeterpreis",
bekamen wir zu hören.
Den Skeptikern und Warnern von damals müssen wir heute dankbar sein. Sie haben uns
gezwungen, unsere Abklärungen besonders präzis durchzuführen. Im Rahmen der Due
Diligence ergab sich denn auch die Notwendigkeit, das Projekt aus wirtschaftlichen
Gründen zu optimieren. Eine Folge davon ist das 31. Stockwerk, das ursprünglich nicht
geplant war.
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Trotz allen Unkenrufen und Vorbehalten entschieden wir uns also für die Realisierung des
Projektes. Es war für uns und unser junges Unternehmen eine echte Herausforderung.
Doch haben wir immer an den Standort Basel mit seiner wirtschaftlichen Bedeutung und
seinem Potenzial geglaubt. Auch bin ich der Ansicht, dass nicht alles Grosse immer nur in
Zürich stehen muss! Und als Fan des FC Basel habe ich natürlich besonders gern grünes
Licht für die Realisierung gegeben.
Wie hoch ist die Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2004?
So lautete die Frage, die wir im Jahr 2001 zu beantworten hatten. Das war notabene vor
dem 11. September, als die Welt noch etwas anders ausschaute und die Wirtschaft noch
lief. Tatsächlich bestand die grösste Herausforderung darin, die Nachfrage nach
Mietflächen drei Jahre im voraus abzuschätzen. Wir waren uns bewusst: Ein Messeturm
ohne Mieter ist wie ein Rennauto ohne Motor. Eindrücklich fürs Auge, aber unnütz.
Damit es nicht soweit kommen konnte, haben wir frühzeitig die Zusammenarbeit mit einem
professionellen Vermarktungs- und Vermietungsspezialisten gesucht und in der SPG
Intercity auch gefunden. Anfänglich war das Interesse der potenziellen Mieter gering. Oder
es meldeten sich Interessenten, die wir den andern Mietern nicht zumuten wollten.
So richtig nach oben mit dem Vermietungsstand ging es nach der Aufrichte im Dezember
2002. Sobald wir das Gebäude in seiner vollen Höhe und die Räume zeigen konnten, nahm
das Interesse spürbar zu. Heute sind beinahe 90% der 24'600 m2 vermietet – dies zu den
von uns geplanten Mietpreisen und deshalb auch mit der kalkulierten Rendite. Dieses
Ergebnis ist im gegenwärtigen Umfeld sehr erfreulich. Zufrieden dürfen wir damit aber
noch nicht sein. Unser Ziel haben wir erst erreicht, wenn jeder einzelne Quadratmeter
vermietet ist.
Hightech und hochpräzises Timing
Bezüglich Technologie und Timing hat der Messeturm im schweizerischen Hochbau neue
Massstäbe gesetzt. Nehmen wir nur die Fassade. Sie weist eine Fläche von 14'000 m2 auf –
dies ist etwa die Fläche zweier Fussballfelder. Genau genommen ist es eine Doppelfassade
mit einem umlüfteten Zwischenraum und windgeschützt montierten Lamellenstoren zum
Sonnenschutz. Die Fassade muss sich einerseits den Bewegungen des Turms anpassen – an
der Spitze kann er bis zu 16 cm in eine Richtung ausschlagen – andererseits wasser-und
luftdicht sein. Die Firma Batigroup als Totalunternehmer für das ganze Projekt hat sich
auch hier als technologisch kompetenter, budget- und termintreuer Partner erwiesen.
Hohen Respekt verdient sodann die Bewältigung des Terminplans. Welche
ausserordentliche Leistung in kürzester Zeit erbracht wurde, zeigen Ihnen die folgenden
Eckdaten:
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Am 31. Juli 2001 folgten den Plänen erste Taten. Die Bagger fuhren auf und das Hotel
Admiral, das auf dem Grundstück des Messeturms lag, wurde abgebrochen.
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Am 26. Oktober 2001 war die Grundsteinlegung.
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Von Mai bis Oktober 2002 entstand wöchentlich ein neues Stockwerk. Jede Woche nahm
die vermietbare Bürofläche der Swiss Prime Site AG um rund 700 m2 zu – ein schönes
Gefühl!
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Am 5. Dezember 2002 – gut 13 Monate nach der Grundsteinlegung – fand die
Aufrichte statt.
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Am 20. März 2003, also wie geplant vor der Eröffnung der Uhren- und Schmuckmesse,
öffnete das Hotel seine Tore.
Hohe Wellen
Auch nach der Fertigstellung des Gebäudes ist fast alles nach Plan gelaufen. Eine
bedeutende Ausnahme war eigentlich nur der Wechsel des Hotelbetreibers von Sorat Hotels
zu Ramada per 1. September 2003. Vor allem die Folgen dieses Wechsels haben hohe
Wellen geworfen.
Von der Aussage"Ramada im Messeturm" bis zur amerikanisch saloppen Bezeichnung
"Ramada Tower" war es nicht mehr weit.
Sollte der Name "Messeturm" – kaum geboren – schon wieder sterben?
Dieser Eindruck entstand nach einem Interview, in dem ich mich für eine Beschriftung des
Messeturms mit dem Namen des Hotels stark machte und erstmals den Turm als "Ramada
Tower" bezeichnete.
Da jeder Hotelbetreiber sein Haus möglichst wirksam kennzeichnen will, war eine
Beschriftung
für mich die normalste Sache der Welt. In Basel hingegen hat das Vorhaben so viel Staub
aufgewirbelt, dass man den Messeturm fast nicht mehr sehen konnte.
Wohl unter dem Druck der Medien sah sich sogar die Stadtbildkommission veranlasst, zur
Beruhigung der Gemüter eine "Verlautbarung" zu verschicken. Sie nahm darin Stellung zu
einem Gesuch, das sie noch gar nicht erhalten hatte.
Inzwischen haben sich die Gemüter wieder etwas beruhigt. Unser Gesuch für die
Beschriftung des Hotels "Ramada Plaza" wird gegenwärtig überprüft, und wir erwarten
demnächst einen Entscheid.
Lassen Sie mich eines in aller Deutlichkeit festhalten, sehr geehrte Damen und Herren,
hoch verehrte Baslerinnen und Basler: Nichts und niemand wird Sie davon abhalten, den
Messeturm beim Namen zu nennen. Auch der Name "Beppi-Silo", den Radio Basilisk bei der
Aufrichte auf Anregungen von Zuhörern kreierte, wird keinen Bestand haben. Der
Messeturm bleibt der Messeturm, unabhängig von der Beschriftung des Hotelbetreibers.
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Das Höchste der Gefühle
105 Meter elegante Architektur. Dieser Turm kann sich sehen lassen. Wir haben uns dafür
engagiert, dass aus den hochfliegenden Plänen das höchste Gebäude der Schweiz wird.
Schliesslich passt der Messeturm perfekt zu unserer Strategie, nur in überdurchschnittliche
Objekte an besten Lagen zu investieren.
Für mich – in meiner Funktion als CEO einer börsenkotierten Gesellschaft – besteht das
Höchste der Gefühle denn auch in einer guten Perspektive für unsere Aktionäre. Dazu
leistet der Messeturm einen gewichtigen Beitrag.
Jung, gesund und erfolgreich die SPS
Bei dieser Gelegenheit verweise ich gerne auch auf die Zahlen per 30. September 2003, die
wir heute Morgen veröffentlicht haben. Der Nettomietertrag per 30. September 2003 hat
sich gegenüber der Vorjahresperiode um 13.7% auf CHF 82.4 Mio. erhöht; der
Periodengewinn hat um 4.9% auf CHF 34.4 Mio. zugenommen. Die Leerstandsziffer ist 4.3%.
Unter Ausklammerung von CHF 2 Mio. für Neubewertungen und den daraus resultierenden
latenten Steuern ist der EBIT um 9.14% auf CHF 62.1 Mio. gewachsen. Die EBIT-Marge ist
gegenüber dem 3. Quartal 2002 zwar um knapp 3% auf 75.00% zurückgegangen, liegt aber
nach wie vor auf einem Spitzenniveau.
Der Wert des Immobilienportefeuilles ist in den drei Monaten bis 30. September 2003 um
CHF 13.3 Mio. auf CHF 2'069.9 Mio. gewachsen. Die Zunahme resultiert hauptsächlich aus
Investitionen in den Messeturm Basel und in das Neubauprojekt Sihlcity in Zürich. Der
jährliche Soll-Mietertrag des Messeturms beläuft sich übrigens auf CHF 9.8 Mio. Er wird
künftig einen wichtigen Beitrag zu den Mieteinnahmen leisten.
Meine Damen und Herren, George Soros soll einmal gesagt haben "Gute Investitionen sind
langweilig". So gesehen hätte ich nichts dagegen, wenn uns der Messeturm künftig sogar ein
bisschen langweilt. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
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