Unser Tipp für Sie zum Thema Steuern Mai/2005

Unser Tipp für Sie zum Thema Steuern
Mai/2005
Sonderabschreibungen bei Bauherrenmodellen.
Wenn Sie die Veranlagung in Immobilien beabsichtigen, können Bauherrenmodelle für Sie von
besonderem Interesse sein. Im Rahmen von Bauherrenmodellen kommt es häufig zu
Sonderabschreibungen, die steuerliche Verluste bewirken. Dadurch reduziert sich Ihre
Steuerbelastung.
Bei einem Bauherrenmodell erwerben Anleger einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft. Das darauf
befindliche Gebäude wird von der Miteigentumsgemeinschaft saniert und anschließend gemeinschaftlich
vermietet. Die für die Sanierung anfallenden Herstellungskosten können auf 15 Jahre verteilt abgesetzt
werden, wenn es sich um
•
•
•
qualifizierte Aufwendungen nach dem Mietrechtsgesetz,
Aufwendungen, für die eine Zusage einer Wohnhaussanierung vorliegt oder
Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes
handelt. Voraussetzung dafür ist, dass Sie als Bauherr im Sinne der steuerlichen Bestimmungen
anzusehen sind. Lassen Sie das bitte von Ihrem Steuerberater prüfen. Für den privaten Anleger stellt die
15-jährige Verteilung einen wesentlichen Vorteil dar, weil die Anschaffungs- und Herstellungskosten von
Gebäuden üblicherweise auf 67 Jahre abzuschreiben sind.
Ein weiterer Vorteil von Bauherrenmodellen liegt darin, dass bestimmte Nebenkosten, die im
Zusammenhang mit dem Erwerb anfallen, beschleunigt abgesetzt werden können. Zu diesen Nebenkosten
zählen beispielsweise Kosten für die Konzeption, für die Beratung oder für die Finanzierungsvermittlung.
Diese Besonderheiten bewirken, dass in den ersten 15 Jahren, in denen die beschleunigten Absetzungen
geltend gemacht werden können, regelmäßig steuerliche Verluste erwirtschaftet werden. Wenn Sie mit
Ihren sonstigen Einkünften als Arzt einem 50%-igen Grenzsteuersatz unterliegen, mindert sich Ihre
Einkommensteuerbelastung im Ausmaß von 50% der steuerlichen Verluste.
Wie auch bei der Veranlagung in Vorsorgewohnungen ist zu achten, dass aus der Tätigkeit innerhalb eines
absehbaren Zeitraumes ein Gesamtüberschuss erzielt wird. Dieser absehbare Zeitraum beträgt bei der
Vermietung von Gebäuden 25 Jahre ab Beginn der Vermietung, höchstens allerdings 28 Jahre ab dem
erstmaligen Anfallen von Aufwendungen und ist damit um jeweils 5 Jahre länger als bei der Vermietung von
Eigentumswohnungen.
Auf zwei Besonderheiten im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen sei hingewiesen:
•
•
Die Geltendmachung von Sonderabschreibungen bewirkt, dass sich die Frist, innerhalb der ein Verkauf
des Miteigentumsanteils steuerpflichtig ist (so genannte Spekulationsfrist) von 10 auf 15 Jahre
verlängert. Der Miteigentumsanteil kann daher nach Ablauf von 15 Jahren steuerfrei veräußert werden.
Vor Veräußerung sollte geprüft werden, ob diese bewirken kann, dass die Tätigkeit als
Liebhabereitätigkeit beurteilt wird.
Wenn innerhalb der letzten 15 Jahre vor dem Verkauf Fünfzehntelabsetzungen geltend gemacht
wurden, kommt es zu einer Nachversteuerung.
Vor Durchführung eines Bauherrenmodells empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit Ihrem Berater, der Sie
über die wirtschaftlichen und steuerlichen Besonderheiten informieren und die erforderlichen Berechnungen
(siehe dazu Steuertipp 4/2005) erstellen sollte.
Dieser Tipp wurde von der Dr. Walter Kristen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH,
1130 Wien, Lainzerstraße 35, zur Verfügung gestellt.