Musterurkunde VII

Gewährleistung und Altlasten
Weiterführende Informationen
a) Gerichtsentscheide
Entscheide des Bundesgerichtes
Liegenschaftskauf; Haftung für Mängel.
Mangel bestehend im Fehlen einer Entwässerungsanlage und darauf
zurückzuführender Feuchtigkeit.
Erkennbarkeit des Mangels, Art. 200 OR, liegt nur vor, wenn sich der
Käufer über die volle Bedeutung des Mangels Rechenschaft geben kann;
keine Prüfungspflicht des Käufers i.S. von Art. 201 OR.
Arglistige Verschweigung liegt in der Nichtbekanntgabe des Umstandes,
dass die Feuchtigkeit des Hauses auf ungenügende Entwässerung
zurückzuführen ist.
Berechnung des Minderwertes.
Entscheid Bundesgericht vom 9. Juli 1940 (BGE 66 II 132)
Haftung für zugesicherte Eigenschaften beim Liegenschaftskauf.
Rechtsnatur der Zusicherung gemäss Art. 197 OR; Haftungsvoraussetzung;
Frage der grundsätzlichen Vereinbarkeit von Zusicherung und vertraglichem Haftungsausschluss; Tragweite einer allgemeinen Vertragsklausel
über Wegbedingung der Gewährspflicht im konkreten Fall.
Entscheid Bundesgericht vom 28. Oktober 1947 (BGE 73 II 218)
Liegenschaftskauf, Gewährleistung.
Haftung für Mindermass beim Verkauf von Bauland, Art. 219 Abs. 2 OR.
Gewährspflicht des Verkäufers auch ohne ausdrückliche
Haftungsübernahme, wenn er die Unrichtigkeit des im Grundbuch
angegebenen Masses gekannt und den Käufer darüber absichtlich
getäuscht hat.
Die Verjährungsfrist für diesen Gewährleistungsanspruch beträgt 10 Jahre.
Berechnung des Minderwerts.
Entscheid Bundesgericht vom 17. Mai 1955 (BGE 81 II 138)
Grundlagenirrtum. Ungerechtfertigte Bereicherung, Art. 24 Ziff. 4, Art. 62,
64 OR.
Unverbindlichkeit eines Kaufvertrages über Bauland, weil die Bodenbeschaffenheit eine Überbauung praktisch unmöglich macht.
Rückerstattung der gegenseitigen Leistungen nach Bereicherungsgrundsätzen. Verminderung der Bereicherung des Verkäufers um den von
diesem ausgelegten Mäklerlohn?
Entscheid Bundesgericht vom 14. März 1961 (BGE 87 II 137)
Art. 197, 219 OR.
Der Verkäufer eines Hauses hat für das zugesicherte Bauvolumen nach
Art. 197 ff. OR Gewähr zu leisten, wenn die Zusicherung den Entschluss
des Käufers beeinflusst.
Entscheid Bundesgericht vom 24. Oktober 1961 (BGE 87 II 244)
Werkvertrag. Unechte Solidarität. Berufung.
Zulässigkeit der Berufung. Streitwert von Klage und Widerklage.
Berufungsbegründung, Anforderungen.
Unechte Solidarität zwischen Unternehmer und Architekt gegenüber dem
Bauherrn.
Beschränkung der Haftung des einen belangten Solidarschuldners, weil
sein Verschulden durch dasjenige des andern als gemildert erscheint?
Werkvertrag über die Erstellung eines Sport-Schwimmbeckens.
Verbesserungspflicht des Unternehmers wegen Nichteinhaltung der
vereinbarten Länge von 25 m.
Rechtsmissbräuchliches Beharren des Bestellers auf genauer
Vertragserfüllung?
Fälligkeit des Werklohnes bei Mängeln des Werkes.
Entscheid Bundesgericht vom 24. Oktober 1967 (BGE 93 II 317)
12 (VII)
Wandelung eines Werkvertrages.
1. Art. 368 Abs. 1 und 3 OR. Einbau von zwei Brennstoffbehältern, die für
den Besteller unbrauchbar waren und vom Hersteller entgegen
wiederholten Versprechen nicht verbessert wurden; Voraussetzungen
und Ausübung des Rechts auf Wandelung.
2. Art. 52 Abs. 3 und 98 Abs. 1 OR. Diese Bestimmungen sind auf den
Besteller, der die unbrauchbaren Behälter beseitigen lässt, nicht
anwendbar.
Entscheid Bundesgericht vom 11. April 1972 (BGE 98 II 118)
Strassenbau auf fremdem Boden, Gewährleistung.
1. Art. 55 Abs. 1 lit. c OG, Art. 674 ZGB. Neue rechtliche Begründung in
der Berufungsschrift. Begriff des Überbaues im Sinne von Art. 674 ZGB.
Anwendung des Begriffes auf eine Strasse.
2. Art. 973 ZGB, Art. 192 Abs. 1 und 194 Abs. 1 OR. Der gutgläubige
Käufer eines Grundstückes braucht sich ein zwischen seinen
Rechtsvorgängern vereinbartes, im Grundbuch aber nicht eingetragenes
Wegrecht nicht entgegenhalten zu lassen, kann folglich vom Richter
nicht verlangen, gegen die Gefahr der Entwehrung geschützt zu werden.
3. Art. 197 und 201 OR. Anlegung einer Strasse als körperlicher Mangel
eines Baugrundstückes. Prüfungs- und Rügepflicht des Käufers, der sich
auf den Grundbuchplan verlässt.
Entscheid Bundesgericht vom 24. Oktober 1972 (BGE 98 II 191)
Werkvertrag.
Der Besteller eines mangelhaften Werkes kann sich nicht alternativ auf die
allgemeine Schadenersatzklage (Art. 97 f. OR) und die Gewährleistungsansprüche (Art. 367-371 OR) berufen.
Entscheid Bundesgericht vom 21. Januar 1974 (BGE 100 II 30)
Gewässerschutz; Ölunfall; Verteilung der Kosten der Feststellung und
Behebung einer Grundwasserverunreinigung, wenn mehrere Störer beteiligt
sind.
Begriff des Verursachers nach Art. 8 GSchG.
Begriff des Verhaltens- und des Zustandstörers.
Grundsätze der Störerauswahl bei Haftungskonkurrenz.
Entscheid Bundesgericht vom 9. April 1976 (BGE 102 Ib 203)
Schadenersatz aus culpa in contrahendo.
1. Art. 16 Abs. 1 OR. Die seit Beginn der Vertragsverhandlungen
vorbehaltene Schriftlichkeit dient nicht bloss der Beweissicherung. Kein
Verzicht auf die Schriftform durch vertragsähnliches Verhalten, wenn die
endgültige Einigung noch aussteht.
2. Haftung aus culpa in contrahendo wegen fahrlässiger Verletzung der
Aufklärungspflicht.
3. Der Geschädigte hat Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm
dadurch entstanden ist, dass er sich auf die nachträglich gescheiterten
Verhandlungen eingelassen hat. Überprüfung der Schadensermittlung
durch das Bundesgericht.
Entscheid Bundesgericht vom 6. Februar 1979 (BGE 105 II 75)
Grundstückkauf, Wegbedingung der Gewährleistung.
1. Anwendung einer Klausel, mit der die Gewährspflicht für Sachmängel
aufgehoben wird, auf aussergewöhnliche Mängel.
2. Natur der Schadenersatzklage aus Sachmängeln.
3. Verhältnis von Art. 100 Abs. 1 OR zu Art. 199 OR.
4. Eine Haftungsbeschränkungsabrede ist auch bei der Haftung aus
Art. 41 ff. OR, bei der Werkhaftung sowie bei der Geschäftsführung ohne
Auftrag zu beachten.
Entscheid Bundesgericht vom 2. Juni 1981 (BGE 107 II 161)
Bemerkungen
Art. 368 Abs. 2 OR und Art. 169 Abs. 1 der SIA-Norm 118.
Nach diesen Bestimmungen verliert der Bauherr seinen Minderungsanspruch, wenn er für die Nachbesserung einen Dritten beizieht, statt dem
Unternehmer zuerst Gelegenheit zu geben, die Mängel innerhalb angemessener Frist selber zu beseitigen.
Entscheid Bundesgericht vom 9. März 1984 (BGE 110 II 52)
Werkvertrag; Nachbesserungsanspruch des Bestellers. Begriff der
übermässigen Kosten im Sinne von Art. 368 Abs. 2 OR.
Die Nachbesserungskosten sind dann übermässig, wenn sie in einem
Missverhältnis zum Nutzen stehen, den die Mängelbeseitigung dem
Besteller bringt. Bei der Abwägung von Kosten und Nutzen können auf
seiten des Bestellers nicht nur wirtschaftliche, sondern auch
nichtwirtschaftliche Interessen berücksichtigt werden.
Entscheid Bundesgericht vom 9. Juli 1985 (BGE 111 II 173)
Art. 8 GSchG. Verunreinigung des Grundwassers durch Perchlor- und
Trichloräthylen; Kostentragungspflicht. Bestätigung der Rechtsprechung zu
Art. 8 GSchG.
- Der Eigentümer des Grundstücks, in welchem der Verschmutzungsherd
liegt, ist Zustandsstörer und damit Verursacher im Sinne von Art. 8
GSchG.
- Der Inhaber eines Betriebs, in welchem die eine
Gewässerverschmutzung bewirkenden chlorierten Kohlenwasserstoffe
verwendet wurden, ist auch Verhaltensstörer und damit Verursacher im
Sinne von Art. 8 GSchG.
- Zeitlicher Geltungsbereich von Art. 8 GSchG.
- Vorbehalt in bezug auf die endgültige Kostentragung.
- Die Kostenansprüche aus Art. 8 GSchG verjähren nicht, solange der
polizeiwidrige Zustand andauert und solange ein Anspruch auf dessen
Beseitigung besteht.
Entscheid Bundesgericht vom 2. März 1988 (BGE 114 Ib 44)
Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache. Mängel, die ohne weiteres
feststellbar sind, müssen, auch wenn es sich um einen Grundstückkauf
handelt, unverzüglich gerügt werden.
Entscheid Bundesgericht vom 12. April 1988 (ZBGR 71 (1990) S. 367 ff.)
Streitwert (Art. 46 OG). Täuschung (Art. 28 OR). Kaufvertrag; Auslegung
nach dem Vertrauensgrundsatz.
1. Streitwert der Wandelungsklage (Art. 46 OG).
2. Das Verschweigen von Tatsachen ist nur dann ein täuschendes
Verhalten, wenn eine Aufklärungspflicht besteht.
Bei der Auslegung eines Begriffs nach dem Vertrauensprinzip ist allein
entscheidend, welches Wissen ein Vertragspartner beim anderen nach
Treu und Glauben voraussetzen darf. Meinungen von Experten und
Amtsstellen sind unbeachtlich.
Entscheid Bundesgericht vom 22. Mai 1990 (BGE 116 II 431)
Werkvertrag; Sachgewährleistung (Art. 369 OR); beschränktes
Selbstverschulden des Bestellers (Art. 44 Abs. 1 OR).
1. Wann entfällt die Sachgewährleistung des Unternehmers nach Art. 369
OR? Pflicht des Unternehmers zur Nachprüfung einer Weisung?
2. Beschränktes Selbstverschulden des Bestellers. Sinngemässe
Anwendung von Art. 44 Abs. 1 OR bei der Liquidation von
Mangelfolgeschaden
Entscheid Bundesgericht vom 19. September 1990 (BGE 116 II 454)
Sachgewährleistung des Verkäufers eines Hauses, das er vorgängig auf
eigenem Grund als Generalunternehmer für den Käufer erstellt hat.
1. Bedeutung und Gültigkeit einer nicht öffentlich beurkundeten
Vereinbarung, mit der sich der zukünftige Verkäufer verpflichtet, ein
Haus auf eigenem Grund zu einem bestimmten Gesamtpreis für den
zukünftigen Käufer zu erstellen.
2. Übernahme der werkvertraglich vereinbarten Sachgewährleistung durch
den nach Erstellung des Hauses abgeschlossenen und öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag: Art. 200 OR gelangt nicht zur Anwendung.
3. Verneinung einer Haftung des Unternehmers und Verkäufers aus
unerlaubter Handlung wegen eines angeblichen Verstosses gegen Art.
229 StGB.
Entscheid Bundesgericht vom 9. Juli 1991 (ZBGR 75 (1994) S. 29 ff.; BGE
117 II 259)
Gemischter Kauf-/Werkvertrag über ein Grundstück mit noch im Bau
befindlichem Wohnhaus; Haftung für Sachmängel (Art. 18, 370 Abs. 3 und
371 Abs. 2 OR).
1. Auslegung einer Vertragsklausel, mit der vereinbart wird, alle
bestehenden Verpflichtungen der Handwerker aus dem Hausneubau
gingen vom Verkäufer auf den Käufer über.
2. Beweislastverteilung hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Mängelrüge;
Bestätigung und Präzisierung von BGE 107 II 176. Bemessung der
Rügefrist.
3. Bedeutung einer vertraglichen Vereinbarung, wonach Nutzen und
Schaden auf einen bestimmten, mit der versprochenen Fertigstellung
des Hauses übereinstimmenden Zeitpunkt auf den Käufer übergehen, in
bezug auf den Beginn der Verjährungsfrist gemäss Art. 371 Abs. 2 OR.
Entscheid Bundesgericht vom 17. Februar 1992 (ZBGR 75 (1994) S. 37 ff.;
BGE 118 II 142)
Grundstückkauf; Auslegung des vertraglichen
Gewährleistungsausschlusses.
Für die Frage, ob ein bestimmter Mangel von der Freizeichnung erfasst
wird, ist auf den wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages abzustellen.
Damit der Verkäufer für einen Mangel trotzdem einstehen muss, muss der
Mangel den wirtschaftlichen Zweck des Geschäfts erheblich
beeinträchtigen.
Entscheid Bundesgericht vom 1. November 1995 (ZBGR 77 (1996)
S. 330 ff.)
OR Art. 58; Haftung des Werkeigentümers.
Für den mangelhaften Zustand eines Werks haftet grundsätzlich dessen
sachenrechtlicher Eigentümer. Voraussetzungen, unter denen es sich
rechtfertigt, ausnahmsweise auf die tatsächliche Sachherrschaft
abzustellen.
Entscheid Bundesgericht vom 21. November 1995 (BGE 121 III 448;
ZBGR 77 (1996) S. 334 ff.)
Kauf, Sachgewährleistung, einfache Gesellschaft (teilweise Fertigstellung
durch den Käufer).
Entscheid Bundesgericht vom 25. September 2000 (BGE 4C.76/2000)
Kaufvertrag, Mängelhaftung (Abtretung Garantieleistungen der
Bauhandwerker)
Entscheid Bundesgericht vom 10. Oktober 2000 (BGE 4C.150/2000)
Kaufvertrag, Mängelhaftung (Abtretung Garantieleistungen der
Bauhandwerker)
Entscheid Bundesgericht vom 10. Oktober 2000 (BGE 4C.154/2000)
Unverjährbarkeit der Einrede der Täuschung (Art. 60 Abs. 3 OR); Verhältnis
zwischen Ansprüchen aus kaufrechtlicher Sachgewährleistung und
Vertragsanfechtung wegen Willensmängeln.
Frist für die einredeweise Geltendmachung von Willensmängeln (Art. 31
Abs. 1 und Art. 60 Abs. 3 OR).
Genehmigung des Vertrages durch Geltendmachung von kaufrechtlichen
Sachgewährleistungsrechten.
Entscheid Bundesgericht vom 14. Dezember 2000 (BGE 127 III 83)
OR 18, 197. Mängelgewährleistung.
Eine Klausel, welche die Haftung des Verkäufers aufhebt oder einschränkt,
muss nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt werden, sofern der
tatsächliche und gemeinsame Wille der Parteien nicht festgestellt werden
konnte. Auch wenn der Wortlaut einer vertraglichen Klausel auf den ersten
Blick eindeutig zu sein scheint, kann es sich aus den anderen
Vertragsbedingungen, dem verfolgten Zweck oder aus anderen Umständen
ergeben, dass der Text der genannten Klausel nicht den genauen Sinn der
abgeschlossenen Vereinbarung wiedergibt.
Eine Klausel über Aufhebung oder Beschränkung der Haftung kann bei
jenen Mängeln der verkauften Sache nicht geltend gemacht werden, welche
den Risiken, mit denen der vernünftige Käufer rechnen muss, gänzlich
fremd sind. Vorliegend konnte eine (eindeutige) Klausel über die Aufhebung
der Gewährleistung gerade jede Gewährleistung für Mängel, welche auf
das Baualter (1948) zurückzuführen sind, aufheben, jedoch nicht für solche,
welche aus jüngsten Umbauarbeiten resultieren, die nicht gemäss den
Regeln der Kunst ausgeführt worden sind.
Entscheid Bundesgericht vom 25. Februar 2003 (4C.281/2002; ZBGR 86
(2005) S. 117 ff.)
ZGB Art. 2; Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter;
Vertrauenshaftung.
Die Haftung eines Liegenschaftenschätzers aus Vertrag mit Schutzwirkung
zu Gunsten Dritter wäre selbst nach Auffassung der Befürworter dieser
Rechtsfigur nur denkbar, wenn der Verkäufer der Liegenschaft im
Einverständnis mit den Käufern einen Schätzungsauftrag in eigenem
Namen erteilt und dem Liegenschaftenschätzer die gemeinsame
Interessenalge offen gelegt hätte.
Ein Gutachter kann bereits bei einer mittelbaren Beziehung gegenüber
einem vertragsfremden Dritten aus erwecktem Vertrauen haftbar werden.
Dabei spielt keine Rolle, ob der Gutachter den Dritten kennt oder zumindest
weiss, um wen es sich handelt, denn das Haftungsrisiko richtet sich nach
den davon unabhängigen Kriterien des Inhalts der Expertise und deren
Verwendungszweck.
Haftung im vorliegenden Fall verneint.
Entscheid Bundesgericht vom 23. Dezember 2003 (BGE 130 III 345;
4C.230/2003; ZBGR 86 (2005) S. 123 ff.)
Art. 20 AltlV; Untersuchungs- und Überwachungsmassnahmen hinsichtlich
eines durch Abfälle belasteten Standortes.
Zulässigkeit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen einen
Teilentscheid, der im Rahmen eines Verfahrens zur Sanierung des
belasteten Standortes gefällt wurde.
Gemäss Art. 20 Abs. 1 AltlV obliegt die Durchführung von Untersuchungsund Überwachungsmassnahmen in erster Linie dem Inhaber oder der
Inhaberin des belasteten Standortes. Dritten kann eine entsprechende
Verpflichtung gestützt auf Art. 20 Abs. 2 AltlV nur in Ausnahmefällen
auferlegt werden; dafür wäre im konkreten Fall ein ausreichend klarer oder
eindeutiger Zusammenhang notwendig zwischen dem Verhalten der
Drittperson und der Belastung des Standortes.
Entscheid Bundesgericht vom 2. Juni 2004 (BGE 130 II 321)
OR Art. 199; Kaufvertrag; Gewährleistungsausschluss.
Grundsätze und Praxis zur Bestimmung der Tragweite einer
Freizeichnungsklausel nach dem Vertrauensprinzip. Rückweisung an die
Vorinstanz zur Ergänzung der tatsächlichen Feststellungen über im
massgeblichen Zeitpunkt vorhandene Mängel des Kaufgegenstandes.
Entscheid Bundesgericht vom 6. Oktober 2004 (BGE 130 III 686;
4C.242/2004; ZBGR 86 (2005) S. 111 ff.)
Kaufvertrag, Verjährung, Vertrauenshaftung.
Entscheid Bundesgericht vom 14. Oktober 2004 (BGE 4C.134/2004)
OR Art. 197 Abs. 1; Grundstückkauf, Haftung des Verkäufers für
zugesicherte Eigenschaften.
Als Zusicherung gilt die ernsthafte Behauptung einer bestimmten, objektiv
feststellbaren Eigenschaft. Unverbindliche, reklamehafte Anpreisungen
fallen nicht unter den Begriff der Zusicherung.
Allgemein gehaltene Äusserungen in einem Zeitungsinserat sind in der
Regel nicht als verbindliche Zusicherung, sondern als unverbindliche
Anpreisungen zu qualifizieren. Demgegenüber gelten entsprechende
Bestätigungen in Kaufsvereinbarungen als verbindliche Zusicherungen.
Entscheid Bundesgericht vom 23. November 2004 (4C.267/2004; ZBGR 86
(2005) S. 329 ff.)
Kaufvertrag, belasteter Standort, Baureife, Kostentragung,
Altlastenverordnung
Entscheid Bundesgericht vom 9. Dezember 2004 (BGE 4C.301/2004)
OR Art. 200, 201 und 203; Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung des
Verkäufers für die Mängel eines Hauses.
Übersicht über die Voraussetzungen unter denen ein Verkäufer haftbar
wird. Mängel, die dem Käufer beim Kauf mitgeteilt worden sind. Prüfungsund Rügepflicht, falls der Erwerber das Haus vor der Eintragung des
Eigentumsübergangs im Grundbuch in Besitz nimmt.
Absichtliche Täuschung durch den Verkäufer.
Entscheid Bundesgericht vom 11. Januar 2005 (BGE 131 III 145;
Praxis 2005 S. 389 Nr. 50; 4C.324/2004; ZBGR 88 (2007) S. 289 ff.)
Art. 9 Abs. 2 lit. a und c der Verordnung über die Abgabe zur Sanierung von
Altlasten (VASA), Art. 11 Abs. 2 und Art. 32e Abs. 3 USG, Art. 15 f. AltlV;
Abgeltung für Altlastensanierung.
Keine grundsätzliche Verwirkung der Abgeltung, falls die sanierte Altlast mit
einer rechtmässigen neuen Deponie überdeckt wird.
Sanierung mittels Sicherung (Art. 16 lit. b AltlV): Bedeutung des Vorsorgeprinzips (Art. 11 Abs. 2 USG) und des Gebots der Wirtschaftlichkeit der
Sanierung, hinreichende Abschliessung der Altlast. Umweltschutzrechtliche
Beurteilung der Verwendung von vergüteter Schlacke aus der Kehrichtverbrennung für die Oberflächenabdichtung einer Altlast.
Eine vorgängige Beurteilung der Sanierungsprojekte durch die Bundesbehörden ist nicht vorgesehen; der Abgeltungsanspruch ist gegeben, wenn
die zuständige kantonale Behörde ein rechtlich vertretbares Sanierungsprojekt genehmigt hat.
Entscheid Bundesgericht vom 7. April 2005 (BGE 131 II 431)
Vertragliche Aufhebung und Beschränkung der Gewährleistungspflichten im
Grundstückkauf; Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Eine gesetzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers über Mängel des
Objektes ist zu bejahen, wenn er annehmen muss, ein ihm bekannter
Mangel könne den vom Käufer vorausgesetzten Verwendungszweck
vereiteln oder erheblich beeinträchtigen. Dagegen besteht keine
Aufklärungspflicht, soweit der Verkäufer nach Treu und Glauben annehmen
durfte, der Käufer werde den wahren Sachverhalt ohne weiteres erkennen.
Entscheid Bundesgericht vom 13. Juli 2005 (4C.16/2005; ZBGR 88 (2007)
S. 281 ff.)
Kaufvertrag; Wandelung; Schadenersatz; Art. 208 Abs. 2 und 3 OR.
Darstellung der Rechtsprechung und Lehre zur Frage, welche Schäden
unter Art. 208 Abs. 2 OR fallen.
Grundsätze der Auslegung von Gesetzen.
Art. 208 Abs. 2 OR erfasst Schäden, welche dem Käufer durch Mängel der
gelieferten Ware unmittelbar verursacht wurden. Dies ist zu bejahen, wenn
der Schaden innerhalb der Kausalkette direkt durch den Mangel und nicht
erst durch das Hinzutreten weiterer Schadensursachen hervorgerufen
wurde.
Ein Schaden ist nicht bereits deshalb als mittelbare Folge eines Mangels zu
qualifizieren, weil er sich erst beim normalen Gebrauch der Sache im
Rahmen des üblichen oder vereinbarten Verwendungszwecks auswirkte.
Liefert der Verkäufer dem Käufer kranke Tiere, so stellt der durch die
Übertragung der Krankheit verursachte Verlust des Tierbestandes des
Käufers unmittelbaren Schaden dar.
Entscheid Bundesgericht vom 28. November 2006 (BGE 133 III 257)
Kaufvertrag; Schadenersatz; Verjährung; Alternativität der Ansprüche aus
Sachgewährleistung und allgemeiner vertraglicher Haftung; Art. 97 ff., 197
ff. OR.
Aus einem Mangel der Kaufsache kann der Käufer neben Sachgewährleistungs- alternativ auch allgemeine vertragliche Schadenersatzansprüche
ableiten. Die Alternativität dieser Ansprüche wird insoweit eingeschränkt,
als in beiden Fällen die gewährleistungsrechtliche Regelung der Verjährung
und der Untersuchungs- und Anzeigeobliegenheiten des Käufers zur
Anwendung kommt (Bestätigung der Rechtsprechung).
Entscheid Bundesgericht vom 19. Februar 2007 (BGE 133 III 335)
Grundstückkauf, Zusicherung einer wirtschaftlichen Eigenschaft der
Kaufsache.
Die Zusicherungen können neben körperlichen auch wirtschaftliche
Eigenschaften der Kaufsache erfassen.
Ein den Käufern mit der Kaufsdokumentation übergebener Mieterspiegel
erfüllt die Voraussetzungen einer Zusicherung der darin enthaltenen
Mietzinserträge.
Entscheid Bundesgericht vom 27. Mai 2008 (4A_480/2007; ZBGR 91
(2010) S. 114 ff.)
Werkvertrag (Verlegung Parkett, Stoffliegerungspflicht, Materialfehler)
Entscheid Bundesgericht vom 7. August 2008 (BGE 4A_166/2008)
Entscheide kantonaler Gerichte
OR Art. 197 und 199. Floskelhafte Freizeichnungsklausel (Wegbedingung
der Sachgewährleistung); Verhältnis zu einer zugesicherten Eigenschaft;
Entscheid Obergericht Luzern vom 17. Dezember 1986 (ZBGR 71 (1990) S.
286 ff.; LGVE 1986 I S. 10 Nr. 8)
Grundstückkauf; Gewährleistung für zugesicherte Eigenschaften.
1. Ansprüche des Käufers bei unrichtiger Erfüllung durch den Verkäufer
(Art. 23 ff., 97 ff., 197 ff. OR).
2. Verjährung beim Grundstückkauf (Art. 210 Abs. 3, 219 Abs. 3 OR).
3. Haftung für zugesicherte Eigenschaften: Begriff und Form der
Zusicherung; Voraussetzungen und Mass der Haftung (Art. 197 Abs. 1
OR).
4. Zusicherung, die verkauften Grundstücke könnten gemäss vorhandenen
Baubewilligungen sofort überbaut werden, wobei die Käufer an die
Standortgemeinde nichts zu bezahlen hätten ausser den "üblichen
Gebühren".
5. Minderungsklage (Art. 205 Abs. 1 OR): Berechnung des Minderwertes;
Schadenersatz bei Verschulden (Art. 97 Abs. 1 OR)
Entscheid Kantonsgericht Wallis vom 3. Dezember 1993 (ZWR 28 S. 277;
ZBGR 77 (1996) S. 306 ff.)
Grundstückkauf: Gültigkeit der Wegbedingung der Gewährleistung; Folgen
der Vertragsauflösung.
1. Ein mit einem Grundstückkauf zusammenhängender Werkvertrag, dem
nur ergänzende Bedeutung zukommt, bedarf nicht der öffentlichen
Beurkundung (Art. 184 ff, 216 Abs. 1, 363 ff. OR).
2. Der Verkäufer einer unbeweglichen Sache, der die Existenz von
Mängeln kennt, kann sich, selbst wenn er sich des genauen Umfangs
der Mängel nicht bewusst ist, nicht auf eine im Kaufvertrag enthaltene
Haftungsausschlussklausel berufen (Art. 199 und 203 OR).
3. Das arglistige Verhalten des Verkäufers kann die Gutheissung einer
Wandelungsklage, anstelle der Minderungsklage, ohne Rücksicht auf die
ihm dadurch verursachten Nachteile, rechtfertigen (Art. 205 Abs. 1 OR).
4. Wirkungen der Auflösung des Kaufvertrages, besonders mit Bezug auf
eine Liegenschaft, die mit Grundpfandrechten belastet ist und während
einer bestimmten Zeit vom Käufer bewohnt wird (Art. 82 und 208 OR).
Entscheid Kantonsgericht Wallis vom 11. Mai 1995 (RVJ 29 p. 232;
ZBGR 77 (1996) S. 313 ff.)
Grundstückkauf; Mängelhaftung und vertraglicher Ausschluss der
Gewährleistung.
1. Einschränkende Auslegung von Vereinbarungen über Aufhebung oder
Beschränkung der Gewährspflicht im Sinne des Art. 199 OR.
2. Anwendung von Art. 200 Abs. 1 OR auf einen Baumangel, der schon im
Zeitpunkt des Verkaufs bestand und auf dessen verschiedene
Auswirkungen der Verkäufer vor dem Vertragsschluss deutlich
hingewiesen hat.
3. Gültiger Ausschluss der Gewährleistungspflicht für alle offenen oder
verdeckten Mängel, trotz einer bloss formalhaften Klausel betreffend den
Verkauf der Liegenschaft "mit den üblichen gesetzlichen Garantien",
aufgrund einer gegenteiligen Klausel, wonach die Wohnung "im
gegenwärtigen Zustand" verkauft wird und die Käufer das Grundstück
"mit allen bestehenden Mängeln" annehmen, und einer exemplifikativen
Aufzählung von Mängeln, versehen mit den Begriffen "namentlich" und
"usw."
Entscheid Kantonsgericht Wallis vom 1. Juni 1995 (RVJ 29 p. 237; ZBGR
77 (1996) S. 317 ff.)
OR Art. 368; Abtretung von Garantieansprüchen durch den
Totalunternehmer.
Eine Entlassung des Totalunternehmers aus der Haftung muss
unzweifelhaft, klar und eindeutig formuliert sein; vorliegend verneint.
Entscheid Handelsgericht Zürich vom 18. Juni 2007 (ZR 108 Nr. 34 S. 143;
ZBGR 91 (2010) S. 273 ff.)
b) Literatur
Baumann Maja, Dr. iur., LL.M. Rechtsanwältin, Gewährleistungen in
Grundstückkaufverträgen mit professionellen Investoren, AJP/PJA 10/2010
Binder Andreas, Prof. Dr. iur. et lic. oec., Rechtsanwalt, Vetter Meinrad,
Dr. iur., Rechtsanwalt, Freizeichnung von Gewährleistungsansprüchen
beim Grundstückkauf unter besonderer Berücksichtigung öffentlichrechtlicher Normen, AJP/PJA 6/2007
Brändli Roger, Dr., Lehrbeauftragter an der Universität St. Gallen,
Unterlagen Weiterbildungsveranstaltung des NetzSG vom 16.4.2009
Bürgi-Schneider Gudrun, lic.iur.: Belastete Standorte und die Änderung des
Umweltschutzgesetzes mit Einfügung des Art. 32bbis und der Revision der
Art. 32c-32e (ZBGR 89 (2008) S. 129)
Gauch Peter, Der Werkvertrag, 4. Auflage. Zürich: Schulthess, 1996
Honsell Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil,
8. Auflage, Bern: Stämpfli, 2006
Koller Alfred, Dr. iur., Vertragliche Regelung der Gewährleistung beim Kauf
einer Neubaute (ZBGR 90 (2009) S. 197)
Koller Alfred, „Die Veräusserungsverträge“, in Theo Guhl, Hrsg. Das
Schweizerische Obligationenrecht. 9. Auflage, Zürich: Schulthess, 2000
Meier-Hayoz Arthur, Berner Kommentar, Bern: Stämpfli, 1980
Rüegg Erich und Schumacher Rainer, „Die Haftung des Grundstückverkäufers“, in Der Grundstückkauf, Hrsg. Alfred Koller, Hrsg, 2. Auflage, Bern:
Stämpfli, 2001
Schmid Jürg, Prof. Dr., Die Gewährleistung beim Grundstückkauf
Ausgewählte Fragen unter Berücksichtigung von Altlasten
ZBGR 81 (2000) S. 353 ff.
Schmid Jörg und Hürlimann-Kaup Bettina, Sachenrecht, 4. Auflage, Zürich:
Schulthess, 2012
Stiftung Schweizerisches Notariat, Der Grundstückkauf, Zürich: Schulthess,
2010
c) im Internet
Übersicht, gesetzliche Grundlagen, Terminologie, Links, Informationen und
vieles mehr zur Abfall- und Altlastenproblematik:
Kantonales Kataster:
www.umwelt.sg.ch (Themen)
Eidgenössisches Departement für Verteidigung, Bevölkerungsschutz und
Sport:
www.kbs-vbs.ch
Bundesamt für Verkehr:
http://map.geo.admin.ch/?Y=660000&X=190000&zoom=1&bgOpacity=0&b
gLayer=ch.swisstopo.pixelkarte-farbe&layers=ch.bav.kataster-belasteterstandorte-oev&layers_opacity=0.8&layers_visibility=true&lang=de
Bundesamt für Zivilluftfahrt:
www.bazl.admin.ch/experten/flugplaetze/03083/03537/index.html?lang=de
2013
vgl. Kreisschreiben Nr. 4.322 vom
27. September 2013