Der Unterschied zwischen Immobilienwert und Immobilienpreis

Informationsbulletin 16
FALCK & CIE.
Der Unterschied zwischen Immobilienwert und Immobilienpreis
Wert und Preis sind nicht dasselbe. Der
Wert hängt von den Präferenzen des
einzelnen Individuums ab und ist daher
auch eine individuelle Grösse. Diese
hängt von den Erwartungen ab, die der
jeweilige Marktteilnehmer als Nutzen
in eine Immobilie setzt. Was dem einen
viel bedeutet, schätzt ein anderer weniger wichtig ein. Daher können die Vorstellungen über den Wert ein und derselben Immobilie auch auseinander liegen. Demgegenüber ist der Preis das
Ergebnis eines Anpassungsprozesses,
bei dem sich die Wertvorstellungen des
Verkäufers mit denjenigen des Käufers
treffen. Jeder, der den Wert höher einschätzt als den Preis, kommt mit dem
Verkäufer ins Geschäft. Insofern ist der
Preis einer Liegenschaft also der Wert,
von dem der Verkäufer den Käufer hat
überzeugen können.
Da der Immobilienmarkt heterogen ist,
beteiligen sich für ein ganz bestimmtes
Marktobjekt meist nur wenige Marktteilnehmer am Preisbildungsprozess.
Von wenigen Ausnahmen abgesehen,
kommt deshalb der Preis durch Verhandlungen zustande. Aus diesem
Grund können bei Immobilien zwischen Wert und Preis erhebliche Unterschiede bestehen und zwar vor allem
dann, wenn der Immobilienmarkt nicht
im Gleichgewicht ist, sei es, dass er
überhitzt ist, sei es, dass eine Baisse die
Lage bestimmt. So wird der Käufer in
einer Hausse sagen, die Lage könne
sich auch wieder ändern und die gegenwärtigen Preise liessen sich nicht
nachhaltig erwirtschaften, während in
einer Baisse der Verkäufer die langfristige Werthaltigkeit betont, und der Käufer im Gegensatz dazu argumentiert, er
müsse sich nach den aktuellen Preisen
richten.
Wenn Wert und Preis nicht dasselbe
sind, was ist dann überhaupt unter dem
Begriff des Verkehrswertes einer Immobilie zu verstehen? Im Wort „Verkehr“ scheint irgendwie auch der Preis
mitzuschwingen. Insofern handelt es
sich beim Verkehrswert begrifflich
wohl um eine Kombination von beidem; dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Eigentümer überhaupt verkaufswillig ist, genügend Zeit
– bezogen auf die Art des Verkaufsobjektes und die Marktlage – für die Verkaufsverhandlungen zur Verfügung
steht, der Wert während des Verhandlungszeitraumes stabil bleibt, die Liegenschaft frei und mit ausreichender
Verbreitung auf dem Markt angeboten
wird sowie letztlich kein Angebot eines
Käufers mit Sonderinteressen vorliegt.
Insofern lässt sich der Verkehrswert
wie folgt umschreiben:
Der Verkehrswert ist nach dem Preis zu
bestimmen, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dem Zustand der Immobilie
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse erzielt werden
kann.
Luzern, 09. September 2004
Louis H. Falck, lic. iur.
Rechtsanwalt und Notar
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