Begründung

Anlage 3 zu 05/113/01
04.11.2005
Begründung
zum Bebauungsplan Nr. OF 009 „Überm Neckar“,
Gemarkung Oferdingen
1. Anlass und Zweck der Planung
3. Planerische Rahmenbedingungen
Das Plangebiet wird derzeit landwirtschaftlich
genutzt und ist von Wohnbebauung und
vereinzelten
kleineren
Gewerbebetrieben
umgeben. Nach der Aussiedlung des bisher auf
der Fläche noch aktiven Landwirts wird innerorts
eine größere zusammenhängende Fläche frei.
Dieses Potenzial in städtebaulich integrierter Lage
gilt es zu nutzen und im Hinblick auf
Planungssicherheit
einer
geordneten
städtebaulichen Entwicklung zuzuführen.
3.1 Derzeitige Nutzung
Das Plangebiet wird überwiegend durch
einen
landwirtschaftlichen
Betrieb
als
Wirtschaftswiese genutzt (ca. 6.670 m²).
Untergeordnete Bereiche umfassen Gartenund Rasenflächen. Eine Fichtenhecke bildet
den nördlichen Abschluss zur Straße Überm
Neckar. Die bestehende Bebauung entlang
der Pliezhäuser Straße dient vorwiegend dem
Wohnen. Unmittelbar angrenzend an das
Gelände findet sich im Norden und Osten
Wohnbebauung.
Ziel dieses Bebauungsplans ist es daher, mit einer
Bebauung und Verdichtung im Innenbereich dem
Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund
und Boden (§ 1a (1) BauGB) Rechnung zu tragen.
Der Bebauungsplan begegnet der Nachfrage nach
Wohnraum in ruhiger, aber dennoch verkehrlich
günstiger Lage. Zielgruppe der Neuordnung sind
insbesondere junge Familien.
Die Umnutzung der Fläche zu Wohnbauzwecken
entspricht auch einem Maßnahmenvorschlag im
Ortsentwicklungskonzept Oferdingen.
3.2 Bestehendes Planungsrecht
Ein Bebauungsplan existiert bisher nicht. Der
derzeit gültige Flächennutzungsplan stellt für
den Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen
dar. Damit stimmt die vorgesehene Nutzung
(WA) nicht in allen Teilen des Gebietes mit
den Darstellungen im Flächennutzungsplan
überein. Dem Entwicklungsgebot nach § 8 (2)
BauGB wird dennoch Rechnung getragen, da
die Planung der Grundkonzeption des
Flächennutzungsplans nicht widerspricht. Die
Abweichung ist als Ergebnis der Verfeinerung
der Darstellung zu sehen und daher als
unwesentlich einzustufen.
2. Lage und Geltungsbereich
Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil
Oferdingen. Die Fläche des Bebauungsplanes in
dieser Abgrenzung beträgt ca. 1,46 ha.
Im derzeit gültigen Landschaftsplan werden
für das Plangebiet keine planungsrechtlich
relevanten Aussagen getroffen.
Das Plangebiet wird begrenzt:
im Norden
durch die Flurstücke 210/1 und
die Straße „Überm Neckar“,
im Osten
4. Planungskonzeption
durch die Flurstücke 189,
189/1, 189/2, 190, 190/1,
190/2, 191/1, 192,
im Süden
durch die Pliezhäuser Straße,
im Westen
durch die Pliezhäuser Straße.
4.1 Städtebauliches Konzept
Bei der Fläche handelt es sich um einen
klassischen nicht beplanten Innenbereich,
der aufgrund seiner landwirtschaftlichen
Nutzung bisher nicht in eine städtebauliche
Konzeption einbezogen war. Eine sinnvolle
Verbindung zwischen der Straße „Überm
Neckar“ und der „Pliezhäuser Straße“
ermöglicht eine Bebauung auf östlicher und
westlicher
Seite
dieser
neuen
Erschließungsstraße.
Westlich
der
Erschließungsstraße entsteht, eingerahmt
von der vorhandenen Bebauung in offener
In das Plangebiet sind die Flurstücke 202/4, 203,
210, 211, 212, 215, 227, 754/2 und 754/3
einbezogen.
-1-
Bauweise entlang der Pliezhäuser Straße,
eine angemessene Verdichtung in Form von
Reihenhäusern mit Südorientierung. Auf
östlicher
Seite
der
neuen
Erschließungsstraße sind Kettenhäuser oder
alternativ eine Bebauung mit Einzel- und
Doppelhäusern vorgesehen. Die Bebauung
orientiert sich in ihrer städtebaulichen Dichte
an den angrenzenden Bereichen.
Die Planungskonzeption ermöglicht eine
angemessene
Verdichtung
unter
Berücksichtigung der im Umfeld geplanten
und gewachsenen Strukturen.
Die vorhandene Bebauung entlang der
Pliezhäuser
Straße
wird
in
den
Geltungsbereich miteinbezogen, um eine
umfassende planungsrechtliche Regelung im
Bebauungszusammenhang sicherzustellen.
Westlich der Erschließungsstraße werden
vier Baufelder als Zeilenstrukturen mit
Südausrichtung festgesetzt. Hier sind breite
Reihenhaustypen geringer Tiefe vorgesehen.
An der Straße Überm Neckar ist eine weitere
südorientierte Reihenhauszeile geplant, die
mit
einem
tieferen
Baufeld
den
konventionellen Reihenhaustypus vorsieht.
Bei der Reihenhausbebauung ist v.a. im
Hinblick auf die Parkierungssituation lediglich
eine Wohneinheit je Gebäude zulässig.
4.3. Erschließung (Verkehr, Parkierung, Ver- und
Entsorgung)
Die Haupterschließung des Plangebietes
erfolgt über die „Straße A“, die von Norden
(Überm
Neckar)
nach
Südwesten
(Pliezhäuser Straße) verläuft. Über diese
Straße mit einer kleinen platzartigen
Aufweitung im südlichen Bereich werden im
Wesentlichen die Grundstücke im Osten und
Westen
erschlossen.
Die
Reihenhausbebauung entlang der westlichen
Seite der „Straße A“ wird über vier private
Stichwege, die über Geh-, Fahr- und
Leitungsrechte
gesichert
werden,
angebunden. Auf der westlichen Seite der
Erschließungsstraße
werden
Senkrechtparker als notwendige Stellplätze
bzw. Carports für die Reihenhausbebauung
festgesetzt. Ansonsten soll die Parkierung
auf den Grundstücken bzw. in den Gebäuden
erfolgen. Zwei öffentliche Stellplätze sind im
Zusammenhang
mit
dem
kleinen
Platzbereich vorgesehen. Die „Straße A“ wird
als Mischfläche ausgewiesen, da in diesem
Bereich nicht mit Durchgangsverkehr zu
rechnen ist und die gleichberechtigte Nutzung
der Straße durch die verschiedenen
Verkehrsteilnehmer
mit
einer
entsprechenden Gestaltung betont werden
soll.
Der Fußweg entlang der „Pliezhäuser Straße“
wird beibehalten, um auch weiterhin die
vorhandene sichere Fußwegverbindung zu
gewährleisten. Im Mündungsbereich der
neuen
Erschließungsstraße
und
im
Kurvenbereich der Pliezhäuser Straße wird
ein
Zufahrtsverbot
festgesetzt,
um
verkehrlich unübersichtliche und damit
gefährliche Situationen zu vermeiden.
Lediglich die bestehende Zufahrt der
Pliezhäuser Straße 26 wird planungsrechtlich
gesichert und mit der Erschließung des
Nachbargrundstücks zu einem gemeinsamen
Zufahrtsbereich zusammengefasst.
4.2 Art der baulichen Nutzung, Maß der
baulichen
Nutzung,
Bauweise
und
überbaubare Grundstücksflächen
Das gesamte Plangebiet wird entsprechend
der
vorgesehenen
Bebauung
mit
Wohnhäusern
in
Form
von
Einzel/Doppelhäusern oder Hausgruppen als
Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.
Die Bebauung orientiert sich an den in der
näheren Umgebung vorhandenen Nutzungen
und Strukturen. Die Festsetzungen des
angrenzenden bestehenden Bebauungsplans
„Hinter den Höfen“ werden im Wesentlichen
übernommen. Die Grundflächenzahl (GRZ)
und die Geschossflächenzahl (GFZ) werden
dementsprechend
auf
0,4
bzw.
0,7
festgesetzt. Dies entspricht auch den heute
im stärker verdichteten Wohnungsbau
üblichen Werten. Die Hausgruppen sind in
offener bzw. abweichender Bauweise zu
errichten.
Das
östlich
der
Erschließungsstraße
festgesetzte Baufeld sichert i.V.m. dem
Ausschluss von Nebenanlagen, Garagen und
überdachten Stellplätzen außerhalb der
Baufenster eine grüne Vorzone entlang der
Erschließungsstraße. Die Bebauung ist mit
dem Bautypus der Kettenhäuser konzipiert,
d.h. es wechseln jeweils zweigeschossige
Hauptbaukörper
mit
eingeschossigen
Nebenbaukörpern
in
Grenzbauweise.
Städtebaulich
wird
damit
eine
abwechslungsreiche
Straßenabwicklung
gewährleistet, die insgesamt aber ein
einheitliches Siedlungsbild ergibt. Alternativ
sind hier auch Doppel- oder Einzelhäuser in
offener
Bauweise
zulässig.
Die
Beschränkung
auf
maximal
zwei
Wohneinheiten je Wohngebäude sichert in
Verbindung mit den Festsetzungen zum Maß
der Nutzung das Ziel einer auf Familien
ausgerichteten Eigenheimbebauung.
Die Breiten und Einmündungsradien der
durchgehenden Erschließungsstraße sind für
den zu erwartenden Verkehr entsprechend
dimensioniert. Die Stichwege können von
Müllfahrzeugen nicht befahren werden. Dies
-2-
ist einer wirtschaftlichen Erschließung der
Reihenhausgruppen
geschuldet.
Gemeinschaftliche Müllstandorte sind in
Zusammenhang mit den Parkierungsflächen
an der Erschließungsstraße vorgesehen.
Das bestehende Gelände fällt mit einer
Neigung von ca. 5 – 6 % in Richtung Norden.
Die Erschließungsstraße wird an die
vorhandene Neigung angepasst, so dass nur
geringe Höhenunterschiede zu angrenzenden
Grundstücken entstehen werden.
Verdunstung des in diesen
anfallenden Regenwassers.
Bereichen
4.6 Wärmeversorgung:
Im Plangebiet steht keine Gasversorgung zur
Verfügung. Es ist daher vorgesehen, die
Neubebauung über eine kleine Heizzentrale
zu
versorgen,
die
südlich
der
Reihenhauszeilen angeordnet werden soll.
Der Bebauungsplan sieht hier eine Fläche für
Versorgungsanlagen vor.
4.4 Entwässerung:
Die Fläche des Bebauungsplans ist in der
generellen
Entwässerungsplanung
für
Oferdingen enthalten. Die Entwässerung des
Gebietes erfolgt im Mischsystem und ist ohne
Schwierigkeiten möglich. Der vorhandene
öffentliche Kanal im Baugebiet wird verlegt
und über ein Leitungsrecht (lr 1) gesichert.
Die Verlegung wird mit der Neuplanung der
Entwässerung
des
Baugebietes
zusammengelegt bzw. koordiniert. Die
Kanalplanung sieht mittelfristig die Aufgabe
dieses Teilstücks als öffentlichen Kanal vor.
Er
übernimmt
dann
lediglich
die
Entwässerung
der
jetzt
neu
anzuschließenden Gebäude und ist daher als
privater Sammler zu betreiben.
Die über private Wohnwege erschlossenen
Gebäude werden an private Sammelkanäle
angeschlossen, die wiederum in den
öffentlichen Kanal münden.
4.7 Grünordnung / Grünplanungskonzept
Mehrere Pflanzgebote dienen einerseits dem
Ausgleich des geplanten Eingriffs (s.a. Punkt
7 der Begründung), andererseits einer
Durchgrünung
und
Auflockerung
des
Gebiets.
Als
eine
der
wichtigsten
Ausgleichsmaßnahmen ist auf allen Pult- und
Flachdächern der Hauptgebäude eine
extensive Dachbegrünung vorgesehen.
Die festgesetzten Baumpflanzungen führen
zu einer Gliederung und Aufwertung des
Straßenbildes
und
zur
gleichmäßigen
Begrünung der Grundstücke. Die Pflanzlisten
sehen die Verwendung heimischer Arten vor,
um ortstypische Lebensräume in den Gärten
zu erhalten bzw. wiederherzustellen.
5. Örtliche Bauvorschriften
Da sich die Bebauung insgesamt an den in der
näheren Umgebung vorhandenen Strukturen
orientiert,
wurden
auch
die
örtlichen
Bauvorschriften an die für die benachbarte
Bebauung geltenden angelehnt.
In der näheren Umgebung finden sich im Bestand
sowohl flach geneigte, als auch steile
Satteldächer. Für den Bereich östlich der
Erschließungsstraße werden Pultdächer mit max.
8° Dachneigung zugelassen, um dem Wunsch
nach dieser insbesondere unter ökologischen
Gesichtspunkten
bevorzugten
Bauform
entgegenzukommen. Entlang der Straße Überm
Neckar sind auch Satteldächer bis 40 Grad
Dachneigung möglich. Innerhalb der Zeilen sind
die Hausgruppen jeweils einheitlich zu gestalten,
um im neu entstehenden Quartier ein einheitliches
Siedlungsbild zu gewährleisten.
Die Festsetzungen zu Dachaufbauten, –
einschnitte und Dachflächenfenster entsprechen
den in Reutlingen üblichen Gestaltungsvorgaben,
um eine möglichst einheitliche Dachlandschaft
einerseits
zu
gewährleisten
und
eine
angemessene Nutzung der Dachgeschosse
andererseits zu ermöglichen.
Um den Vorgaben der angrenzenden Bereiche an
die Gestaltqualität und das Ortsbild gerecht zu
werden, werden sämtliche, der Versorgung
4.5 Oberflächenwasser:
Eine Führung des Oberflächenwassers über
private Grundstücke mit anschließender
Versickerung ist aus der konkreten Erfahrung
im Gebiet schlecht realisierbar und wird vom
Erschließungsplaner nicht empfohlen. Nach
Erfahrungen des Grundstückseigentümers
bleibt in Vertiefungen das Wasser einige
Wochen stehen. Eine Versickerung ist bei
dem anstehenden dichten Boden also nicht
möglich. Die Hanglage macht darüber hinaus
nach Einschätzung des Erschließungsplaners
eine
kostengünstige
Führung
der
Versickerungsmulden nur schlecht möglich.
Grundsätzlich ist zu bemerken, dass die
Fläche des Bebauungsplans „Überm Neckar“
mit
dem
gesamten
anfallenden
Oberflächenwasser
in
der
aktuellen
allgemeinen
Entwässerungsplanung
der
Stadt Reutlingen (Gebiet zweiter Teil in
„Pliezhäuser Straße“) berücksichtigt ist und
von daher auch keine Versickerung gefordert
werden muss.
Auf
eine
Versickerung
des
Oberflächenwassers wird daher verzichtet.
Die vorgesehene Dachbegrünung sorgt
jedoch für eine Rückhaltung und teilweise
-3-
dienenden
Niederspannungsleitungen,
oberirdisch liegen, ausgeschlossen.
die
Schutzgütern
Klima,
Landschaftsbild.
Erholung
und
Die
im
Fachbeitrag
vorgeschlagenen
Maßnahmen sollen den Eingriff verringern
und für die verbleibenden Beeinträchtigungen
einen Ausgleich schaffen. Diese Maßnahmen
umfassen
den
Rückbau
vorhandener
versiegelter Hof- und Zufahrtsflächen und die
Pflanzung von Laubbäumen entlang der
Straßen, bei den Stellplätzen und in den
Gärten. Alle neuen Hauptgebäude mit Pultund Flachdächern sind mit einer mindestens
extensiven Dachbegrünung zu versehen.
Eine kleine Randbepflanzung in Form von
Gehölzstreifen als optischer Schutz und als
zusätzlicher Lebensraum für Fauna und
Vegetation kommt hinzu.
6. Umweltverträglichkeit
Erforderlichkeit einer UVP oder Vorprüfung
Für das Vorhaben ist gemäß § 3 UVP-Gesetz
i.V.m. Anlage 1 zum UVP-Gesetz keine UVP oder
Vorprüfung erforderlich.
7. Eingriffe in Natur und Landschaft
7.1 Erforderlichkeit der Eingriffsregelung
Gemäß § 1a BauGB ist der durch den
Bebauungsplan ermöglichte Eingriff in Natur
und
Landschaft
durch
entsprechende
Maßnahmen
und
Festsetzungen
auszugleichen.
7.2 Eingriff und Maßnahmen zum Ausgleich
Im Rahmen des Grünordnungsplans vom
Büro Schlegel + Thomas vom 21.10.2005
wurde eine Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung
aufgestellt. Der notwendige Ausgleich ist
nicht zu 100 % innerhalb des Plangebietes zu
gewährleisten.
Der
Grünordnungsplan
schlägt daher als Ersatzmaßnahme die
Pflanzung einer Obstbaumwiese auf dem
südlich von Oferdingen im Bereich Kienzle
gelegenen Flurstück 943 vor. Diese
Maßnahme wird durch Textfestsetzung den
Neubaugrundstücken
zugeordnet.
Eigentümer des betreffenden Flurstücks ist
der bisherige Eigentümer der Flächen im
Plangebiet. Die Verfügbarkeit wird über eine
vertragliche Regelung gesichert.
Mit diesen Maßnahmen wird gemäß der
vereinfachten Bewertungsmethodik nach
Kaule ein Ausgleich der Eingriffe innerhalb
des Geltungsbereichs zu 91% erzielt.
Als
zusätzliche
Ausgleichsmaßnahme
außerhalb
des
Geltungsbereichs
wird
entsprechend
den
Vorschlägen
des
Landschaftsplans eine bisher intensiv
genutzte Wiese in eine Streuobstwiese
umgewandelt (Flurstück 943 in Oferdingen).
Damit wird ein vollständiger Ausgleich der
baubedingten Eingriffe in Natur und Umwelt
erzielt.
Die Ergebnisse des landschaftsplanerischen
Fachbeitrags sind als Festsetzungen in den
Bebauungsplan übernommen worden. Der
Ausgleich außerhalb des Plangebiets wird
darüber hinaus in einem städtebaulichen
Vertrag mit dem Grundstückseigentümer
gesichert.
Das Wohngebiet “Überm Neckar“ umfasst
insgesamt 1.46 ha. Von dieser Fläche sind
derzeit ca. 46% als Wiesen, ca. 10% als
Garten- und Rasenflächen, , 7% als Straßen
und 8% als Schotterflächen genutzt. 8%
nehmen Gebäude und 21% vorhandene
Wohnbauflächen ein.
8 Planverwirklichung
8.1 Bodenordnung
Das Plangebiet befindet sich derzeit in
Privateigentum.
Das Gelände wird komplett von einem
privaten Investor erschlossen und bebaut.
Zur
Bebauung
des
Plangebietes
entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans sind keine bodenordnenden
Maßnahmen
erforderlich.
Der
zur
Realisierung der neuen Erschließungsstraße
“ erforderliche Grundstückstausch mit dem
Eigentümer des Flurstücks 227 wurde bereits
auf privatrechtlicher Basis geregelt.
Die vorliegende Planung sieht eine
Nutzungsänderung vor mit 10% öffentlichen
Straßenflächen bzw. 5% privaten Zufahrtsund Stellplatzflächen. Die Größe der
vorhandenen Wohnbauflächen bleibt gleich
mit 21%, die Fläche der neuen Gebäude wird
vergrößert auf 22%, die der Gärten auf ca.
42%.
Die Bebauung bedeutet einen Eingriff in den
Naturhaushalt, vor allem die natürlichen
Schutzgüter Grundwasser und Boden sowie
Vegetation und Fauna. Gleichzeitig entsteht
ein
geringfügiger
Konflikt
mit
den
8.2 Verträge
Zwischen der Stadt Reutlingen und dem
Investor wird ein öffentlich-rechtlicher Vertrag
-4-
abgeschlossen. Dieser regelt die Herstellung
und Übertragung der Erschließung, die
Übernahme möglicher Folgekosten und
sichert die Realisierung der Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen außerhalb des geplanten
Baugebiets „Überm Neckar“. Zwischen den
Eigentümern der Flurstücke 227 und 203
wurde bereits ein Vertrag über den
Grundstückstausch zur Realisierung der
Erschließungsstraße abgeschlossen.
-5-
8.3 Flächenbilanz
Allgemeines Wohngebiet
Ca. 1,33 ha
Verkehrsflächen
Ca. 0,12 ha
Fläche für Versorgungsanlagen
Ca. 0,01 ha
Reutlingen, den 04.11.2005
Failenschmid
-6-
9.
 In die Textfestsetzungen wurde die mindestens
extensive Dachbegrünung für alle flach
geneigten Hauptbaukörper sowie für die
Carports entlang der Erschließungsstraße
aufgenommen. Die Maßnahme dient dem
ökologischen Ausgleich für die Neubebauung.
Sie ermöglicht die Rückhaltung und Pufferung
von Niederschlagswasser und trägt zu einer
Verbesserung
der
kleinklimatischen
Verhältnisse bei.
 Die
den
Straßenraum
gliedernden
Baumpflanzungen sind nicht mehr auf den
privaten
Grundstücken,
sondern
im
öffentlichen Straßenraum vorgesehen. Damit
kann eine gleichmäßige, den Straßenraum
aufwertende Bepflanzung besser sichergestellt
werden.
 Südlich der geplanten Reihenhausbebauung ist
eine
Fläche
für
Versorgungsanlagen
festgesetzt. Da Oferdingen nicht ans Gasnetz
angeschlossen
ist,
ist
eine
zentrale
Wärmeversorgung für die Neubebauung
angedacht. Gegebenenfalls könnten auch
Gebäude aus dem Bestand mit angeschlossen
werden.
Änderungen und Ergänzungen nach der
öffentlichen Auslegung
Konkrete Planungsüberlegungen des Investors
haben zu Modifikationen des ursprünglichen
Bebauungsplanentwurfs geführt.
Im Einzelnen handelt es sich um folgende
Änderungen:
 Anstelle von drei 12 m tiefen Baufenstern für
Reihen- bzw. Doppelhausbebauung westlich
der neuen Erschließungsstraße sieht der Plan
nun vier Zeilen geringer Bautiefe (8 m) vor.
Geplant ist ein Bautypus mit größerer Breite
auf geringerer Grundstückstiefe. Die Vorgaben
zur städtebaulichen Dichte ändern sich
insgesamt jedoch nicht. Die zur Erschließung
der Zeilen notwendigen Geh-, Fahr- und
Leitungsrechte wurden an die veränderte
Planung angepasst.
 Die Lage der Erschließungsstraße wurde um
einige Meter Richtung Osten verschoben und
der Querschnitt von 5,5 auf 5,4 m reduziert.
Das Erschließungsprinzip bleibt erhalten.
 Die
Grundstücke
östlich
der
Erschließungsstraße haben eine geringere
Tiefe als ursprünglich vorgesehen. Das
Baufenster wurde auf 12 m Tiefe reduziert.
Alternierend
sind
zweigeschossige
Hauptbaukörper
und
eingeschossige
Nebenbaukörper festgesetzt. In Verbindung mit
der Festsetzung der abweichenden Bauweise
wird damit die Bauform der Kettenhäuser
gesichert. Alternativ zur im ursprünglichen
Planentwurf vorgesehenen Doppel- bzw.
Einzelhausbebauung wird in diesem Bereich
auch eine Bebauung mit Hausgruppen in Form
von Kettenhäusern ermöglicht. Die sich aus
zweigeschossigen
Hauptund
eingeschossigen
Nebenbaukörpern
zusammensetzenden
Ketten
ergeben
gegenüber durchgehend zweigeschossigen
Hausgruppen
ein
städtebaulich
stärker
gegliedertes und aufgelockertes Bild. Die
Änderung entspricht der vermehrten Nachfrage
nach zwar qualitativ hochwertigem, gleichzeitig
aber kostengünstigen Wohnraum.
 Abgesehen von der Bauzeile entlang der
Straße Überm Neckar wurde für die
Neubebauung als Dachform ein flachgeneigtes
Pultdach festgesetzt (vorher: Satteldach 30-40°
oder Pultdach 10-20°). Dies entspricht zum
einen
den
Anforderungen
der
aus
ökologischen
Gründen
geforderten
Dachbegrünung, zum anderen wird ein
einheitliches Siedlungsbild für das neue
Quartier gewährleistet. In der näheren
Umgebung sind sowohl steilere als auch flach
geneigte Dächer vertreten. Insofern fügt sich
die Bebauung ohne weiteres ins Ortsbild ein.
Im
Zusammenhang
mit
der
öffentlichen
Auslegung des ursprünglichen Planentwurfs
eingegangene Anregungen führten außerdem zu
folgender Änderung: Die Grundflächen- und die
Geschossflächenzahl werden für den Bereich des
Gebäudebestands an der Pliezhäuser Straße (WA
2) erhöht auf die auch für die Neubebauung
festgesetzten Werte. Zum einen werden damit
auch im Bestand noch Spielräume zu Um- bzw.
Anbau offen gehalten, zum anderen gelten damit
einheitliche Regelungen für das gesamte Gebiet.
Außerdem
wurde
das
Erfordernis
einer
Teilungsgenehmigung aus dem Textteil zum
Bebauungsplan gestrichen, da durch die
Änderung des Baugesetzbuchs inzwischen die
gesetzlichen Grundlagen hierfür entfallen sind.
Insofern handelt es sich um eine rein redaktionelle
Änderung.
Der Grünordnungsplan und die Eingriffs-/
Ausgleichsbilanzierung wurden überarbeitet und
berücksichtigen die geänderte Planung.
Im Zuge der planerischen Modifikationen wurde
der Textteil des Bebauungsplanes überarbeitet
und auf den inzwischen aktuellen Reutlinger
Standard angepasst.
Durch diese Änderungen des Bebauungsplans
nach der Auslegung wird eine nochmalige
Beteiligung der Öffentlichkeit / Behörden
erforderlich. Da die städtebauliche Planung in
ihren Grundzügen erhalten bleibt, kann die Dauer
der Auslegung auf 2 Wochen begrenzt werden.
-7-
Reutlingen, den 29.04.2005/05.11.2005
Failenschmid
-8-