Einzelhandelsgutachten Kapitel D

Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm
D Analyse der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm
D 1 Siedlungsstruktur und Verkehrserschließung
Das ca. 92,65 km² umfassende Stadtgebiet der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm weist 63 Ortsteile
auf und beheimatet ca. 23.500 Einwohner. Etwa 17.000 Pfaffenhofener Bürger (72,3 %)
wohnen in der Kernstadt, die aus einem siedlungsräumlich zusammenhängenden Siedlungskörper einerseits sowie zellenartig angelagerten Siedlungsbereichen andererseits aufgebaut wird (vgl. Abb. 18).
Die Kernstadt setzt sich aus einem zentral gelegenen, historisch gewachsenen Stadtkern,
der als Handels- und Dienstleistungszentrum ausgeprägt ist und entlang von Einfallstraßen
entwickelten Wohngebieten zusammen. Der Stadtkern befindet sich westlich einer den Siedlungskörper gliedernden Achse, die in Nord-Süd-Richtung durch die Kernstadt verläuft. Sie
wird durch den Flusslauf der Ilm, die Bahnlinie München-Ingolstadt und die Bundesstraße 13
gebildet. Diese Infrastrukturachse besitzt Barrierewirkung für die Siedlungsentwicklung in
östliche Richtung und für die Erreichbarkeit der Altstadt. Dementsprechend erfolgte die Siedlungsentwicklung in der Vergangenheit in weit überwiegendem Maße von Stadtkern aus in
Richtung Westen, Norden und Süden.
Der Verlauf der Grenze des Stadtgebiets reicht im Süden nahezu vollständig bis an den
Siedlungskörper der Kernstadt heran, so dass eine weitere Siedlungsentwicklung in Richtung
Süden kaum mehr möglich ist. Potenzialflächen für die weitere Siedlungsentwicklung befinden sich im Westen und Norden sowie insbesondere im Osten der Kernstadt.
Die innerörtliche Verkehrserschließung wird durch die westliche Umgehungsstraße (AntonSchranz-Straße) bestimmt, die von der Bundesstraße B13 im Norden abzweigt und in Verbindung mit der Schrobenhausener Straße im Süden wieder auf die Bundesstraße 13 trifft.
Entlang des Verlaufs der Umgehungsstraße und entlang des Verlaufs der Bundesstraße 13
(Joseph-Fraunhofer-Straße) befinden sich die Standorte innerhalb der Kernstadt, die eine
gute äußere Erreichbarkeit und damit eine hohe Lagegunst insbesondere für den Einzelhandel aufweisen.
Abbildung 18: Struktur der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (Kernstadt)
Quelle: eigener Entwurf.
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Der äußere Erschließungsring der Kernstadt ist mit dem Altstadtring verbunden, der das
Stadtzentrum umschließt und einen – wenn auch weniger leistungsfähigen – inneren Erschließungsring bildet, an dem auch die ausgewiesenen Parkplätze für Innenstadtbesucher
situiert sind. Die Verbindungsstraßen zwischen äußerem und innerem Erschließungsring
bilden im Westen die im Fußbereich der Hügel verlaufenden radialen Ausfallstraßen Hohenwarter Straße und Scheyerer Straße, im Osten die Weiherer Straße und Münchener Straße
bzw. Moosburger Straße sowie im Norden die Ingolstädter Straße
Unter den Ausfallstraßen sind die Äußere Moosburger Straße und die Eberstettener Straße
bzw. Schweitenkirchener Straße besonders hervorzuheben, die auf Grund ihrer Verbindungsfunktion zur Anschlussstelle der Bundesautobahn über eine besondere erreichbarkeitsbezogene Lagegunst verfügen.
D 2 Flächennutzungsplanung und funktionale Zentren
Anhand des Flächennutzungsplanes der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (vgl. Abb. 19) lassen
sich sowohl funktionale Zentren innerhalb der Kernstadt bestimmen als auch Potenzialflächen für eine Einzelhandelsnutzung identifizieren.
Abbildung 19: Flächennutzungsplan der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm (Kernstadt)
Quelle: Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm.
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Der Bereich des Stadtkerns, Teilbereiche entlang der Ausfallstraßen und die Kernbereiche
der Ortsteile sind als Mischgebiet festgelegt. Entlang der Achse, die durch die Bahnlinie gebildet wird, sind neben Mischgebieten auch zwei Gewerbegebiete situiert.
Westlich des Stadtkerns schließt sich ein weitgehend homogener Bereich mit Wohnbauflächen an. Nördlich des Stadtkerns herrscht dagegen eine stärker zellenartige Struktur unterschiedlicher Nutzung vor, die sowohl Wohnbauflächen als auch gewerbliche Bauflächen und
Flächen für öffentliche Nutzung beinhaltet. Gleiches gilt für den Bereich südlich des Stadtkerns.
Weitere Gewerbegebiete innerhalb des geschlossenen Siedlungskörpers der Kernstadt liegen verkehrsgünstig an der westlichen Umgehungsstraße bzw. an der Schrobenhausener
Straße. Östlich der Bahnlinie, die den geschlossenen Siedlungskörper auf der westlichen
Seite von den gestreut liegenden Nutzungsflächen auf der östlichen Seite trennt, befinden
sich ein weiteres kleines Gewerbegebiet im Ortsteil Weihern sowie das Gewerbegebiet
Kuglhof, das flächenbezogen das größte Gewerbegebiet der Stadt darstellt. Diese beiden
Gewerbegebiete verfügen auf Grund ihrer Lage zur Autobahn über eine besondere Standortgunst.
Eine weitgehend geschlossene Zone mit Flächen für öffentliche Nutzung zieht sich vom Norden der Stadt von der Kfz-Zulassungsstelle über die Sport- und Freizeiteinrichtungen bis
zum Stadtkern und anschließend entlang des südlichen Bereichs der Scheyerer Straße in
westlicher Richtung stadtauswärts. In diesem Bereich dominieren Bildungseinrichtungen sowie Flächen für Freizeit und Erholung.
Neben der in hohem Maße multifunktional geprägten Altstadt, die einen starken Besatz mit
Verwaltungseinrichtungen, Handels- und Dienstleistungsbetrieben sowie sozialen, kirchlichen und kulturellen Einrichtungen aufweist, lassen sich drei weitere funktionale Zentren
innerhalb des geschlossenen Siedlungskörpers identifizieren, die monofunktional geprägt
sind. Sie werden bestimmt durch die Funktionen:
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Bildung (südlich Scheyerer Straße)
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Sport und Freizeit (östlich der Ingolstädter Straße)
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Einzelhandel (entlang der Joseph-Fraunhofer-Straße)
Eine Funktionsverlagerung außerhalb des geschlossenen Siedlungskörpers ist für Sport und
Freizeiteinrichtungen festzustellen, die im Gewerbegebiet Kuglhof angesiedelt sind.
Insgesamt zeigt die Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm eine sehr kompakte Struktur mit einer geeigneten räumlichen Anordnung der funktionalen Zentren. Funktionsverlagerungen aus der Innenstadt/Altstadt in den Randbereich der Stadt haben bisher nur in geringem Maße stattgefunden und es hat sich kein – der multifunktionalen Nutzungsstruktur der Innenstadt/Altstadt
vergleichbares – Nebenzentrum entwickelt.
Flächen, die auf Basis des Flächennutzungsplans für eine Einzelhandelsnutzung grundsätzlich in Frage kommen würden, müssen entsprechend den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung als Mischgebiete oder gewerbliche Bauflächen ausgewiesen sein. Diese zumindest grundsätzlich einzelhandelsrelevanten Potenzialflächen sind in Abbildung 20 dargestellt.
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Abbildung 20: Einzelhandelsrelevante Potenzialflächen der Stadt Pfaffenhofen a.d.
Ilm (Kernstadt)
Quelle: eigene Darstellung.
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Das Gros der Potenzialflächen für den Einzelhandel befindet sich innerhalb des geschlossenen Siedlungskörpers. Lediglich die Flächen entlang der Eberstettener Straße bzw. der
Schweitenkirchener Straße sind als dezentrale Standorte zu charakterisieren, wobei für das
Gewerbegebiet Kuglhof aber Einzelhandel planungsrechtlich ausgeschlossen wurde.
D 3 Innenstadtabgrenzung und Standortstruktur im Einzelhandel
Für die Abgrenzung der Pfaffenhofener Innenstadt unter einzelhandelsbezogenen Aspekten
sind folgende Kriterien und Anhaltspunkte maßgeblich:
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zusammenhängender, dichter Besatz an Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungen,
Vielfalt von Nutzungen (v.a. Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Verwaltung, Kultur),
historisch gewachsenes Versorgungszentrum (z.B. historische Altstadt),
qualifizierte Anbindung an den ÖPNV und anteiliger fußläufiger Einzugsbereich,
regelmäßig baulich verdichtetes Mischgebiet oder Kerngebiet sowie historische bauliche
Begrenzung (z.B. Stadtmauern, Tore)
topographische Barrieren (z.B. Flüsse, Hügel) und Verkehrstrassen (z.B. Ringstraßen,
Bahnlinien).
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Abbildung 21: Innenstadtabgrenzung
Quelle: eigene Bearbeitung.
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Innenstadt/Altstadt und Hauptgeschäftsbereich
Die Innenstadt der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm kann weitgehend anhand des Altstadtrings
und des verkehrsberuhigten innerstädtischen Geschäftsbereichs abgegrenzt werden (vgl.
Abb. 21). Der einzelhandelsrelevante Hauptgeschäftsbereich umfasst dabei den verkehrsberuhigten Geschäftsbereich zu dem der Hauptplatz sowie im nördlichen Bereich die Straßen
Hofberg und Löwenstraße sowie die Frauenstraße und Teile der Türltorstraße und der Ingolstädter Straße zählen. Südlich des Hauptplatzes können die Auenstraße, die Sonnenstraße
sowie Teile der Scheyerer Straße und der Münchner Straße noch dem zentralen Innenstadtbereich zugerechnet werden.
Der Einzelhandelsbestand in der Stadt Pfaffenhofen a.d. Ilm lässt sich – neben dem Hauptgeschäftsbereich – in zwei weitere raumstrukturell unterschiedliche Standortlagen unterteilen
(vgl. Abb. 22).
integrierte Standortlage
Die integrierten Standorte werden von Lebensmittel-Discountern dominiert. Dementsprechend geben die leistungsfähigen Verkehrsadern im Stadtgebiet die Standortstruktur vor.
Neben der Umgehungsstraße im westlichen Stadtgebiet sind die der Innenstadt zuführenden
Straßen Hohenwarter Straße, Scheyerer Straße, Münchner Straße und Eberstettener Straße
die wesentlichen Standortbereiche in integrierter Lage.
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Abbildung 22: Standortlagen des Einzelhandels
Quelle: eigene Bearbeitung.
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nicht-integrierte Standortlage
Der aktuell bedeutendste Einzelhandelsstandort in nicht-integrierter Standortlage befindet
sich nordöstlich der Innenstadt entlang der Joseph-Fraunhofer-Straße (B13). Diese Standortlage lässt sich in zwei Bereiche differenzieren.
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Der südliche Gewerbegebietsstandort erstreckt sich bandartig in Nord-Süd Richtung und
trägt einen Einzelhandelsbesatz beiderseits der Joseph-Fraunhofer-Straße (B13) sowie
entlang der Raiffeisenstraße.
Der nördliche Gewerbegebietsstandort ist deutlich kleiner und besitzt lediglich westlich
der Joseph-Fraunhofer-Straße (B13) einen Einzelhandelsbesatz.
Zwei weitere Versorgungsstandorte in nicht-integrierter Lage befinden sich zwischen Weihern und Eberstetten sowie an der Scheyerer Straße westlich der Umgehungsstraße.
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