Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Kostenberechnung
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Beuth Hochschule Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Thomas Brucke Matr. Nr. 742714 Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Destille / Kohle Hesse Haus Hann. Münden Thomas Brucke Matr. 742714 Bearbeitete Themenbereiche: - Umfeldanalyse Hann. Münden (Tinius, Neas, Rattay) o Historie der Stadt - Vorbereitung Vororttermin (Tinius, Neas, Rattay) o Interviewfragen erstellen o Telefoninterview mit Herrn Klapp o Terminvereinbarung mit den Personen vor Ort o Terminplan für den Ortsbesuch erstellen - Kostenkalkulation Destille/ Kohle Hesse Haus/ Innenhof (Brucke) 1 Beuth Hochschule Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Thomas Brucke Matr. Nr. 742714 Kostenermittlung 1.Einleitung 2.Kalkulationsmethode 3.Vorgehensweise 4.Kalkulationsbedingungen 5.Kalkulationsergebnisse 6.Fazit 2 Beuth Hochschule Thomas Brucke Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Matr. Nr. 742714 1. Einleitung Mit Kostenermittlung bzw. Kostenberechnung, ist die Kalkulation gemeint. Sie dient dazu, Angebotspreise zu ermitteln und kann zur Kontrolle der Wirtschaftlichkeit der Arbeit, während und nach der Bauzeit dienen. Unsere Kalkulation soll den Bauherren und Investoren einen Einblick geben, was mit welchen Investitionen möglich ist und ob diese finanzierbar sind. So kann die Realisierbarkeit von Konzepten besser ermittelt werden. Des Weiteren möchten wir mit den Excelltabellen ein Werkzeug liefern, mit denen die Investoren auch eigene Kalkulationen nach ihren Anforderungen erstellen können. 2. Kalkulationsmethode Für die Preisermittlung gibt es zwei Methoden. Man unterscheidet zwischen Einheitspreiskalkulation und Pauschalpreiskalkulation. Die hier entstandenen Kalkulationen wurden durch eine Kostenberechnung nach Bauteilmethode erstellt, welche zur Pauschalpreiskalkulation gehört. Diese Kostenberechnung beruht auf dem Buch „ Baukosten 2006 Instandsetzung/ Sanierung/ Modernisierung/ Umnutzung“ von Schmitz, Krings, Dahlhaus, Meisel. Das Buch ist eine Sammlung von Preisen und Konstruktionslösungen, welche aus real verwirklichten Bauprojekten ermittelt wurden und ständig aktualisiert werden. Diese Konstruktionslösungen, sind eine Art Gesamtpaket für das jeweilige Bauteil, welches Vor- und Nacharbeiten, sowie Abdeckungen und Schutzmaßnahmen und ähnliche Arbeiten enthält. Somit kann man die Konstruktionslösungen leicht auf die eigenen Bauteile übertragen und die Preise übernehmen. Der Vorteil ist, dass die angegebenen Preise bereits alle Kosten wie Löhne, Materialien, Steuern, etc. enthalten. Mit dem Buch kann man also schnell und schon mit geringem Wissen über die Materie, einen Eindruck über den Umfang bestimmter Arbeiten und dessen Kosten gewinnen. 3 Beuth Hochschule Thomas Brucke Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Matr. Nr. 742714 3. Vorgehensweise Um bei der Kalkulation auf die Gesamtkosten zu kommen bin ich in mehreren Teilschritten vorgegangen. Da es in den einzelnen Objekten viele verschiedene Bauteile gibt, welche saniert oder erneuert werden müssen, empfiehlt es sich Nutzungseinheiten festzulegen, denen die Bauteile zugeordnet werden können. Das dient dazu den Überblick zu behalten und eine gewisse Ordnung, sowie ein Schema herzustellen, für spätere Änderungen, oder um etwaigen Dritten den Umgang mit den Daten zu erleichtern. Diese Nutzungseinheiten können frei, sollten aber nach logischen Gesichtspunkten gewählt werden. Die einfachste Lösung ist es nach dem Raumbuch vorzugehen. Ein Raum ist gleich eine Nutzungseinheit. Es bietet sich auch an, ganze Geschosse und Außenbauteile wie z.B. die Fassade als Nutzungseinheiten festzulegen. Um beide Beispiele einmal aufzuzeigen, hab ich beim Kohle Hesse Haus jedem Raum eine Nutzungseinheit zugewiesen und bei der Destille jedem Geschoss. In der Excelltabelle sieht man jeweils in den grau hinterlegten Feldern, welche Nutzungseinheit gerade angezeigt wird. 4 Beuth Hochschule Thomas Brucke Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Matr. Nr. 742714 Im nächsten Schritt betrachtet man die jeweiligen Nutzungseinheiten und sucht sich die Bauteile raus, die saniert oder erneuert werden müssen (zum Beispiel die Außenwand). Hat man diese ermittelt, sucht man sich dieses Bauteil aus dem Kostengruppenverzeichnis (z.B. tragende Außenwände) im Buch heraus und bestimmt die Maßnahmen an dem Bauteil, welche man in den Unterkategorien der Kostengruppen findet. Diese bezeichnet man als Ausführungsklasse AK (z.B. Fachwerkwände instand setzen). Damit Dritte die zu bearbeitenden Bauteile und die ausgeführten Maßnahmen nachvollziehen können wurden die Kostengruppen und Ausführungsklassen an den rot markierten Stellen in der Tabellen eingefügt und es wird eine kurze Beschreibung, welche Arbeiten die Ausführungsklasse beinhaltet, gegeben (z.B. inkl. Vorarbeiten, Abdeckungen, Beiputz, etc.). 5 Beuth Hochschule Thomas Brucke Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Matr. Nr. 742714 Im nächsten Schritt, muss die Ausführungsart AA festgelegt werden. Mit der Ausführungsart bestimmt man in welcher Qualität, mit welchem Aufwand, oder bis zu welcher Größe etwas saniert oder eingebaut wird, wonach sich schlussendlich der Preis richtet. Ein Bad kann man zum Beispiel im normaler oder im gehobener Ausführung einbauen. Wenn man sich für eine Ausführungsklasse entschieden hat übernimmt man den Preis und überträgt ihn in die Tabelle. Ich habe in meiner Kalkulation schon eine Ausführungsart mitsamt Preis gewählt, die problemlos in der Tabelle ausgetauscht werden kann, wenn eine andere Ausführungsart gewünscht wird. Zuletzt ermittelt man die Mengen pro Bauteil und fügt sie an der markierten Stelle ein, dann rechnet die die Excelltabelle die Gesamtkosten für dieses eine Bauteil automatisch aus. Mit welcher Einheit man die jeweiligen Mengen pro Bauteil ermittelt ist ebenfalls immer bei der Ausführungsklasse im Buch angegeben und wurde in die Tabelle bernommen. 6 Beuth Hochschule Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Thomas Brucke Matr. Nr. 742714 Auf diese Art und Weise stellt man sich eine Art „Katalog“ mit Bauteilen und den dazugehörigen Maßnahmen und Ausführungsarten zusammen, dem man dann auf alle gleichwertigen Nutzungseinheiten anwendet. So muss man das nicht für jede Nutzungseinheit neu erstellen. Das heißt dann aber auch, dass bestimmte Bauteile mit im Katalog sind, die in einigen Nutzungseinheiten nicht relevant sind. In dem Fall setzt man die Menge auf Null und das Bauteil fließt nicht mit in die Berechnung ein. So bekommt man zwar einen Überblick über die einzelnen Kosten in den Nutzungseinheiten, aber das Interessante die Gesamtkosten des Bauvorhabens sind noch nicht zu erkennen. Deshalb habe ich einen Reiter erstellt der alle Mengen aus allen Nutzungseinheiten und Bauteilen zusammenfasst und diese übersichtlich nach Gewerken aufsplittet. Diese Tabelle hat den Vorteil, dass man hier die Preise ändern kann und man sieht sofort unterhalb der Tabelle inwiefern sich die Gesamtkosten des Projekts verändern. 7 Beuth Hochschule Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Thomas Brucke Matr. Nr. 742714 4. Kalkulationsbedingungen Damit meine Kalkulationen nachvollziehbar sind, sind diese an folgende Bestimmungen geknüpft: 1. Als Ausführungsart für die Maßnahmen an den jeweiligen Bauteilen ist immer die günstigste gewählt. 2. Grundsätzlich wird nichts erneuert, sonder auf die günstigste Art und Weise instand gesetzt, es sei denn es ist absolut notwendig. 3. Alle Kalkulationen und Mengeneinschätzungen beruhen auf den Beobachtungen, die wir in der kurzen Zeit machen konnten. Bei genauerer Betrachtung und bei fachmännischer Analyse der Bausubstanz, können Baumängel sichtbar werden, die hier noch nicht beachtet wurden und zu höheren Kosten führen können. 4. Bauteile oder Konstruktionslösungen im Buch könnten in der Realität anders ausfallen, woraus sich wiederum andere Preise ergeben können. 5. Kalkulationsergebnisse Kohle Hesse Haus Kalkulation auf Grundlage des Konzeptvorschlags Wohnungen: Maßnahmen: - Erneuerung od. Instandsetzung der Fenster, Fußböden und Wände - Instandsetzung der maroden Tragkonstruktionen von Wänden und Decken - Sanierung des Treppenhauses - Erneuerung des Dachstuhls + Wärmedämmung - Putz- Spachtel- Malerarbeiten - Sanierung od. Erneuerung der Sanitär- und Heizungsanlagen - neue Elektroinstallation - Instandsetzung der Fassaden Anstrich und teilw. Putz - Sanierung auf dem und günstigsten Niveau Gesamtkalkulationssumme: 239.262€ 8 Beuth Hochschule Projekt im Ingenieurbau SS 2011 Thomas Brucke Matr. Nr. 742714 Destille Kalkulation auf Grundlage des Konzeptvorschlags Künstlerwerkstatt: Maßnahmen: - Entfall 1. OG -> große durchgehende neue Fenster - Verlegen der Decke 2. OG damit Deckenhöhe im neuen 1.OG ca. 3,5m beträgt - ggf. Balkenerneuerung - neuer Fußbodenbelag mit Dämmung und Abdichtung in den Sanitärbereichen - Einbau Ausschank und Küche im EG - neue WC´s für die Gäste in allen Etagen - Heizungsanalagen in allen Etagen - Anschluss an die Ver- und Entsorgung - Errichtung dreier Räume für Gäste und eines Gemeinschaftsbads - begehbare Treppen - neue Elektroinstallation in allen Geschossen - Wärmedämmung und Beplankung im Dachstuhl - Sanierung auf dem normalen und günstigsten Niveau Gesamtkalkulationssumme: 431.305€ Innenhof Kalkulation auf Grundlage des Konzeptvorschlags Gastronomie Maßnahmen: - Abriss Carport und Schuppen - Begradigung, Barrierefreier einheitlicher Boden - Betonverbundsteinpflaster befahrbar für Parkplätze und Biergarten Gesamtkalkulationssumme: 38.350€ 6. Fazit Die Kalkulationen die hier erstellt wurden, sind noch fern der Realität, aus dem einfachen Grunde, dass uns noch genauere Daten und damit die tatsächlich notwendigen Maßnahmen zu den Objekten fehlen. Nichts desto Trotz wurde mit den Excelltabellen ein Kalkulationsinstrument geschaffen, welches die Bauherren nach genauerer Bestimmung der Mengen, für ihre Zwecke einsetzen können, um eine reelle Einschätzung ihrer Baukosten zu erhalten. 9
