Augen auf beim Immobilienkauf

Augen auf beim
Immobilienkauf
Was Sie beim Immobilienerwerb
beachten sollten
Kreissparkasse
Heilbronn
24.03.2017
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1. Wertvolle Hinweise für Kaufinteressenten
2. Objektprüfung
3. Kosten beim Immobilienkauf
Inhalt
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4. Einschätzung der Renovierungskosten
5.
Allgemeines
6.
Finanzierungsprüfung
7.
Kaufvertrag
8.
Kaufpreisfälligkeit und
Treuhandabwicklung
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Augen auf beim
Immobilienkauf
Was Sie beim Immobilienerwerb unbedingt beachten
sollten, ganz gleich, ob es sich um ein bloßes Grundstück
voller persönlicher Ideen und Hoffnungen handelt, oder
um ein…
Ein-/ oder Mehrfamilienhaus.
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Augen auf beim
Immobilienkauf
3 Prüfungen sollte Ihr Immobilienwunsch bestehen…
Wertvolle Hinweise für
•
Objektprüfung
•
Kostenprüfung
•
Finanzierungsprüfung
Kaufinteressenten
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Immobilienkauf
Objektprüfung
Rechts- und Sachmängel
Objektprüfung
Objektprüfung, sorgfältige Besichtigung
Mängelfrist
Neubauten:
Vorsicht:
Ausnahme:
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5 Jahre
Ausschluss der
Gewährleistungsansprüche des Käufers
beim Verkauf von gebrauchten Objekten,
kein Schadensersatzanspruch
versteckte Mängel
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Augen auf beim
Immobilienkauf
Baulasten
Baulastenbuch der Gemeinde
z.B. Baugrenzen, Baulinien, Rechte der Nachbarn…
Altlasten
Käufer haftet nach dem Bundesbodenschutzgesetz
gegenüber dem Staat für die Beseitigung der Altlasten
uneingeschränkt mit seinem gesamten Vermögen z.B.
Verunreinigung Erdreich, vergrabene Kriegsmunition oder
Waffen
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Immobilienkauf
Öffentliche Lasten
Erschließungskosten und Anschlusskosten
Mietverhältnis
Kaufvertrag unterbricht ein bestehendes Mietverhältnis
nicht.
Kosten auch ohne Einzug ins Objekt z.B. Rücklagen,
Instandhaltung, Hausverwaltung…
Einhaltung der Kündigungsfristen auch als Käufer außer
der Mieter ist in Rückstand mit seinen Zahlungen
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Augen auf beim
Immobilienkauf
Rechnen Sie folgenden Kosten beim Kauf einer
gebrauchten Immobilie:
Kosten beim Kauf
einer Immobilie
Erwerbsnebenkosten :
5%
vom Kaufpreis an Grunderwerbsteuer
ca.
2%
vom Kaufpreis an Notar- und
Grundbuchkosten
i.d.R.
4,76%
vom Kaufpreis als Maklerprovision
Renovierungskosten
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Immobilienkauf
Einschätzung der Renovierungskosten:
Renovierungskosten
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•
zuverlässiger Handwerker
•
Gutachterausschuss
•
sachverständiger Architekt
•
Wertgutachten
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Augen auf beim
Immobilienkauf
Allgemeines:
Allgemeines
Informieren Sie sich vor Abschluss des Kaufvertrages
genau über Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft.
Letztlich ist es IHRE subjektive Entscheidung, ob Ihnen die
Immobilie den geforderten Preis wert ist.
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Immobilienkauf
Finanzierungsprüfung
Finanzierungsprüfung
Sprechen Sie mit uns.
Wir beraten Sie gerne auch hinsichtlich Förderdarlehen,
Risikoabsicherung und alles was für Sie sonst noch wichtig
ist.
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Immobilienkauf
Kaufvertrag
Wichtige Hinweise für den Abschluss eines
Kaufvertrages:
Freie Notarwahl
notarielle Beurkundung wegen u.a. Schutzfunktion,
unparteiisch, unabhängiger Fachmann
Kaufgegenstand
Bauplatz, EFH, MFH, ETW, Erbbaurecht
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Verkäufer / Käufer
Besprechen Sie die Eigentumsverhältnisse und deren
Auswirkungen:
Alleineigentum
Gemeinschaftseigentum
Gesamthandsgemeinschaft
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Immobilienkauf
Kaufpreis
ggf. Angabe von Inventar
Lastenfreistellung
Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie frei von
Belastungen Dritter zu übereignen.
Grundbuchauszug
Löschungsunterlagen vorlegen lassen
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Immobilienkauf
Kaufpreisfälligkeit:
Kaufpreisfälligkeit
Termin frei wählbar, jedoch mind. 4 Wochen nach
Beurkundungstermin des Vertrages.
Vorsicht bei bestehenden Vorlasten oder bei bestehenden
Mietverhältnissen
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Mögliche Formulierungen:
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•
vollständiger Räumung der Immobilie.
•
Löschung der in Abt. II und III des Grundbuchs
eingetragenen Vorlasten.
•
Bestätigung, dass die zuständige Gemeinde ihr
Vorkaufsrecht nicht ausübt.
•
Danach auflagenfreie Bezahlung Kaufpreis möglich.
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Treuhandabwicklung:
Treuhandabwicklung
Ist bei bestehenden Finanzierungen erforderlich, d.h.
Kaufpreiszahlung Zug um Zug mit der Lastenfreistellung
Notar oder finanzierende Bank
Bestätigung erforderlich, wenn Grundschulden höher als
Kaufpreis sind.
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Immobilienkauf
Übergang von Nutzen und Lasten
Auflassungsvormerkung
Sicherung der Eigentumsübertragung
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Augen auf beim
Immobilienkauf
Auflassung:
Auflassung
Vorliegen der schriftlichen Bestätigung des Verkäufers,
dass vollständige Kaufpreiszahlung erfolgt ist
Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Vorliegen der schriftlichen Bestätigung der Gemeinde,
dass das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird
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Immobilienkauf
Der Vollzug der Auflassung ist die letzte Nachricht vom
Grundbuchamt.
Jetzt gehört die Immobilie ganz Ihnen, auch wenn böse
Zungen etwas anderes behaupten.
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Vielen Dank.
Steffen Fabry
Zertifizierter Immobilienberater (GGS)
ImmobilienCenter Weinsberg
Telefonnummer: 07132 363 17049
[email protected]
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