Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete
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Einwohnergemeinde Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete (Richtlinie gemäss Art. 39 BZR) vom 16. Dezember 2013 Stand Mai 2014 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Inhalt 1 Präambel ......................................................................................................................... 3 2 Anlass.............................................................................................................................. 3 3 Verbindlichkeit und Wirkung der Richtlinien ..................................................................... 3 4 Qualitätsanforderungen ................................................................................................... 4 4.1 Allgemeine Anforderungen an Quartierpläne ............................................................. 4 4.2 Spezifische Anforderungen an Quartierplangebiete .................................................... 4 5 Gewährung des Nutzungsbonus....................................................................................... 4 6 Qualitätskriterien ............................................................................................................. 5 7 Quartierpläne zur Nachverdichtung .................................................................................. 6 Anhang 1 Anforderungen Quartierplangebiete ................................................................... 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Kägiswil, Geri Kägiswil, Kernmatt Kägiswil, Kreuzstrasse Sarnen, Matten Sarnen, Untere Allmend Sarnen, Hofmatt Sarnen, Feldheim Ramersberg, Hostett Ramersberg, Dörfli Wilen, Flüeli Wilen, Widismatt Wilen, Boden Wilen, Kapellenmatt Wilen, Friedenfels Wilen, Badmatt (Rammelmeyer) Stalden, Schwand Süd Wohnzone Stalden, Schwand Süd Gewerbezone Richtlinien Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete vom 16. Dezember 2013 Der Einwohnergemeinderat Sarnen erlässt, gestützt auf Art. 39 des Bau- und Zonenreglements vom 25. November 2012 folgende Richtlinie: 1 Präambel Die Steuerung der Siedlungsentwicklung ist eine öffentliche Aufgabe. Die Grundordnung bzw. Nutzungsplanung, bestehend aus Zonenplan und Bau- und Zonenreglement, gibt den Rahmen für die privaten Grundeigentümer vor. Grössere, noch unbebaute Gebiete sind in der Nutzungsplanung mit einer Quartierplanpflicht belegt. Bei diesen Gebieten reicht die Grundordnung nicht aus, um eine geordnete Besiedlung sicherzustellen. Mit einem Quartierplan ist die Grundordnung zu verfeinern und zu ergänzen. Quartierpläne bezwecken eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung von zusammenhängenden Gebieten. Nicht zuletzt besteht mit dem Instrument des Quartierplans die Möglichkeit, Abweichungen von der Regelbauweise zu genehmigen. In diesen Fällen werden die gestalterisch-qualitativen und energetischen Anforderungen an die Bebauung erhöht. Die vorliegende Richtlinie zeigt auf, wie sich die Quartiere aus Sicht der Gemeinde entwickeln sollen und welche besonderen Anforderungen mit den Quartierplänen zu regeln sind. Der Einwohnergemeinderat stützt sich bei der Beurteilung und der Genehmigung der Quartierpläne auf diese Richtlinie. 2 Anlass Gemäss Bau- und Zonenreglement vom 25. November 2012 erlässt der Einwohnergemeinderat Richtlinien zu den Qualitätsanforderungen an Quartierpläne (Art. 39 BZR). Mit der vorliegenden Richtlinie werden einerseits allgemeine Ausführungen zur Bemessung und Sicherung der Qualität gemacht und andererseits für die Quartierplanpflichtgebiete spezifische Anforderungen beschrieben und die angestrebte räumliche Entwicklung aufgezeigt. Als Ergänzung zur vorliegenden Richtlinie besteht ein Leitfaden für die Erarbeitung von Quartierplänen mit dem das Instrument der Quartierplanung erläutert wird. 3 Verbindlichkeit und Wirkung der Richtlinien Die vorliegenden Richtlinien sind allgemein verbindlich. Die spezifischen Anforderungen an die Quartierplanpflichtgebiete im Anhang sind für die Behörden verbindlich. 3 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 4 4.1 Qualitätsanforderungen Allgemeine Anforderungen an Quartierpläne Die Grundlegenden Anforderungen an die Qualität werden in Art. 39 BZR sowie Art. 18 f BauG gemacht. Diesen Anforderungen müssen sämtliche Quartierpläne nachkommen, unabhängig davon, wie weit mit einem Quartierplan von der Regelbauweise abgewichen wird. Je nach Anforderungen des Gebiets und der vorgesehenen Nutzung können die Anforderungen unterschiedlich gewichtet werden. 4.2 Spezifische Anforderungen an Quartierplangebiete Für die bestehenden noch nicht ausgeführten Quartierplanpflichtgebiete werden im Anhang zu dieser Richtlinie spezifische Anforderungen formuliert. Der Einwohnergemeinderat behält sich vor, zu Beginn einer Planung weitere Anforderungen für die Entwicklung der Gebiete zu stellen. Zu den Quartierplanpflichtgebieten werden folgende Themen Anforderungen definiert: • Planungszweck und Art der Nutzung • Gebäude- und Nutzungsmasse • Gestaltung und Eingliederung • Erschliessung • Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen • Naturgefahren (falls erforderlich) • Lärmschutz (falls erforderlich) Die Anforderungen sind durch die Behörden bei der Beurteilung der Quartierpläne zu berücksichtigen. 5 Gewährung des Nutzungsbonus Der Einwohnergemeinderat kann bei ausgewiesenen Qualitäten der Quartierplanung eine Erhöhung der zulässigen Geschossfläche um bis zu 15% und ein zusätzliches Vollgeschoss gewähren. Liegt dem Quartierplan ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren zugrunde, so kann der Einwohnergemeinderat auf eine Beschränkung der Geschossflächenziffer resp. der Anzahl Vollgeschosse grundsätzlich verzichten (vgl. Art. 40 BZR). Für die Bemessung der Höhe des Bonus massgeblich sind • die Qualität der vorgesehenen Bebauung (Grundanforderungen gemäss Art. 39 BZR) • das öffentliche Interesse an der Bebauung / Nutzung hinsichtlich der Erfüllung übergeordneter Zielsetzungen Wenn mit einem Quartierplanentwurf ein Nutzungsbonus beantragt wird, beurteilen die Baukommission sowie allenfalls das Fachgremium Ortsbild die Qualität des Entwurfs und stellen Anforderungen für die Gewährung des Nutzungsbonus. Je grösser die Qualität, desto höher fällt der Nutzungsbonus aus. Baukommission und Fachgremium Ortsbild stützen sich bei der Beurteilung der Qualität auf die nachfolgenden Kriterien sowie auf die spezifischen Entwicklungsziele der Planungsgebiete. Die Massnahmen zur Erfüllung der Qualitätskriterien sind im Bericht zum Quartierplan nachvollziehbar darzulegen. 4 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 6 Qualitätskriterien Gestützt auf Art. 39 BZR sowie auf Art. 18 BauG sind im Folgenden Qualitätskriterien beschrieben, die bei der Beurteilung von Quartierplänen angewandt werden. Will ein Quartierplan einen Bonus in Anspruch nehmen, lässt sich aus der Erfüllung der Kriterien das Mass des Bonus bestimmen. Die geplante Überbauung weist gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile auf. • Gut ablesbare Gesamtidee • Masstäblichkeit und ausgewogenes Verhältnis von Bauten und Freiräumen • Optimale Einbindung in das städtebauliche Gefüge • Integration der technisch notwendigen Bauten in die Gebäudekubatur Die geplante Überbauung entspricht bau- und siedlungsökologischen Anforderungen. • • • • • Berücksichtigung der Erkenntnisse ökologisch orientierten Bauens Differenzierte Umgebungsgestaltung unter Berücksichtigung ökologischer Kriterien und vorhandener Landschaftselemente und Naturobjekte Möglichst hoher Anteil an wasserdurchlässigen und begrünbaren Belägen Besondere Massnahmen zu Retention des Meteorwassers Flachdächer haben eine überdurchschnittliche Qualität in Bezug auf ökologische Anforderungen aufzuweisen Die geplante Überbauung ist siedlungsgerecht, weist architektonische und wohnhygienische Qualitäten auf und gliedert sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung ein. • Überdurchschnittliche architektonische Qualität • Klares Konzept von öffentlichen, gemeinschaftlichen und privaten Bereichen sowie der städtebaulichen Übergangsbereiche • Geschickte Situierung der Bauten bezüglich vorhandener Emissionen und Besonnung • • Zusammenfassen der internen Lärmzonen (Nasszellen, Küchen, Treppenhäuser, Lifte, Leitungsschächte) Optimale Eingliederung der Bauten und der Erschliessung in das natürliche Terrain und deren Vegetation Die geplante Überbauung weist grössere zusammenhängende Grünflächen und viele Bäume sowie abseits von verkehrsorientierten Strassen gelegene Spielplätze und andere Freizeitanlagen auf. • Detaillierter und verbindlicher Umgebungsplan • Bezug und Vernetzung mit den Grünräumen der weiteren Umgebung • Spielplätze für verschiedene Altersstufen mit gutem Bezug zu den Wohnungen, zusammenhängende Spielflächen • Gedeckter Aussenraum im Ausmass von 1/5 der geforderten Spiel-, Freizeit- und Gemeinschaftsbereiche • Treffpunkte für Erwachsene im Freien 5 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Die Flächen für den Fussgänger- und Fahrradverkehr sowie die vorgeschriebenen Abstellflächen für Fahrzeuge, einschliesslich Garagen, sind zweckmässig angelegt. • Anordnung der Parkierungsanlagen möglichst als Gemeinschaftsanlage unter Terrain • Möglichst direkte Anbindung an das übergeordnete Strassennetz • Gewährleisten eines optimalen Verkehrsablaufs auf den betroffenen und angrenzenden Parzellen, insbesondere an den Schnittstellen zum öffentlichen Grund Gut zugängliche und gedeckte Standorte für die Parkierung von Zweirädern, Abstellräume für Anhänger, Kinderwagen etc. Attraktive und kurze Wegverbindungen innerhalb der Siedlung mit Anbindung an das kommunale Wegnetz Gute komfortable hindernisfreie Erschliessung der Wege und Zufahrten etc. Sicherstellen der Verkehrsflächen für einen optimalen Betriebsablauf und Anlieferung/Zufahrt Feuerwehr • • • • • Optimale gebäudeinterne Erschliessungsmöglichkeiten Es werden besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen • Berücksichtigung alternativer Energiequellen • Zentralisierte Wärmeversorgung/Anschluss an Wärmeverbund • Weitere wärmeenergetische, überdurchschnittliche Massnahmen 7 Quartierpläne zur Nachverdichtung Quartierpläne sind ein geeignetes Instrument zur Nachverdichtung bestehender Quartiere. Gemäss Art. 40 BZR kann mit einem Quartierplan für die Nachverdichtung bestehender Bauten von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn das Quartierplangebiet mindestens 1‘700 m2 umfasst. Die Mindestgrösse soll gewährleisten, dass nicht Quartierpläne für Einzelobjekte entstehen. Zudem bedarf es für die Gewährleistung der städtebaulichen Qualitätsanforderungen einer gewissen Grösse des Quartierplangebiets. Um die Ziele einer haushälterischen Nutzung des Bodens bei der inneren Verdichtung zu erreichen, ist die Schaffung von zusätzlichen Wohneinheiten ein entscheidendes Kriterium zur Gewährung des Nutzungsbonus. Diese Richtlinie wurde vom Einwohnergemeinderat Sarnen am 16. Dezember 2013 genehmigt. Sarnen, 19. Dezember 2013 Einwohnergemeinde Sarnen Der Gemeindepräsident: Manfred Iten Der Gemeindeschreiber: Max Rötheli 6 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang 1 Anforderungen Quartierplangebiete 7 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 1 Anhang Index: C: 10.12.2013 Kägiswil, Geri Zone: Zweigeschossige Wohnzone W2B Parzellen: 510, 511, 3835, 3836 Fläche total: 16‘100 m2 Fläche unüberbaut: 14‘000 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte Ausbaugrad: 0.45 100% Wohnanteil: 100% Flächenbedarf Wohnen: 60 m2 Einwohnerkapazität: 120 Arbeitsplatzanteil: 0% Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: 0 0 0% Flächenbedarf Zweitwohnung: 0 Kapazität Zweitwohnungen: 0 Planungszweck und Art der Nutzung Im Gebiet Geri sollen vorab Eigenheime im mittleren Preissegment für Familien entstehen. Es ist ein vielfältiges Angebot an unterschiedlichen Wohnformen möglich. Gebäude- und Nutzungsmasse Unter Einhaltung der maximalen Firsthöhe sind mit dem Quartierplan höchstens drei Vollgeschosse möglich. Mit dem Quartierplan ist eine angemessene Nutzungsdichte anzustreben. Gestaltung und Eingliederung Mit Gestaltungsrichtlinien soll für das Neubaugebiet eine quartierbildende Identität erreicht werden. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms mit der umliegenden Siedlung zu vernetzen. Insbesondere ist der bestehende Reit- und Wanderweg durch das Gebiet zu berücksichtigen und auch in Zukunft zu gewährleisten. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Es ist eine zusammenhängende Gemeinschaftsfläche mit rund 300 m2 Fläche vorzusehen. Eine allfällige Etappierung der Gemeinschaftsfläche ist mit dem Quartierplan aufzuzeigen. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. 8 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 2 Index: B: 28.04.2014 Kägiswil, Kernmatt Zone: Anhang Industriezone Parzellen: 704, 4184 Fläche total: 15‘094 m2 Fläche unüberbaut: 15‘094 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: Ausbaugrad: Wohnanteil: (1 Whg pro Betrieb) Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 0.5 90% 5% 55 m2 6 95% 100 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 65 Zweitwohnungsanteil: 0% Flächenbedarf Zweitwohnung: 0 Kapazität Zweitwohnungen: 0 Planungszweck und Art der Nutzung Das Industriegebiet Kernmatt bietet Flächen für die Erweiterung bestehender Betriebe sowie die Ansiedlung neuer Betriebe des verarbeitenden Gewerbes sowie Betriebe mit hohen Immissionen und sperrigem Maschinenpark und Lagerflächenbedarf. Dienstleistungsnutzungen, die sensitiv auf die umgebende Landwirtschaft reagieren können, sind nicht passend. Gebäude- und Nutzungsmasse Die Mindestnutzung ist mit den Bestimmungen im Bau- und Zonenreglement vorgegeben (min. 9m Gebäudehöhe). Eine Etappierung in der Höhe ist nicht möglich. Es ist mit dem ersten Baugesuch die Mindesthöhe zu erreichen. Reserveflächen für Betriebserweiterungen sind zulässig. Aufgrund der Grundwassersituation ist der Bau von Tiefgaragen nur unter erschwerten Bedingungen möglich. Die Parkierung kann daher dezentral oberirdisch erfolgen. Es ist höchstens ein Untergeschoss zulässig. Beim Bau eines Untergeschosses ist mit dem Baugesuch darzulegen, welche Auswirkungen auf das Grundwasser zu erwarten sind. Die Mindestabstände gemäss Art. 50 BZR „Ergänzende Längen- und Abstandsbestimmungen“ dürfen gegenüber der Landwirtschaftszone nicht reduziert werden. Gestaltung und Eingliederung Um die Eingliederung der Bebauung in die Landschaft zu erleichtern, ist mit dem Quartierplan die Gebäudehöhe auf maximal 15m zu beschränken. Für die Gestaltung der Gebäude sind helle und reflektierende Materialien und Farben auszuschliessen. Flachdächer, sofern sie nicht für die Energiegewinnung genutzt werden, sind zu begrünen. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. 9 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Entlang der Kägiswilerstrasse ist eine Baumreihe vorzusehen. Terrainveränderungen gegenüber der Landwirtschaftszone sind auf das Minimum zu beschränken. Naturgefahren Die Parzellen liegen in der Gefahrenzone II (blaue Gefahrenzone, Gefahrenprozess Hochwasser W5, Beurteilung vom 31.08.2010). Mit dem Nachweis der Objektschutzmassnahmen ist darzulegen, welche Änderungen der Gefahrensituation für die benachbarten Parzellen zu erwarten sind. Gewässerraum Für die Tiefenentwässerung Stuechferichbach ist der ausgeschiedene Gewässerraum von 11m zu berücksichtigen. Die Vorgaben sind auch bei weiteren Einzonungen im Gebiet Kernmatt anzuwenden. 10 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 3 Index: B: 10.12.2013 Kägiswil, Kreuzstrasse Zone: Anhang Gewerbezone 1 Parzellen: 485, 1896 Fläche total: 10‘100 m2 Fläche unüberbaut: 10‘100 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: Ausbaugrad: Wohnanteil: (1 Whg pro Betrieb) Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 0.5 90% 2% 55 m2 2 98% 100 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 45 Zweitwohnungsanteil: 0% Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Personenverkehrsintensive Nutzungen mit mehr als 8 Fahrten pro Tag und Parkplatz sind nicht zulässig. Entlang der Brünigstrasse sind offene Lagerplätze nicht gestattet. Weitere Vorgaben zur Nutzung formuliert die Gemeinde im Rahmen der Verkaufsverhandlungen. Gebäude- und Nutzungsmasse Die Mindestnutzung ist mit den Bestimmungen im Bau- und Zonenreglement vorgegeben. Die Mindesthöhe ist mit der ersten Bauetappe zu erreichen. Gestaltung und Eingliederung Mit dem Quartierplan ist die Aussenraumgestaltung aufzuzeigen. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen.. Erschliessung Das Gebiet ist grob erschlossen. Die Feinerschliessung ist mit dem Quartierplan aufzuzeigen. Das Gewerbegebiet ist über die bestehende Zufahrt auf der Parzelle 485 zu erschliessen. 11 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 4 Index: B: 10.12.2013 Sarnen, Matten Zone: Anhang Wohnzone W2A Parzellen: 1128 Fläche total: 7‘100 m2 Fläche unüberbaut: 7‘100 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: (0.50) 0.57 Ausbaugrad: 100% Wohnanteil: 100% Flächenbedarf Wohnen: 60 m2 Einwohnerkapazität: 70 Arbeitsplatzanteil: 0% Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 0% 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Im Gebiet Matten sollen vorab Eigenheime im mittleren Preissegment entstehen. Es ist ein vielfältiges Angebot an unterschiedlichen Wohnformen möglich. Der Einwohnergemeinderat empfiehlt, für den Quartierplan ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren durchzuführen. Gebäude- und Nutzungsmasse Es ist eine hohe Nutzungsdichte vorzusehen. Mindestens 50% der Grundstücksfläche sind für verdichtete Wohnformen vorzusehen. Für verdichtete Wohnformen können Unterschreitungen der ordentlichen Grenzabstände gewährt werden. Für Qualitätsvolle, verdichtete Wohnformen kann anstelle eines Dach-/bzw. Attikageschosses ein 3. Vollgeschoss gewährt werden. Gestaltung und Eingliederung Mit Gestaltungsrichtlinien soll für das Neubaugebiet eine quartierbildende Identität erreicht werden. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Die Erschliessung des gesamten Gebiets ist zusammen mit dem ersten Bau zu realisieren. Eine spätere Erschliessung des Hangbereichs der Parzelle 1128 ist aufzuzeigen und wenn nötig rechtlich und technisch zu gewährleisten. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisie- 12 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang ren. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. Lärmschutz Mit dem Quartierplan ist der Nachweis zu erbringen, dass die Lärmgrenzwerte (Planungswert ES II) eingehalten werden können. 13 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 5 Index: B: 16.7.2013 Sarnen, Untere Allmend Zone: Anhang Gewerbe- und Wohnzone GW3 Parzellen: 230, 3313 Fläche total: 8‘238 m2 Fläche unüberbaut: 8‘238 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.75 Ausbaugrad: 90% Wohnanteil: 60% Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 50 m2 65 40% 40 m2 55 0% 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Mit dem Quartierplan ist eine gemischte Nutzung vorzusehen. Zulässig sind nur mässig störendes Gewerbe und Dienstleistungsnutzungen. Der Wohnanteil ist auf mindestens 40% und maximal 80% festzusetzen. Der Einwohnergemeinderat empfiehlt, für den Quartierplan ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren durchzuführen. Gebäude- und Nutzungsmasse Aufgrund des Flugbetriebs besteht derzeit eine Höhenbeschränkung, die insbesondere die Bebauung der Parzelle 230 einschränkt. Gestaltung und Eingliederung Den Erdgeschossnutzungen ist hohe Beachtung zu schenken. Der Aussenraum ist auf die angrenzenden Strassen und deren Bedeutung abzustimmen. Mit öffentlichen Erdgeschossnutzungen soll der Strassenraum aufgewertet werden. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Besondere Berücksichtigung erfordert die Gestaltung des Aussenraums zur Sarner-Aa. Lärmschutz Mit dem Quartierplan ist der Nachweis über die Einhaltung der Lärmgrenzwerte (Immissionsgrenzwert ES III) zu erbringen. 14 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 6 Index: C: 16.07.2013 Sarnen, Hofmatt Zone: Anhang Spezialzone Hofmatt Sp- Ho Parzellen: 314, 2845 Fläche total: 25‘900 m2 Fläche unüberbaut: 25‘900 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.75 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: Flächenbedarf Wohnen: 95 % 50 m2 Einwohnerkapazität: 330 Arbeitsplatzanteil: 5% Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 40 m2 20 0% 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Für das Gebiet Hofmatt wird ein zweistufiger Wettbewerb druchgeführt. Dabei soll auch eine spätere Entwicklung der Parzelle 315 berücksichtigt werden. Gestützt auf eine Testplanung, bei der die Bebaubarkeit des Areals unter Berücksichtigung der orts- und denkmalpflegerischen Aspekte ausgelotet wurde, wird nachfolgend ein Projektwettbewerb durchgeführt. Das Ergebnis des Projektwettbewerbs ist mit einem Quartierplan umzusetzen. In der Hofmatt sollen Eigentums- und Mietwohnungen in einem mittleren Preissegment entstehen. Um eine altersmässige Durchmischung des Quartiers anzustreben ist ein vielfältiges Wohnungsangebot vorzusehen. Zumindest ein Teil der Wohnungen sind „altersgerecht“ zu erstellen. Gebäude- und Nutzungsmasse Anzustreben ist eine dichte, qualitativ hochwertige Siedlung. Von den Vorgaben des Bau- und Zonenreglements zur Mindestnutzung (min. 3-geschossig) kann abgewichen werden, sofern damit eine bessere städtebauliche Eingliederung erreicht wird und das Quartier als Ganzes eine angemessene Dichte aufweist. Gestaltung und Eingliederung Die Bebauung hat sich optimal in die Landschaft (Terrain) und die umgebende Bebauung zu integrieren. Auf die Wirkung des Ensembels um die Pfarrkirche ist besondere Rücksicht zu nehmen (Schutzobjekt von nationaler Bedeutung). Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Die Erschliessung der hinter liegenden Parzelle 315 ist mit dem Quartierplan rechtlich und technisch zu gewährleisten. Mit dem Quartierplan ist die Verlegung der Rütistrasse (beidseitiges Trottoir, Radweg Richtung Kirche) zu berücksichtigen. 15 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind bei einer Etappierung der Bebauung anteilsmässig zu realisieren. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. Die 20m breite Grünzone entlang der Aa ist als Gewässerraum im Sinn der Bundesgesetzgebung zu betrachten. Gemäss Art. 41c Gewässerschutzverordnung dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Der Gewässerraum ist extensiv zu gestalten. Der Einwohnergemeinderat kann die Grünzone zumindest teilweise den gemäss Art. 53 BZR auszuweisenden Spiel- und Freiflächen anrechnen lassen. Der an der nördlichen Parzellengrenze verlaufende Bach ist zu öffnen und in die Siedlung zu integrieren. Für das Gewässer, das oft trocken ist, muss kein Gewässerraum ausgeschieden werden. Es gelten die Abstandsvorschriften des Baugesetzes. Lärmschutz Mit dem Quartierplan ist der Nachweis über die Einhaltung der Lärmgrenzwerte (Planungswert ES II) zu erbringen. Die Anforderungen sind bereits beim Projektwettbewerb zu berücksichtigen. 16 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 7 Index: D: 16.07.2013 Sarnen, Feldheim Zone: Anhang Wohnzone W3A Parzellen: 3170 Fläche total: 6068 m2 Fläche unüberbaut: 6068 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.70 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 95 % Flächenbedarf Wohnen: 50 m2 Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 80 5% 40 m2 Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: 5 0% 0 m2 Kapazität Zweitwohnungen: 0 Für die noch unüberbaute Parzelle 3170 liegt ein genehmigter Quartierplan vor (vom Regierungsrat am 19.04.1983 genehmigt). Gemäss Art. 22 BauG fordert der Einwohnergemeinderat eine Überprüfung und Anpassung des bestehenden Quartierplans für die Bebauung der noch unbebauten Flächen. Die Quartierplanänderung beschränkt sich auf den Bereich nördlich der Feldheimstrasse (Parzellen Nr. 2909, 2910, 3126, 3127 und 3170). Planungszweck und Art der Nutzung Die Lage eignet sich für ein Wohnangebot im mittleren Preissegment. Anzustreben ist ein vielfältiges Wohnungsangebot. Gebäude- und Nutzungsmasse Die mit dem bestehenden Quartierplan gewährten Gebäudehöhen können in der Überarbeitung des Quartierplans übernommen werden. Für das Gebiet der Quartierplanüberarbeitung ist die Geschossflächenziffer nach aktuellen Vorgaben zu ermitteln. Die Gewährung des Ausnützungsbonus bezieht sich auf die entsprechende Fläche. Gestaltung und Eingliederung Keine zusätzlichen Anforderungen. Erschliessung Die Zufahrt erfolgt über die Militärstrasse. Die Parzelle 3170 verfügt auf der gemeindeeigenen Parzelle 4044 über ein Fahrwegrecht. 17 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang Entlang der Nordgrenze ist eine Verbindungsachse für den Langsamverkehr vom Professorenweg zur Enetriederstrasse zu berücksichtigen (vgl. Massnahme Verkehrsrichtplan). Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Entlang der Militärstrasse ist eine Baumreihe vorsehen. Lärmschutz Mit dem Quartierplan ist der Nachweis über die Einhaltung der Lärmgrenzwerte (Immissionsgrenzwert ES II) zu erbringen. 18 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 8 Index: B: 10.12.2013 Ramersberg, Hostett Zone: Anhang Wohnzone W2B Parzellen: 1138 Fläche total: 5830 m2 Fläche unüberbaut: 5830 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.45 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 100 % Flächenbedarf Wohnen: 70 m2 Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 35 0% 0 m2 0 0% 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich für Einfamilienhäuser oder Geschosswohnungen im mittleren bis höherem Preissegment. Die Bebauung ist im oberen Bereich zu konzentrieren. Gebäude- und Nutzungsmasse Abweichungen von der Regelbauweise müssen einen ausgewiesenen Mehrwert bringen. Gestaltung und Eingliederung Es sind maximal 3 sichtbare Geschosse zulässig. Terrassenhäuser sind nicht zulässig. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Entlang der nördlichen Parzellengrenze ist der bestehende Hohlenweg zu berücksichtigen. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. Für den Bach an der südlichen Parzellengrenze ist ein Gewässerraum von 5.5 m ab Gewässermitte zu berücksichtigen. 19 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 9 Index: B: 10.12.2013 Ramersberg, Dörfli Zone: Parzellen: Anhang Dorfzone, Ortsbildzone 1108, 3607 Fläche total: 2644 m2 Fläche unüberbaut: 2‘022 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.75 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 100 % Flächenbedarf Wohnen: 70 m2 Einwohnerkapazität: 18 Arbeitsplatzanteil: 0% Flächenbedarf Arbeit: m2 Kapazität Arbeitsplätze: 0 Zweitwohnungsanteil: 0 Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Die Parzelle 1108 ist bereits bebaut. Sie wird über die Parzelle 3607 erschlossen. Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet ist in Einzelbauweise zu überbauen. Gebäude- und Nutzungsmasse Hauptbauten haben mindestens 2 Vollgeschosse und mindestens 2 Wohnungen aufzuweisen. Gestaltung und Eingliederung Die Bebauung hat sich optimal in die umgebende Struktur zu integrieren. Gebäude und Aussenanlagen sind im ortstypischen Stil zu gestalten. Besondere Beachtung ist den Schutzobjekten in der Umgebung zukommen zu lassen. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Gebiet ist erschlossen. Eine alternative Erschliessung über die Parzelle 2217 kann geprüft werden. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gartenanlagen und Einfriedungen sind nach historischem, ortstypischem Vorbild zu gestalten. 20 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 10 Index: B: 10.12.2013 Wilen, Flüeli Zone: Anhang Wohnzone W2B Parzellen: 4274 10‘531 m2 Fläche total: Fläche unüberbaut: ca. 8000 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.45 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 100 % Flächenbedarf Wohnen: 60 m2 Einwohnerkapazität: 55 Arbeitsplatzanteil: 0% Flächenbedarf Arbeit: 0 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 0 Zweitwohnungsanteil: 0 Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Auf der Grundlage bisheriger Studien und Diskussionen ist ein Workshop-Verfahren durchzuführen. Der Planer wird durch die Eigentümer bestimmt. Mit den Workshops wird in einem kooperativen Verfahren das städtebauliche Konzept der bisherigen Studien überprüft und der Entwurf des Quartierplans erarbeitet. Die Gemeinde kann externe Fachexperten sowie Interessenverteter für die Mitarbeit in dem Verfahren beiziehen. Die Lage eignet sich für die Realisierung von Geschosswohnungen im gehobenen Preissegment. Gebäude- und Nutzungsmasse Grundlage für Masse und Nutzung bildet die Grundnutzung mit der zweigeschossigen Wohnzone B. Abweichungen von der Regelbauweise sind nur möglich, wenn eine sehr gute Eingliederung in das Landschaftsbild erreicht werden kann. Gestaltung und Eingliederung Die Bebauung hat sich optimal in die Landschaft (Topografie) und die umgebende Bebauung zu integrieren. Besondere Beachtung ist dem regionalen Schutzobjekt auf Parz. 4274 zukommen zu lassen. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Gebiet ist teilweise erschlossen. Die Massnahmen zur Ergänzung der Groberschliessung sind im Massnahmenblatt Nr. 10 des Erschliessungsprogramms aufgeführt. Ein Ausbau der Feinerschliessung erfolgt durch die Grundeigentümer. Mit dem Quartierplan ist zu prüfen, ob anstelle der bestehenden Bushaltestelle auf der Fahrbahn eine Busbucht realisiert werden soll. 21 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete Anhang Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Mit dem Quartierplan ist ein Begrünungskonzept zu erarbeiten. Durch eine standortgerechte Bepflanzung (z.B. Hochstammbäume) ist eine optimale Eingliederung des Baugebiets in die Landschaft zu erreichen. Gefahren und Gewässerraum Der süd-westliche Teil der Parzelle liegt in der blauen Gefahrenzone. Rahmenbedingungen für die Bebauung und allfällige Schutzmassnahmen sind mit einem Experten im Rahmen der Quartierplanung zu prüfen und aufzuzeigen. Lärmschutz Das Gebiet wird durch die Wilerstrasse mit Lärm belastet. Im Rahmen der Quartierplanung ist der Nachweis zu erbringen, dass die Lärmgrenzwerte (Immissionsgrenzwert ES II) eingehalten werden können. 22 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 11 Index: B: 10.08.2012 Wilen, Widismatt Zone: Parzellen: Anhang Wohnzone W2C 848, 849, 851, 1796, 2135, 3351, 4082 Fläche total: 26‘000 m2 Fläche unüberbaut: 23‘100 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.30 Ausbaugrad: 90% Wohnanteil: 95% Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 75 m2 80 5% 40 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 5 Zweitwohnungsanteil: 0 Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Mit den Grundeigentümern der noch unbebauten Parzellen wurde eine Vereinbarung zum Quartierplan unterzeichnet, worin die Anforderungen an den Quartierplan beschrieben sind. 23 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 12 Anhang Index: Wilen, Boden B: 14.08.2012 Zone: Wohnzone W2B Parzellen: 856 Fläche total: 4900 m2 Fläche unüberbaut: 4900 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.45 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 100 % Flächenbedarf Wohnen: 65 m2 Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 30 0% 0 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 0 Zweitwohnungsanteil: 0 Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Der Quartierplan ist als Ergänzung des bestehenden Quartierplans Boden zu erarbeiten. Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich für Einfamilienhäuser in lockerer Bebauung. Gebäude- und Nutzungsmasse Mit dem Quartierplan ist die Anzahl sichtbarer Geschosse auf maximal drei zu beschränken. Gestaltung und Eingliederung Helle Farben und Materialien an Fassade und Dach sind auszuschliessen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. 24 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 13 Index: B: 10.08.2012 Wilen, Kapellenmatt Zone: Anhang Wohnzone W2B, Dorfzone Parzellen: 3821, 4312 Fläche total: 2950 m2 Fläche unüberbaut: 2950 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.75 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 100 % Flächenbedarf Wohnen: 70 m2 Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 30 0% 0 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 0 Zweitwohnungsanteil: 0 Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Auf den Parzellen 3821 und 4312 ist die Bebauung gemäss Wettbewerbsprojekt bzw. bestehendem Quartierplan Wilen Dorf weiterzuführen. 25 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 14 Index: C: 16.07.2013 Wilen, Friedenfels Zone: Anhang Wohnzone W2B Parzellen: 1571, 1574 Fläche total: 4445 m2 Fläche unüberbaut: 4445 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.45 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 80 % Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 70 m2 20 0% 0 m2 0 20% 140 m2 3 Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich zur Überbauung mit Einfamilienhäusern oder Geschosswohnungen im höheren Preissegment. Gebäude- und Nutzungsmasse Mit dem Quartierplan werden keine Abweichungen von der Geschossigkeit gewährt. Gestaltung und Eingliederung Es sind maximal drei sichtbare Geschosse zulässig. Erschliessung Das Gebiet ist grob erschlossen. Die Zufahrt erfolgt über die Allmendstrasse bzw. Endlosenstrasse. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Lärmschutz Auf die Lärmbelastung durch Wilerstrasse ist mit der Architektur zu reagieren. Der Nachweis über Einhaltung der Lärmgrenzwerte (Immissionsgrenzwert ES II) ist mit dem Quartierplan zu erbringen. 26 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 15 Wilen, Badmatt (Rammelmeyer) Zone: Anhang Index: B: 16.07.2013 Wohnzone W3B Parzellen: 1570, 3064 Fläche total: Fläche unüberbaut: 3616 m2 0 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.65 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 75 % Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 50 m2 30 5% 40 m2 5 20% 140 m2 3 Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich für Geschosswohnungen in Miete oder Eigentum im mittleren Preissegment. Gebäude- und Nutzungsmasse Mit dem Quartierplan werden keine Abweichungen von der Geschossigkeit gewährt. Gestaltung und Eingliederung Keine zusätzlichen Anforderungen. Erschliessung Das Gebiet ist grob erschlossen. Die Zufahrt ist mit dem Quartierplan aufzuzeigen. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Lärmschutz Auf die Lärmbelastung durch Wilerstrasse ist mit der Architektur zu reagieren. Der Nachweis über Einhaltung der Lärmgrenzwerte (Immissionsgrenzwert ES II) ist mit dem Quartierplan zu erbringen. 27 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 16 Stalden, Schwand Süd Wohnzone Zone: Anhang Index: D: 10.12.2013 Wohnzone W2B Parzellen: 2854 Fläche total: 12‘200 m2 Fläche unüberbaut: 12‘200 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.45 Ausbaugrad: 90 % Wohnanteil: 90 % Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: Kapazität Arbeitsplätze: Zweitwohnungsanteil: Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 65 m2 70 0% 0 m2 0 10% 100 m2 5 Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich für das Angebot von Wohneigentum im mittleren Preissegment. Aufgrund der Hanglange ist die Art der Bebauung stark abhängig von der Erschliessung. Gebäude- und Nutzungsmasse Abweichungen von der Geschossigkeit können nur im flachen Teil der Parzelle in Aussicht gestellt werden. Gestaltung und Eingliederung Mit Gestaltungsrichtlinien soll für das Neubaugebiet eine quartierbildende Identität erreicht werden. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. Entlang Mosbach ist für den Wald- und Gewässerunterhalt der Zugang zu gewährleisten (Durchfahrtsrechte im Grundbuch). Ein Anschluss an Fernwärmeheizung ist zu prüfen und ggf. als Auflage in den Quartierplanvorschriften zu formulieren. Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Gemäss Art. 60 BZR sind mit dem Quartierplan Spielplätze und Freizeitanlagen (Aufenthaltsbereiche) zu errichten. Es sind die Bedürfnisse von verschiedenen Altersgruppen zu berücksichtigen. Die Spielplätze und Freizeitanlagen sind zusammen mit dem ersten Gebäude zu realisieren. Bei entsprechender Gestaltung der Erschliessungsstrasse kann die Strassenfläche, welche die Mindestbreite von 3.5m übersteigt, als Spielfläche angerechnet werden. 28 Richtlinie Qualitätsanforderungen Quartierplangebiete 17 Stalden, Schwand Süd Gewerbezone Zone: Anhang Index: B: 10.12.2013 Gewerbezone I Parzellen: 1392, 1395 Fläche total: 5900 m2 Fläche unüberbaut: 5900 m2 Kapazitätsabschätzung: Dichte: 0.50 Ausbaugrad: 80 % Wohnanteil: 0% Flächenbedarf Wohnen: Einwohnerkapazität: Arbeitsplatzanteil: Flächenbedarf Arbeit: 0 m2 0 100 % 100 m2 Kapazität Arbeitsplätze: 24 Zweitwohnungsanteil: 0% Flächenbedarf Zweitwohnung: Kapazität Zweitwohnungen: 0 m2 0 Planungszweck und Art der Nutzung Das Gebiet eignet sich um den Bedarf für das lokale Gewerbe abzudecken. Gebäude- und Nutzungsmasse Von den Vorgaben des Bau- und Zonenreglements zur Mindestnutzung kann abgewichen werden, wenn die Unterschreitung der Gebäudehöhe zu einem landschaftlich verträglicherem Resultat führt. Von der Mindesthöhe kann bei einer Etappierung ebenfalls abgewichen werden. Gestaltung und Eingliederung Helle Farben und Materialien an Fassade und Dach sind auszuschliessen. Erschliessung Das Neubaugebiet ist gemäss den Vorgaben des Erschliessungsprogramms zu erschliessen. (Wegrecht über Wohnzone besteht!) Aussenraum und Gemeinschaftsanlagen Die Auflagen zum Waldabstand und zum Gewässerraum sind zu berücksichtigten. Gegenüber dem Wohngebiet ist eine gute Gestaltung der Umgebung anzustreben. Für die Gestaltung des Siedlungsrandes sind mit dem Quartierplan verbindliche Vorgaben zu machen. Aufgrund der leichten Hanglage ist der Terraingestaltung hohe Aufmerksamkeit zu schenken. 29
