STADT SOEST 1. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 5 – AMPEN
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Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 STADT SOEST 1. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 5 – AMPEN – "SÜDLICH 'AM HELLWEG'" BEGRÜNDUNG INHALT: 1 Lage des Plangebietes im Ortsteil Ampen ........................................................... 2 2 Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 ............................... 3 3 Rechtsgültiger Bebauungsplan "Südlich 'Alter Hellweg'" / Planungsanlass ............... 3 4 Beschleunigtes Verfahren / Geänderte Bezeichnung des Bebauungsplanes ............. 4 5 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) BauGB .................................... 5 5.1 Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................... 5 5.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................................... 5 5.3 Bauweise ................................................................................................................................ 6 5.4 Baugrenzen / überbaubare Grundstücksflächen ............................................................................ 6 5.5 Garagen / Carports ................................................................................................................... 6 5.6 Zahl der Wohnungen ................................................................................................................ 6 5.7 Erschließungskonzept / Öffentliche Verkehrsflächen ...................................................................... 6 5.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte.................................................................................................. 7 5.9 Anpflanzen von Bäumen ............................................................................................................ 7 6 Ersatzpflanzungen........................................................................................... 8 7 Artenschutz .................................................................................................... 9 8 Ver- und Entsorgung ......................................................................................10 9 Denkmal- und Bodendenkmalpflege .................................................................10 10 Altlasten .......................................................................................................10 11 Kampfmittel ..................................................................................................10 12 Immissionen .................................................................................................10 13 Flächenbilanz ................................................................................................11 14 Kosten ..........................................................................................................11 - Seite 1 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 1 Lage des Plangebietes im Ortsteil Ampen Das Plangebiet liegt im Ortsteil Ampen zwischen der "Werler Landstraße" (B 1) und der Straße "Am Hellweg". Die in den Siedlungsraum eingebettete Fläche grenzt im Westen, Süden und Osten an vorhandene Wohnbebauung. An der gegenüberliegenden Seite der Straße "Am Hellweg" und damit nördlich des Plangebietes befinden sich die Grundschule "Hellweg" und das Familienzentrum "Evangelischer Kindergarten Kleeblatt". Südlich der "Werler Landstraße" ist der Friedhof des Ortsteils Ampen mit seinen Reserveflächen angesiedelt. - Seite 2 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 2 Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst in der Gemarkung Ampen, Flur 2, die Flurstücke Nr. 581 und 587. Die ca. 5.700 m² große Fläche stellt sich derzeit als Streuobstwiese dar. Aufgrund des hohen Alters einiger Obstbäume und widriger äußerer Umstände ist der Bewuchs jedoch in sehr schlechtem Zustand und der überwiegende Teil der Bäume ist dauerhaft kaum zu erhalten1. 3 Rechtsgültiger Bebauungsplan "Südlich 'Alter Hellweg'" / Planungsanlass Der 1969 durch die damalige Gemeinde Ampen zur Rechtskraft gebrachte Bebauungsplan Nr. 5 - "Südlich 'Alter Hellweg'" trifft für den zwischen der "Werler Landstraße" (B 1) und der Straße "Am Hellweg" liegenden Bereich die planungsrechtlichen Festsetzungen. 1 Im Rahmen der zum Zweck der artenschutzrechtlichen Prüfung vorgenommenen Ortsbesichtigung wurde von Volker Stelzig (Büro Stelzig, Soest) auch die Qualität der vorhandenen Obstbäume bewertet. - Seite 3 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 Er sieht die Nutzungsart "Dorfgebiet" vor und setzt im Änderungsbereich sechs überbaubare Grundstücksflächen fest. Damit können nur sehr große Grundstücke, die bis zu 1.000 m² umfassen, parzelliert werden. Derartige Grundstücksgrößen waren unter anderem aufgrund der in den sechziger Jahren des vorigen Jahrhunderts vielfach noch üblichen Nutzgärten sinnvoll und verbreitet. Zwischenzeitlich haben sich aber sowohl die Interessen der Nachfrager als auch die grundsätzlichen Ziele der Stadtentwicklung geändert. Vermutlich um jegliche Behinderung der Verkehrsabläufe auf der B 1 auszuschließen, wurde für den Änderungsbereich die Erschließung von Norden mittels einer Stichstraße vorgesehen. Gemäß den damaligen Prioritäten wurden mit Blick auf die motorisierten Verkehre großzügig dimensionierte Verkehrsflächen festgesetzt. Regelungen zum Anpflanzen oder Erhalten von Grünstrukturen trifft der Bebauungsplan Nr. 5 - "Südlich 'Alter Hellweg'" nicht. Der Eigentümer der Flurstücke Nr. 581 und 587 ist an einer Änderung des Bebauungsplanes interessiert. Insbesondere die Festsetzungen zur verkehrlichen Erschließung der Fläche und zu den überbaubaren Grundstücksflächen und damit den möglichen Grundstückszuschnitten sollen an die aktuellen Anforderungen angepasst werden. 4 Beschleunigtes Verfahren / Geänderte Bezeichnung des Bebauungsplanes Die unter § 13 a (1) BauGB genannten Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben. Das geplante Vorhaben unterliegt damit nicht der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) oder nach Landesrecht. Ein Umweltbericht ist nicht Bestandteil dieser Begründung. Gemäß § 13 a (2) Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind, als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs in den Naturhaushalt ist im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens daher nicht vorzunehmen. Eine Ausgleichspflicht gem. § 1a (4) BauGB besteht nicht. - Seite 4 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 Da der Straßenname "Alter Hellweg" im Rahmen der kommunalen Neugliederung in "Am Hellweg" geändert wurde, wird auch für die Bebauungsplanänderung die Bezeichnung "Südlich 'Alter Hellweg'" in "Südlich 'Am Hellweg'" geändert. 5 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) BauGB 5.1 Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan Nr. 5 setzt für das Plangebiet die Nutzungsart "Dorfgebiet" fest. "Dorfgebiete" dienen nach § 5 BauNVO "der Unterbringung der Wirtschaftsstellen landund forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung des Gebietes dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen." Für die Nutzungsart "Dorfgebiet" wird in der BauNVO erst nachgeordnet die Nutzung "Wohnen" aufgeführt. Da im Plangebiet die Realisierung eines Wohngebietes angestrebt wird und auch die umgebende Bebauung nicht mehr durch landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Betriebe geprägt ist, ist im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplanes gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO die Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" festzusetzen. Dabei werden gem. § 1 (6) BauNVO die unter § 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO genannten Ausnahmen "Gartenbaubetriebe" und "Tankstellen" ausgeschlossen, die hinsichtlich ihrer äußeren Gestaltung und ihrer Standortanforderungen im Plangebiet nicht erwünscht sind. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Rahmen der Bebauungsplanänderung gemäß § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 (2) BauNVO durch Festsetzung der maximal zulässigen Geschossigkeit, der maximal zulässigen Höhe der baulichen Anlagen sowie der Grundflächenzahl und der maximal zulässigen Grundfläche der Wohngebäude bestimmt. 5.2.1 Geschossigkeit / Höhe der Baukörper Während der gültige Bebauungsplan sich hinsichtlich der Höhe der Baukörper auf die Festsetzung der Geschossigkeit gem. § 20 BauNVO beschränkt, wird im Rahmen der Bebauungsplanänderung ergänzend dazu die maximal zulässige Gebäudehöhe gem. § 18 BauNVO festgesetzt. Unterer Bezugspunkt zur Bestimmung der Oberkante des jeweiligen Gebäudes ist die mittlere Höhe der Fahrbahnoberfläche in dem Abschnitt der Erschließungsstraße, der dem Baugrundstück vorgelagert ist. Aufgrund des relativ ebenen Geländes erscheint der Bezug auf Normalhöhennull nicht erforderlich. Das gewählte Maß von 10,0 m ist ausreichend, um ein eingeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss zu errichten. Untergeordnete Bauteile wie Kamine o.ä. dürfen die Gebäudeoberkante in dem für ihre Funktionsfähigkeit erforderlichen Umfang überschreiten. 5.2.2 Grundflächenzahl / Grundfläche Die gem. §§ 17 und 19 BauNVO festgesetzte Grundflächenzahl 0,4 wird unverändert aus dem Bebauungsplan Nr. 5 - "Südlich 'Alter Hellweg'" übernommen. Ergänzend dazu wird die Grundfläche der einzelnen Wohngebäude auf maximal 140 m² pro Baugrundstück begrenzt. Damit soll sichergestellt werden, dass trotz der großen, im Zusammenhang festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen Wohngebäude errichtet werden, die sich in die eher kleinteiligen Strukturen des Ortsteils einfügen. - Seite 5 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 5.3 Bauweise Der Bebauungsplan Nr. 5 - "Südlich 'Alter Hellweg'" setzt einzelne Baufenster mit Seitenlängen zwischen 12 und 18 m fest. Mit diesem Instrument wird erreicht, dass an den gewählten Standorten nur Einzelhäuser oder möglicherweise auch Doppelhäuser errichtet werden können. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung werden größere, langgezogene Baufenster entlang der Erschließungsstraßen festgesetzt, da die zukünftige Grundstücksteilung noch völlig offen ist. Dennoch soll sichergestellt werden, dass nur die für den Ortsteil typischen Bauformen realisiert werden können. Daher wird für das Plangebiet die offene Bauweise gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO mit ausschließlicher Zulässigkeit von Einzel- oder Doppelhäusern vorgeschrieben. 5.4 Baugrenzen / überbaubare Grundstücksflächen Gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. Um Flexibilität in der Positionierung der einzelnen Gebäude zu ermöglichen, werden entlang der beiden geplanten Stichstraßen zusammenhängende überbaubare Grundstücksflächen festgeschrieben. Die westlich der öffentlichen Verkehrsflächen vorgesehenen Baufelder halten nur den Mindestabstand von 3 m zu den Verkehrsflächen ein, so dass möglichst große Gartenbereiche westlich der zu errichtenden Gebäude realisiert werden können. Die östlich der Verkehrsflächen geplanten Bauflächen werden bis auf einen Abstand von 5 m an die östliche Grundstücksgrenze heran geschoben. So müssen die zukünftig zu errichtenden Gebäude einen ausreichenden Abstand zu den benachbarten Baugrundstücken einhalten. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, auch hier Gartenoder Aufenthaltsbereiche im Westen der Baukörper anzulegen. Der Abstand der überbaubaren Grundstücksflächen zur Straße "Am Hellweg" entspricht mit 4 m ungefähr dem des benachbarten Gebäudes Nr. 12. Die mit 14 bzw. 16 m großzügig bemessene Tiefe der Baufelder ermöglicht sowohl eine traufständige als auch eine giebelständige Bebauung. Die Festsetzung einer Hauptfirstrichtung wie im rechtsgültigen Bebauungsplan ist aufgrund der Lage in "Innern" des Wohngebietes nicht erforderlich. 5.5 Garagen / Carports Gemäß § 9 (1) Nr. 2 und 4 BauGB i.V.m. § 12 (6) BauNVO wird festgesetzt, dass Garagen und Carports einen Mindestabstand von 6 m zur öffentlichen Verkehrsfläche aufweisen müssen. Da die Stichstraßen mit 4,75 bzw. 3,5 m Breite keine Möglichkeiten zum Abstellen von Fahrzeugen bieten, müssen alle Stellplätze auf den privaten Grundstücken angelegt werden. Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass vor den Garagen oder Carports auf dem jeweiligen Grundstück ein weiterer Pkw geparkt werden kann. 5.6 Zahl der Wohnungen Im Rahmen der Bebauungsplanänderung wird gem. § 9 (1) Nr. 6 BauGB für die einzelnen Gebäude vorgeschrieben, dass nur bis zu jeweils zwei Wohnungen dort eingerichtet werden dürfen. Unter Berücksichtigung der umgebenden Bebauung und der auf ein Mindestmaß reduzierten Erschließungsflächen soll so eine zu hohe Verdichtung im Plangebiet vermieden werden. 5.7 Erschließungskonzept / Öffentliche Verkehrsflächen Der zu ändernde Bebauungsplan regelt die verkehrliche Erschließung des Plangebietes ausschließlich über eine von Norden und damit von der Straße "Am Hellweg" in das Gebiet führende Stichstraße. Eine Anbindung an die "Werler Landstraße" (B 1) ist - auch für - Seite 6 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 Fußgänger - nicht vorgesehen. Angesichts der Lage des Änderungsbereiches erscheint diese Verkehrsführung nicht sinnvoll. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung wird gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB anknüpfend an die Straße "Am Hellweg" eine Stichstraße mit einem Querschnitt von nur 4,75 m festgesetzt. Diese endet in einer für Pkw ausreichend dimensionierten Wendeanlage. Von Süden und damit von der "Werler Landstraße" (B 1) ausgehend wird ein schmaler Wohnweg mit einem Querschnitt von 3,5 m in das Gebiet geführt. Dieser wird der Erschließung von zwei bis maximal vier Grundstücken dienen. Eine Wendeanlage ist hier nicht erforderlich. Wendemanöver können aufgrund des Abstandes der Baufelder zu den südlichen Grundstücksgrenzen und der abschließenden Aufweitung des Wohnweges problemlos in den Einfahrtbereichen der Baugrundstücke vollzogen werden. Wegen der begrenzten Länge der Stichstraße von ca. 45 m und des Wohnweges von ca. 26 m ist es zumutbar, dass die Anwohner ihre Müllbehälter bis an die übergeordneten Straßen schieben. Die geringen festgesetzten Straßenquerschnitte erlauben darüber hinaus nicht das Abstellen von Fahrzeugen im öffentlichen Raum. Die Grundstücke sind ausreichend groß, um dort die erforderliche Zahl von Stellplätzen einzurichten. Darüber hinaus haben Besucher die Möglichkeit, ihr Fahrzeug beispielsweise im Randbereich der großzügig ausgebauten Straße "Am Hellweg" zu parken. Zwischen den beiden geplanten Erschließungsstraßen ist eine Fuß- und Radwegeverbindung vorgesehen. Damit wird eine engere Verknüpfung zwischen den übergeordneten Straßen "Am Hellweg" und "Werler Landstraße" vorbereitet und zudem die Option für eine sichere und attraktive Wegeverbindung zum Kindergarten bzw. zur Grundschule geschaffen. Da der Weg voraussichtlich nicht Bestandteil einer "Hauptwegeverbindung" für Fahrradfahrer werden wird, ist der festgesetzte Querschnitt von 2 m ausreichend. 5.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Aufgrund eines dort vorhandenen Kanals und um zukünftig alle Optionen für die Ver- und Entsorgung des Gebietes offen zu halten, wird zwischen den öffentlichen Verkehrsflächen eine mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu Gunsten der Versorgungsträger zu belastende 3 m breite Fläche festgesetzt. Im Südwesten des Plangebietes entfällt eine im Bebauungsplan "Südlich 'Alter Hellweg'" festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche, welche an ein in der benachbarten Parzelle 517 festgesetztes Leitungsrecht anbindet. Da sich hier ebenfalls eine Leitung befindet, wird auch dieser Bereich mit der Festsetzung zum Geh-, Fahr- und Leitungsrecht belegt. 5.9 Anpflanzen von Bäumen Die bislang im Plangebiet vorhandene Streuobstwiese ist in einem schlechten Zustand. Die Frage, ob verschiedene Bäume im Zuge der Bebauungsplanänderung als zu erhalten festgesetzt werden sollten, wurde im Vorfeld der Planung ausführlich diskutiert. Nach Ortsbegehungen und Inaugenscheinnahme der einzelnen Bäume wurde von dem Gutachter festgestellt, dass eine Erhaltungsfestsetzung nicht realistisch ist. Bei einer Bebauung der Fläche könnten nur wenige Obstbäume unter großem Aufwand und voraussichtlich nur für eine sehr begrenzte Dauer gehalten werden. Da die Eingriffsregelung im Rahmen dieser Bebauungsplanänderung nicht anzuwenden ist, gibt es keine Verpflichtung zur Festsetzung von Baumpflanzungen. Auch beinhaltet der rechtskräftige Bebauungsplan keinerlei Vorgaben für den Erhalt oder das Anpflanzen von Grünstrukturen. Jedoch hatte der Eigentümer der Fläche in der Vergangenheit selbst die aufstehenden Obstbäume angepflanzt und ist auch mit Blick auf die Zukunft an einer Durchgrünung des zukünftigen Wohnquartiers interessiert. - Seite 7 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 Unter Berücksichtigung der mangelhaften Qualität des Bewuchses und der unter dem Aspekt der "Innenentwicklung" nicht nur negativ zu beurteilenden Bebauung der Fläche wird als "Kompromiss" an vier dafür geeigneten Standorten im Westen des Plangebietes gem. § 9 (1) Nr. 25 a BauGB das Anpflanzen heimischer Obstbäume festgesetzt. Wegen der noch völlig ungewissen zukünftigen Grundstücksteilung wird ergänzt, dass von den eingetragenen Baumstandorten um bis zu 3 m abgewichen werden darf. 6 Ersatzpflanzungen Wenn auch bei der Aufstellung von "Bebauungsplänen der Innenentwicklung" gem. § 13a (2) Nr. 4 BauGB die Eingriffsregelung nach § 1a (3) BauGB nicht anzuwenden ist, sind doch im Rahmen der Bauleitplanung die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen. Die im Plangebiet vorhandene Streuobstwiese wird unter der Kennung BK-4414-411 im Biotopkataster des LANUV aufgeführt. "Die Ampener Obstweiden stellen traditionelle dörfliche Kulturbiotope von lokaler Bedeutung dar," heißt es in der Objektbeschreibung. Als Schutzziel wird der "Erhalt dörflicher Obstweiden als traditionelle Lebensräume dörflicher Prägung" genannt. Neben diesem Wert einer dörflichen Streuobstwiese einerseits ist in die Abwägung andererseits einzustellen, dass die "Innenentwicklung" aus städtebaulichen Gründen und im Sinne der Nachhaltigkeit ausdrücklich zu begrüßen ist. Im Sinne des Umweltschutzes wird unter anderem durch die "Innenentwicklung" das weitere Vordringen des Siedlungsraumes in den Landschaftsraum gebremst. Zudem wird von allen am Planungsprozess Beteiligten erkannt, dass im Plangebiet nur noch maximal acht bis zehn Bäume in erhaltenswertem Zustand sind. Während des Aufstellungsverfahrens wurde gemeinsam mit den Betroffenen - dem Grundstückseigentümer, der Stadt Soest und der Unteren Landschaftsbehörde - eine einvernehmliche Lösung erarbeitet: Der Grundstückseigentümer hatte im Plangebiet bereits vier neue Obstbäume angepflanzt, zusätzlich zu den durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes vorgegebenen Pflanzbindungen2. Darüber hinaus wurden bzw. werden durch den Eigentümer zehn Bäume - je fünf Obstbäume als begleitende Baumreihen entlang von zwei Wegen im Westen des Ortsteils Ampen - gepflanzt. Bei dem ersten Standort handelt es sich um das am Weg "Im Scheuning" gelegene Flurstück Nr. 125 in der Gemarkung Ampen, Flur 1. Die zweite Baumreihe befindet sich nördlich davon auf dem Flurstück Nr. 11 in der Flur 2 entlang eines Weges, der vom "Vöhdeweg" abzweigt. 2 Die Standorte dieser bereits gepflanzten Obstbäume werden im Bebauungsplan lediglich dargestellt. Eine planungsrechtliche Festsetzung von Baumpflanzungen wurde bewusst nur an den vier Standorten im Westen des Plangebietes vorgenommen, die in ausreichender Entfernung zu den überbaubaren Flächen liegen und damit auch einen dauerhaften Erhalt der Bäume bei Umsetzung der Planung realistisch erscheinen lassen. Da eine Vermarktung der im Osten des Plangebietes liegenden Grundstücke auf absehbare Zeit aber nicht vorgesehen ist, ist die während der Planaufstellung erfolgte Anpflanzung an den dargestellten Standorten eine sinnvolle Maßnahme zur Verjüngung der Streuobstwiese. Die Maßnahme kann zudem in die Verwaltungsvereinbarung zum externen Ausgleich in der Form aufgenommen werden, dass bei Abgang der dargestellten Obstbäume Neuanpflanzungen in Fortsetzung der in Ortsrandlage anzulegenden Baumreihen erfolgen müssen. - Seite 8 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 Die Punkte markieren die ungefähren Standorte der Ersatzpflanzungen 7 Artenschutz Nach Durchführung einer artenschutzrechtlichen Vorprüfung durch ein Fachbüro3 wird davon ausgegangen, dass die in § 44 (1) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) genannten Verbotstatbestände – Tötung planungsrelevanter Arten, erhebliche Störung planungsrelevanter Arten – ausgeschlossen werden können. Auch die erhebliche Beschädigung oder der Verlust von Lebensstätten planungsrelevanter Arten können unter Berücksichtigung geeigneter Vermeidungsmaßnahmen ausgeschlossen werden. Im Ergebnis heißt es: "Das geplante Vorhaben ist aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig, sofern Vermeidungsmaßnahmen erfolgen. Artenschutzrechtliche Bedenken bestehen nicht. Vermeidungsmaßnahmen Die Grundstücksfläche als Objekt des Bebauungsplans weist für wenige planungsrelevante Arten (insbesondere Eulen / Höhlenbewohner) geeignete Strukturen auf. (…) Daher sollten 6 bis 8 Nisthilfen für Steinkauz und Höhlenbrüter an geeigneten Standorten im weiteren Umfeld des Vorhabens angebracht werden. Als allgemeine Vermeidungsmaßnahme zum Schutz der Kleinvögel (wie Kleinspecht) und weiterer nicht planungsrelevanter Tierarten ist eine zeitliche Regelung der Bautätigkeiten außerhalb der Hauptfortpflanzungszeit von Brutvögeln (15. März bis 31. Juli) zu empfehlen. Die Erhaltung des Baumbestands als Habitatstruktur (v.a. älterer Gehölze) solange dies möglich ist, wäre wünschenswert. Falls eine Beseitigung der Bäume unvermeidbar wird, sollten sie aller3 "Artenschutzrechtliche Vorprüfung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 der Stadt Soest (Ortsteil Ampen)"; Büro Stelzig, Thomä-Grandweger-Wallstraße 16, 59494 Soest; Stand: Februar 2013. Die artenschutzrechtliche Vorprüfung ist Anlage dieser Begründung. - Seite 9 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 dings vorher durch einen Baumexperten in Augenschein genommen werden. Die Fällung der Gehölze im Geltungsbereich darf nur außerhalb der Hauptbrutzeit erfolgen. Der Gehölzschnitt ist gemäß § 64 Landschaftsgesetz NRW in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September eines Jahres nicht erlaubt." Der Grundstückseigentümer wird die geforderten Nisthilfen an geeigneten Stellen anbringen. Die Hinweise und Empfehlungen des Gutachters werden unter dem Punkt "Hinweise" in den Bebauungsplan aufgenommen. Sofern eine Bebauung des Plangebietes nicht zeitnah erfolgt, ist eine erneute artenschutzrechtliche Prüfung vor dem tatsächlichen Baubeginn erforderlich. 8 Ver- und Entsorgung Auf die Ver- und Entsorgung des Plangebietes haben die geänderten Inhalte des Bebauungsplanes kaum Auswirkungen. Die mögliche Vergrößerung der Zahl der Baugrundstücke von sechs auf neun wird zu einer nur geringfügigen Zunahme der Ver- und Entsorgungsvolumen führen. Die bereits im Gebiet vorhandenen Leitungen verlaufen innerhalb der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen oder der mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastenden Flächen. 9 Denkmal- und Bodendenkmalpflege Durch die Beteiligung der Stadtarchäologie sind die Belange der Bodendenkmalpflege gesichert. Ein Hinweis zur Vorgehensweise beim Auffinden von Bodendenkmälern wird in die Planzeichnung aufgenommen. Gebäude oder sonstige Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen, gibt es weder im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung noch im unmittelbaren Umfeld. 10 Altlasten Altlasten sind im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung nicht bekannt. 11 Kampfmittel Es bestehen keine spezifischen Hinweise auf Blindgängereinschlagstellen. Da das Vorkommen von Blindgängern jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, wird im Bebauungsplan darauf hingewiesen, dass vor einer Bebauung eine Überprüfung der Grundstücksflächen nach eventuell vorkommenden Kampfmitteln durchzuführen ist. 12 Immissionen Immissionen sind im Plangebiet aufgrund der die "Werler Straße" befahrenden Kraftfahrzeuge zu erwarten. Die Lage des Straßenabschnitts innerhalb der Ortsdurchfahrt mit vorgeschriebener Höchstgeschwindigkeit von nur 50 km/h und der verhältnismäßig große Abstand der geplanten Wohnbebauung zu den Fahrbahnen lässt aber eine hinnehmbare Geräuschentwicklung erwarten. Vor allem die zwischen Plangebiet und Lärmquelle vorhandene bzw. in Bau befindliche Bebauung reduziert den Verkehrslärm auf ein mit der Wohnnutzung verträgliches Maß. Störende Immissionen landwirtschaftlicher Betriebe sind wegen der großen Abstände des Plangebietes zu noch wirtschaftenden Betrieben bzw. zu Stallanlagen nicht zu erwarten. - Seite 10 von 11 - Stadt Soest 1. Änderung Bebauungsplan Nr. 5 – Ampen – "Südlich 'Am Hellweg'" Begründung - 01/2014 13 Flächenbilanz Mit der Änderung des Bebauungsplanes wird die Entwicklung von voraussichtlich bis zu neun Baugrundstücken ermöglicht. Die im Bebauungsplan unverbindlich skizzierten Grundstücke umfassen Flächen von ca. 525 m² bis zu 715 m². Wegen der durchgängig festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen sind vielfältige Möglichkeiten der Grundstücksteilung gegeben. So können im Geltungsbereich auch wesentlich weniger und damit größere Grundstücke realisiert werden. Mehr als neun Baugrundstücke sind aber aufgrund der dann zu geringen Grundstücksbreiten kaum auszubilden. Die Bilanz stellt sich – bei gerundeten Werten - insgesamt wie folgt dar: Baugrundstücke davon durch Baugrenzen festgesetzte: überbaubare Grundstücksflächen nicht überbaubare Grundstücksflächen 91,3 % 500 m² 8,7 % 5.705 m² 100,00 % 2.245 m² 2.960 m² Verkehrsflächen davon: nördliche Stichstraße südliche Stichstraße Fuß- und Radwegeverbindung 5.205 m² 285 m² 160 m² 55 m² Plangebiet, gesamt 14 Kosten Der Stadt Soest werden durch die Planung keine Kosten entstehen. Arnsberg, 09. Januar 2014 vielhaber stadtplanung städtebau Dipl.-Ing. Doris Vielhaber / Stadtplanerin AK NW Anlage: Artenschutzrechtliche Vorprüfung - Seite 11 von 11 -