Quartierplan Moos - Bindli Planungsbericht Auflage

Gemeinde Urnäsch
Kanton Appenzell Ausserrhoden
Projekt Nr. 1.037.1.013
28. Februar 2014
Quartierplan Moos - Bindli
Planungsbericht
Auflage
Urnäsch; Quartierplan Moos - Bindli - Planungsbericht
Seite 2
Inhaltsverzeichnis
1
Ausgangslage
3
2
Zielsetzungen
3
3
Konzept zur Erschliessung und Bebauung
4
4
Quartierplan
4
5
4.1
Erschliessung
4
4.2
Bebauung
5
4.3
Ausnützung
5
4.4
Umgebung
6
4.5
Freihaltung
7
Interessenabwägung
8
5.1
Abweichungen von der Regelbauweise
8
5.2
Übergeordnete Planungen und Gesetze
8
6
Information und Mitwirkung
8
7
Vorprüfung
9
8
Verfahren
9
Anhang: Bebauungsstudie
Urnäsch; Quartierplan Moos - Bindli - Planungsbericht
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Ausgangslage
Es besteht die Absicht, das leicht geneigte Grundstück Nr. 649 zwischen der Bindlistrasse und
"Oberes Moos" (Erschliessungsstrasse) bzw. zwischen dem Nürig- und dem Moosbach zu
überbauen. Für den der Wohnzone W2 zugewiesenen südlichen Teil besteht eine Quartierplanpflicht. Es hat sich gezeigt, dass eine zweckmässige und den örtlichen Gegebenheiten angepasste Erschliessung das Gesamtgrundstück berücksichtigen muss. Somit umfasst der Perimeter für den zu erstellenden Quartierplan das Gesamtgrundstück inklusive den zur W1 gehörenden nördlichen Teil.
Abb. 1: Ausschnitt Zonenplan Nutzung
2
Zielsetzungen
Mit dem Quartierplan Moos - Bindli sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine
zweckmässige Erschliessung und eine qualitätsvolle Überbauung der gesamten Parzelle Nr.
649 geschaffen werden. Dabei ist der Topographie wie auch einem zweckmässigen Parzellierungskonzept Rechnung zu tragen. Für die Bebauung sollen weitgehend die Regelbauvorschriften nach Baureglement zur Anwendung kommen.
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Konzept zur Erschliessung und Bebauung
Die Erschliessung des Grundstücks soll durch eine senkrecht von der Strasse "Oberes Moos"
abzweigende Stichstrasse erfolgen. Diese wird leicht ansteigend der Zonengrenze (W1 / W2)
folgen und sich nach ca. 25 m in einen nördlichen und einen südlichen Seitenast verzweigen.
Die Verzweigungsstelle wird so ausgestaltet, dass sie den Anforderungen eines Wendeplatzes
für 10 m - Lastwagen entspricht. Die Strasse dient der Feinerschliessung der westlich angrenzenden Landfläche, die später in einzelnen Baulandparzellen für Einfamilienhäuser unterteilt
werden soll.
Für die im Südosten liegende Teilfläche erfolgt für den motorisierten Verkehr eine separate
Erschliessung direkt ab der Strasse "Oberes Moos" in eine Sammel-Tiefgarage.
Es liegt eine Bebauungsstudie vor, die anhand mehrerer Varianten geprüft und vertieft wurde
(vgl. Anhang). Hangseitig sind Einfamilienhäuser vorgesehen, während auf der Teilfläche im
Südosten Mehrfamilienhäuser beabsichtigt sind. Die Bauten sind optimal auf die Erschliessung
abzustimmen, um in Kombination mit der Umgebungsgestaltung eine hohe Gesamtqualität zu
gewährleisten.
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Quartierplan
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Der Perimeter des Quartierplans umfasst die Parzelle Nr. 649 mit einer Fläche von 10'674 m .
Etwas mehr als die Hälfte gehört zur Wohnzone W2, rund ein Drittel zur W1. Die Restfläche
besteht aus einer Grünzone GRi F und einem Ufergehölz (Waldareal) entlang des Nürigbachs.
4.1
Erschliessung
Die Erschliessung erfolgt einerseits über die zu erstellende, verzweigte Stichstrasse inklusive
Wendeplatz (Baubereiche A1 und B). Andererseits führt sie direkt ab der Strasse "Oberes
Moos" in die geplante Sammel-Tiefgarage für den Baubereich C. Ebenfalls direkt ab dieser
Strasse kann der Baubereich A2 erschlossen werden.
Zur Gewährleistung einer hohen Wohn- und Umgebungsqualität sowie einer haushälterischer
Bodennutzung wird für den Baubereich C eine unterirdische Parkierung (Tiefgarage) festgelegt.
Oberirdisch werden lediglich entlang der Strasse "Oberes Moos" einige Besucherparkplätze
ermöglicht.
Die Parkierung der als Einfamilienhausgebiet vorgesehenen Baubereiche A1, A2 und B soll
individuell und in Abstimmung auf die beabsichtigte Parzellierung erfolgen.
Entsprechend dem Charakter des Wohngebiets bietet es sich an, die gebietsinterne Erschliessung zumindest teilweise als Spielstrasse auszugestalten.
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Den bestehenden Wegrechten, welche das Planungsgebiet betreffen, wird durch Ausweisung
von Richtungspunkten für einen Fussweg zwischen der neuen Erschliessungsstrasse und Parz.
475 westlich des Planungsgebiets Rechnung getragen.
4.2
Bebauung
Die unterschiedliche Geschossigkeit der Bauten wie auch deren Erschliessung (vgl. Baubereich
A2) hat zur Ausscheidung verschiedener Baubereiche geführt.
In den Baubereichen A1, A2 und B (Einfamilienhausgebiet) sind die Anforderungen gemäss
Baureglement zweckmässig.
Für die Mehrfamilienhäuser im Baubereich C sind einzelne Sonderbauvorschriften notwendig,
um einen projektspezifischen Spielraum im Rahmen eines Quartierplans unter Berücksichtigung
der öffentlichen Interessen zu gewähren. So führt die im Projekt vorgesehene Erstellung von
Quergiebeln zu speziellen baurechtlichen Fragestellungen mit entsprechendem Regelungsbedarf. Jeweils auf der Hauptwohnseite eines Gebäudes sind ein oder mehrere Quergiebel zulässig, deren gesamthafte Breite maximal die Hälfte der Längsseite des Hauptbaus beträgt. Ausserdem wird für den bzw. die Quergiebel eine Erhöhung der Gebäudehöhe um rund 1 m im
Vergleich zum Hauptbau gewährt (vgl. Abbildung zu Art. 8 Abs. 3 SBV).
Durch die eng begrenzte Ausdehnung und die Anordnung der beiden Teilflächen des Baubereichs C wird den Anforderungen an einen Quartierplan im Zusammenhang mit der Gewährung
einer Mehrausnützung Rechnung getragen (vgl. Kap. 4.3). Diese Teilflächen werden durch eine
Tiefgarage verbunden, welche als unterirdische Baute (Art.13 BauV) vollständig abzudecken ist
und im Gelände nicht in Erscheinung tritt.
4.3
Ausnützung
Gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. b BauG kann eine Mehrausnützung von 10% gewährt werden, wenn
mit dem Projekt in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gegenüber der zonengemässen
Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist.
Die Qualitätsanforderungen der Mehrfamilienhäuser im Baubereich C (inkl. unterirdische Tiefgarage im Umgebungsbereich U) für die Erteilung des Ausnützungsbonus im Rahmen des Quartierplans setzen sich zum einen aus den Grundanforderungen des Quartierplans (Sonderbauvorschriften und Planfestlegungen) sowie den projektspezifischen Anforderungen zusammen.
Die Sonderbauvorschriften sehen vor, dass die Mehrausnützung von max. 10% gewährt werden
kann, wenn für den Baubereich C zusätzlich zu den im Quartierplan festgelegten Grundanforderungen erhöhte Anforderungen an die Bebauung, Erschliessung und Gestaltung erfüllt werden.
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Urnäsch; Quartierplan Moos - Bindli - Planungsbericht
Die Grundanforderungen des Quartierplans betreffend Baubereich C umfassen folgende Punkte:
- siedlungsgerechte Erschliessung mit möglichst wenig Verkehrsfläche
- verdichtete Bauweise im Rahmen eines Gesamtkonzepts (Art. 8 + 9 SBV)
- gute Einfügung der Bebauung in das Gelände durch Festlegung eng umgrenzter Teilflächen
für die Bebauung
- Parkierung in der Tiefgarage (Art. 5 SBV)
Qualitätsanforderungen des Projekts:
- überdurchschnittliche architektonische und grundrissliche Gestaltung der Gebäude
- optimale Besonnung der Wohnräume
- gut gestaltete Freiflächen und grosszügige Kinderspielplätze
- naturnahe Uferbereiche mit extensive Wiesen- und Rasenflächen, Retentionsflächen, Bäumen und Hecken
- nachhaltige Bauweise wie:
• gute Bausubstanz mit flexibler Nutzung über die ganze Lebensdauer der Gebäude
• Minergie Standard oder ein bezüglich des Wärmebedarfs gleichwertiges energetisches
Konzept
4.4
Umgebung
Im südöstlichen Teilgebiet werden grosszügig bemessene Flächen ausgeschieden, die als
Umgebungsbereich U frei von oberirdischen Bauten zu halten sind. Sie dienen neben der Erschliessung (Zufahrt Tiefgarage, Fusswege) und Parkierung (oberirdische Besucherparkplätze)
insbesondere als Aufenthalts- und Begegungsfläche, Spielplatz sowie der standortgerechten
Begrünung etc..
Im Rahmen des einzureichenden Gesamtkonzepts für die Überbauung im Baubereich C ist
auch der Gestaltung und Begrünung des Umgebungsbereichs hohe Beachtung zu schenken.
Die neben der Einfahrt zur Tiefgarage vorgesehene Kehrichtsammelstelle dient den Bewohnern
des gesamten Planungsgebiets.
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4.5
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Freihaltung
Der Freihaltebereich F entlang des Nürigbachs, der extensiv zu nutzen ist und frei von Bauten
und Anlagen sein muss, berücksichtigt unterschiedliche Aspekte.
Abb. 2: Nürigbach: Ansicht gegen Osten
Abb. 3: Gewässerraum mit
Gefahrenkarte (Geoportal)
Entlang des Ufergehölzes (Waldareal) entspricht der Freihaltebereich der Grünzone Gri F
gemäss rechtskräftigem Zonenplan. Deren Breite basiert auf dem minimalen Waldabstand von
12.0 m gemäss Art. 113 BauG.
Oberhalb des bestockten Ufers entspricht der Freihaltebereich dem linksufrigen Teil des
Gewässerraums gemäss "Vorläufiger Verordnung über die Einführung des Gewässerraums"
(18.09. 2012) und ist 13 m breit (gemessen ab Bachmitte bzw. Parz.grenze). Der Freihaltebereich hat zudem die Funktion des Hochwasserschutzes (vgl. Abb. 3).
Im Teilzonenplan Gefahrenzonen ist entlang des Nürigbachs eine Gefahrenzone GZ3 (geringe
Gefährdung) ausgewiesen (entspricht in Abb. 3 der gelben Fläche innerhalb der rot umgrenzten
Bauzone). Für die ausserhalb des Freihaltebereichs liegende, gering gefährdete Fläche am
1
Rande des Baubereichs B sind die Bestimmungen gemäss Art. 20 Abs. 1 BauR massgebend.
Entlang des Moosbachs, der im Wesentlichen entlang der Grenze zu Parz. 634 und 946 verläuft, beträgt der Gewässerraum gemäss Verordnung (vgl. oben) 11.0 m. Auf dieser Basis berücksichtigt der im Quartierplan bezeichnete Freihaltebereich einen Abstand zum Moosbach
von 5.5 m.
1
Gefahrenzone 3:
Die Realisierung gefahrensensibler Objekte, wie öffentliche Bauten, Bauten in Leichtbauweise (mit Ausnahme der Kleinbauten gemäss Art. 11 der kantonalen Bauverordnung), Tiefgaragen, intensiv genutzte
Untergeschosse, Lager von umweltgefährdenden Stoffen usw. bedarf einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenminderung verfügen.
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5.1
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Interessenabwägung
Abweichungen von der Regelbauweise
Die in Kap. 4.2 beschriebenen Festlegungen für den Baubereich C, inklusive die Ermöglichung
von klar definierten Quergiebeln, führen zu folgenden Abweichungen von der Regelbauweise
(Zone W2):
Regelbauweise:
Baubereich C,
Baubereich C,
Hauptbaute:
Quergiebel:
Anzahl Vollgeschosse
2
3
3
Anzahl talseitig sichtbare Geschosse
3
4
4
Gebäudehöhe (max.)
7.5 m
8.5 m
9.4 m
Firsthöhe (max.)
12.0 m
13.0 m
13.0 m
Für den Baubereich C gilt unter Berücksichtigung einer Mehrausnützung von max. 10% eine
Ausnützung von 0.605.
Die genannten Abweichungen sind aufgrund der Konzentration der Baukörper auf klar umgrenzte Flächen (Baubereich C), verbunden mit der Ausweisung grosszügiger Umgebungsflächen
aus öffentlicher Sicht vertretbar. Sie ermöglichen die Erstellung einer zeitgemässen, verdichteten Überbauung auf Basis eines Gesamtkonzepts an einer ortsbaulich und landschaftlich nicht
empfindlichen Lage.
5.2
Übergeordnete Planungen und Gesetze
Die Planung entspricht den übergeordneten Vorgaben wie Ortsplanung, kantonaler Richtplan
und Baugesetz sowie Raumplanungsgesetz des Bundes.
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Information und Mitwirkung
Eine Information und Mitwirkung der Bevölkerung im Sinne von Art. 6 BauG bzw. Art. 4 BauR
wird nach der kantonalen Vorprüfung durchgeführt.
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Vorprüfung
Die kantonale Vorprüfung vom 09. August 2013 ist in der Planung berücksichtigt worden.
Der Strassenabstand zur Erschliessungsstrasse "Oberes Moos" wurde im Plan mit 4.0 m ab
dem strassenseitigen Trottoirrand festgelegt und vermasst, was der Vorgabe für Erschliessungsstrassen gemäss Art. 58 Abs. 1 StrG entspricht. Der rechtskräftige Baulinienplan Moos
aus dem Jahr 1999, welcher als planungsrechtliche Grundlage zur Fertigstellung dieser Strasse
diente (ursprünglich ohne Trottoir vorgesehen), ist auf dieser Strassenseite nicht mehr erforderlich. Er soll hier aufgehoben werden, während auf der gegenüberliegenden Strassenseite mit
angrenzenden Bauten der Weiterbestand zweckmässig ist (Strassenabstand von 3.0 m).
Zur Erfüllung der kantonalen Anforderungen bezüglich Gewährung einer Mehrausnützung ist
der ursprünglich ausgeschiedene, grossflächige Baubereich im Südosten des Planungsgebiets
in den Baubereich C (zwei Teilflächen) und einen Umgebungsbereich U (unterirdische Bauten
zulässig) aufgeteilt worden. Zudem sind die Vorschriften bezüglich des Baubereichs C auf Basis
des weiterentwickelten Projekts überarbeitet worden.
8
Verfahren
Das Verfahren wird gemäss Art. 45 ff Baugesetz (bGS 721.1; Gesetz über die Raumplanung
und das Baurecht) durchgeführt.
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Anhang
Bebauungsstudie: Situation
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