Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße
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Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße " Begründung zum Vorentwurf vom Februar 2016 Bebauungspl an der In nenentwi ckl ung gemäß § 13 a BauGB Verfahrensschri tt: frühzei ti ge Beteili gung vielhaber stadtplanung ∙ städtebau Konrad-von-Bergheim-Weg 25 59757 Arnsberg Dipl.-Ing. Raumplanung Doris Vielhaber Arnsberg, den 29.02.2016 INH AL T : 1 Planungsanlass und Ziele der Bebauungsplanung ............................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 Plangebiet mit besonderen Merkmalen.............................................................................. Rechtskräftiger Bebauungsplanes Nr. 11 aus dem Jahr 1974 ................................................ Aufstellungsbeschluss und städtebauliche Zielsetzung ......................................................... Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 ....................................................................... 3 4 5 5 2 Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB – Umweltbericht und Eingriffsbilanzierung sind nicht erforderlich ............... 6 3 Planungsrechtliche Situation ........................................................................... 7 3.1 3.2 4 Maßgebliche städtebauliche Entwicklungskonzepte und ihre Bedeutung für die Aufstellung des Bebauungsplanes R44 .............................................................. 8 4.1 4.2 5 Flächennutzungsplan der Stadt Rees ................................................................................ 7 Rechtsgültiger Bebauungsplan Nr. 11 ............................................................................... 7 Einzelhandelskonzept 2006 / Fortschreibung 2015 .............................................................. 8 Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Rees ............................................................. 10 Festsetzungen des Bebauungsplanes R44 gem. § 9 (1) BauGB ........................... 11 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................. 11 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................................... 13 Bauweise ................................................................................................................... 13 Baugrenzen / überbaubare, nicht überbaubare Grundstücksflächen ...................................... 13 Verkehrsflächen........................................................................................................... 14 Stellplätze / Gemeinschaftsgaragen ................................................................................ 14 Öffentliche Grünfläche .................................................................................................. 14 6 Kennzeichnung gem. § 9 (5) Nr. 3 BauGB ........................................................ 14 7 Nachrichtliche Übernahme gem. § 9 (6) BauGB ................................................ 14 8 Erschließung ................................................................................................ 15 8.1 8.2 9 Anbindung an das örtliche Verkehrsnetz .......................................................................... 15 Ver- und Entsorgung .................................................................................................... 15 Umweltbelange ............................................................................................ 15 9.1 9.2 9.3 Umweltbericht und Eingriffsregelung ............................................................................... 15 Artenschutz / Belange des Umweltschutzes nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB ................................... 15 Klima......................................................................................................................... 16 10 Immissionen ................................................................................................ 16 11 Altlasten / Kampfmittel.................................................................................. 16 11.1 11.2 12 Altlasten .................................................................................................................... 16 Kampfmittel ................................................................................................................ 17 Denkmalschutz und Bodendenkmalpflege ........................................................ 17 12.1 12.2 Denkmalschutz ............................................................................................................ 17 Bodendenkmalpflege .................................................................................................... 19 13 Hochwasserschutz ........................................................................................ 19 14 Kosten ........................................................................................................ 19 ANL AG E Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 1 1.1 Planungsanlass und Ziele der Bebauungsplanung Plangebiet mit besonderen Merkmalen Nördlich der Innenstadt von Rees und direkt anschließend an den historischen Stadtkern befindet sich zwischen der "Florastraße" und der "Sahlerstraße" der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes. Er liegt damit im Übergangsbereich zwischen dem Stadtzentrum und den Wohngebieten, die sich nördlich des historischen Stadtkerns entwickelt haben. Die Fläche weist angesichts ihrer hohen Lagegunst einen bemerkenswerten Nutzungsmix auf. So hat sich im westlichen Teil ein Lebensmitteldiscounter angesiedelt, der zentrale Bereich in einer Größenordnung von ca. 0,8 Hektar stellt sich als ungestaltete und nur von einer unbefestigten Fußwegeverbindung ("Trampelpfad") durchquerte Grünfläche dar und im Osten sowie im Nordwesten stehen einzelne Wohnhäuser auf. Abb.1: © 2016 Google / © 2009 Geobasis DE/BKG Auf dem Luftbild ist das Plangebiet durch die weiße Strichellinie markiert. In unmittelbarer Nachbarschaft, nördlich der "Sahlerstraße", befindet sich eine Grundschule. Im Süden passiert die "Florastraße", eine wichtige zum Stadtkern führende Hauptverkehrsachse, das Gebiet. Somit ist der Bereich einerseits durch schützenswerte und sensible Nutzungen (Wohnen / Bildungseinrichtungen) und andererseits durch die an der "Florastraße" vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen geprägt. Mit der eingeleiteten Entwicklung des in einer Entfernung von nur ca. 150 m zum Plangebiet liegenden "NIAG-Geländes" und des ehemaligen Poststandortes "Am Delltor" wird die nördliche Innenstadt eine Aufwertung als Wohn- und Geschäftsstandort erfahren. Die stark frequentierten und als hochwertig einzustufenden Bereiche werden näher an das Plangebiet "heranrücken" und seine Bedeutung im Stadtgefüge steigern. Verstärkt durch die Lage an einer wichtigen Durchgangsstraße ist daher mit Blick auf das Gebiet und insbesondere die Grünfläche ein erheblicher Nutzungs- und Investitionsdruck zu erwarten. - Seite 3 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 1.2 Rechtskräftiger Bebauungsplanes Nr. 11 aus dem Jahr 1974 Der Bebauungsplan Nr. 11 ist seit dem 20.12.1974 rechtskräftig; er wurde also vor über 40 Jahren aufgestellt. Sein Geltungsbereich ist mit dem des aufzustellenden Bebauungsplanes R44 identisch. Die durch den Bebauungsplan Nr. 11 getroffenen Festsetzungen sind jedoch nicht mehr geeignet, die zukünftige städtebauliche Entwicklung unter den heute gegebenen Rahmenbedingungen im Sinne der Ziele der Stadt Rees zu steuern. Abb. 2: Stadt Rees, Bebauungsplan Nr. 11 (Auszug) Die Abbildung zeigt einen Ausschnitt der Planzeichnung des Bebauungsplanes Nr. 11 der Stadt Rees in seiner Ursprungsfassung aus dem Jahr 1974. Der westliche Teilbereich wurde nicht genehmigt und ist daher nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. In den Folgejahren wurden verschiedene Änderungen der Festsetzungen im Bereich des "Mischgebietes" (heute: Lebensmitteldiscounter) durchgeführt, die jedoch nicht grundlegender Art waren. Schon im Jahr 1974 war das Gebiet durch einen Nutzungsmix gekennzeichnet: Im westlichen Teilbereich hatten ein metallverarbeitender Betrieb sowie eine Autowerkstatt mit Tankstelle und zugehörigem Wohnhaus ("Villa Hüting") ihren Sitz. Der Planeinschrieb "Stadtgarten" weist darauf hin, dass sich auch damals die Fläche inmitten des Gebietes als Grünfläche darstellte. Ebenso ist die aufgelockerte Wohnbebauung in den östlichen und nördlichen Randbereichen in ihrer Struktur nahezu unverändert geblieben. Während die Merkmale der Fläche sich insgesamt nicht grundlegend geändert haben, sind die aktuellen städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Rees nicht mehr mit den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 11 vereinbar: Dieser setzt den unbebauten zentralen Bereich als "Fläche für den Gemeinbedarf" mit der Zweckbestimmung "Kindergarten" fest. Ein entsprechender Bedarf ist aktuell nicht erkennbar, da sich im Stadtkern und im Umfeld der größeren Wohnbereiche in den letzten Jahren mehrere Kindergärten etabliert haben. Diese weisen jeweils sehr gute Ausstattungen und stabile Auslastungen auf. Auch unter dem Gesichtspunkt der hohen Flüchtlingszahlen ist kein neuer Standort für einen Kindergarten erforderlich. Demgegenüber wird im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung und mit Blick auf die große Nachfrage die Entwicklung weiterer innenstadtnaher Wohnbauflächen angestrebt. - Seite 4 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 Der Bebauungsplan Nr. 11 setzt den westlichen Teil des Plangebietes als "Mischgebiet" fest. Er formuliert aber keine einschränkenden Regelungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben. Der Rat der Stadt Rees hat in seiner Sitzung am 23.06.2015 ein Einzelhandelskonzept beschlossen. Die darin formulierten Strategien zur Stärkung der Innenstadt und Sicherung der Nahversorgung und die vorgenommene Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches sollen Eingang in die Bauleitplanung finden. Angesichts der aus "Investorensicht" ausgesprochen hohen Attraktivität des Plangebietes ist dieser Aspekt von besonderer Bedeutung. Auch zur Thematik Vergnügungsstätten trifft der Bebauungsplan Nr. 11 keine Regelungen. Im festgesetzten Mischgebiet sind nach den Vorgaben der BauNVO Vergnügungsstätten eingeschränkt zulässig1. Das Plangebiet grenzt an die innerstädtischen Geschäftslagen und ist somit ein interessanter Standort für vielfältige Arten von Vergnügungsstätten. Gleichzeitig schließt es im Norden an die vorhandene Wohnnutzung und an das Gelände einer Grundschule und damit an sensible Nutzungen an. Die Einbindung der Ziele und Vorgaben des Vergnügungsstättenkonzeptes in den Bebauungsplan ist angesichts dieses Konfliktpotenzials von großer Bedeutung. 1.3 Aufstellungsbeschluss und städtebauliche Zielsetzung Um die zukünftige städtebauliche Entwicklung des Gebietes zwischen der "Florastraße" und der "Sahlerstraße" wirkungsvoll in die von der Stadt Rees gewünschte Richtung lenken zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes notwendig. Dabei sollen die planungsrechtlichen Festsetzungen im Wesentlichen folgenden Zielsetzungen dienen: Entwickeln eines Wohnquartiers entlang der "Florastraße" unter Einbeziehung der unbebauten Grundstücksfläche bis zur "Sahlerstraße", Festschreiben der im Plangebiet vorhandenen Einzelhandelsnutzung entsprechend den Ergebnissen des Einzelhandelskonzeptes 2015, Vermeiden von negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, den Verkehr und die Wirtschaft durch Vergnügungsstätten - insbesondere Spielhallen, Wettbüros o.ä. - unter Bezug auf die Vergnügungsstättenkonzeption. Der Ausschuss für Umwelt, Planung, Bau und Vergabe der Stadt Rees hat daher in seiner Sitzung am 03.12.2015 den Beschluss gefasst, den Bebauungsplan R 44 aufzustellen. Parallel zur Neuaufstellung soll die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 11 erfolgen. 1.4 Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 liegt in der Gemarkung Rees, Flur 17. Er umfasst die Flurstücke Nr. 196-201, 205, 206, 213, 214, 219, 229, 413, 415, 421, 423, 568, 569, 586, 590, 591, 596 und 597 und somit eine Fläche von ca. 21.000 m². Die Grenze des Plangebietes wird im Norden durch die südliche Straßenseite der "Sahlerstraße", im Osten durch die östliche Grenze des Flurstücks Nr. 423, im Süden durch die nördliche Straßenseite der "Florastraße" und im Westen durch die östliche Begrenzung der "Galenusgasse" bestimmt. 1 In den Teilen von Mischgebieten, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, sind Vergnügungsstätten allgemein zulässig, sofern sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind. In den anderen Teilbereichen von Mischgebieten können sie ausnahmsweise zugelassen werden. - Seite 5 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 Abb. 3: DGK5 © Geobasis NRW: Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 ist durch die Strichellinie markiert. 2 Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB – Umweltbericht und Eingriffsbilanzierung sind nicht erforderlich Die unter § 13a (1) BauGB genannten Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind gegeben: Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung. Es sollen Wohnbauflächen geschaffen werden. Überdies sollen negative Auswirkungen auf die vorhandenen schützenswerten Nutzungen und die städtebaulichen Strukturen verhindert werden, indem die Grundsätze und Ziele der von der Stadt Rees beschlossenen Entwicklungskonzepte hinsichtlich Einzelhandel und Vergnügungsstätten in die Bauleitplanung eingebunden werden. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 21.000 m² und damit eine Grundfläche gem. § 19 (2) BauNVO, die in jedem Fall unter der in § 13a (1) Satz 2 Nr. 1 BauGB genannten Schwelle von 20.000 m² liegt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach §§ 3a-3f bzw. Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, wird nicht begründet. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – liegen nicht vor. Aufgrund der bereits im Bestand gegebenen Nutzung des Gebietes werden durch die Planung voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ausgelöst. Von einer Umweltprüfung kann gem. § 13a (2) Nr. 1 BauGB abgesehen werden. Ein Umweltbericht ist nicht Bestandteil dieser Begründung. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung dieser Größenordnung Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind, als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs in den Naturhaushalt ist im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens daher nicht vorzunehmen. Eine Ausgleichspflicht gem. § 1a (3) BauGB besteht nicht. - Seite 6 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 3 3.1 Planungsrechtliche Situation Flächennutzungsplan der Stadt Rees Der Flächennutzungsplan der Stadt Rees stellt den westlichen Teil des Plangebietes als "Gemischte Baufläche" dar. Die Bereiche im Norden entlang der "Sahlerstraße" und auch der östliche Teil sind als "Wohnbaufläche" ausgewiesen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes soll im Vergleich dazu eine wesentlich kleinere Fläche als "Mischgebiet" und ein größerer Anteil als "Allgemeines Wohngebiet" festgesetzt werden. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes als "Bebauungsplan der Innenentwicklung" gem. § 13a BauGB kann nach (2) Punkt 2 "ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen." Der Bebauungsplan R44 wird mit dem Ziel aufgestellt, die geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebietes sicherzustellen. Somit kann er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweichen. Die Stadt Rees hat die Möglichkeit, den Flächennutzungsplan zu einem späteren Zeitpunkt zu "berichtigen", d.h. sie kann die Darstellungen im Zuge eines "redaktionellen Vorgangs" ändern und muss dabei die formalen Vorschriften des BauGB über die Aufstellung von Bauleitplänen nicht anwenden. Abb. 4: Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Rees Mit der 52. Änderung des Flächennutzungsplanes wird die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches an die Ergebnisse der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2015 angepasst: Im Unterschied zu obiger Darstellung wird der zentrale Versorgungsbereich ausgeweitet und näher an die "Florastraße" herangeführt. (siehe Abbildung Seite 8) 3.2 Rechtsgültiger Bebauungsplan Nr. 11 Der 1974 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 11 hat für die Aufstellung des Bebauungsplanes R44 keine Bedeutung. Er wird aus den in Kapitel 1.2 dieser Begründung erläuterten Gründen formell aufgehoben. - Seite 7 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 4 Maßgebliche städtebauliche Entwicklungskonzepte und ihre Bedeutung für die Aufstellung des Bebauungsplanes R44 Der Rat der Stadt Rees hat in den Jahren 2012 und 2015 gem. § 1 (6) Nr. 11 BauGB städtebauliche Entwicklungskonzepte zu den Themen "Einzelhandel" und "Vergnügungsstätten" beschlossen. Die Inhalte der diesen Beschlüssen zugrunde liegenden Gutachten sind bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu berücksichtigen. 4.1 Einzelhandelskonzept 2006 / Fortschreibung 2015 Ratsbeschluss vom 23.06.2015 Grundlage dieses Konzeptes ist das Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Stadt- und Regionalentwicklung, Dortmund vom 02.03.2015: "Gutachten als Grundlage zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Rees" 4.1.1 Zentraler Versorgungsbereich und Sortimentsliste Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wurde der zentrale Versorgungsbereich der Stadt Rees neu festgelegt und ergänzend dazu auf Basis der örtlichen Angebotssituation eine ortsspezifische Sortimentsliste entwickelt. Der zentrale Versorgungsbereich reicht bis an die "Florastraße" und damit bis unmittelbar an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 heran: Abb. 5: Zentraler Versorgungsbereich der Stadt Rees, Quelle: Gutachten Dr. Donato Acocella, 2015 Die blaue Linie stellt die Grenze des zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) dar. Am oberen Bildrand – außerhalb des ZVB - ist die "Florastraße" mit dem sich anschließenden Plangebiet zu erkennen. Der rote Punkt steht für den dort vorhandenen Lebensmitteldiscounter. Der ebenfalls im Plangebiet befindliche türkisfarbene Punkt an der "Florastraße" steht für "Leerstand" (Das Gebäude wurde abgerissen.) - Seite 8 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 Abb. 6: Sortimentsliste der Stadt Rees, Quelle: Gutachten Dr. Donato Acocella, 2015 4.1.2 Bedeutung des Einzelhandelskonzeptes für das Plangebiet Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44 liegt weder im festgelegten zentralen Versorgungsbereich der Stadt Rees noch in einem Nahversorgungszentrum2. Aufgrund seiner Lage inmitten des Siedlungsbereiches und wegen der engen Verknüpfung mit den angrenzenden Wohngebieten weist das Plangebiet eine sogenannte "integrierte Lage" auf. Nach den Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes gilt somit für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes R44: Zentrenrelevante Sortimente sind im Plangebiet nicht zulässig. Nahversorgungsrelevanter, nicht großflächiger Einzelhandel ist bei standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise zulässig. Lebensmittelbetriebe sind bei standortgerechter Dimensionierung ausnahmsweise auch großflächig zulässig. Die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs ist laut Gutachten in Rees flächendeckend in ausreichendem Maße gegeben. Die Erhaltung der bestehenden Strukturen muss daher Ziel für die künftige Nahversorgungsentwicklung sein. Dabei sind zwar Modernisierungen oder Verlagerungen von Standorten denkbar. Die Ansiedlung von weiteren Nahversorgern ist wettbewerbsneutral aber nicht möglich. 2 "Nahversorgungszentren" wurden in den Stadtteilen Haldern, Millingen und Mehr festgelegt. - Seite 9 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes grenzt unmittelbar an den im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes definierten Zentralen Versorgungsbereich (ZVB). Der im Gebiet vorhandene Lebensmitteldiscounter liegt mit seiner maximal genehmigten Verkaufsfläche von 925 m² an der Grenze zur Großflächigkeit bzw. überschreitet diese bereits. Eine weitere Ausweitung der Verkaufsfläche sollte aufgrund der in Rees insgesamt gegebenen guten Versorgungssituation und insbesondere angesichts des innerhalb der Innenstadt vorliegenden umfassenden Angebotes nicht zugelassen werden. Sofern der vorhandene Betrieb erweitert oder sich zusätzliche Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet niederlassen, kann dies zu unerwünschten Beeinträchtigungen des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im zentralen Versorgungsbereich und damit zur Schwächung des für die Innenstadt so wichtigen attraktiven "Funktionsmixes" führen. 4.2 Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Rees Ratsbeschluss vom 18.09.2012 Grundlage und Begründung dieses Konzeptes ist das gleichnamige Gutachten des Büros Dr. Donato Acocella, Stadt- und Regionalentwicklung, Dortmund vom 01.06.2012 In dem Gutachten wird u.a. auch der Standort der an der südlichen Straßenseite der "Florastraße" - und damit zwar außerhalb jedoch in unmittelbarer Nachbarschaft des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes - gelegenen Spielhalle charakterisiert: "Die Spielhalle an der 'Florastraße 8' befindet sich am nördlichen Rand der Innenstadt und außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches (Dellstraße / Markt) in einer sog. Nebenlage mit deutlichem Angebotsrückgang. In diesen Lagen besteht hinsichtlich der hohen Sensibilität gegenüber Verzerrungen im Bodenpreisgefüge grundsätzlich die Gefahr von einsetzenden Trading-Down-Prozessen. (…) Spielhallen und Wettbüros befinden sich grundsätzlich eher in Nebenlagen, weil sie die Gunstfaktoren der Hauptgeschäftslagen nicht in dem Maße wie der Einzelhandel nutzen können bzw. nicht auf diese angewiesen sind und daher die Hauptlagen eher meiden." Diese Einschätzung verdeutlicht, dass das Plangebiet eine hohe Attraktivität für Vergnügungsstätten aufweist und die Abwehr unerwünschter Entwicklungen bei der Neuaufstellung des Bebauungsplanes entsprechende Aufmerksamkeit verdient. Nach Analyse der gesamtstädtischen Gegebenheiten wird im Rahmen des Gutachtens folgender Vorschlag für eine Steuerung von Vergnügungsstätten in Rees formuliert: - "Vergnügungsstätten sind in allen Gebietskategorien auszuschließen. - Vergnügungsstätten (…) sind im Sondergebiet Grüttweg allgemein zulässig. - Für die bestehenden Spielhallenstandorte besteht Bestandsschutz. (…) - Alle Unterarten von Vergnügungsstätten (…) sind in den Gewerbegebieten weiterhin ausnahmsweise zuzulassen (…)." Für das Plangebiet bedeutet dies, dass Vergnügungsstätten jeglicher Art auszuschließen sind. - Seite 10 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 5 Festsetzungen des Bebauungsplanes R44 gem. § 9 (1) BauGB 5.1 Art der baulichen Nutzung Es wird in Erwägung gezogen, im weiteren Verfahren den Standort des Lebensmitteldiscounters als "Sonstiges Sondergebiet – Nahversorgung" gem. § 11 BauNVO festzusetzen. 5.1.1 Allgemeines Wohngebiet Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung, im Plangebiet Wohnbaugrundstücke zu entwickeln, wird der überwiegende Teil des Geltungsbereiches - die Flächen entlang der "Sahlerstraße" und der "Florastraße", der östliche Teil des Plangebietes und der Bereich, der sich im Bestand als Grünfläche darstellt - gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO als "Allgemeines Wohngebiet" festgesetzt. Auch im Bestand überwiegt dort und im engeren Umfeld die Wohnnutzung. Die beiden im Plangebiet befindlichen denkmalgeschützten Gebäude sind entsprechend ihrer ursprünglichen Bedeutung und im Sinne einer auch zukünftig angemessenen Nutzung in die festgesetzten "allgemeinen Wohngebiete" eingebettet Ausschluss von Gartenbaubetrieben und Tankstellen: Die unter § 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO genannten Ausnahmen "Gartenbaubetriebe" und "Tankstellen" werden gem. § 1 (6) BauNVO ausgeschlossen. Derartige Nutzungen und Anlagen sind hinsichtlich ihrer Standortanforderungen und ihrer Folgewirkungen (gestalterische Defizite / Emissionen / zusätzliche "Fremdverkehre" / Flächenverbrauch) im Plangebiet mit seinen umgebenden Wohnnutzungen nicht erwünscht. 5.1.2 Mischgebiet Im westlichen, an der "Galenusgasse" liegende Teil des Plangebietes, befindet sich ein Lebensmitteldiscounter mit seinem Marktgebäude und den zugehörigen Stellplätzen. Schon in der Vergangenheit wurde die Fläche gewerblich genutzt und als "Mischgebiet" ausgewiesen. Auch im neu aufzustellenden Bebauungsplan R44 wird die von dem Einzelhandelsbetrieb beanspruchte Fläche gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO als "Mischgebiet" festgesetzt3. Ausschluss bestimmter Arten von Einzelhandelsbetrieben: Der vorhandene Lebensmitteldiscounter hat nach gerichtlicher Auseinandersetzung mit der Stadt Rees die Genehmigung für eine Betriebsgröße von maximal 925 m² Verkaufsfläche einschließlich eines Backshops erstritten und liegt damit schon über der Grenze zur Großflächigkeit, die im Allgemeinen bei 800 m² angesetzt wird. Nach den Vorgaben des in der Planung zu berücksichtigenden Einzelhandelskonzeptes 2015 sind Betriebe, die zentrenrelevante Sortimente anbieten, im Plangebiet auszuschließen. Nahversorgungsrelevante Betriebe sind nur eingeschränkt zuzulassen. Nicht relevant sind dabei die im allgemeinen Wohngebiet zulässigen und lediglich der Versorgung des Gebiets dienenden Läden. Im Mischgebiet sind demgegenüber Einschränkungen 3 Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob die Fläche möglicherweise als "Sonstiges Sondergebiet" festzusetzen ist, da so die Situation im Bestand zielgerichteter festgeschrieben werden kann. Überdies kann bezweifelt werden, ob es sich bei der Fläche wirklich um den Gebietstyp "Mischgebiet" handelt. - Seite 11 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 in Bezug auf den nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel unter Verweis auf die im Einzelhandelskonzept aufgeführte und zusammen mit diesem durch den Rat der Stadt am 23.06.2015 beschlossene "Sortimentsliste der Stadt Rees" geboten. Gemäß § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO wird daher für das Mischgebiet festgesetzt, dass Einzelhandelsbetriebe sowie Verkaufsstellen von Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an die Endverbraucher wenden, ausgeschlossen sind, sofern sie Artikel der zentren- und / oder nahversorgungsrelevanten Sortimente der ortsspezifischen Sortimentsliste anbieten. Unter Berücksichtigung des im Bestand vorhandenen Betriebes wird festgesetzt, dass ausgenommen von dem Ausschluss solche Einzelhandelsbetriebe sind, die eine Verkaufsfläche von 925 m² nicht überschreiten und die ausschließlich die für Lebensmitteldiscounter "typischen" Sortimente mit den dazugehörigen Verkaufsflächenbegrenzungen einhalten. Ausschluss von Gartenbaubetrieben, Tankstellen und Vergnügungsstätten: Die im "Mischgebiet" allgemein zulässigen Nutzungsarten "Gartenbaubetriebe", "Tankstellen" und "Vergnügungsstätten i.S.d. § 4a (3) Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind", werden gem. § 1 (5) BauNVO ausgeschlossen. Gem. § 1 (6) BauNVO ist auch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Teilen des Mischgebietes, die nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, nicht Bestandteil dieses Bebauungsplanes. Wie schon im Zusammenhang mit den "allgemeinen Wohngebieten" ausgeführt, fügen sich Gartenbaubetriebe und Tankstellen weder in den baulichen Zusammenhang des Plangebietes ein, noch entsprechen sie den dort erwünschten Nutzungsstrukturen. Vergnügungsstätten sind nach den Grundsätzen der vom Rat am 18.09.2012 beschlossenen "Vergnügungsstättenkonzeption" in allen Gebietskategorien – und damit auch in diesem "Mischgebiet – auszuschließen. Negative Auswirkungen können die Störung des Stadtbildes, das Entstehen von Nutzungskonflikten mit "empfindlichen" Nutzungen, Verdrängungseffekte gegenüber dem Einzelhandel und einzelhandelsnahen Dienstleistungen, Imageverluste u.v.m. sein. Erschwerend wirkt sich aus, dass das Plangebiet unmittelbar an die innerstädtischen Geschäftsbereiche anschließt. Es bildet damit einen interessanten Standort für vielfältige Arten von Vergnügungsstätten. Unter Berücksichtigung der Ziele und Vorgaben des Vergnügungsstättenkonzeptes und nicht zuletzt auch aufgrund dieser besonderen Lage des Plangebietes "zwischen" Innenstadt und empfindlichen Nutzungen (Wohnen, Grundschule) sind Vergnügungsstätten im Geltungsbereich des Bebauungsplanes generell auszuschließen. Ausschluss selbstständiger Werbeanlagen: Selbstständige Werbeanlagen sind der Nutzungsart "sonstige Gewerbebetriebe" zuzuordnen. In "Mischgebieten" sind diese gem. § 6 (2) Nr. 4 BauNVO allgemein zulässig. Selbstständige Werbeanlagen können negative Auswirkungen nicht nur unmittelbar auf das Stadtbild, sondern auch indirekt auf die Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum und auf das Image eines Stadtviertels haben. Aufgrund der Qualität der "Florastraße" als innerstädtischer Haupterschließungsstraße und der unmittelbaren Nachbarschaft zum zentralen Versorgungsbereich weist das Plangebiet eine hohe Attraktivität als Standort für Werbeanlagen auf. Gem. § 1 (5) i.V.m. (9) BauNVO wird daher festgesetzt, dass selbstständige Werbeanlagen als Unterart der in § 6 (2) Nr. 4 BauNVO genannten, allgemein zulässigen "sonstigen Gewerbebetriebe" im "Mischgebiet" nicht zulässig sind. - Seite 12 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 5.2 Maß der baulichen Nutzung Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird gemäß § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1620 BauNVO mittels Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse sowie der Grundflächenzahl vorgegeben. 5.2.1 Grundflächenzahl Für die gemäß § 19 BauNVO festgesetzte Grundflächenzahl wird mit 0,4 das nach § 17 BauNVO höchstzulässige Maß vorgegeben. Die Lage im Ortskern und der anzustrebende sparsame Umgang mit der Ressource "Boden" bei einer eher verdichteten Bebauung begründen diese Maßgabe. 5.2.2 Zahl der Vollgeschosse Für die Baugrundstücke entlang der "Florastraße" werden zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt. An dieser Hauptverkehrsstraße sollen wie schon an der gegenüberliegenden Seite durch die einheitliche Zweigeschossigkeit Raumkanten ausgebildet werden. Dadurch kann einerseits die relativ breite Verkehrsfläche räumlich gefasst werden und andererseits wird die Bedeutung des Straßenzuges im Stadtraum gegenüber den untergeordneten Anliegerstraßen hervorgehoben. Die Baugrundstücke, die an den westlichen Abschnitt der "Sahlerstraße" grenzen, sind im Bestand eingeschossig bebaut. Um im Straßenverlauf ein harmonisches Einfügen der Neubebauung hinsichtlich der Gebäudehöhen zu gewährleisten, wird für die Straßenrandbebauung "Sahlerstraße" von der westlichen Gebietsgrenze bis zum zweigeschossigen Baudenkmal "Sahlerstraße 3" eine maximal eingeschossige Bebauung vorgeschrieben. Die im "Innern" liegenden Flächen entfalten aus Sicht der Stadtgestaltung und Raumbildung keine bedeutende Außenwirkung, so dass die Vorgabe zur Zahl der Vollgeschosse hier gelockert wird. Für diese Bereiche wird eine maximal zweigeschossige Bebauung zugelassen, d.h. hier sind sowohl ein- als auch zweigeschossige Gebäude realisierbar. 5.3 Bauweise Gemäß § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO wird im Plangebiet eine Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern in offener Bauweise festgesetzt. Diese Bebauung repräsentiert die typische Bauform in den umgebenden Wohngebieten und entspricht den Anforderungen, die erfahrungsgemäß an die Bebaubarkeit der im Stadtgebiet nachgefragten Baugrundstücke gestellt werden. 5.4 Baugrenzen / überbaubare Grundstücksflächen Gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen bestimmt. Dabei wird die vorhandene Bebauung so in die überbaubaren Grundstücksflächen eingebunden, dass zukünftig auch An- und Umbauten im Bestand und damit weitere Maßnahmen der "Innenentwicklung" möglich sind. Entlang der "Sahlerstraße" und der "Florastraße" werden die Baufluchten der dort vorhandenen Straßenrandbebauung aufgenommen. Die festgesetzten Tiefen der "überbaubaren Grundstücksflächen" orientieren sich ebenfalls an den Gegebenheiten im Bestand. Für die bislang unbebauten Bereiche werden überwiegend 14 m tiefe Bauflächen vorgegeben, die in ausreichendem Maße Optionen zur Nutzung der Grundstücke eröffnen. - Seite 13 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 5.5 Verkehrsflächen Zur Erschließung der neuen Baugrundstücke im "Innern" des Geltungsbereichs wird von der "Florastraße" aus eine Stichstraße in das Plangebiet geführt. Dabei wird der Einmündungsbereich in Fortführung der "Dellstraße" angelegt. Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob an dieser Stelle bspw. die Anlage eines Kreisverkehrs sinnvoll ist. Gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB wird der Stichweg mit einer Breite von 6,50 m und einem Wendekreis mit einem Durchmesser von 18 m als "öffentliche Verkehrsfläche" festgesetzt. Von der Wendeanlage ausgehend führt ein 3 m breiter öffentlicher Fuß- und Radweg nach Norden zur "Sahlerstraße". Dadurch wird eine direkte und attraktive Wegeverbindung vom Stadtkern in die nördlich gelegenen Wohnquartiere sowie zur Grundschule Rees geschaffen. 5.6 Stellplätze / Gemeinschaftsgaragen Im Verlauf des geplanten Stichweges werden gem. § 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB Flächen für die Anlage von Stellplätzen und Gemeinschaftsgaragen festgesetzt. Erfahrungsgemäß werden auf den privaten Grundstücken, auch wenn diese zweigeschossig bebaut sind und dann möglicherweise von mehreren Parteien bewohnt werden, nicht mehr als zwei Stellplätze eingerichtet. Da zudem die im Plangebiet vorgesehenen Grundstücke relativ klein sind, kann davon ausgegangen werden, dass mittelfristig weitere Stellplätze oder Garagen benötigt werden. 5.7 Öffentliche Grünfläche Unmittelbar neben dem Einmündungsbereich der in das Gebiet führenden Stichstraße wird an der "Sahlerstraße" gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB eine öffentliche Grünfläche festgesetzt. Diese Fläche markiert den stadträumlich wichtigen Ort, an dem die aus der Innenstadt führende und wegen ihres Besatzes und ihrer Bedeutung belebte "Dellstraße" auf die "Florastraße" trifft. Gleichzeitig "beginnt" an dieser Stelle auch die im Stadtraum so wichtige Fuß- und Radwegeverbindung zwischen der "Florastraße" und der "Sahlerstraße". 6 Kennzeichnung gem. § 9 (5) Nr. 3 BauGB Im westlichen Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befanden sich in der Vergangenheit ein metallverarbeitender Betrieb sowie eine Autowerkstatt mit Tankstelle. Für die betroffenen Bereiche liegen Erkenntnisse zu Altablagerungen und Bodenverunreinigungen vor. Aufgrund der nicht vollständig geklärten Altlastenproblematik werden die ehemaligen Betriebsgrundstücke im Bebauungsplan als "Fläche, deren Boden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist" gekennzeichnet. Darüber hinaus wird ein Hinweis, der die vorliegenden Erkenntnissen wiedergibt, in den Plan aufgenommen. 7 Nachrichtliche Übernahme gem. § 9 (6) BauGB Im Planbereich sind zwei Baudenkmäler nach Denkmalschutzgesetz NRW vorhanden. Es handelt sich um die Wohngebäude "Florastraße 1" und "Sahlerstraße 3". Die Festsetzung als Baudenkmal wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die Gebäude werden in der Planzeichnung als "Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen" ausgewiesen. - Seite 14 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 8 8.1 Erschließung Anbindung an das örtliche Verkehrsnetz Die "Florastraße" als eine wichtige Verkehrsader in der Kernstadt Rees passiert das Plangebiet. Sie stellt eine leistungsfähige verkehrliche Erschließung dar, über die im Bestand schon der Lebensmitteldiscounter und die anliegenden Wohnbaugrundstücke erschlossen sind. Zukünftig sollen ergänzend dazu auch die Quell- und Zielverkehre der im Bereich der Grünfläche zu entwickelnden Bauflächen über die "Florastraße" abgewickelt werden. Demgegenüber ist die "Sahlerstraße" eine untergeordnete Anliegerstraße. Sie dient in erster Linie der Erschließung der an sie grenzenden Wohngrundstücke. Durch die Planung soll keine hohe zusätzliche Verkehrsbelastung im Verlauf der "Sahlerstraße" ausgelöst werden, da über diese Anliegerstraße auch die Grundschule erschlossen ist. Im Sinne der Schulwegsicherung werden voraussichtlich nur maximal vier zusätzliche Baugrundstücke des Plangebietes an diesen Verkehrsweg angebunden. Der im Bestand vorhandene "Trampelpfad" belegt, dass eine durch das Gebiet führende direkte Fuß- und Radwegeverbindung von der "Dellstraße" im Süden des Bebauungsplangebietes nach Norden zur "Sahlerstraße" hin wichtig ist und sehr gut angenommen wird. Durch die Planung wird gewährleistet, dass es auch zukünftig eine solche öffentliche Wegeverbindung als Bindeglied zwischen dem Stadtkern und den Wohngebieten gibt. 8.2 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes kann durch Anschluss an das vorhandene Netz gewährleistet werden. Die Abfallentsorgung erfolgt durch ein von der Stadt Rees beauftragtes Unternehmen. Die Versickerung des Niederschlagswassers auf den privaten Grundstücken wird über die Entwässerungssatzung der Stadt Rees geregelt. Das Wasser kann entweder gesammelt und als Brauchwasser genutzt werden oder es wird eine Versickerungsanlage erstellt, die über die Untere Wasserbehörde im Rahmen der wasserrechtlichen Erlaubnis genehmigt werden muss. Die Größe der Wohngrundstücke lässt eine Versickerung des auf den privaten Grundstücken anfallenden Regenwassers zu. Die Versickerungssysteme sind ordnungsgemäß entsprechend der zu beantragenden wasserrechtlichen Erlaubnis herzustellen. 9 9.1 Umweltbelange Umweltbericht und Eingriffsregelung Wie in Absatz 2 dieser Begründung erläutert, sind gemäß den Vorgaben des BauGB ein Umweltbericht und die Bilanzierung des durch die Planung verursachten Eingriffs in Natur und Landschaft nicht Bestandteil dieses "Bebauungsplanes der Innenentwicklung". 9.2 Artenschutz / Belange des Umweltschutzes nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die Belange des Artenschutzes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) zu berücksichtigen. Eine Prüfung der Verträglichkeit der Planung mit den Vorgaben des Artenschutzes wurde von einem Fachbüro - Seite 15 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 vorgenommen4. Dieses kommt im Ergebnis zu der Bewertung, dass die Planung aus artenschutzrechtlicher Sicht unbedenklich ist: "In Anbetracht der vorliegenden Erkenntnisse ist nicht davon auszugehen, dass durch die Realisierung der Planung planungsrelevante Arten verletzt oder getötet werden (§ 44 (1) BNatSchG) bzw. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (§ 44 (5) BNatSchG) beschädigt oder zerstört werden. Desgleichen sind keine Störungen zu erwarten, die zu einer Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population führen könnten. Es gibt keine Hinweise darauf, dass lokale Populationen von den geplanten Maßnahmen negativ betroffen werden könnten. Insbesondere bleibt die nach § 44 (5) BNatSchG zu schützende 'ökologische Funktion' der Fortpflanzungs- und Ruhestätten (s.o.) durch die Planungen für alle planungsrelevanten Arten erhalten." Der "Artenschutzrechtliche Fachbeitrag" ist Anlage dieser Begründung. Die im Fachbeitrag erläuterten "Vermeidungsmaßnahmen" werden als Hinweise in den Bebauungsplan aufgenommen (Baufeldvorbereitungen im Zeitraum vom 1. Oktober bis 1. März / vor Baumfällung "Nestkontrolle" / Bäume und Gehölze vor Beschädigungen schützen). Auch die in § 1 (6) Nr. 7 a) bis i) BauGB aufgeführten übrigen Umweltbelange werden durch die Planung voraussichtlich nicht in erheblichem Maße negativ beeinflusst. 9.3 Klima Auswirkungen der Planung auf das Kleinklima sind insoweit gegeben, als die kühlende Wirkung der Grünfläche durch die vorgesehene Bebauung gestört wird. Da das Plangebiet nicht Bestandteil einer durchgängigen Frischluftschneise ist, sind mit Umsetzung der Planung aber keine über den Nahbereich hinausgehenden klimatischen Auswirkungen zu erwarten. 10 Immissionen Am westlichen Rand des Plangebietes befindet sich das Gebäude des Lebensmitteldiscounters. Östlich vorgelagert und damit zu der geplanten Wohnnutzung ausgerichtet sind die Kundenparkplätze. Auch die Lkw-Anlieferung ist zum übrigen Plangebiet in keiner Weise abgeschirmt. Die Be- und Entladevorgänge, das Schieben der Einkaufswagen, das Türenschlagen und das Rangieren verursachen Emissionen. Da die mit Umsetzung der Planung zu errichtenden Wohngebäude unmittelbar an die Kundenparkplätze anschließen, können diese Geräusche möglicherweise zu Konflikten führen. Die Stadt Rees wird im weiteren Verfahren ein schalltechnisches Gutachten in Auftrag geben, um die Immissionssituation im Bereich der geplanten Wohnnutzung bewerten und ggf. wirksame Maßnahmen zur Einhaltung der relevanten Richtwerte der TA Lärm in den Festsetzungskatalog des Bebauungsplanes einarbeiten zu können. 11 Altlasten / Kampfmittel 11.1 Altlasten Der westliche Teil des Plangebietes wurde in der Vergangenheit gewerblich genutzt. Für diesen Bereich liegen die im Folgenden wiedergegebenen Erkenntnisse zu Bodenverun- 4 "Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zur Aufstellung des Bebauungsplans R44 'Nördlich der Florastraße', Stadt Rees"; StadtUmBau GmbH, Basilikastraße 10, 47623 Kevelaer; 22.02.2016 - Seite 16 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 reinigungen vor, die auch als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Die betroffenen Flächen sind derzeit überwiegend bebaut bzw. versiegelt (Lebensmittelmarkt mit Stellplatzanlage und Zufahrten, Wohnhaus "Florastraße 1"). Das städtebauliche Konzept, welches dem Bebauungsplan R44 zugrunde liegt, sieht keine Änderung dieser Nutzungsstrukturen vor. Altstandort Az. 69 32 11-237 / "ehemaliges Galenuswerk": Gemarkung Rees, Flur 17, Flurstück Nr. 200 Der Rückbau erfolgte teilweise unter gutachterlicher Begleitung. Die Bodenluftuntersuchung auf chlorierte Lösemittel ergab keine Belastungen. Im Boden wurden stellenweise leichte bis mäßige (bis ca. 600 mg/kg Kohlenwasserstoffe gesamt) Bodenbelastungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen festgestellt, die für die gewerbliche Nutzung mit Versiegelung aber keine Gefährdung darstellen. Das Gelände ist bis ca. 1,2 m Tiefe (Stand zum Zeitpunkt Rückbau Galenuswerke) mit Boden mit Bauschuttbeimengung angeschüttet. Über die Qualität der Anschüttung ist nichts bekannt. Altstandort Az. 69 32 11 – 932 / "ehemalige Autowerkstatt und Tankstelle Hüting": Gemarkung Rees, Flur 17, Flurstücke Nr. 198, 199, 201, 590 teilweise Der Rückbau erfolgte unter gutachterlicher Begleitung. Aufgrund von Voruntersuchungen waren sanierungsbedürftige Teilbereiche identifiziert worden. Beim Rückbau wurden die erforderlichen Bodensanierungen bis zu einer Schwelle von ca. 500 mg/kg Mineralölkohlen-wasserstoffe durchgeführt. Eine Grundwassergefährdung bei der vorgesehenen Nutzung konnte danach ausgeschlossen werden. Das Gelände ist bis ca. 1,2 Tiefe (Stand zum Zeitpunkt Rückbau) mit Boden mit Bauschuttbeimengung angeschüttet. Eine damals entnommene Mischprobe ergab Hinweise darauf, dass das Material der LAGA-Klasse Z 2 zugeordnet werden muss. Bei Eingriffen in den Boden ist eine Neubewertung erforderlich, auch unter dem Gesichtspunkt der Aushubverwertung. 11.2 Kampfmittel Aufgrund der Kampfhandlungen im 2. Weltkrieg, sind Bombenfunde nicht auszuschließen. Daher soll bei den Ausführungen der Erdarbeiten mit besonderer Vorsicht gearbeitet werden. Hierzu wird ein entsprechender Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen. 12 Denkmalschutz und Bodendenkmalpflege 12.1 Denkmalschutz Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind zwei Baudenkmäler vorhanden. Es handelt sich um die Wohngebäude "Florastraße 1" und "Sahlerstraße 3". Auszüge aus den Denkmalbeschreibungen: 12.1.1 Villa "Florastraße 1" "Repräsentative zweigeschossige Villa, ca. 1890er Jahre, in städtebaulich markanter Lage, auf annähernd quadratischer Grundfläche mit rückwärtig eingeschossigem Anbau Backsteinmauerwerk mit vorgehobenen Fugen. Variierte Dachausbildung, die traufständige Eingangsseite mit Satteldach, der rückwärtige Teil mit abgewalmten Dachflächen. Die mittlere der drei Achsen der Eingangsseite ist risalitartig betont. Die Gebäudeachsen - Seite 17 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 werden im EG eingefasst von stuckierter Steinquaderung, abwechselnd übereinander Rauputz und Diamantquader. Im OG erfolgt die Abgrenzung durch kannelierte Pilaster mit korinthischen Kapitellen in gekuppelter Anordnung an den Gebäudeachsen. Über der Mittelachse Zwerchhaus mit aufwendigem Ortgang, Gesims und gestuftem Giebel: ehem. Aufsätze verloren. Rund um das Gebäude führender verputzter Sockel. Umlaufendes zweiteiliges Stockwerksgesims mit rechteckigen Relieftafeln geometrischer Musterung unterhalb der Fenster. Stark profiliertes vorkragendes Traufgesims. Rundbogiger Eingang mit originaler zweiflügeliger Tür in der Gebäudemitte. Darüber profilierte Verdachung auf Volutenkonsolen mit verziertem Keilstein, bestehend aus einer bärtigen Männermaske. Aufwendige Fenstereinfassungen mit abgetreppten Verdachungen (Fenstergesims). Originale Fenster im OG, dreiteilig mit Oberlicht, im EG dagegen erneuert. Dachdeckung heute aus Kunstschiefer. Über den äußeren Gebäudeachsen zwei Dachhäuschen mit rundbogigen Fenstern. Die übrigen Gebäudeseiten weitgehend im gleichen Formenkanon, aber schlichter und ohne Lisenengliederung. An den Giebeln jeweils Scheinquaderung. An der linken Giebelseite dem EG vorgelagerte halbrunde Terrasse mit separatem, von zwei schmalen hochrechteckigen Fenstern flankiertem Eingang. Terrassentür erneuert wie auch die zwei Fenster im EG; der Zwerchhausgiebel hier vereinfacht. Rückwärtig zugehörig ein eingeschossiger Anbau in dem Haupthaus angepassten, etwas schlichteren Formen. An der rechten Seite wird das Treppenhaus durch zwei schmale hochrechteckige, übereinander liegende Fenster ersichtlich. Im EG, OG und Dachgeschoss z. T. vermauerte Fenster. Gestufter Giebel in originaler Gestaltung, entsprechend dem Zwerchhaus mit aufwendigem Ortganggesims und Gesims." 12.1.2 Wohnhaus "Sahlerstraße 3" "Repräsentatives, im Formenkanon des Heimatstiles als Anwaltskanzlei und Wohnhaus mit zwei Giebeleingängen, auf quadratischem Grundriss über hohem Sockel zweigeschossiges, villenartiges Gebäude mit tonpfannengedecktem Krüppelwalmdach mit Fußwalm, d.h. langen Aufschieblingen und ringsum weitem Dachüberstand; die Wandflächen sind rau verputzt, die am Erd- und Obergeschoss umlaufenden, leicht erhabenen Sohlbankgesimse, die getreppten Balkonkonsolen und die Kartuschen im Brüstungsbereich des Obergeschosses der fünfachsigen Straßenfassade dagegen glatt und farbig abgesetzt. Die nach starken Kriegsbeschädigungen purifiziert erneuerte, insgesamt siebenachsige Gartenfassade zeigt zwei auf trapezförmigem Grundriss bis ins Kellergeschoss vorkragende, im Erdgeschoss eine Terrasse – und im Obergeschoss einen Balkon flankierende Ausluchten. Das Dach an der Nord- und Ostseite mit breiten, als Fachwerkkonstruktion erkennbaren Fledermausgauben mit den alten Fenstern, an der Süd- und Westseite Schleppgauben. Sämtliche Fenster wurden um 1980 unter Beibehaltung der ursprünglichen Gliederungen als doppelt verglaste Kunststofffenster erneuert. Im ursprünglichen Zugang zum Wohnbereich am östlichen Giebel ist die originale, sternförmig verbretterte Eingangstür mit Oberlicht erhalten. Im Inneren mit unveränderter Grundrissdisposition finden sich die originalen, verglasten Flurtüren und alte Füllungstüren; der Flur mit ursprünglichem Fliesen-Bodenbelag; die Küche mit Einbauschränken und nach altem Vorbild erneuerten Bodenplatten. Originales Treppenhaus: expressionistisch gestalteter Antrittspfosten mit Schnitzdekor; schmale glatte Balusterbretter im Wechsel mit breiteren – mit Rhombendekor. Der mittlere "Balkon"-Raum im Obergeschoss der Nordseite ist mit schlichtem Stuckleistendekor ausgestattet. - Seite 18 von 19 - Stadt Rees Bebauungsplan R44 "Nördlich der Florastraße" Vorentwurf - Begründung 02/2016 12.2 Bodendenkmalpflege Erkenntnisse zu Bodendenkmälern liegen im Plangebiet nicht vor. Zur Berücksichtigung der Belange des Bodendenkmalschutzes wird folgender Hinweis in den Plan aufgenommen: Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (kultur- und / oder naturgeschichtliche Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch Zeugnisse tierischen und / oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Stadt Rees als Untere Denkmalbehörde und dem Landschaftsverband Rheinland, Archäologie, unverzüglich anzuzeigen (§§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz NRW). 13 Hochwasserschutz Das Plangebiet weist eine Höhenlage von ca. 18,30 m – 18,60 ü. NHN auf und liegt damit unterhalb des zu erwartenden höchsten Hochwasserstandes des Rheins. Ohne den Schutz der vorhandenen Deichanlagen würde das Gebiet daher bei Hochwasser überflutet werden können. Informationen sind aus der Internetseite der Stadt Rees in Form der Hochwasserrisikokarten des Landes NRW abzurufen. 14 Kosten Für die Durchführung und Realisierung der Bauleitplanung entstehen der Stadt Rees über die Verfahrenskosten hinaus keine weiteren Kosten. Rees, 01.03.2016 Stadt Rees, Der Bürgermeister Gez. Christoph Gerwers Anlage: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag - Seite 19 von 19 -