Überprüfung von Immobilienschätzungen

Die nachfolgende Checkliste kann Auftraggebern oder Personen, die regelmässig mit (strittigen)
Liegenschaftswerten konfrontiert werden, von Nutzen sein, um krasse Fehleinschätzungen als solche zu
erkennen.
Allgemein
 Beruht das Schatzungsresultat auf einer falschen oder unvollständigen Fragestellung?
 Beruht das Gutachten auf falschen, mangelhaften oder ungültigen Unterlagen? (z.B. Bauordnungen, über
die am Stichtag noch nicht abgestimmt war)
 Blieben die Dienstbarkeiten, An- und Vormerkungen unberücksichtigt? (z.B. Wohnrechte, im Grundbuch
eingetragene Mietverträge, Baubeschränkungen aller Art)
 Wurden bei der Schatzung (Vergleichs)zahlen herangezogen, die vor oder nach, nicht aber am Stichtage
galten? (z.B. Mietpreise, Hypothekarzinsfuss etc. )
 Setzte der Experte Ausnahmebewilligungen voraus, deren Erteilung ungewiss ist?
 Wurde kein oder ein unrichtiger Stichtag gewählt?
 Wurde auf die Vornahme eines Augenscheines verzichtet?
 Fehlen im Gutachten sach- und fachgerechte, aber leicht verständliche Erwägungen, Erläuterungen und
Kommentare zu den Beurteilungen, Schatzungen und Berechnungen?
 Handelt es sich offensichtlich um ein Gefälligkeitsgutachten?
Rendite/Kapitalisierungsfaktor
 Wurde es versäumt, bei der Wahl des Kapitalisierungsfaktors auf seine Bestimmungskriterien hinzuweisen?
(Art des Gebäudes und dessen Alter, per Stichtag gültiger Hypothekarzinssatz etc.)
 Liegt die Rendite, bezogen auf den ausgewiesenen Verkehrswert, deutlich über oder unter den
kostendeckenden resp. für die Gebäudekategorie marktkonformen Ansätzen und fehlt eine einleuchtende
Begründung hierfür?
Realwertschatzung inkl. Landwert
 Weicht der gewählte Kubikmeterpreisansatz stark vom Baukostenindex für Wohnbauten oder den
Bezugsgrössen für andere Bauten ab, ohne sachliche Begründung?
 Blieb die Altersentwertung unberücksichtigt?
 Vergass der Gutachter die Nebenkosten (Werkleitungen, Gebühren, Abgaben, Bauzinsen etc.)?
 Beruht der Preis pro Quadratmeter Land auf der Übernahme eines ‹Vergleichspreises› statt einer
individuellen Landwertberechnung?
 Blieb die Tatsache, dass ein Grundstück bereits überbaut ist, folglich kein Bauland mehr darstellt,
unberücksichtigt?
 Hat der Experte bei der Ermittlung des Baulandwertes in seinem Berechnungsprojekt die Möglichkeiten der
Bauordnung resp. des Baugesetzes nicht voll ausgeschöpft?
 Steht das ‹Abbruchobjekt› unter Schutz?
 Ging die Berücksichtigung der Pflichtparkplätze verloren?
 Blieben bei unerschlossenem oder teilerschlossenem Bauland die Erschliessungskosten unberücksichtigt?
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War der angenommene Baulinienverlauf per Stichtag nicht mehr aktuell?
 Wurde die Berücksichtigung der Realisationsfristen vernachlässigt? (Abdiskontierung des Landwertes, z.B.
bei pendentem Quartierplanverfahren, langjährigen Mietverträgen, die einen sofortigen Abbruch der
Altliegenschaft resp. einen Neubau verunmöglichen)
Ertragswertschatzung inkl. Mietwerte
 War es nicht möglich, die angegebenen Mietzinse zu verifizieren?
 Hatten die aufgeführten Mietzinse per Stichtag keine Gültigkeit mehr? (z.B. Verwaltungsabrechnung des
Vorjahres)
 Unterblieb eine Mietwertschatzung des Experten bei Mietobjekten mit Eigennutzung, Vorzugszinsen oder
offensichtlich nicht marktkonformen Ansätzen?
 Führen die bei einem Umbau- oder Berechnungsprojekt resultierenden Mietzinse offensichtlich zu
Vermietungsproblemen, da sie weit über den ortsüblichen Ansätzen für entsprechende Objekte liegen?
 Wurde auf eine Berücksichtigung des Leerwohnungsstandes im Schatzungsobjekt sowie in der Umgebung
verzichtet?
 Wurden bei der Ertragswertschatzung die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung
etc. irrtümlicherweise miteinbezogen?
Verkehrswert
 Wurde der bei Renditenobjekten wichtigere Ertragswert nur ein- oder zweifach gewichtet, obwohl derselbe
mehr als 30, 40 oder gar 50% vom Realwert abweicht? (vgl. auch Rendite/ Kapitalisierungsfaktor)
 Wurde es unterlassen, Markttendenzen per Stichtag im Allgemeinen und die Stellung des
Schatzungsobjektes auf dem lokalen Immobilienmarkt im Speziellen aufzuzeigen?
 Blieb die Möglichkeit der besseren Nutzung (z.B. Wert als Modernisierungs- oder Abbruchobjekt)
ungeprüft?
 Hat es der Experte versäumt, bei grossen, überbauten Grundstücken die bauliche Nutzungsmöglichkeit
des Restgrundstückes abzuklären?
 Blieben bei einem Objekt mit Liebhaberqualifikation
Ferienhäuser) die Nachteile des Objektes unerwähnt?
(Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen,
 Blieb die Verkäuflichkeit unbeachtet?
 Wurde es versäumt, bei Eigenheimen den Eigenmietzins (Kosten des Eigentümers für Kapitalzinsen,
Unterhalt, Gebühren und Abgaben etc.) zu ermitteln?
 Hat der Experte bei Eigenheimen den Materialwert, d.h. den Realwert, kommentarlos als ‹Verkehrswert›
aufgeführt?
Fachmännische Überprüfung
Müssen ein oder mehrere Punkte obiger Checkliste bejaht werden, ist eine Überprüfung des
Schatzungsresultates durch einen Fachmann angezeigt, welcher nötigenfalls eine Neubeurteilung vornimmt.
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