Planungsrechtliche Festsetzungen und ört
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Fassung vom 2007-10-17 GE 6342 Anlage: Fertigung: 4 B GmbH weissenrieder Ingenieurbüro für Bauwesen und Stadtplanung Offenburg STADT GENGENBACH Ortenaukreis Planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Am unteren Nollen II" I. Rechtsgrundlagen I.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. l S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.12.2006 (BGBl. l S. 3316) I.2 Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. l S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) I.3 Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. l 1991 S. 58) I.4 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.12.2004 (GBl. S. 895) I.5 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.07.2000 (GBl. S. 582, berichtigt S. 698), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14.02.2006 (GBl. S. 20) G:\PROJEKT\Gengenbach\6342 Am unteren Nollen II\Office\BV-6342.doc 2 II. Bauplanungsrechtlicher Teil II.1 Bauliche Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) II.1.1 Art der baulichen Nutzung (§§ 1 - 15 BauNVO) Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO) Folgende Nutzungen oder Anlagen sind in Anwendung von § 1 Abs. 5 und § 1 Abs. 9 BauNVO nicht zulässig: § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO –Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe. Ebenso unzulässig sind Anlagen für sportliche Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Anlagen nach § 4 Abs. 3 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) sind in Anwendung von § 1 Abs. 6 BauNVO in vollem Umfang nicht Bestandteil des Bebauungsplans und damit nicht zulässig. II.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§§ 16 - 21 a BauNVO) Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO) II.1.2.1 Die Grundflächenzahl ist durch Eintrag in die Nutzungsschablonen im zeichnerischen Teil als Höchstmaß festgelegt. II.1.2.2 Ist im zeichnerischen Teil die durch Baugrenzen ausgewiesene, überbaubare Grundstücksfläche kleiner als die Fläche, die sich aus der als Höchstgrenze festgesetzten Grundflächenzahl ergibt, so gilt die im zeichnerischen Teil ausgewiesene überbaubare Grundstücksfläche. II.2 Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 3 BauGB + § 18 BauNVO) II.2.1 Die Höhenlage der baulichen Anlagen ist durch die Festsetzung der maximalen Wand- und Firsthöhe begrenzt. Die bergseitige Wandhöhe wird straßenseitig Mitte des Gebäudes an der Gebäudeaußenwand zwischen Oberkante Straßenachse und dem obersten Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut gemessen. Die maximal zulässige talseitige Wandhöhe wird von Oberkante geplantes Gelände (entspricht hier dem jetzt vorhandenen Gelände) bis zum obersten Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut gemessen. 3 Die Firsthöhe wird straßenseitig Mitte des Gebäudes von Oberkante Straßenachse bis zur Höhenlage der obersten Dachbegrenzungskante gemessen. Handelt es sich um ein Eckgrundstück, ist als unterer Bezugspunkt der höher liegende Achspunkt der entsprechenden Straße heranzuziehen. Diese Maße sind durch Eintrag in die Nutzungsschablonen im zeichnerischen Teil festgelegt. II.2.2 Bestehende Gebäude genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. II.2.3 Hinweis: Bei der Wahl der Sockelhöhe ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Abwasser aus dem Untergeschoss in Freispiegelleitung an den öffentlichen Mischwasserkanal bzw. das Drainagewasser aus dem Fundamentbereich an den öffentlichen Mischwasserkanal angeschlossen werden kann. II.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB + § 22 BauNVO) Für den Bereich des allgemeinen Wohngebiets gilt: a) Bauweise E 1: Es sind nur Einzelhäuser zugelassen. b) Bauweise E 2: Es ist eine Bebauung mit Einzelhäusern festgesetzt. Als Ausnahme sind Doppelhäuser zulässig, wenn auf dem angrenzenden Grundstück eine Anbaubaulast übernommen wird. Die Bauweise ist durch Eintrag in die Nutzungsschablonen im zeichnerischen Teil festgelegt. Hinweis der Stadt Gengenbach: Die Einzelhausbebauung definiert sich als freistehendes Ein- bis Dreifamilienhaus. Eine Doppelhausbebauung auf einem Grundstück, ohne Grundstücksteilung, ist nicht erwünscht. II.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) II.4.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Ausweisung von Baulinien und -grenzen im zeichnerischen Teil festgesetzt. 4 II.4.2 Bestehende Gebäude genießen in vorhandener Lage Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. II.5 Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) II.5.1 Die im zeichnerischen Teil eingetragenen Hauptgebäude- bzw. Firstrichtungen sind einzuhalten. II.5.2 Bestehende Gebäude genießen in vorhandener Gebäudeausrichtung Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. II.6 Mindestmaße / Höchstmaße bei Wohnbaugrundstücken für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) II.6.1 Folgende Mindestgrundstücksgrößen dürfen nicht unterschritten werden: bei Einzelhäusern bei Grundstücken für Doppelhaushälfte mind. 550 m² mind. 350 m². II.6.2 Diese Festsetzung gilt nicht für Grundstücke, die zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans kleiner sind, als die angegebenen Mindestgrundstücksgrößen. II.7 Flächen für Nebenanlagen / Garagen und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) II.7.1 „Nollenstraße“ (in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung): Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind ausschließlich im westlichen Grundstücksbereich anzuordnen. Dabei darf die Hinterkante von Garagen, Carports, Stellplätzen und Nebenanlagen eine Tiefe von 10 m, gemessen parallel zur westlichen Grundstücksgrenze, nicht überschreiten. Ausnahmen: Die räumliche Beschränkung gilt nicht für bauliche Nebenanlagen, die nicht über die Geländeoberfläche hinausragen (z. B. ins Gelände eingelassene Swimmingpools). Auf dem Flurst. Nr. 1602 ist ein offener Carport auch innerhalb der für Stellplätze im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Fläche zugelassen. Gem. § 6 Abs. 1 S. 4 LBO ist dabei die maximal erlaubte Länge der Grenzbebauung von 9,0 m einzuhalten. Mitte des Carports ist ein Abstand von 4,00 m zur östlichen Grundstücksgrenze („Nollenstraße“) einzuhalten. Der östliche und westliche Dachvorsprung darf jeweils maximal 0,50 m betragen. 5 Definition „offener Carport“: Im vorliegenden Fall handelt es sich beim sog. „offenen Carport“ ausschließlich um einen allseitig offenen, überdachten Einstellplatz ohne jegliche Seitenwände, Verkleidungen oder Tore. Er besteht lediglich aus einer Ständerkonstruktion mit Dachaufbau. Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. II.7.2 „Carl-Isenmann-Straße“ (in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung): Garagen, Carports, Stellplätze und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind im westlichen Grundstücksbereich anzuordnen. Dabei darf die Hinterkante von Garagen, Carports, Stellplätzen und Nebenanlagen eine Tiefe von 10 m, gemessen parallel zur westlichen Grundstücksgrenze, nicht überschreiten. Ergänzend sind ausschließlich offene Carports auch an der östlichen Grundstücksgrenze mit Zufahrt von der „Carl-Isenmann-Straße“ jeweils nordwestlich der Gebäude auf den Grundstücken zulässig. Ausnahme: Die räumliche Beschränkung gilt nicht für bauliche Nebenanlagen, die nicht über die Geländeoberfläche hinausragen (z. B. ins Gelände eingelassene Swimmingpools). Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. II.7.3 „Ludwig-Auerbach-Straße“ (in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung sowie – südlich der Gebäude 1 und 3 – in Ost-West-Richtung): Garagen, Carports, Stellplätze sowie Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Allerdings darf die Hinterkante von Garagen, Carports und Stellplätzen die Hinterkante des Wohngebäudes nicht überschreiten (siehe a), die Hinterkante von Nebenanlagen darf die rückwärtige Baugrenze nicht überschreiten (siehe b). a) Bei den Gebäuden „Ludwig-Auerbach-Straße 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 und 21“ gilt als Hinterkante des Wohngebäudes die westliche Gebäudegrenze. Beim Gebäude „Ludwig-Auerbach-Straße 3“ gilt als Hinterkante des Wohngebäudes die nördliche Gebäudegrenze. Beim Gebäude „Ludwig-Auerbach-Straße 1“ können als Hinterkante des Wohngebäudes sowohl die östliche als auch die nördliche Gebäudegrenze herangezogen werden. b) Für die Definition der rückwärtigen Baugrenze gelten die Aussagen unter Ziffer a) analog. 6 Ausnahme: Die räumliche Beschränkung gilt nicht für bauliche Nebenanlagen, die nicht über die Geländeoberfläche hinausragen (z. B. ins Gelände eingelassene Swimmingpools). Bestehende bauliche Anlagen, inklusive der beiden Schuppen im Westen des Planbereichs außerhalb der Baufenster, genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. II.7.4 Für den gesamten Planbereich gilt: Garagen dürfen ein maximales Volumen von 75 m³, Nebenanlagen ein maximales Volumen von 40 m³ nicht überschreiten. Auch im Kombinationsfall – Garage und Nebengebäude bilden eine bauliche Einheit parallel zur Straße – gilt die Summe von 115 m³ als Volumenobergrenze. Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Garagen und Carports, die mit ihrer Längsseite an die Straßenbegrenzungslinie gestellt werden, müssen mindestens einen Abstand von 1,00 m einhalten, wobei der Dachüberstand maximal 0,25 m betragen darf. Bei Garagen, die mit ihrer Zufahrtsseite an die Straßenbegrenzungslinie gestellt werden, beträgt der Mindestabstand 3,00 m, bei Carports, die mit ihrer Zufahrtsseite an die Straßenbegrenzungslinie gestellt werden, 1,00 m, wobei auch hier der Dachüberstand maximal 0,25 m betragen darf. Ausnahme für Flst.-Nr. 1602: Der Mindestabstand des geplanten Carports zur Straßenbegrenzungslinie muss 4,00 m betragen, der Dachüberstand darf max. 0,50 m betragen (siehe auch Ziffer II.7.1). Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. II.8 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Als höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wird festgesetzt: Einzelgebäude: Doppelhaushälfte: maximal 3 Wohnungen maximal 2 Wohnungen Bestehende Gebäude genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. 7 II.9 Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB) Die im zeichnerischen Teil eingetragenen Sichtfelder an den Straßeneinmündungen zur Erhaltung der freien Verkehrsübersicht sind von Sichtbehinderungen jeder Art (Bebauung, Bepflanzung, Einfriedigungen oder Ähnliches) in einer Höhe ab 0,80 m über der Fahrbahnoberkante freizuhalten. II.10 Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) II.10.1 Alle Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen. (Begründung: Die Leitungen müssen unterirdisch verlegt werden, da es sich beim Plangebiet um ein gehobenes, gestalterisch wertvolles und historisch gewachsenes Wohngebiet handelt, das sich zudem in exponierter Hanglage befindet.) II.10.2 Für die Unterbringung der Kabel in der Straße wird DIN 1998 zu Grunde gelegt. Bei Anpflanzungen von Bäumen in den Grundstücken entlang der Straße ist ein seitlicher Mindestabstand von 2,50 m zum Erdkabel einzuhalten. Ist dies nicht möglich, sind zum Kabel hin geschlossene Pflanzringe oder Trennwände bis in ca. 1,00 m Tiefe anzubringen. II.11 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Auf den mit „Leitungsrecht“ bezeichneten Flächen ist zu Gunsten der Stadtwerke Gengenbach – Wasserversorgung – zur Führung und Unterhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen ein Leitungsrecht festgesetzt. II.12 Kulturdenkmale (§ 9 Abs.6 BauGB) II.12.1 Das Kulturdenkmal ist im zeichnerischen Teil durch das Planzeichen „D“ gekennzeichnet. II.12.2 Bei dem Kulturdenkmal ist im Einzelfall von den Denkmalschutzbehörden zu prüfen, ob bzw. in welcher Form auf der überbaubaren Grundstücksfläche geplante Neu-, Um- oder Anbauten denkmalrechtlich genehmigungsfähig sind. II.12.3 Bei allen baulichen Maßnahmen am Kulturdenkmal sind die Denkmalschutzbehörden hinzuzuziehen. 8 III. Bauordnungsrechtlicher Teil III.1 Dachgestaltung von Hauptgebäuden III.1.1 Die zulässige Dachform wird in der Nutzungsschablone festgesetzt. Bestehende Dachformen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.2 Die Dächer sind mit gleichem Neigungswinkel beidseitig des Firsts auszuführen. Bei Krüppelwalmdächern darf die Länge der Abwalmung die Hälfte der Dachfläche nicht überschreiten. III.1.3 Die zulässige Dachneigung wird in der Nutzungsschablone festgesetzt. Sind bei den Gradzahlen zwei Angaben vorhanden (siehe Mansarddächer, Mansardwalm- und Mansardzeltdächer), so gilt die erste angegebene Spanne möglicher Gradzahlen für die untere Dachhälfte, die zweite Spanne für die obere Dachhälfte. Bestehende Dachneigungen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.4 Rechtwinklig zugeordnete Anbauten müssen die gleiche Dachneigung wie das Hauptgebäude aufweisen und dürfen die Firsthöhe nicht überschreiten. Ausnahme: Anbauten können mit Flachdächern errichtet werden, wenn diese als Terrassen genutzt werden. Glasanbauten und Wintergärten sind zulässig. Sie dürfen die Höhe eines Geschosses und eine maximale Grundfläche von 20 m² nicht überschreiten. Bestehende Anbauten genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.5 Dächer von Anbauten sind in Form, Farbe und Material dem Hauptgebäude anzupassen. Ausnahme: Glasanbauten bzw. Wintergärten (siehe auch Ziffer III.1.4). Bestehende Dächer von Anbauten genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.6 Dachfenster sind zulässig. Sie sind als stehende Formate auszubilden, ihre Breite darf 0,80 m, ihre Höhe 1,20 m (jeweils Rahmen-Außenmaße) nicht überschreiten. 9 Bestehende Dachfenster genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.7 Dacheinschnitte sind unzulässig. III.1.8 Dachaufbauten sind ausschließlich in der „Ludwig-Auerbach-Straße 2“ zulässig (siehe Ziffern III.1.8.1 bis III.1.8.6). In der „Nollenstraße“ und in der „Carl-Isenmann-Straße“ sind diese ausgeschlossen. Für die „Ludwig-Auerbach-Straße“ (in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung sowie – südlich der Gebäude 1 und 3 – in Ost-West-Richtung) gilt: III.1.8.1 Dachaufbauten sind bis maximal zwei Drittel der Gebäudelänge zulässig. Der Abstand von den Giebelseiten muss mindestens 1,50 m betragen. III.1.8.2 Schleppgauben sind erst ab 35° Dachneigung zulässig . III.1.8.3 Zwischen den Gauben und dem First müssen mindestens drei Ziegelreihen durchlaufen. III.1.8.4 Pro Hauptgebäude ist grundsätzlich nur eine Dachgaubenart zulässig. III.1.8.5 Eine 2. Gaubenreihe ist unzulässig. III.1.8.6 Bestehende Dachaufbauten genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. Für den gesamten Planbereich gilt: III.1.9 Wiederkehre (Unterbrechung der Traufe mit Versatz in der Fassade) sind im gesamten Planbereich zulässig. III.1.9.1 Die Länge von Wiederkehren, parallel zur Traufseite gemessen, darf maximal ein Drittel der Gebäudelänge betragen. Als Gebäudelänge ist die Wandlänge von Außenkante Giebelwand bis Außenkante Giebelwand zu Grunde zu legen. III.1.9.2 Die Firsthöhe von Wiederkehren darf die Firsthöhe des Hauptgebäudes nicht überschreiten. III.1.9.3 Die traufseitige Wandhöhe von Wiederkehren, gemessen von Oberkante Dachgeschoss-Fertigfußboden bis zum obersten Schnittpunkt der Wiederkehraußenwand mit der Dachhaut, darf maximal 2,90 m betragen. 10 III.1.9.4 Bestehende Wiederkehre genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.1.10 Als Dacheindeckung sind im gesamten Planbereich zur Erhaltung der einheitlichen Dachlandschaft matte oder seidenmatte sowie engobierte Tonziegel oder Betondachsteine in roten, braunen und schwarzen Farbtönen, zu verwenden. Ausnahme: Solaranlagen, Fotovoltaikanlagen (siehe Ziffer III.12). Bestehende Dacheindeckungen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. III.2 Doppelhäuser III.2.1 Doppelhäuser müssen mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von 45° errichtet werden. Eine Ausnahme davon ist innerhalb der nach Ziffer III.1.3 vorgeschriebenen Grenzwerte zulässig, wenn sich beide Grundstückseigentümer einvernehmlich auf die gleiche Gradzahl einigen und die Doppelhäuser mit einer einheitlichen Dachneigung errichtet werden. III.2.2 Doppelhäuser müssen hinsichtlich Dacheindeckungsmaterial und Farbe der Dacheindeckung einheitlich sein. III.2.3 Bei Doppelhaushälften darf der Versatz der Hauseinheiten maximal 1,50 m betragen. Hinweis: Ist eine Doppelhaushälfte ohne Unterkellerung geplant, muss gewährleistet sein, dass die andere Doppelhaushälfte ohne Mehraufwand einen Keller errichten kann. III.3 Dachgestaltung von Garagen, Carports und Nebenanlagen III.3.1 Garagen, Carports und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO können mit einem Sattel- oder Flachdach erstellt werden. III.3.2 Die maximal zulässige Dachneigung für Garagen, Carports und Nebenanlagen in der „Nollenstraße“ und „Carl-Isenmann-Straße“ (jeweils in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung) beträgt 25°. In der „ Ludwig-AuerbachStraße“ (in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung sowie – südlich der Gebäude 1 und 3 – in Ost-West-Richtung) ist die Dachneigung für Garagen, Carports und Nebenanlagen unter Einhaltung der maximal zulässigen Volumina (siehe Ziffer II.7.3) frei wählbar. 11 III.3.3 Beträgt die Dachneigung ≥ 10°, sind die Dächer so einzudecken, dass die Dacheindeckung in Material und Farbe der des Hauptgebäudes entspricht. III.3.4 Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. III.4 Baukörper von Hauptgebäuden III.4.1 Die maximal zulässige Länge der Hauptgebäude – gemessen parallel zur Hauptfirstrichtung – wird wie folgt festgesetzt: Einzelgebäude: Doppelhaushälfte: max. 14 m max. 10 m III.4.2 Überschreitungen durch untergeordnete Bauteile, z. B. Wintergarten (siehe hierzu auch Ziffer III.1.4), bis insgesamt maximal 3 m sind zulässig. III.4.3 Bestehende Gebäude genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.5 Wand- und Firsthöhen von Haupt- und Nebengebäuden sowie Garagen und Carports III.5.1 Die maximal zulässige berg- und talseitige Wandhöhe der Hauptgebäude und Anbauten jeglicher Art wird in den Nutzungsschablonen im zeichnerischen Teil geregelt (siehe auch Ziffer II.2.1). Bestehende Gebäude genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.5.2 Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sowie Garagen und Carports dürfen in der „Nollenstraße“ und „Carl-Isenmann-Straße“ (jeweils in ihrem Verlauf in Nord-Süd-Richtung) eine maximale Firsthöhe von 3,60 m nicht überschreiten. In der „Ludwig-Auerbach-Straße“ (in ihrem Verlauf in Nord-SüdRichtung sowie – südlich der Gebäude 1 und 3 – in Ost-West-Richtung) ist die Firsthöhe für Garagen, Carports und Nebenanlagen unter Einhaltung der maximal zulässigen Volumina (siehe Ziffer II.7.3) frei wählbar. Die Firsthöhe wird straßenseitig Mitte des Gebäudes von Oberkante Straßenachse bis zur Höhenlage der obersten Dachbegrenzungskante gemessen. Bestehende bauliche Anlagen genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. 12 III.6 Fassadengestaltung von Hauptgebäuden III.6.1 Zulässig sind Putzfassaden in gedeckten weißen, gelben, orangefarbenen und roten Farbtönen. III.6.2 Die Gestaltung der Fassaden von Anbauten ist in Farbe und Materialien der Fassade der Hauptgebäude anzupassen. Ausnahme: Glasanbauten bzw. Wintergärten (s. hierzu auch Ziffer III.1.4). III.6.3 Bestehende Gebäude genießen in vorhandenem Umfang Bestandsschutz. Dieser schließt auch Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ein. III.7 Garagen und Stellplätze III.7.1 Stellplätze für den Bedarf, der durch die zugelassene Nutzung verursacht wird, sind gem. § 12 Abs. 2 BauNVO auf dem Baugrundstück selbst nachzuweisen. Die erforderliche Anzahl darf dabei nicht diesen Bedarf überschreiten. III.7.2 In Anwendung von § 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO sind pro Wohnung mindestens 1,5 Stellplätze auszuweisen. III.7.3 Die Fläche für Stellplätze in der „Nollenstraße“ auf Flst. Nr. 1602 muss einen Abstand zur Straßenbegrenzungslinie von 4,00 m, gemessen Mitte Stellplatzfläche, einhalten. Die maximal zulässige Grenzbebauung von 9,00 m gemäß § 6 Abs. 1 S. 4 LBO ist einzuhalten. III.8 Einfriedigungen III.8.1 Einfriedigungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen sind bis maximal 1,00 m, gemessen ab Oberkante Straße, zulässig. Für Einfriedigungen, die nicht an öffentliche Verkehrsflächen angrenzen, ist das Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg in der jeweils geltenden Fassung heranzuziehen. III.8.2 Die Verwendung von Stacheldraht als Einfriedigung ist unzulässig. III.9 Gestaltung der unbebauten Flächen Die Versiegelung der unbebauten Grundstücksflächen soll auf ein Mindestmaß beschränkt bleiben. Dies wird erreicht durch: 13 Die oberirdischen freien Stellplätze, Zugänge und grundstücksinterne Wegeflächen müssen mit wasserdurchlässigem Belag angelegt werden. Zulässig sind zum Beispiel Schotterrasen, wassergebundene Decken, Rasengittersteine, Pflasterflächen mit Rasenfugen, B = 3,0 cm, oder porenoffene Pflastersteine. Der Unterbau muss dauerhaft wasserdurchlässig sein. Die Verwendung von wasserundurchlässigen Pflasterbelägen ist ausnahmsweise zulässig, wenn die Flächen mit einem Gefälle zu den angrenzenden Freiflächen versehen werden. III.10 Geländeaufschüttungen Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern sind bei Bedarf zulässig. Sie sind so durchzuführen, dass die angrenzenden gegebenen natürlichen Geländeverhältnisse so wenig wie möglich gestört werden. Die Geländeverhältnisse der Nachbargrundstücke sind dabei zu berücksichtigen. Aufschüttungen und Abgrabungen sind im Neigungswinkel von mindestens 1 : 1,5 zu verziehen. III.11 Antennen-Anlagen Je Gebäude ist eine Antennen-Anlage zulässig. III.12 Solaranlagen / Fotovoltaikanlagen Solar- und Fotovoltaikanlagen sind auf allen Dachflächen zulässig. Sie müssen die gleiche Neigung aufweisen, wie die Dachfläche, auf der sie montiert sind. Die Oberflächen der Solar- und Fotovoltaikanlagen sind – gemäß dem jeweiligen Stand der Technik – möglichst matt auszuführen. Bei der Errichtung auf Satteldächern ist ein Abstand von 1,50 m zum Rand der Dachfläche einzuhalten. Bei den übrigen Dachformen ist eine vollflächige Ausnutzung zulässig. 14 IV. Nachrichtlich übernommene Hinweise IV.1 Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz, Merkblatt „Bebauungsplan“ – Stand: November 2005, Zwischenbilanz vom 14. Mai 2001 IV.1.1 Wassergefährdende Stoffe Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen dürfen nicht betrieben werden, wenn die Grundsatzanforderungen nach § 3 Anlagenverordnung (VAwS) nicht eingehalten werden. Die Grundsatzanforderungen stellen sich im wesentlichen wie folgt dar: • • • • • • • • IV.1.2 Die Anlagen müssen so beschaffen sein und betrieben werden, dass wassergefährdende Stoffe nicht austreten können (d. h. dicht, standsicher und hinreichend widerstandsfähig). Einwandige unterirdische Anlagen (Tanks/Behälter, Rohrleitungen) sind unzulässig. Ausnahme: Einwandige unterirdische Saugleitungen, in denen die Flüssigkeitssäule bei Undichtheiten abreißt. Undichtheiten aller Anlageteile, die mit wassergefährdenden Stoffen in Berührung stehen, müssen schnell und zuverlässig erkennbar sein. Austretende wassergefährdende Stoffe müssen schnell und zuverlässig erkannt, zurückgehalten und verwertet oder entsorgt werden. Die Anlagen müssen mit einem dichten und beständigen Auffangraum ausgerüstet werden, sofern sie nicht doppelwandig und mit Leckanzeigegerät versehen sind. Auffangräume dürfen keinen Ablauf haben. Sollten in Bereichen mit hohen Grundwasserständen unterirdische Behälter zur Lagerung wassergefährdender Stoffe (z. B. Heizöltanks) zum Einbau vorgesehen sein, sind diese mit mindestens 1,3-facher Sicherheit gegen Auftrieb der leeren Anlage zu sichern. Soweit in Anhängen zur VAwS Anforderungen für bestimmte Anlagen enthalten sind, haben diese Vorrang. Abfallbeseitigung Auffüllungen im Rahmen der Erschließung (Straßen) dürfen nur mit reinem Erdaushub bzw. Kiesmaterial oder aufbereitetem Bauschutt aus zugelassenen Aufbereitungsanlagen vorgenommen werden, der keine wassergefährdenden Stoffe enthält. Bei Abbruch- und Baumaßnahmen anfallender Bauschutt und Erdaushub ist möglichst einer Wiederverwertung zuzuführen oder, falls dies nicht möglich ist, auf eine zugelassene Erdaushub- und Bauschuttdeponie zu bringen. Durch Chemikalien verunreinigter Bauschutt ist auf einer zulässigen Hausmülldeponie zu beseitigen. Chemikalienreste sind in zugelassenen Abfallbeseitigungsanlagen zu beseitigen. 15 IV.1.3 Altlasten Im Bereich des Planungsgebiets liegen nach derzeitigen Erkenntnissen keine Altlastverdachtsflächen/keine Altlasten oder Flächen, bei denen kein weiterer Handlungsbedarf besteht (A-Flächen) vor. Werden bei Abbruch- oder Erdarbeiten ungewöhnliche Färbungen und/oder Geruchsemissionen (z. B. Hausmüll, Deponiegas, Mineralöl, ...) wahrgenommen, so ist umgehend das Landratsamt, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz oder das Amt für Umweltschutz, zu unterrichten. Die Abbruchbzw. Aushubarbeiten sind an dieser Stelle sofort einzustellen. Bodenbelastungen, bei denen Gefahren für die Gesundheit von Menschen oder erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushalts nicht ausgeschlossen werden können, sind zudem der Unteren Bodenschutzbehörde zu melden. IV.1.4 Bodenschutz Nach § 4 Abs. 2 BodSchG ist bei der Planung und Ausführung von Baumaßnahmen auf einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden zu achten. Dies bedeutet bei baulichen Flächeninanspruchnahmen insbesondere, dass die Flächenversiegelung bei Anstrebung der optimalen baulichen Verdichtung auf das unvermeidbare Maß beschränkt wird. Um diesem Grundsatz zum Schutz des Bodens ausreichend Rechnung zu tragen, sind bei den geplanten Vorhaben folgende Auflagen zu beachten: • • • Das bei den Baumaßnahmen anfallende Bodenmaterial ist getrennt nach humosem Oberboden und kultivierfähigem Unterboden schonend auszubauen und - soweit eine Wiederverwertung im Rahmen der Baumaßnahme möglich ist (Massenausgleich) - auf dem Baugelände zwischen zu lagern und wieder einzubauen. Die Zwischenlagerung von humosem Oberboden hat in max. 2,00 m hohen, die von kultivierfähigem Unterbodenmaterial in max. 5,00 m hohen Mieten zu erfolgen. Die Mieten sind durch Profilierung und Glättung vor Vernässung zu schützen. Bei Lagerungszeiten von mehr als drei Monaten sind die Mieten mit geeigneten Pflanzenarten (z. B. Lupinen, Luzernen oder Gräsern) zu begrünen. Oberbodenmieten dürfen nicht, Mieten aus kultivierfähigem Unterboden nur mit leichten Kettenfahrzeugen befahren werden. Abzufahrende Überschussmengen an humosem Oberboden und kultivierfähigem Unterbodenmaterial sind möglichst sinnvoll an anderer Stelle wiederzuverwenden. Für eine Zwischenlagerung vor der Wiederverwertung gilt das Obengenannte. 16 • • • • • • Bei Geländeauffüllungen innerhalb des Baugebietes, z. B. zum Zwecke des Erdmassenausgleichs, der Geländemodellierung, darf der humose Oberboden (Mutterboden) des Urgeländes nicht überschüttet werden. Für Geländeauffüllungen ist ausschließlich unbelasteter Unterboden (Aushubmaterial) zu verwenden. Bei der Anlage von Böschungen ist zur Erosionsminimierung eine ordnungsgemäße Rekultivierung durch Abdeckung mit humosem Oberboden und anschließender Begrünung vorzunehmen. Im Rahmen eines schonenden Umgangs mit dem Boden sind durch den Maschineneinsatz bedingte Bodenverdichtungen während der Bautätigkeit auf das unvermeidbare Maß zu reduzieren. Damit ein ausreichender Wurzelraum für geplante Begrünungen und eine flächige Versickerung von Oberflächenwasser gewährleistet ist, sind durch Befahrung mit Baufahrzeugen hervorgerufene Bodenverdichtungen bei abgetrocknetem Bodenzustand durch tiefes Aufreißen aufzulockern. Zugangswege, PKW-Stellplätze und Garagenvorplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen (z. B. Rasengittersteine, wassergebundene Decke) zu befestigen. Stoffliche Bodenverunreinigungen durch Öle, Bitumenreste, andere Chemikalien, Bauschutt, Betonschlämme, etc. im Verlauf der Baumaßnahmen sind zu vermeiden. Im Baugebiet anfallender Bauschutt und sonstige Abfälle sind ordnungsgemäß zu verwerten bzw. zu entsorgen. Bauschutt und andere Abfälle dürfen nicht als An- und Auffüllungsmaterial von Geländemulden und Leitungsgräben etc. verwendet werden. Erfolgte bzw. vorgefundene Bodenbelastungen sind dem Landratsamt, Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz, zu melden. Hinweise: • • • IV.2 Garagen sollten zur Minimierung der Flächenversiegelung so nahe wie möglich an die öffentlichen Verkehrswege und möglichst nur im baulichen Zusammenhang mit dem Hauptgebäude geplant werden. Die Erdarbeiten sollten zum Schutz vor Bodenverdichtungen grundsätzlich nur bei schwach feuchtem Boden (dunkelt beim Befeuchten nach) und niederschlagsfreier Witterung erfolgen. Bauwege und Baustraßen sollten nach Möglichkeit nur dort angelegt werden, wo später befestigte Wege und Plätze liegen sollen. Denkmalschutz Das Regierungspräsidium Freiburg, Referat 25, Archäologische Denkmalpflege, ist gemäß § 20 DSchG unverzüglich zu benachrichtigen, falls bei Erdarbeiten in diesem Gebiet Bodenfunde zutage treten. 17 Das Regierungspräsidium ist ebenfalls hinzuzuziehen, wenn Bildstöcke, Wegkreuze, alte Grenzsteine oder ähnliches von den Baumaßnahmen betroffen sind. Ausgefertigt: Gengenbach, den ................................... Offenburg / GmbH weissenrieder Ingenieurbüro für Bauwesen und Stadtplanung Im Seewinkel 14 77652 Offenburg ......................................... Kerstin Stern, Dipl.-Ing. Freie Stadtplanerin VDA Projektplaner: Christian Pohl, Dipl.-Ing. Stadtplaner i.P. ......................................... Michael Roschach Bürgermeister
