Gestaltungsplan Regatron Planungsbericht Auflage
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Projekt Nr. 1.042.1.029 22. August 2014 Gestaltungsplan Regatron Planungsbericht Auflage Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Ingress Zur besseren Lesbarkeit wird generell nur die männliche Schreibweise verwendet. Selbstverständlich sind damit auch weibliche Personen angesprochen und eingeschlossen. Plandarstellungen sind grundsätzlich nach Norden ausgerichtet. ERR Raumplaner AG Kirchgasse 16 9004 St.Gallen Telefon +41(0)71 227 62 62 Fax +41(0)71 227 62 63 [email protected] www.err.ch Seite 2 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage .................................................................................................................... 5 2 Projekt ................................................................................................................................ 7 2.1 3 2.1.1 Firmengebäude Regatron AG ......................................................................... 7 2.1.2 Garagengebäude Ruckstuhl............................................................................ 9 2.2 Nutzungen ................................................................................................................ 9 2.3 Erschliessung und Parkierung ............................................................................... 11 2.4 Aussenraum / Freiraum ......................................................................................... 12 2.5 Kinderspielplätze .................................................................................................... 12 2.6 Architektonischer Ausdruck / Fassaden................................................................. 13 2.7 Konstruktion / Materialisierung............................................................................... 13 Gestaltungsplan .............................................................................................................. 13 3.1 Allgemeines / Perimeter ......................................................................................... 14 3.2 Erschliessung und Parkierung ............................................................................... 14 3.2.1 Zu- und Wegfahrten ...................................................................................... 14 3.2.2 Parkierung ..................................................................................................... 14 3.3 5 Überbauung ........................................................................................................... 14 3.3.1 Grundfläche und Baubereiche....................................................................... 14 3.3.2 Nutzung ......................................................................................................... 15 3.4 4 Bebauungskonzept .................................................................................................. 7 Umgebung ............................................................................................................. 15 Verhältnis zur übergeordneten Planung ....................................................................... 15 4.1 Kantonaler Richtplan .............................................................................................. 15 4.2 Agglomerationsprogramm St.Gallen / Arbon – Rorschach .................................... 16 4.3 Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) .... 16 Interessenabwägung ....................................................................................................... 17 5.1 Baurechtliches und Städtebau ............................................................................... 17 5.1.1 Abweichungen von der Regelbauweise ........................................................ 17 5.2 Lärmschutz ............................................................................................................ 20 5.3 Energie................................................................................................................... 21 5.4 Naturgefahren ........................................................................................................ 21 5.5 Gewässerschutz .................................................................................................... 21 Seite 3 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 5.6 Feldmühlebach ...................................................................................................... 22 5.7 Nichtionisierende Strahlung ................................................................................... 22 5.8 Altlasten ................................................................................................................. 23 5.9 Radweg von regionaler Bedeutung........................................................................ 23 5.10 Flächenlast Unterwerk ......................................................................................... 23 6 Vorprüfung ....................................................................................................................... 23 7 Verfahren .......................................................................................................................... 23 Nachweis Autoabstellplätze (AAP) für den Neubau Regatron......................................... 24 Lärmberechnung.............................................................................................................. 26 Beilagen .................................................................................................................................. 27 Seite 4 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 1 Ausgangslage Die 1969 gegründete Regatron AG entwickelt und fertigt technologisch hochwertige Produkte auf dem Gebiet der Leistungselektronik, Antriebs- und Regelungstechnik. Rund 70% des Umsatzes werden mit internationalen Kunden erzielt. Sie hat ihren Geschäftssitz in Rorschach, in Mieträumlichkeiten an der Kirchstrasse 11 und in angrenzenden Gebäuden. Am zweiten Standort an der Blumenfeldstrasse16 in Goldach befinden sich die Bereiche Lager, Materialbewirtschaftung und Montage. Die Firma hat die Absicht, in einem Neubau alle Betriebsbereiche an einem einzigen Standort zusammen zu führen. Um ein qualitativ hochstehendes Projekt zu erhalten, führte die Firma einen Studienauftrag auf Einladung mit fünf Architekturbüros durch. Das Plangebiet befindet sich im Siedlungsgebiet Rorschach an der Grenze zur Gemeinde Rorschacherberg. Die Stadt- respektive Gemeindegrenze wurde für die Umsetzung des Projektes angepasst, sodass diese neu entlang der Wiesenstrasse um das Plangebiet führt. Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Nr. 1690, 1940, 2116, 2289, 2290, 2291 und 2292 2 mit einer Gesamtfläche von 6’064 m . Abb. 1: Übersicht | Orthofoto mit Angabe Plangebiet (rot) und Gemeindegrenze (orange) | Quelle: Geoportal Mehrere Gebäude befinden sich im Plangebiet, welche vollumfänglich abgebrochen werden. Die Bocciahalle und das Garagengebäude Ruckstuhl sollen im Westen und im Norden des Plangebietes als neue Gebäude wieder aufgebaut werden. Seite 5 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 6 Das Plangebiet liegt in einer heterogenen Umgebung. Es ist der Wohn-Gewerbezone WG3 zugewiesen. Angrenzend folgen Gewerbe/Industriezonen, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen wie auch reine Wohnzonen östlich der Feldmühlestrasse. Nach der Verlegung der Gemeindegrenze an die Wiesenstrasse und mit der Genehmigung des Teilzonenplans Regatron (parallel laufendes Verfahren) gelten für das gesamte Plangebiet die Bestimmungen der WG3 der Stadt Rorschach. Vom Bauvorhaben sind keine schützens- oder erhaltenswerte Objekte der Schutzverordnungen Rorschach und Rorschacherberg betroffen. Abb. 2: Orthofoto | Zonenplan Nutzung transparent überlagert | Zonenplan Schutz | Quelle: Geoportal Das Plangebiet ist optimal erschlossen. Die Feldmühlestrasse ist eine Gemeindestrasse erster Klasse und führt gegen Norden direkt zum Stadtzentrum sowie zum Stadtbahnhof Rorschach und gegen Süden auf die Kantonsstrasse von Rorschacherberg. Entlang der Feldmühlestrasse führt zudem eine Buslinie mit einer Haltestelle in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet. Stadtbahnhof Bushaltestelle Rorschacherberg Pflegeheim Abb. 3: Übersichtsplan mit Haltestellen | Quelle: Geoportal Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 2 Projekt 2.1 Bebauungskonzept 2.1.1 Firmengebäude Regatron AG Abb. 4 und 5: Situation und Ansicht Projekt Regatron | Quelle: Andy Senn Architekten Seite 7 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Städtebau und Architektur Das neue Betriebsgebäude für die Firma Regatron liegt an der Gemeindegrenze von Rorschach und Rorschacherberg am Einlenker der Wiesenstrasse in die Feldmühlestrasse und bindet sich an beide Strassenräume mit seinen unterschiedlichen Nutzungen an. An der Strassenecke unterbleibt der direkte Bezug zur Strasse. Dort findet weiterhin das Bildstöckli seinen Platz. In unmittelbarer Nachbarschaft zum neuen Gebäude befinden sich grossmassstäbliche Bauten wie das Alters- und Pflegeheim (PeLago), Industrie und Gewerbebauten, daneben aber auch kleinmassstäbliche Wohnhäuser mit Gartenflächen. Betriebsgebäude Der Hauptzugang erfolgt ab der Feldmühlestrasse in das Sockelgeschoss des Gebäudes. Geplant ist ein zweigeschossig verglaster Einschnitt an der Nordost-Ecke beim Haupteingang der Firma Regatron. Bis zum 2. Vollgeschoss dient das Gebäude vollumfänglich der Gewerbenutzung. Im 3. und 4. Vollgeschoss ist im Ostflügel die Verwaltung untergebracht. Der Südwestflügel dient der Wohnnutzung. Die Logistik bildet eine zweigeschossige Halle. Die Arbeitsflächen werden über Oblichter und hochliegende Fenster mit Tageslicht versorgt. Eingeschoben in die Halle im Bereich der Südseite ist ein Zwischengeschoss. Im Westen ist die Montage untergebracht. Die SüdostEcke dient als Raumreserve für die Firma Regatron. Sie wird vorerst als vermietbare Gewerbefläche genutzt. Durch den Niveausprung im Gelände sind diese Räume ebenerdig an die Wiesenstrasse angebunden. Teilflächen können darin beliebig unterteilt werden. Die Wohnungen im Neubau Regatron liegen im 3. und 4. Vollgeschoss entlang der Wiesenstrasse und sind alle über einen offenen Laubengang erschlossen. Die maximal 10 2 Maisonette-Wohnungen mit einer Nettogeschossfläche von knapp 1200 m sind in zwei Trakte gegliedert. Die 4.5 Zimmer-Wohnungen sind zweiseitig orientiert und bieten den weiten Blick über den See. Die 3.5 Zimmer-Wohnungen sind gegen Süden orientiert. Durch die erhöhte Lage und die vorgelagerten Terrassen erhalten die Wohnungen einen grosszügigen Fernblick und eine gute Besonnung. Bocciahalle Die Bocciahalle befindet sich heute auf der Parzelle Nr. 2290 in der Mitte des Plangebietes. Aufgrund der Bauabsichten der Regatron AG wird die Halle abgebrochen und weiter westlich neu erstellt. Um einen unterbruchfreien Spielbetrieb zu gewährleisten, wird zuerst die neue Bocciahalle erstellt und erst anschliessend die bestehende Bocciahalle abgebrochen. In diesem Zuge erfolgt eine Umlegung der Grundstücke. Die Anordnung der Bocciahalle ist in Nord-Süd-Ausrichtung vorgesehen. Der mit einem Flachdach abgedeckte Bau weist einen grösseren Teil für die Bocciabahnen und ein östlich daran angebautes, in der Nord-Süd-Ausdehnung reduziertes Clublokal mit Aufenthaltsraum und Küche sowie den weiteren notwendigen Infrastrukturräumen auf. Seite 8 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 9 Abb. 6 und 7: Situation und Visualisierung Baueingabe Bocciahalle | Quelle: Mario Bonetti, Architektur und Immobilienschätzungen 2.1.2 Garagengebäude Ruckstuhl An der Feldmühlestrasse, nördlich des Firmengebäudes, wird ein baulicher Ersatz für das abzubrechende Garagengebäude der Firma Ruckstuhl erstellt. Der zweigeschossige Flachdachbau wird mit vier Einzelgaragen und mit Archivräumen bestückt. Das Gebäude wird orthogonal zum Firmengebäude der Regatron angeordnet, mit einer abgewinkelten Fassade entlang der Feldmühlestrasse. Abb. 8: Grundriss Obergeschoss Projekt Garagengebäude Ruckstuhl | Quelle: capaul+schmid architekten 2.2 Nutzungen Gemäss Baureglement der Stadt Rorschach gilt in der dreigeschossigen Wohn-/Gewerbezone eine maximale Gesamtausnützungsziffer von 1.2, wobei für Wohnzwecke eine maximale Ausnützung von 0.7 und für gewerbliche Zwecke max. 0.9 gilt. Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 10 Die Regatron AG beabsichtigt, möglichst die gesamte gewerbliche Nutzung zu konsumieren und die Gebäudevolumetrie städtebaulich sinnvoll mit Wohnnutzungen zu ergänzen. Obwohl beim Bezug nicht alle Gewerbeflächen durch die Regatron AG benötigt werden, dienen diese in Zukunft dem Entwicklungsspielraum der Firma. Die nicht auf Anhieb genutzten Gewerbeflächen sind daher so angelegt, dass sie für die Vermietung an Dritte geeignet sind. Die maximale Nutzung wird über die Volumen der Hauptbauten festgelegt. Im Sinne des Nachweis soll nachstehende Tabelle aufzeigen, wieviel Bruttogeschossfläche gemäss Baureglement und unter Berücksichtigung einer Mehrausnützung (Art. 27 BauG) zulässig wäre. 1 Berechnungstabelle Bruttogeschossflächen (BFG) : Regatron (Parz. Nr. 1690, 1940, 2116, 2289, 2292) Ruckstuhl (Parz. Nr. 2291) Bocciaclub (Parz. Nr. 2290) Total Landfläche in m2 4'762.1 240.5 1'062.0 6'064.6 BGF zulässig ohne Bonus in m2 (AZ =1.2) 5'714.5 288.6 1'274.4 7'277.5 Bonus 25% in m2 1'428.6 72.2 - 1500.8 BGF zulässig mit Bonus 7'143.1 (AZ: 1.5) 360. 8 Anteil Gewerbe (75%) 5'357.3 270.6 955.7 6'583.6 Anteil Wohnen (25%) 1'785.8 90.2 318.6 2'194.6 BGF total 8'322.3 +1'179.1 0.0 -360.8 456.0 -818.3 8'778.3 Anteil Gewerbe 6'127.6 +770.3 0.0 -270.6 456.0 -499.7 6'583.6 Anteil Wohnen 2'194.7 +408.8 0.0 -90.2 0.0 -318.6 2'194.6 (AZ:1.5) 1'274.4 (AZ:1.2) 8'778.3 Erläuterungen zur Tabelle: Von der Parzelle der Bocciahalle zum Grundstück der Regatron 2 AG erfolgt ein Nutzungstransfer, da für den Bau der Bocciahalle nur 456 m Bruttogeschossflächen benötigt werden. Der Rest der gemäss Baureglement zulässigen Bruttogeschoss2 2 fläche für Gewerbefläche von 499.7 m und die zulässige Bruttogeschossfläche von 319 m für Wohnen können, entsprechend der privatrechtlichen Vereinbarung, durch das Firmengebäude der Regatron AG konsumiert werden. Das Garagengebäude Ruckstuhl ist lediglich mit 1 Berechnung: Bocciahalle: 1’061.8 m2 Landfläche AZ max. 1.2 AZ max. Gewerbe = 0.9 AZ übrig für Wohnen = 0.3 1'274.2 m2 BGF 955.7 m2 BGF 318.6 m2 BGF zulässige BGF Gewerbe für Bocciahalle = 955.7 m2 Nutzungsübertragung: 499.7 m2 (955.7 m2 – 456 m2) Nutzungsübertragung übrige BGF Wohnen = 318.6 m2 (AZ:1.45) Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Nebennutzflächen belegt. Für den Transfer dieser Nutzung zur Regatron AG besteht ebenfalls eine privatrechtliche Vereinbarung. Ein Vergleich mit den Beilageplänen zeigt, dass sich die 2 Bruttogeschossfläche für das Gewerbe der Regatron AG auf 6127.6 m beläuft und damit der oberen Berechnungstabelle entspricht. 2.3 Erschliessung und Parkierung Die Haupterschliessung erfolgt ab der Feldmühlestrasse zwischen dem Gebäude der Regatron AG und dem Garagengebäude Ruckstuhl. Einerseits ist über diese Zu- und Wegfahrt die Tiefgarage angebunden, andererseits erfolgt darüber die gesamte gewerbliche Anlieferung. Die Dimensionierung der Erschliessungsfläche ist auf die Befahrbarkeit von Lastwagen mit Anhänger (Länge max. 18.75 m) ausgerichtet. Aus diesem Grund ist ein grosser Teil der Freifläche als Wenderaum für Lastwagen freizuhalten. Eine weitere Zu- und Wegfahrt an der Feldmühlestrasse ganz im Norden dient dem Garagengebäude Ruckstuhl. Sie ist nördlich des Gebäudes angelegt. Die Einzelgaragen werden von Norden her angefahren und beanspruchen das nachbarliche Grundstück (Parzellen Nr. 2115). Hierfür besteht zwischen den Parzellen Nr. 2115 und 1690 ein gegenseitiges Fahr- und Fusswegrecht, welches im Grunddienstbarkeitsvertrag aus dem Jahre 1984 festgelegt ist. Die Parkierung erfolgt zu einem grossen Teil unterirdisch. Oberirdisch befinden sich Besucherparkplätze auf der Erschliessungsfläche nördlich des Firmengebäudes der Regatron AG und entlang der Wiesenstrasse. Die erstgenannten Parkplätze dienen Kunden der Regatron AG, die letzteren den Besuchern der Wohnungen und der Bocciahalle. Die Besucherparkplätze an der Wiesenstrasse werden direkt von der öffentlichen Strasse her angefahren. Die Berechnung gemäss dem Reglement über die Erstellung von Autoabstell- und Kinderspielplätzen der Stadt Rorschach ergibt für den Neubau Regatron eine zu erstellende Anzahl Autoabstellplätze zwischen 54 und 76. In der Projektstudie sind 93 Autoabstellplätze vorgesehen. Zur Gewährleistung einer Flexibilität im Zusammenhang mit den effektiv realisierten Nutzungen wird für den Neubau Regatron ein Minimum von 80 und ein Maximum von 120 Autoabstellplätzen festgelegt. Die genaue Anzahl wird im Baubewilligungsverfahren auf Grund des Vorprojekts bestimmt. Veloabstellplätze befinden sich oberirdisch auf der Erschliessungsfläche nördlich des Gebäudes der Regatron AG. Die Bocciahalle hat einige Veloabstellplätze vor dem Gebäudezugang. Die weiteren Veloabstellplätze befinden sich in Eingangsnähe im Gebäudeinnern. Nach der VSS-Norm SN 640 065 sind mindestens 50 Veloabstellplätze zu erstellen. Die Berechnungstabellen über die Anzahl der erforderlichen Auto- und Veloabstellplätze befinden sich im Anhang dieses Berichtes. Seite 11 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 2.4 Aussenraum / Freiraum Obwohl der Aussenraum aufgrund der Erschliessung weitgehend befestigt ist, sind entlang der Feldmühlestrasse, zwischen den Gebäuden der Bocciahalle und der Regatron AG an der Wiesenstrasse sowie entlang des nördlichen Abschlusses gegenüber dem Unterwerk Grünflächen vorgesehen. Entlang der Feldmühlestrasse wird eine extensive Wiesenfläche in Form eines Vorgartens angelegt. Diese ist eingefasst und hebt sich leicht vom Niveau des Trottoirs ab. Damit wird vermieden, dass die Fläche als Auto- oder Veloabstellplatz benutzt wird. Der Bereich zwischen dem Gebäude der Regatron AG und der Bocciahalle ist abgesenkt, um den Nutzungen im Gebäude der Regatron AG ausreichend Tageslicht zukommen zu lassen. Der abgesenkte „Tiefhof“ wird mit einer hainartigen Bepflanzung versehen und mit Stützmauern zu den Aussenflächen der Bocciahalle und zum Unterwerk abgegrenzt. Die Bepflanzung dient dem Sichtschutz zwischen den Gebäuden; ein vertikales Grünelement (Wildrebe / Hecke) unterbindet den visuellen Bezug zum Unterwerk. Im Bedarfsfall kann im „Tiefhof“ zwischen dem Gebäude der Regatron AG und der Bocciahalle ein Aussenplatz für das Bocciaspiel mit einem befestigten, sickerfähigen Belag in Abstimmung mit der Bepflanzung angeordnet werden. Eine weitere Stützmauer dient der Trennung der Erschliessungsfläche nördlich des Gebäudes der Regatron AG und den benachbarten Wohnbauten. Die teilweise begrünten Mauern werden 1.00 – 1.50 m über das gestaltete Terrain angehoben um die entsprechende Absturzsicherung zu gewährleisten. Entlang der Feldmühlestrasse werden weitere Mauern, nach den Bestimmungen des Baureglementes, zur Modellierung des Terrains angelegt. Für die Mitarbeiter der Regatron AG steht ein Aussenraum auf dem Dach der Logistikhalle zur Verfügung. Den Bedürfnissen der Nutzer entsprechend ist dieser als Aufenthalts- und Erholungsraum gestaltet. Für die Bewohner in den oberen Geschossen des Firmengebäudes stehen grosszügige Aussenbereiche in Form von Terrassen und Loggias zur Verfügung. Der gegen Norden angelegte, halboffene Laubengang dient als Zirkulationsfläche und Begegnungsort. Die Bocciahalle besitzt eine nordseitig angelegte Gartenterrasse mit entsprechender Bestuhlung für das Clublokal. Die 1.00 m über dem Terrain liegende Stützmauer zum Tiefhof gewährleistet die Absturzsicherung. 2.5 Kinderspielplätze Gemäss dem Reglement über die Erstellung von Autoabstell- und Kinderspielplätze der Stadt 2 Rorschach ist innerhalb des Plangebietes eine Spielplatzfläche von 239 m (1/5 der gesamten 2 Wohngeschossfläche von 1’195 m ) zu erstellen oder eine entsprechende Ersatzabgabe zu leisten. Da ein Kinderspielplatz ganz in der Nähe liegt (Pestalozzistrasse), dieser von den nordseitig orientierten Wohnungen überschaubar ist und die Wohnungen über grosszügige Aussenräume verfügen, wird kein Kinderspielplatz erstellt sondern die erforderliche Abgabe geleistet. Seite 12 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 2.6 Architektonischer Ausdruck / Fassaden Die Fassade des Regatron-Gebäudes bildet mit ihrer unterschiedlichen Ausbildung der Öffnungen die Anforderungen der dahinterliegenden Räume und Nutzungen ab. In den Bereichen der Wohnnutzungen weisen die Fassaden wesentlich grössere und über zwei Geschosse verlaufende Öffnungen auf. Das Gebäude bildet ein homogenes Ganzes, welches sich gegen den Strassenraum hin primär als Adresse für den Firmensitz präsentiert. 2.7 Konstruktion / Materialisierung Der gesamte Gebäudekomplex der Regatron AG charakterisiert sich durch den Sichtbackstein oder Sichtbeton der Fassade. Diese Materialien sind im industriellen Umfeld von Rorschach bekannt. 3 Gestaltungsplan Die Zusammenhänge und konzeptionellen Überlegungen der Überbauung sind im Kapitel 2 erläutert. Dieses Kapitel gibt Auskunft über die Umsetzung, ohne weiter auf die konzeptionellen Zusammenhänge hinzuweisen. Abb. 9: Gestaltungsplan Seite 13 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 3.1 Allgemeines / Perimeter Der Perimeter des Plangebietes umfasst die Parzellen Nr. 1690, 1940, 2116, 2289, 2290, 2 2291 und 2292 mit einer Gesamtfläche von 6’064 m . 3.2 Erschliessung und Parkierung 3.2.1 Zu- und Wegfahrten Die Zu- und Wegfahrten an der Feldmühlestrasse werden in der Lage bezeichnet. Weitere Zuund Wegfahrten sind an dieser Strasse nicht zugelassen. Entlang der Wiesenstrasse erfolgt die Regelung offener, da mehrere Autoabstellplätze direkt von der Strasse angefahren werden können. Innerhalb des Plangebietes ist die Lage der Anlieferung sowie die Zu- und Wegfahrt zur Tiefgarage bezeichnet. Zudem wird die Fläche bezeichnet, die für die Wendemanöver der Lastwagen benötigt wird und deshalb freigehalten werden muss. 3.2.2 Parkierung Die Autoabstellplätze für Besucher und Kunden im Umfeld der Wiesenstrasse wie auch nördlich des Regatron-Gebäudes werden durch abgegrenzte Bereiche in ihrer maximalen Ausdehnung beschränkt. Die zu erstellenden Autoabstellplätze liegen zwischen mind. 80 und max. 120. Die genaue Anzahl wird im Baubewilligungsverfahren auf Grund des Vorprojekt festgelegt. 3.3 Überbauung 3.3.1 Grundfläche und Baubereiche Die Lage und Ausdehnung des Regatron Neubaus, des Garagengebäudes Ruckstuhl sowie der Bocciahalle sind im Überbauungskonzept definiert. Sie werden deshalb im Gestaltungsplan durch Grundflächen in ihrer horizontalen Ausdehnung und Höhe beschränkt. Beim Gebäude der Regatron AG erfolgt dies durch Teilbereiche mit unterschiedlich zulässigen Höhen. Aufbauten auf dem Dach des Neubaus Regatron sind möglichst zusammenzufassen und einzuhausen. Auch wenn die entsprechenden Bereiche bis an die Fassade reichen, sind die Einhausungen im Verhältnis zur Höhe der Dachaufbauten von den Fassaden zurück zu versetzen. Einzelne weitere Abluftrohre, bei denen es technisch nicht möglich ist, diese in die bezeichneten Bereiche zu führen, sind auf dem Dach zulässig, sofern sie von den Fassaden zurückversetzt sind. Für Dachaufbauten auf der Bocciahalle und dem Garagengebäude Ruckstuhl gelten die Vorgaben der Regelbauweise. Seite 14 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 3.3.2 Nutzung Im Kapitel 2.2 sind die beabsichtigten Nutzungen des Projektes dargelegt. Ausgehend von einer maximalen Ausdehnung wird die Nutzung im Plangebiet durch die Festlegung der Volumen der Hauptbauten bestimmt. 3.4 Umgebung Die wesentlichen Elemente der Umgebungsgestaltung werden durch den Gestaltungsplan gesichert. Dabei konzentriert sich die Begrünung insbesondere auf die hainartige Bepflanzung zwischen dem Firmengebäude der Regatron und der Bocciahalle sowie entlang der Grenze zum Unterwerk, den Vorgarten entlang der Feldmühlestrasse und die Dachfläche auf der Logistikhalle des Neubaus Regatron. Die im Gestaltungsplan bezeichneten Stützmauern werden mit Hilfe des Gestaltungsplans in ihrer Lage und Höhe beschränkt. Durch eine Begrünung soll ihre murale Wirkung an den bezeichneten Mauerflächen reduziert werden. Weitere Stützmauern sind entsprechend den Bestimmungen der Regelbauweise zugelassen, müssen aber den Anforderungen der vorzüglichen Umgebungsgestaltung gerecht werden. Die befestigten Umgebungsflächen sind, wo technisch möglich, mit sickerfähigen Belag auszugestalten. 4 Verhältnis zur übergeordneten Planung 4.1 Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan bezeichnet das Gebiet als Bauzone für Wohnen. Er unterscheidet in der Bauzone Wohnen nicht zwischen reinen Wohngebieten und gemischt genutzten Gebieten. Die Vorgaben des Kantonalen Richtplans sind somit berücksichtigt. Abb. 10: Ausschnitt Kantonaler Richtplan | Quelle: Geoportal Seite 15 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 4.2 Agglomerationsprogramm St.Gallen / Arbon – Rorschach Das Agglomerationsprogramm dient der Koordination zwischen den Bereichen Siedlung und Verkehr. Massnahmenpaket 4.2 Nr. 4.2.3 Qualität der Freiraumgestaltung als Voraussetzung einer Mehrausnutzung bei SNP Die Gemeinden und Kantone stellen sicher, dass ein Überbauungsprojekt nur dann in den Genuss einer Mehrausnützung kommt, wenn sowohl die Anordnung und Gestaltung der Baukörper als auch die Freiraumgestaltung eine bessere Qualität als bei zonengemässer Überbauung aufweisen. • • • • Die Qualität der Freiraumgestaltung soll bei der Gewährung von Mehrausnützungen bei Sondernutzungsplänen gleichberechtigt mit der architektonischen Qualität der Überbauung beurteilt werden. Bei Arealüberbauungen müssen die Anordnung und Gestaltung der Baukörper und Aussenraumgestaltung Teile eines Gesamtkonzeptes darstellen. Es ist zu verlangen, dass nicht nur für die bauliche, sondern auch für die Aussenraumgestaltung Fachpersonen beigezogen werden. Die Prüfung der massgebenden Kriterien soll auch bei Projekten zur Anwendung kommen, die nach Regelbauvorschriften zu beurteilen sind. Eine hohe Qualität weisen Freiräume aus, • • • wenn sie ausreichend dimensioniert sind (quantitatives Kriterium), sie zurückhaltend ins gewachsene Terrain eingreifen, die Flächen zur gemeinschaftlichen und zur eher privaten Nutzung sinnvoll angeordnet und unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der verschiedenen Bewohnergruppen ausgestattet sind, • die Anlage gut ans Quartier angebunden ist (Rad- und Fusswegenetz), • eine standortgerechte, für die Nutzung adäquate Bepflanzung aufweist. Mit der Forderung einer vorzüglichen Umgebungsgestaltung sind hohe aussenräumliche Qualitäten gefordert. Aufgrund der Verfügbarkeit der Dachflächen als Aussennutzflächen stehen sowohl den Beschäftigten, als auch den Bewohnern attraktive Aussenräume zur Verfügung. Der Beizug der Fachperson im Bereich Landschaftsarchitektur ist erfolgt (vgl. Beilageplan Umgebungsgestaltung). Die bessere Qualität als nach Regelbauweise, wie im Agglomerationsprogramm gefordert, wird mit dem Gestaltungsplan sichergestellt. 4.3 Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) Das Plangebiet ist im ISOS nicht bezeichnet. Ziffer 8.1 bezeichnet die Arbeitersiedlung mit regelmässigen Reihen von einheitlichen Arbeiterhäusern im schlichten Baumeisterstiel. Die weiteren Punkte in der nahen Umgebung zum Plangebiet sind entweder Hinweise oder ohne Auswirkungen auf das Plangebiet. Seite 16 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 4.2 3.0.3 3 3.0.1 0.0.19 8.0.7 8.0.8 0.0.20 8 8.0.6 8.3.1 8.3 0.0.21 8.0.1 5.0.1 IV 8.0.2 7.0.1 6.0.2 6.0.3 7.1.1 7 8.0.3 7.0.4 8.1.2 0.0.30 6.0.1 7.1 6.0 0.0.18 8.0.5 V 5.1 2.0.6 3.0.2 Seite 17 8.1.1 8.1 X 7.0.2 7.0.3 0.0.14 8.2.1 0.0.13 8.2 0.0 8.0.4 0.0.32 0.0.31 Abb. 11: ISOS Gemeinde Rorschach | Quelle: ISOS 5 Interessenabwägung 5.1 Baurechtliches und Städtebau 5.1.1 Abweichungen von der Regelbauweise Sämtliche nachgenannten Abweichungen beziehen sich auf das Firmengebäude der Regatron AG. Die Bestimmungen zu den Hauptgebäuden B und C (Bocciahalle und Garagengebäude Ruckstuhl) entsprechen den Vorgaben des Baureglements. Regelbauweise WG3 Gestaltungsplan Gesamtgeschosszahl 3 4 (+1) Ausnützungsziffer insgesamt 1.2 + ca. 25% Bonus Gebäudehöhe in m ü. M. 11.0 15.0 (+4) Firsthöhe in m 15.0 keine Gebäudelänge in m 40.0 70.5 (+30.5) Kleiner Grenzabstand 4.0 eingehalten Grosser Grenzabstand 6.0 kommt nicht zur Anwendung Der geplante Neubau Regatron weicht in einigen Punkten von der Regelbauweise ab. Aufgrund seiner architektonischen und städtebaulich vorzüglichen Qualität sowie der Eingliederung und der Sicherung der Aussenraumqualität für Bewohner und Beschäftigte sind die Abweichungen tolerierbar. Die Jury des Studienauftrages würdigte das Projekt wie folgt: Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht “Das Projekt nutzt geschickt die Topografie zur Erschliessung der Anlage und überwindet so den Höhenunterschied zum Vorteil der Präsenz im Strassenbild. Der Zugang zur Firma Regatron liegt logisch und übersichtlich an der Nordostecke der Liegenschaft. Die volumetrische Gliederung der Baumassen nimmt Bezug zur direkten Umgebung. Im Süden wird durch einen Rücksprung eine Antwort gesucht zum Absatz beim Altersheim. Der winkelförmige Hauptbau des Bürotraktes bildet den Abschluss gegenüber den kleinteiligen Bauten des östlichen Wohnquartiers. Nordseitig wird der Nachbarschaft rücksichtsvoll begegnet, mit dem Sockelbau der Montagehalle und dem begrünbaren Dach. Machbar wäre in diesem Zusammenhang die Nutzung dieser grossen Dachfläche zum Beispiel als Pausenfläche für das Personal, was betrieblich wie auch gestalterisch Vorteile verspricht. Das Projekt überzeugt durch seine gesamte Haltung sowohl im kubischen Aufbau wie in seiner inneren Organisation.“ Volumendefinition / Ausnützung Der Gestaltungsplan bestimmt die maximale Nutzung durch die Festlegung der Gebäudevolumen. Dies ermöglicht im Plangebiet eine Mehrausnützung von ca. 25% (vgl. Tabelle S. 10). In der Höhenausdehnung werden die Gebäude mit maximalen Koten im m ü. M. festgelegt. Dies ermöglicht bei der Hauptbaute A eine Gebäudehöhe von 15.0 m. Damit wird die laut Baureglement zulässige Gebäudehöhe um 4.0 m überschritten. Entsprechend der höheren Gebäudehöhe erfolgt in der Geschossigkeit eine Überschreitung von einem Vollgeschoss. Auf die Erstellung eines Dach- oder Attikageschosses wird verzichtet, welches nach Baureglement eine maximale Firsthöhe von 15.0 m aufweisen darf. Nach den Bestimmungen der Regelbauweise sind Gebäude in der WG3 mit einer maximalen Länge von 40 m zulässig. Entsprechend den Bestimmungen zur Grundfläche Hauptbaute A lässt der Gestaltungsplan ein Gebäude mit knapp 70 m Länge entlang der Wiesenstrasse und etwas über 45 m entlang der Feldmühlestrasse zu. Dies ist eine Überschreitung der Bestimmungen der Regelbauweise von 30 m. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Erschliessungssituation ist eine verdichtete Bebauung im Plangebiet erstrebenswert. Der Neubau schafft in seiner Ausdehnung entlang der Feldmühlenstrasse und der Wiesenstrasse sowie durch die orthogonale Anordnung zur Bebauung an der Pestalozzistrasse, zusammen mit dem Wohngebäude östlich der Feldmühlestrasse, den Auftakt zu den nördlich folgenden, grossmassstäblichen Bauten. Entlang der Wiesenstrasse erfolgt durch die Rückversetzung der oberen zwei Geschosse eine Strukturierung in der Fassadenabwicklung. Der lange Sockel wiederspiegelt gleichzeitig die innerstädtische Lage des Gebäudes. Seite 18 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 19 Abb. 12: Orthofoto mit Angabe der städtebaulichen Ausrichtung | Quelle: Geoportal Die Erhöhung und Verdichtung des Gebäudes entlang den Strassenräumen der Feldmühleund der Wiesenstrasse ermöglicht im nördlichen Teil des Planungsgebietes, also gegen die angrenzenden Wohnnutzungen, die Bauten tief zu halten und dort grössere Abstände zu generieren. Grenz- und Gebäudeabstand Mit der Definition der Grundflächen ist ein interner Gebäudeabstand von mindestens 8.5 m gesichert. Gemäss Baureglement ist ein Abstand von 10.0 m zwischen einer Haupt- und einer Nebenfassade und 8.0 m zwischen zwei Nebenfassaden bestimmt. Der Gebäudeabstand wird 2 somit eingehalten, jedoch ohne Berücksichtigung der Mehrlängenzuschläge für die Hauptbauten A und B (3.0 m für Hauptbaute A, 1.4 m für Hauptbaute B). Der Gebäudeabstand gegenüber Nachbargebäuden ist gemäss den Bestimmungen des Baureglements auch dann einzuhalten, wenn dazwischen eine öffentliche Strasse oder ein öffentlicher Weg liegt. Dies wird durch die Vorgaben des Gestaltungsplans eingehalten. Beim Mehrlängenzuschlag kann die minimale Überschreitung zum Unterwerk durch die Möglichkeit des Flächenausgleichs ebenfalls eingehalten werden. 2 Für Gebäude über 20.0 m ist 1/5 der Mehrlänge als Zuschlag beim minimalen Abstand hinzuzufügen, jedoch höchstens 3.0 m. Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Abb. 13: Abstandslinienplan Grenzabstand Mehrlängenzuschlag Abgrabung Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für die Errichtung von Fenstern sind laut Baureglement bis maximal 1.0 m unterhalb des gewachsenen Terrains gestattet. Der Gestaltungsplan lässt grössere Abgrabungen zu, jedoch nur soweit dies notwendig ist und unter Wahrung einer entsprechend vorzüglichen Umgebungsgestaltung. 5.2 Lärmschutz Die Feldmühlestrasse weist einen Lärmemissionswert von 72 Dezibel am Tag und 57 Dezibel 3 in der Nacht auf . Aufgrund des Abstands von 9 m zur Strassenachse reduziert sich die Belastung bis zum Baufeld um 9 Dezibel auf 63 respektive 48 Dezibel. Die Immissionsgrenzwerte der Lärmempfindlichkeitsstufe III von 65 respektive 55 Dezibel bleiben unterschritten. Auf der Pestalozzistrasse sind die Emissionswerte leicht höher als auf der Feldmühlestrasse (74 / 61 Dezibel). Aufgrund der grösseren Distanz zum Plangebiet erfolgen keine Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte. 3 Berechnungstabelle im Anhang Seite 20 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Die Lüftungsanlagen des Gewerbes müssen den gesetzlichen Bestimmungen der Lärmschutzverordnung entsprechen. Dabei ist sowohl die Situation der benachbarten Gebäude als auch die Lärmsituation der im Gebäude befindlichen Wohnungen zu berücksichtigen. 5.3 Energie Die Erreichung eines energietechnisch hohen Standards ist für Rorschach als zertifizierte Energiestadt von Bedeutung und wird durch den Beizug eines Energiefachplaners und der Einreichung eines Energiekonzeptes im Baubewilligungsverfahren sichergestellt. Es sind Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie vorgesehen. 5.4 Naturgefahren Gemäss Naturgefahrenkarte des Kantons St.Gallen besteht für das Plangebiet eine geringe (gelb) bis mittlere (blau) Gefährdung durch Hochwasser. Abklärungen mit der GVA haben ergeben, dass gemäss Naturgefahrenkarte für den Neubau kein Objektschutznachweis erforderlich ist, ein solcher jedoch empfohlen wird. Im Baubewilligungsverfahren ist der Umgang mit dieser Gefährdung darzulegen. Objektschutzmassnahmen sind nach Rücksprache mit der kantonalen Fachstelle aufzuzeigen. Abb. 14: Ausschnitt Naturgefahrenkarte | Quelle: Geoportal 5.5 Gewässerschutz Das Plangebiet befindet sich teilweise im Gewässerschutzbereich Au und damit in einem besonders gefährdeten Bereich (Art. 29, Gewässerschutzverordnung GSchV). Quell- oder Grundwasserfassungen im öffentlichen Interesse sind im Plangebiet keine betroffen. Seite 21 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Abb. 15: Ausschnitt Gewässerschutzkarte | Quelle: Geoportal 5.6 Feldmühlebach Der Feldmühlebach verläuft eingedolt in der Feldmühlestrasse. Das Plangebiet befindet sich gemäss Art. 41a Abs. 4 GSchV im „dicht überbauten Gebiet“, weshalb eine Bachöffnung nicht zweckmässig ist. Der Bachunterhalt ist weiterhin gewährleistet. 5.7 Nichtionisierende Strahlung Auf der benachbarten Parzelle Nr. 1868 befindet sich das Unterwerk der Sankt Galler Stadtwerke, für welches in naher Zukunft ein Ausbau vorgesehen ist. Nach Abklärungen durch CFW EMV-Consulting AG konnte festgestellt werden, dass trotz des geplanten Ausbaus keine Belastung für die Gebäude im Plangebiet durch eine NIS-Bestrahlung entsteht. 2216 2290 2291 Abb. 16: Isolinienberechnung | Quelle: CFW EMV-Consulting AG Seite 22 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht 5.8 Altlasten Nach Angaben des Katasters der belasteten Standorte (Quelle: Geoportal) sind innerhalb des Plangebietes keine Altlasten vorhanden. 5.9 Radweg von regionaler Bedeutung Entlang der Wiesenstrasse verläuft ein Radweg von regionaler Bedeutung. Dessen Funktion ist weiterhin gewährleistet. Auf Initiative der Stadt Rorschach und der Gemeinde Goldach wird eine Verlegung dieses Radweges an die Bahnlinie Goldach – Rorschach geprüft, entsprechend den Absichten des Agglomerationsprogramms. Diese Massnahme würde eine Optimierung der Situation an der Wiesenstrasse bringen. 5.10 Flächenlast Unterwerk Das Gelände vor den Trafozellen muss den Belastungen bei einem Trafowechsel (80 Tonnen) standhalten. Die an der Grundstücksgrenze angeordnete Stützmauer darf nicht weichen resp. sie darf sich nicht senken. Im Baubewilligungsverfahren für die Stützmauer ist der Nachweis zu erbringen, dass diese den auftretenden Lasten standhält. 6 Vorprüfung Die Unterlagen wurden in der ersten Hälfte April 2014 zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Die Stellungnahme des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation fiel positiv aus. Es erfolgten daraus keine wesentlichen Anpassungen am Gestaltungsplan. 7 Verfahren Es wird das ordentliche Verfahren gemäss Art. 29ff BauG durchgeführt. Seite 23 Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 24 Anhang Nachweis Autoabstellplätze (AAP) für den Neubau Regatron Ausgangslage Berechnung erforderliche AAP 4 AAP Wohnnutzung: - max. 10 Wohnungen (gemäss Projektstudie) 1 AAP / Wohnung 12 1 AAP / 2.5 Arbeitsplätze 42 Gewerbenutzung: - 105 Mitarbeiter im Bestand - (150 –) 160 Mitarbeiter angestrebt 64 TOTAL - Bestehende Mitarbeiterzahl 54 - angestrebte Mitarbeiterzahl 76 Bemerkungen: 4 - Mindestens ein Fünftel der Autoabstellplätze für Wohnbauten ist als Besucherparkplätze auszuscheiden. - In der Projektstudie sind 93 Autoabstellplätze vorgesehen. Gemäss Reglement über die Erstellung von Autoabstell- und Kinderspielplätzen Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 25 Nachweis Veloabstellplätze (VAP) für den Nebau Regatron (nach VSS-Norm SN 640 065) Ausgangslage Berechnung erforderliche VAP VAP 1 VAP pro Zimmer 5 24 2 VAP / 10 Arbeitsplätze 21 Wohnnutzung: - max. 10 Wohnungen (im Projekt: 6 x 4.5 Zi / 3 x 3.5 Zi) Gewerbenutzung: - 105 Mitarbeiter im Bestand - 160 Mitarbeiter angestrebt - AP-V Kundschaft nach Mitarbeiterzahl (105) 32 0.5 AP-V / 10 Arbeitsplätze - AP-V Kundschaft nach Mitarbeiterzahl (160) 5 8 TOTAL - Bestehende Mitarbeiterzahl 50 - Angestrebte Mitarbeiterzahl 64 Bemerkungen: 5 - Anzahl VAP für Besucher sind in den Richtwerten für die Bewohner enthalten. - In der Projektstudie sind 64 Veloabstellplätze vorgesehen. Annahme: gilt ohne Wohn-/Esszimmer (z.B. 4.5 Zimmer = 3) Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Seite 26 Lärmberechnung Lärmberechnung Berechnung DTV Feldmühlenstrasse Pestalozzistrasse Quelle Tag Tag Messung 3061 177.5 Nacht Nacht 5189 Durchschnittlicher Tagesverkehr Nt 0.058 x DTV Anhang 3 LSV Durchschnittlicher Nachtverkehr Nn 0.009 x DTV Anhang 3 LSV Teilverkehrsmenge N1 0.90 x Nt / 0.95 x Nn Anhang 3 LSV 159.78 26.17 270.9 44.4 Teilverkehrsmenge N2 0.10 x Nt / 0.05 x Nn Anhang 3 LSV 17.75 1.38 30.1 2.3 Signalisation 50 50 50 50 Emissionswert Fahrzeugkategorie E'1 12.8 + 19.5 x LOG(v) (wenn 45 <= v <=130) * 45.9 45.9 45.9 45.9 Emissionswert Fahrzeugkategorie E'2 34 + 13.3 X LOG(v) (wenn 45 <= v <=130) * 56.6 56.6 56.6 56.6 Strassensteigung in % (i) Aufnahme ** 6.2 Faktor aufwärts fahrender Verkehr Annahme 0.5 0.5 0.5 Gefahrene Geschwindigkeit (v) 301.0 27.5 46.7 0.1 0.5 Faktor abwärts fahrender Verkehr 1 - (1 x Faktor aufwärts fahrender Verkehr) 0.5 0.5 0.5 0.5 aufwärts fahrender Verkehr Nauf Faktor aufwärts fahrender Verkehr x N 90.7 14.1 150.5 23.4 abwärts fahrender Verkehr Nab Faktor abwärts fahrender Werkehr x N Annahme 86.9 13.5 150.5 23.4 gewichtete Steigung (I) i / 2 x (1 + (Nauf - Nab) / (Nauf + Nab)) * 3.2 3.2 0.1 0.1 - wenn Nauf = Nab i/2 * 3.1 3.1 0.1 0.1 Emissionswert Fahrzeugkategorie E''1 45 + 0.8 x (I - 2) (wenn 0 <= I <= 10%) * 45.9 45.9 43.4 43.4 Emissionswert Fahrzeugkategorie E''2 56 + 0.6 x (I - 1.5) (wenn 0 <= I <= 10%) * 57.0 57.0 55.1 55.1 Emissionswert Fahrzeugkategorie E1 grösserer Wert E'1 oder E''1 * 45.9 45.9 45.9 45.9 Emissionswert Fahrzeugkategorie E2 grösserer Wert E'2 oder E''2 * 57.0 57.0 56.6 56.6 Emissionspegel LE1 E1 + 10 x LOG(N1) * 67.97 60.11 70.26 62.40 Emissionspegel LE2 E2 + 10 x LOG(N2) * 69.49 58.39 71.38 60.28 Lr 10 x LOG(10 ^ (0.1 x LE1) + 10 ^ (0.1 x LE2)) Anhang 3 LSV 71.81 62.35 73.87 64.48 Lärmred. K 0 für N > 100; -5 für N < 31.6 Anhang 3 LSV 0 -5 Lärmred. K 0 für N > 100; 10 x LOG(N / 100) für N >31.6 bis <100 Anhang 3 LSV 0 -3.31 Korrektur Fahrbahnbelag Asphalt = 0; Beton = +2; Pflästerung = +6 0 0 0 0 Lärmemissionen Lr - Korrekturfaktoren 71.81 57.35 73.87 61.17 Anhang 3 LSV * Strassenlärmmodell für überbaute Gebiete; Schriftenreihe Umwelt Nr. 15 Lärm; BUWAL; April 1991 (3. Auflage) ** Annahme: kein Gefälle auf der Pestalozzistrasse Stadt Rorschach | Gestaltungsplan Regatron – Planungsbericht Beilagen - Beilagepläne Projekt, Andy Senn Architekten, 13. August 2014 - Beilageplan Umgebungsgestaltung. J. Kissling Landschaftsarchitektin, 13. August 2014 - Verkehrliche Nachweise, Nagel und Steiner GmbH, 28. Februar und 2. April 2014 - Geotechnischer Bericht, Andres Geotechnik AG, 14. März 2014 Seite 27
