Planungsbericht - Stadt Rorschach
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Stadt Rorschach Seehof Ost Planungsbericht Auflage St.Gallen, 14. Oktober 2013 1.042.1.020 Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 2 Ingress Zur besseren Lesbarkeit wird generell nur die männliche Schreibweise verwendet. Selbstverständlich sind damit auch weibliche Personen angesprochen und eingeschlossen. ERR Raumplaner AG Kirchgasse 16 9004 St.Gallen www.err.ch [email protected] Telefon +41(0)71 227 62 62 Fax +41(0)71 227 62 63 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 3 Inhaltsverzeichnis 1 Vorgeschichte 1.1 Ausgangslage 1.2 Workshopverfahren – Städtebauliches Konzept 1.3 Verkehrsgutachten 4 4 4 5 2 Neuaufnahme Projekt 2.1 Allgemeines 2.2 Erschliessung 2.3 Städtebauliche Situation und Architektonischer Ausdruck 2.4 Umgebungsgestaltung 6 6 6 6 7 3 Projektbeschrieb 3.1 Städtebau 3.2 Erschliessung 3.3 Typologie/Nutzung 3.4 Materialisierung 3.5 Umgebungskonzept 7 7 7 7 8 8 4 Gestaltungsplan 4.1 Erschliessung und Parkierung 4.2 Überbauung 4.3 Gestaltung 4.4 Umgebung und Umwelt 9 9 9 10 10 5 Interessenabwägung 5.1 Ortsbauliche Situation – Schutzgegenstände 5.2 Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) 5.3 Strassenraumgestaltung Hauptstrasse 5.4 Parkhaussystem Rorschach 5.5 Hochwasser 5.6 Gewässerschutz 5.7 Versickerung 5.8 Archäologie 5.9 Altlasten 5.10 NIS-Verordnung 11 11 12 12 12 12 13 13 13 13 13 6 Information und Mitwirkung 13 7 Vorprüfung 14 8 Verfahren 15 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht 1 1.1 Seite 4 Vorgeschichte Ausgangslage Das Seehofareal liegt zwischen Kirch- und Bellevuestrasse, Hauptstrasse und SBB-Linie nach St.Gallen. Der östliche Teil, vis à vis des Stadtgartens, befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der Kernzone. Er wird heute als öffentlicher Parkplatz genutzt. Der westliche Teil (Hauptstrasse 21 – 25), vis à vis Kirche und Rathaus, liegt in der Kernzone Altstadt und gleichzeitig im Ortsbildschutzgebiet. Die westlichen Gebäude bilden zusammen mit der gegenüberliegenden Gebäudegruppe stadteinwärts eine Engstelle und damit den eigentlichen Stadteingang. Beide Teilareale stehen in einem engen städtebaulichen Zusammenhang. Im Gebiet Seehof West ist zurzeit das neue Gebäude der Raiffeisenbank Rorschach im Bau und für das Gebiet Seehof Ost soll eine Wohnüberbauung realisiert werden. Da das Seehofareal in einem ortsbaulich bedeutungsvollen Gebiet liegt, müssen Neubauten eine besonders hohe städtebauliche und architektonische Qualität aufweisen. Abb. 1: Ausschnitt Zonenplan, Gebiet Seehof Ost rot umkreist (ohne Massstab - Quelle: geoportal) 1.2 Workshopverfahren – Städtebauliches Konzept Damit die Überbauungsabsichten und der damit verbundene Planungsprozess für die Gebiete Ost und West aufeinander abgestimmt werden können, führte die Stadt Rorschach in den Jahren 2006/2007 ein Workshopverfahren durch, welches zusammen mit Vertretern der Stadt, des kantonalen Hoch- und Tiefbauamtes, dem Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, der kantonalen Denkmalpflege sowie den Architekten und Investoren Rahmenbedingungen für die Überbauung Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) und Seehof Ost formulierte und im Schlussbericht vom Februar 2007 festgehalten wurden. Die Resultate des Workshops dienten als Grundlage für die Weiterprojektierung und den Gestaltungsplan Seehof West (Verfahren abgeschlossen) sowie den vorliegenden Gestaltungsplan Seehof Ost. Im Workshopverfahren wurden die städtebauliche Situation sowie die Lage und das Volumen der Gebäude festgelegt. In der Weiterprojektierung fanden Absprachen mit den Architekten der Überbauung der Raiffeisenbank statt, um die beiden Gebäude hinsichtlich ortsbaulicher Situation, Höhen, Aussenraum sowie Erschliessung und Parkierung aufeinander abzustimmen. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 5 Um die Erschliessungssituation zu klären, wurde zudem ein Verkehrsgutachten erstellt (Kap. 1.3). Im Rahmen des Workshopverfahrens wurde das Seehofareal in einem grösseren städtebaulichen Zusammenhang studiert und die bestehenden Strukturen analysiert. Die Gebiete Seehof Ost und West unterscheiden sich in ihrer städtebaulichen Lage. Während der westliche Teil noch innerhalb der körnigen Altstadtstruktur liegt, befindet sich der östliche Teil mit dem offenen Vorland gegenüber dem See bereits ausserhalb des engeren Stadtkerns. In unmittelbarer Nähe zum Planungsgebiet befinden sich historische Altstadtbauten sowie die bedeutenden Kulturobjekte St.Kolumbanskirche und Seelenkapelle. Gegenüber diesen Gebäuden muss der nötige Respekt gewahrt werden. In der ganzen Stadt sind immer wieder Durchstiche in Richtung See vorhanden. Diese sollen auch in der zukünftigen Bebauung weitergeführt werden. Das in den vier Workshops erarbeitete städtebauliche Konzept sieht eine die Hauptstrasse begleitende Randüberbauung des Kirchbezirks mit einer baulichen Zäsur bei der Eingangspforte zur Altstadt vor. Ein zentraler Punkt dabei ist die Schaffung eines qualitativ hochstehenden Grünraums in Ergänzung zum Kirchengelände. Das östlich gelegene Gebäude entlang der Hauptstrasse (Seehof Ost) soll 5 Vollgeschosse umfassen und als langgestreckter Riegel ausgebildet und parallel zur Hauptstrasse gesetzt werden . 1.3 Verkehrsgutachten Im Verkehrsgutachten der BR-P Broder Partner AG vom 11. August 2008 sind die Auswirkungen der gesamten geplanten Überbauung auf die Verkehrssituation an der Hauptstrasse dargestellt. Entsprechend dem damaligen Projektstand wurde mit 196 Parkplätzen gerechnet (176 Parkplätze für die Überbauung Seehof Ost, 20 Parkplätze für die Überbauung Seehof West). Östlich des Planungsgebietes befindet sich ein Niveauübergang mit einer Bahnschranke. Bei den Berechnungen musste insbesondere die durch die Schranke verursachte Rückstaulänge berücksichtigt werden. Das Verkehrsgutachten kommt zum Schluss, dass eine Linksabbiegespur von 24 m Länge für die Verkehrsbeziehung Hauptstrasse – Tiefgarage Seehof erforderlich ist, um geordnete Verkehrsverhältnisse auch unter Berücksichtigung des Niveauübergangs zu gewährleisten. Eine Einschränkung der Verkehrsbeziehungen der Buchstrasse ist nicht notwendig, so lange in Bezug auf den motorisierten Verkehr nur der Zubringerdienst erlaubt ist und sich auf Grund der Erfahrung nicht ein Linkseinbiegeverbot aus der Buchstrasse in die Hauptstrasse als notwendig erweist. Zur Gewährleistung geordneter Verkehrsverhältnisse ist durch eine geeignete tiefgarageninterne Verkehrsorganisation sicher zu stellen, dass die einfahrenden Fahrzeuge nicht durch ausfahrende oder einparkende Fahrzeuge in relevantem Mass gestaut werden. Das Verkehrsgutachten wurde durch die Fachstellen Strassenkreisinspektorat St.Gallen und Verkehrstechnik geprüft. Es wurden keine substantiellen Einwände gegen das Gutachten vorgebracht. Im November 2012 erteilte die Bürgerschaft mit 76% Ja-Stimmen die Zustimmung zur Neugestaltung der Hauptstrasse. Ein Linksabbieger für die Überbauung Seehof Ost ist nicht mehr notwendig, da mit der Neugestaltung ein Merzweckstreifen auf der Hauptstrasse eingeführt wird. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht 2 2.1 Seite 6 Neuaufnahme Projekt Allgemeines Während das Verfahren für das Projekt Seehof West abgeschlossen wurde benötigte das Projekt Seehof Ost etwas mehr Zeit. Eine neue Bauherrschaft (JUBAGIMMO und KIMO AG) mit einem neuen Architekturbüro (Carlos Martinez Architekten) nahm die Projektentwicklung wieder auf und beabsichtigt nun die Umsetzung des vorliegenden Projekts. Im Rahmen von drei Sitzungen mit der Stadtbildkommission Rorschach, Vertretern des Kantons, den Investoren, den Architekten und den Planern wurde das neue Projekt nochmals auf die Erschliessung, die städtbauliche Situation, den architektonischen Ausdruck sowie die Umgebungsgestaltung intensiv diskutiert. Dabei zeigte sich, dass die vorliegende Überbauung nicht komplett neu erfunden, sondern aus dem bestehenden Projekt heraus weiterentwickelt wurde und im Einklang mit dem städtebaulichen Konzept steht. Im folgenden die wichtigsten Punkte aus den Diskussionen, welche in das Projekt sowie den Gestaltungsplan eingeflossen sind: 2.2 • Erschliessung Die Tiefgaragenzufahrt muss so konzipiert sein, dass einerseits kein Rückstau auf die Hauptstrasse entsteht und andererseits die Fussgängerführung entlang der Hauptstrasse unter Berücksichtigung der Sichtbermen einwandrei funktioniert. • Die Sichtbermen bei Tiefgarageneinfahrt und Bereich Buchstrasse sind einzuhalten; es gelten die VSS Norm 640 273a sowie die Vorgaben der Stadt Rorschach. 2.3 • Städtebauliche Situation und Architektonischer Ausdruck Das Erdgeschoss soll die Flucht der Häuser im Osten übernehmen und parallel zur Strasse verlaufen. • Das Erdgeschoss ist optisch möglichst durchlässig auszubilden. Die Eingangshallen und Treppenhäuser sollen grosszügig und einladend wirken. • Die Obergeschosse sollen im Osten die Flucht der bestehenden Häuserzeile übernehmen; im Westen soll sich die Flucht dem Raiffeisen-Neubau annähern. Diese Wirkung soll mittels Erker, welche teilweise auch in den Strassenraum hinausragen, umgesetzt werden. Die Erker sollen in unregelmässigen Abständen platziert und gegen Westen verdichtet werden. • Die Fassaden sollen einen muralen Charakter aufweisen und möglichst gut auf das Raiffeisenbankgebäude reagieren. Verglasungen der Wohnungsfenster sind fassadenbündig zu gestalten. • Eine Höhenstaffelung des Gebäudekörpers ist nicht erwünscht; es soll die Höhe des Raiffeisenbankgebäudes übernommen werden. • Da das Gebäude vom See gut sichtbar ist, sind Dachaufbauten möglichst zu minimieren, bzw. in einem Baukörper zusammenzufassen, von der Fassade zurückzuversetzen und und einzuhausen. Das Flachdach ist retentionsfähig auszugestalten. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht 2.4 • Seite 7 Umgebungsgestaltung Die Umgebung soll in Abstimmung auf die jeweilige Nutzung differenziert (Garten privat, Parkbereich halböffentlich, Durchgangs- und Platzbereich öffentlich) gestaltet werden. • Ein Kinderspielplatz ist zwingend; bei Nutzungskonflikten kann der halböffentliche Bereich durch einen Zaun abgegrenzt werden. • Die Verbindung im Süden der Überbauung zwischen Buch- und Hauptstrasse ist mit einem öffentlichen Fussweg sicherzustellen 3 3.1 Projektbeschrieb Städtebau Das vorliegende Projekt von Carlos Martinez Architekten nimmt die städtebauliche Setzung aus dem Workshopverfahren auf. Es beschreibt einen langgestreckten Riegel, der sich parallel zur Hauptstrasse erstreckt; von der Buchstrasse im Osten, bis zum neu erstellten Raiffeisenbankgebäude im Westen. Gegen Süden entsteht auf diese Weise ein grosszügiger Freiraum, welcher als halböffentlicher sowie als privater Grünraum genutzt wird. Es erinnert an die einstige Situation, welche mit dem ehemaligen Hotel Seehof und weiteren Häusern bestand. Analog zum Abschnitt der Hauptstrasse in der Innenstadt, welcher durch eine Vielfalt von Erkern besticht, wird die Nordfassade durch eine Reihe von Erkern geprägt. Diese sind unregelmässig angeordnet, erstrecken sich teilweise über zwei oder drei Geschosse und verdichten sich gegen Westen. Zusätzlich vergrössert sich die Auskragung, um sich der vorspringenden Kante des westlichen Gebäudes anzunähern. Die Fassade selbst übernimmt die Flucht der östlichen Häuserzeile. 3.2 Erschliessung Das Gebäude setzt sich aus einer zweigeschossigen Tiefgarage und vier Wohngeschossen zusammen. Das Erdgeschoss dient als Erschliessungszone für beide Bereiche. Vier grosszügige Eingangshallen bieten Zugang zum Lift oder den Treppen zu den einzelnen Wohngeschossen. Die Tiefgarage ist über je einen Personenzugang im Osten und im Westen sowie einer Zufahrt in der Mitte erschlossen. Insgesamt sind 149 Parkplätze geplant. Im Erdgeschoss werden 72 öffentliche Parkplätze und im 1. Untergeschoss 31 Parkplätze für Hausbewohner und 46 Parkplätze für Dauermieter platziert. Hier befindet sich auch die Durchfahrt zur Raiffeisentiefgarage, welche in Zukunft über die geplante Tiefgarage erschlossen wird. Für die Bewohner befinden sich im 1. Obergeschoss vier direkte Zugänge zum Gartenbereich, welcher sich über der Tiefgarage befindet. 3.3 Typologie/Nutzung Jedes der vier Wohngeschosse verfügt über einen Mix aus verschieden grossen Wohnungen. Von der 2 ½-, bis zur 5 ½-Zimmerwohnung sind alle Varianten vertreten. Alle Grundrisse weisen 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 8 einen grosszügigen Wohn-/ Essbereich aus, der sich über die ganze Gebäudetiefe erstreckt. Gegen Norden bietet eine raumhohe Verglasung -teilweise auch als Erker ausgebildet- einen direkten Blick auf den Bodensee. Auf der Südseite verfügt jede Wohnung in den oberen Geschossen, über einen eigenen, geräumigen Balkon. Im ersten Obergeschoss ist ein direkter Zugang zu einem privaten Gartenbereich möglich. Es wurde darauf geachtet, dass insbesondere die 5 ½ Zimmerwohnungen, die jeweils an den Stirnseiten angeordnet sind, sowie die Gartenwohnungen, eine hohe Wohnqualität für Familien bieten. 3.4 Materialisierung Bei der Fassadengestaltung wurde zwischen einer Strassen- und einer Hofseite unterschieden. Gegen Norden, sowie an den Stirnseiten ist eine murale, städtische Fassade mit einem hochwertigen Verputz geplant. Die Fenster sind fassadenbündig angeschlagen. Die verschiedenen Erker sind allseitig verglast, um homogene, auskragende Quader zu erzielen. Damit der Gebäudekörper selbst möglichst gleichmässig und kompakt wirkt, wurde auf eine spezielle materielle Ausgestaltung des Sockelgeschosses bewusst verzichtet. Durch die vier grossen, verglasten Eingangshallen, den zwei Personenzugängen und der Tiefgaragenzufahrt wird das Erdgeschoss immer wieder aufgebrochen. So wird sichergestellt, dass auch das Erdgeschoss einladend auf Passanten wirkt. An der südlich gelegenen Hofseite erstrecken sich über die ganze Gebäudelänge die Balkone, welche als filigrane Metallkonstruktion den Wohnungen vorgelagert sind. 3.5 Umgebungskonzept Auf der Südseite des Gebäudes entsteht ein grosszügiger Grünraum, der in private, halbprivate und öffentliche Bereiche aufgeteilt ist. Zwischen den einzelnen Bereichen werden vertikale Elemente eingefügt, die als Filterschicht dienen und so die nötige Privatsphäre schaffen. Jede Wohnung im ersten Obergeschoss verfügt über einen direkten Zugang zu einem privaten Gartenteil. Dieser wird gegen Süden durch eine zugehörige Remise abgegrenzt. Zwischen den verschiedenen Wohneinheiten bieten Hecken den nötigen Sichtschutz. Ein grosser halbprivater Parkbereich mit Spielwiese und Spielplatz schliesst südlich der Remisen an. Dieser ist durch Ausgänge auf der Südseite erschlossen und steht den Bewohnern offen. Zur Förderung der Biodiversität wird diese Fläche als Magerwiese angelegt. Durch einzelne Heckenstreifen parallel zum Gebäude, werden grössere und kleinere Räume abgegrenzt und laden so zusätzlich zum Verweilen bzw. Spielen ein. Das Element der Hecke wurde gewählt, um die Weiträumigkeit der Freifläche zu unterstreichen und nicht durch hochstämmige Bäume zu stören. Die Wildhecken werden mit einheimischen Gehölzen angelegt. Dornensträucher bieten Ruhe- und Nistplätze für Singvögel. Mit ihren Beeren und Früchten sind sie auch wertvolle Futterstandorte im Winter. Geeignete Heckenarten sind Holunder, Hundsrose, Heckenkirsche, Schneeball, Weiss- oder Schwarzdorn. Ein öffentlicher Fussweg, welcher zugleich auch Zufahrt zur Parzelle 444 ist, bildet den südlichen Abschluss des Parkbereichs. Entlang der bestehenden Friedhofsmauer läuft dieser Weg 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 9 weiter Richtung Norden und mündet im Durchgang zwischen Raiffeisenbankgebäude und geplantem Projekt, in die Hauptstrasse. Bedingt durch die Topografie, ist eine Terrassierungen des Freiraumbereichs notwendig. Dies geschieht mit hochwertig gestalteten Mauern, welche die Struktur der näheren Umgebung übernehmen. Sowohl die Kirche, als auch der Friedhof sind mit Stützmauern abgegrenzt. Mit Kratzbeton oder einem entsprechenden Verputz, wird die Oberfläche der neuen Mauern, dem Bestand angeglichen. In der südwestlichen Ecke der Parzelle stehen zwei grössere Rosskastanien, die den Bezug zum reichhaltigen Baumbestand im dahinterliegenden Friedhofspark schaffen. Da die beiden Rosskastanien beim Bau des Seehof Ost kaputt gehen, sind sie durch zwei gleichwertige Bäume zu ersetzen. 4 4.1 Gestaltungsplan Erschliessung und Parkierung Die verkehrsmässige Erschliessung des Planungsgebietes hat von der Hauptstrasse zu erfolgen und ist über die Zu- und Wegfahrt Tiefgarage in der Mitte des Gebäudes festgelegt. Allfällige Anlieferungen haben über diese Zu- und Wegfahrt oder ab der Buchstrasse zu erfolgen. Entlang der Kantonsstrasse ist keine Anlieferung zulässig. Die erforderliche Fläche für das Linksabbiegen ist im bestehenden Kantonsstrassenprojekt „Neugestaltung Hauptstrasse Rorschach“, welches vom 25. März bis am 25. April 2013 aufgelegen ist, enthalten. Die Verbindung im ersten UG zum Raiffeisenbankgebäude ist mit dem im Plan bezeichneten Verbindungspfeil gewährleistet. Eine Tiefgaragenverbindung zum östlichen Quartier ist ebenfalls möglich und im Plan als Option eingetragen. Für die Realisierung einer solchen Verbindung ist ein Verkehrsgutachten erforderlich. Mit den bezeichneten Ein- und Ausgängen Tiefgarage Fussgänger (Stadt / See) sind die beiden Fussgängerverbindungen von der Tiefgarage zur Stadt bzw. zum See sichergestellt. Die Hauszugänge sind entlang der Hauptstrasse auf Erdgeschossniveau anzuordnen. Zwischen den Richtungspunkten ist ein öffentlicher Fussweg zu erstellen, welcher die Verbindung zwischen der Buch- und der Hauptstrasse im Süden der Überbauung sicherstellt. Die Zufahrt zur Parzelle 444 bildet zugleich den südlichen Abschluss des Parkbereichs. Der öffentlichen Fussweg ist zu gegebenem Zeitpunkt mittels Teilstrassenplan bzw. Dienstbarkeit sicherzustellen. Die gesamte Parkierung für Motorfahrzeuge erfolgt unterirdisch. Die Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos ist gemäss dem Reglement der Stadt Rorschach über die Erstellung von Autoabstell- und Kinderspielplätzen bzw. gemäss Art. 35 Baureglement festzulegen. 4.2 Überbauung Das Volumen des Neubaus wurde in der Stadtbildkommission im Detail diskutiert. Im Gestaltungsplan wird Lage und Stellung sowie horizontale Ausdehnung des Gebäudes mittels der 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 10 „Grundfläche Hauptbaute“ festgelegt. Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird mittels der im Plan bezeichneten Höhenkoten auf 414.0 m.ü.M beschränkt. Diese Gebäudehöhe ist auf das Raiffeisenbankgebäude abgestimmt und liegt unter der maximal zulässigen Gebäudehöhe in der Kernzone von 16.0 m. Die Höhe Dachaufbaute ist mit 416.0 m.ü.M festgelegt. Sämtliche Dachaufbauten sind innerhalb dieses Bereichs anzuordnen und einzuhausen. Ausnahme bilden Kamine und Solarkollektoren. Erstere dürfen über die festgelegte Maximalkote hinausführen und letztere können im südlichen Bereich zwischen dem Flachdach Hauptbaute und der Dachaufbaute platziert werden. Die Anzahl und Anordnung der Erker an der Nordfassade sind innerhalb des Baubereichs Vorbaute Erker mit 6 bis 12 Stück in unregelmässigen Abständen zu platzieren und über 1-3 Geschosse zu verteilen. Auf der Südfassaden können innerhalb des Baubereichs Vorbaute Balkone offene oder verglaste Balkone in einheitlicher Gestaltung erstellt werden. Für den Vogelschutz sind flächige Markierungen oder transluzente Materialien zu verwenden. Die Ausdehnung der Tiefgarage ist mit der im Plan eingetragenen Umgrenzungslinie festgelegt. Die Tiefgarage ist mit mind. 50 cm vegetationsfähigem Material zu überdecken. Der Übergang der Tiefgaragenüberdeckung zum gewachsenem Terrain ist gut zu gestalten. Die Tiefgarage im Erdgeschoss darf mit Ausnahme des östlichen Bereichs gegenüber der Buchstrasse und des westlichen Bereichs gegenüber dem Durchgangsbereich nicht in Erscheinung treten. 4.3 Gestaltung Eine gute Integration der Überbauung ins Stadtbild ist von höchster Priorität. Die Fassaden haben einen muralen Charakter aufzuweisen und sind ohne Sockel zu gestalten. Die Verglasungen der Wohnungsfenster müssen fassadenbündig sein. Das Erdgeschoss auf der Nordseite ist gegen die Hauptstrasse mindestens teilweise zu verglasen, damit dieses hell und einladend wirkt. Im Baubewilligungsverfahren sind Material- und Farbkonzepte aufzuzeigen und Bemusterungen durchzuführen. Das Dach des Gebäudes ist mit einem retentionsfähigen Flachdach abzudecken. 4.4 Umgebung und Umwelt Trottoir- und Umgebungsbereich Die Gestaltung des Trottoirs entlang der Hauptstrasse muss in Abstimmung mit dem Konzept zur Neugestaltung der Hauptstrasse erfolgen. Der Durchgangs- und Platzbereich ist über die Fusswegverbindung direkt von der Hauptstrasse sowie von der Buchstrasse öffentlich zugänglich. Nebst der Fusswegverbindung, der Zufahrtsstrasse zur Parz. 444 und der Tiefgarage sind hier auch Sitzbänke zulässig. Der Parkbereich steht den Bewohnern der oberen Geschosse als Aussenraum zur Verfügung. Er enthält die für die Überbauung erforderlichen Spielflächen. Oberirdische Bauten sind mit Ausnahme von eingeschossigen Nebenbauten nicht zulässig; Anlagen, die dem Nutzungszweck dienen (z.B. Pergolas) hingegen schon. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 11 Der Gartenbereich dient den Erdgeschosswohnungen als privater Aussenraum. Zwischen dem Hauptbau und dem Parkbereich sind Verbindungen für die Bewohner zu erstellen. Oberirdische Bauten und Anlagen sind nicht zulässig. Ausnahmen bilden Spielplätze und Anlagen, die vor Wind und Regen sowie der Einsicht des Nachbars schützen. Mit dem Baugesuch ist ein Gestaltungskonzept für die Umgebung einzureichen. Es soll die detaillierte Gestaltung aller Aussenbereiche (Trottoirbereich, Durchgangs- und Platzbereich, Parkbereich sowie Gartenbereich) aufzeigen. Kirchenmauer Die historische Kirchenmauer muss erhalten werden. Während der Bauarbeiten muss sie bestmöglich geschützt werden. Lärmschutz Das Planungsgebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen. Die Immissionsgrenzwerte (IGW) gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) können mit dem gewählten Baukonzept weitgehend eingehalten werden. Ausnahme bildet die Nordfassade des 1. OG’s, wo aufgrund des Betriebs an der Hauptstrasse der Immissionsgrenzwert (IGW) am Tag bei einigen Lüftungsfenstern leicht überschritten wird. Da die möglichen primären Immissionsschutzmassnahmen ausgeschöpft wurden, kann gemäss dem Amt für Umwelt und Energie für die Lüftungsfenster mit überschrittenem IGW eine kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden. Bei IGWÜberschreitung sind gemäss Art. 32 Abs. 2 LSV die erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung der Aussenbauteile gemäss SIA-Norm 181 zu erfüllen. Detaillierte Ausführungen sind dem Beilagedokument „Lärmnachweis“ der Firma IEP Ingenieure AG vom 18. Juni 2013 zu entnehmen. Energie Die gesamte Überbauung wird nach energieeffizienten Kriterien geplant. Im Baubewilligungsverfahren ist ein Energiekonzept einzureichen. Aufhebung des bestehenden Baulinienplans Entlang der Hauptstrasse besteht ein Baulinienplan aus dem Jahr 1911. Aufgrund der veränderten Verhältnisse wird die bestehende Baulinie innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplans aufgehoben. 5 5.1 Interessenabwägung Ortsbauliche Situation – Schutzgegenstände Das Planungsgebiet befindet sich am östlichen Ortsteingang von Rorschach. Der Neubau übernimmt im Westen die Flucht der geplanten Raiffeisenbank und fasst als Längsbaukörper den Strassenraum entlang der Hauptstrasse. Bei der Raiffeisenbank wurde aufgrund ihrer städtebaulichen Lage inmitten der historischen Altstadtstruktur, die Dimensionen der umliegenden Gebäude übernommen. Die Situation des Gebäudes Seehof Ost vis à vis Stadtgarten und See lässt hingegen ein grösseres Volumen zu. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 12 Die Tiefgarage wird in ihrer Erscheinung im Süden begrenzt und die Kirchenmauer wird in ihrer Substanz erhalten. Südlich der Überbauung entsteht ein grosszügiger Grünraum als Ergänzung zum bestehenden Kirchhof. 5.2 Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) Mit dem Gestaltungsplan wird die Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West hinsichtlich Erschliessung sowie städtebaulicher Einfügung gewährleistet. Die beiden Tiefgaragen sind unterirdisch verbunden. Eine weitere Tiefgaragenverbindung zum östlichen Quartier ist möglich. Auch die Gebäudehöhen und die Gebäudeflucht der beiden Neubauten sind aufeinander abgestimmt. 5.3 Strassenraumgestaltung Hauptstrasse Im November 2012 erteilte die Bürgerschaft mit 76% Ja-Stimmen die Zustimmung zur Neugestaltung der Hauptstrasse. Das Projekt von Carlos Martinez Architekten ist in allen wesentlichen Punkten auf diese Neugestaltung abgestimmt. Die Lage und Stellung der Hauptbaute wurden in der Stadtbildkommission diskutiert und entsprechend festgelegt. Die vom Kanton geforderten 2.0 m Trottoirbreite für Fussgänger ist gewährleistet. Auch ist die Tiefgaragenein- und ausfahrt so festgelegt, dass einerseits kein Rückstau auf die Hauptstrasse entsteht und andererseits die Fussgängerführung entlang der Hauptstrasse unter Berücksichtigung der Sichtbermen einwandrei funktioniert. 5.4 Parkhaussystem Rorschach Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich heute 60 oberirdische Parkplätze. Diese Parkplätze sollen durch die Tiefgarage ersetzt werden. Da mehr als dreissig öffentlich genutzte Parkplätze erstellt werden, sind diese am städtischen Parkleitsystem (PLS) anzuschliessen. 5.5 Hochwasser Innerhalb des Planungsgebietes besteht nur eine Restgefahr durch Hochwasser (hellgelb). Allfällige Massnahmen im Sinne des Objektschutzes sind im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen und festzulegen. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 13 Abb. 2: Ausschnitt kant. Naturgefahrenkarte (ohne Massstab - Quelle: geoportal) 5.6 Gewässerschutz Nach der Gewässerschutzkarte liegt das Planungsgebiet im Gewässerschutzbereich Au überlagert mit dem Gewässerschutzbereich Ao und damit nach Art. 29 Gewässerschutzverordnung in einem besonders gefährdeten Bereich. Auf Grund der gegenwärtigen Kenntnisse sind keine im öffentlichen Interesse liegenden Quell- oder Grundwasserfassungen unmittelbar betroffen. 5.7 Versickerung Die Dachflächen müssen mit einem retentionsfähigen Flachdach abgedeckt werden. Die Tiefgarage ist mit mindestens 50 cm zu überdecken, damit die notwendige Retention sichergestellt ist. 5.8 Archäologie Das Planungsgebiet liegt im Bereich eines archäologischen Verdachtsgebietes. Die Kantonsarchäologie ist deshalb frühzeitig vor Grabungsbeginn beizuziehen. 5.9 Altlasten Das Gebiet Seehof Ost befindet sich nicht im Verdachtsflächenkataster des Kantons St.Gallen. 5.10 NIS-Verordnung Südlich des Planungsgebietes verläuft die SBB-Linie nach St.Gallen. Das Planungsgebiet ist über 40 m von der Fahrleitung entfernt und damit nicht von Strahlung betroffen. 6 Information und Mitwirkung Die Bevölkerung wurde regelmässig über die Absichten im Gebiet Seehof mittels Stadtapéro und städtischem Newsletter informiert. Gespräche mit den betroffenen Nachbarn wurden bereits geführt. 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht 7 Seite 14 Vorprüfung Aufgrund der Ergebnisse der ersten kantonalen Vorprüfung vom 26. April 2013 und dem Gespräch mit Vertretern des Kantons vom 30. Mai 2013 wurden die Planunterlagen in folgenden Punkten bereinigt: Gestaltungsplan: • Baubereich Vorbaute Erker (West): Verringerung Auskragung auf Hinterkante bestehendes Trottoir • Planungsperimeter: Anpassung entlang Hauptstrasse auf Hinterkante bestehendes Trottoir Besondere Vorschriften: • Art. 1, Abs. 2: Sämtliche Planunterlagen haben eine neues Datum: 3. Juli 2013 • Erschliessung, Art. 3, Abs. 2 neu: Allfällige Anlieferungen haben über die Zu- und Wegfahrt der Tiefgarage oder ab der Buchstrasse zu erfolgen. Entlang der Kantonsstrasse ist keine Anlieferung zulässig. • Entsorgung, Art. 5: Im zweiten Satz wurde der Bereich für die Entsorgung präzisiert (entlang der Hauptstrasse wurde gestrichen). • Lärmschutz, Art. 17: Abs. 1 wurde ergänzt, Abs. 2 und 3 neu gemäss Absprache mit Kanton Planungsbericht: • Erschliessung, Kap. 3.2: Die Gesamtzahl der Parkplätze wurde von 152 Parkplätzen auf 149 Parkplätze vermindert; davon sind neu 72 PP öffentlich, 31 PP für Hausbewohner und 46 PP für Dauermieter. • Erschliessung und Parkierung, Kap. 4.1: Der erste Absatz wurde in Bezug auf die Anlieferung (keine Anlieferung entlang der Kantonsstrasse) sowie die erforderliche Fläche für das Linksabbiegen (mit Verweis auf das Kantonsstrassenprojekt „Neugestaltung Hauptstrasse“) ergänzt. Dass für eine allfällige Tiefgaragenerweiterung Ost ein Verkehrsgutachten verlangt wird, wurde ebenfalls in diesem Kapitel erwähnt. • Lärmschutz, Kap. 4.4: Aufgrund der Ergebnisse der Sitzung mit Vertretern des Kantons am 30. Mai 2013 wurden dieses Kapitel sowie der Lärmnachweis im Anhang dahingehend angepasst. Beilagepläne: • Erker West: Verringerung Auskragung um 11cm auf Hinterkante bestehendes Trottoir • Aufhebung von drei Parkplätzen im Erdgeschoss (Nr. 15-17); Anpassung der Parkplatznummerierung • Anpassung der Bezeichnung Gehbehinderten-PP im Erdgeschoss von Feld 1 auf Feld 2 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 15 Nach der Bereinigung der Planunterlagen wurde das Dossier dem Kanton zur 2. Vorprüfung zugestellt. Aufgrund der Ergebnisse wurden noch einige geringfügige Anpassungen, insbesondere die Präzisierung des Art. 20 der Besonderen Vorschrift bezüglich Archäologie, vorgenommen. In Bezug auf den Städtebau wurden keine Änderungen vorgenommen. Die Architektur des Neubaus Seehof Ost wird von der Stadtbildkommission als ein städtebaulich vorzügliches Projekt beurteilt. Durch die Festlegung von bestimmten Vorschriften wie Fassadengestaltung oder Materialisierung wird der murale Charakter der Überbauung sichergestellt. Im Weiteren ist zu erwähnen, dass die Stadt Rorschach an dieser Lage explizit keine zentrumsbildenden Nutzungen wünscht. Damit das Erdgeschoss entlang der Hauptstrasse dennoch einladend wirkt, wird es teilweise verglast und mit grosszügigen Eingangshallen ausgestaltet. Punkto Tiefgarage ist anzumerken, dass die von der Kantonspolizei als zu gering bemessene Fahrgassenbreite von 5.0 m durch die über der Norm liegende Parkfeldbreite kompensiert wird. 8 Verfahren Juli 2006 – November 2008 Workshopverfahren / Weiterentwicklung Vorprojekt Januar - Dezember 2012 Neues Projekt (Carlos Martinez Architekten) Februar 2013 Einreichung Gestaltungsplan zur 1. Vorprüfung Anfang Juli 2013 Einreichung Gestaltungsplan zur 2. Vorprüfung (vgl. Kap. 7) Herbst 2013 Öffentliche Planauflage 14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG
