Sanierung der Punkthäuser Waldweg 3 bis 7

Sanierung der Punkthäuser
Waldweg 3 bis 7
Dokumentation zum Traktandum 5
der Generalversammlung
vom 27. Mai 2014
Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG
in Zusammenarbeit mit
dem Generalplanerteam
Auf der Maur & Böschenstein Architekten Luzern
Einleitung
Die Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG besitzt im Luzerner
Geissenstein-Quartier 80 Wohnhäuser mit 412 Wohnungen. Diese
wurden zwischen 1912 und 2013 erstellt. Heute leben rund 930
Menschen im Quartier. In den letzten Jahren wurden zahlreiche
Häuser saniert und diverse Ersatzbauten erstellt. Momentan
befinden sich drei Vorhaben in der Projektierungsphase:
Geissenstein West, Am Rain und die Sanierung der Punkthäuser.
Grosse Projekte werden traditionell der Generalversammlung
zur Genehmigung unterbreitet, obwohl die Statuten dem Aufsichtsrat die Kompetenz geben, selber zu entscheiden. Für die
Generalversammlung vom 27. Mai 2014 ist deshalb die Sanierung
der Punkthäuser Waldweg 3, 5, 6 und 7 traktandiert.
Aktuelle Situation der Punkthäuser
Die Häuser Waldweg 3, 5, 6, 7 wurden 1961 erbaut. Sie sind
somit mehr als 50 Jahre alt und umfassen total 48 Wohnungen.
Die Wohnungen teilen sich fast ausschliesslich in 3- und 4Zimmerwohnungen auf und sind entweder nach Süden mit
Mittagsonne oder gegen Westen mit Abendsonne orientiert.
Dank ihrer erhöhten Lage verfügen die meisten Wohnungen über
eine beeindruckende Aussicht. Die Wohnungsgrundrisse sind
effizient organisiert und die Zimmer lassen sich gut möblieren.
In den letzten Jahren wurden in allen Wohnungen die Nasszellen
und teilweise auch die Küchen erneuert. Zudem wurden die
Aufzüge modernisiert.
Strategische Überlegungen
Die Zukunft der Punkthäuser wird im Aufsichtsrat seit geraumer Zeit diskutiert. Bis vor zwei Jahren bestand die Absicht,
die Gebäude auf eine Restlebensdauer von 10 bis 12 Jahren auszurichten und nur noch Unterhaltsaufgaben wahrzunehmen. Der
neue Aufsichtsrat hat die Zukunft der Punkthäuser noch einmal
analysiert und ist zum Schluss gekommen, die Gebäude für einen
Lebenszyklus von 30 bis 35 Jahren nachzurüsten. Folgende
Aspekte sprechen dafür:
die Sicherstellung einer guten Durchmischung der Bewohner
und Wohnungen im Quartier durch den Erhalt von 48 preiswerten Wohnungen
● die energetische Sanierung von rund 12 % des heutigen
Wohnungsbestandes der EBG
●
Waldweg 5 und 7 im aktuellen Erscheinungsbild.
Projektbeschrieb des Architekten
Variantenvergleich
Aufgrund des nach wie vor guten Wohnwerts ist es sinnvoll, die
vier Gebäude für einen weiteren Nutzungszyklus von 30 bis 35
Jahren in Stand zu stellen. Dazu wurden verschiedene Varianten
geprüft:
●
●
●
●
●
nur energetische Massnahmen
Aufstockung mit zusätzlicher Volletage
Aufstockung mit Attikageschoss
Erweiterung der bestehenden Nutzfläche mit Anbau
Verdichtung mit zusätzlichen Baukörpern
Im Falle einer Aufstockung wäre baurechtlich nur eine Erweiterung
mit einem Attikageschoss (2/3 der Grundfläche) erlaubt. Zudem
würde diese Lösung einen neuen Lift mit einem vergrösserten
Aufzugsschacht bedingen. Eine seitliche Erweiterung der
Gebäude mit zusätzlichen Zimmern wäre baurechtlich erst mittelfristig über die Aufhebung des heute gültigen Gestaltungsplans
möglich. Gegen beide Varianten spricht, dass Bauarbeiten im
Innern der Gebäude notwendig wären und erhebliche finanzielle
Mittel investiert würden.
Variantenentscheid
Die Variante mit den minimalsten Eingriffen hat sich als am
sinnvollsten herausgestellt. Sie wertet die bereits vorhandene Substanz gezielt auf und verzichtet bewusst auf eine
Vergrösserung der Nutzflächen. Sie besticht durch das Argument,
dass die Wohnung preiswert saniert werden können und die
Mieter während der ganzen Bauphase in ihren Wohnungen bleiben können. Zudem erhöhen sich die Mieten nur moderat.
Die geplanten Sanierungsmassnahmen sehen in erster
Linie vor, die Gebäude gegen Wärmeverluste an der Fassa-
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de und am Dach zu dämmen. Um thermische Schwachstellen zu
vermeiden, müssen auch die Fenster und Storen ersetzt werden.
Aus dem gleichen Grund werden die Balkone entfernt, die sonst
wie Kühlrippen wirken würden. Die neuen, thermisch getrennt
montierten Balkone werden in der Fläche optimiert und verfügen
künftig über Flächen von rund 3 m2 (Nord), 11 m2 (West) und
13 m2 (Süd). Sie bieten dadurch mehr Wetterschutz und Platz
für einen Esstisch für 6 Personen. In Anlehnung an die bereits
sanierten Gebäude am Waldweg werden die Fassaden auch hier
mit einem bewährten Material verkleidet.
Geplant ist die Verwendung von Welleternit-Platten, die sich durch
eine Reliefwirkung auszeichnen und der Fassade Tiefe geben.
Neu werden die Häuser mit einem Vordach geschützt und optisch
nach oben abgeschlossen. Dieses Vordach folgt den Balkonen und
bindet sie gestalterisch ans Gebäude. Farblich sind die Häuser
ein Zusammenspiel von Weiss (Balkone, Vordach, Fenster) und
Grautönen (Welleternit). Sie sollen dadurch frisch, zeitlos und
unaufdringlich wirken.
Ergänzende Massnahmen
Um die Gebäude in einen neuen Nutzungszyklus überführen zu können, sind gesetzlich auch gewisse technische
Verbesserungen notwendig. So müssen die Gebäude neu
Die Wohnungen bleiben in ihrer Struktur erhalten. Die
Balkone werden ersetzt und vergrössert.
Anforderungen an die Erdbebenstabilität erfüllen. Dazu sind statische Ertüchtigungsmassnahmen an der Fassade notwendig.
Ebenfalls muss die Elektroerschliessung der Wohnungen an die
heutigen Vorschriften angepasst werden.
Vorgehen / Termine / Kosten / Finanzierung / Mieten
Hypothekarkredite sichergestellt. Für diese bestehen in genügender Höhe Registerschuldbriefe, die nicht verpfändet sind.
Vorgehen / Termine
Der Kreditantrag für die Sanierung der Punkthäuser wird der
Generalversammlung der EBG vom 27. Mai 2014 vorgelegt. Nach
der Genehmigung erfolgt die Detailplanung bis zur Eingabe der
Baubewilligung im August 2014. Es ist vorgesehen, die vier
Häuser in einem straffen Terminprogramm zu sanieren. Der Start
erfolgt in Abhängigkeit zur rechtskräftigen Baubewilligung und
ist im Frühling 2015 geplant.
Die Bauarbeiten erfolgen in bewohntem Zustand. Es ist aber
zeitweise mit Unannehmlichkeiten zu rechnen (Lärm, fehlende
Storen, unbenutzbarer Balkon usw.). Der Start der Arbeiten wird
so frühzeitig angekündigt, dass es möglich ist, den lärmintensivsten Tagen auszuweichen.
Weitere punktuelle Massnahmen wie der Ersatz von defekten
Böden oder von alten Küchen sind nicht Teil des vorliegenden
Projektes.
Mieten
Es ist das Ziel des Aufsichtsrats, die 48 Wohnungen weiterhin in
einem preisgünstigen Segment zu halten. Gemäss Mietrecht können nur die wertvermehrenden Massnahmen auf den Mietzins
überwälzt werden.
Aufgrund der heutigen Berechnungen werden sich die Mietzinse
um durchschnittlich rund 25 % erhöhen, somit liegen die neuen
Mietzinse exkl. Nebenkosten im Bereich von CHF 1100.– bis
CHF 1350.–. Die energetische Sanierung führt jedoch gleichzeitig zu einer Ermässigung bei den Heizkosten von geschätzten
CHF 50.– bis 70.– pro Monat!
Kosten / Finanzierung
Dies Gesamtkosten betragen CHF 7,0 Mio. Davon sind rund CHF
3,0 Mio. wertvermehrend. Rund CHF 4,0 Mio. werden als Unterhalt
verbucht und aus der ordentlichen Rechnung der EBG beigesteuert. In diesen Zahlen sind ergänzende Massnahmen in den
Wohnungen nicht enthalten (Ersatz von Küchen, Böden usw.).
Die Finanzierung ist über eigene flüssige Mittel und über neue
Sanierung der Punkthäuser Waldweg 3 bis 7
Antrag an die Generalversammlung
Die Generalversammlung der Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG vom 27. Mai 2014 beschliesst:
1. Als Kostenrahmen für die Realisierung der Sanierung des Projekts «Punkthäuser Waldweg 3 bis 7» werden
CHF 7,0 Mio. (Kostenstand April 2014 / Luzerner Baukostenindex) genehmigt. Der Aufsichtsrat der EBG
wird beauftragt, das Projekt wie vorliegend vorgeschlagen zu realisieren:
●
●
●
Energetische Sanierung der vier Gebäude
Erstellen von neuen Balkonen und behindertengerechten Zugängen
Neugestaltung der Umgebung
2. Der Aufsichtsrat wird ferner ermächtigt, alle für die Realisierung dieses Projekts nötigen Vorkehrungen
(Finanzierungskonzept, Projektorganisation etc.) in die Wege zu leiten.
3. Nach Abschluss des Projekts hat der Aufsichtsrat den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern in
geeigneter Form Bericht zu erstatten.
Zeitgemässes Erscheinungsbild: Die energetische Sanierung ermöglicht eine optische Auffrischung der Punkthäuser.
Projektorganisation
Aufsichtsrat der
Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG
Daniel Käslin (Präsident), Beat Barmettler,
Peter Henauer, Philipp Ineichen, Deborah Stoll,
Daniel Tschuppert
Projektsteuerungsausschuss
Deborah Stoll, Urs Herger,
Daniel Tschuppert, Andi Willinig
Architekt / Fachplaner
Architektur: Auf der Maur & Böschenstein, Luzern
Bauingenieur: Trachsel AG, Luzern
Elektroplanung: Brunner Elektroplan AG, Luzern
HSL-Ingenieur: Markus Stolz, Luzern
Bauphysik: Ragonesi Strobel Partner AG, Luzern
Wohngenossenschaft Geissenstein – EBG
Dorfstrasse 32, 6005 Luzern, Tel. 041 360 61 03
www.geissenstein-ebg.ch, [email protected]
Sanierung der Punkthäuser Waldweg 3 bis 7