Bauen in der Grafschaft - Landkreis Grafschaft Bentheim
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Bauen in der Grafschaft Information des Landkreises Grafschaft Bentheim Beratung von der Gründung bis zur Nachfolge Partner für Steuern, Recht und Co.: Grafschaft-Beratung Strohm und Partner mbB, Nordhorn Die in der heutigen Form seit 2004 tätige Grafschaft-Beratung Strohm und Partner mbB hat sich mit ihrem Beratungsteam weit über die regionalen Grenzen hinaus als zuverlässiger Ansprechpartner für alle Fachfragen rund um Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Rechtsberatung und betriebswirtschaftliche Beratung etabliert. Die Gesellschaft ist regional in der Grafschaft Bentheim und im Emsland, bundesweit und mandatsbezogen auch international tätig. Zu unserer Mandantschaft gehö- Ansprechpartner von links nach rechts: Frank Töller, Karl-Heinz Rieke, Ludger Ennen, Heinrich Heidkamp, Gerrit Veldboer, Henri Beber, Friedhelm Schulte, Christian Arns, Heiner Meiering, Günter Beckmann ren überwiegend mittelständische Weiterbildung aller Mitarbeiter sion GmbH Wirtschaftsprüfungs- Unternehmen aller Branchen und und Partner. gesellschaft und GB Treuhand Rechtsformen, kommunale Unter- GmbH Steuerberatungsgesellschaft nehmen, Freiberufler und Mit 10 Partnern und über 100 Mit- ein umfassendes Spektrum von Zentrale: Privatmandanten. arbeitern an vier Standorten in der Beratungs- und Prüfungsleistungen Bentheimer Str. 120 Grafschaft Bentheim bieten wir an. Dazu gehören neben den klas- 48529 Nordhorn Grundlage unserer Beratungskom- unseren Mandanten aus dem Mit- sischen Angeboten aus Wirschafts- Telefon: 05921 8980 – 0 petenz ist die nachhaltige prak- telstand gemeinsam mit unseren prüfung, Steuerberatung, Rechts- Fax: 05921 8980 – 180 tische und theoretische Aus- und Schwestergesellschaften GB Revi- beratung und betriebswirtschaftlicher Beratung die Begleitung von Büro NINO-Hochbau: Unternehmenskauf und -verkauf, NINO-Allee 11 die Bewertung, Sanierung und 48529 Nordhorn Umstrukturierung von Unterneh- Telefon: 05921 8980 – 410 men, die Gründungsberatung und Fax: 05921 8980 – 411 die Nachfolgeberatung. Büro Veldhausen: Als Mitglied des grenzüberschrei- Mühlenstr. 2 tenden Netzwerks German Busi- 49828 Neuenhaus/Veldhausen ness House beraten wir niederlän- Telefon: 05941 9255 – 0 dische Unternehmen bei der Fax: 05941 9255 – 25 Gestaltung ihrer Aktivitäten in Deutschland. Neben den dazu Büro Schüttorf: erforderlichen Sprachkenntnissen Ohner Str. 1 haben unsere Mitarbeiter und 48465 Schüttorf Partner umfassende Beratungser- Telefon: 05923 9636 – 0 fahrung in den nach wie vor Fax: 05923 9636 – 36 unterschiedlichen rechtlichen und Der Sitz der Grafschaft-Beratung Strohm und Partner mbB steuerlichen Systemen in Deutsch- [email protected] an der Bentheimer Straße 120. land und in den Niederlanden. www.grafschaft-beratung.de Grußwort von Landrat Friedrich Kethorn Liebe Grafschafterinnen, liebe Grafschafter! Jahr für Jahr werden mehr als 900 Bauanträge bei der Abteilung für Bauwesen des Landkreises Grafschaft Bentheim eingereicht. Bis Mitte 2014 war darunter ein Anteil von etwa 30 Prozent von Bauanträgen aus dem landwirtschaftlichen Bereich. Nach Änderung des Baugesetzbuches ist dieser 2015 um etwa die Hälfte zurückgegangen. Dafür ist der Anteil der Anträge im Hausbzw. Wohnungsbau stärker angestiegen. Aus vielen Gesprächen mit Bauherren, mit Architekten, mit (jungen) Familien weiß ich: die Grafschaft Bentheim stellt für sehr viele Menschen ein reizvolles Fleckchen Erde dar, wo man sich gern sein Leben einrichtet. Der Traum vom eigenen Haus trifft hier auf ideale Bedingungen, weil das Umfeld stimmt. Reizvolle Landschaft und Natur, eine gute Infrastruktur – verbunden mit noch weitestgehend günstigen Konditionen – stehen bei der Entscheidung an oberer Stelle. Friedrich Kethorn Landrat Landkreis Grafschaft Bentheim Mit dieser Informationsbroschüre möchten wir Ihnen eine kleine Handreichung geben. Ob nun der Neubau eines Hauses, der An- oder Umbau eines bestehenden Gebäudes oder die Sanierung eines Altbaus – eine gute Vorbereitung hilft, Geld und Aufwand zu reduzieren. Diese Broschüre wird Ihnen einen Überblick und einen Einblick geben. Sie zeigt Ihnen auf, welche Unterlagen Sie benötigen, welche Behörden Sie kontaktieren müssen und nennt Ihnen auch die entsprechenden Kontaktdaten. Zögern Sie nicht, wenn weitere Fragen auftauchen, diese mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Landkreises Grafschaft Bentheim zu erörtern. Wir sind bemüht, Ihnen weiterzuhelfen. Das gehört zu unserem Service. Den Betrieben und Unternehmen, die das Erscheinen dieser Informationsbroschüre des Nordhorner BVB-Verlages mit Werbeanzeigen möglich gemacht haben, möchte ich hiermit herzlich danken. Ihnen, liebe Grafschafterinnen und Grafschafter, wünsche ich bei der Realisierung Ihrer Vorhaben viel Erfolg! Ihr 3 Volksbanken Aus der Niedergrafschaft für die Niedergrafschaft. Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei. Kompetent. Persönlich. Fair. Volksbank Niedergrafschaft eG www.voba-niedergrafschaft.de Unsere Baufinanzierung ist mehr als gut. Sie ist ausgezeichnet! Wir bieten Ihnen: • Eine maßgeschneiderte Finanzierung • Eine korrekte Ermittlung Ihrer Gesamtbelastung • Beratung im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung • Hohe Kundenzufriedenheit. 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Impressum – Inhaltsverzeichnis Grußwort von Landrat Friedrich Kethorn Impressum – Inhaltsverzeichnis Wegweiser – Anfahrtsskizze 3 5 6 1. Voraussetzungen 9 2. Rechtlicher Rahmen § Bauplanungsrecht § Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes § Ausnahmen und Befreiungen § Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB § Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB § Ausgleichsmaßnahmen § Bauordnungsrecht § Baunebenrecht § Privates Baurecht 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 3. Baugenehmigungsverfahren und Ablauf § Genehmigungsvorbehalt für Baumaßnahmen § Verfahrensfreie Baumaßnahmen § Abbruchanzeige § Genehmigungsfreie Baumaßnahmen § Vereinfachtes und vollständiges Baugenehmigungsverfahren § Überprüfung bautechnischer Nachweise § Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen § Bauvoranfrage § Baugenehmigung § Teilbaugenehmigung § Geltungsdauer der Baugenehmigung § Baugebühren § Pflichten des Bauherrn § Gebäudeeinmessung § Rechte des Bauherrn und der Nachbarn § Verantwortliche Personen 15 15 15 15 17 18 19 20 20 20 21 21 21 21 21 21 22 4. Denkmalschutz und Denkmalpflege § Was ist ein Kulturdenkmal? § Welche Bedeutung hat die Unterschutzstellung für den Eigentümer? § Welche Formalitäten sind bei baulichen Veränderungen an einem Baudenkmal zu beachten? § Wann ist ein Bauantrag zu stellen und wann ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung? § Worauf ist zu achten, wenn bei Bauarbeiten archäologische Bodenfunde freigelegt werden? § Wer unterstützt bei Umbauten und Restaurierungen an Kulturdenkmalen? 25 25 25 25 25 27 27 5. Naturschutz § Naturschutz und Bauleitplanung § Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BauGB § Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB § Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB § Bauen und Artenschutz 29 29 29 29 29 30 6. Gewässer- und Bodenschutz § Heizöllagerung § Erdwärmesonden § Erdwärmekollektoren § Kleinkläranlagen § Wasserrechtliche Anträge für Gewässerbenutzungen 32 32 32 32 33 33 7. Bauen und Klimaschutz 36 8. Finanzierung 40 Alle Rechte vorbehalten. 9. Nachbarrecht 43 In unserem Verlag erscheinen unter anderem Informationsbroschüren aller Art, Wirtschaftsund Gesundheitsmagazine, Firmenbroschüren sowie Faltpläne und sonstige kartographische Erzeugnisse. 10. Hausnummer 46 11. Checkliste 48 12. Fachbegriffe von A bis Z 49 13. Wichtige Rechtsquellen für Planen und Bauen 52 14. Wichtige Internetauftritte für Planen und Bauen 53 5 Landkreis Grafschaft Bentheim Landkreis Grafschaft Bentheim van-Delden-Straße 1–7, 48529 Nordhorn Telefon: 05921 96-01 E-Mail: [email protected] Allgemeine Öffnungszeiten Mo. bis Do.:08.30–12.30 Uhr und 14.30–16.00 Uhr Freitag: 08.00–12.00 Uhr nachmittags geschlossen Neuenhaus ↔ Stadtlinien 1 und 3 9 Ne Kis ue nh au tem se rS tr r ake aß Str aße e Lingen A31 Bernhard-Niehues-Straße 49 r ne ge Lin E Unbebaute Liegenschaften / GGB Jahnstraße 31 Ootm mer B St We g ad tri Ba 4 ho f 7 fst ra lt ße Stra n- A ße B St g Bö hn in Am lde De n- ße + ng rR G Grafschaft Bentheim Tourismus e.V. arsu 2 ho fe Jahnstraße 29 Stadtlinien 1, 2, 3, 5 Linien 100, 165, 200 D C va stra n ah or F Abfallwirtschaftbetrieb AWB 1 sd ra ße 3 Frensd 6 Jahnstraße 14 ei er mp be ka ne De ra ße peli ns e traß A30 Bauämter der Städte, Gemeinden und Samtgemeinden Stadt Bad Bentheim Schloßstraße 2, 48455 Bad Bentheim Tel. 05922 73-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.badbentheim.de Samtgemeinde Neuenhaus Veldhausener Straße 26, 49828 Neuenhaus Telefon: 05941 911-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.neuenhaus.de Samtgemeinde Uelsen Itterbecker Straße 11, 49843 Uelsen Telefon: 05942 209-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.uelsen.de Samtgemeinde Emlichheim Hauptstraße 24, 49824 Emlichheim Telefon: 05943 809-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.emlichheim.de Samtgemeinde Schüttorf Markt 2, 48465 Schüttorf Telefon: 05923 9659-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.schuettorf.de Gemeinde Wietmarschen Hauptstraße 62, 49835 Wietmarschen Tel. 05908 9399-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.wietmarschen.de ↔ St Zep 6 Bad Bentheim rt- ↔ -E llee ich Kistemakerstraße 5-7 e O-A dr Niederlande 5 NIN ie 9 Drogenberatungsstelle Fr Jahnstraße 14 aß Str Str aß er e eg eim nw 8 Grafschaft Bentheim Tourismus e.V. Ring nth St Buddenbergsweg 7 orfer Be 7 Veterinärwesen und Verbraucherschutz Jahn en Buddenbergsweg 7 8 Stadtring 22 Fr 7 Beratungsstelle für Eltern, Kinder und Jugendliche mm V e c h t e se e 6 Volkshochschule Grafschaft Bentheim tda -N hard iehues- NINO-Allee 11 Pos D Büro des Landrates / Kultur / Personalrat Bern 5 Wirtschaftsförderung E F Stadtring 16 e Am Bölt 27 Jahnstraße traß 4 Gesundheitsamt aße G C Rechnungsprüfungsamt / Schulen und Weiterbildung Stadtring Am Bölt 5 (Eingang Denekamper Straße) Str Stadtring 9-15 n -S 3 Kommunales Medienzentrum ↔ Ring B Grafschafter Jobcenter Pro-Aktiv-Center / Soziale Sicherung lde Stadtring 9-15 Altendorfer van-Delden-Straße 1-7 De 2 Grafschafter Jobcenter Pro-Aktiv-Center / Soziale Sicherung A Kreisverwaltung n- van-Delden-Straße 1-7 va 1 Kreisverwaltung Partner beim Bau Ihr Partner für Stahl- und Industriebau Neue Perspektiven im Stahlbau RUEL Stahlbau GmbH Luxemburger Str. 70, 48455 Bad Bentheim Telefon: 05924 6096 Telefax: 05924 6012 Internet: www.ruel.de E-Mail: [email protected] www.deppe-backstein.de Wir prägen Stadtbilder. 7 Veebroo Holz – Ihr Tischler für Haus und Hof Seit ihrer Gründung im Jahr 2006 ist die Zimmerei und Tischlerei Veebroo GmbH & Co. KG mit Sitz in Osterwald ein Begriff für erstklassiges Handwerk. Die Firmeninhaber Hermann Veeltmann und Friedhard Brookman beschäftigen ein ausgezeichnet qualifiziertes Team von Mitarbeitern, das Aufgaben mit höchsten Ansprüchen gewissenhaft und zuverlässig gerecht wird. Bauphase Fertigstellung vorher nachher Sprechen Sie und einfach an! Zwienskamp 14 · 49828 Osterwald Mail: [email protected] Telefon: 05941 2059630 Fax: 05941 2059632 Hermann Veeltmann, mobil: 0172 2387799 Friedhard Brookmann, mobil: 0172 5618818 Zur Leistungspalette von Veebroo gehören sämtliche Zimmererund Holzbauarbeiten, wie zum Beispiel: · Hausbau in Holzrahmenbauweise · Dachstühle und Dachgauben aller Art · Dachstuhlsanierung und Wärmedämmung · Einbau von Wohndachfenstern · Außenfassaden mit Trespaplatten oder Holz 8 · Terrassenüberdachungen und -böden aus Holz oder Kunststoff · Landwirtschatliche Gebäude aus Holz · Fachwerkgebäude, Remisen, Carports · Trockenbau · Tischlerarbeiten ! r h e m s le ie v d n u ... Voraussetzungen Voraussetzungen Baugrundstück – Grundstückskauf Die Auswahl eines geeigneten Grundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens. Darum sollten Sie das potenzielle Grundstück vor dem Kauf so gründlich wie möglich kennen lernen. Die meisten Baugrundstücke werden über den freien Markt verkauft. Neben Annoncen in den örtlichen Zeitungen gibt es auch die Möglichkeit, über Makler oder Banken nach der passenden Fläche zu suchen. Weitere Informationen können Ihnen auch die Städte und Gemeinden im Landkreis Grafschaft Bentheim geben. Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich dort zunächst erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Besondere Beachtung sollten Sie hierbei den folgenden Fragen schenken: § Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan? § Falls kein Bebauungsplan vorliegt: Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung? Es empfiehlt sich in jedem Fall, schon vor dem Grundstückskauf bei der Baugenehmigungsbehörde nachzufragen. § Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus? Können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden? Wie sind die Tragfähigkeit des Baugrundes und die Grundwasserverhältnisse? Im Einzelfall kann eine Baugrunderkundung und -beurteilung erforderlich sein. § Sind in der Nähe des Baugrundstücks Fluss- oder Bachläufe vorhanden, die möglicherweise bei Hochwasser Beeinträchtigungen verursachen können? § Welche Grundwasserspiegelschwankungen sind im Jahresverlauf zu erwarten? § Welche umweltenergetischen Nutzungen sind möglich? § Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? § Sind unter Umständen Störungen zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe oder auch Straßen in der Nähe können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können? Oder sind eventuell solche zu erwarten? § Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (etwa durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)? § Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim geführt. § In welcher Entfernung befinden sich Arbeitsplatz, Schule, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Verkehrsanbindung dorthin? Bedenken Sie jeweils auch Fahrtkosten und Zeitaufwand! § Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? § Gibt es Altlasten? § Befinden sich auf dem Grundstück Bau-, Kultur- oder Naturdenkmale? Gibt es dort schützenswerte Bäume oder Sträucher? Da Sie als Grundstückseigentümer die Verantwortung für den Zustand ihres Grundstückes tragen, haften Sie für Untergrundverunreinigungen oder Altlasten. Dies gilt auch, wenn Sie als aktueller Eigentümer nicht der Verursacher der Verunreinigung sind. Das von der Unteren Bodenschutzbehörde herausgegebene Faltblatt „Altlasten – Ein Problem?“ finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003517. In den meisten Fällen erwirbt der Bauherr das Grundstück durch Kauf. Sinnvoll ist es, sich im Vorfeld bei der Kommune oder dem früheren Katasteramt (heute Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN)) nach den sogenannten Bodenrichtwerten zu erkundigen. Sie geben Auskunft darüber, ob die Kaufpreisforderung angemessen ist. Der Wert stellt jedoch selten den Preis dar, der auf dem Markt gefordert wird. Was geht und was nicht geht – die Voraussetzung für eine Bebaubarkeit: Ob ein Grundstück überhaupt oder nach Ihren Vorstellungen bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig aus einem Bebauungsplan oder aus der örtlichen Situation heraus erkennbar. Insbesondere gilt dies bei Grundstücken in Ortrandlagen oder auch bei Grundstücken im Innenbereich der Ortsteile, wenn Ihre Bauvorstellungen von dem Rahmen abweichen, der sich aus der vorhandenen Bebauung ergibt. Wie Sie zu einer gesicherten Information kommen können und ob Ihre Bauvorstellungen verwirklicht werden können, erfahren Sie im Baugenehmigungsverfahren und Ablauf ab Seite 16. Bedenken Sie: Beim Grundstückskauf kommen zu den Grundstückskosten noch Nebenkosten hinzu: Grunderwerbssteuer, Notariats- und Grundbuchkosten werden immer fällig. Unter Umständen entstehen weitere Kosten. Ein nicht zu unterschätzender Faktor hierbei ist die Erschließung. Klären Sie daher unbedingt bei der Gemeinde, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist oder ob noch zusätzliche Erschließungskosten anfallen. Beachten Sie beim Grundstückspreis auch, dass eine Ablösung von Lasten und Grundpfandrechten hinzukommen kann. Die Einsicht in das jeweilige Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht ist daher dringend geraten. Ein Blick in das Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde bewahrt Sie vor bösen Überraschungen. Grundstückskauf Der Erwerb eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Zu beurkunden sind alle Vereinbarungen des Kaufvertrages. Der Grundstückserwerb erfolgt in drei Stufen. Am Beginn steht der notarielle Abschluss des Kaufvertrages mit der sogenannten Auflassung. Dies ist die notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang. Im Grundbuch sollte eine Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers eingetragen werden. Mit diesem Abschluss sind Sie noch nicht Grundstückseigentümer, sondern haben zunächst lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Vom Notar werden dann die eventuell erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen eingeholt. Schließlich erfolgt die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch. Erst hiermit sind Sie tatsächlicher Eigentümer des Grundstücks. Der Kaufpreis sollte grundsätzlich erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Rechtwirksamkeit des Vertrages fällig sein. Befragen Sie Ihren Notar beim Abschluss des Kaufvertrages ausdrücklich nach eventuell bestehenden Vorkaufsrechten Dritter. Wichtig für alle Bauherren ist die genaue Planung aller entstehenden Kosten. Folgende Ansätze müssen unbedingt berücksichtigt werden: 1. Grundstückskosten § Bodenkaufpreis § Notarkosten für Grundstückskaufvertrag § Grunderwerbssteuer § Vermessungskosten § evtl. Maklerkosten § Erschließungskosten 9 Holz- & Innenausbau – Fensterbau – Wintergärten Möbelbau Weckenbrock Tischlerei GmbH & Co. KG Daimlerstraße 2 48455 Bad Bentheim Fon: 05922 9855-0 Fax: 05922 9855-13 E-Mail: [email protected] www.weckenbrock.com Innenausbau Sonnenschutz Fenster ∙ Türen Altbausanierung nd ter u Fens üren T e in mad heim h c i l Em Kunststoff Fenster – Türen – Rollladen – Wintergarten Mühlenstraße 70 49824 Emlichheim Telefon 05943 93500 Telefax 05943 935030 Internet: www.tiku.de [email protected] Q U A L I TÄT N A C H M A S S , S E R V I C E U N D B E R AT U N G Nordhorn, LK Grafschaft Bentheim (4852710) a 45862 Bitte das Kömmerling-Logo in besserer Qualität (300 dpi) liefern. Da die Bildrechte (Bild 4) bei den GN liegen, haben wir das Bild vorerst nicht abgebildet. Sollten Sie eine Veröffentlichung wünschen, lassen Sie uns bitte Beratung, Planung undVielen Fertigung von Einzelmöbeln die schriftliche Genehmigung der GN zukommen. Dank. © Superingo - Fotolia.com und Objekteinrichtungen Wigger Innenausbau GmbH · Mittelesch 1 · 49849 Wilsum Telefon 05945 9103 - 0 · Telefax 05945 9103 - 10 www.wigger-innenausbau.de · [email protected] Lingener Straße 40 · 49835 Wietmarschen Tel. 05925 270 · Fax 05925 1313 · E-Mail [email protected] · www.fensterbau-wintergaerten.de Andreas Weß Hollboom 10 49843 Uelsen 10 Im Unterschied zum öffentlichen Baurecht befasst sich das private Baurecht mit Fragen des Bauvertragsrechts, der Gewährleistung, mit Bauschäden, mit einzelnen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder des Nachbarrechts. Für das private Baurecht sind Behörden ausdrücklich kein Ansprechpartner. Sie dürfen hier weder beraten noch in Konfliktfällen tätig werden. Grundstückseigentümer haben das Recht, ihr Grundstück zu nutzen und zu bebauen, soweit nicht Rechte Dritter oder gesetzliche Vorschriften entgegenstehen. Bei diesen Rechten Dritter kann es sich um solche zivilrechtlicher Art handeln, wie sie vor allem im niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz festgelegt sind. In Betracht kommen aber auch öffentlich-rechtliche Vorschriften, z. B. über Gebäudeabstände zu Grundstücksgrenzen. Auch öffentlich-rechtliche Bestimmungen schränken die Baufreiheit des Einzelnen ein. Im Interesse der Allgemeinheit oder zum Schutz hoher Güter – wie dem Erhalt ökologischer Lebensgrundlagen oder der Vermeidung von Konflikten zwischen Wohnen und Arbeiten werden Beschränkungen der Nutzungsart an Grundstücke gestellt und ein ökologischer Ausgleich der Baumaßnahmen verlangt. Nur im Rahmen dieser Vorgaben besteht Baufreiheit. Die öffentlich-rechtlichen Vorgaben zum Bauen gelten uneingeschränkt sowohl für genehmigungsbedürftige als auch für genehmigungsfreie Vorhaben. Wer eine Baumaßnahme durchführt, ist für die Einhaltung aller öffentlichrechtlichen Vorschriften verantwortlich. Die Bauaufsichtsbehörde (Bauordnungsamt) überwacht die Einhaltung baurechtlicher Bestimmungen und muss bei Verstößen notfalls einschreiten. Es liegt daher im Interesse eines jeden Bauwilligen, schon frühzeitig mithilfe eines qualifizierten Entwurfsverfassers (Architekt oder Bauingenieur) die baurechtlichen Voraussetzungen zu klären. Als Bauherr haben Sie also einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Wenn Ihnen die Baugenehmigung zugestellt worden ist, dürfen Sie nach deren Vorgaben mit dem Bau beginnen, sofern Ihnen nicht noch andere Erlaubnisse fehlen. Lesen Sie die Baugenehmigung genau durch, denn das Bauvorhaben darf nur so verwirklicht werden, wie es genehmigt wurde. Nachträgliche Abweichungen können eine Nachtragsgenehmigung erforderlich machen und bei deren Fehlen auch zu Bußgeldverfahren oder sogar zu Rückbauverfügungen führen. Darum sollten Sie bei Abweichungen von der Genehmigung frühzeitig Kontakt mit dem Amt für Bauordnung, Planung und Naturschutz des Landkreises Grafschaft Bentheim aufnehmen, um diese Fragen zu klären. Grundsätzlich sollten Sie sich vor Baubeginn über Ihre Rechte und Pflichten als Bauherr informieren und Ihr Bauvorhaben nicht ohne frühzeitige Beteiligung eines geeigneten Entwurfsverfassers planen, der Ihnen bei der Realisierung mit Rat und Tat zur Seite steht. Grundsätzlich gilt: Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis in einem Betrag bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Traditioneller Vergeber von Erbbaurechten ist die öffentliche Hand (Stadt, Kirche, Stiftung etc.). Aber auch Privatpersonen und Unternehmen gehen häufig dazu über, ihre Grundstücke nicht mehr zu veräußern, sondern mit dem Erbbaurecht zu belasten. Eine weitere Alternative zum Barkauf wäre der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Kennzeichnend für diese Rente ist, dass sie nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu zahlen ist. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Barkauf mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis. Je höher der Eigenmittelanteil ist, desto solider ist in der Regel die Baufinanzierung. Im Normalfall ist ein Eigenmittelanteil von 20 % der Gesamtkosten als Grundlage anzusehen. Bevor der Neubau oder der Erwerb einer Immobilie konkret wird, sollten Sie sich von einem Kreditinstitut einen Finanzierungsplan einschließlich möglicher Förderungen erstellen lassen. Informieren können Sie sich auch über die Banken und Sparkassen. 151 153 150 154 155 156 157 kel ma a te Din 158 173 172 ch tet 709 m² als 104 tra ße 106 107 108 Zur Hoffbecke Ve 105 675 m² 124/2 681 m² 123 146 145 159 171 169 686 m² 125 129 683 m² 127 121 165 984 m² 118 rH 113 ff Ho o enb rg 139 140 132 off b ec 116 ke 115 114 eg Buit 136 117 Zu 754 m² Regenrückhaltebecken 137 131 119 714 m² 138 130 128 120 164 161 162 163 168 126 122 160 170 Buitenborg 102 148 k el Di n Diese beiden Bauplätze können auch als ein Bauplatz erworben werden. 149 Buitenborg 226/6 Voraussetzungen 2. Baukosten § Kosten des Materials und der Bauleistungen § Sonderkosten für Einbaumöbel 3. Kosten der Außenanlagen § Gartenanlage § Abwasserbeseitigung § Hausanschlüsse § Hof- und Wegebefestigung § Einfriedung 4. Baunebenkosten § Baugenehmigungsgebühren § Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen § Kosten der Lagepläne und zusätzlicher Behördenleistungen § Gerichts- und Notarkosten für die Grundschuldeintragungen § Einmalige Geldbeschaffungskosten § Zinsen § Kosten der Bauversicherungen § evtl. Kosten der Baustoffprüfungen ke b ec nw eg W t ors h g e 11 Rechtlicher Rahmen Rechtlicher Rahmen Das öffentliche Baurecht umfasst einerseits das Bauplanungsrecht und andererseits das Bauordnungsrecht. Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Es bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo, was und wie in einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden darf. Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird häufig durch Bebauungspläne geregelt. In den Bereichen eines Gemeindegebietes, in denen kein Bebauungsplan existiert, gelten die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB. Dabei steht § 34 für den „unbeplanten Innenbereich“ (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) und § 35 für den „Außenbereich“. Jedes Grundstück einer Stadt oder Gemeinde ist also vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden Bereiche zuzuordnen: § Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes gem. § 30 BauGB, § Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gem. § 34 BauGB, § Bauvorhaben im Außenbereich gem. § 35 BauGB. Die Abgrenzung zwischen dem unbeplanten Innenbereich und dem Außenbereich ist nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich endet der Innenbereich mit der letzten Bebauung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein sich anschließendes unbebautes Grundstück am Rande eines Ortsteils liegt daher in der Regel bereits im Außenbereich. Allerdings muss jeder Einzelfall für sich betrachtet und bewertet werden. Bei unklarer Sachlage empfiehlt sich vor einer Bauantragsstellung eine Beratung durch die Bauaufsicht des Kreises. Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes In der kommunalen Bauleitplanung kommt dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan eine besondere Bedeutung zu. Der Flächennutzungsplan ist die „Grobplanung“ der Gemeinde. In diesem werden Flächen für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft und Sonstiges festgesetzt. Der Bauherr kann jedoch keinen Anspruch daraus ableiten. Der Bebauungsplan regelt als „Ortssatzung“ die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche getroffen. Der Bauherr hat einen Anspruch darauf, im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes bauen zu dürfen. Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Häufige Gebietstypen sind wie folgt beschrieben: § Reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA) § Misch- und Kerngebiete (MI, MK) § Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI) § Sondergebiete (SO, z. B. für Einkaufszentrum) Das Maß der baulichen Nutzung wird unter anderem durch die Grundflächenzahl (Verhältnis der bebauten Grundfläche zur Grundstücksgröße) und die Zahl der Vollgeschosse definiert. Durch die „Bauweise“ wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise (o) werden die Häuser (Einzelhäuser) mit einem Grenzabstand gebaut. Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge möglich. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig. Weitergehend gibt es noch die Möglichkeit, eine abweichende Bauweise (a) festzusetzen, die im Einzelnen genau beschrieben werden muss. Weitere Sonderfestsetzungen sind die Haustypen, wie zum Beispiel E (Einzelhaus), D (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen). Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen bestimmt. Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens, der nicht überschritten werden darf, hinter dem man aber zurückbleiben darf. Die Baulinie dagegen bestimmt, dass der Baukörper auf dieser festgesetzten Linie platziert werden muss. 12 Erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung, ob der Bebauungsplan rechtswirksam ist und Sie somit einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung haben. Genehmigungsmöglichkeiten vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes nach § 33 BauGB Die Vorschrift des § 33 BauGB eröffnet die Möglichkeit, noch vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes (B-Plan) eine Genehmigung zu erteilen. Hiermit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das B-Planverfahren mehrere Monate dauert. Voraussetzung ist, dass das B-Planverfahren schon sehr weit fortgeschritten und eine Änderung des Planentwurfes nicht mehr zu erwarten ist. Außerdem muss der Bauherr die Einhaltung der B-Plan-Festsetzungen schriftlich anerkennen und die Erschließung gesichert sein. Ausnahmen und Befreiungen Gem. § 31 BauGB besteht die Möglichkeit, von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, wenn solche Ausnahmen in diesem ausdrücklich vorgesehen sind. Darüber hinaus kann von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzliche Kriterien vorliegen und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar ist. Durch die Gewährung von Ausnahmen und/oder Befreiungen kann ein sonst unzulässiges Vorhaben eventuell doch noch zugelassen werden. Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach § der Art der baulichen Nutzung § dem Maß der baulichen Nutzung § der Bauweise und § der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB erfolgt durch folgende Schritte: § Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung § bewertender Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen Rahmen einfügt § Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist Entspricht die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO, so beurteilt sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach seiner Art allein danach, ob es in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig ist. Für das Maß der baulichen Nutzung gilt weiterhin das Einfügungsgebot. Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ausgenommen werden die sogenannten privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Dazu zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Gartenbaubetriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude sowie Vorhaben, die nur im Außenbereich möglich sind (z. B. Wertstoffdeponien, Kläranlagen). Diese Vorhaben sind zulässig, soweit öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Weitere Erleichterungen lässt der Gesetzgeber für Nutzungsänderungen, Erweiterungen und Neuerrichtung von zulässigerweise errichteten Gebäuden zu. Um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, sind auch bei landwirtschaftlichen Gebäuden bestimmte Nutzungsänderungen zulässig. Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen Im Außenbereich können darüber hinaus zulässig sein: § Ersatzbauten für zulässigerweise errichtete Gebäude § Nutzungsänderungen bei Gebäuden, die das Bild der Kulturlandschaft prägen § Familiengerechte Erweiterung eines zulässig errichteten Wohngebäudes § Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes Ausgleichsmaßnahmen Die Bauvorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Der verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ist durch geeignete Maßnahmen auszugleichen. Je wertvoller der Bestand war, desto größer muss der Ausgleich sein. Ein Vorhaben auf Acker erfordert weniger Ausgleich als auf Grünland. Sofern im Einzelfall keine Ausgleichsfläche nachgewiesen werden kann, muss eine Ausgleichsabgabe bezahlt werden. Bauwillige sollten in jedem Fall rechtzeitig beim Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde nachfragen. Die meisten Probleme können dann schon vorab geklärt werden. Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe. Außerdem regelt es die Baugenehmigungsverfahren sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges. Zuständig für bauordnungsrechtliche Fragestellungen ist die Abteilung für Bauwesen der Kreisverwaltung. Dort kann zu allen Fragen des öffentlichen Baurechts eine eingehende Bauberatung erfolgen. Die Abteilung für Bauwesen ist auch zuständig für Bauvoranfragen, Bauanträge und Baugenehmigungen. Hier werden die Baugenehmigungsverfahren federführend abgewickelt und mit anderen internen und externen Fachämtern und -behörden koordiniert. Rechtlicher Rahmen vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss im Wesentlichen nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein. Baunebenrecht Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten Bauvorhabens haben: Das sogenannte Baunebenrecht. Hierzu gehören zum Beispiel die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG), des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes (NNatSchG), des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG). Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmt. Bauordnungsrecht Während sich das Planungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Grundstücke befasst, bestimmt das Bauordnungsrecht die Anforderungen an die Ausführung der Vorhaben und das bauaufsichtliche Verfahren. Es dient hauptsächlich der Gefahrenabwehr und dem Schutz der Nachbarn. Privates Baurecht Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt zum Beispiel die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherren und den Nachbarn. Hier ist insbesondere das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz (NachbG) von Bedeutung. Auch die Verhältnisse zwischen den Bauherrn und den Planern sowie den Bauunternehmern werden privatrechtlich geregelt, und zwar vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen und Richtlinien das gesamte Bauordnungsrecht. Dieses regelt die Ausführung von Bauvorhaben auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen (auch für Werbeanlagen), Einrichtungen und Fragen zum Rechtlicher Rahmen Abteilung für Bauwesen Telefon: 05921 96-1514 E-Mail: [email protected] Mit dieser Rechtsmaterie beschäftigt sich die Bauordnung Baurecht Privates Baurecht Öffentliches Baurecht BGB § 903 Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Bauvertragsrecht Gewährleistung einer städtebaulich geordneten Entwicklung Vermeidung von Gefahrenpotentialen, Baugestaltung Privates Nachbarrecht Baugenehmigung 13 Zimmereien, Tischlereien & Innenausbau hochbau stahlbetonbau zimmerei tischlerei telefon: 00 49 (0) 5943-9855890 telefax: 00 49 (0)5943-98558999 E-Mail: [email protected] www.stegink-bau.de © benjaminnolte - Fotolia.com Nordhorn, Stadt (4852925) a 41082 INDIVIDUELLE EINRICHTUNGEN NACH MASS. KLEWING. Möbelbau und Tischlerei www.KLEWING.de KLEWING GMBH Möbelbau und Tischlerei, Am Bramkamp 10, 49835 Wietmarschen, Telefon (05925) 99604, [email protected] 14 Baugenehmigungsverfahren Baugenehmigungsverfahren und Ablauf Genehmigungsvorbehalt für Baumaßnahmen Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abbruch baulicher Anlagen bedürfen immer einer Baugenehmigung. Von diesem Grundsatz gibt es nur wenige Ausnahmen, z. B. bei der Errichtung baulicher Anlagen geringer Größe. Auch hierbei muss aber das Baurecht eingehalten werden. Bevor Sie eine Baumaßnahmen durchführen, sollten Sie sich bei Ihrem Bauamt erkundigen, ob die geplante Baumaßnahme genehmigt werden muss oder ob sie verfahrensfrei durchgeführt werden darf und vor allem: ob sie zulässig ist. Falls die Baumaßnahme nicht verfahrensfrei umgesetzt werden kann, benötigen sie in der Regel Fachleute, die Sie weiter beraten. Zum Erstellen von Bauunterlagen (Bauplänen) müssen, von wenigen Ausnahmen abgesehen, Fachleute herangezogen werden. Das sind Architektinnen und Architekten, aber auch andere fachkundige Personen, wenn sie nach § 53 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) als Entwurfsverfasser zugelassen sind. Die Entwurfsverfasser sind dafür verantwortlich, dass die Bauvorlagen und die Ausführungsplanung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Weitere Hinweise über die rechtlichen Bestimmungen finden Sie in § 53 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO): www.nds-voris.de Verfahrensfreie Baumaßnahmen In § 60 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) sowie im Anhang dazu sind die Baumaßnahmen aufgeführt, welche ohne eine Anzeige oder ohne eine Baugenehmigung, also verfahrensfrei, ausgeführt werden dürfen. Hierzu zählen zum Beispiel: § Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten. Wenn die Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ oder im Außenbereich nicht mehr als 20 m³ Brutto-Rauminhalt aufweisen und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen § Garagen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche, außer im Außenbereich, Garagen mit notwendigen Einstellplätzen jedoch nur, wenn die Errichtung oder Änderung der Einstellplätze bereits genehmigt oder nach § 62 genehmigungsfrei ist § Einfriedungen bis 2,00 m Höhe über der Geländeoberfläche, im Außenbereich nur als Nebenanlage eines höchstens 50 m entfernten Gebäudes mit Aufenthaltsräumen oder § bauliche Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, wie Bänke, Sitzgruppen oder Pergolen, ausgenommen Gebäude und Einfriedungen Bedenken Sie, dass auch verfahrensfreie Baumaßnahmen den Anforderungen des öffentlichen Baurechts unterliegen. So können beispielsweise die Möglichkeiten, einen Geräteschuppen auf einem Grundstück zu platzieren, durch Festsetzungen eines Bebauungsplans oder durch die Abstandsvorschriften von § 5 NBauO eingeschränkt sein. Außerdem sind sämtliche örtlichen Vorschriften zu beachten, wie z. B. die Baumschutzsatzungen der Städte und Gemeinden. Falls Sie mit einer verfahrensfreien Baumaßnahme von den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts abweichen wollen, müssen Sie die entsprechenden Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen beantragen und die Genehmigung abwarten. Erkundigen Sie sich deshalb im Zweifel unbedingt, ob eine Baumaßnahme verfahrensfrei ist und insbesondere welche Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten sind. Abbruchanzeige Der Abbruch vieler baulicher Anlagen oder Gebäude ist nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) verfahrensfrei. Dazu gibt es jedoch eine Reihe von Ausnahmen. So müssen beispielsweise der Abbruch eines Hochhauses oder der Abbruch tragender Wände in einem Bürogebäude vorher schriftlich angezeigt werden. Mit der Abbruchmaßnahme darf nicht vor Ablauf eines Monats begonnen werden, nachdem das Bauordnungsamt den Eingang einer vollständigen und mängelfreien Anzeige bestätigt hat. 15 Küchenträume Emlichheim, Sgm. (4982410) c 1:1 18735 Auf der Suche nach Perfektion? www.akzent-kueche.de © bmak - Fotolia.com Emlichheim, Sgm. (4982410) c 1:1 18735 ÜBER 200 AUSSTELLUNGSKÜCHEN AUF MEHR ALS 10.000 M 2 SEIT 1901 • Küchenerfahrung in 4. Generation • Kreative Lösungen mit Herz und Verstand geplant • Qualität für jedes Budget Hauptstr. 14 -16, 48529 Nordhorn Bentheimer Str. 259, 48531 Nordhorn Mo. – Fr.: 9 – 18 Uhr, Sa.: 9 – 17 www.kuechen-ekelhoff.de Ausstellungsfoto Küchenland Ekelhoff 16 Beim Abbruch von baulichen Anlagen oder von Gebäuden sind die Vorschriften des übrigen öffentlichen Baurechts zu beachten. Beispielsweise dürfen Kulturdenkmale nicht ohne eine denkmalrechtliche Genehmigung abgebrochen werden. Auch im Fall einer Abbruchanzeige ist es ratsam im Zweifel in Erfahrung zu bringen, ob die Abbruchmaßnahme verfahrensfrei ist oder angezeigt werden muss, ob eine andere Genehmigung erforderlich ist und welche Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten sind. Ferner ist zu beachten, dass bei Gebäuden, die ein Geschoss besitzen, das für die Nutzung durch mehr als 10 Personen bestimmt ist, die Eignung des Rettungsweges überprüft werden muss. Bei einigen Gebäuden und baulichen Anlagen muss aus Sicherheitsgründen außerdem eine Überprüfung bautechnischer Nachweise erfolgen. Beides gilt jedoch nicht für Wohngebäude. Das Ergebnis der Überprüfung der Rettungswege oder der bautechnischen Nachweise wird in einem separaten Bescheid mitgeteilt. Die Abbruchanzeige wird in schriftlicher Form in zweifacher Ausfertigung beim Bauordnungsamt eingereicht. Folgende Unterlagen müssen beigefügt werden: § Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500 § Bestätigung über die Wirksamkeit der vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen und die Standsicherheit der baulichen Anlagen § Angaben über gesundheitsgefährdende Stoffe, die besonders entsorgt werden müssen § Bescheinigung eines Sachkundigen, ob Bauteile der Gebäude Asbest oder asbesthaltige Materialien enthalten Den Vordruck für die Abbruchanzeige finden Sie im Internet unter www.grafschaft-bentheim.de/003377. Sobald eine Mitteilung für genehmigungsfreie Baumaßnahmen eingereicht worden ist und dem Bauherrn die Bestätigung vorliegt, dass die Erschließung gemäß § 30 BauGB gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig gemäß § 15 BauGB nicht untersagt wird, des Weiteren, wenn die gegebenenfalls erforderlichen Bescheide über die Überprüfung der Rettungswege oder der bautechnischen Nachweise vorliegen, kann mit der geplanten Baumaßnahme begonnen werden. Die Mitteilung für genehmigungsfreie Baumaßnahmen wird in schriftlicher Form in zweifacher Ausfertigung über die zuständige Gemeinde bei der Abteilung für Bauwesen des Landkreises Grafschaft Bentheim eingereicht. Der Mitteilung müssen mindestens folgende Unterlagen beigefügt werden: § Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500 § Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Festsetzungen eines Bebauungsplanes, die Lage der baulichen Anlagen, der Einstellplätze und eventuell erforderliche Kleinkinderspielflächen hervorgehen § Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 § Baubeschreibung § bei Gebäuden Angaben zur Gebäudeklasse § Ermittlung des Rohbau- und Herstellungswertes § Angaben zu notwendigen Einstellplätzen § Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung § bei gewerblichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung § Erhebungsbogen für Baustatistik Vordrucke für eine Anzeige nach § 62 NBauO, einen Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Abweichung sowie die Baubeschreibung finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003377. Den Erhebungsbogen für Baustatistik finden Sie unter www.statistik-bw.de/baut. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen Die Errichtung von einigen Wohngebäuden, von sonstigen Gebäuden einschließlich deren Nebengebäuden und -anlagen, sowie von baulichen Anlagen, die keine Gebäude und Sonderbauten sind, kann nach § 62 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) ohne Baugenehmigung erfolgen, beziehungsweise muss nur mitgeteilt werden. Wahlweise kann ein Bauantrag gestellt werden. Diese Regelung betrifft Wohngebäude und sonstige Gebäude, in denen jeder Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden um höchstens 7 m über der Geländeoberfläche liegt. Die Wohngebäude dürfen auch Räume für freie Berufe, müssen jedoch überwiegend Wohnungen enthalten. Sonstige Gebäude dürfen nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m² Grundfläche aufweisen. Die Genehmigungsfreiheit gilt auch für Nutzungsänderungen, wenn diese im Ergebnis zu einem Gebäude führen, das genehmigungsfrei hätte errichtet werden dürfen. Nebengebäude und -anlagen sind ebenfalls genehmigungsfrei, sofern sie räumlich und funktional den genannten Hauptgebäuden zugeordnet sind. Damit das Verfahren nach § 62 NBauO durchgeführt werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Das Baugrundstück muss in einem Baugebiet liegen, für das in einem Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) folgendes festgesetzt ist: § die Wohngebäude müssen sich in einem Kleinsiedlungsgebiet, reinen Wohngebiet, allgemeinen Wohngebiet oder besonderen Wohngebiet befinden Ihr PDF-Anzeigeprogramm ist möglicherweise nicht kompatibel für ausfüllbare PDF-Formulare. http://www.form-solutions.net/hilfe Form-Solutions Ihr PDF-Anzeigeprogramm ist möglicherweise nicht kompatibel für ausfüllbare PDF-Formulare. http://www.form-solutions.net/hilfe Form-Solutions Form-Solutions Eingangsstempel der Gemeinde Aktenzeichen Über die Gemeinde Eingangsstempel der Gemeinde Aktenzeichen Über die Gemeinde Eingangsstempel der Gemeinde Aktenzeichen An die Bauaufsichtsbehörde Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde Aktenzeichen an die Bauaufsichtsbehörde Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde Aktenzeichen an die Bauaufsichtsbehörde Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde Aktenzeichen X oder ausfüllen Zutreffendes bitte ankreuzen Mitteilung Antrag auf Baugenehmigung für (§ 63 NBauO) im Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO) Nutzungsänderung Änderung bei Nutzungsänderung bisherige Nutzung beabsichtigte Nutzung Die Baumaßnahme ist genehmigungsfrei nach § 62 Abs. 1 NBauO Nr. 1 Nr. 2 Nr. 3 Sonderbauten Nr. 4 Bei der Baumaßnahme handelt es sich (u. a. auch) um ein Lager für Abfälle mit einer Gesamtmenge von mehr als 15 t oder mehr als 15 m³: nein ja 1. Bezeichnung der Baumaßnahme Baumaßnahme Errichtung Nutzungsänderung Änderung bei Nutzungsänderung bisherige Nutzung beabsichtigte Nutzung 2. Baugrundstück Gemeinde / Ortsteil Straße Hausnummer Gemarkung Flur Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung! Baumaßnahme Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung! 1. Bezeichnung der Baumaßnahme X oder ausfüllen Antrag auf Baugenehmigung im (§ 62 NBauO) Errichtung Zutreffendes bitte ankreuzen X oder ausfüllen vereinfachten Baugenehmigungsverfahren über eine genehmigungsfreie Baumaßnahme Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung! Ihr PDF-Anzeigeprogramm ist möglicherweise nicht kompatibel für ausfüllbare PDF-Formulare. http://www.form-solutions.net/hilfe An die Gemeinde Zutreffendes bitte ankreuzen Baugenehmigungsverfahren § die sonstigen Gebäude und baulichen Anlagen müssen sich in einem Gewerbegebiet oder Industriegebiet befinden Außerdem dürfen die genannten Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts widersprechen, oder die notwendigen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen müssen bereits erteilt sein. 1. Bezeichnung der Baumaßnahme Baumaßnahme Errichtung beabsichtigte Nutzung 2. Baugrundstück Gemeinde / Ortsteil Straße Hausnummer Gemarkung Flurstück Nutzungsänderung Änderung bei Nutzungsänderung bisherige Nutzung Flur Flurstück 2. Baugrundstück Gemeinde / Ortsteil Straße Flurstück Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte Baumaßnahme die Baugenehmigung. 3. Bauherrin / Bauherr 3. Bauherrin / Bauherr 3. Bauherrin / Bauherr Vorname Name / Firma Straße Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Fax E-Mail Seite 1 von 3 Eingaben löschen • Mitteilung Vorname Name / Firma Hiermit reiche/n ich/wir die Mitteilung für die o. g. Baumaßnahme mit den dazugehörigen Bauvorlagen ein und bestätige/n , dass der Erhebungsbogen für Baustatistik gem. dem Runderlass zur Durchführung des Hochbaustatistikgesetzes dem LSKN zugeleitet wurde. Nr. des Erhebungsbogens: Straße Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Straße 4. Bauleiterin / Bauleiter Name, Vorname Straße Berufsbezeichnung Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Fax E-Mail Ich/wir benenne/n die/den Bauleiter/in spätestens bei Baubeginn. Speichern Daten importieren Eingaben löschen Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Fax E-Mail 4. Bauleiterin / Bauleiter Name, Vorname Straße Berufsbezeichnung Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Fax E-Mail Ich/wir benenne/n die/den Bauleiter/in spätestens bei Baubeginn. Seite 1 von 5 Seite 1 von 5 Drucken Vorname Name / Firma Fax E-Mail Form-Solutions E-Mail: [email protected] Artikel-Nr. N600000 www.form-solutions.de Flur Form-Solutions E-Mail: [email protected] Artikel-Nr. N600004 www.form-solutions.de Form-Solutions E-Mail: [email protected] Artikel-Nr. N600024 www.form-solutions.de Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte Baumaßnahme die Baugenehmigung. Hausnummer Gemarkung Drucken Speichern Daten importieren • vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Eingaben löschen Drucken • Sonderbauten Speichern Daten importieren 17 Baugenehmigungsverfahren Vereinfachtes und vollständiges Baugenehmigungsverfahren Nach § 63 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wird für alle Gebäude und sonstige bauliche Anlagen, außer für Sonderbauten nach § 2 Abs. 5 NBauO, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Sonderbauten sind zum Beispiel Hochhäuser, bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m, Verkaufsstätten mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m², Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Pflegeheime, Kindertagesstätten, Schulen oder Freizeitparks. Diese Sonderbauten werden im vollständigen Baugenehmigungsverfahren nach § 64 NBauO überprüft. Das jeweilige Genehmigungsverfahren wird auch auf die Prüfung von Änderungen oder Nutzungsänderungen baulicher Anlagen angewendet, wenn diese nach der Durchführung der baulichen Maßnahme den oben genannten Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen entsprechen. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beschränkt sich die bauordnungsrechtliche Prüfung auf die: § Grenzabstände § Rettungswege bei Gebäuden, außer Wohngebäuden, die ein Geschoss besitzen, das für die Nutzung durch mehr als 10 Personen bestimmt ist § Herstellung der notwendigen Einstellplätze Eingang Bauantrag Gemeinde-/Stadtverwaltung gemeindliches Einvernehmen Bauaufsichtsbehörde Eingang Bauantrag Aufnahme der Stammdaten Aktenzeichen vergeben Aktenanlage § Beseitigung von Abwasser- und Niederschlagswasser und § Werbeanlagen Im vollständigen Baugenehmigungsverfahren wird das Bauordnungsrecht dagegen vollständig überprüft. Auf Antrag wird in beiden Genehmigungsverfahren die Vereinbarkeit der Bauvorlagen mit der Arbeitsstättenverordnung einer Prüfung unterzogen. Ansonsten wird in beiden Genehmigungsverfahren die Vereinbarkeit der beantragten Baumaßnahme mit dem übrigen öffentlichen Baurecht kontrolliert. Bei einigen Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen muss zudem eine Überprüfung bautechnischer Nachweise erfolgen, bei Sonderbauten ist stets der Nachweis des Brandschutzes erforderlich. Schriftliche und begründete Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts können zusammen mit dem Bauantrag gestellt werden. Der Bauantrag wird in schriftlicher Form und in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der örtlichen Stadt- oder Gemeindeverwaltung eingereicht. Der Antrag wird dann von dort mit einer Stellungnahme versehen an den Landkreis Grafschaft Bentheim weitergeleitet. Hier werden die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft und geklärt, welche weiteren Stellungnahmen oder Gutachten anderer Stellen eingeholt werden müssen. Falls nötig, werden zusätzliche Unterlagen angefordert oder der Antrag wird unter Erhebung einer Gebühr zurückgewiesen, wenn die Bauvorlagen sehr unvollständig oder mit erheblichen Mängeln eingereicht worden sind. Dem Antrag müssen gemäß der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) mindestens folgende Unterlagen beigefügt werden: § Antragsvordruck § Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500 § Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Festsetzungen eines Bebauungsplanes, die Lage der baulichen Anlagen, der Einstellplätze und eventuell erforderliche Kleinkinderspielflächen hervorgehen § Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 § Baubeschreibung § bei Gebäuden Angaben zur Gebäudeklasse § Ermittlung des Rohbau- und Herstellungswertes § Angaben zu notwendigen Einstellplätzen Vorprüfung vollständig (+) prüffähig (+) vollständig (-) prüffähig (+) vollständig (-) prüffähig (-) Eingangsbestätigung Eingangsbestätigung Unterlagen anfordern Eingangsbestätigung Unterlagen anfordern soweit erforderlich: Beteiligung von Fachbehörden soweit erforderlich: Beteiligung von Fachbehörden Eingang Unterlagen abwarten vollständig (+) Überprüfung des öffentlichen Baurechts genehmigungsfähig? ja Gebührenermittlung Baugenehmigung 18 nein Umplanung/ Unterlagen anfordern oder Gebührenermittlung Ablehnung grob unzulässig Baugenehmigungsverfahren § Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung § bei gewerblichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung § ggf. beglaubigte Baulastenerklärung § ggf. Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen § ggf. nachbarliche Zustimmungen § ggf. Antrag auf Ablöse notwendiger Einstellplätze § ggf. Nachweis der Spielplätze für Kleinkinder § ggf. bautechnische Nachweise § Erhebungsbogen für Baustatistik Vordrucke für einen Bauantrag und weitere benötigte Dokumente finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003377. Den Erhebungsbogen für Baustatistik finden Sie unter www.statistik-bw.de/baut. Überprüfung bautechnischer Nachweise Zu den bautechnischen Nachweisen für eine Baumaßnahme gehören nach § 65 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) die Nachweise der Standsicherheit, des Brand-, des Schall-, des Wärme- und des Erschütterungsschutzes. Nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) müssen für alle Baumaßnahmen diese Nachweise erstellt werden und die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften belegen. Zur Überprüfung müssen jedoch nur die Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes bei bestimmten Baumaßnahmen beim Bauordnungsamt vorgelegt werden. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen nach § 62 NBauO wird das Ergebnis der Überprüfung bautechnischer Nachweise in einem separaten Bescheid mitgeteilt, während die Überprüfung der bautechnischen Nachweise bei den Baugenehmigungsverfahren nach §§ 63f. NBauO zusammen mit dem Bauantrag erfolgt. Für die Errichtung oder Änderung folgender baulicher Anlagen ist der Nachweis der Standsicherheit beim Bauordnungsamt zur Überprüfung vorzulegen: § Wohngebäude, in denen mindestens ein Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden höher als 7 m über der Geländeoberfläche liegt § unterirdische Garagen mit mehr als 100 m² Nutzfläche in sonstigen Wohngebäuden § sonstige Gebäude, ausgenommen eingeschossige Gebäude bis 200 m² Grundfläche sowie eingeschossige landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder erwerbsgärtnerisch genutzte Gebäude mit Dachkonstruktionen bis 6 m Stützweite, bei fachwerkartigen Dachbindern bis 20 m Stützweite § fliegende Bauten und Fahrgeschäfte, die keine fliegenden Bauten sind § Brücken mit einer lichten Weite von mehr als 5 m § Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 3 m über der Geländeoberfläche § Tribünen mit einer Höhe von mehr als 3 m § Regale mit einer zulässigen Höhe der Oberkante des Lagerguts von mehr als 7,50 m § Behälter § sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von mehr als 10 m Ebenso sind die Nachweise der Standsicherheit beim Bauordnungsamt zur Überprüfung vorzulegen, wenn sie nicht von anerkannten Tragwerksplanern aufgestellt sind. Für die Errichtung oder Änderung folgender baulicher Anlagen ist der Nachweis des Brandschutzes beim Bauordnungsamt zur Überprüfung vorzulegen: § Wohngebäude, in denen mindestens ein Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden höher als 7 m über der Geländeoberfläche liegt § sonstige Gebäude mit mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mehr als 400 m² Grundfläche, ausgenommen eingeschossige landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder erwerbsgärtnerisch genutzte Gebäude § Garagen mit mehr als 100 m² Nutzfläche, auch wenn sie Teil eines sonst anders genutzten Gebäudes sind § Sonderbauten nach § 2 Abs. 5 NBauO Bei Fragen zu den erforderlichen bautechnischen Nachweisen, vor allem zu den vorzulegenden Nachweisen zu einer Mitteilung nach § 62 NBauO oder zu einem Bauantrag nach §§ 63f. NBauO und zu deren Prüfung wenden Sie sich bitte an die Abteilung für Bauwesen www.grafschaft-bentheim.de/003625. Antragsverfahren Vollständiges Verfahren nach § 64 NBauO Vereinfachtes Verfahren nach § 63 NBauO Bauantrag Baugenehmigungsverfahren Seite 18 Baugenehmigungsverfahren Seite 18 Genehmigungsfreies Bauen nach § 62 NBauO Antrag auf Abweichung von Vorschriften, mit denen das Bauvorhaben nicht übereinstimmt Bauanzeige Erteilung der Abweichung in schriftlicher Form durch Bescheid Baugenehmigungsverfahren Seite 17 19 Ihr PDF-Anzeigeprogramm ist möglicherweise nicht kompatibel für ausfüllbare PDF-Formulare. http://www.form-solutions.net/hilfe Form-Solutions An die Bauaufsichtsbehörde Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde Zutreffendes bitte ankreuzen Ihr PDF-Anzeigeprogramm ist möglicherweise nicht kompatibel für ausfüllbare PDF-Formulare. http://www.form-solutions.net/hilfe Form-Solutions Aktenzeichen X oder ausfüllen Über die Gemeinde Eingangsstempel der Gemeinde Aktenzeichen an die Bauaufsichtsbehörde Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde Aktenzeichen Antrag auf Zulassung einer Abweichung / Ausnahme / Befreiung Zutreffendes bitte ankreuzen 1. Bezeichnung der Baumaßnahme beabsichtigte Nutzung Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung! Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung! bei Nutzungsänderung bisherige Nutzung 2. Bezeichnung der Abweichung / Ausnahme / Befreiung 2.1 Abweichung Vorschriften (§§) Abweichung Antrag auf von Umfang 2.2 Ausnahme Bauvorbescheid Baumaßnahme nach § 64 Nutzungsänderung Änderung Vorschriften (§§) Ausnahme (§ 73 NBauO) 1. Bezeichnung der Baumaßnahme Baumaßnahme Errichtung beabsichtigte Nutzung 2. Baugrundstück Gemeinde / Ortsteil Straße Hausnummer Flur Flurstück Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte Baumaßnahme die Beurteilung und Entscheidung über folgende Frage/n: Umfang 3. Fragestellung der Bauvoranfrage Fragestellung, s. auch Anlage: Vorschriften (§§) Befreiung Umfang Hiermit beantrage/n ich/wir die Zulassung einer/mehrerer Abweichung/en, einer/mehrerer Ausnahme/n und/oder einer/ mehrerer Befreiung/en für die oben genannte Baumaßnahme. 3. Bauherrin / Bauherr Name / Firma Straße Vorname Hausnummer PLZ Telefon (m. Vorwahl) Ort Fax E-Mail Seite 1 von 2 Eingaben löschen Form-Solutions E-Mail: [email protected] Artikel-Nr. N600001 www.form-solutions.de von Seite 1 von 2 Drucken Speichern • Abweichung/Ausnahme/Befreiung Daten importieren Eingaben löschen Drucken • Bauvoranfrage Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen Nach § 66 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) können unter bestimmten Bedingungen Abweichungen von den Anforderungen dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zugelassen werden. Notwendig zur Zulassung einer Abweichung ist aber immer ein schriftlicher und begründeter Antrag. Ferner können nach § 66 NBauO Ausnahmen und Befreiungen nach anderen Vorschriften des öffentlichen Baurechts beantragt werden. Das gilt beispielsweise nach § 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) im Zusammenhang mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans. Bei einer Grundstücksteilung, bei verfahrensfreien Baumaßnahmen nach § 60 NBauO sowie dem Anhang zu § 60 NBauO müssen die erforderlichen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen vor der Teilung des Grundstücks beziehungsweise vor der Bauausführung zugelassen werden. Ähnlich müssen auch bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen die notwendigen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen stets vor dem Einreichen der Mitteilung nach § 62 NBauO beantragt und zugelassen werden. Hingegen können bei Bauanträgen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen zusammen mit den anderen Bauvorlagen beantragt werden. Zusätzlich zu einem Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung müssen in der Regel in dreifacher Ausfertigung über die örtliche Stadt- oder Gemeindeverwaltung bei der Bauaufsichtsbehörde des Landkreis Grafschaft Bentheim folgende Bauvorlagen eingereicht werden: § Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500 § Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 § Erläuterung zu der Abweichung, Ausnahme oder Befreiung § Begründung zu der Abweichung, Ausnahme oder Befreiung § ggf. nachbarliche Zustimmungen Vordrucke für einen Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung und für eine gegebenenfalls erforderliche nachbarliche Zustimmung finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003377. Bauvoranfrage Vor dem Einreichen eines Bauantrages kann es sinnvoll sein, einzelne Fragen zu einem Bauvorhaben mit einer Bauvoranfrage abzuklären. Mit einem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids nach § 73 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) können Sie sich eine rechtsverbindliche Auskunft darüber einholen, ob ein Grundstück wirklich nach Ihren Vorstellungen bebaut werden kann. Das Bauordnungsamt nimmt dann in einem Bauvorbescheid zu Ihren Fragen Stellung. Dieser bindet die Bauaufsichtsbehörde für drei Jahre. Das heißt die Bauaufsichtsbehörde kann in diesem Zeitraum ein Bauvorhaben nicht aus den 20 Nutzungsänderung Änderung bei Nutzungsänderung bisherige Nutzung Gemarkung von 2.3 Befreiung Form-Solutions E-Mail: [email protected] Artikel-Nr. N600002 www.form-solutions.de Baugenehmigungsverfahren Errichtung X oder ausfüllen Baumaßnahme nach § 63 Baumaßnahme Speichern Daten importieren • Baugenehmigung Gründen ablehnen, die schon bei der Bearbeitung der Bauvoranfrage geprüft worden sind. Beim Stellen der Bauvoranfrage ist zu beachten, dass der zu klärende Sachverhalt konkret benannt und eindeutig dargestellt wird. Das bedeutet, dass durch den Bauvorbescheid nur über einzelne Fragen entschieden wird. Eine umfassende Prüfung wie im Baugenehmigungsverfahren findet nicht statt. Konkrete Fragen könnten sein: „Darf die südliche Baugrenze, wie aus beigefügtem Lageplan ersichtlich, um 0,50 m überschritten werden?“ oder: „Fügt sich das geplante Bauvorhaben in den unbeplanten Innenbereich städtebaulich ein?“ Hierauf erhalten Sie eine ebenso konkrete Antwort in Form eines schriftlichen Bauvorbescheids. Neben dem Antrag auf Bauvorbescheid sind der Bauvoranfrage die zur Beurteilung erforderlichen Bauvorlagen in mindestens dreifacher Ausfertigung beizufügen. Den Vordruck für einen Antrag auf Bauvorbescheid finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/00348. Der Bauvorbescheid ist kostenpflichtig und berechtigt nicht zum Beginn der Baumaßnahme. Fragen zum Kapitel Baugenehmigungsverfahren und Ablauf Abteilung für Bauwesen Telefon: 05921 96-1514 E-Mail: [email protected] Die Baugenehmigung – maßgebende Voraussetzung für den Baubeginn Baugenehmigung Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem Ihnen bestätigt wird, dass dem beantragten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen soweit sie überprüft werden. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit der Bauherren, der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Die Baugenehmigung gibt außerdem Rechts- und Investitionssicherheit. Die Baupläne (Bauzeichnungen, Lagepläne), die zu der Baugenehmigung gehören, können Eintragungen in grüner Farbe, sogenannte Grüneintragungen, von der Bauaufsicht enthalten. Das sind wichtige Prüfvermerke als Korrektur der ursprünglich eingereichten Pläne. Sie sind unbedingt bei der Bauausführung zu beachten. Hier kann es zu Versäumnissen und damit zu ärgerlichen Teilbaugenehmigung Gemäß § 72 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Das betrifft auch die Erdarbeiten für eine Baumaßnahme. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine sogenannte Teilbaugenehmigung zu erhalten. Durch eine solche Genehmigung kann früher mit dem Bau begonnen und der gesamte Bauprozess beschleunigt werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Mit der dann aufgrund dieses Antrags erteilten Teilbaugenehmigung können z. B. Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs. Die für die Teilbaugenehmigung entstehenden Kosten sind im Verhältnis zu den übrigen Baukosten sehr gering. Außerdem werden sie bei den abschließenden Baugenehmigungsgebühren gegebenenfalls verrechnet. Geltungsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen gemäß § 71 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO), wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach deren Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen formlosen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Gleiches gilt im übertragenen Sinne für Bauvorbescheide. Die Verlängerung dieser Genehmigungen muss vor dem Ende der Dreijahresfrist beantragt werden. Hierfür sind erneut geringe Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mehr möglich. In diesem Fall muss ein komplett neuer Antrag gestellt werden. Dieses wird dann teurer als bei der Verlängerung. Baugebühren Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Baugebührenordnung für das Land Niedersachsen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. In wenigen Sonderfällen werden auch die Herstellungskosten zugrunde gelegt. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung eines Bauantrages, wenn z. B. trotz Aufforderung fehlender Planunterlagen diese nicht in angemessener Frist vorgelegt werden. Auch die Zurücknahme des Bauantrages durch den Antragsteller während des laufenden Genehmigungsverfahrens hat Gebühren zur Folge. Diese richten sich nach dem Fortschritt des Genehmigungsverfahrens und den dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall. Bauherr diese mit dem Bauunternehmer ausführlich besprechen, denn diese Grüneintragungen sind zwingend zu beachten. Die Nichtbeachtung führt regelmäßig zu einem von der Baugenehmigung abweichenden Bauen. Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die zu einem Bußgeld und schlimmstenfalls sogar einen Rückbau nach sich ziehen kann. Dieser Ärger lässt sich leicht vermeiden, wenn der Bauherr frühzeitig nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem beauftragten Bauunternehmen redet. Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Anbeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen ist nach § 62 Abs. 9 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) zwingend vorgeschrieben, dass der Entwurf einschließlich der Nachweise für die Standsicherheit, für den Schall- und Wärmeschutz während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorliegen muss. Auf dem Baugrundstück ist ein von der Verkehrsfläche aus gut sichtbares Baustellenschild anzubringen, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigt wird. Es enthält die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Architekten oder Bauingenieurs, des Bauleiters sowie des Bauherrn. Baugenehmigungsverfahren Bauverzögerungen und zusätzlichen Kosten kommen, wenn die Grüneintragungen nicht beachtet werden. Daher ist der Bauherr zwingend verpflichtet, dem beauftragten Bauunternehmen diese bauaufsichtlich geprüften Baupläne vor Baubeginn im Original vorzulegen. Gleichermaßen ist das Bauunternehmen ebenso zwingend verpflichtet, sich die geprüften Baupläne vorlegen zu lassen. Die Baustelle ist gefahrensicher einzurichten und erforderlichenfalls mit einem Bauzaun abzugrenzen. Wenn öffentliche Verkehrsflächen bei der Baustelleneinrichtung in Anspruch genommen werden sollen, bedarf dies vorher einer Sondernutzungserlaubnis durch das Ordnungsamt der Stadt oder der Gemeinde. Gebäudeeinmessung Die Errichtung von Gebäuden und die Veränderung der überbauten Flächen sind einmessungspflichtig. Die dazu notwendige Gebäudeeinmessung wird in Ihrem Auftrag von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Rechte des Bauherrn und der Nachbarn Falls Sie mit einer Entscheidung des Bauordnungsamts nicht einverstanden sind, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Dies kann insbesondere in folgenden Fällen geschehen: § Ihr Bauantrag oder Ihre Bauvoranfrage wurde abgelehnt § Ihre Baugenehmigung oder Ihr Bauvorbescheid enthält Auflagen oder Bedingungen, mit denen Sie nicht einverstanden sind § Sie sind mit der für Ihre Baugenehmigung oder für Ihren Bauvorbescheid erhobenen Gebühr nicht einverstanden § Sie möchten als Nachbar gegen die einem Dritten erteilte bauaufsichtliche Zulassung, gegen eine Baugenehmigung oder gegen einen Bauvorbescheid vorgehen § Sie haben eine bauordnungsrechtliche Anordnung erhalten, z. B. eine Anordnung zur Stilllegung Ihrer Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder eine Abbruchverfügung, gegen die Sie sich wenden möchten § Ihr Antrag auf Einschreiten gegen eine Baumaßnahme eines Dritten bzw. eines Nachbarn wurde abgelehnt Sofern Ihnen ein solcher Bescheid zugeschickt worden ist, müssen Sie nach § 70 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) innerhalb Pflichten des Bauherrn Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Pflichten. Jeder Baugenehmigung können Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt sein, die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind dem Bauordnungsamt möglichst vorher mitzuteilen. Der Baugenehmigung sind dann jeweils entsprechende Formulare beigefügt. Wichtig ist, dass der Bauherr vor Baubeginn dem Bauunternehmer die Baugenehmigung im Original vorlegt. Sofern amtliche Prüfvermerke in Form der Grüneintragungen enthalten sind, muss der © Africa Studio - Fotolia.com 21 Baugenehmigungsverfahren eines Monats Widerspruch einlegen. Falls Sie als Nachbar gegen eine Baumaßnahme eines Dritten vorgehen wollen und Ihnen die hierfür gegebenenfalls erforderliche bauaufsichtliche Zulassung nicht zugestellt worden ist, müssen Sie Widerspruch einlegen, sobald Sie eine Beeinträchtigung durch diese Baumaßnahme befürchten oder erkannt haben. Ein Widerspruch hat grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Das gilt jedoch nicht, wenn Widerspruch gegen eine bereits genehmigte Baumaßnahme eines Dritten eingelegt werden soll. Falls Sie als Nachbar die Fortsetzung einer Baumaßnahme eines Dritten verhindern wollen, müssen Sie daher die aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs herstellen lassen. Dazu ist es erforderlich, dass Sie zunächst beim Bauordnungsamt einen Antrag auf aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs einreichen. Wenn das Bauordnungsamt Ihren Antrag abgelehnt hat, der Dritte mit der Baumaßnahme bereits begonnen hat oder der Baubeginn unmittelbar bevorsteht, können Sie diesen Antrag auch beim Verwaltungsgericht Osnabrück stellen. Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens müssen Sie darstellen, inwieweit Sie die Entscheidung des Bauordnungsamts für rechtswidrig halten. Der Sachverhalt wird dann unter Berücksichtigung Ihrer Ausführung nochmals überprüft. Ist Ihr Widerspruch rechtlich begründet, wird ihm abgeholfen. Hält das Bauordnungsamt Ihren Widerspruch für rechtlich unbegründet, erlässt es einen kostenpflichtigen Widerspruchsbescheid. In diesem Fall können Sie innerhalb eines Monats beim Verwaltungsgericht Osnabrück eine Klage einreichen. Weitere Informationen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren finden Sie im Internet unter www.verwaltungsgericht-osnabrueck. niedersachsen.de. Verantwortliche Personen Bauherr Seien Sie sich bewusst, dass Sie als Bauherr allumfassend verantwortlich sind und von der Beantragung bis zur Fertigstellung der erste Ansprechpartner für die Bauaufsichtsbehörde sind. Sie haben geeignete Entwurfsverfasser, Bauleiter und Unternehmer zur Realisierung Ihres Vorhabens zu bestellen. Diese müssen für die jeweiligen Arbeiten fachlich geeignet sein. Entwurfsverfasser und Sachverständige Die Entwürfe für die Errichtung und Änderung von Gebäuden – mit Ausnahme von Garagen und anderen untergeordneten Bauten – müssen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern durch Unterschrift anerkannt sein. 22 Verantwortung für die Brauchbarkeit und Vollständigkeit eines Bauantrages trägt der oder die Entwurfsverfasser. Bauvorlageberechtigt sind Architekten, die Mitglieder der Architektenkammer Niedersachsen bzw. Bauingenieure, die Mitglieder in der Ingenieurkammer Niedersachsen sind. Die staatlich anerkannten Sachverständigen für den baulichen Brandschutz bzw. für Schall- und Wärmeschutz werden, wie die Architekten und Ingenieure, in aktuellen Listen bei den Kammern geführt. Gleiches gilt für Tragwerksplaner (Statiker) und Prüfstatiker. Weitere Informationen erteilen: Architektenkammer Niedersachsen Friedrichswall 5, 30159 Hannover Telefon: 0511 28096-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.aknds.de Ingenieurkammer Niedersachsen Hohenzollernstraße 52, 30161 Hannover Telefon: 0511 39789-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.ingenieurkammer.de Bauleiter Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht, insbesondere den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt werden und er hat die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Im Rahmen dieser Aufgabe ist auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer/innen und auf die Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen zu achten. Der Bauleiter ist vor Baubeginn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu benennen. Seine fachliche Qualifikation richtet sich nach der für das jeweilige Bauobjekt notwendigen Sachkunde. Unternehmer Sie beauftragen ein oder mehrere Bauunternehmen mit der ganzen oder teilweisen Ausführung des Bauvorhabens entsprechend der Bauvorlagen. Dabei hat der Unternehmer die anerkannten Regeln der Technik sowie die Bestimmungen des Arbeitsschutzes einzuhalten und ist für den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Architekten – Ingenieure – Sachverständige Architekturbüro G+M Ihre Spezialisten für Holmers Kamp 12 48465 Schüttorf Tel.: 05923 9935950 E-Mail: [email protected] www.gm-architekt.de • Architektur • Sanierung • Baubetreuung • Energieberatung gen Sie Wir brin h Hause! nac Ihr Ingenieurbüro für Bauplanung und Ihre Partner für Baustatik im Wohnungsbau Dipl.-Ing. T. Wolts ÖbVI Dipl.-Ing. G. Terwey / ÖbVI Dipl.-Ing. C. 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In der Regel ist bei Kulturdenkmalen ein sogenannter Umfeldschutz wirksam. Auch können Wasserflächen wie etwa der Piccardie-Coevorden-Kanal, der Süd-Nord-Kanal sowie der Nordhorn-Almelo-Kanal mit den Schleusen-, Brücken und Stauanlagen sowie den Zollhäusern und den begleitenden Alleebäumen unter Denkmalschutz stehen. Die Kulturdenkmale werden vom Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege erfasst und sind in einer offenen Liste zusammengestellt, die nach Bekanntwerden neuer Baudenkmale ergänzt wird. Auskünfte erteilt bezüglich des Gebiets Landkreis Grafschaft Bentheim die Baudenkmalpflege Büro des Landrates Stadtring 22, 48529 Nordhorn Telefon: 05921 96-1704 E-Mail: [email protected] Internet: www.grafschaft-bentheim.de/003659 Bodendenkmalpflege Büro des Landrates Stadtring 22, 48529 Nordhorn Telefon: 05921 96-1704 E-Mail: [email protected] Internet: www.grafschaft-bentheim.de/00375 und für das Stadtgebiet Nordhorn: Bauordnungsamt Denkmalschutz Stadthaus I, Bahnhofstraße 24, 48529 Nordhorn Telefon: 05921 878-203 oder -210 E-Mail: [email protected] Die Kirchen führen bezüglich ihrer Gebäude und Liegenschaften in der Regel eigene untere Denkmalschutzämter. Hand in Hand arbeiten die unteren Denkmalschutzbehörden mit der oberen Denkmalschutzbehörde, dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege zusammen, welches fachlich zuständig ist: Stützpunkt Oldenburg Ofener Straße 15, 26121 Oldenburg Bau- und Kunstdenkmalpflege: Nils Juister Telefon: 0441 799-2889 E-Mail: [email protected] Denkmalschutz und -pflege Was ist ein Kulturdenkmal? Um gleich mit einem weit verbreiteten Vorurteil aufzuräumen: Ein Denkmal muss nicht unbedingt „alt“ sein. Es gibt z. B. Baudenkmale aus den 1950er Jahren, die aufgrund ihrer Gestaltung, eines richtungweisenden Entwurfes oder als wichtiger Zeitzeuge einer bestimmten Epoche unter Schutz gestellt wurden. Grundsätzlich ist ein Kulturdenkmal ein Objekt oder Werk, welches als Zeugnis einer Kultur gilt und einen künstlerischen, historischen, städtebaulichen und/oder wissenschaftlichen Wert darstellt. Dessen Erhaltung muss von allgemeinem gesellschaftlichem Interesse sein. Erfüllt ein Objekt diese Voraussetzungen, kann es amtlich unter Denkmalschutz gestellt werden. Archäologie Dr. Jana Esther Fries Telefon: 0441 799-2120 E-Mail: [email protected] Welche Bedeutung hat die Unterschutzstellung für den Eigentümer? Nicht immer freuen sich die Eigentümer eines Kulturdenkmals darüber, dass ihr Bauwerk als Baudenkmal in die Denkmalliste aufgenommen wurde. Sie befürchten Einschränkungen in der Nutzung und Mehraufwendungen. Moderner Denkmalschutz zielt aber in eine andere Richtung. Ein Baudenkmal soll und darf so umgebaut werden, dass es modernen Nutzeransprüchen gerecht wird. Bei der Umbauplanung kommt es entscheidend darauf an, dass möglichst viel originale Bausubstanz und der Charakter des Gebäudes erhalten bleiben. Auch sollen Finanzierungshilfen den Eigentümern den Erhalt ihres Denkmals erleichtern. Die Unteren Denkmalschutzbehörden beim Landkreis und der Stadt Nordhorn sowie das Landesamt für Denkmalpflege, Stützpunkt Oldenburg, bieten ihre fachliche Beratung dazu an. Des Weiteren kann sich der Eigentümer denkmalgeschützter Bausubstanz Rat und Hilfe beim Monumentendienst holen: Monumentendienst – c/o Museumsdorf Cloppenburg Bether Straße 6, 49661 Cloppenburg Telefon: 04471 9484-17 E-Mail: [email protected] Internet: www.monumentendienst.de Egal ob Denkmalwartung, Wintercheck, Gebäudeinspektion oder Infodienst – hier ist der Monumentendienst als Info- und Wartungsdienst für historische Gebäude stets ein kompetenter Ansprechpartner. Somit kann durch Vorsorge ggf. Geld gespart werden. Welche Formalitäten sind bei baulichen Veränderungen an einem Baudenkmal zu beachten? Wann ist ein Bauantrag zu stellen und wann ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung? Bei geplanten baulichen Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude wird empfohlen, diese vorab mit der unteren Denkmalschutzbehörde beim Landkreis bzw. bei der Stadt Nordhorn zu besprechen. Bauliche Veränderungen bedürfen entweder der Baugenehmigung oder bei kleineren Veränderungen einer denkmalrechtlichen Genehmigung (§ 10 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz, NDSchG). 25 Rund um Handwerk & Bau Schrott- U. MetAllgroSShAndel Ursulastraße 6–10 · 48529 nordhorn tel.: 05921 8144700 Ankauf Metalle aller Art Containerdienst Sand- & Kieslieferungen Erdarbeiten Wilsumer Str. 18 · 49843 Uelsen · Tel. 0 59 42 / 5 97 Nordhorn, Stadt (4852925) a 42256 WohnWerk Stegink Alte Piccardie 31 D-49828 Osterwald Fon: +49(0)5946 9100-0 Fax: +49(0)5946 9100-69 [email protected] www.kuepers-osterwald.de interieur & office Kranarbeiten | Transporte | Erdbau | Abbruch Umweltservice | Industriereinigung | Bergung Nordhorn, Stadt (4852925) 26 a 41349 Neubau / Renovierung Entwurf Tel. 05943 999393 Mobil 0173 7651175 Planung Wir planen Ihre Einrichtung Ausführung Bauleitung www.wohnwerk-stegink.de Beim Bauantrag für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen erfolgt die denkmalrechtliche Prüfung im Zuge des normalen Baugenehmigungsverfahrens nach der Niedersächsischen Bauordnung, eine besondere Antragstellung für den Denkmalschutz ist dafür nicht vorgesehen. Fördermittel zur Verfügung. Die Vordrucke können ebenfalls unter dem Link www.grafschaft-bentheim.de/003659 bezogen werden. Der Förderantrag ist bei der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises bzw. bei der Stadt Nordhorn einzureichen. Anders sieht es in den Fällen aus, wenn bauliche Veränderungen an Gebäuden nach der Niedersächsischen Bauordnung genehmigungsfrei sind, wie z. B. neue Fenster und Türen, neue Dacheindeckung, nichttragende Wände abbrechen und neue errichten, dann ist ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung über die Gemeinde bei der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises bzw. der Stadt Nordhorn in zweifacher Ausfertigung einzureichen. Die Bauvorlagen sind formlos zusammen zu stellen, sie müssen prüfbar sein. Dazu eignen sich Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und Kostenangebote von Handwerksfirmen. Auch die Grafschafter Sparkassenstiftung (Telefon: 05921 98261) sowie die Grafschafter Volksbank in Nordhorn (Telefon: 05921 172254) stellen in Einzelfällen Zuschüsse zur Verfügung. Wer unterstützt bei Umbauten und Restaurierungen an Kulturdenkmalen? An erster Stelle ist das Finanzamt zu nennen. Es stellt zwar keine Fördermittel zur Verfügung, es ermöglicht aber die erhöhte steuerliche Abschreibung der für die Gebäudeerhaltung einschließlich Umbauarbeiten notwendigen Bauinvestitionen (§§7 i, 10 f, 10 g Einkommensteuergesetz). Stiftung Niedersachsen Künstlerhaus Sophienstraße 2, 30159 Hannover Telefon: 0511 990540 E-Mail: [email protected] Internet: www.stnds.de VGH-Stiftung Schiffgraben 6–8, 30159 Hannover Telefon: 0511 3603-890 E-Mail: [email protected] Internet: www.vgh-stiftung.de Denkmalschutz und -pflege Worauf ist zu achten, wenn bei Bauarbeiten archäologische Bodenfunde freigelegt werden? Insbesondere bei Neubauarbeiten in historischen Ortskernen kommt es immer wieder vor, dass z. B. Kellerreste, Tongefäße, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden. Diese Funde sind nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz meldepflichtig und müssen unverzüglich der unteren Denkmalschutzbehörde beim Landkreis bzw. der Stadt Nordhorn oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege, Stützpunkt Oldenburg, gemeldet werden. Eine kurzfristige Untersuchung wird garantiert. Bei Bauarbeiten an Baudenkmalen von überregionaler Bedeutung stellen folgende Institutionen Fördergelder zur Verfügung: Niedersächsische Sparkassenstiftung Schiffgraben 6–8, 30159 Hannover Telefon: 0511 3603489 E-Mail: [email protected] Internet: www.nsks.de § Gewerblich genutzt oder vermietet (100 %): die ersten acht Jahre 9 %, weitere vier Jahre 7 %, § Selbstgenutzt (90 %): zehn Jahre 9 % Deutsche Stiftung Denkmalschutz Schlegelstraße 1, 53113 Bonn Telefon: 0228 90910 E-Mail: [email protected] Internet: www.denkmalschutz.de Die abschreibungsfähigen Kosten reduzieren sich um die Höhe der erhaltenen öffentlichen Mittel. Restaurierungsarbeiten mit Bedeutung für die Umwelt werden gefördert durch: Das Finanzamt erkennt die Kosten nur dann an, wenn die untere Denkmalschutzbehörde diese bescheinigt hat. Die Vordrucke können heruntergeladen: www.grafschaft-bentheim.de/003659 oder telefonisch 05921 96-1704 bestellt werden. Die untere Denkmalschutzbehörde bescheinigt die im Original vorzulegenden Rechnungen nur, wenn die Bauarbeiten genehmigt und vor der Ausführung mit ihr abgestimmt worden sind. Deutsche Bundesstiftung Umwelt An der Bornau 2, 49090 Osnabrück Telefon: 0541 9633-0 E-Mail: [email protected] Internet: www.dbu.de Das Amt für regionale Landesentwicklung Weser-Ems (ARL), Geschäftsstelle Meppen (Hasebrinkstraße 8, 49716 Meppen, Telefon: 05931 88273 oder 05931/8827464, E-Mail: [email protected]), stellt bei Gebäuden in Dörfern, in denen eine staatliche geförderte Dorferneuerung durchgeführt wird, für Fassaden, Dächer und Außenanlagen eine 25- bis 30 %ige Förderung in Aussicht. Antragsstichtag ist in jedem Jahr der 15. Februar. Auskunft erteilt: Klaus-Jürgen Großpietsch, Tel. 0591/14054898. Das Land Niedersachsen stellt über das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege, Stützpunkt Oldenburg, für die Restaurierung bauhistorisch besonders wertvoller Bauteile ebenfalls 27 Mehr Durchblick – weniger Stress www.evers-veldhausen.de Heizung & Sanitär www.haubrich-shk.de -Kompetenzpartner Sanitär u. 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Mit der vorgesehenen Bebauung können erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft einhergehen. Diese werden bei der Planung in der Regel durch Landschafts- und Grünordnungspläne sowie artenschutzrechtliche Fachbeiträge aufgegriffen und berücksichtigt. Hier werden Beeinträchtigungen dargestellt und Maßnahmen bestimmt, die zur Vermeidung, zum Ausgleich oder Ersatz (Kompensation) der negativen Wirkungen geeignet sind. Die Kompensationsmaßnahmen müssen nicht innerhalb des Geltungsbereichs des eigentlichen Bebauungsplanes liegen. Im Geltungsbereich des eigentlichen Bebauungsplanes sind folgende Festsetzungen zur Vermeidung und zur Kompensation von Schäden an der Natur und Landschaft möglich (beispielhafte Aufzählung): § Erhalt des vorhandenen Baumbestandes auf Grünflächen § Schutz von Gehölzbeständen vor Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit § Festsetzung einer privaten Grünfläche § Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche § Naturnahe Gestaltung technischer Bauwerke z. B. Regenrückhaltebecken § Erhalt von vorhandenen Wallhecken § Neuanlage einer Wallhecke unter Verwendung geeigneter Pflanzen § Anpflanzung und dauerhafte Erhaltung von standortgerechten, einheimischen Laub- oder Obstbäumen bzw. Großsträuchern Das konkrete Bauvorhaben Wesentliche planungsrechtliche Fallkonstellationen: § § 30 BauGB – Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes § § 34 BauGB – Bauen im unbeplanten Innenbereich § § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sind für die Bauherren und Bauherrinnen die Regelungen des Bebauungsplanes einzuhalten. Von Bedeutung für Sie sind vor allem die Gebote, bestimmte Pflanzen in den Hausgeräten zu verwenden oder auch das Gebot, bestimmte festgelegte Bäume oder Flächen so wie sie sind, zu erhalten. Darüber hinaus sind auch artenschutzrechtliche Vorgaben des Bebauungsplanes wie z. B. die zeitliche Begrenzung unvermeidbarer Fällungen und Rodungen von Gehölzen sowie die Überprüfung zur Fällung vorgesehener Bäume oder zum Abriss oder Umbau vorgesehener Gebäude auf Quartiere von Fledermäusen oder Nester von Vögeln einzuhalten (siehe dazu Bauen und Artenschutz in diesem Kapitel). Bauen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB) Außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes, aber innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (der sog. unbeplante Innenbereich) ist im Vorfeld eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde einzuholen, die Ihnen aufzeigt, wie das Bauvorhaben für die Natur möglichst schonend durchgeführt werden kann. Den Hinweisen und Anregungen der Unteren Naturschutzbehörde wird in der Regel gefolgt. Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB) Außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Bauvorhaben nur eingeschränkt möglich. Ist das Bauvorhaben zulässig, wird zunächst geschaut, wie das Vorhaben in einer möglichst naturschonenden Weise auszuführen ist. Dabei ist Ihnen die Untere Naturschutzbehörde gerne behilflich. Häufig reicht eine kleine Verschiebung des konkreten Vorhabens aus, um einen Eingriff in Natur und Landschaft zu vermeiden oder gering zu halten. Ist es nicht möglich, Folgen für den Naturhaushalt zu vermeiden, muss ein Ausgleich oder Ersatz (Kompensation) erfolgen. So werden an Ort und Stelle bestimmte Maßnahmen durchgeführt, die die Auswirkungen des Vorhabens möglichst gering halten. Das kann z. B. bedeuten, ein Bauvorhaben völlig einzugrünen, damit das Landschaftsbild innerhalb eines vertretbaren Zeitraumes wieder hergestellt ist. 29 Für versiegelte Flächen ist mindestens flächengleich eine Maßnahme für den Naturschutz durchzuführen. Hier ist z. B. die Herstellung einer Streuobstwiese oder die Umwandlung einer Ackerfläche in Grünland zu nennen. Wenn für die Baumaßnahme Waldflächen in Anspruch genommen werden, muss hierfür eine Ersatzaufforstung vorgenommen werden. Sämtliche Maßnahmen sind gemeinsam mit der Unteren Naturschutz- und Waldbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim festzulegen und werden als Auflage in die Baugenehmigung übernommen. Naturschutz Unabhängig von der Verpflichtung aus den Bauleitplänen oder der Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung können Sie als Bauherr bei der Bauausführung etwas für die Natur tun. Beispiele für einen bewussten und schonenden Umgang mit der Natur sind: § Anpflanzen und Erhalt von standortheimischen Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen § Fassaden- und Dachbegrünungen § Begrenzung der Versiegelung auf Baugrundstücken durch die Verwendung von wasserdurchlässigen Materialien § Verzicht auf unnötig versiegelte Flächen im Hausgarten § Rückhaltung von gesammeltem Niederschlagswasser Bei der Auswahl standortgerechter heimischer Bäume und Sträucher ist Ihnen die untere Naturschutzbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim gerne behilflich. Eine Pflanzliste steht auch unter www.grafschaft-bentheim.de/ 003550 zum Download bereit. Bauen und Artenschutz Seit je her werden die menschlichen Behausungen und Ställe nicht nur von den Menschen genutzt, sondern dienen auch vielen Tieren als Lebensraum. Beispielsweise: § Dachböden und Schuppen werden von Fledermäusen als Schlafplätze oder Wochenstuben genutzt § in Gebäudenischen brüten verschiedene Vogelarten § Gärten enthalten Obstbäume und Lauben, in denen ebenfalls Tiere ein Zuhause finden Einige Tierarten, die Gebäude als Quartier oder Nistplatz nutzen, unterliegen heute dem besonderen Artenschutzrecht. Als besonders und streng geschützte Arten gelten alle Fledermausarten, alle europäischen Vogelarten und bestimmte Kleinsäugerarten. Aber auch verschiedene Hautflüglerarten wie Hornissen, alle Hummeln und bestimmte Wildbienen zählen beispielsweise dazu. Gemäß Artenschutzrecht dürfen Tiere der besonders und streng geschützten Arten weder gefangen, verletzt oder getötet werden, noch dürfen deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten wie z. B. Vogelnester und Quartiere von Fledermäusen beschädigt oder zerstört werden. Durch die Änderung der Bauweise von Wohnhäusern, so ist der Dachstuhl heutzutage in der Regel ausgebaut, bieten neuere Gebäude kaum noch Unterschlupf für Tiere. Mit dem Wegfall von kleinen und kleinsten bäuerlichen Betrieben und einem durchgreifenden Wandel in der Gartengestaltung gingen zusätzlich viele Lebensstätten für diese Tiere verloren. Dies führte dazu, dass viele Tiere, die sich an das Leben in menschlichen Siedlungen angepasst haben, immer seltener werden und vielerorts sogar ganz verschwinden. Dem kann entgegengewirkt werden, wenn künstlich geschaffene Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden. Geeignete Nisthilfen: § Der Standardkasten mit kleinem Loch (26–28 mm) dient beispielsweise als Nistmöglichkeit für Blaumeise, Sumpfmeise oder Tannenmeise. § Der Standardkasten mit großem Loch (32–35 mm) ist geeignet für Feld- und Haussperling, Kohlmeise, Kleiber, Trauerschnäpper oder Gartenrotschwanz. Kästen mit noch größeren Lochweiten eignen sich für Stare, Eulen oder Dohlen. § Halbhöhlenkästen werden gerne von Bachstelze, Grauschnäpper, Haus- oder Gartenrotschwanz angenommen. Für Gartenbaumläufer gibt es hingegen ganz spezielle Nisthilfen. § Speziell auf die Bedürfnisse des Mauerseglers zugeschnittene Nisthilfen sollten so hoch wie möglich an Gebäuden angebracht werden, am besten direkt unter dem Dach und nach Möglichkeit 2–4 Kästen nebeneinander. Es sind auch gebäudeintegrierte Nisthilfen erhältlich. 30 § Der Mehlschwalbenkasten sollte direkt unter dem Dachvorsprung auf der Süd- oder Südostseite des Hauses angebracht werden. § Fledermauskästen sind je nach Bauart für eine ganze Reihe unterschiedlicher Fledermausarten geeignet. Empfehlenswert sind insbesondere die nach unten offenen, wartungsfreien Kästen. Neben den Kästen sind auch gebäudeintegrierte Quartiersysteme erhältlich. Fledermauskästen sollten möglichst hoch am Gebäude angebracht werden. § Der Igel-Unterschlupf sollte in einer ruhigen Ecke des Gartens, am besten unter Sträuchern, aufgestellt und zusätzlich mit Reisig oder Schnittgut bedeckt werden. Der Boden kann mit etwas Stroh oder Holzwolle eingestreut werden. Sie können aktiv dazu beitragen, den Lebensraum unserer Arten zu ergänzen. Hilfe finden Sie bei Ihrer Unteren Naturschutzbehörde. Hornissen und Wespen Der Schutz von Hornissen, Hummeln und Wespen ist eine wichtige Artenschutzmaßnahme. Da die Faltenwespen gern in den Sommermonaten in Erscheinung treten und sich die Bevölkerung gestört oder sogar gefährdet sieht, erfolgen bei der Unteren Naturschutzbehörde immer wieder Anfragen, wie man sich zu verhalten habe und was man gegen Hornissen- oder Wespennester unternehmen könne. Nicht selten siedeln sich Wespen, Hornissen oder Hummeln in menschlicher Nähe oder direkt in den Wohngebäuden an und führen somit durch ihr Dasein zu Überreaktionen bei den Betroffenen. Besonders die geschützte Hornisse gilt bei der Bevölkerung aufgrund ihrer Größe als gefährlich und schürt Ängste, die aber unbegründet sind. Viele Bürger glauben auch, dass die die Völker über Jahre ertragen müssen, wenn man nichts dagegen unternimmt. Die Tatsache, dass die Völker im Herbst eines jeden Jahres absterben, ist meistens nicht bekannt. Nur die Königinnen überwintern und bilden im folgenden Jahr an anderer Stelle neue Völker. Mit dem Bewusstsein, dass lediglich die telefonische Beratung kaum Schutzerfolge erzielen kann, hat der Landkreis Grafschaft Bentheim 1994 ein ehrenamtliches Betreuernetz aufgebaut. Die ehrenamtlichen Betreuer übernehmen für die Naturschutzbehörde die Aufgabe der Beratung vor Ort und leisten einen wichtigen praktischen Beitrag zum Artenschutz. In den Fällen, in denen aus Sicherheitsgründen eine Umsiedlung eines Wespen- oder Hornissenvolkes erfolgen muss und kann, wird diese durch den örtlichen Betreuer durchgeführt. Es hat sich gezeigt, dass die Beratung und Betreuung vor Ort, in vielen Fällen dazu geführt hat, dass die jeweiligen Nester erhalten werden konnten. Die Aufklärung der Bevölkerung über Lebensweisen und Verhalten der Tiere zeigt somit eine positive Wirkung. Bitte informieren Sie sich bei den Mitarbeitern der Unteren Naturschutzbehörde, welcher Betreuer für Sie zuständig ist. Weitere Informationen über den Umgang mit Wespen erhalten Sie in einem Faltblatt, welches unter www.grafschaft-bentheim.de/003551 zum Download zur Verfügung steht. Abteilung für Natur und Landschaft Telefon: 05921 96-1611 E-Mail: [email protected] Siehe auch Bundesnaturschutzgesetz (BNarSchG) und Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NaGBNatSchG). Partner beim Bau Dipl.-Ing. Roy Sander Bauplanung Baierort 4 49835 Wietmarschen-Lohne Tel.: 0 59 08 / 84 11 www.baucontrol-sander.de Bauleitung Baubegleitende Qualitätssicherung Baubetreuung Ausführung von Erd-, Maurer- und Stahlbetonarbeiten www.overbergbauunternehme n . d e 49835 Wietmarschen • Telefon 05925 9058-0 Marktstraße 1 · 49835 Wietmarschen · Tel. 05925 9058-0 www.overberg-bauunternehmen.de Wolts GmbH & Co. KG Wolts bauen und mehr Bauunternehmen Ringer Str. 45 · 49824 Emlichheim · Tel.: 05943 213 · Fax: 05943 4174 www.kaalmink-baugeschaeft.de Wir führen gerne für Sie aus: Bodenplatten und Keller Ein- und Mehrfamilienhäuser Fundamente für den Hallenbau Beton- und Mauerwerksarbeiten Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Aus der Region – für die Region Mit Freude erstellen wir Ihnen ein Angebot. • Transportbeton • Wände • Betonpumpen • Treppen • Estrich • Sonderteile Marie-Curie-Straße 1, 48529 Nordhorn Tel.: 05921 72794-40, Fax: 05921 72794-50 Mail: [email protected], www.wolts-bau.de • Elementdecken Werkzeug- & Kunststoffhandel Schlachthofstraße 10 · 48527 Nordhorn Telefon (0 59 21) 82 35-0 www.ragano.de Paddockplatten Rasengitter Rasenkanten Rasenbegrenzungen Gartenpalisaden Behältersysteme Geflügeltransportkisten WKH GmbH Werkzeug- und Kunststoffhandel Neustadtstraße 29 · 49824 Emlichheim · Tel. 05943 1277 E-Mail: [email protected] www.wkh-shop.de © Daniel Bujack - Fotolia.com 31 Gewässer- und Bodenschutz Gewässer- und Bodenschutz Heizöllagerung Der Schutz des Grundwassers, gerade auch als Trinkwasserreservoir für zukünftige Generationen, ist eine wichtige und verantwortungsvolle Aufgabe. Der Gesetzgeber hat dieser Aufgabe u. a. dadurch Rechnung getragen, dass er hinsichtlich des Umgangs mit wassergefährdenden Stoffen besondere Anforderungen definiert hat. Zu den Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen gehören auch unterirdische und oberirdische Heizöltanks. Der Landkreis Grafschaft Bentheim als Untere Wasserbehörde muss nach dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) die gesetzlichen Vorschriften vollziehen und Gefahren für Gewässer abwehren, sowie im Rahmen der Gewässeraufsicht die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen überwachen. Zu diesem Zweck wird ein Anlagenkataster geführt. Für den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind im Wasserhaushaltsgesetz (WHG), dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG), sowie der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über Fachbetriebe (Anlagenverordnung –VAwS) die grundsätzlichen Anforderungen an entsprechende Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers einer derartigen Anlage geregelt. Insbesondere technische Anforderungen an die Errichtung, den Betrieb und die Stilllegung von Heizölverbraucheranlagen sind in dem im Februar 2015 erschienenen Arbeitsblatt DWA-A 791-1 festgeschrieben. Arbeitsblatt DWA-A 791-1 Technische Regel wassergefährdender Stoffe (TRwS) – Heizölverbraucheranlagen Teil 1: Errichtung, betriebliche Anforderungen und Stilllegung von Heizölverbraucheranlagen (Herausgabe und Vertrieb: Deutsche Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V., Theodor-Heuss-Allee 17, 53773 Hennef, Deutschland, Internet: www.dwa.de) Die vorstehend genannten Anforderungen gelten auch für Anlagen zum Lagern und Abfüllen von Heizöl im privaten Bereich. Der (zukünftige) Betreiber einer Heizölverbraucheranlage hat bei der Planung der Brennstofflagerung, der Errichtung, dem Betrieb und der Stilllegung der Anlage verschiedene Aspekte zu beachten: § Die geplante Lageranlage muss grundsätzlich vor Einbau oder Errichtung der Unteren Wasserbehörde (Landkreis Grafschaft Bentheim) mittels eines dort erhältlichen Vordruckes angezeigt werden. Dem Anzeigeformular sind zur abschließenden Bewertung durch die untere Wasserbehörde verschiedene Unterlagen (z. B. Bauzeichnungen, Eignungsnachweise) beizufügen. Wichtig ist dabei auch, ob die Anlage und zugehörige Rohrleitungen oberirdisch oder unterirdisch eingebaut werden sollen und ob der Standort in einem Wasserschutzgebiet oder einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Für letztgenannte Gebiete gelten Sonderregelungen (techn. Anforderungen, Prüffristen). § Der Einbau oder die Errichtung einer Lageranlage für Heizöl inkl. der zugehörigen Anlagenteile (z. B. Rohrleitungen, Grenzwertgeber) dürfen – ebenso wie die Instandhaltung, Instandsetzung und Stilllegung – grundsätzlich nur durch anerkannte Fachbetriebe nach § 103 NWG vorgenommen werden. Dabei ist der Betreiber verpflichtet, ausschließlich qualifizierte Betriebe zu beauftragen. § Der Betreiber einer Lageranlage für Heizöl ist verpflichtet, die Anlage ständig auf ihren ordnungsgemäßen Zustand – insbesondere die Dichtheit – zu überwachen. § In Abhängigkeit des Lagerortes, des Lagervolumens und der Art des Einbaus (ober- / unterirdisch) sind Anlagen zum Lagern von Heizöl ggf. durch dafür zugelassene Sachverständige nach § 16 VAwS prüfen zu lassen. Die Prüfungen sind durch den Betreiber zu veranlassen. § Ist es an einer Anlage zum Lagern von Heizöl zu einem Schadensfall mit Austritt von Heizöl gekommen (z. B. beim Befüllen oder durch einen Defekt an Tank oder Rohrleitung), muss unverzüglich die Untere Wasserbehörde informiert und die Schadensbeseitigung veranlasst werden. 32 © Gina Sanders - Fotolia.com Weitergehende Informationen können bei der Unteren Wasserbehörde, Landkreis Grafschaft Bentheim, van-Delden-Straße 1–7, 48529 Nordhorn, eingeholt werden. Abteilung für Wasser und Boden Telefon: 05921 96-1534 E-Mail: [email protected] Heizen mit alternativen Energien: Erdwärmesonden und Erdwärmekollektoren Bevor Sie über den Einbau einer Erdwärmesonde als Alternative zu Gas- bzw. Ölheizung nachdenken, sollten Sie möglichst frühzeitig mit der Abteilung Wasser und Boden des Landkreises Grafschaft Bentheim Kontakt aufnehmen. Das Zulassungsverfahren: Erdwärmesonden Nach dem Leitfaden „Erdwärmenutzung in Niedersachsen“, herausgegeben vom Niedersächsischen Umweltministerium und dem Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG), wird das Zulassungsverfahren für die Erdwärmenutzung in drei Flächenkategorien unterteilt. Nach dieser Einteilung wird unterschieden in „zulässige Gebiete“, „bedingt zulässige Gebiete“ und „unzulässige Gebiete“. Grundlage für diese Unterteilung sind die geologischen und hydrogeologischen Verhältnisse sowie die Abgrenzung eines Wasserschutzgebietes. Nach dem vorbezeichneten Leitfaden ist der überwiegende Teil der Kreisfläche als zulässig eingestuft worden. Als bedingt zulässig sind für das Kreisgebiet ausschließlich die Wasserschutzgebiete sowie als unzulässig die darin enthaltenen Wasserschutzzonen I und II eingestuft worden. Die Karte mit den bedingt zulässigen bzw. unzulässigen Teilen des Kreisgebietes ist unter folgender Adresse des Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) einzusehen: www.lbeg.niedersachsen.de – Rubrik „NIBIS Kartenserver“ oder Seite „Geothermie“. Für die „zulässigen Gebiete“ reicht in der Regel eine Anzeige aus. Hierfür ist das auf der Homepage des LBEG erhältliche Formular „Bohranzeige online“ auszufüllen und der Unteren Wasserbehörde (UWB) vier Wochen vor Baubeginn vorzulegen. Erdwärmekollektoren Dabei handelt es sich um ca. 1,50–1,60 m unter Geländeoberkante verlegte Rohrleitungen. Aufgrund ihrer Lage oberhalb des Grundwassers sind sie nach dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) erlaubnisfrei. Sollte jedoch ständiger Kontakt mit dem Grundwasser bestehen, ist ebenfalls eine Anzeige erforderlich. Rechtsgrundlagen: § §§ 8,9 und 10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) § § 96 Niedersächsisches Wassergesetz (NWG) § DIN 4261 § EN 12566 Sollte die Erdwärmekollektoranlage in einem bestehenden Wasserschutzgebiet verlegt werden, so ist dieses beim Landkreis Grafschaft Bentheim, Abteilung Wasser und Boden, im Vorfeld anzuzeigen. Weitergehende Informationen erhalten Sie im Internet unter www.lbeg. niedersachsen.de / Rubrik „Leitfaden für die Erdwärmenutzung“ oder beim Landkreis Grafschaft Bentheim, Abteilung Wasser und Boden. Abteilung für Wasser und Boden Telefon: 05921 96-1534 E-Mail: [email protected] Kleinkläranlagen Als Kleinkläranlagen gelten Anlagen zur Behandlung häuslichen Schmutzwassers aus einzelnen oder mehreren Gebäuden mit einem täglichen Schmutzwasserzufluss von bis zu 50 Einwohnerwerten (EW) und einem Schmutzwasserzufluss von weniger als 8 m³/d. Sie kommen zum Einsatz, wenn ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation aus technischen oder finanziellen Gründen nicht möglich ist. Die Einleitung von Abwasser in ein Oberflächengewässer oder das Grundwasser bedeutet eine Belastung des Gewässers und bedarf daher einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Einleitung von Abwasser aus Kleinkläranlagen erteilt die zuständige Untere Wasserbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim. Anzeigepflicht für Anlagen mit allg. bauaufsichtlicher Zulassung Sofern Grundstückseigentümer eine Kleinkläranlage mit allgemeiner bauaufsichtlicher Zulassung errichten wollen (sei es bei Neuerrichtungen oder Umoder Nachrüstungen), benötigen sie keine gesonderte Einleitungserlaubnis mehr. Ausreichend ist eine Anzeige (§ 96 Abs. 6 Niedersächsisches Wassergesetz – NWG). Diese muss rechtzeitig vor Errichtung oder Inbetriebnahme der Anlage bei der Unteren Wasserbehörde eingehen. Die Anzeige muss alle notwendigen Angaben enthalten. Dazu sind ihr alle erforderlichen Unterlagen beizufügen. Die Untere Wasserbehörde bestätigt den Eingang der Anzeige. Die Erlaubnis nach 10 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) gilt dann als erteilt. Nach Abschluss der Bauarbeiten ist die Fertigstellung ebenfalls der Unteren Wasserbehörde (UWB) mitzuteilen. Erlaubnispflicht für Anlagen ohne bauaufsichtliche Zulassung Sollen Kleinkläranlagen errichtet werden, für die keine bauaufsichtliche Zulassung vorhanden ist, so ist nach wie vor rechtzeitig vor Baubeginn eine Einleitungserlaubnis nach § 8 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) zu beantragen. Abteilung für Wasser und Boden Telefon: 05921 96-1534 E-Mail: [email protected] Gewässer- und Bodenschutz Wichtige Hinweise Vor der Neuerrichtung einer Kleinkläranlage ist zu klären, ob die Anlage eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung hat. Der Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigte ist für den Bau und Betrieb sowie für die regelmäßige Wartung und Anpassung an gesetzliche Vorgaben verantwortlich. Das Abwasser muss nach den Vorgaben der Abwasserverordnung gereinigt werden. Seit dem 01.08.2002 ist die Abwasserreinigung mittels Mehrkammerausfaulgrube ohne Abwasserbelüftung und Untergrundverrieselung und/oder Sickerschacht nicht mehr zulässig. Bestehende Anlagen dürfen aus Gründen des Bestandsschutzes bis zum Ende ihres Abschreibungszeitraumes, längstens jedoch bis 15 Jahre nach ihrer Errichtung bzw. Fertigstellung betrieben werden. Das Faltblatt „Kleinkläranlagen in Niedersachsen – Hinweise für den Betreiber“ informiert Sie über die Anforderungen an den Betrieb und die Erneuerung bzw. den Neubau ihrer Kleinkläranlage. Ausführliche Erläuterungen dazu finden Sie auch in der Broschüre „Hinweise für Betreiber zum Bau und Betrieb von Kleinkläranlagen“ der Kommunalen Umwelt-Aktion Niedersachsen (U.A.N.). Das Faltblatt und die Broschüre finden Sie unter www.uan.de. Gemäß dem Runderlass des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimaschutz vom 21.12.2011–22-62410/01 (A), veröffentlicht im Niedersächsischen Ministerialblatt Nr. 47/2011, Seite 927, sind alle bestehenden Anlagen ohne (technische) Abwasserbelüftung bis spätestens zum 31.12.2017 nachzurüsten oder durch neue zu ersetzen, damit sie den gesetzlichen Anforderungen nach § 96 VI Satz 3 NWG entsprechen. Leitfaden – wasserrechtliche Anträge für Gewässerbenutzungen Einleitung „Wasser das kostbare und knappe Gut“, diese Erkenntnis führte in den letzten Dekaden, auch vor dem Hintergrund der eindringlichen Warnungen von Experten und Organisationen, zu einem wachsenden Bewusstsein und einem Umdenken beim Umgang mit Wasser. Wasser ist aber auch ein „gefährliches Gut“. Die bedrohlichen und desaströsen Hochwasserereignisse der letzten Jahre in der Bundesrepublik zeigen die Notwendigkeit einer nachhaltigeren und umweltverträglicheren Wasserpolitik. Durch die Europäische Union wurden darum eine einheitliche europäische Wasserpolitik beschlossen, essentiell durch den Erlass zweier Richtlinien: der Wasserrahmenrichtlinie (EU-WRRL) und der Hochwasserrichtlinie (EU-HWRL). Die europäischen Richtlinien wurden u. a. durch die Novellierung des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) im Jahre 2009 in nationales Recht umgesetzt. Dadurch hat die Wasserwirtschaft im Bauwesen einen erhöhten Stellenwert und die Anforderungen an wasserwirtschaftliche Planungen sind stringenter und anspruchsvoller geworden. Ein Bestandteil dieser komplexen Wasserwirtschaft ist die Niederschlagsentwässerung von Bauobjekten in der Grafschaft Bentheim. Zuständig ist hier die Untere Wasserbehörde (UWB) des Landkreises Grafschaft Bentheim. Gewässerbenutzung Wer ein Gewässer benutzt, bedarf gemäß § 8 WHG einer Erlaubnis. Die Gewässerbenutzungen sind in § 9 WHG spezifiziert. Vereinfacht sind dies: I. Entnahme / Einleitung – oberirdisches Gewässer II. Entnahme / Einleitung – Grundwasser Die UWB hat das Bewirtschaftungsermessen und kann spezifizieren, ab welcher Art und ab welchem Umfang für eine Gewässerbenutzung eine wasserbehördliche Erlaubnis erforderlich ist. Grundsätzlich werden dazu die Bauvorhaben geprüft und unter Beachtung der wasserwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der perspektivischen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Wasserwirtschaft entschieden. Ab einer Gesamtentnahmemenge von 5.000 m³ Grundwasser ist gem. Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) eine „standortbezogene Vorprüfung des Einzelfalls“ erforderlich. 33 Nachfolgend gennannte Vorhaben sind separate wasserbehördliche Verfahren mit anderen Planungsgrundsätzen und Anforderungen hinsichtlich der Antragsunterlagen: § Anlagen in/an/über/unter Gewässern (z. B. Grabenverrohrungen/Grundstückszufahrten oder Gewässerkreuzungen) < 10,0 m bedürfen einer wasserbehördlichen Genehmigung gemäß § 36 WHG § der Ausbau, die Herstellung oder der Rückbau von Gewässern bedarf eine wasserbehördliche Genehmigung gemäß § 68 WHG Für weitere Auskünfte kontaktieren Sie bitte die Untere Wasserbehörde. Gewässer- und Bodenschutz Planungsgrundsätze & -hilfen Grundsätzlich ist anfallendes Niederschlagswasser auf Grund des naturnäheren Charakters und der wasserwirtschaftlichen Vorteile lokal zu versickern. Nur wenn nachweislich eine lokale Versickerung wegen der anstehenden hydrogeologischen Voraussetzungen nicht realisierbar ist, darf in ein oberirdisches Gewässer eingeleitet werden. Außerdem gilt das rechtliche „Verschlechterungsverbot“: durch das Vorhaben darf eine Verschlechterung des Wasserhaushaltes und der Wasserqualität nicht erfolgen. Die „Umweltkarten Niedersachsen“ sind öffentlich zugänglich, aktuell und dienen der Visualisierung weitreichender wasserwirtschaftlich relevanter Informationen (u. a. Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsschutzgebiete, globale Koordinaten des Universal Transverse Mercator Systems (UTM): www.umweltkarten-niedersachsen.de Die Landesdatenbank (LDB) Niedersachsen enthält detaillierte Informationen zu Gewässerqualität, Nährstoffeinträgen und Wasserrechten: www.wasserdaten.niedersachsen.de/cadenza/ Der NIBIS® KARTENSERVER des Niedersächsischen Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) visualisiert Daten hinsichtlich Altlasten, Ingenieurgeologie sowie hydrogeologische Bohrprofile (auch als App für Smartphone und Tablet verfügbar): http://nibis.lbeg.de/cardomap3/ Für die Planung der Niederschlagsentwässerung von Bauvorhaben wird weiter auf Informationen von Bundes- und Landesministerien, Landesbetrieben (vgl. NLWKN), Vereinigungen und Organisationen (z. B. DWA) verwiesen. Mögliche Maßnahmen sind: § die Flächenversiegelung ist so gering wie möglich zu halten (z. B. Außenanlagenplanung) Schwellenwerte Niederschlagsentwässerung innerorts: A > 1.000 m² – Flächenversiegelung außerorts: A > 2.000 m² Einleitung in ein oberirdisches Gewässer Q > 4,0 l/s Entnahme von Grundwasser Q > 10 m³/d oder Q > 3.000 m³ 34 wasserbehördliche Erlaubnis erforderlich § Teilversiegelung von Flächen (z. B. versickerungsfähiges Pflaster) § Verringerung und Retention der anfallenden Niederschläge (z. B. Dachbegrünung) § Nutzung der anfallenden Niederschläge (z. B. Regenwassernutzung) Zu den Antragsunterlagen gehören: § Antragsschreiben oder Antragsformular des Landkreises mit Angabe der Entwässerungsart (Einleitung oder Versickerung), jährliche Menge (m³/a) für einen mittleren jährlichen Niederschlag von 800 l/m², Lage des Vorhabens sowie der Gewässerbenutzung (Gemarkung, Flur, Flurstück), Koordinatenangabe der Gewässerbenutzung (UTM) und Unterschrift des Antragsstellers § Erläuterungsbericht: Veranlassung, Darstellung der gegenwärtigen Entwässerung (Bestandsanalyse) und geplanten Entwässerung mit fachtechnischer Bewertung, hydrogeologische Verhältnisse, Erläuterung der hydraulischen Dimensionierung § Topographische Übersichtskarte Maßstab 1:25.000 und Maßstab 1:10.000 oder 1:5.000 § Entwässerungslageplan mit Schnitt- und ggf. Detailzeichnung § Rechnerischer Nachweis bzw. Dimensionierung der Hydraulik (z. B. gem. DWA A138 oder A117) § Immissionsbetrachtung nach DWA M153 § evtl. Baugrundgutachten bzw. Versickerungsgutachten (Auszug, nur relevante Informationen) Bitte übersenden Sie die Antragsunterlagen grundsätzlich vorab als pdf-Datei per E-Mail zur Vollständigkeits- und Vorprüfung an die Untere Wasserbehörde. Antragsstellung & Bearbeitungszeitraum Der wasserrechtliche Antrag ist nach den §§ 8–10 WHG zu beantragen und bei der UWB des Landkreises Grafschaft Bentheim zu stellen. Seit 2010 ist eine Beantragung lediglich nach § 10 WHG nicht mehr aktuell. Nach Eingang des Antrages werden durch die UWB diverse Träger öffentlicher Belange (Kommunen, Unterhaltungsverbände) angehört und die UWB entscheidet über den Antrag. Abteilung für Wasser und Boden Telefon: 05921 96-1534 E-Mail: [email protected] Bedachungen Fenster – Türen – Treppen Dach + Fassade Reparaturen Bauklempnerei ten Wolde & Sohn Bedachungs GmbH Enschedestraße 17 48529 Nordhorn Fon 05921 6439 [email protected] www.tenwolde.de Klärtechnik Energieversorgung Nahwärme Emlichheim Hammstr. 21 – 49824 Ringe – Tel.: 05943 9848933 – Fax: 05943 9848931 Mobil: 0172 9337257 – E-Mail: [email protected] Wir sind für Sie da! Unsere Dienstleistungen: Kleinkläranlagen Einbau Nachrüstung Wartung aller Fabrikate Minibaggerarbeiten Ü ist unabhängig von fossilen Energieträgern. Ü trägt zur regionalen Wertschöpfung bei. Ü umweltfreundlich und klimaschonend. Ü bietet hohe Versorgungssicherheit. Ü kostengünstig und preisstabil. BEKW Bioenergiekraftwerk Emsland GmbH & Co. KG Neuerostr. 5 • 49824 Emlichheim • Tel. 05943 9855910 • www.bekw.de Rohrverlegungen Grundstücksentwässerungen Grabenräumungen Fundamente usw. Rufen Sie uns an! 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Auch die klima- und energiepolitischen Zielsetzungen von Bund, Ländern und Kommunen können nur durch eine konsequente Reduzierung des Energieverbrauchs im Gebäudebestand erreicht werden. Da deutschlandweit ca. 30 % des gesamten Endenergieverbrauchs auf die privaten Haushalte entfallen, und hier wiederum ca. 85 % der Energie für die Wärmebereitstellung verwendet werden, spielt der private Wohnungsbestand für die Umsetzung der Energiewende eine bedeutende Rolle. Entsprechend kommt der energetischen Modernisierung des Gebäudebestands eine Schlüsselrolle bei der Erreichung der Klimaschutzziele zu. Durch den Einsatz am Markt verfügbarer Technologien lassen sich bis zu 90 % des heutigen Heizenergieverbrauchs ohne Einschränkungen des Komforts einsparen. Im Energiekonzept 2050 der Bundesregierung ist daher die Zielsetzung formuliert, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen: Das Land Niedersachsen hat diese Zielsetzung in seinem Energiekonzept weitgehend übernommen. Den Neubau pfiffig planen – und damit sparen Natürlich bietet ein Neubau viele Möglichkeiten, sich selbst zu verwirklichen, von Anfang an. Ein Neubau ermöglicht dem Bauherren aber auch, ab dem Beginn der Planungen Grundsätze der Energieeffizienz zu berücksichtigen – jetzt klug zu planen, spart später. Einen wichtigen Beitrag hierzu kann die Solarenergie leisten. Solarenergie effizient zu nutzen, wird möglich, wenn man als Bauherr eine pfiffige Planung mit einer optimierten Gebäude- und Haustechnik kombiniert. Gebäudegeometrie schafft somit Vorteile, wenn man auf ein günstiges Verhältnis von Außenfläche zu Gebäudevolumen achtet. Das reduziert die Gebäudekosten und verhindert unnötige Wärmeverluste. Geschickte Innenraumaufteilung, aber auch transparente Innentüren oder eine spezielle Möblierung können ebenso zur Individualität und Einzigartigkeit des Eigenheims beitragen, wie teure optische Extras. Die Lage und der Zuschnitt der Räume verdient besondere Aufmerksamkeit. Ordnet man den Wohn- und Essbereich, aber auch Kinder- und Arbeitszimmer prinzipiell nach Süden an und Eingangsbereiche, Nebenräume, Toilette und Elternschlafzimmer möglichst nach Norden, so wärmt die Sonne ohne für die Heizleistung eine Rechnung zu schicken. Große Räume dienen meist nur der Repräsentation – behaglicher fühlt man sich eher in kleineren Wohnbereichen. Die Kraft der Sonne lässt sich passiv und aktiv nutzen – also gleich doppelter Nutzen. Die optimale aktive und passive Solarenergienutzung wird hierbei durch eine Ost-West-Ausrichtung erreicht. Bei der aktiven Nutzung der Energie aus der Sonne werden Sonnenkollektoren für die Warmwasserbereitung eingesetzt. Die Orientierung der Längsseite eines Gebäudes nach Süden ermöglicht zudem eine direkte Nutzung der Solarenergie zur Raumerwärmung, speziell an sonnigen Wintertagen sowie im Frühjahr und im Herbst. Im Winter fließt Wärme von innen nach außen ab – durch alle Bauteile! Dieser Temperaturabfluss kann effektiv verzögert werden, wenn schlecht leitende Baustoffe die Außenwände umschließen. Dämmstoffe sollten die Gebäudehülle also lückenlos umschließen, um das Optimum zu erreichen. So bleibt die Wärme in den Räumen erhalten und es muss weniger geheizt werden. Wärmebrücken sollten vermieden werden. Diese örtlich begrenzten Schwachstellen in der Baukonstruktion können durch eine gute Detailplanung sehr gut minimiert werden. Zusätzlich zur effektiven Dämmung sollte die Gebäudehülle weitgehend luftdicht sein. Die Luftdichtheit eines Gebäudes wird mit einer sogenannten Blower-Door-Messung überprüft. Die Luftdichtheitsprüfung muss die Frage beantworten, ob die Gebäudehülle Wärmeverlusten durch Windeinflüsse ausreichend standhält. Sie sollte bei Neubauten ebenso wie bei umfangreichen Renovierungsarbeiten immer durchgeführt werden. Gegebenenfalls sind zwei Messungen von Vorteil, eine jedoch noch vor der Ausbauphase, damit eventuelle Leckagen zu diesem Zeitpunkt noch ohne großen Aufwand beseitigt werden können. Nachwachsende Rohstoffe Ein ebenso wichtiger Aspekt des ökologischen und klimafreundlichen Bauens ist die Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen. Dies umfasst Stoffe auf pflanzlicher und tierischer Basis. Der Klimaschutzaspekt liegt darin, dass pflanzliche Rohstoffe das Kohlendioxid speichern, welches die Pflanzen während ihres Wachstums aufgenommen haben, und außerdem nur wenig Energie in ihrer Gewinnung benötigen. Des Weiteren haben nachwachsende Rohstoffe positive Einflüsse auf die menschliche Gesundheit, da sie keine Schadstoffe und deren Allergene enthalten. Bauen und Klimaschutz Im Zuge der Erstellung des im Jahr 2012 vom Grafschafter Kreistag beschlossenen integrierten Klimaschutzkonzeptes für den Landkreis Grafschaft Bentheim wurde grafschaftweit ein energetisch unsanierter Wohnbestand von fast 3,2 Millionen m2 ermittelt, bei dem sich der durchschnittliche Heizkostenverbrauch von fast 250 kWh/m2 und Jahr auf knapp 80 kWh/m2 und Jahr verringern ließe. Um dieses Potenzial zu heben, wären beispielsweise die folgenden Maßnahmen notwendig: § umfangreiche Dämmung der Außenwände durch ú Einblasdämmung (die sich nur lohnt, wenn die Luftschicht hinter dem Außenmauerwerk möglichst durchgängig mindestens 6 bis 8 cm tief ist) ú Wärmedämmverbundsysteme § Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke § Dämmung der Kellerdecke § Einbau von Fenstern mit 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung (beim Einbau neuer Fenster unbedingt auf luftdichten Einbau achten) § Einbindung erneuerbarer Energien wie einer Solarthermie-Anlage, eines Holzpellet-Ofens oder eines Stückholzofens mit Wärmetasche § Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung § Austausch der alten Heizungsanlage gegen einen effizienten Brennwertkessel Gerade Eigentümer von älteren Ein- und Zweifamilienhäusern können ohne Verlust an Lebensqualität mit deutlich weniger Heizenergie auskommen, in dem veraltete Heizungsanlagen durch neue ersetzt werden. Alleine hierdurch lassen sich vielfach bis zu 25 Prozent Energieersparnis erzielen. Kommen passende bauliche Maßnahmen hinzu, ist die Ersparnis noch deutlich größer. Die wirksamsten Sanierungen liegen bei 90 Prozent Einsparungen an Primärenergie. Die besten Ergebnisse erzielt, wer sich vor einer Sanierung fachmännisch beraten lässt. Solche Vor-Ort-Beratungen werden sogar staatlich gefördert (siehe auch Finanzierung Seite 41). Die energetischen Ansprüche an Neubauten sind mittlerweile sehr hoch. Sie werden durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Dabei geht es vor allem um die Reduzierung des Primärenergiebedarfs und die Nutzung erneuerbarer Energien. Bei der Planung eines Neubaus muss auf die sich verschärfenden Anforderungen der EnEV geachtet werden. Wenn ein Neubau den Anforderungen heute nur knapp entspricht, wird er in ein paar Jahren bereits bautechnisch überholt sein. Nachwachsende Rohstoffe können an allen Bauteilen eingesetzt werden: von der Konstruktion über die Fassade zu Fenstern und Türen, am Dach, als Dämmstoff, als Fußböden, Farben und Öle, Möbel bis hin zur Gartengestaltung – und natürlich für die Energiegewinnung. 37 Einsatz erneuerbarer Energien Der Einsatz erneuerbarer Energien am eigenen Gebäude zur Erzeugung von Strom und Wärme hat viele Vorteile. Neben den Emissionseinsparungen liefert die eigene Produktion von Energie Unabhängigkeit von steigenden Energiepreisen. Zusätzlich kann überschüssige Energie ins Netz eingespeist werden, sodass sogar ein Zusatzeinkommen entsteht. Besonders häufig verwendet werden Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung und Solarthermieanlagen zur Warmwassergewinnung. Ein hocheffizienter Pelletofen kann zur Wärmeerzeugung mit Holzpellets genutzt werden. Dabei sollte allerdings auf die nachhaltige und regionale Beschaffung der Holzpellets geachtet werden, um nicht zu einer großflächigen Abholzung von Waldflächen beizutragen. Bauen und Klimaschutz Bei einem Neubau besteht zusätzlich die Möglichkeit eine nachhaltige Wasserwirtschaft zu berücksichtigen. So können beispielsweise Grau- und Schwarzwasserkreisläufe voneinander getrennt werden, um wenig-verschmutztes Wasser erneut zum Beispiel für die Toilettenspülung zu nutzen. Gleiches gilt für das Sammeln von Regenwasser. Darüber hinaus können Dächer und Fassaden begrünt werden, um den natürlichen Regulierungseffekt von Grünflächen auch in dicht versiegelten Städten nutzen zu können. Dachbegrünungen können unter anderem bei den durch den Klimawandel zunehmenden Starkregenereignissen dazu dienen, die großen Wassermengen aufzunehmen. So entsteht kein Wasserstau. Außerdem können sie dem Wärmeinseleffekt in Städten und somit den durch den Klimawandel verstärkt auftretenden Hitzewellen entgegenwirken. Zusätzlich wirken sich Gebäudebegrünungen auch positiv auf die Luft aus und speichern Kohlenstoffdioxid. Dadurch tragen sie wiederum zum Klimaschutz und der menschlichen Gesundheit bei. Fassadenbegrünungen dienen darüber hinaus zur sommerlichen Verschattung der Gebäudehülle, wodurch das Gebäude gekühlt wird und eine etwaige Klimaanlage überflüssig wird. Im Winter, wenn die Pflanzen ihre Blätter verloren haben, kann das Sonnenlicht ungehindert in das Gebäude strömen und zusätzlich bilden die Pflanzen eine extra Dämmschicht, die den Heizbedarf verringert. Wirtschaftlichkeit und Lebenszyklus Oft gibt es wegen vermeintlicher Mehrkosten bei privaten Bauherren Hemmungen, erneuerbare Energien einzusetzen oder ein Gebäude energetisch sanieren zu lassen. Um die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens zu beurteilen, muss allerdings eine umfangreiche Betrachtung der Kosten erfolgen. Sich allein auf die Anschaffungskosten zu konzentrieren, reicht dabei nicht aus. Wenn ein Haus auf einen hohen Energieeffizienzstandard gebracht wird, entstehen sowohl beim Neubau als auch beim Sanieren zunächst höhere Investitionskosten. Diese werden sich allerdings durch den anschließend verringerten Energiebedarf des Gebäudes amortisieren. Beispielsweise entstehen beim Neubau eines Passivhauses meist nur 5–10 % höhere Baukosten als bei einem Neubau nach aktuellen EnEV-Vorgaben. Wie lange genau die Amortisierungsdauer ist, kann durch eine genaue Gegenüberstellung der Investitionskosten, der zu erwartenden Energiebedarfe, die Entwicklung der Energiepreise und der bestehenden Fördermaßnahmen zu Energieeffizienz errechnet werden. Beim Einsatz erneuerbarer Energie sind unbedingt zu erwartende Preisänderungen des bisherigen Energieträgers (z. B. Erdgas oder Heizöl) gegenüber des erneuerbaren Energieträgers einzuberechnen, sowie die Wartungskosten der alten und neuen technischen Anlage. Ähnliches gilt beim Bau mit nachwachsenden Rohstoffen. Wenn nachwachsende Rohstoffe beispielsweise in Form von Dämmmaterialien, Fußböden oder Naturfarben eingesetzt werden, kann es zu Mehrkosten kommen. Gleichzeitig weisen diese Produkte aber auch einen Mehrwert an Nachhaltigkeit, Bau- und Nutzungsqualität auf. Über den Lebenszyklus gerechnet werden sich die meisten solcher Investitionen wirtschaftlich lohnen, zumal dafür zusätzlich viele Förderungen und Vergünstigungen zur Verfügung stehen. Aus diesen Gründen sind die Verringerung des Energiebedarfs eines Hauses, eine effiziente Heiztechnik und der Einsatz erneuerbarer Energiequellen fast immer sinnvolle Baumaßnahmen und sollten bei jeder baulichen Planung beachtet werden. Viele Immobilienbesitzer sind jedoch durch provokante Schlagzeilen in den Medien verunsichert worden und fragen sich, ob sich energetische Sanierungen wirklich lohnen. Das Bundesumweltamt hat in seinem Ratgeber „Das Energiesparschwein“ viele kritische Aussagen als Irrtümer und Vorurteile entlarvt. Informationen hierzu finden Sie unter www.umweltbundesamt.de. Weitere Tipps und Informationen zum Energiesparen und zum energieeffizienten Bauen und Sanieren bietet die Internetseite des Grafschafter Klimaschutzmanagements unter www.klimaschutz.grafschaft-bentheim.de. 38 © Elenathewise - Fotolia.com Ihr Partner für schlüsselfertiges Bauen Nordhorn, Stadt (4852925) a 41528 © KB3 - Fotolia.com 39 Finanzierung Finanzierung So gut wie jeder Bauherr muss für den Bau der eigenen vier Wände einen Kredit aufnehmen. Abzüglich des Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen können, werden Sie wahrscheinlich den Rest der Gesamtkosten über Fremdkapital finanzieren müssen. Entweder Sie verfügen über Bausparverträge in entsprechender Höhe, die ausgezahlt werden können, oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank oder Sparkasse auf. Das Kreditinstitut bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situation in der Regel bis zu 60 % des Immobilienwertes als Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss. Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges in Höhe von bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen gewährt werden. Erfahrungswerten zufolge sollte man beim Hausbau über mindestens 20 % Eigenkapital verfügen. Für viele Bauinteressierte ist die Frage, ob das gewünschte Eigenheim finanziell gefördert werden kann bei ihrer Entscheidung von großer Bedeutung. Staatliche Hilfen werden unter anderem durch das Land Niedersachsen über die Investitions- und Förderbank Niedersachsen und durch den Bund von der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gewährt. Diese staatlichen Einrichtungen unterstützen zum Beispiel kinderreiche Familien, Senioren oder Menschen mit Behinderungen, um für diese Personen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein zweiter Schwerpunkt dieser Förderungen liegt bei der Unterstützung energiesparender Bauund Modernisierungsvorhaben. Wer ein Haus bauen, kaufen, modernisieren oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, kann auf viele Fördermöglichkeiten zurückgreifen. Schwierig ist nur angesichts der vielen Änderungen auf dem Laufenden zu bleiben. Im Folgenden erhalten Sie die wichtigsten Informationen zur finanziellen Förderung durch die genannten staatlichen Einrichtungen. Falls Sie an einer der aufgezählten Förderungen interessiert sind, empfehlen wir, sich bei den genannten Adressen über die Bestimmungen dieser Förderprogramme genauer zu informieren. 40 Förderungen durch die Investitions- und Förderbank Niedersachsen Die Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank) unterstützt auf der Grundlage des jeweils aktuellen Wohnraumförderungsprogramms unterschiedliche Maßnahmen im Wohnungsbau. Mit Darlehen unterstützt die NBank (Stand 04/2016) folgende Maßnahmen im Wohnungsbau: § die „Eigentumsförderung für Haushalte mit Kindern“ unterstützt Haushalte mit zwei und mehr Kindern beim Neubau, Erstbezug, Aus-, Umbau oder bei der Erweiterung sowie beim Kauf und Erwerb zusammen mit einer Modernisierung von selbstgenutzten Wohnungen mit zinslosen Darlehen § die „Eigentumsförderung für Menschen mit Behinderungen“ fördert Haushalte mit Personen mit Behinderungen ebenfalls beim Neubau, Erstbezug, Aus-, Umbau oder bei der Erweiterung sowie beim Kauf und Erwerb zusammen mit einer Modernisierung von selbstgenutzten Wohnungen mit zinslosen Darlehen – eine weitere Voraussetzung für eine solche Förderung ist, dass die Behinderung einen besonderen baulichen Aufwand erfordert, um die Wohnung behindertengerecht zu gestalten § die „energetische Modernisierung von Mietwohnungen“ beinhaltet für Wohnungssuchende mit niedrigem Einkommen die energetische Modernisierung bis zum 01.01.1995 fertiggestellter Mietwohnungen mit Darlehen – hier gelten die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung § die „energetische Modernisierung von Wohneigentum“ umfasst für Hauseigentümer von bis zum 01.01.1995 fertiggestellten Wohngebäuden ebenso die energetische Modernisierung – auch bei diesen Maßnahmen sind die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung einzuhalten § das Programm „Neubau von Mietwohnungen für ältere Menschen einschließlich des generationenübergreifenden Wohnens und Menschen mit Behinderung“ fördert den Neubau, Aus- und Umbau sowie die Erweiterung von Altenwohnungen einschließlich des generationsübergreifenden Wohnens und Wohnungen für Menschen mit Behinderungen als Mietwohnungen für Wohnungssuchende mit niedrigen bzw. mittleren Einkommen Die Anträge für eine Förderung durch die NBank müssen bei der Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim gestellt werden. Das Antragsverfahren sieht deshalb in der Regel zwei Stufen vor: Sie stellen zunächst einen Vorantrag bei der Wohnraumförderungsstelle des Landkreises Grafschaft Bentheim. Diese überprüft, dass Ihr Einkommen nicht die geltenden Einkommensgrenzen überschreitet, und stellt Ihre gegenwärtigen Wohnverhältnisse fest. Die NBank wählt dann nach sozialer Dringlichkeit die eingegangen Voranträge im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel für eine Förderung aus. Hierbei erfolgt die Auswahl nach sozialer Dringlichkeit unter Berücksichtigung der Haushaltsgröße der Antragsteller, der Zahl und des Alters der Kinder, der Einkommensverhältnisse und der derzeitigen Wohnverhältnisse. Nach der Auswahl erhalten Sie eine Mitteilung über die Entscheidung. Wenn Ihr Vorantrag abgelehnt wird, werden Sie über die Gründe dafür informiert. Falls Ihr Vorantrag auf eine Warteliste gesetzt wird, werden Sie benachrichtigt, wann der Antrag ausgewählt wird. Wird Ihr Vorantrag ausgewählt, so müssen Sie innerhalb von vier Monaten einen Hauptantrag über die Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim stellen, über welchen dann durch die NBank entschieden wird. Nähere Auskünfte zum aktuellen Wohnraumförderungsprogramm erhalten Sie bei: Investitions- und Förderbank Niedersachsen Günther-Wagner-Allee 12–16, 30177 Hannover Telefon: 0511 30031-0 Fax 0511 30031-300 E-Mail: [email protected] Internet: www.nbank.de Außerdem können Sie sich bei der Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim www.grafschaft-bentheim.de/003332 informieren. Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert derzeit Maßnahmen zur Schaffung von Wohneigentum durch Bau oder Erwerb, die Sanierung und Modernisierung von Wohnraum sowie die Nutzung erneuerbarer Energien mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen. Bei der KfW können Sie nach den folgenden Programmen finanzielle Unterstützung erhalten: § Das „KfW-Wohneigentumsprogramm“ fördert den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum durch zinsgünstige Kredite. Mit dem Förderprogramm können bis zu 100 % der förderfähigen Kosten finanziert werden. § Das Programm „Erneuerbare Energien“ ermöglicht bei Neubauten und bestehenden Immobilien eine zinsgünstige Finanzierung von Vorhaben zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Stromerzeugung und Strom- und Wärmeerzeugung in Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen. Beispielsweise werden stationäre Batteriespeichersysteme in Verbindung mit einer Photovoltaikanlage, die an das elektrische Netz angeschlossen ist, unterstützt. Mit dem Förderprogramm können bis zu 100 % der förderfähigen Nettoinvestitionskosten finanziert werden. § Das „Energieeffiziente Bauen“ dient mit der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung der Errichtung oder des Ersterwerbs von KfW-Effizienzhäusern mit niedrigem Energieverbrauch und CO2-Ausstoß. § Das Programm „Energieeffizient Sanieren“ unterstützt Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden mit verschiedenen Förderungen. Es ist eine Unterstützung über einen Kredit möglich, wobei bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert werden können. § Über einen sogenannten Ergänzungskredit zu Zuschüssen aus dem Marktanreizprogramm zur „Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt“ des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kann die Finanzierung von Heizungsanlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien unterstützt werden. Hiermit können bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert werden. Außerdem stehen Zuschüsse für die energetische Fachplanung und Baubegleitung im Rahmen des „CO2-Gebäudesanierungsprogramms“ des Bundes zur Verfügung. Finanzierung © Kurhan - Fotolia.com 41 § Die Förderung „Altersgerecht Umbauen“ dient Maßnahmen, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert sowie der Wohnkomfort und die Sicherheit erhöht werden. Mit diesem Förderprogramm können bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert werden. Ebenso können über dieses Förderprogramm Zuschüsse gewährt werden. von neu errichteten Gebäuden den Wärmeenergiebedarf für die Heizung einschließlich der Warmwasserbereitung und für die Kühlung anteilig durch erneuerbare Energien abdecken müssen. Wer erneuerbare Energien aufgrund der Nutzungspflicht dieses Gesetzes einsetzen muss, wird hierfür nicht gefördert. Wer allerdings die Anforderungen des Gesetzes mit seinen Maßnahmen übertrifft, wird vom BAFA finanziell unterstützt. Da die Kreditanstalt für Wiederaufbau Kredite und Zuschüsse nicht unmittelbar an den Investor vergibt, sondern ausschließlich über Kreditinstitute, müssen Sie die Anträge bei einer Bank oder Sparkasse stellen. Die Wahl des Kreditinstituts steht Ihnen frei. Mit dem Programm „Maßnahmen zur Nutzung von erneuerbaren Energien im Wärmemarkt (Marktanreizprogramm)“ werden: § Solarkollektoranlagen § Biomasseanlagen § effiziente Wärmepumpen § Anlagen zur Nutzung der Tiefengeothermie § Nahwärmenetze, die mit Wärme aus erneuerbaren Energien gespeist werden § sowie besonders innovative Technologien zur Wärme- und Kälteerzeugung aus erneuerbaren Energien und Maßnahmen zur Visualisierung des Ertrags erneuerbarer Energien gefördert. Dabei werden vom BAFA Investitionszuschüsse vergeben und von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Programm „Erneuerbare Energien – Premium“ zinsverbilligte Darlehen und Tilgungszuschüsse erteilt. Weitere Informationen zu den aktuellen Förderprogrammen der KfW, insbesondere zu den aktuellen Zinskonditionen, erhalten Sie: Kreditanstalt für Wiederaufbau Palmengartenstraße 5–9, 60325 Frankfurt am Main Telefon: 069 7431-0 Kreditanstalt für Wiederaufbau – Niederlassung Bonn Ludwig-Erhard-Platz 1–3, 53179 Bonn Telefon: 0228 831-0 oder 0800 5399002 (kostenlos) sowie unter www.kfw.de. Förderungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt die freiwillige Nutzung erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme und Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Gefördert werden insbesondere solarthermische Anlagen, Anlagen zur Nutzung von Biomasse, Anlagen zur Nutzung von Geothermie- und Umweltwärme, Nahwärmenetze sowie Speicher- und Übergabestationen für Wärmenutzer sowie KWK-Anlagen. Finanzierung Seit dem 01.01.2009 ist das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in Kraft, nach dem Eigentümer ©E isen hans - Foto lia.c om Die Bundesregierung fördert mit dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) die Modernisierung und den Neubau von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen, die Markteinführung der Brennstoffzelle sowie den Neu- und Ausbau von Wärme- und Kältenetzen und -speichern, in die Wärme oder Kälte aus KWKAnlagen eingespeist wird. Das Gesetz verpflichtet Netzbetreiber, förderfähige Anlagen an ihr Netz anzuschließen, den dadurch erzeugten Strom vorrangig abzunehmen und zu vergüten. Gefördert wird Strom aus KWK-Kraftwerken auf Basis von Steinkohle, Braunkohle, Abfall, Abwärme, Biomasse, gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen. Die Betreiber dieser Anlagen erhalten vom jeweiligen Netzbetreiber den vereinbarten Preis und einen Zuschlag für den eingespeisten Strom. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach der Art der Anlage und dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme. Ferner fördert das BAFA die Beratung vor Ort zur sparsamen und rationellen Energieverwendung in Wohngebäuden, deren Bauantrag oder Bauanzeige bis zum 31.01.2002 eingereicht bzw. gestattet worden ist. Dabei soll die Beratung Bestandteil eines energetischen Sanierungskonzepts zu einem KfW-Effizienzhaus oder einem Sanierungsfahrplan für aufeinander abgestimmte Maßnahmen sein. Eine förderfähige Energiesparberatung können Sie als Eigentümer, Mieter oder Pächter eines Wohngebäudes in Anspruch nehmen. Eine solche Beratung wird allerdings nur dann finanziell unterstützt, wenn sie über antragsberechtigte Energieberater erfolgt, die über Fachkenntnisse verfügen und unabhängig sein müssen. Die beanspruchten Energieberater müssen daher in der Beraterliste der Deutschen Energie-Agentur GmbH (Dena) bzw. des BAFA registriert sein. Die Zuwendung wird als Zuschuss zu den in Rechnung gestellten Beratungskosten gewährt. Sie wird an den Energieberater, der auch für die Antragstellung und für die Abwicklung gegenüber dem BAFA verantwortlich ist, ausgezahlt. Der Energieberater muss den Zuschuss in voller Höhe im Rahmen der Rechnungsstellung an den Beratungsempfänger weitergeben. Weitere Informationen zu diesen Förderprogrammen erhalten Sie: Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle Frankfurter Straße 29–35, 65760 Eschborn Telefon: 06196 908-0 Internet: www.bafa.de. Weitere Förderungen Einen umfassenden Überblick über diese und weitere Förderungen der Europäischen Union, des Bundes, der Länder und von Kommunen zur Energieeinsparung erhalten Sie unter www.energiefoerderung.info oder unter www.foerderdatenbank.de. 42 Nachbarrecht Die Nachbarn und ihre Rechte Der Nachbar hat im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens den Anspruch, dass seine Belange berücksichtigt werden. Wenn die baurechtlichen Bestimmungen des Planungsrechts und der Bauordnung eingehalten werden, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Nachbar in seinen Rechten nicht berührt wird. Dann sieht das öffentliche Baurecht weder eine Information noch eine sonstige Beteiligung am Genehmigungsverfahren vor. Dies gilt auch dann, wenn baurechtliche Bestimmungen, die nicht nachbarschützend sind, durch Befreiung oder Abweichung zugelassen werden sollen. Anders verhält es sich, wenn nachbarrechtliche Vorschriften durch ein geplantes Bauvorhaben verletzt werden. Wenn dies erkennbar ist, sind Angrenzer formell am Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Diese Beteiligung kann dadurch ersetzt werden, dass Nachbarn erklären, keine Einwendungen gegen ein Bauvorhaben zu haben und dies auch durch ihre Unterschriften auf den Bauplänen unterstreichen (Nachbarzustimmung). Grundsätzlich haben Angrenzer das Recht zur Akteneinsicht im Baugenehmigungsverfahren. Sie haben auch weit gehende Abwehransprüche: sie können Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung einlegen und bei der Behörde oder beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Baustopp stellen. Diese Anträge sind aber nur dann erfolgreich, wenn das Bauvorhaben öffentlichrechtlich geschützte Nachbarrechte verletzt. Weder für einen Widerspruch noch für einen Antrag auf Baustopp vor dem Verwaltungsgericht benötigt ein Nachbar rechtsanwaltliche Hilfe. Unabhängig von allen Gesetzen und Vorschriften sollten Nachbarn von Bauabsichten in Kenntnis gesetzt werden, um ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis zu pflegen. Schließlich wohnt man vielleicht eine lange Zeit Tür an Tür. Einige wichtige nachbarschützende Vorschriften Das öffentliche Baurecht enthält eine Vielzahl von Vorschriften, in denen Anforderungen an eine bauliche Anlage oder an deren Nutzung formuliert sind. Einige dieser Vorschriften sind nach der ständigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte als nachbarschützend anerkannt. Ein Nachbar, der sich bei seiner Abwehr gegen ein Bauvorhaben oder gegen eine ausgeübte Grundstücksnutzung auf eine dem Nachbarschutz dienende Vorschrift beruft, kann seine Rechte daher durch Widerspruch, Antrag auf Baustopp oder Nutzungsuntersagung und Klage vor dem Verwaltungsgericht wahrnehmen. Nachbarrecht Mit Ihrem eigenen Heim schaffen Sie sich auf Dauer ein Zuhause – und Nachbarn. Solche meist Jahrzehnte währenden menschlichen Beziehungen wollen gepflegt werden. Zerstrittene Nachbarn können einander das Leben unnötig schwer machen. Deshalb sollten Sie sich von vornherein mit Ihren neuen Nachbarn arrangieren. Das ist zum Beispiel bei Grenzfragen ratsam, aber auch dann, wenn eine Anfrage bei den Nachbarn nicht immer rechtlich zwingend ist. Ist ein Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass Sie aus diesem Grund keine Baugenehmigung erhalten können. Dafür ist allein maßgebend, ob Ihr Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. Nur wenn für Ihr Vorhaben eine Abweichung von nachbarschützenden Vorschriften (insbesondere die Verpflichtung zur Einhaltung von Abstandsflächen) notwendig ist, sind Sie im Regelfall auf das Einverständnis des betroffenen Nachbarn angewiesen. In der Regel führt die festgestellte Verletzung einer nachbarschützenden Vorschrift zum Baustopp, zum Verlust der erteilten Baugenehmigung bzw. zur Nutzungsuntersagung bis hin zum Anspruch auf Abbruch. Verstößt eine Planung z. B. gegen das Abstandsflächenrecht, so kann die Genehmigungsbehörde diesen Verstoß nicht ohne Beteiligung der betroffenen Nachbarn „heilen“, da dies ihr Entscheidungsermessen überschreiten würde. Von nachbarschützenden Vorschriften kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der Nachbarn abgewichen werden. Nicht möglich ist dies bei angefragten Nutzungen, die nicht der Gebietstypik (z. B. Allgemeines Wohngebiet) entsprechen, da der Gebietserhaltungsanspruch für das gesamte jeweilige Gebiet gilt und nicht nur für die unmittelbaren Nachbarn. Gebot der Rücksichtnahme Das öffentliche Bauplanungsrecht beschreibt die Zulässigkeitsvoraussetzungen für einzelne Bauvorhaben in Bebauungsplangebieten oder in bebauten Ortslagen. Im Einzelfall kann jedoch ein Vorhaben trotz der Einhaltung des materiellen Baurechts gegenüber seiner Umgebung unzulässig sein, weil von 43 ihm entweder Störungen ausgehen, die zu bodenrechtlichen Spannungen führen oder aber, weil das Bauvorhaben bereits bestehenden Störungen in erheblicher Weise ausgesetzt wäre. Das Rücksichtnahmegebot muss daher bei jedem Bauantrag beachtet und geprüft werden. Das Gebot der Rücksichtnahme wird in der Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25.02.1977 wie folgt definiert: „Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, um so mehr kann an Rücksichtnahme verlangt werden. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, um so weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Bei diesem Ansatz kommt es auf die sachgerechte Beurteilung des Einzelfalls wesentlich auf eine Abwägung zwischen dem an, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmepflichtigen nach Lage der Dinge zuzumuten ist.“ Beispielsweise kann eine bauliche Erweiterung (Anbau) oder Aufstockung, die nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan zulässig wäre, im Einzelfall unzulässig sein, weil sie das direkte Nachbargrundstück erheblich verschattet und gegenüber dem benachbarten Wohnhaus eine erdrückende Wirkung hat. Oder eine am Ortsrand geplante Wohnbebauung kann nicht zugelassen werden, weil ein genehmigter landwirtschaftlicher Betrieb im Außenbereich durch eine zulässige Schweinemast erhebliche Geruchsbelästigungen auslöst, die für eine gesunde Wohnnutzung unzumutbar wären. Abstandsflächen Abstandsflächen sind die Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind, wenn die Gebäude nicht unmittelbar aneinander bzw. an die Nachbargrenze gebaut werden müssen oder dürfen. Die Abstandsflächen dienen in erster Linie der Sicherheit der Gebäude, um die Ausbreitung von Bränden zu verhindern. Außerdem sollen sie aber auch die ausreichende Belichtung und Belüftung und das soziale Miteinander gewährleisten. Nachbarrecht Der Mindestabstand beträgt nach der niedersächsischen Landesbauordnung (NBauO) 3,00 m und ist auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen. Die exakte Tiefe der Abstandsfläche wird getrennt für jede Gebäudeaußenwand berechnet als 0,5-faches der Differenz zwischen Geländehöhe und Traufe der jeweiligen Gebäudeaußenwand. Anschüttungen des Geländes mit dem Ziel, eine Außenwand künstlich zu verkleinern, sind bei der Berechnung gerade nicht zu berücksichtigen. Manche bauliche Anlagen lösen eigene Abstandsflächen aus, so z. B. Terrassen mit mehr als 1 Meter Höhe über dem vorhandenen Ursprungsgelände. Bestimmte bauliche Anlagen, die bei vorschriftsmäßiger Nutzung keine Abstandsflächen auslösen, verlieren dieses baurechtliche Privileg durch eine zweckentfremdete oder zusätzliche Nutzung (Beispiel: Grenzgaragen als Wohnraumerweiterung oder mit Dachterrasse). Höhe Mindestabstand von der Grenze unter 0,25m: Bäume/Sträucher nicht zulässig 44 bis zu 1,20m 0,25m bis zu 2,00m 0,50m bis zu 3,00m 0,75m bis zu 15,00m 3,00m über 15,00m 8,00m Die Verwaltungsgerichte setzen bei Verletzung von Abstandsflächenvorschriften strenge Maßstäbe an: schon eine kleine Überschreitung kann dazu führen, dass eine Baugenehmigung aufgehoben wird und ein Baustopp verfügt wird. Häufig gestellte Fragen: Bäume und Sträucher in Grenznähe Das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz schreibt vor, dass Gehölze eine bestimmte Höhe nicht überschreiten dürfen, abhängig vom Abstand zur Grenze: Auf einem Grundstück stehen Bäume und Sträucher nahe an der Grenze, auch wenn ihre Zweige und Äste nicht über die Grundstücksgrenze hinüberragen, können sie den Nachbargarten übermäßig beschatten, beim Nachbarhaus die Wohnräume verdunkeln oder der Terrasse die Sonne nehmen. Der Abstand wird am Erdboden von der Mitte des Baumes oder Strauches bis zur Grenze gemessen. Bedenken Sie: Wenn jeder Grundstückseigentümer darauf bestände, dass die Bäume oder Sträucher in Nachbars Garten nicht höher wachsen als vorgeschrieben, sähen unsere Wohngebiete völlig verändert aus. Von dem üppigen Grün, das das Auge erfreut und das wir zur Reinhaltung der Luft brauchen, müsste ein großer Teil verschwinden. Greifen Sie also nicht gleich zum Zollstock, um die Bäume des Nachbarn zu vermessen. Wenn Sie sich ernsthaft gestört fühlen, sprechen Sie zuerst mit dem Nachbarn. Vielleicht reicht es ja auch aus, wenn nur einzelne Bäume oder Sträucher beschnitten werden, so dass das Gesamtbild nicht gestört wird. Die gesetzlichen Höchstmaße sollten wirklich nur dann durchgesetzt werden, wenn eine Verständigung der Nachbarn ganz und gar nicht möglich ist. Setzen Sie also vor allem Bäume so, dass später auch der ausgewachsene Baum die zulässige Höhe nicht überschreitet. Nicht immer, wenn ein Baum oder Strauch über die Grenze wächst oder zu dicht an der Grenze steht, kann der Nachbar daraus Rechte herleiten. Dafür kann es sehr verschiedene Gründe geben. Ein Obstbaum reicht mit seinen Zweigen über die Grundstücksgrenze hinaus. Wem gehören die Äpfel oder Kirschen? Welcher der beiden Nachbarn darf sie ernten? Der Baum gehört dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Stamm des Baumes steht. Er ist deshalb auch Eigentümer der über die Grenze ragenden Zweige und der an diesen Zweigen sitzenden Früchte. Er allein darf die Früchte ernten, freilich nur von seinem Grundstück aus. Fallen die Früchte allerdings vom Baum ab und liegen sie dann auf dem Nachbargrundstück, sind sie Eigentum des Nachbarn geworden. Grenzbebauung Wenn Sie eine Garage oder ein Nebengebäude im Bereich der Grenze planen, sprechen Sie vorher mit Ihrem Nachbarn. Den Nutzen des Gebäudes haben Sie. Ihr Nachbar hat nur den Anblick und der kann für ihn sehr störend sein. Vorheriges Einverständnis dient dem nachbarlichen Frieden. Wenn Sie ohne Grenzabstand bauen wollen, sind Sie nach dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz sogar verpflichtet, das dem Nachbarn einen Monat vorher anzuzeigen und dabei Bauart und Bemessung der Grenzwand mitzuteilen. Einfriedung Wo muss, wo darf ein Grundstück eingefriedet werden? In einzelnen Fällen verlangt die Bauaufsichtsbehörde eine Einfriedung. Bebaute Grundstücke und bebaubare Grundstücke in den Ortschaften müssen zur Straße hin eine Einfriedung erhalten, soweit das erforderlich ist, um Gefährdungen und unzumutbare Verkehrsbehinderungen zu verhüten. Aber das wird nicht all zu oft der Fall sein. Wenn die Bauaufsichtsbehörde meint, dass eine Einfriedung entlang der Straße notwendig ist, dann wird Ihnen das von dort mitgeteilt. Für Vorgärten (nicht für die anderen Grundstücksgrenzen) können die Gemeinden in Bebauungsplänen oder in sonstigen Satzungen eine Einfriedung vorschreiben. Wenn Sie wissen möchten, ob für Ihr Grundstück eine solche Vorschrift besteht, fragen Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach. Wie muss, wie darf eine Einfriedung aussehen? Zum Teil haben die Gemeinden vorgeschrieben, wie Einfriedungen aussehen müssen, entweder in Bebauungsplänen oder in anderen Satzungen. Fragen Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach, ob für Ihr Grundstück solche Vorschriften bestehen. Wenn Mauern oder Zäune errichtet werden sollen, müssen sie nach der Niedersächsischen Bauordnung standsicher sein und dürfen nicht gefährlich sein. Im Übrigen können die Nachbarn vereinbaren, wie die Einfriedung aussehen soll. Das vermeidet Streit. Wenn die Nachbarn über die Höhe nichts vereinbaren und auch nicht in der jeweiligen Gegend niedrigere Einfriedungen überwiegen, soll nach dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz die Höhe in der Regel mindestens 1,20 m betragen. Damit an der Grenze keine zu hohen Einfriedungen errichtet werden, die – ähnlich wie Gebäude – den Nachbarn in der Benutzung seines Grundstücks beeinträchtigen, sind in der Niedersächsischen Bauordnung Höchstmaße festgesetzt. Eine Einfriedung an der Grenze darf 2,00 m hoch sein, in Gewerbeund Industriegebieten gibt es keine Höhenbegrenzung. Bei mehr als 2,00 m Höhe ist eine Mitteilung oder eine Baugenehmigung erforderlich, bis 2,00 m geht es ohne! Wer eine Einfriedung setzen will, muss das auf dem eigenen Grundstück tun und den Zaun nicht etwa auf das Grundstück des Nachbarn oder mitten auf die Grenzlinie setzten. Wer eine Hecke als Einfriedung wählt, muss mit den Pflanzen den gleichen Grenzabstand einhalten wie sonst bei Bäumen oder Sträuchern, also je nach Höhe 0,25 m, 0,50 m oder 0,75 m. Wer hat die Einfriedung zu errichten? Wenn ein Grundstück zur Straße hin eingefriedet werden muss, ist immer der Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks zur Einfriedung verpflichtet, nicht der Eigentümer der Straße. Immer gilt: Jeder der eine Einfriedung errichten oder beseitigen, durch eine andere ersetzen oder wesentlich verändern will, muss das dem Nachbarn einen Monat vorher genau mitteilen. Will der Nachbar Einwendungen erheben, soll er das sofort tun. Bei Mauern, Gittern, Zäunen, die ja bauliche Anlagen sind, besteht nach Bauordnung sogar eine Verpflichtung, sie instand zu halten. Nachbarrecht Die Gemeinden können durch Baumschutzsatzungen und Bebauungspläne vorschreiben, dass Bäume, Sträucher, Hecken und sonstige Bepflanzungen nicht beseitigt oder verändert werden dürfen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung, ob für Sie solche örtlichen Vorschriften bestehen. Die Nachbarn können etwas anderes vereinbaren, als im Gesetz vorgesehen ist. 45 Hausnummer Hausnummer Festlegung und Verfahren Hausnummern dienen der Kennzeichnung von Gebäuden und sind von Bedeutung für das Einwohnermeldewesen, die Polizei, die Post sowie die schnelle Erreichbarkeit der Anwohner durch Rettungsdienste. Daher sind Sie als Hauseigentümer verpflichtet, eine Hausnummer anzubringen. Die Hausnummern werden von den jeweiligen Gemeinden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens festgelegt und in der Regel mit der Baugenehmigung dem Bauherrn bekannt gegeben. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen erfolgt die Bekanntgabe mit der Bestätigung, dass die Erschließung gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig nicht untersagt wird. Rechtliche Grundlage ist § 11 des Niedersächsischen Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (NSOG). Anbringen der Hausnummer Die zugeteilte Hausnummer muss nach § 126 Abs. 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) am Gebäude so angebracht werden, dass sie von der Straße aus gut sichtbar ist. Die Nummern sind in der Regel unmittelbar rechts neben dem Hauseingang in einer Höhe von 2,00 bis 2,50 m zu befestigen. Bei mehreren Eingängen sollte jeder Eingang mit der Hausnummer versehen werden. Liegt der Hauseingang nicht an der Straßenseite des Gebäudes, ist die Hausnummer 46 an der zur Straße liegenden Gebäudeseite anzubringen, und zwar an der dem Zugang nächstliegenden Gebäudeecke. Bei Grundstücken mit Vorgärten, in denen das Gebäude von der Straße aus nicht zu sehen ist, sollte die Hausnummer am Eingang zum Grundstück angebracht werden. Die Lesbarkeit der Hausnummer muss regelmäßig überprüft werden. Für die Zahlen der Hausnummern wird eine Mindesthöhe von 70 mm und für die Buchstaben eine Mindesthöhe von 50 mm empfohlen. Es können Schilder, aber auch beleuchtete Hausnummern, reflektierende Schilder, Keramik- oder Metallziffern verwendet werden. Ändern der Hausnummer Es kann notwendig sein, dass Gebäude umnummeriert werden müssen. Umnummerierungen werden jedoch auf das unumgänglich notwendige Maß beschränkt, wenn zum Beispiel Straßen benannt oder umbenannt werden, die vorhandene Nummerierung fehlerhaft ist und zu Irritationen führt, Umbauten eine andere Nummer erforderlich machen oder Neubauten nicht mehr in die vorhandene Nummerierung eingegliedert werden können. Die Bekanntgabe erfolgt dann durch gesonderten Bescheid. Auskünfte über Hausnummern erteilt Ihnen die zuständige Stadt oder Gemeinde. Malerbetriebe VAN DER KAMP Malergesellschaft mbH Van der Kamp - malergesellschaft mbh Industriestraße 15 · 49828 Neuenhaus-Veldhausen Tel. 05941 95580 · Fax 05941 95582 [email protected] · www.van-der-kamp.de Lacke & Farben Prosol Lacke und Farben GmbH Otto-Hahn-Straße 12 48529 Nordhorn www.prosol-farben.de Fon: +49 (0) 5921/4138 Fax: +49 (0) 5921/303955 Fliesen & Bodenbeläge Verlegung sowie Verkauf von: - Pvc Designbeläge/Fliesen - Laminat / Parkett - Treppenrenovierung - Kautschuk-Beläge - Teppichböden - Parkett schleifen - Steinteppiche - Malerarbeiten Firmensitz ToB Fußbodenfachhandel & Verlegung Inh. Tim Bollrath www.tob-fussboden.de Mobil: 0173 5795974 Hirschberger Str. 2 49835 Wietmarschen Telefon: 05946 995192 Telefax: 05946 995192 Ausstellung Bahnhofstraße 20b 48529 Nordhorn Telefon: 05921 7282932 Telefax: 05921 7279634 Gutschein auf Tapeten 10 % Fliesen und Naturstein Verlegung und Verkauf Tiksvennstraße 26 · 48527 Nordhorn · Tel. 05921 712925 · Fax 712926 www.fliesen-rickhoff-nordhorn.de · [email protected] © Arpad Nagy-Bagoly - Fotolia.com 47 Checkliste Was ist zu beachten? Ansprechpartner 1 Grundstücksvermessung Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGLN) Öffentich. bestellte Vermessungsingenieure (ÖBVI) 2 Grundstückskauf (Beurkundung) Notar 3 Baugrundgutachten Gutachter für Baugrund 4 Vorhandene Bauleitplanungen/Flächennutzungsplan/ Bebauungsplan Gemeinde 5 Vorhandene Fachplanungen (geplante Schutzgebiete, Straßenplanungen etc.) Landkreis Grafschaft Bentheim/Landesstraßenbaubehörde Niedersachsen (NLStBV)/Landesbetrieb für Hochwasserschutz und Wasserwirtschaft Unterhaltungsverbände 6 Grundstück Innen- oder Außenbereich Gemeinde, Landkreis Grafschaft Bentheim Abteilung Bauwesen 7 Grundstückserschließung/ Erschließungsbeiträge Gemeinde, zuständige Wasserversorger Abwasserverbände, Elektroenergieversorger bei Bedarf Gasversorger 8 Grundstückswert/Verkehrswertgutachten LGLN, Gutachterstelle 9 Rechtliche Einschränkungen durch vorhandenen Schutzstatus (Naturschutz, Denkmalschutz, Trink-Wasserschutz, Bodenschutz, Altlasten, Überschwemmungsgebiet) Landkreis Grafschaft Bentheim/Untere Denkmalschutzbehörde/Untere Naturschutzbehörde/Untere Wasserbehörde 10 Bauvorlagen Architekt/Bauingenieur (Listen dazu werden bei Architekten- bzw. Ingenieurkammer geführt) 11 Gebäudezustand vorhandener Gebäude Gutachter, Architekten, Ingenieure 12 Baulasten Entscheidung Landkreis Grafschaft Bentheim/Bauwesen, erforderlich Übernahmeerklärung des Baulastgebers 13 Baugenehmigung Planer, Landkreis Grafschaft Bentheim/Bauwesen 14 Sanierungsgebiet/Erhaltungsgebiet Gemeinde, der von der Gemeinde beauftragte Sanierungsträger 15 Gestaltungsvorgaben Gemeinde Checkliste Nr. 48 © wrangler - Fotolia.com Fachbegriffe von A bis Z Abstandsflächen Abstandsflächen sind Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freigehalten werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden. Die Abstandsflächen dienen dem Brandschutz der Gebäude. Darüber hinaus sollen sie auch eine ausreichende Belichtung und Belüftung garantieren. Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchssicherung des Käufers eines Grundstückes dar und wird relativ zügig eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung zwischen sechs und acht Wochen. Ausnahme Eine Ausnahme ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift ausdrücklich vorgesehen ist und die erteilt werden kann, wenn sie mit anderen öffentlichen Belangen vereinbar ist. Außenbereich Der Außenbereich soll grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden. Diese einschneidende Vorgabe des Gesetzgebers dient u. a. dazu, den Naturhaushalt zu schonen, das Landschaftsbild zu erhalten und die gemeindliche Infrastruktur vor unwirtschaftlichen Aufwendungen zu schützen. Ausgenommen hiervon sind privilegierte Vorhaben, wie z. B für die Landwirtschaft, und einige weitere begünstigte Vorhaben. Alle Vorhaben im Außenbereich sind in einer flächensparenden Weise auszuführen. Baudarlehen Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit. Baulast Durch die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der Erschließung, den Nachweis von Stellplätzen oder ähnlichem. Eine Baulast ist eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der der Eigentümer schriftlich erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre. Die Baulast bindet auch die Rechtsnachfolger. Durch Eintragung in das beim Bauordnungsamt des Landkreis Grafschaft Bentheim geführte Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam. Bäume auf Grundstücken Bäume können mit einer Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan belegt sein oder unter die Baumschutzsatzung der Städte und Gemeinden fallen. In diesen Fällen dürfen sie nicht ohne besondere Ausnahmegenehmigung gefällt werden. Auskünfte hierzu erteilen die Städte und Gemeinden. Fachbegriffe © Alexander Raths - Fotolia.com Abweichung Abweichung ist der Oberbegriff für Ausnahmen und Befreiungen. Abweichungen von allgemein und abstrakt gehaltenen Regelungen dienen der Einzelfallgerechtigkeit und dem Übermaßverbot. Befreiung Eine Befreiung ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift allgemein vorgesehen ist. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn die Einhaltung der Vorschrift zu einer offenbar nicht beabsichtigen Härte führen würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist oder das Wohl der Allgemeinheit die Befreiung erfordert. 49 Ver- & Entsorgungsunternehmen Ihr Partner für kundennahe Wasserver- und entsorgung Berliner Straße 12 . 49828 Neuenhaus . Gas + Strom Energie aus einer Hand von Ihrem Versorger vor Ort. Telefon 05941 606-0 · www.waz-sw-neuenhaus.de . [email protected] IHR leistungsstarker Partner in allen Entsorgungsfragen! 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Diese Beiträge haben diejenigen zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer der von der öffentlichen Anlage erschlossenen Grundstücke sind. Festzins Als Festzins wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum bezeichnet. Freistellungserklärung Die Freistellungserklärung bestätigt im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden. Grundbuch Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Amtsgericht geführt (Grundbuchamt). Rechte, Lasten, Pflichten, Größe des Grundstücks und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält. Grundschuld Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Mit der Grundschuld wird ein Grundstück belastet, so dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht. Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) In diesem Regelwerk werden die Honorare für die Architekten und Ingenieure festlegt. Es ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus. Hypothekendarlehen Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient. Jahres-Heizwärmebedarf Der Jahres-Heizwärmebedarf ist die rechnerisch erforderliche Wärmemenge, die über ein Heizsystem zur Aufrechterhaltung einer bestimmten mittleren Raumtemperatur in einem Gebäude benötigt wird. Berücksichtigt werden unter anderem Transmissionswärmeverluste durch Außenbauteile und Lüftungswärmeverluste durch undichte oder geöffnete Fenster und Türen. Jahres-Primärenergiebedarf Als Jahres-Primärenergiebedarf bezeichnet man die Energiemenge, die zur Deckung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Warmwasserbedarfs benötigt wird. Der Jahres-Heizenergiebedarf beinhaltet die Energiemenge für die Raumheizung und die Warmwasserversorgung. Berücksichtigt werden Verluste sowohl von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle und von seinem Transport als auch die Verluste der Heizungs- und Warmwasserleitungen im Gebäude. Nebenkosten Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notarund Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10 % der Gesamtkosten. Nominalzins Der Nominalzins ist der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird. Transmissionswärmeverlust Der Transmissionswärmeverlust entsteht durch Wärmeverlust über die Außenbauteile wie Wände, Fenster, Decken und Boden und lässt sich durch eine geeignete Wärmedämmung eines Hauses wesentlich senken. Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des zuständigen Finanzamts, dass ein Immobilienerwerber die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird eine Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen. Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage, aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart werden. Verkehrswert Als Verkehrswert wird der Verkaufspreis bezeichnet, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre. Vorkaufsrecht Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt, übertragen wird. Das öffentliche Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Wärmeschutz Die Anforderungen an den Wärmeschutz eines Gebäudes ergeben sich aus der seit 2002 gültigen und mehrfach überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV). Die Verordnung basiert auf einem Bilanzverfahren, bei dem die Wärmeverluste eines Hauses dem inneren Wärmegewinn durch Körperausstrahlung von Menschen, Gerätewärme oder Sonneneinstrahlungswärme durch Fenster gegenübergestellt werden. Wohnfläche Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern sie gelten als Nutzfläche. Fachbegriffe Beleihungsgrenze Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80 % des Kaufpreises. Zwischenfinanzierung Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken. 51 Wichtige Rechtsquellen für Planen und Bauen 1.Niedersächsische Bauordnung (NBauO) § Allgemeine Durchführungsverordnung zur Niedersächsischen Bauordnung (DVO-NBauO) § Verordnung über das Übereinstimmungszeichen (ÜZVO) § Feuerungsverordnung (FeuVO) § Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStplVO) § Ausführungsbestimmungen zu den §§ 46, 47 NBauO über die Regelung der Richtzahlen für Einstellplätze § Niedersächsische Versammlungsstättenverordnung (NVStättVO) § Verkaufsstättenverordnung (VKVO) § Baugebührenordnung (BauGO) § Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) § Satzungen über die besonderen Anforderungen an die Gestaltung von Werbeanlagen 2.Niedersächsisches Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (NSOG) 7.Baugesetzbuch (BauGB) § Baunutzungsverordnung (BauNVO) § Wertermittlungsverordnung (WertV) § Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) § Erhaltungssatzungen der Städte und Gemeinden 8.Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) § Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm 1998 (TA Lärm 1998) § Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) § Freizeitlärm-Richtlinie 9.Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG) § Satzungen der Städte und Gemeinden über Erlaubnisse für Sondernutzungen in Gemeindestraßen und Ortsdurchfahrten § Satzungen über die Aufgrabung öffentlicher Verkehrsflächen in der Städte und Gemeinden 10. Straßenverkehrsordnung (StVO) 3.Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG) Rechtsquellen 4.Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) 52 5.Energieeinsparverordnung (EnEV) § Verordnung zur Durchführung der (DVO-EnEV) Energieeinsparverordnung 6.Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) 11. Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in Verbindung mit Niedersächsischem/Wassergesetz (NWG) § Satzungen der Städte und Gemeinden über die Abwasserbeseitigung und den Anschluss an die öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlagen (Abwasserbeseitigungssatzung) § Satzungen der Städte und Gemeinden zur Übertragung der Abwasserbeseitigungspflicht durch Kleinkläranlagen auf die Nutzungsberechtigten der Grundstücke (Kleinkläranlagensatzung) Wichtige Internetauftritte für Planen und Bauen Amt für regionale Landesentwicklung Weser Ems: www.arl-we.niedersachsen.de BINE Informationsdienst – Energieforschung für die Praxis: www.energiefoerderung.info Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: www.bafa.de Bundesministerium für Wirtschaft und Energie: www.foerderdatenbank.de Deutsche Bundesstiftung Umwelt: www.dbu.de Deutsche Stiftung Denkmalschutz: www.denkmalschutz.de Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen: www.gag.niedersachsen.de Investitions- und Förderbank Niedersachsen: www.nbank.de Kreditanstalt für Wiederaufbau: www.kfw.de Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Nds.: www.gll.niedersachsen.de Landkreis Grafschaft Bentheim: www.grafschaft-bentheim.de 12. Bundesnaturschutzgesetz (BNarSchG) Monumentendienst: www.monumentendienst.de 13. Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NaGBNatSchG) § Baumschutzsatzungen der Städte und Gemeinden 4. Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) 1 § Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Pflege von Kulturdenkmalen § Erlass über Bundesmittel zur Substanzerhaltung und Restaurierung von unbeweglichen Kulturdenkmalen von nationaler Bedeutung Niedersächsische Bingo-Umweltstiftung: www.bingo-umweltstiftung.de Niedersächsische Gesellschaft zur Erhaltung historischer Gärten e. V.: www.historische-gaerten-niedersachsen.net Niedersächsisches Landesamt für Denkmalpflege: www.denkmalpflege.niedersachsen.de 15. Einkommensteuergesetz (EStG) Niedersächsische Sparkassenstiftung: www.nsks.de 16. Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) Nordhorner Versorgungsbetriebe GmbH: www.nvb.de 17. Grundsteuergesetz (GrStG) 8. Niedersächsisches Wohnraumförderungsgesetz (NWoFG) 1 § Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Wohnraumförderungsgesetzes (DVO-NWoFG) § Aktuelle Wohnraumförderungsbestimmungen § Aktuelles Wohnraumförderungsprogramm Trink- und Abwasserverband Bad Bentheim, Schüttorf, Salzbergen und Emsbüren: www.ta-verband.de Verwaltungsgericht Osnabrück: www.verwaltungsgericht-osnabrueck.niedersachsen.de VGH-Stiftung: www.vgh-stiftung.de 19. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) Wasser- und Abwasser-Zweckverband Niedergrafschaft: www.waz-niedergrafschaft.de Internetauftritte 20. Niedersächsisches Nachbarrechtsgesetz (NachbG) 53 Pools & Naturbäder Dach-, Fassaden- & Pflasterreinigung © megakunstfoto - Fotolia.com 54 PREMIUM QUALITÄT MADE IN GERMANY Schlafen ist einfach. Wenn dem Finanzpartner bereits heute rund 50 Millionen Menschen vertrauen.* Vertrauen Sie auch auf uns, wenn es um die eigenen vier Wände geht. *Anzahl Kunden bezogen auf die Sparkassen-Finanzgruppe. www.sparkasse-nordhorn.de
