Bauen in der Grafschaft - Landkreis Grafschaft Bentheim

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Bauen in der Grafschaft
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auch international tätig.
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Henri Beber, Friedhelm Schulte, Christian Arns, Heiner Meiering, Günter Beckmann
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Grußwort von
Landrat Friedrich Kethorn
Liebe Grafschafterinnen, liebe Grafschafter!
Jahr für Jahr werden mehr als 900 Bauanträge bei der Abteilung für Bauwesen des Landkreises
Grafschaft Bentheim eingereicht. Bis Mitte 2014 war darunter ein Anteil von etwa 30 Prozent
von Bauanträgen aus dem landwirtschaftlichen Bereich. Nach Änderung des Baugesetzbuches
ist dieser 2015 um etwa die Hälfte zurückgegangen. Dafür ist der Anteil der Anträge im Hausbzw. Wohnungsbau stärker angestiegen.
Aus vielen Gesprächen mit Bauherren, mit Architekten, mit (jungen) Familien weiß ich: die Grafschaft Bentheim stellt für sehr viele Menschen ein reizvolles Fleckchen Erde dar, wo man sich
gern sein Leben einrichtet. Der Traum vom eigenen Haus trifft hier auf ideale Bedingungen, weil
das Umfeld stimmt. Reizvolle Landschaft und Natur, eine gute Infrastruktur – verbunden mit
noch weitestgehend günstigen Konditionen – stehen bei der Entscheidung an oberer Stelle.
Friedrich Kethorn
Landrat Landkreis Grafschaft Bentheim
Mit dieser Informationsbroschüre möchten wir Ihnen eine kleine Handreichung geben. Ob nun der
Neubau eines Hauses, der An- oder Umbau eines bestehenden Gebäudes oder die Sanierung
eines Altbaus – eine gute Vorbereitung hilft, Geld und Aufwand zu reduzieren. Diese Broschüre
wird Ihnen einen Überblick und einen Einblick geben. Sie zeigt Ihnen auf, welche Unterlagen
Sie benötigen, welche Behörden Sie kontaktieren müssen und nennt Ihnen auch die entsprechenden Kontaktdaten.
Zögern Sie nicht, wenn weitere Fragen auftauchen, diese mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Landkreises Grafschaft Bentheim zu erörtern. Wir sind bemüht, Ihnen weiterzuhelfen.
Das gehört zu unserem Service.
Den Betrieben und Unternehmen, die das Erscheinen dieser Informationsbroschüre des Nordhorner
BVB-Verlages mit Werbeanzeigen möglich gemacht haben, möchte ich hiermit herzlich danken.
Ihnen, liebe Grafschafterinnen und Grafschafter, wünsche ich bei der Realisierung Ihrer Vorhaben
viel Erfolg!
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über den BVB-Verlag!
Herausgeber: BVB-Verlagsgesellschaft mbH
Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch
ohne Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit
und Vollständigkeit. Irrtümer vorbehalten.
© BVB-Verlagsgesellschaft mbH, 2016
Titel, Umschlaggestaltung, Fotos, Kartographien
sowie Art und Anordnung des Inhalts sind
urheberrechtlich geschützt. Nachdruck – auch
auszugsweise – ist nicht gestattet.
Impressum –
Inhaltsverzeichnis
Grußwort von Landrat Friedrich Kethorn
Impressum – Inhaltsverzeichnis
Wegweiser – Anfahrtsskizze
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1. Voraussetzungen
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2. Rechtlicher Rahmen
§ Bauplanungsrecht
§ Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes
§ Ausnahmen und Befreiungen
§ Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB
§ Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB
§ Ausgleichsmaßnahmen
§ Bauordnungsrecht
§ Baunebenrecht
§ Privates Baurecht
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3. Baugenehmigungsverfahren und Ablauf
§ Genehmigungsvorbehalt für Baumaßnahmen
§ Verfahrensfreie Baumaßnahmen
§ Abbruchanzeige
§ Genehmigungsfreie Baumaßnahmen
§ Vereinfachtes und vollständiges Baugenehmigungsverfahren
§ Überprüfung bautechnischer Nachweise
§ Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
§ Bauvoranfrage
§ Baugenehmigung
§ Teilbaugenehmigung
§ Geltungsdauer der Baugenehmigung
§ Baugebühren
§ Pflichten des Bauherrn
§ Gebäudeeinmessung
§ Rechte des Bauherrn und der Nachbarn
§ Verantwortliche Personen
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4. Denkmalschutz und Denkmalpflege
§ Was ist ein Kulturdenkmal?
§ Welche Bedeutung hat die Unterschutzstellung für den Eigentümer?
§ Welche Formalitäten sind bei baulichen Veränderungen an einem Baudenkmal zu beachten?
§ Wann ist ein Bauantrag zu stellen und wann ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung?
§ Worauf ist zu achten, wenn bei Bauarbeiten archäologische Bodenfunde freigelegt werden?
§ Wer unterstützt bei Umbauten und Restaurierungen an Kulturdenkmalen?
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5. Naturschutz
§ Naturschutz und Bauleitplanung
§ Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BauGB
§ Bauen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB
§ Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB
§ Bauen und Artenschutz
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6. Gewässer- und Bodenschutz
§ Heizöllagerung
§ Erdwärmesonden
§ Erdwärmekollektoren
§ Kleinkläranlagen
§ Wasserrechtliche Anträge für Gewässerbenutzungen
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7. Bauen und Klimaschutz
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8. Finanzierung
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Alle Rechte vorbehalten.
9. Nachbarrecht
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In unserem Verlag erscheinen unter anderem
Informationsbroschüren aller Art, Wirtschaftsund Gesundheitsmagazine, Firmenbroschüren
sowie Faltpläne und sonstige kartographische
Erzeugnisse.
10. Hausnummer
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11. Checkliste
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12. Fachbegriffe von A bis Z
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13. Wichtige Rechtsquellen für Planen und Bauen
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14. Wichtige Internetauftritte für Planen und Bauen
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Landkreis Grafschaft Bentheim
Landkreis Grafschaft Bentheim
van-Delden-Straße 1–7, 48529 Nordhorn
Telefon: 05921 96-01
E-Mail: [email protected]
Allgemeine Öffnungszeiten
Mo. bis Do.:08.30–12.30 Uhr und
14.30–16.00 Uhr
Freitag:
08.00–12.00 Uhr
nachmittags geschlossen
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Bauämter der Städte,
Gemeinden und Samtgemeinden
Stadt Bad Bentheim
Schloßstraße 2, 48455 Bad Bentheim
Tel. 05922 73-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.badbentheim.de
Samtgemeinde Neuenhaus
Veldhausener Straße 26, 49828 Neuenhaus
Telefon: 05941 911-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.neuenhaus.de
Samtgemeinde Uelsen
Itterbecker Straße 11, 49843 Uelsen
Telefon: 05942 209-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.uelsen.de
Samtgemeinde Emlichheim
Hauptstraße 24, 49824 Emlichheim
Telefon: 05943 809-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.emlichheim.de
Samtgemeinde Schüttorf
Markt 2, 48465 Schüttorf
Telefon: 05923 9659-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.schuettorf.de
Gemeinde Wietmarschen
Hauptstraße 62, 49835 Wietmarschen
Tel. 05908 9399-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.wietmarschen.de
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Veebroo Holz – Ihr Tischler für Haus und Hof
Seit ihrer Gründung im Jahr 2006 ist die Zimmerei und
Tischlerei Veebroo GmbH & Co. KG mit Sitz in Osterwald ein Begriff für erstklassiges Handwerk. Die Firmeninhaber Hermann Veeltmann und Friedhard Brookman
beschäftigen ein ausgezeichnet qualifiziertes Team von
Mitarbeitern, das Aufgaben mit höchsten Ansprüchen
gewissenhaft und zuverlässig gerecht wird.
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mobil: 0172 2387799
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Zur Leistungspalette von Veebroo gehören sämtliche Zimmererund Holzbauarbeiten, wie zum Beispiel:
· Hausbau in Holzrahmenbauweise
· Dachstühle und Dachgauben aller Art
· Dachstuhlsanierung und Wärmedämmung
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aus Holz oder Kunststoff
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· Trockenbau
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Voraussetzungen
Voraussetzungen
Baugrundstück – Grundstückskauf
Die Auswahl eines geeigneten Grundstücks ist der erste entscheidende Schritt
zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens. Darum sollten Sie das potenzielle
Grundstück vor dem Kauf so gründlich wie möglich kennen lernen. Die meisten
Baugrundstücke werden über den freien Markt verkauft. Neben Annoncen in
den örtlichen Zeitungen gibt es auch die Möglichkeit, über Makler oder Banken nach der passenden Fläche zu suchen.
Weitere Informationen können Ihnen auch die Städte und Gemeinden im
Landkreis Grafschaft Bentheim geben.
Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich dort zunächst erkundigen, ob das
Grundstück nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen tatsächlich ein
Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann.
Besondere Beachtung sollten Sie hierbei den folgenden Fragen
schenken:
§ Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan?
§ Falls kein Bebauungsplan vorliegt: Welche Baubeschränkungen ergeben sich
durch die Umgebungsbebauung? Es empfiehlt sich in jedem Fall, schon vor
dem Grundstückskauf bei der Baugenehmigungsbehörde nachzufragen.
§ Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus?
Können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas,
Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden? Wie sind die Tragfähigkeit des Baugrundes und die Grundwasserverhältnisse? Im Einzelfall
kann eine Baugrunderkundung und -beurteilung erforderlich sein.
§ Sind in der Nähe des Baugrundstücks Fluss- oder Bachläufe vorhanden, die
möglicherweise bei Hochwasser Beeinträchtigungen verursachen können?
§ Welche Grundwasserspiegelschwankungen sind im Jahresverlauf zu erwarten?
§ Welche umweltenergetischen Nutzungen sind möglich?
§ Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück?
§ Sind unter Umständen Störungen zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe oder auch Straßen in der Nähe können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen
können? Oder sind eventuell solche zu erwarten?
§ Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (etwa durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)?
§ Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird bei der Baugenehmigungsbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim geführt.
§ In welcher Entfernung befinden sich Arbeitsplatz, Schule, Kindergarten und
Einkaufsmöglichkeiten? Wie ist die Verkehrsanbindung dorthin? Bedenken
Sie jeweils auch Fahrtkosten und Zeitaufwand!
§ Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts?
§ Gibt es Altlasten?
§ Befinden sich auf dem Grundstück Bau-, Kultur- oder Naturdenkmale? Gibt
es dort schützenswerte Bäume oder Sträucher? Da Sie als Grundstückseigentümer die Verantwortung für den Zustand ihres Grundstückes tragen, haften
Sie für Untergrundverunreinigungen oder Altlasten. Dies gilt auch, wenn
Sie als aktueller Eigentümer nicht der Verursacher der Verunreinigung sind.
Das von der Unteren Bodenschutzbehörde herausgegebene Faltblatt „Altlasten – Ein Problem?“ finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003517.
In den meisten Fällen erwirbt der Bauherr das Grundstück durch Kauf. Sinnvoll
ist es, sich im Vorfeld bei der Kommune oder dem früheren Katasteramt (heute
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN))
nach den sogenannten Bodenrichtwerten zu erkundigen. Sie geben Auskunft
darüber, ob die Kaufpreisforderung angemessen ist. Der Wert stellt jedoch selten den Preis dar, der auf dem Markt gefordert wird.
Was geht und was nicht geht – die Voraussetzung für eine
Bebaubarkeit:
Ob ein Grundstück überhaupt oder nach Ihren Vorstellungen bebaut werden
kann, ist nicht immer eindeutig aus einem Bebauungsplan oder aus der örtlichen Situation heraus erkennbar. Insbesondere gilt dies bei Grundstücken in
Ortrandlagen oder auch bei Grundstücken im Innenbereich der Ortsteile, wenn
Ihre Bauvorstellungen von dem Rahmen abweichen, der sich aus der vorhandenen Bebauung ergibt.
Wie Sie zu einer gesicherten Information kommen können und ob Ihre Bauvorstellungen verwirklicht werden können, erfahren Sie im Baugenehmigungsverfahren und Ablauf ab Seite 16.
Bedenken Sie: Beim Grundstückskauf kommen zu den Grundstückskosten noch Nebenkosten hinzu: Grunderwerbssteuer, Notariats- und Grundbuchkosten werden immer fällig. Unter Umständen entstehen weitere
Kosten. Ein nicht zu unterschätzender Faktor hierbei ist die Erschließung.
Klären Sie daher unbedingt bei der Gemeinde, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist oder ob noch zusätzliche Erschließungskosten
anfallen.
Beachten Sie beim Grundstückspreis auch, dass eine Ablösung von Lasten und
Grundpfandrechten hinzukommen kann. Die Einsicht in das jeweilige Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht ist daher dringend geraten. Ein Blick in
das Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde bewahrt Sie vor bösen
Überraschungen.
Grundstückskauf
Der Erwerb eines Grundstücks bedarf der notariellen Beurkundung. Zu beurkunden sind alle Vereinbarungen des Kaufvertrages. Der Grundstückserwerb
erfolgt in drei Stufen. Am Beginn steht der notarielle Abschluss des Kaufvertrages mit der sogenannten Auflassung. Dies ist die notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang. Im Grundbuch sollte eine Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers eingetragen
werden. Mit diesem Abschluss sind Sie noch nicht Grundstückseigentümer,
sondern haben zunächst lediglich einen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Vom Notar werden dann die eventuell erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen eingeholt.
Schließlich erfolgt die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch.
Erst hiermit sind Sie tatsächlicher Eigentümer des Grundstücks. Der Kaufpreis
sollte grundsätzlich erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und
Rechtwirksamkeit des Vertrages fällig sein. Befragen Sie Ihren Notar beim
Abschluss des Kaufvertrages ausdrücklich nach eventuell bestehenden Vorkaufsrechten Dritter.
Wichtig für alle Bauherren ist die genaue Planung aller
entstehenden Kosten. Folgende Ansätze müssen unbedingt
berücksichtigt werden:
1. Grundstückskosten
§ Bodenkaufpreis
§ Notarkosten für Grundstückskaufvertrag
§ Grunderwerbssteuer
§ Vermessungskosten
§ evtl. Maklerkosten
§ Erschließungskosten
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Im Unterschied zum öffentlichen Baurecht befasst sich das private Baurecht mit
Fragen des Bauvertragsrechts, der Gewährleistung, mit Bauschäden, mit einzelnen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder des Nachbarrechts. Für das private Baurecht sind Behörden ausdrücklich kein Ansprechpartner. Sie dürfen hier weder beraten noch in Konfliktfällen tätig werden.
Grundstückseigentümer haben das Recht, ihr Grundstück zu nutzen und zu
bebauen, soweit nicht Rechte Dritter oder gesetzliche Vorschriften entgegenstehen. Bei diesen Rechten Dritter kann es sich um solche zivilrechtlicher Art
handeln, wie sie vor allem im niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz festgelegt sind. In Betracht kommen aber auch öffentlich-rechtliche Vorschriften,
z. B. über Gebäudeabstände zu Grundstücksgrenzen.
Auch öffentlich-rechtliche Bestimmungen schränken die Baufreiheit des Einzelnen ein. Im Interesse der Allgemeinheit oder zum Schutz hoher Güter – wie
dem Erhalt ökologischer Lebensgrundlagen oder der Vermeidung von Konflikten zwischen Wohnen und Arbeiten werden Beschränkungen der Nutzungsart
an Grundstücke gestellt und ein ökologischer Ausgleich der Baumaßnahmen
verlangt. Nur im Rahmen dieser Vorgaben besteht Baufreiheit.
Die öffentlich-rechtlichen Vorgaben zum Bauen gelten uneingeschränkt sowohl für genehmigungsbedürftige als auch für genehmigungsfreie Vorhaben.
Wer eine Baumaßnahme durchführt, ist für die Einhaltung aller öffentlichrechtlichen Vorschriften verantwortlich. Die Bauaufsichtsbehörde (Bauordnungsamt) überwacht die Einhaltung baurechtlicher Bestimmungen und muss
bei Verstößen notfalls einschreiten. Es liegt daher im Interesse eines jeden
Bauwilligen, schon frühzeitig mithilfe eines qualifizierten Entwurfsverfassers
(Architekt oder Bauingenieur) die baurechtlichen Voraussetzungen zu klären.
Als Bauherr haben Sie also einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht.
Wenn Ihnen die Baugenehmigung zugestellt worden ist, dürfen Sie nach deren
Vorgaben mit dem Bau beginnen, sofern Ihnen nicht noch andere Erlaubnisse
fehlen. Lesen Sie die Baugenehmigung genau durch, denn das Bauvorhaben
darf nur so verwirklicht werden, wie es genehmigt wurde. Nachträgliche Abweichungen können eine Nachtragsgenehmigung erforderlich machen und bei
deren Fehlen auch zu Bußgeldverfahren oder sogar zu Rückbauverfügungen
führen. Darum sollten Sie bei Abweichungen von der Genehmigung frühzeitig
Kontakt mit dem Amt für Bauordnung, Planung und Naturschutz des Landkreises Grafschaft Bentheim aufnehmen, um diese Fragen zu klären.
Grundsätzlich sollten Sie sich vor Baubeginn über Ihre Rechte und Pflichten als
Bauherr informieren und Ihr Bauvorhaben nicht ohne frühzeitige Beteiligung
eines geeigneten Entwurfsverfassers planen, der Ihnen bei der Realisierung
mit Rat und Tat zur Seite steht.
Grundsätzlich gilt:
Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis in einem Betrag bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im
Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Traditioneller Vergeber von Erbbaurechten ist die öffentliche Hand (Stadt, Kirche, Stiftung etc.). Aber auch
Privatpersonen und Unternehmen gehen häufig dazu über, ihre Grundstücke
nicht mehr zu veräußern, sondern mit dem Erbbaurecht zu belasten. Eine
weitere Alternative zum Barkauf wäre der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Kennzeichnend für diese Rente ist, dass sie nicht an eine feste Laufzeit
gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers
zu zahlen ist. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen
dem Barkauf mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf
Rentenbasis.
Je höher der Eigenmittelanteil ist, desto solider ist in der Regel die Baufinanzierung. Im Normalfall ist ein Eigenmittelanteil von 20 % der Gesamtkosten als
Grundlage anzusehen.
Bevor der Neubau oder der Erwerb einer Immobilie konkret wird, sollten Sie
sich von einem Kreditinstitut einen Finanzierungsplan einschließlich möglicher
Förderungen erstellen lassen. Informieren können Sie sich auch über die Banken und Sparkassen.
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171
169
686 m²
125
129
683 m²
127
121
165
984 m²
118
rH
113
ff
Ho
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enb
rg
139
140
132
off
b ec
116
ke
115
114
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Buit
136
117
Zu
754 m²
Regenrückhaltebecken
137
131
119
714 m²
138
130
128
120
164
161
162
163
168
126
122
160
170
Buitenborg
102
148
k el
Di n
Diese beiden Bauplätze
können auch als ein Bauplatz erworben werden.
149
Buitenborg
226/6
Voraussetzungen
2. Baukosten
§ Kosten des Materials und der Bauleistungen
§ Sonderkosten für Einbaumöbel
3. Kosten der Außenanlagen
§ Gartenanlage
§ Abwasserbeseitigung
§ Hausanschlüsse
§ Hof- und Wegebefestigung
§ Einfriedung
4. Baunebenkosten
§ Baugenehmigungsgebühren
§ Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen
§ Kosten der Lagepläne und zusätzlicher Behördenleistungen
§ Gerichts- und Notarkosten für die Grundschuldeintragungen
§ Einmalige Geldbeschaffungskosten
§ Zinsen
§ Kosten der Bauversicherungen
§ evtl. Kosten der Baustoffprüfungen
ke
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W
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11
Rechtlicher Rahmen
Rechtlicher Rahmen
Das öffentliche Baurecht umfasst einerseits das Bauplanungsrecht und andererseits das Bauordnungsrecht.
Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist im Baugesetzbuch
(BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Es bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo, was und wie in einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden darf.
Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird häufig durch Bebauungspläne geregelt. In den Bereichen eines Gemeindegebietes, in denen kein Bebauungsplan
existiert, gelten die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB. Dabei steht § 34 für
den „unbeplanten Innenbereich“ (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) und
§ 35 für den „Außenbereich“. Jedes Grundstück einer Stadt oder Gemeinde ist
also vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden Bereiche zuzuordnen:
§ Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes
gem. § 30 BauGB,
§ Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gem.
§ 34 BauGB,
§ Bauvorhaben im Außenbereich gem. § 35 BauGB.
Die Abgrenzung zwischen dem unbeplanten Innenbereich und dem Außenbereich ist nicht immer ganz einfach. Grundsätzlich endet der Innenbereich
mit der letzten Bebauung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ein sich
anschließendes unbebautes Grundstück am Rande eines Ortsteils liegt daher
in der Regel bereits im Außenbereich. Allerdings muss jeder Einzelfall für sich
betrachtet und bewertet werden. Bei unklarer Sachlage empfiehlt sich vor einer Bauantragsstellung eine Beratung durch die Bauaufsicht des Kreises.
Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen
Bebauungsplanes
In der kommunalen Bauleitplanung kommt dem Flächennutzungsplan und
dem Bebauungsplan eine besondere Bedeutung zu.
Der Flächennutzungsplan ist die „Grobplanung“ der Gemeinde. In diesem
werden Flächen für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft und Sonstiges festgesetzt. Der Bauherr kann jedoch keinen Anspruch daraus ableiten.
Der Bebauungsplan regelt als „Ortssatzung“ die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche
getroffen. Der Bauherr hat einen Anspruch darauf, im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes bauen zu dürfen.
Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der
Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Häufige Gebietstypen sind wie folgt
beschrieben:
§ Reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA)
§ Misch- und Kerngebiete (MI, MK)
§ Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI)
§ Sondergebiete (SO, z. B. für Einkaufszentrum)
Das Maß der baulichen Nutzung wird unter anderem durch die Grundflächenzahl (Verhältnis der bebauten Grundfläche zur Grundstücksgröße) und die
Zahl der Vollgeschosse definiert.
Durch die „Bauweise“ wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In
der offenen Bauweise (o) werden die Häuser (Einzelhäuser) mit einem Grenzabstand gebaut. Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m
Länge möglich. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig.
Weitergehend gibt es noch die Möglichkeit, eine abweichende Bauweise (a)
festzusetzen, die im Einzelnen genau beschrieben werden muss. Weitere Sonderfestsetzungen sind die Haustypen, wie zum Beispiel E (Einzelhaus), D (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen).
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen bestimmt. Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens,
der nicht überschritten werden darf, hinter dem man aber zurückbleiben darf.
Die Baulinie dagegen bestimmt, dass der Baukörper auf dieser festgesetzten
Linie platziert werden muss.
12
Erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung, ob der Bebauungsplan rechtswirksam ist und Sie somit einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung haben.
Genehmigungsmöglichkeiten vor Rechtsverbindlichkeit des
Bebauungsplanes nach § 33 BauGB
Die Vorschrift des § 33 BauGB eröffnet die Möglichkeit, noch vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes (B-Plan) eine Genehmigung zu erteilen. Hiermit
hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das B-Planverfahren mehrere Monate dauert.
Voraussetzung ist, dass das B-Planverfahren schon sehr weit fortgeschritten
und eine Änderung des Planentwurfes nicht mehr zu erwarten ist. Außerdem
muss der Bauherr die Einhaltung der B-Plan-Festsetzungen schriftlich anerkennen und die Erschließung gesichert sein.
Ausnahmen und Befreiungen
Gem. § 31 BauGB besteht die Möglichkeit, von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, wenn solche Ausnahmen in diesem ausdrücklich
vorgesehen sind.
Darüber hinaus kann von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzliche Kriterien vorliegen und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen
vertretbar ist.
Durch die Gewährung von Ausnahmen und/oder Befreiungen kann ein sonst
unzulässiges Vorhaben eventuell doch noch zugelassen werden.
Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich nach
§ 34 BauGB
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,
wenn es sich nach
§ der Art der baulichen Nutzung
§ dem Maß der baulichen Nutzung
§ der Bauweise und
§ der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll
in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert
ist.
Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB erfolgt durch folgende Schritte:
§ Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung
§ bewertender Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen
Rahmen einfügt
§ Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist
Entspricht die nähere Umgebung einem Baugebiet nach der BauNVO, so beurteilt sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach seiner Art allein danach,
ob es in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig ist. Für das Maß der
baulichen Nutzung gilt weiterhin das Einfügungsgebot.
Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB
Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ausgenommen werden die sogenannten privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1
BauGB. Dazu zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Gartenbaubetriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude sowie Vorhaben, die
nur im Außenbereich möglich sind (z. B. Wertstoffdeponien, Kläranlagen). Diese Vorhaben sind zulässig, soweit öffentliche Belange nicht entgegenstehen
und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die
Erschließung gesichert ist. Weitere Erleichterungen lässt der Gesetzgeber für
Nutzungsänderungen, Erweiterungen und Neuerrichtung von zulässigerweise
errichteten Gebäuden zu.
Um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, sind auch
bei landwirtschaftlichen Gebäuden bestimmte Nutzungsänderungen zulässig.
Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen
Im Außenbereich können darüber hinaus zulässig sein:
§ Ersatzbauten für zulässigerweise errichtete Gebäude
§ Nutzungsänderungen bei Gebäuden, die das Bild der Kulturlandschaft
prägen
§ Familiengerechte Erweiterung eines zulässig errichteten Wohngebäudes
§ Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen
Betriebes
Ausgleichsmaßnahmen
Die Bauvorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf
das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen.
Der verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ist durch geeignete Maßnahmen auszugleichen. Je wertvoller der Bestand war, desto größer muss der
Ausgleich sein. Ein Vorhaben auf Acker erfordert weniger Ausgleich als auf
Grünland. Sofern im Einzelfall keine Ausgleichsfläche nachgewiesen werden
kann, muss eine Ausgleichsabgabe bezahlt werden.
Bauwillige sollten in jedem Fall rechtzeitig beim Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde nachfragen. Die meisten Probleme können dann schon vorab
geklärt werden.
Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver
und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe. Außerdem regelt
es die Baugenehmigungsverfahren sowie die Sicherheit und Ordnung des
Bauvorganges.
Zuständig für bauordnungsrechtliche Fragestellungen ist die Abteilung für
Bauwesen der Kreisverwaltung. Dort kann zu allen Fragen des öffentlichen
Baurechts eine eingehende Bauberatung erfolgen. Die Abteilung für Bauwesen
ist auch zuständig für Bauvoranfragen, Bauanträge und Baugenehmigungen.
Hier werden die Baugenehmigungsverfahren federführend abgewickelt und
mit anderen internen und externen Fachämtern und -behörden koordiniert.
Rechtlicher Rahmen
vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss im Wesentlichen
nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein.
Baunebenrecht
Außerhalb dieser Gesetze und Verordnungen gibt es weitere Vorschriften des
öffentlichen Baurechts, die Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines geplanten
Bauvorhabens haben: Das sogenannte Baunebenrecht. Hierzu gehören zum
Beispiel die Bestimmungen des Niedersächsischen Straßengesetzes (NStrG),
des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes (NNatSchG), des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG), der Energieeinsparverordnung
(EnEV) oder des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG).
Ein Bauvorhaben kann nur genehmigt werden, wenn es mit dem öffentlichen
Baurecht übereinstimmt.
Bauordnungsrecht
Während sich das Planungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der
Grundstücke befasst, bestimmt das Bauordnungsrecht die Anforderungen an
die Ausführung der Vorhaben und das bauaufsichtliche Verfahren. Es dient
hauptsächlich der Gefahrenabwehr und dem Schutz der Nachbarn.
Privates Baurecht
Neben dem öffentlichen Baurecht steht das private Baurecht. Es regelt
zum Beispiel die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Bauherren und den
Nachbarn. Hier ist insbesondere das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz
(NachbG) von Bedeutung. Auch die Verhältnisse zwischen den Bauherrn und
den Planern sowie den Bauunternehmern werden privatrechtlich geregelt, und
zwar vornehmlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen und Richtlinien das gesamte Bauordnungsrecht.
Dieses regelt die Ausführung von Bauvorhaben auf dem Grundstück und
gilt für alle baulichen Anlagen (auch für Werbeanlagen), Einrichtungen und
Fragen zum Rechtlicher Rahmen
Abteilung für Bauwesen
Telefon: 05921 96-1514
E-Mail: [email protected]
Mit dieser Rechtsmaterie beschäftigt sich die Bauordnung
Baurecht
Privates Baurecht
Öffentliches Baurecht
BGB § 903
Bauplanungsrecht
Bauordnungsrecht
Bauvertragsrecht
Gewährleistung
einer städtebaulich
geordneten Entwicklung
Vermeidung von
Gefahrenpotentialen,
Baugestaltung
Privates Nachbarrecht
Baugenehmigung
13
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14
Baugenehmigungsverfahren
Baugenehmigungsverfahren
und Ablauf
Genehmigungsvorbehalt für Baumaßnahmen
Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abbruch baulicher Anlagen
bedürfen immer einer Baugenehmigung. Von diesem Grundsatz gibt es nur
wenige Ausnahmen, z. B. bei der Errichtung baulicher Anlagen geringer Größe.
Auch hierbei muss aber das Baurecht eingehalten werden.
Bevor Sie eine Baumaßnahmen durchführen, sollten Sie sich bei Ihrem Bauamt
erkundigen, ob die geplante Baumaßnahme genehmigt werden muss oder ob
sie verfahrensfrei durchgeführt werden darf und vor allem: ob sie zulässig ist.
Falls die Baumaßnahme nicht verfahrensfrei umgesetzt werden kann, benötigen sie in der Regel Fachleute, die Sie weiter beraten.
Zum Erstellen von Bauunterlagen (Bauplänen) müssen, von wenigen Ausnahmen abgesehen, Fachleute herangezogen werden. Das sind Architektinnen
und Architekten, aber auch andere fachkundige Personen, wenn sie nach § 53
der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) als Entwurfsverfasser zugelassen
sind. Die Entwurfsverfasser sind dafür verantwortlich, dass die Bauvorlagen
und die Ausführungsplanung dem öffentlichen Baurecht entsprechen.
Weitere Hinweise über die rechtlichen Bestimmungen finden Sie in § 53 der
Niedersächsischen Bauordnung (NBauO): www.nds-voris.de
Verfahrensfreie Baumaßnahmen
In § 60 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) sowie im Anhang dazu
sind die Baumaßnahmen aufgeführt, welche ohne eine Anzeige oder ohne
eine Baugenehmigung, also verfahrensfrei, ausgeführt werden dürfen. Hierzu
zählen zum Beispiel:
§ Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten. Wenn die Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ oder im Außenbereich nicht mehr als 20 m³ Brutto-Rauminhalt aufweisen und weder
Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen
§ Garagen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche, außer im Außenbereich,
Garagen mit notwendigen Einstellplätzen jedoch nur, wenn die Errichtung
oder Änderung der Einstellplätze bereits genehmigt oder nach § 62 genehmigungsfrei ist
§ Einfriedungen bis 2,00 m Höhe über der Geländeoberfläche, im Außenbereich nur als Nebenanlage eines höchstens 50 m entfernten Gebäudes mit
Aufenthaltsräumen
oder
§ bauliche Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der
zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, wie Bänke, Sitzgruppen oder Pergolen, ausgenommen Gebäude und Einfriedungen
Bedenken Sie, dass auch verfahrensfreie Baumaßnahmen den Anforderungen
des öffentlichen Baurechts unterliegen. So können beispielsweise die Möglichkeiten, einen Geräteschuppen auf einem Grundstück zu platzieren, durch Festsetzungen eines Bebauungsplans oder durch die Abstandsvorschriften von § 5
NBauO eingeschränkt sein.
Außerdem sind sämtliche örtlichen Vorschriften zu beachten, wie z. B. die
Baumschutzsatzungen der Städte und Gemeinden.
Falls Sie mit einer verfahrensfreien Baumaßnahme von den Bestimmungen des
öffentlichen Baurechts abweichen wollen, müssen Sie die entsprechenden Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen beantragen und die Genehmigung
abwarten.
Erkundigen Sie sich deshalb im Zweifel unbedingt, ob eine Baumaßnahme
verfahrensfrei ist und insbesondere welche Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten sind.
Abbruchanzeige
Der Abbruch vieler baulicher Anlagen oder Gebäude ist nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) verfahrensfrei. Dazu gibt es jedoch eine Reihe von
Ausnahmen. So müssen beispielsweise der Abbruch eines Hochhauses oder
der Abbruch tragender Wände in einem Bürogebäude vorher schriftlich angezeigt werden. Mit der Abbruchmaßnahme darf nicht vor Ablauf eines Monats
begonnen werden, nachdem das Bauordnungsamt den Eingang einer vollständigen und mängelfreien Anzeige bestätigt hat.
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Beim Abbruch von baulichen Anlagen oder von Gebäuden sind die Vorschriften des übrigen öffentlichen Baurechts zu beachten. Beispielsweise dürfen
Kulturdenkmale nicht ohne eine denkmalrechtliche Genehmigung abgebrochen werden. Auch im Fall einer Abbruchanzeige ist es ratsam im Zweifel in
Erfahrung zu bringen, ob die Abbruchmaßnahme verfahrensfrei ist oder angezeigt werden muss, ob eine andere Genehmigung erforderlich ist und welche
Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten sind.
Ferner ist zu beachten, dass bei Gebäuden, die ein Geschoss besitzen,
das für die Nutzung durch mehr als 10 Personen bestimmt ist, die Eignung des Rettungsweges überprüft werden muss. Bei einigen Gebäuden und baulichen Anlagen muss aus Sicherheitsgründen außerdem eine
Überprüfung bautechnischer Nachweise erfolgen. Beides gilt jedoch
nicht für Wohngebäude. Das Ergebnis der Überprüfung der Rettungswege oder der bautechnischen Nachweise wird in einem separaten Bescheid
mitgeteilt.
Die Abbruchanzeige wird in schriftlicher Form in zweifacher Ausfertigung
beim Bauordnungsamt eingereicht. Folgende Unterlagen müssen beigefügt
werden:
§ Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500
§ Bestätigung über die Wirksamkeit der vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen
und die Standsicherheit der baulichen Anlagen
§ Angaben über gesundheitsgefährdende Stoffe, die besonders entsorgt werden müssen
§ Bescheinigung eines Sachkundigen, ob Bauteile der Gebäude Asbest oder
asbesthaltige Materialien enthalten
Den Vordruck für die Abbruchanzeige finden Sie im Internet unter
www.grafschaft-bentheim.de/003377.
Sobald eine Mitteilung für genehmigungsfreie Baumaßnahmen eingereicht
worden ist und dem Bauherrn die Bestätigung vorliegt, dass die Erschließung
gemäß § 30 BauGB gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig gemäß § 15
BauGB nicht untersagt wird, des Weiteren, wenn die gegebenenfalls erforderlichen Bescheide über die Überprüfung der Rettungswege oder der bautechnischen Nachweise vorliegen, kann mit der geplanten Baumaßnahme begonnen
werden.
Die Mitteilung für genehmigungsfreie Baumaßnahmen wird in schriftlicher
Form in zweifacher Ausfertigung über die zuständige Gemeinde bei der Abteilung für Bauwesen des Landkreises Grafschaft Bentheim eingereicht. Der
Mitteilung müssen mindestens folgende Unterlagen beigefügt werden:
§ Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500
§ Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Festsetzungen eines Bebauungsplanes, die Lage der baulichen Anlagen, der Einstellplätze und eventuell erforderliche Kleinkinderspielflächen hervorgehen
§ Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
§ Baubeschreibung
§ bei Gebäuden Angaben zur Gebäudeklasse
§ Ermittlung des Rohbau- und Herstellungswertes
§ Angaben zu notwendigen Einstellplätzen
§ Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der
baulichen Nutzung
§ bei gewerblichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung
§ Erhebungsbogen für Baustatistik
Vordrucke für eine Anzeige nach § 62 NBauO, einen Antrag auf Abweichung,
Ausnahme oder Abweichung sowie die Baubeschreibung finden Sie unter
www.grafschaft-bentheim.de/003377.
Den Erhebungsbogen für Baustatistik finden Sie unter
www.statistik-bw.de/baut.
Genehmigungsfreie Baumaßnahmen
Die Errichtung von einigen Wohngebäuden, von sonstigen Gebäuden einschließlich deren Nebengebäuden und -anlagen, sowie von baulichen Anlagen, die keine Gebäude und Sonderbauten sind, kann nach § 62 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) ohne Baugenehmigung erfolgen,
beziehungsweise muss nur mitgeteilt werden. Wahlweise kann ein Bauantrag
gestellt werden. Diese Regelung betrifft Wohngebäude und sonstige Gebäude, in denen jeder Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden um höchstens 7 m
über der Geländeoberfläche liegt. Die Wohngebäude dürfen auch Räume für
freie Berufe, müssen jedoch überwiegend Wohnungen enthalten. Sonstige
Gebäude dürfen nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m² Grundfläche aufweisen.
Die Genehmigungsfreiheit gilt auch für Nutzungsänderungen, wenn diese im
Ergebnis zu einem Gebäude führen, das genehmigungsfrei hätte errichtet werden dürfen. Nebengebäude und -anlagen sind ebenfalls genehmigungsfrei,
sofern sie räumlich und funktional den genannten Hauptgebäuden zugeordnet
sind.
Damit das Verfahren nach § 62 NBauO durchgeführt werden kann, müssen
mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Das Baugrundstück muss in einem Baugebiet liegen, für das in einem Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs (BauGB) folgendes festgesetzt ist:
§ die Wohngebäude müssen sich in einem Kleinsiedlungsgebiet, reinen Wohngebiet, allgemeinen Wohngebiet oder besonderen Wohngebiet befinden
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Eingangsstempel der Gemeinde
Aktenzeichen
Über die Gemeinde
Eingangsstempel der Gemeinde
Aktenzeichen
Über die Gemeinde
Eingangsstempel der Gemeinde
Aktenzeichen
An die Bauaufsichtsbehörde
Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde
Aktenzeichen
an die Bauaufsichtsbehörde
Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde
Aktenzeichen
an die Bauaufsichtsbehörde
Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde
Aktenzeichen
X oder ausfüllen
Zutreffendes bitte ankreuzen
Mitteilung
Antrag auf Baugenehmigung für
(§ 63 NBauO)
im Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO)
Nutzungsänderung
Änderung
bei Nutzungsänderung
bisherige Nutzung
beabsichtigte Nutzung
Die Baumaßnahme ist genehmigungsfrei nach § 62 Abs. 1 NBauO
Nr. 1
Nr. 2
Nr. 3
Sonderbauten
Nr. 4
Bei der Baumaßnahme handelt es sich (u. a. auch) um ein Lager für Abfälle mit einer Gesamtmenge von mehr als 15 t oder
mehr als 15 m³:
nein
ja
1. Bezeichnung der Baumaßnahme
Baumaßnahme
Errichtung
Nutzungsänderung
Änderung
bei Nutzungsänderung
bisherige Nutzung
beabsichtigte Nutzung
2. Baugrundstück
Gemeinde / Ortsteil
Straße
Hausnummer
Gemarkung
Flur
Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung
und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung!
Baumaßnahme
Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung
und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung!
1. Bezeichnung der Baumaßnahme
X oder ausfüllen
Antrag auf Baugenehmigung im
(§ 62 NBauO)
Errichtung
Zutreffendes bitte ankreuzen
X oder ausfüllen
vereinfachten Baugenehmigungsverfahren
über eine genehmigungsfreie Baumaßnahme
Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung
und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung!
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An die Gemeinde
Zutreffendes bitte ankreuzen
Baugenehmigungsverfahren
§ die sonstigen Gebäude und baulichen Anlagen müssen sich in einem Gewerbegebiet oder Industriegebiet befinden
Außerdem dürfen die genannten Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts
widersprechen, oder die notwendigen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen müssen bereits erteilt sein.
1. Bezeichnung der Baumaßnahme
Baumaßnahme
Errichtung
beabsichtigte Nutzung
2. Baugrundstück
Gemeinde / Ortsteil
Straße
Hausnummer
Gemarkung
Flurstück
Nutzungsänderung
Änderung
bei Nutzungsänderung
bisherige Nutzung
Flur
Flurstück
2. Baugrundstück
Gemeinde / Ortsteil
Straße
Flurstück
Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte
Baumaßnahme die Baugenehmigung.
3. Bauherrin / Bauherr
3. Bauherrin / Bauherr
3. Bauherrin / Bauherr
Vorname
Name / Firma
Straße
Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Fax
E-Mail
Seite 1 von 3
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• Mitteilung
Vorname
Name / Firma
Hiermit reiche/n ich/wir die Mitteilung für die o. g. Baumaßnahme mit den dazugehörigen Bauvorlagen ein und
bestätige/n , dass der Erhebungsbogen für Baustatistik gem. dem Runderlass zur Durchführung des Hochbaustatistikgesetzes dem LSKN zugeleitet wurde.
Nr. des Erhebungsbogens:
Straße
Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Straße
4. Bauleiterin / Bauleiter
Name, Vorname
Straße
Berufsbezeichnung
Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Fax
E-Mail
Ich/wir benenne/n die/den Bauleiter/in spätestens bei Baubeginn.
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Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Fax
E-Mail
4. Bauleiterin / Bauleiter
Name, Vorname
Straße
Berufsbezeichnung
Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Fax
E-Mail
Ich/wir benenne/n die/den Bauleiter/in spätestens bei Baubeginn.
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Vorname
Name / Firma
Fax
E-Mail
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E-Mail: [email protected]
Artikel-Nr. N600000
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Flur
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Artikel-Nr. N600004
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E-Mail: [email protected]
Artikel-Nr. N600024
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Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte
Baumaßnahme die Baugenehmigung.
Hausnummer
Gemarkung
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• vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
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• Sonderbauten
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17
Baugenehmigungsverfahren
Vereinfachtes und vollständiges Baugenehmigungsverfahren
Nach § 63 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) wird für alle Gebäude und sonstige bauliche Anlagen, außer für Sonderbauten nach § 2 Abs. 5
NBauO, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Sonderbauten sind zum Beispiel Hochhäuser, bauliche Anlagen mit einer Höhe von
mehr als 30 m, Verkaufsstätten mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m²,
Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Pflegeheime, Kindertagesstätten,
Schulen oder Freizeitparks. Diese Sonderbauten werden im vollständigen Baugenehmigungsverfahren nach § 64 NBauO überprüft.
Das jeweilige Genehmigungsverfahren wird auch auf die Prüfung von Änderungen oder Nutzungsänderungen baulicher Anlagen angewendet, wenn
diese nach der Durchführung der baulichen Maßnahme den oben genannten
Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen entsprechen.
Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beschränkt sich die bauordnungsrechtliche Prüfung auf die:
§ Grenzabstände
§ Rettungswege bei Gebäuden, außer Wohngebäuden, die ein Geschoss besitzen, das für die Nutzung durch mehr als 10 Personen bestimmt ist
§ Herstellung der notwendigen Einstellplätze
Eingang Bauantrag
Gemeinde-/Stadtverwaltung
gemeindliches Einvernehmen
Bauaufsichtsbehörde
Eingang
Bauantrag
Aufnahme der Stammdaten
Aktenzeichen vergeben
Aktenanlage
§ Beseitigung von Abwasser- und Niederschlagswasser und
§ Werbeanlagen
Im vollständigen Baugenehmigungsverfahren wird das Bauordnungsrecht dagegen vollständig überprüft.
Auf Antrag wird in beiden Genehmigungsverfahren die Vereinbarkeit der Bauvorlagen mit der Arbeitsstättenverordnung einer Prüfung unterzogen. Ansonsten wird in beiden Genehmigungsverfahren die Vereinbarkeit der beantragten
Baumaßnahme mit dem übrigen öffentlichen Baurecht kontrolliert. Bei einigen
Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen muss zudem eine Überprüfung
bautechnischer Nachweise erfolgen, bei Sonderbauten ist stets der Nachweis
des Brandschutzes erforderlich.
Schriftliche und begründete Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen und
Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts können zusammen mit dem Bauantrag
gestellt werden.
Der Bauantrag wird in schriftlicher Form und in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der örtlichen Stadt- oder Gemeindeverwaltung eingereicht. Der
Antrag wird dann von dort mit einer Stellungnahme versehen an den Landkreis
Grafschaft Bentheim weitergeleitet. Hier werden die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft und geklärt, welche weiteren Stellungnahmen
oder Gutachten anderer Stellen eingeholt werden müssen. Falls nötig, werden
zusätzliche Unterlagen angefordert oder der Antrag wird unter Erhebung einer
Gebühr zurückgewiesen, wenn die Bauvorlagen sehr unvollständig oder mit
erheblichen Mängeln eingereicht worden sind.
Dem Antrag müssen gemäß der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) mindestens folgende Unterlagen beigefügt werden:
§ Antragsvordruck
§ Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500
§ Freiflächengestaltungsplan, aus dem vor allem die Festsetzungen eines Bebauungsplanes, die Lage der baulichen Anlagen, der Einstellplätze und eventuell erforderliche Kleinkinderspielflächen hervorgehen
§ Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
§ Baubeschreibung
§ bei Gebäuden Angaben zur Gebäudeklasse
§ Ermittlung des Rohbau- und Herstellungswertes
§ Angaben zu notwendigen Einstellplätzen
Vorprüfung
vollständig (+)
prüffähig (+)
vollständig (-)
prüffähig (+)
vollständig (-)
prüffähig (-)
Eingangsbestätigung
Eingangsbestätigung
Unterlagen anfordern
Eingangsbestätigung
Unterlagen anfordern
soweit erforderlich:
Beteiligung von
Fachbehörden
soweit erforderlich:
Beteiligung von
Fachbehörden
Eingang Unterlagen
abwarten
vollständig (+)
Überprüfung des öffentlichen Baurechts
genehmigungsfähig?
ja
Gebührenermittlung
Baugenehmigung
18
nein
Umplanung/
Unterlagen anfordern
oder
Gebührenermittlung
Ablehnung
grob
unzulässig
Baugenehmigungsverfahren
§ Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der
baulichen Nutzung
§ bei gewerblichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung
§ ggf. beglaubigte Baulastenerklärung
§ ggf. Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen
§ ggf. nachbarliche Zustimmungen
§ ggf. Antrag auf Ablöse notwendiger Einstellplätze
§ ggf. Nachweis der Spielplätze für Kleinkinder
§ ggf. bautechnische Nachweise
§ Erhebungsbogen für Baustatistik
Vordrucke für einen Bauantrag und weitere benötigte Dokumente finden Sie
unter www.grafschaft-bentheim.de/003377.
Den Erhebungsbogen für Baustatistik finden Sie unter www.statistik-bw.de/baut.
Überprüfung bautechnischer Nachweise
Zu den bautechnischen Nachweisen für eine Baumaßnahme gehören nach § 65
der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) die Nachweise der Standsicherheit, des Brand-, des Schall-, des Wärme- und des Erschütterungsschutzes.
Nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) müssen für alle Baumaßnahmen diese Nachweise erstellt werden und die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften belegen.
Zur Überprüfung müssen jedoch nur die Nachweise der Standsicherheit und
des Brandschutzes bei bestimmten Baumaßnahmen beim Bauordnungsamt
vorgelegt werden. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen nach § 62 NBauO
wird das Ergebnis der Überprüfung bautechnischer Nachweise in einem separaten Bescheid mitgeteilt, während die Überprüfung der bautechnischen
Nachweise bei den Baugenehmigungsverfahren nach §§ 63f. NBauO zusammen mit dem Bauantrag erfolgt.
Für die Errichtung oder Änderung folgender baulicher Anlagen ist der Nachweis der Standsicherheit beim Bauordnungsamt zur Überprüfung vorzulegen:
§ Wohngebäude, in denen mindestens ein Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden höher als 7 m über der Geländeoberfläche liegt
§ unterirdische Garagen mit mehr als 100 m² Nutzfläche in sonstigen
Wohngebäuden
§ sonstige Gebäude, ausgenommen eingeschossige Gebäude bis 200 m²
Grundfläche sowie eingeschossige landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich
oder erwerbsgärtnerisch genutzte Gebäude mit Dachkonstruktionen bis 6 m
Stützweite, bei fachwerkartigen Dachbindern bis 20 m Stützweite
§ fliegende Bauten und Fahrgeschäfte, die keine fliegenden Bauten sind
§ Brücken mit einer lichten Weite von mehr als 5 m
§ Stützmauern mit einer Höhe von mehr als 3 m über der Geländeoberfläche
§ Tribünen mit einer Höhe von mehr als 3 m
§ Regale mit einer zulässigen Höhe der Oberkante des Lagerguts von mehr als
7,50 m
§ Behälter
§ sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von mehr
als 10 m
Ebenso sind die Nachweise der Standsicherheit beim Bauordnungsamt zur
Überprüfung vorzulegen, wenn sie nicht von anerkannten Tragwerksplanern
aufgestellt sind.
Für die Errichtung oder Änderung folgender baulicher Anlagen ist der Nachweis des Brandschutzes beim Bauordnungsamt zur Überprüfung vorzulegen:
§ Wohngebäude, in denen mindestens ein Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden höher als 7 m über der Geländeoberfläche liegt
§ sonstige Gebäude mit mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mehr als
400 m² Grundfläche, ausgenommen eingeschossige landwirtschaftlich,
forstwirtschaftlich oder erwerbsgärtnerisch genutzte Gebäude
§ Garagen mit mehr als 100 m² Nutzfläche, auch wenn sie Teil eines sonst
anders genutzten Gebäudes sind
§ Sonderbauten nach § 2 Abs. 5 NBauO
Bei Fragen zu den erforderlichen bautechnischen Nachweisen, vor allem zu
den vorzulegenden Nachweisen zu einer Mitteilung nach § 62 NBauO oder zu
einem Bauantrag nach §§ 63f. NBauO und zu deren Prüfung wenden Sie sich
bitte an die Abteilung für Bauwesen www.grafschaft-bentheim.de/003625.
Antragsverfahren
Vollständiges Verfahren nach
§ 64 NBauO
Vereinfachtes Verfahren nach
§ 63 NBauO
Bauantrag
Baugenehmigungsverfahren
Seite 18
Baugenehmigungsverfahren
Seite 18
Genehmigungsfreies Bauen
nach § 62 NBauO
Antrag auf Abweichung von Vorschriften, mit denen das Bauvorhaben nicht
übereinstimmt
Bauanzeige
Erteilung der Abweichung in
schriftlicher Form durch Bescheid
Baugenehmigungsverfahren
Seite 17
19
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Form-Solutions
An die Bauaufsichtsbehörde
Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde
Zutreffendes bitte ankreuzen
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Form-Solutions
Aktenzeichen
X oder ausfüllen
Über die Gemeinde
Eingangsstempel der Gemeinde
Aktenzeichen
an die Bauaufsichtsbehörde
Eingangsstempel der Bauaufsichtsbehörde
Aktenzeichen
Antrag auf Zulassung einer
Abweichung / Ausnahme / Befreiung
Zutreffendes bitte ankreuzen
1. Bezeichnung der Baumaßnahme
beabsichtigte Nutzung
Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung
und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung!
Vervielfältigung, Nachahmung und Veröffentlichung
und elektronische Speicherung nur mit Genehmigung!
bei Nutzungsänderung
bisherige Nutzung
2. Bezeichnung der Abweichung / Ausnahme / Befreiung
2.1 Abweichung
Vorschriften (§§)
Abweichung
Antrag auf
von
Umfang
2.2 Ausnahme
Bauvorbescheid
Baumaßnahme nach § 64
Nutzungsänderung
Änderung
Vorschriften (§§)
Ausnahme
(§ 73 NBauO)
1. Bezeichnung der Baumaßnahme
Baumaßnahme
Errichtung
beabsichtigte Nutzung
2. Baugrundstück
Gemeinde / Ortsteil
Straße
Hausnummer
Flur
Flurstück
Hiermit beantrage/n ich/wir für die vorstehend bezeichnete und entsprechend den beigefügten Bauvorlagen dargestellte
Baumaßnahme die Beurteilung und Entscheidung über folgende Frage/n:
Umfang
3. Fragestellung der Bauvoranfrage
Fragestellung, s. auch Anlage:
Vorschriften (§§)
Befreiung
Umfang
Hiermit beantrage/n ich/wir die Zulassung einer/mehrerer Abweichung/en, einer/mehrerer Ausnahme/n und/oder einer/
mehrerer Befreiung/en für die oben genannte Baumaßnahme.
3. Bauherrin / Bauherr
Name / Firma
Straße
Vorname
Hausnummer PLZ
Telefon (m. Vorwahl)
Ort
Fax
E-Mail
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• Abweichung/Ausnahme/Befreiung
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• Bauvoranfrage
Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
Nach § 66 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) können unter bestimmten Bedingungen Abweichungen von den Anforderungen dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zugelassen werden.
Notwendig zur Zulassung einer Abweichung ist aber immer ein schriftlicher
und begründeter Antrag.
Ferner können nach § 66 NBauO Ausnahmen und Befreiungen nach anderen
Vorschriften des öffentlichen Baurechts beantragt werden. Das gilt beispielsweise nach § 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) im Zusammenhang mit den
Festsetzungen eines Bebauungsplans.
Bei einer Grundstücksteilung, bei verfahrensfreien Baumaßnahmen nach § 60
NBauO sowie dem Anhang zu § 60 NBauO müssen die erforderlichen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen vor der Teilung des Grundstücks beziehungsweise vor der Bauausführung zugelassen werden. Ähnlich müssen auch
bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen die notwendigen Abweichungen,
Ausnahmen und Befreiungen stets vor dem Einreichen der Mitteilung nach
§ 62 NBauO beantragt und zugelassen werden. Hingegen können bei Bauanträgen Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen zusammen mit den
anderen Bauvorlagen beantragt werden.
Zusätzlich zu einem Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung
müssen in der Regel in dreifacher Ausfertigung über die örtliche Stadt- oder
Gemeindeverwaltung bei der Bauaufsichtsbehörde des Landkreis Grafschaft
Bentheim folgende Bauvorlagen eingereicht
werden:
§ Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500
§ Bauzeichnungen im Maßstab 1:100
§ Erläuterung zu der Abweichung, Ausnahme oder Befreiung
§ Begründung zu der Abweichung, Ausnahme oder Befreiung
§ ggf. nachbarliche Zustimmungen
Vordrucke für einen Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung und
für eine gegebenenfalls erforderliche nachbarliche Zustimmung finden Sie unter www.grafschaft-bentheim.de/003377.
Bauvoranfrage
Vor dem Einreichen eines Bauantrages kann es sinnvoll sein, einzelne Fragen
zu einem Bauvorhaben mit einer Bauvoranfrage abzuklären. Mit einem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids nach § 73 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) können Sie sich eine rechtsverbindliche Auskunft
darüber einholen, ob ein Grundstück wirklich nach Ihren Vorstellungen bebaut
werden kann.
Das Bauordnungsamt nimmt dann in einem Bauvorbescheid zu Ihren Fragen
Stellung. Dieser bindet die Bauaufsichtsbehörde für drei Jahre. Das heißt die
Bauaufsichtsbehörde kann in diesem Zeitraum ein Bauvorhaben nicht aus den
20
Nutzungsänderung
Änderung
bei Nutzungsänderung
bisherige Nutzung
Gemarkung
von
2.3 Befreiung
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Baugenehmigungsverfahren
Errichtung
X oder ausfüllen
Baumaßnahme nach § 63
Baumaßnahme
Speichern
Daten importieren
• Baugenehmigung
Gründen ablehnen, die schon bei der Bearbeitung der Bauvoranfrage geprüft
worden sind.
Beim Stellen der Bauvoranfrage ist zu beachten, dass der zu klärende Sachverhalt konkret benannt und eindeutig dargestellt wird. Das bedeutet, dass durch
den Bauvorbescheid nur über einzelne Fragen entschieden wird. Eine umfassende Prüfung wie im Baugenehmigungsverfahren findet nicht statt. Konkrete Fragen könnten sein: „Darf die südliche Baugrenze, wie aus beigefügtem
Lageplan ersichtlich, um 0,50 m überschritten werden?“ oder: „Fügt sich das
geplante Bauvorhaben in den unbeplanten Innenbereich städtebaulich ein?“
Hierauf erhalten Sie eine ebenso konkrete Antwort in Form eines schriftlichen
Bauvorbescheids.
Neben dem Antrag auf Bauvorbescheid sind der Bauvoranfrage die zur Beurteilung erforderlichen Bauvorlagen in mindestens dreifacher Ausfertigung beizufügen. Den Vordruck für einen Antrag auf Bauvorbescheid finden Sie unter
www.grafschaft-bentheim.de/00348.
Der Bauvorbescheid ist kostenpflichtig und berechtigt nicht zum Beginn der
Baumaßnahme.
Fragen zum Kapitel Baugenehmigungsverfahren und Ablauf
Abteilung für Bauwesen
Telefon: 05921 96-1514
E-Mail: [email protected]
Die Baugenehmigung – maßgebende Voraussetzung für den
Baubeginn
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid, mit dem Ihnen bestätigt
wird, dass dem beantragten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen soweit sie überprüft werden. Es besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt
sind. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung darf mit den Bauarbeiten begonnen werden.
Das Baugenehmigungsverfahren dient der Sicherheit der Bauherren, der späteren Nutzer, der Nachbarn, Passanten und Besucher. Die Baugenehmigung
gibt außerdem Rechts- und Investitionssicherheit.
Die Baupläne (Bauzeichnungen, Lagepläne), die zu der Baugenehmigung gehören, können Eintragungen in grüner Farbe, sogenannte Grüneintragungen,
von der Bauaufsicht enthalten. Das sind wichtige Prüfvermerke als Korrektur
der ursprünglich eingereichten Pläne. Sie sind unbedingt bei der Bauausführung zu beachten. Hier kann es zu Versäumnissen und damit zu ärgerlichen
Teilbaugenehmigung
Gemäß § 72 der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) darf vor der Zustellung der Baugenehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden. Das
betrifft auch die Erdarbeiten für eine Baumaßnahme. Nur unter bestimmten
Voraussetzungen ist es möglich, für bestimmte Teile eine sogenannte Teilbaugenehmigung zu erhalten. Durch eine solche Genehmigung kann früher mit
dem Bau begonnen und der gesamte Bauprozess beschleunigt werden.
Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich
rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen,
so kann eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden. Mit der dann
aufgrund dieses Antrags erteilten Teilbaugenehmigung können z. B. Bauarbeiten für die Baugrube, für einzelne Bauteile oder Abschnitte schon vor der
Erteilung der Baugenehmigung zugelassen werden. Die Teilbaugenehmigung
berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.
Die für die Teilbaugenehmigung entstehenden Kosten sind im Verhältnis zu
den übrigen Baukosten sehr gering. Außerdem werden sie bei den abschließenden Baugenehmigungsgebühren gegebenenfalls verrechnet.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen gemäß § 71 der
Niedersächsische Bauordnung (NBauO), wenn nicht innerhalb von drei Jahren
nach deren Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder
wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen
formlosen Antrag kann die Frist jedoch jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Gleiches gilt im übertragenen Sinne für Bauvorbescheide. Die
Verlängerung dieser Genehmigungen muss vor dem Ende der Dreijahresfrist
beantragt werden. Hierfür sind erneut geringe Gebühren fällig. Die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht mehr möglich. In diesem
Fall muss ein komplett neuer Antrag gestellt werden. Dieses wird dann teurer
als bei der Verlängerung.
Baugebühren
Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Baugebührenordnung für das Land
Niedersachsen festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme,
die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. In wenigen Sonderfällen werden auch die Herstellungskosten zugrunde gelegt. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung
eines Bauantrages, wenn z. B. trotz Aufforderung fehlender Planunterlagen
diese nicht in angemessener Frist vorgelegt werden.
Auch die Zurücknahme des Bauantrages durch den Antragsteller während
des laufenden Genehmigungsverfahrens hat Gebühren zur Folge. Diese
richten sich nach dem Fortschritt des Genehmigungsverfahrens und den
dadurch entstandenen Kosten bei der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Bauherr diese mit dem Bauunternehmer ausführlich besprechen, denn diese
Grüneintragungen sind zwingend zu beachten. Die Nichtbeachtung führt regelmäßig zu einem von der Baugenehmigung abweichenden Bauen. Das ist
eine Ordnungswidrigkeit, die zu einem Bußgeld und schlimmstenfalls sogar
einen Rückbau nach sich ziehen kann. Dieser Ärger lässt sich leicht vermeiden,
wenn der Bauherr frühzeitig nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem beauftragten Bauunternehmen redet.
Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Anbeginn der Arbeiten auf der Baustelle vorhanden sein. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen ist nach § 62 Abs. 9 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO)
zwingend vorgeschrieben, dass der Entwurf einschließlich der Nachweise für
die Standsicherheit, für den Schall- und Wärmeschutz während der Durchführung der Baumaßnahme an der Baustelle vorliegen muss.
Auf dem Baugrundstück ist ein von der Verkehrsfläche aus gut sichtbares Baustellenschild anzubringen, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigt
wird. Es enthält die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften
des Architekten oder Bauingenieurs, des Bauleiters sowie des Bauherrn.
Baugenehmigungsverfahren
Bauverzögerungen und zusätzlichen Kosten kommen, wenn die Grüneintragungen nicht beachtet werden. Daher ist der Bauherr zwingend verpflichtet,
dem beauftragten Bauunternehmen diese bauaufsichtlich geprüften Baupläne
vor Baubeginn im Original vorzulegen. Gleichermaßen ist das Bauunternehmen
ebenso zwingend verpflichtet, sich die geprüften Baupläne vorlegen zu lassen.
Die Baustelle ist gefahrensicher einzurichten und erforderlichenfalls mit einem Bauzaun abzugrenzen. Wenn öffentliche Verkehrsflächen bei der Baustelleneinrichtung in Anspruch genommen werden sollen, bedarf dies vorher
einer Sondernutzungserlaubnis durch das Ordnungsamt der Stadt oder der
Gemeinde.
Gebäudeeinmessung
Die Errichtung von Gebäuden und die Veränderung der überbauten Flächen
sind einmessungspflichtig. Die dazu notwendige Gebäudeeinmessung wird
in Ihrem Auftrag von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
durchgeführt.
Rechte des Bauherrn und der Nachbarn
Falls Sie mit einer Entscheidung des Bauordnungsamts nicht einverstanden
sind, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Dies kann insbesondere in
folgenden Fällen geschehen:
§ Ihr Bauantrag oder Ihre Bauvoranfrage wurde abgelehnt
§ Ihre Baugenehmigung oder Ihr Bauvorbescheid enthält Auflagen oder Bedingungen, mit denen Sie nicht einverstanden sind
§ Sie sind mit der für Ihre Baugenehmigung oder für Ihren Bauvorbescheid erhobenen Gebühr nicht einverstanden
§ Sie möchten als Nachbar gegen die einem Dritten erteilte bauaufsichtliche
Zulassung, gegen eine Baugenehmigung oder gegen einen Bauvorbescheid
vorgehen
§ Sie haben eine bauordnungsrechtliche Anordnung erhalten, z. B. eine Anordnung zur Stilllegung Ihrer Baustelle, eine Nutzungsuntersagung oder eine
Abbruchverfügung, gegen die Sie sich wenden möchten
§ Ihr Antrag auf Einschreiten gegen eine Baumaßnahme eines Dritten bzw.
eines Nachbarn wurde abgelehnt
Sofern Ihnen ein solcher Bescheid zugeschickt worden ist, müssen Sie nach
§ 70 der Verwaltungsgerichtsordnung
(VwGO) innerhalb
Pflichten des Bauherrn
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt
der Bauherr verschiedene Pflichten. Jeder Baugenehmigung können Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt sein, die vom Bauherrn beachtet werden müssen.
Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung des Bauvorhabens sind dem Bauordnungsamt möglichst vorher mitzuteilen.
Der Baugenehmigung sind dann jeweils
entsprechende Formulare beigefügt.
Wichtig ist, dass der Bauherr vor Baubeginn dem Bauunternehmer die Baugenehmigung im Original vorlegt. Sofern amtliche Prüfvermerke in Form der Grüneintragungen enthalten sind, muss der
© Africa Studio - Fotolia.com
21
Baugenehmigungsverfahren
eines Monats Widerspruch einlegen. Falls Sie als Nachbar gegen eine Baumaßnahme eines Dritten vorgehen wollen und Ihnen die hierfür gegebenenfalls
erforderliche bauaufsichtliche Zulassung nicht zugestellt worden ist, müssen
Sie Widerspruch einlegen, sobald Sie eine Beeinträchtigung durch diese Baumaßnahme befürchten oder erkannt haben.
Ein Widerspruch hat grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Das gilt jedoch
nicht, wenn Widerspruch gegen eine bereits genehmigte Baumaßnahme eines
Dritten eingelegt werden soll. Falls Sie als Nachbar die Fortsetzung einer Baumaßnahme eines Dritten verhindern wollen, müssen Sie daher die aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs herstellen lassen. Dazu ist es erforderlich,
dass Sie zunächst beim Bauordnungsamt einen Antrag auf aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs einreichen. Wenn das Bauordnungsamt Ihren Antrag
abgelehnt hat, der Dritte mit der Baumaßnahme bereits begonnen hat oder
der Baubeginn unmittelbar bevorsteht, können Sie diesen Antrag auch beim
Verwaltungsgericht Osnabrück stellen.
Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens müssen Sie darstellen, inwieweit Sie
die Entscheidung des Bauordnungsamts für rechtswidrig halten. Der Sachverhalt wird dann unter Berücksichtigung Ihrer Ausführung nochmals überprüft.
Ist Ihr Widerspruch rechtlich begründet, wird ihm abgeholfen. Hält das Bauordnungsamt Ihren Widerspruch für rechtlich unbegründet, erlässt es einen
kostenpflichtigen Widerspruchsbescheid. In diesem Fall können Sie innerhalb
eines Monats beim Verwaltungsgericht Osnabrück eine Klage einreichen.
Weitere Informationen zum Rechtsschutz in bauaufsichtlichen Verfahren finden Sie im Internet unter www.verwaltungsgericht-osnabrueck.
niedersachsen.de.
Verantwortliche Personen
Bauherr
Seien Sie sich bewusst, dass Sie als Bauherr allumfassend verantwortlich sind
und von der Beantragung bis zur Fertigstellung der erste Ansprechpartner für
die Bauaufsichtsbehörde sind. Sie haben geeignete Entwurfsverfasser, Bauleiter und Unternehmer zur Realisierung Ihres Vorhabens zu bestellen. Diese
müssen für die jeweiligen Arbeiten fachlich geeignet sein.
Entwurfsverfasser und Sachverständige
Die Entwürfe für die Errichtung und Änderung von Gebäuden – mit Ausnahme von Garagen und anderen untergeordneten Bauten – müssen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern durch Unterschrift anerkannt sein.
22
Verantwortung für die Brauchbarkeit und Vollständigkeit eines Bauantrages
trägt der oder die Entwurfsverfasser. Bauvorlageberechtigt sind Architekten,
die Mitglieder der Architektenkammer Niedersachsen bzw. Bauingenieure, die
Mitglieder in der Ingenieurkammer Niedersachsen sind.
Die staatlich anerkannten Sachverständigen für den baulichen Brandschutz
bzw. für Schall- und Wärmeschutz werden, wie die Architekten und Ingenieure, in aktuellen Listen bei den Kammern geführt. Gleiches gilt für Tragwerksplaner (Statiker) und Prüfstatiker. Weitere Informationen erteilen:
Architektenkammer Niedersachsen
Friedrichswall 5, 30159 Hannover
Telefon: 0511 28096-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.aknds.de
Ingenieurkammer Niedersachsen
Hohenzollernstraße 52, 30161 Hannover
Telefon: 0511 39789-0
E-Mail: [email protected]
Internet: www.ingenieurkammer.de
Bauleiter
Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht, insbesondere den allgemein anerkannten Regeln der Technik
und den Bauvorlagen entsprechend durchgeführt werden und er hat die dafür
erforderlichen Weisungen zu erteilen. Im Rahmen dieser Aufgabe ist auf den
sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer/innen und auf die Einhaltung der Arbeitsschutzbestimmungen zu achten.
Der Bauleiter ist vor Baubeginn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu benennen. Seine fachliche Qualifikation richtet sich nach der für das jeweilige
Bauobjekt notwendigen Sachkunde.
Unternehmer
Sie beauftragen ein oder mehrere Bauunternehmen mit der ganzen oder teilweisen Ausführung des Bauvorhabens entsprechend der Bauvorlagen. Dabei
hat der Unternehmer die anerkannten Regeln der Technik sowie die Bestimmungen des Arbeitsschutzes einzuhalten und ist für den sicheren Betrieb der
Baustelle verantwortlich.
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Denkmalschutz
und -pflege
Im Sinne des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) zählen zu
den Kulturdenkmalen Gebäude, Gebäudeteile und Grünanlagen, historische
Straßen, Stiegen, Pflasterungen, Mauern etc. (Baudenkmale), zudem bewegliche Objekte wie Dampflokomotiven, Sammlungen, Bibliotheken und Archive.
Bodenfunde und Befunde menschlichen Wirkens und Handelns sowie im Boden verborgene Grundmauern, Gebäudereste, alte Wege, Brunnen, Abfallgruben, Gräber usw. stellen grundsätzlich ein Kulturdenkmal dar. Hierzu rechnen
nunmehr auch paläontologische Funde (Fossilien, Knochen, Skelette u. a.). In
der Regel ist bei Kulturdenkmalen ein sogenannter Umfeldschutz wirksam.
Auch können Wasserflächen wie etwa der Piccardie-Coevorden-Kanal, der
Süd-Nord-Kanal sowie der Nordhorn-Almelo-Kanal mit den Schleusen-, Brücken und Stauanlagen sowie den Zollhäusern und den begleitenden Alleebäumen unter Denkmalschutz stehen.
Die Kulturdenkmale werden vom Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege erfasst und sind in einer offenen Liste zusammengestellt, die nach Bekanntwerden neuer Baudenkmale ergänzt wird. Auskünfte erteilt bezüglich
des Gebiets Landkreis Grafschaft Bentheim die
Baudenkmalpflege Büro des Landrates
Stadtring 22, 48529 Nordhorn
Telefon: 05921 96-1704
E-Mail: [email protected]
Internet: www.grafschaft-bentheim.de/003659
Bodendenkmalpflege Büro des Landrates
Stadtring 22, 48529 Nordhorn
Telefon: 05921 96-1704
E-Mail: [email protected]
Internet: www.grafschaft-bentheim.de/00375
und für das Stadtgebiet Nordhorn:
Bauordnungsamt Denkmalschutz
Stadthaus I, Bahnhofstraße 24, 48529 Nordhorn
Telefon: 05921 878-203 oder -210
E-Mail: [email protected]
Die Kirchen führen bezüglich ihrer Gebäude und Liegenschaften in der Regel
eigene untere Denkmalschutzämter. Hand in Hand arbeiten die unteren Denkmalschutzbehörden mit der oberen Denkmalschutzbehörde, dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege zusammen, welches fachlich zuständig
ist:
Stützpunkt Oldenburg
Ofener Straße 15, 26121 Oldenburg
Bau- und Kunstdenkmalpflege:
Nils Juister
Telefon: 0441 799-2889
E-Mail: [email protected]
Denkmalschutz und -pflege
Was ist ein Kulturdenkmal?
Um gleich mit einem weit verbreiteten Vorurteil aufzuräumen: Ein Denkmal
muss nicht unbedingt „alt“ sein. Es gibt z. B. Baudenkmale aus den 1950er
Jahren, die aufgrund ihrer Gestaltung, eines richtungweisenden Entwurfes
oder als wichtiger Zeitzeuge einer bestimmten Epoche unter Schutz gestellt
wurden. Grundsätzlich ist ein Kulturdenkmal ein Objekt oder Werk, welches
als Zeugnis einer Kultur gilt und einen künstlerischen, historischen, städtebaulichen und/oder wissenschaftlichen Wert darstellt. Dessen Erhaltung muss von
allgemeinem gesellschaftlichem Interesse sein. Erfüllt ein Objekt diese Voraussetzungen, kann es amtlich unter Denkmalschutz gestellt werden.
Archäologie
Dr. Jana Esther Fries
Telefon: 0441 799-2120
E-Mail: [email protected]
Welche Bedeutung hat die Unterschutzstellung für den
Eigentümer?
Nicht immer freuen sich die Eigentümer eines Kulturdenkmals darüber, dass
ihr Bauwerk als Baudenkmal in die Denkmalliste aufgenommen wurde. Sie
befürchten Einschränkungen in der Nutzung und Mehraufwendungen. Moderner Denkmalschutz zielt aber in eine andere Richtung. Ein Baudenkmal soll
und darf so umgebaut werden, dass es modernen Nutzeransprüchen gerecht
wird. Bei der Umbauplanung kommt es entscheidend darauf an, dass möglichst viel originale Bausubstanz und der Charakter des Gebäudes erhalten
bleiben. Auch sollen Finanzierungshilfen den Eigentümern den Erhalt ihres
Denkmals erleichtern. Die Unteren Denkmalschutzbehörden beim Landkreis
und der Stadt Nordhorn sowie das Landesamt für Denkmalpflege, Stützpunkt
Oldenburg, bieten ihre fachliche Beratung dazu an.
Des Weiteren kann sich der Eigentümer denkmalgeschützter Bausubstanz Rat
und Hilfe beim Monumentendienst holen:
Monumentendienst – c/o Museumsdorf Cloppenburg
Bether Straße 6, 49661 Cloppenburg
Telefon: 04471 9484-17
E-Mail: [email protected]
Internet: www.monumentendienst.de
Egal ob Denkmalwartung, Wintercheck, Gebäudeinspektion oder Infodienst
– hier ist der Monumentendienst als Info- und Wartungsdienst für historische
Gebäude stets ein kompetenter Ansprechpartner. Somit kann durch Vorsorge
ggf. Geld gespart werden.
Welche Formalitäten sind bei baulichen Veränderungen an einem
Baudenkmal zu beachten? Wann ist ein Bauantrag zu stellen und
wann ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung?
Bei geplanten baulichen Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude wird empfohlen, diese vorab mit der unteren Denkmalschutzbehörde
beim Landkreis bzw. bei der Stadt Nordhorn zu besprechen. Bauliche Veränderungen bedürfen entweder der Baugenehmigung oder bei kleineren Veränderungen einer denkmalrechtlichen Genehmigung (§ 10 Niedersächsisches
Denkmalschutzgesetz, NDSchG).
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Beim Bauantrag für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen erfolgt die denkmalrechtliche Prüfung im Zuge des normalen Baugenehmigungsverfahrens
nach der Niedersächsischen Bauordnung, eine besondere Antragstellung für
den Denkmalschutz ist dafür nicht vorgesehen.
Fördermittel zur Verfügung. Die Vordrucke können ebenfalls unter dem Link
www.grafschaft-bentheim.de/003659 bezogen werden. Der Förderantrag ist
bei der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises bzw. bei der Stadt
Nordhorn einzureichen.
Anders sieht es in den Fällen aus, wenn bauliche Veränderungen an Gebäuden nach der Niedersächsischen Bauordnung genehmigungsfrei sind, wie
z. B. neue Fenster und Türen, neue Dacheindeckung, nichttragende Wände
abbrechen und neue errichten, dann ist ein Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung über die Gemeinde bei der unteren Denkmalschutzbehörde des
Landkreises bzw. der Stadt Nordhorn in zweifacher Ausfertigung einzureichen.
Die Bauvorlagen sind formlos zusammen zu stellen, sie müssen prüfbar sein.
Dazu eignen sich Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und Kostenangebote
von Handwerksfirmen.
Auch die Grafschafter Sparkassenstiftung (Telefon: 05921 98261) sowie die
Grafschafter Volksbank in Nordhorn (Telefon: 05921 172254) stellen in Einzelfällen Zuschüsse zur Verfügung.
Wer unterstützt bei Umbauten und Restaurierungen an
Kulturdenkmalen?
An erster Stelle ist das Finanzamt zu nennen. Es stellt zwar keine Fördermittel
zur Verfügung, es ermöglicht aber die erhöhte steuerliche Abschreibung der
für die Gebäudeerhaltung einschließlich Umbauarbeiten notwendigen Bauinvestitionen (§§7 i, 10 f, 10 g Einkommensteuergesetz).
Stiftung Niedersachsen
Künstlerhaus
Sophienstraße 2, 30159 Hannover
Telefon: 0511 990540
E-Mail: [email protected]
Internet: www.stnds.de
VGH-Stiftung
Schiffgraben 6–8, 30159 Hannover
Telefon: 0511 3603-890
E-Mail: [email protected]
Internet: www.vgh-stiftung.de
Denkmalschutz und -pflege
Worauf ist zu achten, wenn bei Bauarbeiten archäologische
Bodenfunde freigelegt werden?
Insbesondere bei Neubauarbeiten in historischen Ortskernen kommt es immer
wieder vor, dass z. B. Kellerreste, Tongefäße, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden. Diese Funde sind
nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz meldepflichtig und müssen unverzüglich der unteren Denkmalschutzbehörde beim Landkreis bzw. der
Stadt Nordhorn oder dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege,
Stützpunkt Oldenburg, gemeldet werden. Eine kurzfristige Untersuchung wird
garantiert.
Bei Bauarbeiten an Baudenkmalen von überregionaler Bedeutung
stellen folgende Institutionen Fördergelder zur Verfügung:
Niedersächsische Sparkassenstiftung
Schiffgraben 6–8, 30159 Hannover
Telefon: 0511 3603489
E-Mail: [email protected]
Internet: www.nsks.de
§ Gewerblich genutzt oder vermietet (100 %): die ersten acht Jahre 9 %, weitere vier Jahre 7 %,
§ Selbstgenutzt (90 %): zehn Jahre 9 %
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
Schlegelstraße 1, 53113 Bonn
Telefon: 0228 90910
E-Mail: [email protected]
Internet: www.denkmalschutz.de
Die abschreibungsfähigen Kosten reduzieren sich um die Höhe der erhaltenen
öffentlichen Mittel.
Restaurierungsarbeiten mit Bedeutung für die Umwelt werden
gefördert durch:
Das Finanzamt erkennt die Kosten nur dann an, wenn die untere Denkmalschutzbehörde diese bescheinigt hat. Die Vordrucke können heruntergeladen:
www.grafschaft-bentheim.de/003659 oder telefonisch 05921 96-1704 bestellt werden. Die untere Denkmalschutzbehörde bescheinigt die im Original
vorzulegenden Rechnungen nur, wenn die Bauarbeiten genehmigt und vor der
Ausführung mit ihr abgestimmt worden sind.
Deutsche Bundesstiftung Umwelt
An der Bornau 2, 49090 Osnabrück
Telefon: 0541 9633-0
E-Mail: [email protected]
Internet:
www.dbu.de
Das Amt für regionale Landesentwicklung Weser-Ems (ARL), Geschäftsstelle Meppen (Hasebrinkstraße 8, 49716 Meppen, Telefon: 05931 88273 oder
05931/8827464, E-Mail: [email protected]), stellt
bei Gebäuden in Dörfern, in denen eine staatliche geförderte Dorferneuerung
durchgeführt wird, für Fassaden, Dächer und Außenanlagen eine 25- bis
30 %ige Förderung in Aussicht. Antragsstichtag ist in jedem Jahr der 15.
Februar. Auskunft erteilt: Klaus-Jürgen Großpietsch, Tel. 0591/14054898.
Das Land Niedersachsen stellt über das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege, Stützpunkt Oldenburg, für die Restaurierung bauhistorisch besonders wertvoller Bauteile ebenfalls
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Naturschutz
Naturschutz
Naturschutz und Bauleitplanung
Es ist Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche und sonstige Nutzung der
Grundstücke in einer Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Mit der vorgesehenen Bebauung können erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft einhergehen. Diese werden bei der Planung in der Regel durch Landschafts- und Grünordnungspläne sowie artenschutzrechtliche Fachbeiträge
aufgegriffen und berücksichtigt. Hier werden Beeinträchtigungen dargestellt
und Maßnahmen bestimmt, die zur Vermeidung, zum Ausgleich oder Ersatz
(Kompensation) der negativen Wirkungen geeignet sind.
Die Kompensationsmaßnahmen müssen nicht innerhalb des Geltungsbereichs
des eigentlichen Bebauungsplanes liegen. Im Geltungsbereich des eigentlichen Bebauungsplanes sind folgende Festsetzungen zur Vermeidung und zur
Kompensation von Schäden an der Natur und Landschaft möglich (beispielhafte Aufzählung):
§ Erhalt des vorhandenen Baumbestandes auf Grünflächen
§ Schutz von Gehölzbeständen vor Beeinträchtigungen durch die Bautätigkeit
§ Festsetzung einer privaten Grünfläche
§ Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche
§ Naturnahe Gestaltung technischer Bauwerke z. B. Regenrückhaltebecken
§ Erhalt von vorhandenen Wallhecken
§ Neuanlage einer Wallhecke unter Verwendung geeigneter Pflanzen
§ Anpflanzung und dauerhafte Erhaltung von standortgerechten, einheimischen Laub- oder Obstbäumen bzw. Großsträuchern
Das konkrete Bauvorhaben
Wesentliche planungsrechtliche Fallkonstellationen:
§ § 30 BauGB – Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
§ § 34 BauGB – Bauen im unbeplanten Innenbereich
§ § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich
Bauen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 BauGB)
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sind für die Bauherren und Bauherrinnen die Regelungen des Bebauungsplanes einzuhalten. Von Bedeutung
für Sie sind vor allem die Gebote, bestimmte Pflanzen in den Hausgeräten zu
verwenden oder auch das Gebot, bestimmte festgelegte Bäume oder Flächen
so wie sie sind, zu erhalten. Darüber hinaus sind auch artenschutzrechtliche
Vorgaben des Bebauungsplanes wie z. B. die zeitliche Begrenzung unvermeidbarer Fällungen und Rodungen von Gehölzen sowie die Überprüfung zur Fällung vorgesehener Bäume oder zum Abriss oder Umbau vorgesehener Gebäude auf Quartiere von Fledermäusen oder Nester von Vögeln einzuhalten (siehe
dazu Bauen und Artenschutz in diesem Kapitel).
Bauen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB)
Außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes, aber innerhalb der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile (der sog. unbeplante Innenbereich) ist
im Vorfeld eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde einzuholen,
die Ihnen aufzeigt, wie das Bauvorhaben für die Natur möglichst schonend
durchgeführt werden kann. Den Hinweisen und Anregungen der Unteren Naturschutzbehörde wird in der Regel gefolgt.
Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB)
Außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplanes und außerhalb der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Bauvorhaben nur eingeschränkt
möglich.
Ist das Bauvorhaben zulässig, wird zunächst geschaut, wie das Vorhaben in
einer möglichst naturschonenden Weise auszuführen ist. Dabei ist Ihnen die
Untere Naturschutzbehörde gerne behilflich. Häufig reicht eine kleine Verschiebung des konkreten Vorhabens aus, um einen Eingriff in Natur und Landschaft zu vermeiden oder gering zu halten.
Ist es nicht möglich, Folgen für den Naturhaushalt zu vermeiden, muss ein
Ausgleich oder Ersatz (Kompensation) erfolgen. So werden an Ort und Stelle
bestimmte Maßnahmen durchgeführt, die die Auswirkungen des Vorhabens
möglichst gering halten. Das kann z. B. bedeuten, ein Bauvorhaben völlig einzugrünen, damit das Landschaftsbild innerhalb eines vertretbaren Zeitraumes
wieder hergestellt ist.
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Für versiegelte Flächen ist mindestens flächengleich eine Maßnahme für den
Naturschutz durchzuführen. Hier ist z. B. die Herstellung einer Streuobstwiese
oder die Umwandlung einer Ackerfläche in Grünland zu nennen. Wenn für
die Baumaßnahme Waldflächen in Anspruch genommen werden, muss hierfür
eine Ersatzaufforstung vorgenommen werden.
Sämtliche Maßnahmen sind gemeinsam mit der Unteren Naturschutz- und
Waldbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim festzulegen und werden
als Auflage in die Baugenehmigung übernommen.
Naturschutz
Unabhängig von der Verpflichtung aus den Bauleitplänen oder der Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung können Sie als Bauherr bei
der Bauausführung etwas für die Natur tun.
Beispiele für einen bewussten und schonenden Umgang mit der Natur sind:
§ Anpflanzen und Erhalt von standortheimischen Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen
§ Fassaden- und Dachbegrünungen
§ Begrenzung der Versiegelung auf Baugrundstücken durch die Verwendung
von wasserdurchlässigen Materialien
§ Verzicht auf unnötig versiegelte Flächen im Hausgarten
§ Rückhaltung von gesammeltem Niederschlagswasser
Bei der Auswahl standortgerechter heimischer Bäume und Sträucher ist Ihnen
die untere Naturschutzbehörde des Landkreises Grafschaft Bentheim gerne
behilflich. Eine Pflanzliste steht auch unter www.grafschaft-bentheim.de/
003550 zum Download bereit.
Bauen und Artenschutz
Seit je her werden die menschlichen Behausungen und Ställe nicht nur von
den Menschen genutzt, sondern dienen auch vielen Tieren als Lebensraum.
Beispielsweise:
§ Dachböden und Schuppen werden von Fledermäusen als Schlafplätze oder
Wochenstuben genutzt
§ in Gebäudenischen brüten verschiedene Vogelarten
§ Gärten enthalten Obstbäume und Lauben, in denen ebenfalls Tiere ein Zuhause finden
Einige Tierarten, die Gebäude als Quartier oder Nistplatz nutzen, unterliegen
heute dem besonderen Artenschutzrecht. Als besonders und streng geschützte Arten gelten alle Fledermausarten, alle europäischen Vogelarten und bestimmte Kleinsäugerarten. Aber auch verschiedene Hautflüglerarten wie Hornissen, alle Hummeln und bestimmte Wildbienen zählen beispielsweise dazu.
Gemäß Artenschutzrecht dürfen Tiere der besonders und streng geschützten
Arten weder gefangen, verletzt oder getötet werden, noch dürfen deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten wie z. B. Vogelnester und Quartiere von Fledermäusen beschädigt oder zerstört werden.
Durch die Änderung der Bauweise von Wohnhäusern, so ist der Dachstuhl
heutzutage in der Regel ausgebaut, bieten neuere Gebäude kaum noch Unterschlupf für Tiere. Mit dem Wegfall von kleinen und kleinsten bäuerlichen
Betrieben und einem durchgreifenden Wandel in der Gartengestaltung gingen
zusätzlich viele Lebensstätten für diese Tiere verloren.
Dies führte dazu, dass viele Tiere, die sich an das Leben in menschlichen Siedlungen angepasst haben, immer seltener werden und vielerorts sogar ganz
verschwinden. Dem kann entgegengewirkt werden, wenn künstlich geschaffene Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden.
Geeignete Nisthilfen:
§ Der Standardkasten mit kleinem Loch (26–28 mm) dient beispielsweise als
Nistmöglichkeit für Blaumeise, Sumpfmeise oder Tannenmeise.
§ Der Standardkasten mit großem Loch (32–35 mm) ist geeignet für Feld- und
Haussperling, Kohlmeise, Kleiber, Trauerschnäpper oder Gartenrotschwanz.
Kästen mit noch größeren Lochweiten eignen sich für Stare, Eulen oder
Dohlen.
§ Halbhöhlenkästen werden gerne von Bachstelze, Grauschnäpper, Haus- oder
Gartenrotschwanz angenommen. Für Gartenbaumläufer gibt es hingegen
ganz spezielle Nisthilfen.
§ Speziell auf die Bedürfnisse des Mauerseglers zugeschnittene Nisthilfen sollten so hoch wie möglich an Gebäuden angebracht werden, am besten direkt
unter dem Dach und nach Möglichkeit 2–4 Kästen nebeneinander. Es sind
auch gebäudeintegrierte Nisthilfen erhältlich.
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§ Der Mehlschwalbenkasten sollte direkt unter dem Dachvorsprung auf der
Süd- oder Südostseite des Hauses angebracht werden.
§ Fledermauskästen sind je nach Bauart für eine ganze Reihe unterschiedlicher
Fledermausarten geeignet. Empfehlenswert sind insbesondere die nach unten offenen, wartungsfreien Kästen. Neben den Kästen sind auch gebäudeintegrierte Quartiersysteme erhältlich. Fledermauskästen sollten möglichst
hoch am Gebäude angebracht werden.
§ Der Igel-Unterschlupf sollte in einer ruhigen Ecke des Gartens, am besten
unter Sträuchern, aufgestellt und zusätzlich mit Reisig oder Schnittgut bedeckt werden. Der Boden kann mit etwas Stroh oder Holzwolle eingestreut
werden.
Sie können aktiv dazu beitragen, den Lebensraum unserer Arten zu ergänzen.
Hilfe finden Sie bei Ihrer Unteren Naturschutzbehörde.
Hornissen und Wespen
Der Schutz von Hornissen, Hummeln und Wespen ist eine wichtige Artenschutzmaßnahme. Da die Faltenwespen gern in den Sommermonaten in Erscheinung treten und sich die Bevölkerung gestört oder sogar gefährdet sieht,
erfolgen bei der Unteren Naturschutzbehörde immer wieder Anfragen, wie
man sich zu verhalten habe und was man gegen Hornissen- oder Wespennester unternehmen könne.
Nicht selten siedeln sich Wespen, Hornissen oder Hummeln in menschlicher
Nähe oder direkt in den Wohngebäuden an und führen somit durch ihr Dasein
zu Überreaktionen bei den Betroffenen. Besonders die geschützte Hornisse
gilt bei der Bevölkerung aufgrund ihrer Größe als gefährlich und schürt Ängste, die aber unbegründet sind. Viele Bürger glauben auch, dass die die Völker
über Jahre ertragen müssen, wenn man nichts dagegen unternimmt. Die Tatsache, dass die Völker im Herbst eines jeden Jahres absterben, ist meistens
nicht bekannt. Nur die Königinnen überwintern und bilden im folgenden Jahr
an anderer Stelle neue Völker.
Mit dem Bewusstsein, dass lediglich die telefonische Beratung kaum Schutzerfolge erzielen kann, hat der Landkreis Grafschaft Bentheim 1994 ein ehrenamtliches Betreuernetz aufgebaut.
Die ehrenamtlichen Betreuer übernehmen für die Naturschutzbehörde die
Aufgabe der Beratung vor Ort und leisten einen wichtigen praktischen Beitrag zum Artenschutz. In den Fällen, in denen aus Sicherheitsgründen
eine Umsiedlung eines Wespen- oder Hornissenvolkes erfolgen muss und
kann, wird diese durch den örtlichen Betreuer durchgeführt. Es hat sich
gezeigt, dass die Beratung und Betreuung vor Ort, in vielen Fällen dazu
geführt hat, dass die jeweiligen Nester erhalten werden konnten. Die Aufklärung der Bevölkerung über Lebensweisen und Verhalten der Tiere zeigt
somit eine positive Wirkung. Bitte informieren Sie sich bei den Mitarbeitern der Unteren Naturschutzbehörde, welcher Betreuer für Sie zuständig ist. Weitere Informationen über den Umgang mit Wespen erhalten Sie
in einem Faltblatt, welches unter www.grafschaft-bentheim.de/003551
zum Download zur Verfügung steht.
Abteilung für Natur und Landschaft
Telefon: 05921 96-1611
E-Mail: [email protected]
Siehe auch Bundesnaturschutzgesetz (BNarSchG) und Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NaGBNatSchG).
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Gewässer- und
Bodenschutz
Gewässer- und Bodenschutz
Heizöllagerung
Der Schutz des Grundwassers, gerade auch als Trinkwasserreservoir für zukünftige Generationen, ist eine wichtige und verantwortungsvolle Aufgabe.
Der Gesetzgeber hat dieser Aufgabe u. a. dadurch Rechnung getragen, dass er
hinsichtlich des Umgangs mit wassergefährdenden Stoffen besondere Anforderungen definiert hat. Zu den Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen gehören auch unterirdische und oberirdische Heizöltanks.
Der Landkreis Grafschaft Bentheim als Untere Wasserbehörde muss nach dem
Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) die gesetzlichen Vorschriften vollziehen und Gefahren für Gewässer abwehren, sowie im Rahmen der Gewässeraufsicht die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen überwachen. Zu
diesem Zweck wird ein Anlagenkataster geführt.
Für den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen sind im Wasserhaushaltsgesetz (WHG), dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG), sowie der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und über
Fachbetriebe (Anlagenverordnung –VAwS) die grundsätzlichen Anforderungen
an entsprechende Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers einer derartigen
Anlage geregelt. Insbesondere technische Anforderungen an die Errichtung,
den Betrieb und die Stilllegung von Heizölverbraucheranlagen sind in dem
im Februar 2015 erschienenen Arbeitsblatt DWA-A 791-1 festgeschrieben.
Arbeitsblatt DWA-A 791-1
Technische Regel wassergefährdender Stoffe (TRwS)
– Heizölverbraucheranlagen
Teil 1: Errichtung, betriebliche Anforderungen und Stilllegung von Heizölverbraucheranlagen (Herausgabe und Vertrieb: Deutsche Vereinigung für
Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V., Theodor-Heuss-Allee 17,
53773 Hennef, Deutschland, Internet: www.dwa.de)
Die vorstehend genannten Anforderungen gelten auch für Anlagen zum Lagern und Abfüllen von Heizöl im privaten Bereich.
Der (zukünftige) Betreiber einer Heizölverbraucheranlage hat bei der Planung
der Brennstofflagerung, der Errichtung, dem Betrieb und der Stilllegung der
Anlage verschiedene Aspekte zu beachten:
§ Die geplante Lageranlage muss grundsätzlich vor Einbau oder Errichtung der
Unteren Wasserbehörde (Landkreis Grafschaft Bentheim) mittels eines dort
erhältlichen Vordruckes angezeigt werden. Dem Anzeigeformular sind zur
abschließenden Bewertung durch die untere Wasserbehörde verschiedene
Unterlagen (z. B. Bauzeichnungen, Eignungsnachweise) beizufügen. Wichtig
ist dabei auch, ob die Anlage und zugehörige Rohrleitungen oberirdisch oder
unterirdisch eingebaut werden sollen und ob der Standort in einem Wasserschutzgebiet oder einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt.
Für letztgenannte Gebiete gelten Sonderregelungen (techn. Anforderungen,
Prüffristen).
§ Der Einbau oder die Errichtung einer Lageranlage für Heizöl inkl. der zugehörigen Anlagenteile (z. B. Rohrleitungen, Grenzwertgeber) dürfen – ebenso
wie die Instandhaltung, Instandsetzung und Stilllegung – grundsätzlich nur
durch anerkannte Fachbetriebe nach § 103 NWG vorgenommen werden.
Dabei ist der Betreiber verpflichtet, ausschließlich qualifizierte Betriebe zu
beauftragen.
§ Der Betreiber einer Lageranlage für Heizöl ist verpflichtet, die Anlage ständig auf ihren ordnungsgemäßen Zustand – insbesondere die Dichtheit – zu
überwachen.
§ In Abhängigkeit des Lagerortes, des Lagervolumens und der Art des Einbaus
(ober- / unterirdisch) sind Anlagen zum Lagern von Heizöl ggf. durch dafür
zugelassene Sachverständige nach § 16 VAwS prüfen zu lassen. Die Prüfungen sind durch den Betreiber zu veranlassen.
§ Ist es an einer Anlage zum Lagern von Heizöl zu einem Schadensfall mit Austritt von Heizöl gekommen (z. B. beim Befüllen oder durch einen Defekt an
Tank oder Rohrleitung), muss unverzüglich die Untere Wasserbehörde informiert und die Schadensbeseitigung veranlasst werden.
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Weitergehende Informationen können bei der Unteren Wasserbehörde, Landkreis Grafschaft Bentheim, van-Delden-Straße 1–7, 48529 Nordhorn, eingeholt werden.
Abteilung für Wasser und Boden
Telefon: 05921 96-1534
E-Mail: [email protected]
Heizen mit alternativen Energien:
Erdwärmesonden und Erdwärmekollektoren
Bevor Sie über den Einbau einer Erdwärmesonde als Alternative zu Gas- bzw.
Ölheizung nachdenken, sollten Sie möglichst frühzeitig mit der Abteilung Wasser und Boden des Landkreises Grafschaft Bentheim Kontakt aufnehmen.
Das Zulassungsverfahren: Erdwärmesonden
Nach dem Leitfaden „Erdwärmenutzung in Niedersachsen“, herausgegeben
vom Niedersächsischen Umweltministerium und dem Landesamt für Bergbau,
Energie und Geologie (LBEG), wird das Zulassungsverfahren für die Erdwärmenutzung in drei Flächenkategorien unterteilt.
Nach dieser Einteilung wird unterschieden in „zulässige Gebiete“, „bedingt
zulässige Gebiete“ und „unzulässige Gebiete“. Grundlage für diese Unterteilung sind die geologischen und hydrogeologischen Verhältnisse sowie die Abgrenzung eines Wasserschutzgebietes. Nach dem vorbezeichneten Leitfaden
ist der überwiegende Teil der Kreisfläche als zulässig eingestuft worden. Als
bedingt zulässig sind für das Kreisgebiet ausschließlich die Wasserschutzgebiete sowie als unzulässig die darin enthaltenen Wasserschutzzonen I und II
eingestuft worden. Die Karte mit den bedingt zulässigen bzw. unzulässigen
Teilen des Kreisgebietes ist unter folgender Adresse des Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) einzusehen: www.lbeg.niedersachsen.de
– Rubrik „NIBIS Kartenserver“ oder Seite „Geothermie“.
Für die „zulässigen Gebiete“ reicht in der Regel eine Anzeige aus. Hierfür ist
das auf der Homepage des LBEG erhältliche Formular „Bohranzeige online“
auszufüllen und der Unteren Wasserbehörde (UWB) vier Wochen vor Baubeginn vorzulegen.
Erdwärmekollektoren
Dabei handelt es sich um ca. 1,50–1,60 m unter Geländeoberkante verlegte Rohrleitungen. Aufgrund ihrer Lage oberhalb des Grundwassers sind sie
nach dem Niedersächsischen Wassergesetz (NWG) erlaubnisfrei. Sollte jedoch
ständiger Kontakt mit dem Grundwasser bestehen, ist ebenfalls eine Anzeige
erforderlich.
Rechtsgrundlagen:
§ §§ 8,9 und 10 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
§ § 96 Niedersächsisches Wassergesetz (NWG)
§ DIN 4261
§ EN 12566
Sollte die Erdwärmekollektoranlage in einem bestehenden Wasserschutzgebiet verlegt werden, so ist dieses beim Landkreis Grafschaft Bentheim, Abteilung Wasser und Boden, im Vorfeld anzuzeigen.
Weitergehende Informationen erhalten Sie im Internet unter www.lbeg.
niedersachsen.de / Rubrik „Leitfaden für die Erdwärmenutzung“ oder beim
Landkreis Grafschaft Bentheim, Abteilung Wasser und Boden.
Abteilung für Wasser und Boden
Telefon: 05921 96-1534
E-Mail: [email protected]
Kleinkläranlagen
Als Kleinkläranlagen gelten Anlagen zur Behandlung häuslichen Schmutzwassers aus einzelnen oder mehreren Gebäuden mit einem täglichen Schmutzwasserzufluss von bis zu 50 Einwohnerwerten (EW) und einem Schmutzwasserzufluss von weniger als 8 m³/d. Sie kommen zum Einsatz, wenn ein
Anschluss an die öffentliche Kanalisation aus technischen oder finanziellen
Gründen nicht möglich ist.
Die Einleitung von Abwasser in ein Oberflächengewässer oder das Grundwasser bedeutet eine Belastung des Gewässers und bedarf daher einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Eine wasserrechtliche Erlaubnis für die Einleitung von
Abwasser aus Kleinkläranlagen erteilt die zuständige Untere Wasserbehörde
des Landkreises Grafschaft Bentheim.
Anzeigepflicht für Anlagen mit allg. bauaufsichtlicher Zulassung
Sofern Grundstückseigentümer eine Kleinkläranlage mit allgemeiner bauaufsichtlicher Zulassung errichten wollen (sei es bei Neuerrichtungen oder Umoder Nachrüstungen), benötigen sie keine gesonderte Einleitungserlaubnis
mehr. Ausreichend ist eine Anzeige (§ 96 Abs. 6 Niedersächsisches Wassergesetz – NWG). Diese muss rechtzeitig vor Errichtung oder Inbetriebnahme
der Anlage bei der Unteren Wasserbehörde eingehen. Die Anzeige muss alle
notwendigen Angaben enthalten. Dazu sind ihr alle erforderlichen Unterlagen
beizufügen. Die Untere Wasserbehörde bestätigt den Eingang der Anzeige.
Die Erlaubnis nach 10 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) gilt dann als erteilt. Nach Abschluss der Bauarbeiten ist die Fertigstellung ebenfalls der Unteren Wasserbehörde (UWB) mitzuteilen.
Erlaubnispflicht für Anlagen ohne bauaufsichtliche Zulassung
Sollen Kleinkläranlagen errichtet werden, für die keine bauaufsichtliche Zulassung vorhanden ist, so ist nach wie vor rechtzeitig vor Baubeginn eine Einleitungserlaubnis nach § 8 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) zu beantragen.
Abteilung für Wasser und Boden
Telefon: 05921 96-1534
E-Mail: [email protected]
Gewässer- und Bodenschutz
Wichtige Hinweise
Vor der Neuerrichtung einer Kleinkläranlage ist zu klären, ob die Anlage eine
allgemeine bauaufsichtliche Zulassung hat. Der Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigte ist für den Bau und Betrieb sowie für die regelmäßige Wartung und
Anpassung an gesetzliche Vorgaben verantwortlich. Das Abwasser muss nach
den Vorgaben der Abwasserverordnung gereinigt werden.
Seit dem 01.08.2002 ist die Abwasserreinigung mittels Mehrkammerausfaulgrube ohne Abwasserbelüftung und Untergrundverrieselung und/oder Sickerschacht nicht mehr zulässig. Bestehende Anlagen dürfen aus Gründen des
Bestandsschutzes bis zum Ende ihres Abschreibungszeitraumes, längstens jedoch bis 15 Jahre nach ihrer Errichtung bzw. Fertigstellung betrieben werden.
Das Faltblatt „Kleinkläranlagen in Niedersachsen – Hinweise für den Betreiber“ informiert Sie über die Anforderungen an den Betrieb und die Erneuerung
bzw. den Neubau ihrer Kleinkläranlage. Ausführliche Erläuterungen dazu finden Sie auch in der Broschüre „Hinweise für Betreiber zum Bau und Betrieb von
Kleinkläranlagen“ der Kommunalen Umwelt-Aktion Niedersachsen (U.A.N.).
Das Faltblatt und die Broschüre finden Sie unter www.uan.de.
Gemäß dem Runderlass des Niedersächsischen Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimaschutz vom 21.12.2011–22-62410/01 (A), veröffentlicht im Niedersächsischen Ministerialblatt Nr. 47/2011, Seite 927, sind alle bestehenden
Anlagen ohne (technische) Abwasserbelüftung bis spätestens zum 31.12.2017
nachzurüsten oder durch neue zu ersetzen, damit sie den gesetzlichen Anforderungen nach § 96 VI Satz 3 NWG entsprechen.
Leitfaden – wasserrechtliche Anträge für Gewässerbenutzungen
Einleitung
„Wasser das kostbare und knappe Gut“, diese Erkenntnis führte in den
letzten Dekaden, auch vor dem Hintergrund der eindringlichen Warnungen
von Experten und Organisationen, zu einem wachsenden Bewusstsein und
einem Umdenken beim Umgang mit Wasser. Wasser ist aber auch ein „gefährliches Gut“. Die bedrohlichen und desaströsen Hochwasserereignisse der
letzten Jahre in der Bundesrepublik zeigen die Notwendigkeit einer nachhaltigeren und umweltverträglicheren Wasserpolitik. Durch die Europäische
Union wurden darum eine einheitliche europäische Wasserpolitik beschlossen, essentiell durch den Erlass zweier Richtlinien: der Wasserrahmenrichtlinie (EU-WRRL) und der Hochwasserrichtlinie (EU-HWRL). Die europäischen
Richtlinien wurden u. a. durch die Novellierung des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) im Jahre 2009 in nationales Recht umgesetzt. Dadurch hat
die Wasserwirtschaft im Bauwesen einen erhöhten Stellenwert und die Anforderungen an wasserwirtschaftliche Planungen sind stringenter und anspruchsvoller geworden. Ein Bestandteil dieser komplexen Wasserwirtschaft
ist die Niederschlagsentwässerung von Bauobjekten in der Grafschaft Bentheim. Zuständig ist hier die Untere Wasserbehörde (UWB) des Landkreises
Grafschaft Bentheim.
Gewässerbenutzung
Wer ein Gewässer benutzt, bedarf gemäß § 8 WHG einer Erlaubnis. Die Gewässerbenutzungen sind in § 9 WHG spezifiziert. Vereinfacht sind dies:
I. Entnahme / Einleitung – oberirdisches Gewässer
II. Entnahme / Einleitung – Grundwasser
Die UWB hat das Bewirtschaftungsermessen und kann spezifizieren, ab
welcher Art und ab welchem Umfang für eine Gewässerbenutzung eine
wasserbehördliche Erlaubnis erforderlich ist. Grundsätzlich werden dazu die
Bauvorhaben geprüft und unter Beachtung der wasserwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der perspektivischen Auswirkungen des Bauvorhabens
auf die Wasserwirtschaft entschieden.
Ab einer Gesamtentnahmemenge von 5.000 m³ Grundwasser ist gem. Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) eine „standortbezogene Vorprüfung des Einzelfalls“ erforderlich.
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Nachfolgend gennannte Vorhaben sind separate wasserbehördliche Verfahren mit anderen Planungsgrundsätzen und Anforderungen hinsichtlich der
Antragsunterlagen:
§ Anlagen in/an/über/unter Gewässern (z. B. Grabenverrohrungen/Grundstückszufahrten oder Gewässerkreuzungen) < 10,0 m bedürfen einer wasserbehördlichen Genehmigung gemäß § 36 WHG
§ der Ausbau, die Herstellung oder der Rückbau von Gewässern bedarf eine
wasserbehördliche Genehmigung gemäß § 68 WHG
Für weitere Auskünfte kontaktieren Sie bitte die Untere Wasserbehörde.
Gewässer- und Bodenschutz
Planungsgrundsätze & -hilfen
Grundsätzlich ist anfallendes Niederschlagswasser auf Grund des naturnäheren Charakters und der wasserwirtschaftlichen Vorteile lokal zu versickern.
Nur wenn nachweislich eine lokale Versickerung wegen der anstehenden
hydrogeologischen Voraussetzungen nicht realisierbar ist, darf in ein oberirdisches Gewässer eingeleitet werden. Außerdem gilt das rechtliche „Verschlechterungsverbot“: durch das Vorhaben darf eine Verschlechterung des
Wasserhaushaltes und der Wasserqualität nicht erfolgen.
Die „Umweltkarten Niedersachsen“ sind öffentlich zugänglich, aktuell und
dienen der Visualisierung weitreichender wasserwirtschaftlich relevanter
Informationen (u. a. Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsschutzgebiete, globale Koordinaten des Universal Transverse Mercator Systems (UTM):
www.umweltkarten-niedersachsen.de
Die Landesdatenbank (LDB) Niedersachsen enthält detaillierte Informationen zu Gewässerqualität, Nährstoffeinträgen und Wasserrechten:
www.wasserdaten.niedersachsen.de/cadenza/
Der NIBIS® KARTENSERVER des Niedersächsischen Landesamtes für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) visualisiert Daten hinsichtlich Altlasten, Ingenieurgeologie sowie hydrogeologische Bohrprofile (auch als App für Smartphone und Tablet verfügbar): http://nibis.lbeg.de/cardomap3/
Für die Planung der Niederschlagsentwässerung von Bauvorhaben wird weiter
auf Informationen von Bundes- und Landesministerien, Landesbetrieben (vgl.
NLWKN), Vereinigungen und Organisationen (z. B. DWA) verwiesen. Mögliche
Maßnahmen sind:
§ die Flächenversiegelung ist so gering wie möglich zu halten (z. B.
Außenanlagenplanung)
Schwellenwerte
Niederschlagsentwässerung innerorts: A > 1.000 m²
– Flächenversiegelung
außerorts: A > 2.000 m²
Einleitung in ein
oberirdisches Gewässer
Q > 4,0 l/s
Entnahme von Grundwasser Q > 10 m³/d oder
Q > 3.000 m³
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wasserbehördliche
Erlaubnis
erforderlich
§ Teilversiegelung von Flächen (z. B. versickerungsfähiges Pflaster)
§ Verringerung und Retention der anfallenden Niederschläge (z. B.
Dachbegrünung)
§ Nutzung der anfallenden Niederschläge (z. B. Regenwassernutzung)
Zu den Antragsunterlagen gehören:
§ Antragsschreiben oder Antragsformular des Landkreises mit Angabe der
Entwässerungsart (Einleitung oder Versickerung), jährliche Menge (m³/a) für
einen mittleren jährlichen Niederschlag von 800 l/m², Lage des Vorhabens
sowie der Gewässerbenutzung (Gemarkung, Flur, Flurstück), Koordinatenangabe der Gewässerbenutzung (UTM) und Unterschrift des Antragsstellers
§ Erläuterungsbericht: Veranlassung, Darstellung der gegenwärtigen Entwässerung (Bestandsanalyse) und geplanten Entwässerung mit fachtechnischer
Bewertung, hydrogeologische Verhältnisse, Erläuterung der hydraulischen
Dimensionierung
§ Topographische Übersichtskarte Maßstab 1:25.000 und Maßstab 1:10.000
oder 1:5.000
§ Entwässerungslageplan mit Schnitt- und ggf. Detailzeichnung
§ Rechnerischer Nachweis bzw. Dimensionierung der Hydraulik (z. B. gem.
DWA A138 oder A117)
§ Immissionsbetrachtung nach DWA M153
§ evtl. Baugrundgutachten bzw. Versickerungsgutachten (Auszug, nur relevante Informationen)
Bitte übersenden Sie die Antragsunterlagen grundsätzlich vorab als pdf-Datei
per E-Mail zur Vollständigkeits- und Vorprüfung an die Untere Wasserbehörde.
Antragsstellung & Bearbeitungszeitraum
Der wasserrechtliche Antrag ist nach den §§ 8–10 WHG zu beantragen und
bei der UWB des Landkreises Grafschaft Bentheim zu stellen. Seit 2010 ist eine
Beantragung lediglich nach § 10 WHG nicht mehr aktuell.
Nach Eingang des Antrages werden durch die UWB diverse Träger öffentlicher
Belange (Kommunen, Unterhaltungsverbände) angehört und die UWB entscheidet über den Antrag.
Abteilung für Wasser und Boden
Telefon: 05921 96-1534
E-Mail: [email protected]
Bedachungen
Fenster – Türen – Treppen
Dach + Fassade
Reparaturen
Bauklempnerei
ten Wolde & Sohn Bedachungs GmbH
Enschedestraße 17
48529 Nordhorn
Fon 05921 6439
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Klärtechnik
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Bauen und Klimaschutz
Bauen
und
Klimaschutz
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Die Art und Weise, wie wir gegenwärtig Energie nutzen, ist nicht nachhaltig.
Die dabei entstehenden Treibhausgasemissionen und der immense
Ressourcenverbrauch gefährden unsere natürlichen Lebensgrundlagen.
Energiesparen ist der einfachste und schnellste Weg, um das Klima zu
schützen und den Geldbeutel zu schonen. Investitionen rechnen sich durch
die entfallenden Energiekosten. Deshalb sollte jeder Hauseigentümer und
Bauherr seinen Energiebedarf durchforsten und Energiesparmöglichkeiten so
weit wie möglich nutzen. Auch die klima- und energiepolitischen
Zielsetzungen von Bund, Ländern und Kommunen können nur durch eine
konsequente Reduzierung des Energieverbrauchs im Gebäudebestand
erreicht werden. Da deutschlandweit ca. 30 % des gesamten
Endenergieverbrauchs auf die privaten Haushalte entfallen, und hier
wiederum ca. 85 % der Energie für die Wärmebereitstellung verwendet
werden, spielt der private Wohnungsbestand für die Umsetzung der
Energiewende eine bedeutende Rolle. Entsprechend kommt der
energetischen Modernisierung des Gebäudebestands eine Schlüsselrolle bei
der Erreichung der Klimaschutzziele zu. Durch den Einsatz am Markt
verfügbarer Technologien lassen sich bis zu 90 % des heutigen
Heizenergieverbrauchs ohne Einschränkungen des Komforts einsparen. Im
Energiekonzept 2050 der Bundesregierung ist daher die Zielsetzung
formuliert, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand
zu erreichen: Das Land Niedersachsen hat diese Zielsetzung in seinem
Energiekonzept weitgehend übernommen.
Den Neubau pfiffig planen – und damit sparen
Natürlich bietet ein Neubau viele Möglichkeiten, sich selbst zu verwirklichen,
von Anfang an. Ein Neubau ermöglicht dem Bauherren aber auch, ab dem Beginn der Planungen Grundsätze der Energieeffizienz zu berücksichtigen – jetzt
klug zu planen, spart später.
Einen wichtigen Beitrag hierzu kann die Solarenergie leisten. Solarenergie effizient zu nutzen, wird möglich, wenn man als Bauherr eine pfiffige Planung mit
einer optimierten Gebäude- und Haustechnik kombiniert.
Gebäudegeometrie schafft somit Vorteile, wenn man auf ein günstiges Verhältnis von Außenfläche zu Gebäudevolumen achtet. Das reduziert die Gebäudekosten und verhindert unnötige Wärmeverluste. Geschickte Innenraumaufteilung, aber auch transparente Innentüren oder eine spezielle Möblierung
können ebenso zur Individualität und Einzigartigkeit des Eigenheims beitragen, wie teure optische Extras.
Die Lage und der Zuschnitt der Räume verdient besondere Aufmerksamkeit.
Ordnet man den Wohn- und Essbereich, aber auch Kinder- und Arbeitszimmer
prinzipiell nach Süden an und Eingangsbereiche, Nebenräume, Toilette und
Elternschlafzimmer möglichst nach Norden, so wärmt die Sonne ohne für die
Heizleistung eine Rechnung zu schicken.
Große Räume dienen meist nur der Repräsentation – behaglicher fühlt man
sich eher in kleineren Wohnbereichen.
Die Kraft der Sonne lässt sich passiv und aktiv nutzen – also gleich doppelter Nutzen. Die optimale aktive und passive Solarenergienutzung wird hierbei
durch eine Ost-West-Ausrichtung erreicht. Bei der aktiven Nutzung der Energie aus der Sonne werden Sonnenkollektoren für die Warmwasserbereitung
eingesetzt. Die Orientierung der Längsseite eines Gebäudes nach Süden ermöglicht zudem eine direkte Nutzung der Solarenergie zur Raumerwärmung,
speziell an sonnigen Wintertagen sowie im Frühjahr und im Herbst.
Im Winter fließt Wärme von innen nach außen ab – durch alle Bauteile!
Dieser Temperaturabfluss kann effektiv verzögert werden, wenn schlecht
leitende Baustoffe die Außenwände umschließen. Dämmstoffe sollten die
Gebäudehülle also lückenlos umschließen, um das Optimum zu erreichen.
So bleibt die Wärme in den Räumen erhalten und es muss weniger geheizt
werden. Wärmebrücken sollten vermieden werden. Diese örtlich begrenzten
Schwachstellen in der Baukonstruktion können durch eine gute Detailplanung
sehr gut minimiert werden.
Zusätzlich zur effektiven Dämmung sollte die Gebäudehülle weitgehend
luftdicht sein. Die Luftdichtheit eines Gebäudes wird mit einer sogenannten
Blower-Door-Messung überprüft. Die Luftdichtheitsprüfung muss die Frage
beantworten, ob die Gebäudehülle Wärmeverlusten durch Windeinflüsse ausreichend standhält. Sie sollte bei Neubauten ebenso wie bei umfangreichen
Renovierungsarbeiten immer durchgeführt werden. Gegebenenfalls sind zwei
Messungen von Vorteil, eine jedoch noch vor der Ausbauphase, damit eventuelle Leckagen zu diesem Zeitpunkt noch ohne großen Aufwand beseitigt
werden können.
Nachwachsende Rohstoffe
Ein ebenso wichtiger Aspekt des ökologischen und klimafreundlichen Bauens
ist die Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen. Dies umfasst Stoffe
auf pflanzlicher und tierischer Basis. Der Klimaschutzaspekt liegt darin, dass
pflanzliche Rohstoffe das Kohlendioxid speichern, welches die Pflanzen während ihres Wachstums aufgenommen haben, und außerdem nur wenig Energie
in ihrer Gewinnung benötigen. Des Weiteren haben nachwachsende Rohstoffe
positive Einflüsse auf die menschliche Gesundheit, da sie keine Schadstoffe
und deren Allergene enthalten.
Bauen und Klimaschutz
Im Zuge der Erstellung des im Jahr 2012 vom Grafschafter Kreistag beschlossenen integrierten Klimaschutzkonzeptes für den Landkreis Grafschaft Bentheim
wurde grafschaftweit ein energetisch unsanierter Wohnbestand von fast 3,2
Millionen m2 ermittelt, bei dem sich der durchschnittliche Heizkostenverbrauch von fast 250 kWh/m2 und Jahr auf knapp 80 kWh/m2 und Jahr verringern ließe. Um dieses Potenzial zu heben, wären beispielsweise die folgenden
Maßnahmen notwendig:
§ umfangreiche Dämmung der Außenwände durch
ú Einblasdämmung (die sich nur lohnt, wenn die Luftschicht hinter dem
Außenmauerwerk möglichst durchgängig mindestens 6 bis 8 cm tief ist)
ú Wärmedämmverbundsysteme
§ Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke
§ Dämmung der Kellerdecke
§ Einbau von Fenstern mit 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung (beim Einbau
neuer Fenster unbedingt auf luftdichten Einbau achten)
§ Einbindung erneuerbarer Energien wie einer Solarthermie-Anlage, eines
Holzpellet-Ofens oder eines Stückholzofens mit Wärmetasche
§ Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
§ Austausch der alten Heizungsanlage gegen einen effizienten Brennwertkessel
Gerade Eigentümer von älteren Ein- und Zweifamilienhäusern können ohne
Verlust an Lebensqualität mit deutlich weniger Heizenergie auskommen, in
dem veraltete Heizungsanlagen durch neue ersetzt werden. Alleine hierdurch
lassen sich vielfach bis zu 25 Prozent Energieersparnis erzielen. Kommen passende bauliche Maßnahmen hinzu, ist die Ersparnis noch deutlich größer. Die
wirksamsten Sanierungen liegen bei 90 Prozent Einsparungen an Primärenergie. Die besten Ergebnisse erzielt, wer sich vor einer Sanierung fachmännisch
beraten lässt. Solche Vor-Ort-Beratungen werden sogar staatlich gefördert
(siehe auch Finanzierung Seite 41).
Die energetischen Ansprüche an Neubauten sind mittlerweile sehr hoch. Sie
werden durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Dabei geht
es vor allem um die Reduzierung des Primärenergiebedarfs und die Nutzung
erneuerbarer Energien. Bei der Planung eines Neubaus muss auf die sich verschärfenden Anforderungen der EnEV geachtet werden. Wenn ein Neubau
den Anforderungen heute nur knapp entspricht, wird er in ein paar Jahren
bereits bautechnisch überholt sein.
Nachwachsende Rohstoffe können an allen Bauteilen eingesetzt werden: von
der Konstruktion über die Fassade zu Fenstern und Türen, am Dach, als Dämmstoff, als Fußböden, Farben und Öle, Möbel bis hin zur Gartengestaltung – und
natürlich für die Energiegewinnung.
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Einsatz erneuerbarer Energien
Der Einsatz erneuerbarer Energien am eigenen Gebäude zur Erzeugung von
Strom und Wärme hat viele Vorteile. Neben den Emissionseinsparungen liefert
die eigene Produktion von Energie Unabhängigkeit von steigenden Energiepreisen. Zusätzlich kann überschüssige Energie ins Netz eingespeist werden,
sodass sogar ein Zusatzeinkommen entsteht.
Besonders häufig verwendet werden Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung und Solarthermieanlagen zur Warmwassergewinnung. Ein hocheffizienter Pelletofen kann zur Wärmeerzeugung mit Holzpellets genutzt werden.
Dabei sollte allerdings auf die nachhaltige und regionale Beschaffung der
Holzpellets geachtet werden, um nicht zu einer großflächigen Abholzung von
Waldflächen beizutragen.
Bauen und Klimaschutz
Bei einem Neubau besteht zusätzlich die Möglichkeit eine nachhaltige Wasserwirtschaft zu berücksichtigen. So können beispielsweise Grau- und Schwarzwasserkreisläufe voneinander getrennt werden, um wenig-verschmutztes
Wasser erneut zum Beispiel für die Toilettenspülung zu nutzen. Gleiches gilt
für das Sammeln von Regenwasser.
Darüber hinaus können Dächer und Fassaden begrünt werden, um den natürlichen Regulierungseffekt von Grünflächen auch in dicht versiegelten Städten
nutzen zu können. Dachbegrünungen können unter anderem bei den durch
den Klimawandel zunehmenden Starkregenereignissen dazu dienen, die großen Wassermengen aufzunehmen. So entsteht kein Wasserstau. Außerdem
können sie dem Wärmeinseleffekt in Städten und somit den durch den Klimawandel verstärkt auftretenden Hitzewellen entgegenwirken.
Zusätzlich wirken sich Gebäudebegrünungen auch positiv auf die Luft aus und
speichern Kohlenstoffdioxid. Dadurch tragen sie wiederum zum Klimaschutz
und der menschlichen Gesundheit bei. Fassadenbegrünungen dienen darüber
hinaus zur sommerlichen Verschattung der Gebäudehülle, wodurch das Gebäude gekühlt wird und eine etwaige Klimaanlage überflüssig wird. Im Winter,
wenn die Pflanzen ihre Blätter verloren haben, kann das Sonnenlicht ungehindert in das Gebäude strömen und zusätzlich bilden die Pflanzen eine extra
Dämmschicht, die den Heizbedarf verringert.
Wirtschaftlichkeit und Lebenszyklus
Oft gibt es wegen vermeintlicher Mehrkosten bei privaten Bauherren Hemmungen, erneuerbare Energien
einzusetzen oder ein Gebäude energetisch sanieren
zu lassen. Um die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens zu beurteilen, muss allerdings eine umfangreiche Betrachtung der Kosten erfolgen. Sich allein auf die
Anschaffungskosten zu konzentrieren, reicht dabei nicht aus. Wenn ein Haus
auf einen hohen Energieeffizienzstandard gebracht wird, entstehen sowohl
beim Neubau als auch beim Sanieren zunächst höhere Investitionskosten. Diese werden sich allerdings durch den anschließend verringerten Energiebedarf
des Gebäudes amortisieren.
Beispielsweise entstehen beim Neubau eines Passivhauses meist nur 5–10 %
höhere Baukosten als bei einem Neubau nach aktuellen EnEV-Vorgaben.
Wie lange genau die Amortisierungsdauer ist, kann durch eine genaue Gegenüberstellung der Investitionskosten, der zu erwartenden Energiebedarfe,
die Entwicklung der Energiepreise und der bestehenden Fördermaßnahmen
zu Energieeffizienz errechnet werden. Beim Einsatz erneuerbarer Energie sind
unbedingt zu erwartende Preisänderungen des bisherigen Energieträgers (z. B.
Erdgas oder Heizöl) gegenüber des erneuerbaren Energieträgers einzuberechnen, sowie die Wartungskosten der alten und neuen technischen Anlage.
Ähnliches gilt beim Bau mit nachwachsenden Rohstoffen. Wenn nachwachsende Rohstoffe beispielsweise in Form von Dämmmaterialien, Fußböden oder
Naturfarben eingesetzt werden, kann es zu Mehrkosten kommen. Gleichzeitig
weisen diese Produkte aber auch einen Mehrwert an Nachhaltigkeit, Bau- und
Nutzungsqualität auf.
Über den Lebenszyklus gerechnet werden sich die meisten solcher Investitionen wirtschaftlich lohnen, zumal dafür zusätzlich viele Förderungen und
Vergünstigungen zur Verfügung stehen. Aus diesen Gründen sind die Verringerung des Energiebedarfs eines Hauses, eine effiziente Heiztechnik und der
Einsatz erneuerbarer Energiequellen fast immer sinnvolle Baumaßnahmen und
sollten bei jeder baulichen Planung beachtet werden.
Viele Immobilienbesitzer sind jedoch durch provokante Schlagzeilen in den
Medien verunsichert worden und fragen sich, ob sich energetische Sanierungen wirklich lohnen. Das Bundesumweltamt hat in seinem Ratgeber „Das
Energiesparschwein“ viele kritische Aussagen als Irrtümer und Vorurteile entlarvt. Informationen hierzu finden Sie unter www.umweltbundesamt.de.
Weitere Tipps und Informationen zum Energiesparen und zum energieeffizienten Bauen und Sanieren bietet die Internetseite des Grafschafter Klimaschutzmanagements unter www.klimaschutz.grafschaft-bentheim.de.
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Finanzierung
Finanzierung
So gut wie jeder Bauherr muss für den Bau der eigenen vier Wände einen
Kredit aufnehmen. Abzüglich des Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die
Sie einbringen können, werden Sie wahrscheinlich den Rest der Gesamtkosten
über Fremdkapital finanzieren müssen. Entweder Sie verfügen über Bausparverträge in entsprechender Höhe, die ausgezahlt werden können, oder Sie
nehmen einen Kredit bei einer Bank oder Sparkasse auf.
Das Kreditinstitut bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller
Situation in der Regel bis zu 60 % des Immobilienwertes als Hypothekenkredit
ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss. Weitere
Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges in Höhe von bis zu weiteren 20 %
bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen gewährt werden.
Erfahrungswerten zufolge sollte man beim Hausbau über mindestens 20 %
Eigenkapital verfügen.
Für viele Bauinteressierte ist die Frage, ob das gewünschte Eigenheim finanziell gefördert werden kann bei ihrer Entscheidung von großer Bedeutung.
Staatliche Hilfen werden unter anderem durch das Land Niedersachsen über
die Investitions- und Förderbank Niedersachsen und durch den Bund von der
Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle gewährt. Diese staatlichen Einrichtungen unterstützen zum Beispiel kinderreiche Familien, Senioren oder Menschen mit Behinderungen, um
für diese Personen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein zweiter Schwerpunkt dieser Förderungen liegt bei der Unterstützung energiesparender Bauund Modernisierungsvorhaben.
Wer ein Haus bauen, kaufen, modernisieren oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, kann auf viele Fördermöglichkeiten zurückgreifen. Schwierig
ist nur angesichts der vielen Änderungen auf dem Laufenden zu bleiben.
Im Folgenden erhalten Sie die wichtigsten Informationen zur finanziellen Förderung durch die genannten staatlichen Einrichtungen. Falls Sie an einer der
aufgezählten Förderungen interessiert sind, empfehlen wir, sich bei den genannten Adressen über die Bestimmungen dieser Förderprogramme genauer
zu informieren.
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Förderungen durch die Investitions- und Förderbank
Niedersachsen
Die Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank) unterstützt auf der
Grundlage des jeweils aktuellen Wohnraumförderungsprogramms unterschiedliche Maßnahmen im Wohnungsbau.
Mit Darlehen unterstützt die NBank (Stand 04/2016) folgende
Maßnahmen im Wohnungsbau:
§ die „Eigentumsförderung für Haushalte mit Kindern“ unterstützt Haushalte
mit zwei und mehr Kindern beim Neubau, Erstbezug, Aus-, Umbau oder bei
der Erweiterung sowie beim Kauf und Erwerb zusammen mit einer Modernisierung von selbstgenutzten Wohnungen mit zinslosen Darlehen
§ die „Eigentumsförderung für Menschen mit Behinderungen“ fördert Haushalte mit Personen mit Behinderungen ebenfalls beim Neubau, Erstbezug,
Aus-, Umbau oder bei der Erweiterung sowie beim Kauf und Erwerb zusammen mit einer Modernisierung von selbstgenutzten Wohnungen mit zinslosen Darlehen – eine weitere Voraussetzung für eine solche Förderung ist,
dass die Behinderung einen besonderen baulichen Aufwand erfordert, um
die Wohnung behindertengerecht zu gestalten
§ die „energetische Modernisierung von Mietwohnungen“ beinhaltet für
Wohnungssuchende mit niedrigem Einkommen die energetische Modernisierung bis zum 01.01.1995 fertiggestellter Mietwohnungen mit Darlehen –
hier gelten die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der
jeweils gültigen Fassung
§ die „energetische Modernisierung von Wohneigentum“ umfasst für Hauseigentümer von bis zum 01.01.1995 fertiggestellten Wohngebäuden ebenso
die energetische Modernisierung – auch bei diesen Maßnahmen sind die
Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen
Fassung einzuhalten
§ das Programm „Neubau von Mietwohnungen für ältere Menschen einschließlich des generationenübergreifenden Wohnens und Menschen mit Behinderung“ fördert den Neubau, Aus- und Umbau sowie die Erweiterung von
Altenwohnungen einschließlich des generationsübergreifenden Wohnens
und Wohnungen für Menschen mit Behinderungen als Mietwohnungen für
Wohnungssuchende mit niedrigen bzw. mittleren Einkommen
Die Anträge für eine Förderung durch die NBank müssen bei der Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim gestellt werden. Das Antragsverfahren sieht deshalb in der Regel zwei Stufen vor:
Sie stellen zunächst einen Vorantrag bei der Wohnraumförderungsstelle des
Landkreises Grafschaft Bentheim. Diese überprüft, dass Ihr Einkommen nicht
die geltenden Einkommensgrenzen überschreitet, und stellt Ihre gegenwärtigen Wohnverhältnisse fest.
Die NBank wählt dann nach sozialer Dringlichkeit die eingegangen Voranträge
im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel für eine Förderung
aus. Hierbei erfolgt die Auswahl nach sozialer Dringlichkeit unter Berücksichtigung der Haushaltsgröße der Antragsteller, der Zahl und des Alters der Kinder,
der Einkommensverhältnisse und der derzeitigen Wohnverhältnisse.
Nach der Auswahl erhalten Sie eine Mitteilung über die Entscheidung. Wenn
Ihr Vorantrag abgelehnt wird, werden Sie über die Gründe dafür informiert.
Falls Ihr Vorantrag auf eine Warteliste gesetzt wird, werden Sie benachrichtigt,
wann der Antrag ausgewählt wird. Wird Ihr Vorantrag ausgewählt, so müssen
Sie innerhalb von vier Monaten einen Hauptantrag über die Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim stellen, über welchen dann durch
die NBank entschieden wird.
Nähere Auskünfte zum aktuellen Wohnraumförderungsprogramm erhalten Sie
bei:
Investitions- und Förderbank Niedersachsen
Günther-Wagner-Allee 12–16, 30177 Hannover
Telefon: 0511 30031-0
Fax 0511 30031-300
E-Mail: [email protected]
Internet: www.nbank.de
Außerdem können Sie sich bei der Wohnraumförderung des Landkreises Grafschaft Bentheim www.grafschaft-bentheim.de/003332 informieren.
Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert derzeit Maßnahmen zur
Schaffung von Wohneigentum durch Bau oder Erwerb, die Sanierung und
Modernisierung von Wohnraum sowie die Nutzung erneuerbarer Energien mit
zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen. Bei der KfW können Sie nach den
folgenden Programmen finanzielle Unterstützung erhalten:
§ Das „KfW-Wohneigentumsprogramm“ fördert den Bau oder Erwerb von
selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland
sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum durch zinsgünstige Kredite. Mit dem Förderprogramm können bis zu
100 % der förderfähigen Kosten finanziert werden.
§ Das Programm „Erneuerbare Energien“ ermöglicht bei Neubauten und bestehenden Immobilien eine zinsgünstige Finanzierung von Vorhaben zur
Nutzung erneuerbarer Energien zur Stromerzeugung und Strom- und Wärmeerzeugung in Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen. Beispielsweise werden
stationäre Batteriespeichersysteme in Verbindung mit einer Photovoltaikanlage, die an das elektrische Netz angeschlossen ist, unterstützt. Mit dem
Förderprogramm können bis zu 100 % der förderfähigen Nettoinvestitionskosten finanziert werden.
§ Das „Energieeffiziente Bauen“ dient mit der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung der Errichtung oder des Ersterwerbs von KfW-Effizienzhäusern mit niedrigem Energieverbrauch und CO2-Ausstoß.
§ Das Programm „Energieeffizient Sanieren“ unterstützt Maßnahmen zur
Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden
Wohngebäuden mit verschiedenen Förderungen. Es ist eine Unterstützung
über einen Kredit möglich, wobei bis zu 100 % der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert werden können.
§ Über einen sogenannten Ergänzungskredit zu Zuschüssen aus dem Marktanreizprogramm zur „Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer
Energien im Wärmemarkt“ des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) kann die Finanzierung von Heizungsanlagen zur Nutzung
erneuerbarer Energien unterstützt werden. Hiermit können bis zu 100 %
der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert
werden. Außerdem stehen Zuschüsse für die energetische Fachplanung und
Baubegleitung im Rahmen des „CO2-Gebäudesanierungsprogramms“ des
Bundes zur Verfügung.
Finanzierung
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41
§ Die Förderung „Altersgerecht Umbauen“ dient Maßnahmen, mit denen
Barrieren im Wohnungsbestand reduziert sowie der Wohnkomfort und die
Sicherheit erhöht werden. Mit diesem Förderprogramm können bis zu 100 %
der förderfähigen Investitionskosten einschließlich Nebenkosten finanziert
werden. Ebenso können über dieses Förderprogramm Zuschüsse gewährt
werden.
von neu errichteten Gebäuden den Wärmeenergiebedarf für die Heizung einschließlich der Warmwasserbereitung und für die Kühlung anteilig durch erneuerbare Energien abdecken müssen. Wer erneuerbare Energien aufgrund
der Nutzungspflicht dieses Gesetzes einsetzen muss, wird hierfür nicht gefördert. Wer allerdings die Anforderungen des Gesetzes mit seinen Maßnahmen
übertrifft, wird vom BAFA finanziell unterstützt.
Da die Kreditanstalt für Wiederaufbau Kredite und Zuschüsse nicht unmittelbar an den Investor vergibt, sondern ausschließlich über Kreditinstitute,
müssen Sie die Anträge bei einer Bank oder Sparkasse stellen. Die Wahl des
Kreditinstituts steht Ihnen frei.
Mit dem Programm „Maßnahmen zur Nutzung von erneuerbaren Energien im
Wärmemarkt (Marktanreizprogramm)“ werden:
§ Solarkollektoranlagen
§ Biomasseanlagen
§ effiziente Wärmepumpen
§ Anlagen zur Nutzung der Tiefengeothermie
§ Nahwärmenetze, die mit Wärme aus erneuerbaren Energien gespeist werden
§ sowie besonders innovative Technologien zur Wärme- und Kälteerzeugung
aus erneuerbaren Energien und Maßnahmen zur Visualisierung des Ertrags
erneuerbarer Energien
gefördert.
Dabei werden vom BAFA Investitionszuschüsse vergeben und von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Programm „Erneuerbare Energien – Premium“ zinsverbilligte Darlehen und Tilgungszuschüsse erteilt.
Weitere Informationen zu den aktuellen Förderprogrammen der KfW, insbesondere zu den aktuellen Zinskonditionen, erhalten Sie:
Kreditanstalt für Wiederaufbau
Palmengartenstraße 5–9, 60325 Frankfurt am Main
Telefon: 069 7431-0
Kreditanstalt für Wiederaufbau – Niederlassung Bonn
Ludwig-Erhard-Platz 1–3, 53179 Bonn
Telefon: 0228 831-0 oder 0800 5399002 (kostenlos)
sowie unter www.kfw.de.
Förderungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und
Ausfuhrkontrolle
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt die
freiwillige Nutzung erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme und
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Gefördert werden insbesondere solarthermische Anlagen, Anlagen zur Nutzung von Biomasse, Anlagen zur Nutzung von
Geothermie- und Umweltwärme, Nahwärmenetze sowie Speicher- und Übergabestationen für Wärmenutzer sowie KWK-Anlagen.
Finanzierung
Seit dem 01.01.2009 ist das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in
Kraft, nach dem Eigentümer
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Die Bundesregierung fördert mit dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG)
die Modernisierung und den Neubau von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen,
die Markteinführung der Brennstoffzelle sowie den Neu- und Ausbau von
Wärme- und Kältenetzen und -speichern, in die Wärme oder Kälte aus KWKAnlagen eingespeist wird. Das Gesetz verpflichtet Netzbetreiber, förderfähige
Anlagen an ihr Netz anzuschließen, den dadurch erzeugten Strom vorrangig
abzunehmen und zu vergüten. Gefördert wird Strom aus KWK-Kraftwerken
auf Basis von Steinkohle, Braunkohle, Abfall, Abwärme, Biomasse, gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen. Die Betreiber dieser Anlagen erhalten vom
jeweiligen Netzbetreiber den vereinbarten Preis und einen Zuschlag für den
eingespeisten Strom. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach der Art der
Anlage und dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme.
Ferner fördert das BAFA die Beratung vor Ort zur sparsamen und rationellen
Energieverwendung in Wohngebäuden, deren Bauantrag oder Bauanzeige bis
zum 31.01.2002 eingereicht bzw. gestattet worden ist. Dabei soll die Beratung
Bestandteil eines energetischen Sanierungskonzepts zu einem KfW-Effizienzhaus oder einem Sanierungsfahrplan für aufeinander abgestimmte Maßnahmen sein.
Eine förderfähige Energiesparberatung können Sie als Eigentümer, Mieter oder Pächter eines Wohngebäudes in Anspruch nehmen. Eine
solche Beratung wird allerdings nur dann finanziell unterstützt,
wenn sie über antragsberechtigte Energieberater erfolgt, die über
Fachkenntnisse verfügen und unabhängig sein müssen. Die beanspruchten Energieberater müssen daher in der Beraterliste der Deutschen Energie-Agentur GmbH (Dena) bzw. des BAFA registriert sein.
Die Zuwendung wird als Zuschuss zu den in Rechnung gestellten Beratungskosten gewährt. Sie wird an den Energieberater, der auch für
die Antragstellung und für die Abwicklung gegenüber dem BAFA
verantwortlich ist, ausgezahlt. Der Energieberater muss den Zuschuss in voller Höhe im Rahmen der Rechnungsstellung an den
Beratungsempfänger weitergeben.
Weitere Informationen zu diesen Förderprogrammen erhalten Sie:
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
Frankfurter Straße 29–35, 65760 Eschborn
Telefon: 06196 908-0
Internet: www.bafa.de.
Weitere Förderungen
Einen umfassenden Überblick über diese und weitere
Förderungen der Europäischen Union, des Bundes, der
Länder und von Kommunen zur Energieeinsparung erhalten Sie unter www.energiefoerderung.info oder unter
www.foerderdatenbank.de.
42
Nachbarrecht
Die Nachbarn und ihre Rechte
Der Nachbar hat im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens den Anspruch, dass seine Belange berücksichtigt werden. Wenn die baurechtlichen
Bestimmungen des Planungsrechts und der Bauordnung eingehalten werden,
kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Nachbar in seinen
Rechten nicht berührt wird. Dann sieht das öffentliche Baurecht weder eine
Information noch eine sonstige Beteiligung am Genehmigungsverfahren vor.
Dies gilt auch dann, wenn baurechtliche Bestimmungen, die nicht nachbarschützend sind, durch Befreiung oder Abweichung zugelassen werden sollen.
Anders verhält es sich, wenn nachbarrechtliche Vorschriften durch ein geplantes Bauvorhaben verletzt werden. Wenn dies erkennbar ist, sind Angrenzer
formell am Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Diese Beteiligung kann
dadurch ersetzt werden, dass Nachbarn erklären, keine Einwendungen gegen
ein Bauvorhaben zu haben und dies auch durch ihre Unterschriften auf den
Bauplänen unterstreichen (Nachbarzustimmung).
Grundsätzlich haben Angrenzer das Recht zur Akteneinsicht im Baugenehmigungsverfahren. Sie haben auch weit gehende Abwehransprüche: sie können
Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung einlegen und bei der Behörde oder beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Baustopp stellen. Diese
Anträge sind aber nur dann erfolgreich, wenn das Bauvorhaben öffentlichrechtlich geschützte Nachbarrechte verletzt. Weder für einen Widerspruch
noch für einen Antrag auf Baustopp vor dem Verwaltungsgericht benötigt ein
Nachbar rechtsanwaltliche Hilfe.
Unabhängig von allen Gesetzen und Vorschriften sollten Nachbarn von Bauabsichten in Kenntnis gesetzt werden, um ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis zu pflegen. Schließlich wohnt man vielleicht eine lange Zeit Tür an Tür.
Einige wichtige nachbarschützende Vorschriften
Das öffentliche Baurecht enthält eine Vielzahl von Vorschriften, in denen Anforderungen an eine bauliche Anlage oder an deren Nutzung formuliert sind.
Einige dieser Vorschriften sind nach der ständigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte als nachbarschützend anerkannt. Ein Nachbar, der sich bei
seiner Abwehr gegen ein Bauvorhaben oder gegen eine ausgeübte Grundstücksnutzung auf eine dem Nachbarschutz dienende Vorschrift beruft, kann
seine Rechte daher durch Widerspruch, Antrag auf Baustopp oder Nutzungsuntersagung und Klage vor dem Verwaltungsgericht wahrnehmen.
Nachbarrecht
Mit Ihrem eigenen Heim schaffen Sie sich auf Dauer ein Zuhause – und Nachbarn. Solche meist Jahrzehnte währenden menschlichen Beziehungen wollen
gepflegt werden. Zerstrittene Nachbarn können einander das Leben unnötig
schwer machen.
Deshalb sollten Sie sich von vornherein mit Ihren neuen Nachbarn arrangieren.
Das ist zum Beispiel bei Grenzfragen ratsam, aber auch dann, wenn eine Anfrage bei den Nachbarn nicht immer rechtlich zwingend ist.
Ist ein Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das
noch nicht, dass Sie aus diesem Grund keine Baugenehmigung erhalten können. Dafür ist allein maßgebend, ob Ihr Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. Nur wenn für Ihr Vorhaben eine Abweichung von nachbarschützenden
Vorschriften (insbesondere die Verpflichtung zur Einhaltung von Abstandsflächen) notwendig ist, sind Sie im Regelfall auf das Einverständnis des betroffenen Nachbarn angewiesen.
In der Regel führt die festgestellte Verletzung einer nachbarschützenden Vorschrift zum Baustopp, zum Verlust der erteilten Baugenehmigung bzw. zur
Nutzungsuntersagung bis hin zum Anspruch auf Abbruch. Verstößt eine Planung z. B. gegen das Abstandsflächenrecht, so kann die Genehmigungsbehörde diesen Verstoß nicht ohne Beteiligung der betroffenen Nachbarn „heilen“,
da dies ihr Entscheidungsermessen überschreiten würde. Von nachbarschützenden Vorschriften kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der Nachbarn
abgewichen werden. Nicht möglich ist dies bei angefragten Nutzungen, die
nicht der Gebietstypik (z. B. Allgemeines Wohngebiet) entsprechen, da der Gebietserhaltungsanspruch für das gesamte jeweilige Gebiet gilt und nicht nur
für die unmittelbaren Nachbarn.
Gebot der Rücksichtnahme
Das öffentliche Bauplanungsrecht beschreibt die Zulässigkeitsvoraussetzungen für einzelne Bauvorhaben in Bebauungsplangebieten oder in bebauten
Ortslagen. Im Einzelfall kann jedoch ein Vorhaben trotz der Einhaltung des
materiellen Baurechts gegenüber seiner Umgebung unzulässig sein, weil von
43
ihm entweder Störungen ausgehen, die zu bodenrechtlichen Spannungen
führen oder aber, weil das Bauvorhaben bereits bestehenden Störungen in
erheblicher Weise ausgesetzt wäre. Das Rücksichtnahmegebot muss daher bei
jedem Bauantrag beachtet und geprüft werden.
Das Gebot der Rücksichtnahme wird in der Grundsatzentscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25.02.1977 wie folgt definiert:
„Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt, um so mehr kann
an Rücksichtnahme verlangt werden. Je verständlicher und unabweisbarer die
mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, um so weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Bei diesem
Ansatz kommt es auf die sachgerechte Beurteilung des Einzelfalls wesentlich
auf eine Abwägung zwischen dem an, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmepflichtigen nach Lage der
Dinge zuzumuten ist.“
Beispielsweise kann eine bauliche Erweiterung (Anbau) oder Aufstockung,
die nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan zulässig wäre, im Einzelfall
unzulässig sein, weil sie das direkte Nachbargrundstück erheblich verschattet
und gegenüber dem benachbarten Wohnhaus eine erdrückende Wirkung hat.
Oder eine am Ortsrand geplante Wohnbebauung kann nicht zugelassen werden, weil ein genehmigter landwirtschaftlicher Betrieb im Außenbereich durch
eine zulässige Schweinemast erhebliche Geruchsbelästigungen auslöst, die für
eine gesunde Wohnnutzung unzumutbar wären.
Abstandsflächen
Abstandsflächen sind die Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind, wenn die Gebäude nicht unmittelbar aneinander bzw. an die Nachbargrenze gebaut werden müssen oder dürfen. Die Abstandsflächen dienen in
erster Linie der Sicherheit der Gebäude, um die Ausbreitung von Bränden zu
verhindern. Außerdem sollen sie aber auch die ausreichende Belichtung und
Belüftung und das soziale Miteinander gewährleisten.
Nachbarrecht
Der Mindestabstand beträgt nach der niedersächsischen Landesbauordnung
(NBauO) 3,00 m und ist auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen. Die exakte Tiefe der Abstandsfläche wird getrennt für jede Gebäudeaußenwand
berechnet als 0,5-faches der Differenz zwischen Geländehöhe und Traufe der
jeweiligen Gebäudeaußenwand. Anschüttungen des Geländes mit dem Ziel,
eine Außenwand künstlich zu verkleinern, sind bei der Berechnung gerade
nicht zu berücksichtigen.
Manche bauliche Anlagen lösen eigene Abstandsflächen aus, so z. B. Terrassen mit mehr als 1 Meter Höhe über dem vorhandenen Ursprungsgelände. Bestimmte bauliche Anlagen, die bei vorschriftsmäßiger Nutzung keine
Abstandsflächen auslösen, verlieren dieses baurechtliche Privileg durch eine
zweckentfremdete oder zusätzliche Nutzung (Beispiel: Grenzgaragen als
Wohnraumerweiterung oder mit Dachterrasse).
Höhe
Mindestabstand von der Grenze
unter 0,25m: Bäume/Sträucher nicht zulässig
44
bis zu 1,20m
0,25m
bis zu 2,00m
0,50m
bis zu 3,00m
0,75m
bis zu 15,00m
3,00m
über 15,00m
8,00m
Die Verwaltungsgerichte setzen bei Verletzung von Abstandsflächenvorschriften strenge Maßstäbe an: schon eine kleine Überschreitung kann dazu führen,
dass eine Baugenehmigung aufgehoben wird und ein Baustopp verfügt wird.
Häufig gestellte Fragen:
Bäume und Sträucher in Grenznähe
Das Niedersächsische Nachbarrechtsgesetz schreibt vor, dass Gehölze eine bestimmte Höhe nicht überschreiten dürfen, abhängig vom Abstand zur Grenze:
Auf einem Grundstück stehen Bäume und Sträucher nahe an der Grenze, auch
wenn ihre Zweige und Äste nicht über die Grundstücksgrenze hinüberragen,
können sie den Nachbargarten übermäßig beschatten, beim Nachbarhaus
die Wohnräume verdunkeln oder der Terrasse die Sonne nehmen.
Der Abstand wird am Erdboden von der Mitte des
Baumes oder Strauches bis zur Grenze gemessen.
Bedenken Sie: Wenn jeder Grundstückseigentümer darauf bestände, dass die Bäume oder
Sträucher in Nachbars Garten nicht höher
wachsen als vorgeschrieben, sähen unsere
Wohngebiete völlig verändert aus. Von dem
üppigen Grün, das das Auge erfreut und
das wir zur Reinhaltung der Luft brauchen, müsste ein großer Teil verschwinden. Greifen Sie also nicht gleich zum
Zollstock, um die Bäume des Nachbarn zu vermessen. Wenn Sie sich
ernsthaft gestört fühlen, sprechen
Sie zuerst mit dem Nachbarn. Vielleicht reicht es ja auch aus, wenn
nur einzelne Bäume oder Sträucher beschnitten werden, so dass
das Gesamtbild nicht gestört wird.
Die gesetzlichen Höchstmaße sollten wirklich nur dann durchgesetzt
werden, wenn eine Verständigung
der Nachbarn ganz und gar nicht
möglich ist.
Setzen Sie also vor allem Bäume so,
dass später auch der ausgewachsene Baum die zulässige Höhe nicht
überschreitet.
Nicht immer, wenn ein Baum oder
Strauch über die Grenze wächst oder
zu dicht an der Grenze steht, kann der
Nachbar daraus Rechte herleiten. Dafür kann es sehr verschiedene Gründe
geben.
Ein Obstbaum reicht mit seinen Zweigen über die Grundstücksgrenze hinaus.
Wem gehören die Äpfel oder Kirschen? Welcher der beiden Nachbarn darf sie ernten?
Der Baum gehört dem Eigentümer des
Grundstücks, auf dem der Stamm des Baumes steht. Er ist deshalb auch Eigentümer
der über die Grenze ragenden Zweige und
der an diesen Zweigen sitzenden Früchte.
Er allein darf die Früchte ernten, freilich
nur von seinem Grundstück aus. Fallen
die Früchte allerdings vom Baum ab und
liegen sie dann auf dem Nachbargrundstück, sind sie Eigentum des Nachbarn
geworden.
Grenzbebauung
Wenn Sie eine Garage oder ein
Nebengebäude im Bereich der
Grenze planen, sprechen Sie
vorher mit Ihrem Nachbarn.
Den Nutzen des Gebäudes
haben Sie. Ihr Nachbar hat
nur den Anblick und der
kann für ihn sehr störend
sein. Vorheriges Einverständnis dient dem nachbarlichen Frieden. Wenn Sie ohne
Grenzabstand bauen wollen,
sind Sie nach dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz
sogar verpflichtet, das dem
Nachbarn einen Monat vorher
anzuzeigen und dabei Bauart und
Bemessung der Grenzwand mitzuteilen.
Einfriedung
Wo muss, wo darf ein Grundstück eingefriedet werden?
In einzelnen Fällen verlangt die Bauaufsichtsbehörde eine Einfriedung. Bebaute Grundstücke und bebaubare Grundstücke in den Ortschaften müssen zur
Straße hin eine Einfriedung erhalten, soweit das erforderlich ist, um Gefährdungen und unzumutbare Verkehrsbehinderungen zu verhüten. Aber das wird
nicht all zu oft der Fall sein. Wenn die Bauaufsichtsbehörde meint, dass eine
Einfriedung entlang der Straße notwendig ist, dann wird Ihnen das von dort
mitgeteilt.
Für Vorgärten (nicht für die anderen Grundstücksgrenzen) können die Gemeinden in Bebauungsplänen oder in sonstigen Satzungen eine Einfriedung
vorschreiben. Wenn Sie wissen möchten, ob für Ihr Grundstück eine solche
Vorschrift besteht, fragen Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach.
Wie muss, wie darf eine Einfriedung aussehen?
Zum Teil haben die Gemeinden vorgeschrieben, wie Einfriedungen aussehen
müssen, entweder in Bebauungsplänen oder in anderen Satzungen. Fragen
Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach, ob für Ihr Grundstück solche Vorschriften bestehen.
Wenn Mauern oder Zäune errichtet werden sollen, müssen sie nach der Niedersächsischen Bauordnung standsicher sein und dürfen nicht gefährlich sein.
Im Übrigen können die Nachbarn vereinbaren, wie die Einfriedung aussehen
soll. Das vermeidet Streit.
Wenn die Nachbarn über die Höhe nichts vereinbaren und auch nicht in der jeweiligen Gegend niedrigere Einfriedungen überwiegen, soll nach dem Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz die Höhe in der Regel mindestens 1,20 m
betragen.
Damit an der Grenze keine zu hohen Einfriedungen errichtet werden, die –
ähnlich wie Gebäude – den Nachbarn in der Benutzung seines Grundstücks
beeinträchtigen, sind in der Niedersächsischen Bauordnung Höchstmaße festgesetzt. Eine Einfriedung an der Grenze darf 2,00 m hoch sein, in Gewerbeund Industriegebieten gibt es keine Höhenbegrenzung.
Bei mehr als 2,00 m Höhe ist eine Mitteilung oder eine Baugenehmigung erforderlich, bis 2,00 m geht es ohne! Wer eine Einfriedung setzen will, muss das
auf dem eigenen Grundstück tun und den Zaun nicht etwa auf das Grundstück
des Nachbarn oder mitten auf die Grenzlinie setzten.
Wer eine Hecke als Einfriedung wählt, muss mit den Pflanzen den gleichen
Grenzabstand einhalten wie sonst bei Bäumen oder Sträuchern, also je nach
Höhe 0,25 m, 0,50 m oder 0,75 m.
Wer hat die Einfriedung zu errichten?
Wenn ein Grundstück zur Straße hin eingefriedet werden muss, ist immer der
Eigentümer des an der Straße liegenden Grundstücks zur Einfriedung verpflichtet, nicht der Eigentümer der Straße.
Immer gilt: Jeder der eine Einfriedung errichten oder beseitigen, durch eine andere ersetzen oder wesentlich verändern will, muss das dem Nachbarn einen
Monat vorher genau mitteilen. Will der Nachbar Einwendungen erheben, soll
er das sofort tun.
Bei Mauern, Gittern, Zäunen, die ja bauliche Anlagen sind, besteht nach Bauordnung sogar eine Verpflichtung, sie instand zu halten.
Nachbarrecht
Die Gemeinden können durch Baumschutzsatzungen und Bebauungspläne
vorschreiben, dass Bäume, Sträucher, Hecken und sonstige Bepflanzungen
nicht beseitigt oder verändert werden dürfen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer
Stadt- oder Gemeindeverwaltung, ob für Sie solche örtlichen Vorschriften
bestehen.
Die Nachbarn können etwas anderes vereinbaren, als im Gesetz vorgesehen
ist.
45
Hausnummer
Hausnummer
Festlegung und Verfahren
Hausnummern dienen der Kennzeichnung von Gebäuden und sind von Bedeutung für das Einwohnermeldewesen, die Polizei, die Post sowie die schnelle
Erreichbarkeit der Anwohner durch Rettungsdienste. Daher sind Sie als Hauseigentümer verpflichtet, eine Hausnummer anzubringen.
Die Hausnummern werden von den jeweiligen Gemeinden im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens festgelegt und in der Regel mit der Baugenehmigung dem Bauherrn bekannt gegeben. Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen erfolgt die Bekanntgabe mit der Bestätigung, dass die Erschließung
gesichert ist und das Bauvorhaben vorläufig nicht untersagt wird. Rechtliche
Grundlage ist § 11 des Niedersächsischen Gesetzes über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (NSOG).
Anbringen der Hausnummer
Die zugeteilte Hausnummer muss nach § 126 Abs. 3 des Baugesetzbuchs
(BauGB) am Gebäude so angebracht werden, dass sie von der Straße aus gut
sichtbar ist. Die Nummern sind in der Regel unmittelbar rechts neben dem
Hauseingang in einer Höhe von 2,00 bis 2,50 m zu befestigen. Bei mehreren
Eingängen sollte jeder Eingang mit der Hausnummer versehen werden. Liegt
der Hauseingang nicht an der Straßenseite des Gebäudes, ist die Hausnummer
46
an der zur Straße liegenden Gebäudeseite anzubringen, und zwar an der dem
Zugang nächstliegenden Gebäudeecke. Bei Grundstücken mit Vorgärten, in
denen das Gebäude von der Straße aus nicht zu sehen ist, sollte die Hausnummer am Eingang zum Grundstück angebracht werden. Die Lesbarkeit der Hausnummer muss regelmäßig überprüft werden. Für die Zahlen der Hausnummern
wird eine Mindesthöhe von 70 mm und für die Buchstaben eine Mindesthöhe
von 50 mm empfohlen. Es können Schilder, aber auch beleuchtete Hausnummern, reflektierende Schilder, Keramik- oder Metallziffern verwendet werden.
Ändern der Hausnummer
Es kann notwendig sein, dass Gebäude umnummeriert werden müssen. Umnummerierungen werden jedoch auf das unumgänglich notwendige Maß beschränkt, wenn zum Beispiel Straßen benannt oder umbenannt werden, die
vorhandene Nummerierung fehlerhaft ist und zu Irritationen führt, Umbauten
eine andere Nummer erforderlich machen oder Neubauten nicht mehr in die
vorhandene Nummerierung eingegliedert werden können. Die Bekanntgabe
erfolgt dann durch gesonderten Bescheid.
Auskünfte über Hausnummern erteilt Ihnen die zuständige Stadt oder
Gemeinde.
Malerbetriebe
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47
Checkliste
Was ist zu beachten?
Ansprechpartner
1
Grundstücksvermessung
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGLN)
Öffentich. bestellte Vermessungsingenieure (ÖBVI)
2
Grundstückskauf (Beurkundung)
Notar
3
Baugrundgutachten
Gutachter für Baugrund
4
Vorhandene Bauleitplanungen/Flächennutzungsplan/
Bebauungsplan
Gemeinde
5
Vorhandene Fachplanungen (geplante Schutzgebiete, Straßenplanungen etc.)
Landkreis Grafschaft Bentheim/Landesstraßenbaubehörde Niedersachsen
(NLStBV)/Landesbetrieb für Hochwasserschutz und Wasserwirtschaft
Unterhaltungsverbände
6
Grundstück Innen- oder Außenbereich
Gemeinde, Landkreis Grafschaft Bentheim Abteilung Bauwesen
7
Grundstückserschließung/ Erschließungsbeiträge
Gemeinde, zuständige Wasserversorger Abwasserverbände, Elektroenergieversorger bei Bedarf Gasversorger
8
Grundstückswert/Verkehrswertgutachten
LGLN, Gutachterstelle
9
Rechtliche Einschränkungen durch vorhandenen Schutzstatus
(Naturschutz, Denkmalschutz, Trink-Wasserschutz, Bodenschutz,
Altlasten, Überschwemmungsgebiet)
Landkreis Grafschaft Bentheim/Untere Denkmalschutzbehörde/Untere
Naturschutzbehörde/Untere Wasserbehörde
10
Bauvorlagen
Architekt/Bauingenieur (Listen dazu werden bei Architekten- bzw.
Ingenieurkammer geführt)
11
Gebäudezustand vorhandener Gebäude
Gutachter, Architekten, Ingenieure
12
Baulasten
Entscheidung Landkreis Grafschaft Bentheim/Bauwesen, erforderlich
Übernahmeerklärung des Baulastgebers
13
Baugenehmigung
Planer, Landkreis Grafschaft Bentheim/Bauwesen
14
Sanierungsgebiet/Erhaltungsgebiet
Gemeinde, der von der Gemeinde beauftragte Sanierungsträger
15
Gestaltungsvorgaben
Gemeinde
Checkliste
Nr.
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Fachbegriffe
von A bis Z
Abstandsflächen
Abstandsflächen sind Flächen, die vor oberirdischen Gebäuden freigehalten
werden müssen, wenn Häuser nicht unmittelbar aneinander gebaut werden.
Die Abstandsflächen dienen dem Brandschutz der Gebäude. Darüber hinaus
sollen sie auch eine ausreichende Belichtung und Belüftung garantieren.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchssicherung des Käufers eines Grundstückes
dar und wird relativ zügig eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung
zwischen sechs und acht Wochen.
Ausnahme
Eine Ausnahme ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift ausdrücklich vorgesehen ist und die erteilt werden kann, wenn sie mit
anderen öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Außenbereich
Der Außenbereich soll grundsätzlich von einer Bebauung freigehalten werden.
Diese einschneidende Vorgabe des Gesetzgebers dient u. a. dazu, den Naturhaushalt zu schonen, das Landschaftsbild zu erhalten und die gemeindliche
Infrastruktur vor unwirtschaftlichen Aufwendungen zu schützen. Ausgenommen hiervon sind privilegierte Vorhaben, wie z. B für die Landwirtschaft, und
einige weitere begünstigte Vorhaben. Alle Vorhaben im Außenbereich sind in
einer flächensparenden Weise auszuführen.
Baudarlehen
Das Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek
abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als
beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit.
Baulast
Durch die Belastung eines oder mehrerer Grundstücke soll die Zulässigkeit
eines Bauvorhabens erreicht werden. In den meisten Fällen handelt es sich
um die Übernahme von Abstandsflächen, die Sicherung der Erschließung, den
Nachweis von Stellplätzen oder ähnlichem. Eine Baulast ist eine einseitige
öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der der Eigentümer schriftlich erklärt,
auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er
zunächst nicht verpflichtet wäre. Die Baulast bindet auch die Rechtsnachfolger. Durch Eintragung in das beim Bauordnungsamt des Landkreis Grafschaft
Bentheim geführte Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam.
Bäume auf Grundstücken
Bäume können mit einer Erhaltungsfestsetzung im Bebauungsplan belegt sein
oder unter die Baumschutzsatzung der Städte und Gemeinden fallen. In diesen
Fällen dürfen sie nicht ohne besondere Ausnahmegenehmigung gefällt werden. Auskünfte hierzu erteilen die Städte und Gemeinden.
Fachbegriffe
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Abweichung
Abweichung ist der Oberbegriff für Ausnahmen und Befreiungen. Abweichungen von allgemein und abstrakt gehaltenen Regelungen dienen der Einzelfallgerechtigkeit und dem Übermaßverbot.
Befreiung
Eine Befreiung ist eine Abweichung von einer Vorschrift, die in dieser Vorschrift allgemein vorgesehen ist. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn die
Einhaltung der Vorschrift zu einer offenbar nicht beabsichtigen Härte führen
würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen
mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist oder das Wohl der Allgemeinheit
die Befreiung erfordert.
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Bereitstellungszinsen
Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen
für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme.
Disagio
Das Disagio verringert als Zinsvorauszahlung den Nominalzins und ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3 % und 10 % der Summe.
Effektivzins
Der Effektivzins ist der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio
und sonstigen Kosten der Bank.
Erschließungsbeiträge
Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres nicht gedeckten Aufwands für bestimmte Anlagen (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze und Abwasseranlagen) Erschließungs- und Abwasserbeiträge. Diese Beiträge haben diejenigen
zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer
der von der öffentlichen Anlage erschlossenen Grundstücke sind.
Festzins
Als Festzins wird eine vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und
Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum bezeichnet.
Freistellungserklärung
Die Freistellungserklärung bestätigt im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei
von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor
der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden.
Grundbuch
Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Amtsgericht
geführt (Grundbuchamt). Rechte, Lasten, Pflichten, Größe des Grundstücks
und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten
Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen
wird. Mit der Grundschuld wird ein Grundstück belastet, so dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die Grundschuld
wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
In diesem Regelwerk werden die Honorare für die Architekten und Ingenieure
festlegt. Es ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe
Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III
bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus.
Hypothekendarlehen
Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben
wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das
bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.
Jahres-Heizwärmebedarf
Der Jahres-Heizwärmebedarf ist die rechnerisch erforderliche Wärmemenge,
die über ein Heizsystem zur Aufrechterhaltung einer bestimmten mittleren
Raumtemperatur in einem Gebäude benötigt wird. Berücksichtigt werden unter anderem Transmissionswärmeverluste durch Außenbauteile und Lüftungswärmeverluste durch undichte oder geöffnete Fenster und Türen.
Jahres-Primärenergiebedarf
Als Jahres-Primärenergiebedarf bezeichnet man die Energiemenge, die zur
Deckung des Jahres-Heizenergiebedarfs und des Warmwasserbedarfs benötigt wird. Der Jahres-Heizenergiebedarf beinhaltet die Energiemenge für die
Raumheizung und die Warmwasserversorgung. Berücksichtigt werden Verluste sowohl von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle und von seinem Transport als auch die Verluste der Heizungs- und Warmwasserleitungen
im Gebäude.
Nebenkosten
Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notarund Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10 % der
Gesamtkosten.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.
Transmissionswärmeverlust
Der Transmissionswärmeverlust entsteht durch Wärmeverlust über die Außenbauteile wie Wände, Fenster, Decken und Boden und lässt sich durch eine
geeignete Wärmedämmung eines Hauses wesentlich senken.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des zuständigen Finanzamts, dass ein Immobilienerwerber die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt
hat. Erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird eine Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen.
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist die Grundlage
des Bauvertragswesens. Die VOB ist allgemein anerkannte Vertragsgrundlage,
aber weder Gesetz noch Rechtsverordnung. Sie muss besonders vereinbart
werden.
Verkehrswert
Als Verkehrswert wird der Verkaufspreis bezeichnet, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der
Ermittlung zu erzielen wäre.
Vorkaufsrecht
Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das
private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu
dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu
den gleichen Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem Dritten festgelegt,
übertragen wird. Das öffentliche Vorkaufsrecht (z. B. der Gemeinde) ist im
Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Wärmeschutz
Die Anforderungen an den Wärmeschutz eines Gebäudes ergeben sich aus der
seit 2002 gültigen und mehrfach überarbeiteten Energieeinsparverordnung
(EnEV). Die Verordnung basiert auf einem Bilanzverfahren, bei dem die Wärmeverluste eines Hauses dem inneren Wärmegewinn durch Körperausstrahlung von Menschen, Gerätewärme oder Sonneneinstrahlungswärme durch
Fenster gegenübergestellt werden.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräume im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur können ebenso
zur Wohnfläche gehören wie die anrechenbaren Flächen im ausgebauten
Dachgeschoss. Wirtschaftsräume wie Waschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbliche Räume sind keine Wohnfläche, sondern sie gelten als
Nutzfläche.
Fachbegriffe
Beleihungsgrenze
Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel
liegt dieser Wert bei maximal 80 % des Kaufpreises.
Zwischenfinanzierung
Als Zwischenfinanzierung bezeichnet man einen kurzfristigen Kredit bis zur
Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.
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Wichtige Rechtsquellen für
Planen und Bauen
1.Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
§ Allgemeine Durchführungsverordnung zur Niedersächsischen Bauordnung (DVO-NBauO)
§ Verordnung über das Übereinstimmungszeichen (ÜZVO)
§ Feuerungsverordnung (FeuVO)
§ Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStplVO)
§ Ausführungsbestimmungen zu den §§ 46, 47 NBauO über die Regelung
der Richtzahlen für Einstellplätze
§ Niedersächsische Versammlungsstättenverordnung (NVStättVO)
§ Verkaufsstättenverordnung (VKVO)
§ Baugebührenordnung (BauGO)
§ Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO)
§ Satzungen über die besonderen Anforderungen an die Gestaltung von
Werbeanlagen
2.Niedersächsisches Gesetz über die öffentliche Sicherheit und
Ordnung (NSOG)
7.Baugesetzbuch (BauGB)
§ Baunutzungsverordnung (BauNVO)
§ Wertermittlungsverordnung (WertV)
§ Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006)
§ Erhaltungssatzungen der Städte und Gemeinden
8.Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG)
§ Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm 1998 (TA Lärm 1998)
§ Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV)
§ Freizeitlärm-Richtlinie
9.Niedersächsisches Straßengesetz (NStrG)
§ Satzungen der Städte und Gemeinden über Erlaubnisse für Sondernutzungen in Gemeindestraßen und Ortsdurchfahrten
§ Satzungen über die Aufgrabung öffentlicher Verkehrsflächen in der
Städte und Gemeinden
10. Straßenverkehrsordnung (StVO)
3.Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz (NVwKostG)
Rechtsquellen
4.Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV)
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5.Energieeinsparverordnung (EnEV)
§ Verordnung zur Durchführung der
(DVO-EnEV)
Energieeinsparverordnung
6.Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
11. Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in Verbindung mit
Niedersächsischem/Wassergesetz (NWG)
§ Satzungen der Städte und Gemeinden über die Abwasserbeseitigung
und den Anschluss an die öffentlichen Abwasserbeseitigungsanlagen
(Abwasserbeseitigungssatzung)
§ Satzungen der Städte und Gemeinden zur Übertragung der Abwasserbeseitigungspflicht durch Kleinkläranlagen auf die Nutzungsberechtigten der Grundstücke (Kleinkläranlagensatzung)
Wichtige Internetauftritte für
Planen und Bauen
Amt für regionale Landesentwicklung Weser Ems:
www.arl-we.niedersachsen.de
BINE Informationsdienst – Energieforschung für die Praxis:
www.energiefoerderung.info
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: www.bafa.de
Bundesministerium für Wirtschaft und Energie:
www.foerderdatenbank.de
Deutsche Bundesstiftung Umwelt: www.dbu.de
Deutsche Stiftung Denkmalschutz: www.denkmalschutz.de
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen:
www.gag.niedersachsen.de
Investitions- und Förderbank Niedersachsen: www.nbank.de
Kreditanstalt für Wiederaufbau: www.kfw.de
Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Nds.:
www.gll.niedersachsen.de
Landkreis Grafschaft Bentheim: www.grafschaft-bentheim.de
12. Bundesnaturschutzgesetz (BNarSchG)
Monumentendienst: www.monumentendienst.de
13. Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum
Bundesnaturschutzgesetz (NaGBNatSchG)
§ Baumschutzsatzungen der Städte und Gemeinden
4. Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG)
1
§ Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und
Pflege von Kulturdenkmalen
§ Erlass über Bundesmittel zur Substanzerhaltung und Restaurierung von
unbeweglichen Kulturdenkmalen von nationaler Bedeutung
Niedersächsische Bingo-Umweltstiftung:
www.bingo-umweltstiftung.de
Niedersächsische Gesellschaft zur Erhaltung historischer
Gärten e. V.:
www.historische-gaerten-niedersachsen.net
Niedersächsisches Landesamt für Denkmalpflege:
www.denkmalpflege.niedersachsen.de
15. Einkommensteuergesetz (EStG)
Niedersächsische Sparkassenstiftung: www.nsks.de
16. Erbschaftssteuergesetz (ErbStG)
Nordhorner Versorgungsbetriebe GmbH: www.nvb.de
17. Grundsteuergesetz (GrStG)
8. Niedersächsisches Wohnraumförderungsgesetz (NWoFG)
1
§ Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Wohnraumförderungsgesetzes (DVO-NWoFG)
§ Aktuelle Wohnraumförderungsbestimmungen
§ Aktuelles Wohnraumförderungsprogramm
Trink- und Abwasserverband Bad Bentheim, Schüttorf,
Salzbergen und Emsbüren: www.ta-verband.de
Verwaltungsgericht Osnabrück:
www.verwaltungsgericht-osnabrueck.niedersachsen.de
VGH-Stiftung: www.vgh-stiftung.de
19. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)
Wasser- und Abwasser-Zweckverband Niedergrafschaft:
www.waz-niedergrafschaft.de
Internetauftritte
20. Niedersächsisches Nachbarrechtsgesetz (NachbG)
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Pools & Naturbäder
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