private modernisierungen

Stadt Karlsruhe
Stadtplanungsamt
PRIVATE
MODERNISIERUNGEN
Förderrichtlinien in den Sanierungsgebieten
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Sehr geehrte Hauseigentümerin,
sehr geehrter Hauseigentümer,
die Stadt Karlsruhe hat im Stadtgebiet derzeit mehrere
Sanierungsgebiete. Eine Übersicht der aktuellen Gebiete gibt
Ihnen die Karte auf der folgenden Seite. In diesen Bereichen sollen
durch Maßnahmen im öffentlichen Bereich – wie etwa durch die
Umgestaltung und Verbesserung von Straßen, Wegen oder Plätzen –
die Wohn- und Lebensqualität insgesamt aufgewertet werden. Aber
auch bei den privaten Gebäuden kann durch eine Modernisierung die
Sanierung eines Gebietes voran gebracht werden.
Wenn Sie daher in einem der Sanierungsgebiete ein Haus haben,
können Sie von der Stadt Zuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen
bekommen und so den Wert Ihrer Immobilie erhalten. Auch für
sogenannte Ordnungsmaßnahmen (zum Beispiel Abbruchmaßnahmen)
gibt es im Einzelfall Zuschüsse. Mit einer Modernisierung können
Sie Ihr Haus an den derzeit geltenden bautechnischen Standard im
Wohnbereich und an die heutigen energetischen Anforderungen
anpassen – beispielsweise durch neue Fenster, eine neue Heizung,
durch Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes oder auch Einbau
und Modernisierung von Sanitärräumen. Das dient der energetischen
Erneuerung aber auch das Ortsbild profitiert von der Außengestaltung
der Gebäude.
Die Förderkriterien wurden in Abhängigkeit der Lage der
Sanierungsgebiete – innenstadtnah oder eher in einer dörflich
geprägten Struktur – an den Bedarf angepasst. In einigen Gebieten
können auch Modernisierungen von gewerblichen Bereichen gefördert
werden. Sie können so durch die Modernisierung Ihres Hauses dazu
beitragen, Ihren Stadtteil und damit die Stadt Karlsruhe insgesamt,
noch attraktiver und für die Bewohner lebenswerter zu gestalten.
Es würde mich freuen, wenn ich Sie dazu gewinnen kann, sich aktiv
am Sanierungsprozess in Ihrem Gebiet zu beteiligen und einzubringen.
Durch Ihre Teilnahme, beispielweise an Bürgerversammlungen,
Begehungen oder Workshops wird die Sanierung in Ihrem Stadtteil zu
einer wichtigen, gemeinsamen Sache von Stadt und Einwohnerschaft.
Dr. Frank Mentrup
Oberbürgermeister
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FÖRDERRICHTLINIEN IN DEN
SANIERUNGSGEBIETEN ALLGEMEIN
MIT ERGÄNZUNGEN UND ABWEICHUNGEN FÜR
DÖRFLICH GEPRÄGTE SANIERUNGSGEBIETE
(STAND FEBRUAR 2016)
1
ZUSCHUSS/GEGENSTAND DER FÖRDERUNG
1.1 ZUSCHÜSSE
Zuschüsse werden für bauliche Maßnahmen zur Beseitigung
von Missständen bei bestehendem Wohnraum gewährt. Es
werden nur Maßnahmen gefördert, die den Gebrauchswert
eines Gebäudes nachhaltig erhöhen. Zuschüsse für reine
Instandhaltungsmaßnahmen werden nicht gewährt.
Räumliche Erweiterungen/Anbauten untergeordneter Art
(< 50 Prozent Nutzfläche) können im Einzelfall ebenfalls
förderfähig sein.
Ein Zuschuss bei bestehender gewerblicher Nutzung wird
nicht gewährt. Besteht die gewerbliche Nutzung nur in
Teilbereichen, werden diese bei der Berechnung des Zuschusses
ausgenommen.
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1.2 NACHRANGIGKEIT DES ZUSCHUSSES
Ein Zuschuss kann nur gewährt werden, wenn vorrangig
keine andere finanzielle Förderung/Zuschuss nach anderen
Förderprogrammen (Bundes-/Landesprogrammen, zum
Beispiel Landeswohnraumförderprogramm) möglich ist.
Eine gleichzeitige Förderung von Maßnahmen im Rahmen
des Sanierungsgebietes und anderer Zuschussprogramme
der Stadt (zum Beispiel Schallschutzprogramm (Fenster),
„Bonusprogramm Energetische Sanierung im privaten
Altbaubereich“ oder Hinterhofprogramm) scheidet ebenfalls
aus.
1.3 MINDESTAUFWAND/AUSFÜHRUNG
Ab einem anerkannten Mindestaufwand von 10.000 Euro
ist ein Zuschuss zu den Erneuerungsmaßnahmen möglich; bei
Ordnungsmaßnahmen bereits ab 5.000 Euro. Erforderlichenfalls
können bei größeren Einheiten auch Bauabschnitte gebildet
werden. Der Abschluss der vereinbarten Bau(abschnitts)maßnahmen ist grundsätzlich innerhalb eines Jahres
anzustreben.
Modernisierte Wohnanlage im Rintheimer Feld
Gefördert wird auch die fachtechnische Begutachtung und
Begleitung energetischer Erneuerungsmaßnahmen (zum
Beispiel für Gutachten, Honorare für Bauüberwachung und
ähnlichem), soweit diese Leistungen von einem anerkannten
Sachverständigen durchgeführt werden (das heißt die in §21
EnEV genannten, ausstellungsberechtigten Personen zum
Beispiel Energieberater). Ebenso förderfähig sind allgemeine
Baunebenkosten der Modernisierung wie zum Beispiel für
Architektenleistungen wie Planung und Bauüberwachung.
Die Kosten sind der Höhe nach pauschaliert. Jedoch begrenzt
auf maximal 10 bis 15 Prozent der anerkannten förderfähigen
Maßnahmen.
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1.4 ENERGETISCHE ERNEUERUNG
(= MODERNISIERUNG) VON GEBÄUDEN
Der energetischen Erneuerung von Gebäuden kommt in
den Sanierungsgebieten eine wesentliche Bedeutung zu.
Daher werden solche energetischen Maßnahmen gefördert,
die geeignet sind, die Anforderungen der aktuell geltenden
Energieeinsparverordnung für Bestandsgebäude um mindestens
25 Prozent zu unterschreiten.
1.5 INSTANDHALTUNGSMASSNAHMEN
Instandhaltungsmaßnahmen, Renovierungs-/Unterhaltungs-/
Wartungsmaßnahmen (außer als Folgearbeit der
Modernisierung/Instandsetzung) werden nicht gefördert.
2. VERTRAGLICHE VEREINBARUNG
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Bei Modernisierungsmaßnahmen sind mindestens zwei
Angebote pro Gewerk zusammen mit einem Zuschussantrag
vorzulegen. Bei energetischen Maßnahmen ist zusätzlich eine
fachtechnische Beurteilung des Sachverständigen (Gutachten)
über die Einhaltung des geforderten Standards und die Vorlage
von mindestens zwei fachtechnisch geprüften Angeboten über
die Durchführung der energetischen Gewerke vorzulegen.
Auf der Grundlage der Bestätigung des Sachverständigen
bei energetischen Maßnahmen, der fachtechnisch geprüften
Angebote und des Antrages erfolgt die vertragliche Festlegung
der Maßnahmen und Vereinbarung zwischen der Stadt und
dem Eigentümer über die Zuschussgewährung.
Mit den (Bau)Maßnahmen darf zu diesem Zeitpunkt noch nicht
begonnen worden sein. Wurden bereits Aufträge erteilt
Umfangreiche Modernisierung eines Hauses in der Waldstraße
2.1 BESICHTIGUNG, ANTRAGSTELLUNG,
BEGINN DER MASSNAHMEN UND
VERTRAGLICHE VEREINBARUNG
Die Maßnahmen zur (energetischen) Modernisierung werden
zunächst vor Ort im Rahmen der Besichtigung des Gebäudes
abgestimmt.
Bei allen Modernisierungsmaßnahmen kann, bei energetischen
Erneuerungsmaßnahmen muss, ein fachkundiger Sachverständiger (Architekt oder bei energetischen Maßnahmen die
nach § 21 EnEV ausstellungsberechtigten Personen) seitens der
Eigentümer beauftragt werden.
Energetische Modernisierung durch Austausch veralteter Heizungsanlagen
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oder Maßnahmen vor Abschluss des Modernisierungsvertrages
begonnen, scheidet eine Förderung im Ganzen aus.
2.2 DIENSTBARKEIT
Die Eintragung einer Dienstbarkeit erfolgt ab 10.000 Euro
Zuschuss (auf 20 Jahre nach Eintragung). Inhalt der Dienstbarkeit
ist der Ausschluss sanierungsschädlicher Nutzungen auf dem
Grundstück oder Gebäude. Auch bei der Gewährung eines
Zuschusses bei einer Ordnungsmaßnahme (zum Beispiel
Abbruch) gilt diese Zuschussgrenze. Ebenso erfolgt, unabhängig
von der Zuschusshöhe, hierüber eine vertragliche Vereinbarung.
2.3 GRUNDSCHULDEINTRAG
Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt ab 50.000 Euro
Zuschuss. Ebenfalls beschränkt auf 20 Jahre nach Eintragung.
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3.2 ERHÖHUNG DES ZUSCHUSSBETRAGES
BEI ERREICHEN EINES ERHÖHTEN
ENERGIESTANDARDS (IN ANLEHNUNG AN
DIE KFW-EFFIZIENZHAUS-TYPISIERUNG)
Werden bei der energetischen Erneuerung eines Gebäudes
der bei Zuschussgewährung geforderte, energetische Standard
noch unterschritten, wird die Basisförderung nach Ziff. 4.1.
um bis zu maximal 10 Prozent erhöht. Ausgehend von einer
Basisförderung bei Einhaltung der Anforderungen an ein KfWEffizienzhaus 115 werden 25 Prozent Zuschuss, bei Einhaltung
der Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus 100 (entspricht
Neubaustandard) ein Maximalzuschuss von 35 Prozent
gewährt. Ein möglicher Zuschlag kann bei erhaltenswerten/
denkmalgeschützten Gebäuden gewährt werden (15 Prozent;
vgl. Ziff. 3.1).
3.3 ANGEMESSENHEIT DER ERNEUERUNGSKOSTEN
3. ZUSCHUSSHÖHE (KOSTENERSTATTUNGSBEITRAG)
3.1 ZUSCHUSSHÖHE
Der Basiszuschuss beträgt 25 Prozent des anerkannten, förderfähigen Aufwands; bei erhaltenswerten, insbesondere denkmalgeschützten, Gebäuden kann der Zuschuss um 15 Prozent,
gegebenenfalls auch nur für Teilgewerke, erhöht werden.
Durch Dämmung des Daches und der Möglichkeit der Grundrissverbesserung
(Erweiterung) ergeben sich erhebliche Energieeinspareffekte und
Aufwertungsmöglichkeiten.
Eine Zuschussgewährung kann nur erfolgen, wenn mit Blick
auf die Erhöhung des Gebrauchwertes und der verbleibenden
Nutzungsdauer dies wirtschaftlich vertretbar ist.
3.4 EIGENGENUTZTE WOHNUNG/GEBÄUDE
Bei eigengenutzten Gebäuden/Wohnungen wird die
angemessene Wohnfläche von 60 Quadratmeter bei einer
Person zuzüglich 10 Quadratmeter für jede weitere Person
anerkannt und der Berechnung des Zuschusses zugrunde
gelegt.
3.5 EIGENLEISTUNGEN
Sämtliche Eigenleistungen (auch planerische und
kaufmännische Eigenleistungen) einschließlich der
Materialkosten werden nicht berücksichtigt.
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4. MIETPREISBINDUNG
Ab einer Zuschusshöhe von 40.000 Euro wird für zehn
Jahre eine vertragliche Mietpreisbindung vereinbart. Der
maximale Mietpreis orientiert sich dabei an der ortsüblichen
Vergleichsmiete gemäß jeweils aktuell geltendem Karlsruher
Mietpreisspiegel.
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5. ENTSCHEIDUNG IM EINZELFALL/
KEIN RECHTSANSPRUCH AUF ZUSCHUSS
Die Gewährung von städtischen Zuschüssen zu Erneuerungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet erfolgt im jeweiligen
Einzelfall und nur im Rahmen vorhandener Haushaltsmittel.
Ein Anspruch auf Gewährung eines Zuschusses für
Erneuerungsmaßnahmen besteht in keinem Falle.
Aufwendig modernisiertes Rückgebäude in Mühlburg (im Erdgeschoss
befand sich ehemals eine Bäckerei; heute ausschließlich Wohnnutzung)
Aufwertung der Wohnqualität durch Anpassung der Sanitärräume
an den heutigen Standard
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6. STEUERLICHE ASPEKTE BEI MODERNISIERUNGEN
IN DEN SANIERUNGSGEBIETEN
Nach steuerrechtlichen Vorschriften des Einkommensteuerrechtes kann im Rahmen der Sanierung/Instandsetzung in den
Sanierungsgebieten im Einzelfall auch die Geltendmachung der
Aufwendungen im Wege der Sonderabschreibung (gem. §§ 7 h,
10f und 11a Einkommenssteuergesetz) zum Tragen kommen.
Mit Blick auf die Besonderheiten des Steuerrechtes wird
hierbei empfohlen, sich beim Finanzamt oder einem
Steuerberatungsbüro über die steuerlichen Aspekte im
konkreten Einzelfall zu informieren. Zu beachten ist, falls
etwaige Sonderabschreibungsbeträge geltend gemacht
werden sollen, dass vor Beginn der Maßnahmen mit der
Stadt eine Vereinbarung über Art und Umfang der Sanierung
und die voraussichtlichen. Sanierungskosten geschlossen
wird. Diese Vereinbarung und die geprüfte Abrechnung des
bescheinigungsfähigen Aufwandes wird Grundlage für die von
der Stadt ausgestellte, gebührenpflichtige Bescheinigung zur
Vorlage bei der Finanzbehörde.
ERGÄNZENDE FÖRDERRICHTLINIEN FÜR
DÖRFLICH GEPRÄGTE SANIERUNGSGEBIETE
(wie Durlach-Aue und Grünwettersbach sowie
vergleichbare, künftige Sanierungsgebiete)
1. ZUSCHUSS FÜR GEBÄUDEMODERNISIERUNGEN
UND UMNUTZUNGEN
Die Zuschussvoraussetzungen gelten gleichermaßen für
Wohnnutzungen als auch für gewerbliche Nutzungen sowie für
Umnutzungen.
Bautechnische Verbesserungen/Modernisierungen
Neben energetischen Erneuerungsmaßnahmen können auch
Maßnahmen zur Verbesserung/Anpassung an den heutigen
bautechnischen Gebäudestandard gefördert werden (wie zum
Häuser, in einem eher dörflich geprägten Stadtteil wie Grünwettersbach,
haben oftmals ein erhebliches Modernisierungspotential in energetischer
und bautechnischer Hinsicht.
FÖRDERMÖGLICHKEITEN FÜR PRIVATE MASSNAHMEN
Modernisierung privater
Wohngebäude
25 % der förderfähigen Kosten
bei Energiestandard KfWEffizienzhaus 115
35 % der förderfähigen Kosten
bei Energiestandard KfWEffizienzhaus 100
Private Ordnungsmaßnahmen
bis zu 100 % nur im Einzelfall für
Abbruch und Abbruchfolgekosten
(bei Entsiegelungsmaßnahmen,
wenn diese aus Sicht der
Sanierung als erforderlich
angesehen werden)
+ 15 % Zuschlag für
denkmalgeschützte Gebäude
Steuerrechtliche/sonstige Möglichkeiten für die
Gebäudemodernisierung
 Sonderabschreibungen gem. §§ 7h, 7i, 10f. und 11a
Einkommenssteuergesetz
 Finanzierung des Eigenanteils über zinsverbilligte Kredite,
zum Beispiel KfW-Darlehen, ist möglich
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Beispiel Grundrissverbesserungen, Einbau/Modernisierung
Bad, Überarbeitung Elektroinstallation oder Herstellung
Barrierefreiheit). Der Zuschuss beträgt 25 Prozent der
anerkannten Kosten.
Energetische Modernsierungen
Die Mindestanforderungen bei einer energetischen Sanierung
eines Gebäudes orientieren sich grundsätzlich an der jeweils
geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV), EWärmeG und
den Anforderungen, die dort an die Modernisierung eines
Bestandgebäudes gestellt werden.
Einzelne Maßnahmen, zum Beispiel der Austausch der
Heizung, Erneuerung der Fenster, Dämmmaßnahmen
im und am Gesamtgebäude können gefördert werden,
wenn zuvor die geplanten Maßnahmen im Rahmen einer
fachtechnischen Bewertung durch anerkannte Sachverständige
(Energieberater) als baufachtechnisch ausreichend und
sinnvoll bestätigt werden. Diese Maßnahmen können sodann
ebenfalls mit einem Zuschussbetrag von 25 Prozent der
anerkannten Kosten bezuschusst werden. Wird mit den
energetischen Modernisierungsmaßnahmen mindestens die
KfW-Effizienzhausklasse 115 (bei Kulturdenkmalen: KfWEffizienzhaus Denkmal) erreicht oder unterschritten, erhöht sich
dieser Zuschuss um 10 Prozent auf 35 Prozent der anerkannten
Kosten. Auch dies ist zuvor durch anerkannte Sachverständige
zu bestätigen. Einzelne Maßnahmen können allgemein nicht
gefördert werden, wenn ohnehin bereits eine gesetzliche
Umsetzungsverpflichtung nach EnEV besteht (zum Beispiel
Dämmung oberste Geschossdecke, Tausch bestimmter, alter
Heizanlagen ab 30 Jahre).
Gut erhaltene und schön gestaltete Fassadenelemente
Maßnahmen der Fassadenaufwertung ergänzen die energetischen und
bautechnischen Modernisierungen
Ergeben sich im Gebäude darüber hinaus gleichzeitig auch
Modernisierungsmaßnahmen zur baufachtechnischen
Anpassung an den heutigen Wohn-/Gewerbestandard, wird
auch hier der jeweilige Zuschusssatz berücksichtigt (25 Prozent
oder 35 Prozent auch dieser Maßnahmenkosten).
Je Gebäude wird nur einmalig eine Zuschussvereinbarung
geschlossen.
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2. FASSADENAUFWERTUNG
Werden zusätzlich Maßnahmen zur Aufwertung der Fassade
durchgeführt, die nicht bereits Gegenstand beziehungsweise
Folgemaßnahmen der Modernisierung (bautechnische oder
energetische Erneuerungen) sind, wird für diese Maßnahmen
ein Zuschuss von 10 Prozent der anerkannten Kosten gewährt.
Einzelmaßnahmen zur Fassadenaufwertung allein, werden
nicht gefördert.
3. FÖRDERUNG VON PRIVATEN
ORDNUNGSMASSNAHMEN
(ABBRUCH- UND ABBRUCHFOLGEKOSTEN)
Zuschüsse für private Abbrüche und Abbruchfolgekosten
können, insbesondere bei Errichtung von Ersatzneubauten
zur Erhaltung des Ortsbildes und zur Innenentwicklung
gewährt werden. Die Erstattung der Abbruchkosten wird im
Rahmen eines Ordnungsmaßnahmenvertrages vereinbart und
bei Neubauten an deren gestalterische Abstimmung mit der
Sanierungsbehörde gekoppelt. Es werden bis zu 100 Prozent
der Abbruch- und Abbruchfolgekosten bezuschusst.
Eine der am häufigsten durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ist
der Austausch von Fenstern im Gebäude
ALLGEMEINES/GESTALTUNG
Alle Zuschüsse stehen, neben den haushaltsbedingten
Voraussetzungen (vorhandene Haushaltsmittel), unter dem
Vorbehalt der vorherigen, schriftlichen Vereinbarung der
Maßnahmen und Abstimmung beziehungsweise Realisierung
der Maßnahmen nach den Vorgaben der Stadt, insbesondere
hinsichtlich der Gestaltung mit Blick auf die Außenwirkung der
Maßnahmen.
Die Notwendigkeit der gestalterischen Abstimmung der
durchgeführten Modernisierungen, insbesondere bei
Maßnahmen, die nach außen sichtbar sind (zum Beispiel Farbe
Dachsteine, Fassadengestaltung, Fenster, Türen, Garagentore)
ist gerade auch in dörflich geprägten Stadtteilen in
besonderem Maße gegeben und bedarf daher der besonderen
Beachtung.
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ZUSAMMENFASSENDE ÜBERSICHT
FÖRDERMÖGLICHKEITEN FÜR PRIVATE MASSNAHMEN
IN DÖRFLICH GEPRÄGTEN SANIERUNGSGEBIETEN
Modernisierung privater Wohnund Geschäftsgebäude sowie
Umnutzungen
Private
Ordnungsmaßnahmen
25 % der förderfähigen
Kosten bei Einhaltung der
Mindestanforderungen nach
EnEV und EWärmeG bei
Bestandsgebäuden
bis zu 100 % für Abbruch
und Abbruchfolgekosten
(gekoppelt an die
Errichtung von Ersatzneubauten zur Erhaltung
des Ortsbildes und
zur Innenentwicklung
sowie für Entsiegelungsmaßnahmen)
35 % der förderfähigen
Kosten ab Erreichen eines
erhöhten Energiestandards
(Mindestanforderung in
Anlehnung an die Einteilung
der Effizienzhausklasse der
KfW (Erreichen mindestens
der Effizienzhausklasse 115)
Beachten: Bei energetischen
Modernisierungen immer
vorherige energiefachtechnische
Begutachtung/Bestätigung
(Energieberatung) erforderlich
Ortsdurchfahrten Durlach-Aue und Grünwettersbach; der Erhalt der
dörflichen Prägung ist auch im Rahmen der Modernisierung zu beachten.
Hierzu bedarf es der vorherigen gestalterischen Abstimmung mit der Stadt.
+ 10 % Zuschlag für
ortsbildprägende und
denkmalgeschützte Gebäude
Ergänzende Förderung für
Aufwertung von Fassaden mit
10 % Zuschuss
Steuerrechtliche/sonstige Möglichkeiten für die
Gebäudemodernisierung


Sonderabschreibungen gem. §§ 7h, 7i, 10f. und 11a
Einkommenssteuergesetz
Finanzierung des Eigenanteils über zinsverbilligte Kredite,
zum Beispiel KfW-Darlehen, ist möglich
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22 | PRIVATE MODERNISIERUNGEN
Die Modernisierung innerhalb einer Wohnung im Rahmen der
Grundrissverbesserung schafft eine erhebliche Wohnwertverbesserung
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Instandsetzung eines denkmalgeschützten Gebäudes
(Innenansicht)
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Hausfassade in der Südstadt
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© Stadt Karlsruhe | Layout: Zimmermann | Bilder: Stadtplanungsamt; ONUK |
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