Energiefresser durch Zustandsanalysen identifizieren Keller

Altbausanierung
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mit Baudenkmälern
Ob noble Villa, alte Mühle oder
sorgsam restaurierter Gutshof:
Liebhaber von Baudenkmälern
wissen den Charme außergewöhnlicher Architektur zu
schätzen. Ihr Engagement wird
belohnt!
Denkmalgeschützte Gebäude sind architektonische Leckerbissen. Aber nicht nur das:
In Zeiten, in denen etliche Steuersparmodelle gestrichen wurden, gewinnen sie mit ihren
Abschreibungsmöglichkeiten
auch als Kapitalanlage und Zukunftssicherung an Bedeutung.
Vor allem, wenn ihre Lage hohe
Mieten oder Verkaufspreise
sicherstellt.
Mieteinnahmen haben, dürfen
laut Gesetz 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre verteilt als Sonderausgabe
absetzen. „Steuerzahler, die
Höchstsätze abführen, erhalten
so staatliche Zuschüsse, die einen Großteil der Sanierungskosten ausmachen“, erklärt Isabell Gusinde.
Baumaßnahmen abstimmen
Steuerlich begünstigt werden Arbeiten, die zur Erhaltung
des Gebäudes als Denkmal oder
zu seiner sinnvollen Nutzung
erforderlich sind. Luxusausstat-
tungen fallen nicht darunter.
Gusinde: „Interessenten sollten
in jedem Fall einen sachverständigen Berater bestellen, die Sanierungsmaßnahmen vor dem
Kauf genau prüfen und mit der
zuständigen Denkmalbehörde
abstimmen.“ Die gibt Auskunft,
ob das gesamte Gebäude oder
nur Teile denkmalgeschützt
sind, und sie stellt eine Bescheinigung über die begünstigten
Aufwendungen aus. Der Kaufvertrag muss vor Beginn der Renovierung unterschrieben sein,
erst ab diesem Zeitpunkt beteiligt sich der Fiskus an den Bauarbeiten.
(Quelle: BHW)
Attraktive
Sonderabschreibungen
Vermieter können alle begünstigten Bau- und Renovierungsausgaben verteilt auf
zwölf Jahre als Werbungskosten steuerlich abschreiben.
„Das rechnet sich besonders,
weil die geförderten Sanierungskosten für denkmalgeschützte
Gebäude
durchschnittlich 70 Prozent der gesamten Investition in die Immobilie ausmachen“, sagt Isabell
Gusinde von der BHW Bausparkasse. „Für den oft niedrigen
Kaufpreis gilt die normale lineare Abschreibung von zwei
Prozent jährlich.“ Selbstnutzer,
die keine steuerwirksamen
SANIERUNGSKOSTEN denkmalgeschützter Bauten lassen sich unter bestimmten Bedingungen weitestgehend von der Steuer absetzen.
Foto: BHW
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Rat vom Fachmann einfordern – Dämmung ist Pflicht
Seit 2007 wird in Deutschland
merklich weniger gebaut. Dies
belegen aktuelle Zahlen des
Statistischen Bundesamtes.
Die Baugenehmigungen sanken 2007 deutlich, im Vergleich
zum Vorjahr insgesamt um
mehr als 26 Prozent. Experten
sagen voraus, dass Eigentümer
nun vermehrt in den Ausbau ihres bestehenden Wohnraumes
investieren werden. Doch dabei
lauern Gefahren.
Den stärksten Rückgang bei
den Genehmigungszahlen haben die Zweifamilienhäuser zu
verzeichnen. Fast 37 Prozent
weniger wurden genehmigt.
Und auch Einfamilienhäuser
sind stark betroffen: Der Rückgang liegt immerhin bei 35 Prozent. Ursache für den frappierenden Schwund ist die Abschaffung der Eigenheimzulage seit dem 1. Januar 2006. Die
fünfstellige Subvention vom
Staat war für viele der entscheidende Impuls, um ein eigenes
Haus zu bauen. Doch das ist
über zwei Jahre her. Jetzt findet ein Umdenken statt. Bundesweit. Fachleute sprechen
vom „Bauen im Bestand“, also
dass bestehende Räumlichkeiten aufgewertet und zu Wohnräumen umgebaut werden.
War es vor einigen Jahren noch
das Dachgeschoss, so entdecken die Hausbewohner nun
den Keller als zusätzliche und
äußerst wohnwerte Fläche. Wo
gestern noch ein Keller war, soll
morgen schon eine Bar stehen,
ein Hobbyraum zum Basteln
oder ein Arbeitszimmer mit
Schreibtisch und Ordnern. Viele
Eigentümer scheinen sich zu
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„Wir verschwenden einfach zu
viel Energie. Das müssen wir ändern“, so die Forderung von
Bundesumweltminister Sigmar
Gabriel. Nach Berechnungen
der „Wirtschaftswoche“ entsprechen 2,4 Millionen Wohnungen in Deutschland nicht
den klimafreundlichen Zielen
des Ministers. Bereits seit Langem ist bekannt, dass Fußbodenheizungen, die in den Siebziger- und Achtzigerjahren in
Deutschland eingebaut wurden, nicht einwandfrei arbeiten, erklärt Ramon Näf (Mitglieder der Geschäftsleitung eines Schweizer Anbieters von Innenrohrsanierungen). Dennoch
seien laut einer Emnid-Umfrage
70 Prozent der Bundesbürger
überzeugt, ihr Heizsystem arbeite effizient und sei umwelttechnisch völlig modern.
Selbst Sachverständige hätten es Jahre nach dem Einbau
oft schwer, den wahren Zustand einer Fußbodenheizung
von außen einzuschätzen. Zuverlässige Ergebnisse ohne bauliche Maßnahmen würden bei
der Zustandsanalyse am besten
durch die geschickte Kombina-
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• Weniger Schmutz und Lärm
• Schnellere Ausführung
• Kein Totalausfall der Wasserversorgung bei der Sanierung
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Abdichtung und
Wärmedämmung prüfen
ist wichtig
Eigentümer sind aber gut beraten, den Ausbau des Kellers
in Ruhe und mit Bedacht vorzunehmen. Das Ganze sollte nämlich keinesfalls auf eine optische Aufwertung reduziert
werden. Die entscheidende Frage lautet: Ist der Keller mit einer ausreichenden Abdichtung
und Wärmedämmung für eine
hochwertige Nutzung konzipiert worden? Ist das nicht der
Fall, „dann steht eine hundertprozentige Nutzungsänderung
des Kellers an“, erklärt Stefano
Neputé von Isotec, einer Spezialfirma zur Sanierung von
Feuchtigkeitsschäden. Mit ein
paar kosmetischen Verbesserungen sei es nicht getan, so
Neputé. „Wer Feuchtigkeitsabdichtungen nicht vorab prüft
oder gar eine ausreichende
Wärmedämmung vernachlässigt, wird am Ausbau der Keller-
räume keine dauerhafte Freude
haben.“
Eigenheimbesitzer
sollten sich nur von solchen Firmen beraten lassen, die objektspezifisch vorgehen und eine
verbindliche Bauzustandsanalyse vornehmen. „Fragen Sie
auch ganz offen nach der fachlichen Qualifikation des Personals oder Eignungszertifikaten
der eingesetzten Produkte“,
unterstreicht der Wiesbadener
Experte. Denn im Keller liegt
das Fundament des gesamten
Bauwerks. Und daran sollten
ausschließlich
qualifizierte
Fachkräfte arbeiten.
Weitere Informationen unter: www.isotec.de.
tion verschiedener Diagnoseinstrumente erzielt.
Die Wasseranalyse sei ein bis
dato unterschätzter Indikator,
der bei der richtigen Wahl der
untersuchten Parameter genaue Schlussfolgerungen über
den Versprödungsgrad der
Kunststoffrohre zulasse. Eine
gute Basis böten die in den
„Technischen
Regeln
für
Dampfkessel“ (TRD 602/612)
definierten Richtwerte. Ungenügend seien Untersuchungsmethoden, die nur wenige Parameter wie beispielsweise den
PH-Wert oder die Leitfähigkeit
des Wassers berücksichtigten.
Zuverlässige
Wasseranalysen
kosten laut Näf im Schnitt 350
Euro. Das Heizungswasser werde von Experten abgezapft und
in einem mobilen Labor vor Ort
untersucht.
Genaue Diagnoseergebnisse
über den Zustand und das Gefährdungspotenzial der Rohre
stünden bereits nach einer
Stunde fest. Diese Methode bilde die Grundlage für die meisten objektspezifischen Expertisen, könne jedoch keine Auskunft geben über die gewählte
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Verlegtechnik und mögliche
Installationsfehler. An diesem
Punkt helfe die Infrarottechnik.
Mit einer Wärmebildkamera
könne der exakte Verlauf der
Heizungsrohre aufgezeigt werden, bis hin zum bei der Verlegung eingeknicktem Rohr. Bei
stark verschlammten Heizkreisläufen lasse sich genau feststellen, bis zu welchen Punkt das
System intakt sei und wo die
Verschlammung beginne.
Der Zeit- und Kostenaufwand hänge von der Größe des
Objekts ab, da jeder Raum einzeln abgelichtet werde. Dafür
liege dem Auftraggeber am Ende der Untersuchungen eine
exakte Karte seines Heizsystems inklusive aller Verarbeitungsfehler vor.
Speziell bei Großobjekten,
die häufig in mehreren Etappen und mit unterschiedlichen
Materialien gebaut würden,
empfehle sich eine Messung
der Kunststoffversprödung. Eine klassische Wasseranalyse
würde sich hier als ungenügend
erweisen, da sie nur einen
Querschnittswert über den Zustand der unterschiedlichen
Materialien liefern könne. Bei
der
Kunststoffversprödungsmessung hingegen würden aus
unterschiedlichen
Bereichen
Rohrmuster entnommen und
mit einer mechanischen Prüfung analysiert, zu welchem
Grad die Stabilisatoren in den
unterschiedlichen
Bereichen
bereits ausgewaschen worden
seien. Die Ergebnisse würden
zur Untersuchung eingeschickt
und lägen meist nach einem
Monat vor.
Eine frühzeitige Zustandsanalyse spare Kosten durch Prävention. Würden die Kunststoffrohre zu verspröden beginnen, könne, wenn dies im
Anfangsstadium entdeckt werde, durch eine Sanierung der
Heizungsrohre von Innen der
Totalersatz des Systems verhindert werden. Hierbei werde die
Rohr-Innenfläche zunächst gereinigt und getrocknet und abschließend mit einem Epoxydharzgemisch von innen neu beschichtet.
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Mit hohem Luftdruck werden die Leitungen von innen heißgetrocknet und
sandgestrahlt. Keine Wände müssen aufgeschlagen werden, lediglich die
Armaturen werden demontiert. Nach der vollständigen Reinigung durch
den Sandstrahlprozeß werden die Rohre mit einer Innenbeschichtung aus
hochwertigem, lebensmitteltauglichem Epoxydharz versehen.
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fragen: Warum Verkauf der alten und Ankauf einer neuen
Wohnung (inklusive Umzug),
wenn die Grundlage für mehr
Wohnraum bereits vorhanden
ist? Dem ist schwer zu widersprechen – gerade seit dem
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