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Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan
§1
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
(1)
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass Tankstellen im Plangebiet unzulässig sind.
Gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Spielhallen, Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen und Verkaufsstellen die Sexualartikel anbieten im Plangebiet unzulässig sind.
(2)
§2
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(2)
III
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundes- Immissionsschutzgesetzes (BlmSchG)
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in den Mischgebieten Vorhaben mit
schutzbedürftigen Nutzungen nur zulässig, wenn sie über einen ausreichenden passiven Lärmschutz gemäß DIN 4109 Abs. 5 (Nds. MBI. Nr.
8/1991, S. 259) verfügen. Hierbei sind sowohl die im Plan verzeichneten
Lärmpegelbereiche des Straßenverkehrslärms der Quintusstraße als auch
der Schienenverkehrslärm der angrenzenden Bahnstrecke zu berücksichtigen. Außenwohnbereiche sind zur lärmabgewandten Seite zu orientieren.
Ausnahmen von Abs. 1 können zugelassen werden, wenn fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass dieser Schutz aufgrund von Abschirmungen
durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen nicht erforderlich ist.
Flächen, die mit Leitungsrechten zu belasten sind
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird festgesetzt, dass die in der Planzeichnung verzeichneten Führungen der unterirdischen Entwässerungsleitungen mit Leitungsrechten zu sichern sind. Die zu sichernden Flächen
umfassen die im Plan festgesetzten Entwässerungkanäle und einen
Schutzstreifen von 3 m Breite (jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse). Eine Abweichung von den in der Planzeichnung festgesetzten
Führungen durch Umverlegung der Leitungen kann im Einvernehmen mit
dem Leitungseigentümer zugelassen werden, wenn dies technisch möglich
ist.
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Hinweise:
1. Nutzungsänderungen und Erneuerungen des vorhandenen Gebäudes Quintusstraße 10-14
(ehemaliges Möbelhaus) sollten
unbeschadet der aus der Festsetzung von Mischgebieten
resultierenden erhöhten Abstandsforderungen weiterhin zugelassen werden.
2. Soweit zur Realisierung eines eines Vorhabens die Verlegung der Entwässerungsleitungen
erforderlich ist, ist vorab ein hydraulischer Nachweis incl. vollständiger Kostenübernahme aller
Planungs- und Baukosten zu erbringen. Es ist ein städtebaulicher Vertrag mit der Stadtentwässerung
der KSBT AöR vor Baubeginn zu schließen, da die KSBT die Anlagen der Kanalisation übernimmt.
Darin werden konkrete Vorgaben der KSBT bezüglich Standard und Qualitätssicherung sowie
erforderlicher Dokumentation festgeschrieben.
3. Bei Antragstellung auf Neuanlage von Zufahrten zur B 209 bzw. Änderung vorhandener Zufahrten ist
die Straßenbauverwaltung Verden hinsichtlich Gestaltung und Befestigung der geplanten Zufahrten an
dem Genehmigungsverfahren in jedem Einzelfall, auch nach Rechtskraft des Bebauungsplanes, zu
beteiligen.
4. Artenschutzrechtliche Vorkehrungen:
Vorkehrung 1: Der Gehölzsaum am benachbarten Teich darf im Rahmen des Planvorhabens nicht
beseitigt werden. Zulässig ist eine sachgerechte Entfernung überhängender Äste, sofern dadurch die
Standsicherheit der Bäume nicht gefährdet wird.
Vorkehrung 2: Gehölzfällungen und -rodungen erfolgen weitestmöglich außerhalb der Brut- und
Aufzuchtzeit der Tiere (März bis September). Bei Gehölzfällungen und -rodungen im Zeitraum März bis
September bedarf es einer vorherigen sorgfältigen Vergewisserung, dass in dem betreffenden Gehölz
aktuell kein Vogel brütet. Sollte dieses doch der Fall sein, darf das Gehölz erst gefällt beziehungsweise
gerodet werden, wenn der Vogel einschließlich seiner flügge gewordenen Jungen das Gehölz
eigenständig verlassen hat. Bei betroffenen Höhlenbäumen bedarf es außerdem vorher einer Kontrolle
der Höhle auf Besatz durch Fledermäuse. Eine Fällung ist nur zulässig, wenn keine Fledermäuse
vorhanden sind.
Vorkehrung 3: Eine gegebenenfalls erforderliche Rodung des Siedlungsgehölzes (Entnahme von
Baumstubben und Erdarbeiten) östlich des Möbelhauses ist im Zeitraum Oktober vorzusehen, da dann
keine brütenden oder Junge aufziehenden Tiere mehr zu erwarten sind und die Erdkröten sich noch
nicht in ihr Winterquartier eingegraben haben und somit sich noch durch Flucht entziehen können. Eine
Rodung im Winterhalbjahr ist möglich, wenn im Vorfeld zwischen April und November zwischen dem
Siedlungsgehölz und dem Teich ein Amphibiensperrzaun aufgestellt wird, der die mögliche
Zuwanderung von Erdkröten in das Siedlungsgehölz verhindert.
Vorkehrung 4: Bei Umbau- oder Abrissmaßnahmen im Gebäudebestand bedarf es einer vorherigen
sorgfältigen Prüfung, ob besetzte Vogelnester oder besetzte Quartiere von Fledermäusen betroffen
sind. Sofern dieses der Fall ist, sind die Arbeiten auf Jahreszeiten zu verschieben, zu denen kein
Besatz mehr vorhanden ist. Bei unzumutbaren Härten kann gegebenenfalls auch eine
Ausnahmegenehmigung bei der zuständigen Naturschutzbehörde beim Landkreis Heidekreis beantragt
werden.
Vorkehrung 5: Um eine erhebliche Störung der Fledermaus-Nahrungshabitate am Rande des Teiches
zu vermeiden, sind südlich des Gebäudes des ehemaligen Möbelhauses Außenbeleuchtungen nur mit
Lampen zulässig, die mit Leuchtdioden (Typ warmweiß) bestückt sind. Dadurch wird die Anlockwirkung
auf nachtaktive Insekten (Eisenbeis 2013) und damit auch die Irritationswirkung auf Fledermäuse
minimiert.
Vorkehrung 6: Die Mehlschwalben-Nester am dem Wohnhaus östlich des ehemaligen Möbelhauses
sind bis zum natürlichen Abgang zu erhalten. Bei unzumutbaren Härten kann gegebenenfalls eine
Ausnahmegenehmigung bei der zuständigen Naturschutzbehörde beim Landkreis Heidekreis beantragt
werden.
Vorkehrung 7: Vor dem Fällen der Höhlenbäume ist sich entweder zu vergewissern, dass diese nicht
von Fledermäusen als Zwischenquartiere genutzt werden oder es sind vorsorglich an geeigneter Stelle
im Umfeld zwei handelsübliche Fledermauskästen als Ersatzquartiere aufzuhängen.
Vorkehrung 8: Vor Umbau- oder Abrissmaßnahmen im Gebäudebestand östlich oder westlich des
ehemaligen Möbelhauses ist sich zu vergewissern, dass diese nicht von Fledermäusen als Quartiere
genutzt werden. Bei vorhandenen Quartieren sind in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde des
Landkreises Heidekreis vor dem Abriss geeignete Ersatzquartiere herzurichten.
(§
III
Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
(§ 16 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 20 BauNVO)
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Geschossflächenzahl (GFZ)
16 Abs. 2 Nr. 2 i.V.nfl. § 20 Abs. 2 BauNVO)
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2. überbaubare Flächen, Bauweise
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3. sonstige Planzeichen
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Der Bebauungsplan Nr. 50 tritt innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des
vorliegenden Planes außer Kraft.
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Grundflächenzahl (GRZ)
(§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 19 BauNVO)
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1. Art und Maß der baulichen Nutzung
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Abweichend von § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist auf den Flächen der
Mischgebiete eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1
bezeichneten Anlagen bis zur Grenze von 0,8 allgemein und darüber
hinaus ausnahmsweise zulässig.
§3
4
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Planzeichnung
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Planunterlage
Planverfasser
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der
§§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBI.
S. 576) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
16.12.2013 (Nds. GVBI. S. 307) hat der Rat der Stadt
Walsrode den Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" bestehend aus der Planzeichnung und
den nebenstehenden textlichen Festsetzungen in Verbindung mit der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50
"Untere Quintusstraße" als Satzung beschlossen.
Kartengrundlage: Liegenschaftskarte
Maßstab 1:1000
Der Bebauungsplanentwurf des Bebauungsplanes Nr. 97
und der Entwurf der Teilaufhebung des Bebauungsplanes
Nr. 50 wurde durch das Büro für Stadt- Regional- und
Dorfplanung, Dipl. Ing. J. Funke, Abendstr.14a, 39167
Irxleben und Gretchenstr.27, 30161 Hannover erarbeitet.
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Präambel
Die Planunterlage entspricht dem Inhalt des Liegenschaftskatasters und weist städtebaulich bedeutsamen baulichen
Anlagen sowie Straßen, Wege und Plätzen nach
(Stand 07.01.2014 ). Sie-ist-hifisieritlieWrileF-Effletelitreä-riler
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Bauleitplanung der Stadt Walsrode
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Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
Bürgermeisterin
LGLN Regionaldirektion Verden,
Katasteramt Fallingbostel
(L.S.)
Aufstellungsbeschluss
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Walsrode hat in seiner
Sitzung am 20.03.2014 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" im Verfahren nach § 13a BauGB und die Aufstellung der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes 97 " Untere Quintusstraße" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB
am 22.03.2014 ortsüblich bekanntgemacht worden.
Bebauungsplan (B-Plan) Nr. 97
gez. Arno Wittkugel
(L.S.)
gez. Jaqueline Funke
Funke -Architekt für Stadtplanung
„Untere Quintusstraße - Südseite"
(L.S.)
i.V.m.
Öffentliche Auslegung
Öffentliche Auslegung
Der Verwaltungsausschuss der Stadt Walsrode hat in seiner
Sitzung am 20.03.2014 dem Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 97, dem Entwurf der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 und der Begründung zugestimmt und ihre
öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am
22.03.2014 ortsüblich bekanntgemacht.
Der Entwurf des Bebauungsplanes, der Teilaufhebung und
der Begründung haben vom 31.03.2014 bis einschließlich
02.05.2014 gern. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.
Der Bebauungsplanentwurf wurde nach der öffentlichen
Auslegung geändert. Der Verwaltungsausschuss der Stadt
Walsrode hat in seiner Sitzung am 17.07.2014 dem 2. Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 97, der Teilaufhebung des
Bebauungsplanes Nr. 50 und der Begründung zugestimmt
und ihre öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung
wurden am 19.07.2014 ortsüblich bekanntgemacht.
Der Entwurf des Bebauungsplanes, der Teilaufhebung und
der Begründung haben vom 28.07.2014 bis einschließlich
28.08.2014 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich
ausgelegen.
der Teilaufhebung des B-Planes Nr. 50 „Untere Quintusstraße"
in der Kernstadt im Verfahren nach § 13a BauGB
Abschrift der Urschrift
Maßstab:1:1000
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Inkrafttreten
Der Rat der Stadt Walsrode hat den Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" und die Teilaufhebung
des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" nach
Prüfung der Bedenken und Anregungen gemäß § 3 Abs. 2
BauGB in seiner Sitzung am 23.09.2014 als Satzung (§ 10
BauGB) sowie die Begründung beschlossen.
Verletzung von Verfahrens- und
Formvorschriften, Mängel der Abwägung
Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan Nr. 97 und
die Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 ist gemäß
§ 12 BauGB am 25.04.2015 in der Walsroder Zeitung
bekanntgemacht worden. Der Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" ist damit am 25.04.2015
rechtsverbindlich geworden. Damit ist der Bebauungsplan
Nr. 50 im durch den Bebauungsplan Nr. 97 überplanten
Teilbereich außer Kraft getreten.
Innerhalb von einem Jahr nach Inkrafttreten des
Bebauungsplanes und der Teilaufhebung sind beachtliche
Mängel der Abwägung oder die beachtliche Verletzung von
Verfahrens- und Formvorschriften beim Zustandekommen
des Bebauungsplanes nicht geltend gemacht worden.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
______________________________________________________________________________________________________________________________
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
_______________________________________________________________________________________________
Inhaltsverzeichnis
0.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
4.
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
5.2.
5.3.
5.3.1.
5.3.2.
5.3.3.
6.
7.
Rechtsgrundlage
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen
Geltungsbereiches
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung
des Bebauungsplanes nach §13a BauGB
Ziele der Raumordnung
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche
Planungen, Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Bestand im Plangebiet
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Bauweise
Überbaubare Fläche
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Erweiterter Bestandsschutz im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen – Kosten
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
Erschließung
Verkehrserschließung
Ver- und Entsorgung
Wirtschaftliche Belange
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf
Umweltbelange - Umweltverträglichkeit Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Belange der Abfallbeseitigung
Belange der Lärmbekämpfung
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Flächenbilanz
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17
17
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18
18
18
19
Anlage zur Begründung
Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung zum Bebauungsplan Nr.97
"Untere Quintusstraße - Südseite" (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014)
______________________________________________________________________________________________________________________________
Büro für Stadt-, Regional- und Dorfplanung, Dipl.Ing.Jaqueline Funke
Abendstr. 14a, 39167 Irxleben, Tel.Nr. 039204 / 911660 Fax 911670
Seite 2
______________________________________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________________________________________
Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
______________________________________________________________________________________________________________________________
0.
Rechtsgrundlage
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
•
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Neufassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
•
Planzeichenverordnung (PlanZV)
in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S.1509)
•
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46)
•
Niedersächsisches Kommunalverfassungsrecht (NKomVG)
in der Fassung vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307)
1.
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
1.1.
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Die Quintusstraße in Walsrode stellt einen Abschnitt der Bundesstraße B 209 dar, der
vom Stadtkern an der Brückstraße beginnend nach Osten im Richtung Bad Fallingbostel führt. Der Westabschnitt zwischen der Brücke über den Fluss Böhme und dem
Bahnübergang südlich des Bahnhofes, der auch als Untere Quintusstraße bezeichnet
wird, bildet als Bestandteil des Stadtkerns die klassische Verbindung zwischen dem
Stadtkern und dem Bahnhof. Die Südseite der unteren Quintusstraße wird geprägt
durch das dreigeschossige Geschäftshaus des ehemaligen Möbelhauses Hesse und
kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude in Innenstadtrandlage. Das Gebäude des
Möbelhauses Hesse steht seit 2008 leer. Durch die Schließung des Möbelhauses,
dass wesentlich zur Kundenfrequenz in der unteren Quintusstraße beigetragen hat
und den Bereich städtebaulich dominiert, ist ein "trading down" - Effekt für die gesamte
untere Quintusstraße nicht auszuschließen. Der städtebaulich bedeutsame Straßenzug hat durch diese Entwicklung und die starke Verkehrsbelastung deutlich an Attraktivtät für Handel und Gewerbe verloren. Die Stadt Walsrode hat hieraus ein städtebauliches Handlungserfordernis erkannt und beabsichtigt mit dem vorliegenden Bebauungsplan dieser Entwicklung zu begegnen.
Die Südseite der unteren Quintusstraße befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" der Stadt Walsrode.
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung für das ehemalige Möbelhaus
ein Sondergebiet für einen Verbrauchermarkt Möbel fest. Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiete festgesetzt. Im Rahmen des festgesetzten Sondergebietes ist eine Weiterentwicklung des Gebietes nicht möglich. Der
Betreiber des Möbelhauses hat vor Schließung des Standortes mehrere Alternativen
______________________________________________________________________________________________________________________________
Büro für Stadt-, Regional- und Dorfplanung, Dipl.Ing.Jaqueline Funke
Abendstr. 14a, 39167 Irxleben, Tel.Nr. 039204 / 911660 Fax 911670
Seite 3
______________________________________________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________________________________________
Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
______________________________________________________________________________________________________________________________
der Betriebsführung des Möbelmarktes geprüft. Aufgrund der Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels und der geänderten Kundenpräferenzen ist der Standort als Möbelmarkt nicht mehr wettbewerbsfähig.
Der Standort befindet sich im zentralen Versorgungskern des Mittelzentrums Walsrode. Der derzeitige Zustand der Nutzung als Lagerfläche und der Leerstand entspricht
weder den städtebaulichen Zielen der Stadt Walsrode noch dem Potential des Standortes. Hieraus leitet sich das städtebauliche Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplanes ab.
Der Bebauungsplan Nr. 50 der Stadt Walsrode wurde nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt, in der bereits die Pflicht zur Festsetzung von Sondergebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen auf Verkehr, Versorgung oder Umwelt galt, jedoch noch nicht die Beschränkung des § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der zulässigen Überschreitung der
GRZ durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Die hieraus entstehende Unklarheit, welche Fassung der BauNVO bei der Änderung des Planes anzuwenden ist, soll
dadurch vermieden werden, dass für die Teilfläche südlich der Quintusstraße ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt wird, für den dann die aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen Anwendung finden sollen.
Die Stadt Walsrode hat weiterhin geprüft, welche Planungsziele für die Südseite des
Abschnittes der Quintusstraße umgesetzt werden sollen. Im ersten Entwurf des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, durch die Festsetzung von Kerngebieten das
Planungsziel der Reaktivierung der Unteren Quintusstraße als Bestandteil des zentralörtlichen Versorgungskernes umzusetzen. Dies ist im Rahmen der Beteiligung der
Öffentlichkeit auf deutliche Kritik seitens der benachbarten Grundstückseigentümer
gestoßen, da auf diesen Flächen Wohnnutzung in erheblichem Umfang vorhanden ist
und hierdurch Nutzungskonflikte befürchtet werden. Weiterhin wurde durch die Industrie- und Handelskammer und den Landkreis Heidekreis kritisch beurteilt, ob die Ausweitung der Kerngebiete auf die Quintusstraße nicht zu Lasten der Innenstadt ginge.
Die Stadt Walsrode hat die Planungsziele daraufhin nochmals überprüft und von der
Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen.
Eine Festsetzung von Sondergebieten wurde ebenfalls verworfen, sie bedingt eine
konkrete Nutzungsfestschreibung. Dies ist für den Standort nicht sinnvoll. Die bisherigen Nutzungsabsichten des Eigentümers des Möbelhauses waren in den letzten Jahren einem mehrfachen Wandel unterworfen. Durch eine zu starke Eingrenzung der
Nutzung wäre daher zu befürchten, dass der Bebauungsplan zukünftig mehrfach angepasst werden müsste.
Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 Untere Quintusstraße beinhalten für die Umgebung des Sondergebietes für den Möbelmarkt im
wesentlichen Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Diese entsprechen der örtlich vorhandenen Prägung des Gebietes. Die Übertragung dieser gebietsprägenden Art der
baulichen Nutzung auch auf das bisherige Sondergebiet führt jedoch dazu, dass das
ehemalige Möbelhaus nur noch teilweise für den Einzelhandel nachgenutzt werden
kann. Einzelhandelsbetriebe sind in Mischgebieten nur als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese sind in der Regel auf eine Geschossfläche von 1.200
m2 (maximal 800 m2 Verkaufsfläche) beschränkt. Dies entspricht vom Umfang her
einer Einzelhandelsnutzung des Erdgeschosses. Eine Prüfung der Umsetzbarkeit von
Einzelhandelsnutzungen am Standort hat ergeben, dass unter den derzeitigen Marktbedingungen eine darüber hinausreichende Einzelhandelsnutzung oberhalb des Erdgeschosses in der Quintusstraße kaum umsetzbar ist, da aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung kein zusätzliches Kaufkraftpotential zu erwarten ist,
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dass eine deutliche Ausweitung von Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Walsrode ermöglichen würde. Insofern werden Nutzungsalternativen für das Gebäude des
ehemaligen Möbelhauses vor allem durch Dienstleistungsangebote und durch Wohnnutzungen erkannt. Diese sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Auswertung der
eingegangenen Anregungen wurde das Planungsziel der Festsetzung von Kerngebieten zu Gunsten von Mischgebieten aufgegeben.
Wesentlicher Planungsanlass für die Stadt Walsrode ist die Sicherung einer geordneten Nachnutzung der Fläche des ehemaligen Möbelhauses als städtebaulicher
Schwerpunkt der Südseite der Quintusstraße. Dieses liegt im Interesse der Stadt und
des Eigentümers. Die Stadt Walsrode wird daher mit dem Eigentümer des Möbelhauses einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB schließen, der die Finanzierung des Planvorhabens sichert.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird gleichzeitig der bisher wirksame Bebauungsplan Nr. 50 im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben.
1.2.
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich unmittelbar südlich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) im Abschnitt zwischen der Brücke über die Böhme und dem Bahnübergang. Es
ist durch die Quintusstraße erschlossen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes muss so abgegrenzt werden,
dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes erreicht werden. Städtebaulich ist
der Abschnitt der Südseite der Quintusstraße zwischen Böhme und Bahnübergang als
Einheit zu betrachten, weshalb er insgesamt in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wird. Das Plangebiet umfasst aus diesem Grund neben dem
Möbelhaus auch die Grundstücke Quintusstraße 4 bis 8 und 16 bis 18.
Geprüft wurde auch die Einbeziehung des Grundstückes zwischen der Straße Am
Bullerberg und der Böhme, dass derzeit als Parkplatz genutzt wird. Dieses Grundstück
befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50, sondern
ist Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 12 der
Stadt Walsrode, es ist daher gesondert zu betrachten.
Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke:
Gemarkung Walsrode, Flur 23
Flurstücke:
115/4, 113/2, 111/4, 111/6, 109/2, 109/4, 106/4, 106/6, 106/7, 91/2,
89/1, 114/44 (teilweise)
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 7.400 m2.
Das Plangebiet wird begrenzt durch:
•
•
•
•
im Norden die Südgrenze der Quintusstraße (Bundesstraße B 209)
im Westen die Ostgrenze der Straße Am Bullerberg
im Süden die Nordgrenze der Flurstücke 293/92, 93/1, 104/4, 97/1 und 455/104
im Osten durch die Westgrenze des Flurstücks 114/44 (Bahnanlage der Deutschen
Bundesbahn)
(alle Flurstücke Gemarkung Walsrode, Flur 23)
Die verbindliche Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
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Angrenzende Nutzungen sind:
•
im Norden
•
im Westen
•
im Süden
•
im Osten
1.3.
die Bundesstraße B 209 und nördlich Mischgebiete mit Läden,
Gastronomie und Wohnen
die Straße Am Bullerberg und westlich ein Parkplatz und die
Grünanlage an der Böhme
ein innerörtlicher Teich (Abbaurestloch der ehemaligen
Tongewinnung der Ziegelei) und Wohnbebauung (Am Bullerberg
1 und 3)
gewidmete Bahnanlagen der Deutschen Bundesbahn
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplanes nach § 13a BauGB
Seit dem Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 am
01.01.2007 wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung gelten Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen, der
Nachverdichtung im Innenbereich oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dienen.
Der vorliegende Bebauungsplan befindet sich innerhalb des besiedelten Bereiches der
Stadt Walsrode und dient einer geordneten Innenentwicklung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes, indem bisher nicht zulässige Nachnutzungsmöglichkeiten für die
Nutzungsbrachen im Plangebiet eröffnet werden.
Für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende weitere Voraussetzungen zu prüfen:
1) Die zulässige Grundfläche darf 20.000 m2 nicht überschreiten. Bei einer Über-
schreitung von 20.000 m2 bis 70.000 m2 ist eine Vorprüfung nach den Kriterien der
Anlage 2 zu § 13a BauGB durchzuführen.
2) Der Bebauungsplan darf keinem Vorhaben dienen, für das gemäß den bundesoder landesrechtlichen Vorschriften eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
wäre.
3) Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete)
muss ausgeschlossen werden können.
zu Punkt 1)
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.400 m2. Hierauf ist die Errichtung
von baulichen Anlagen mit einer Grundfläche von ca. 2.960 m2 zulässig. Die Versiegelung ist im Bestand bereits weitgehend vorhanden. Der Wert von 2.960 m2 bleibt
deutlich unter dem Vorprüfungswert von 20.000 m2. Dieses Kriterium ist damit erfüllt.
zu Punkt 2)
Das planauslösende Vorhaben umfasst keine Nutzungen oder Vorhaben, für die eine
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind damit auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht gegeben.
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zu Punkt 3)
Die Auswirkungen des Gebietes umfassen bezüglich der unmittelbaren Auswirkungen
nur die angrenzenden Flächen. Innerhalb dieses Auswirkungsradius befinden sich
keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs.7 Buchstabe b BauGB. Auswirkungen auf die vorgenannten Gebiete sind durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
In Auswertung der vorstehenden Prüfungsergebnisse soll der vorliegende Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
1.4.
Ziele der Raumordnung
Zur Beurteilung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sind
folgende Plandokumente heranzuziehen:
•
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)
in der Fassung der Änderung vom 03.10.2012
•
Regionales Raumordnungsprogramm 2000 (RROP) für den Landkreis SoltauFallingbostel in Kraft getreten am 01.09.2001
Die Ziele der Raumordnung umfassen im Landes-Raumordnungsprogramm:
•
die Festlegung von Walsrode als Mittelzentrum,
•
die Lage Walsrodes im ländlichen Raum.
Das Plangebiet befindet sich im zentralörtlichen Versorgungskern des Mittelzentrums
Walsrode. Die Stärkung des zentralörtlichen Kerns des Mittelzentrums Walsrode entspricht den Zielen der Raumordnung. Die Sicherung und der Ausbau der zentralörtlichen Funktionen der Mittel- und Grundzentren entsprechen den Zielen für ländliche
Räume. Das Plangebiet ist kein Bestandteil von Vorrang- oder Vorsorgegebieten.
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2000 vertieft die Ziele für den ländlichen
Raum in Bezug auf den Landkreis. Hierbei wird nachdrücklich das Ziel der dezentralen
Konzentration (D1.1) und die Konzentration der Siedlungsentwicklung auf die zentralörtlichen Standorte verfolgt. Diesen Zielen entspricht die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen im zentralen Versorgungsbereich von Walsrode.
Das Landes-Raumordnungsprogramm und das Regionale Raumordnungsprogramm
2000 messen zudem dem Aspekt des Bodenschutzes (Ziele C2.2 / D2.2) eine hohe
Bedeutung bei. Die Nachnutzung von Innenentwicklungspotentialen auf versiegelten
Standorten entspricht diesen Zielen. Weitere Ziele und Grundsätze der Raumordnung
entsprechen im Wesentlichen allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt
Walsrode. Sie werden in den Ausführungen zu den betroffenen Belangen behandelt.
1.5.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche Planungen,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Flächennutzungsplan der Stadt Walsrode stellt das Plangebiet entsprechend der
bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 als Sondergebiet und
teilweise als Mischgebiet dar. Da der Bauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt
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wird, ist ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist gewahrt. Die Festsetzung als Mischgebiet entspricht
der Prägung der näheren Umgebung des Baugebietes. Die Bebauungsplanung dient
der Beseitigung von Nutzungsbrachen und der Aufwertung des gesamten Gebietes
durch die Eröffnung von Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage des Gebietes am Rande
des Stadtkernes entsprechen.
Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst werden.
Folgende durch die Stadt Walsrode beschlossene Entwicklungskonzepte bzw.
sonstige städtebauliche Planungen mit Bezug auf das Plangebiet liegen vor (§ 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB):
•
Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode (CIMA 2007)
Das Plangebiet befindet sich im Hauptgeschäftsbereich Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept führt hierzu aus:
Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/2007
Bearbeitung CIMA GmbH
"Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.)
nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar. Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt
Hesse*, City-Kaufhaus*, Sport Tiedemann*, Vögele (Bekleidung), Expert Haack
(Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C&A, Kik (Be-
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kleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl* und Plus.
Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden
Straßen: Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben, Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz."
Stand 2007
* Betriebe inzwischen nicht mehr in der Innenstadt ansässig.
Die Entwicklungsziele des Einzelhandelskonzeptes werden durch die vorgelegte
Planung beachtet.
•
Verkehrskonzept Walsrode 2013
Mit dem Bahnhof und dem Busbahnhof befinden sich wichtige Knotenpunkte und
Schnittstellen des öffentlichen Personenverkehrs nordöstlich des Plangebietes am
Bahnhof. Die Untere Quintusstraße verbindet diesen wichtigen ÖPNV-Haltepunkt
mit dem Stadtkern von Walsrode und hat daher eine hervorragende Funktion als
Fußgängerverbindung. Das Verkehrskonzept bemängelt den niveaugleichen Bahnübergang der Quintusstraße und die hiermit verbundenen Staus. Als wesentliche,
gleichwohl nicht kurzfristig umsetzbare Entlastung wird eine Ortsumgehung
präferiert.
2.
Bestand im Plangebiet
2.1.
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Der Abschnitt der Quintusstraße zwischen Böhme und dem Bahnübergang ist bereits
seit mehreren Jahrhunderten entlang der alten Verbindungsstraße nach Fallingbostel
bebaut. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass grundsätzlich eine Bebaubarkeit gegeben ist. Wie weite Teile der Stadt Walsrode befindet sich das Plangebiet
in der Böhme- Niederung, die oberflächlich durch Auelehmschichten geprägt ist. Südlich des Plangebietes befindet sich eine ehemalige Tongewinnung einer Ziegelei, was
auf stärkere oberflächennahe Tonschichten schließen lässt. Die Bebaubarkeitsverhältnisse sind im Einzelfall nach Erfordernis durch Baugrundgutachten zu klären.
Bodenbelastungen oder Kampfmittel sind im Plangebiet bisher nicht bekannt. Gleichwohl kann das Auftreten lokaler Verunreinigungen oder von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden. Auf die gesetzlichen Meldepflichten wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Erlaubnisfeld Ahrensheide. Im Erlaubnisfeld Ahrensheide ist der Mobil Erdgas - Erdöl GmbH die Berechtigung zur Aufsuchung von Erdöl,
Erdgas und anderen bituminösen Stoffen verliehen worden. Der Konzessionsträger
weist darauf hin, dass er im Erlaubnisfeld verpflichtet ist, konzessionserhaltende Maßnahmen, wie Seismik und Explorationsbohrungen, durchzuführen. Diese Rechte und
Pflichten sind bei der Planung zu berücksichtigen.
2.2.
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet auf der Südseite der Quintusstraße wird durch das ehemalige Möbelhaus Hesse geprägt, dass sich auf den Grundstücken Quintusstraße 10, 12 und 14
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befindet. Das Möbelhaus umfasst eine Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 3.000 m2
auf drei Ebenen. Die Verkaufsfläche nimmt damit fast das gesamte Gebäude ein. Das
Gebäude stammt aus den 70er Jahren. Seit der Schließung des Möbelhauses im Jahr
2008 steht das Gebäude weitgehend leer. Angrenzend an das ehemalige Möbelhaus
befinden sich die Grundstücke Quintusstraße 8 und 16, die derzeit für Stellplatzanlagen genutzt werden. Drei weitere Gebäude befinden sich im Plangebiet. Das Gebäude Quintusstraße 4 wird durch einen Kfz-Ersatzteilhandel und für Wohnzwecke
(zwei Bewohner) genutzt. Im Gebäude Quintusstraße 6 befinden sich drei Wohnungen
(9 Bewohner) und im Gebäude Quintusstraße 18 eine Gewerbeeinheit, ein Internetdienstleister und Wohnnutzung (zwei Bewohner).
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 50 "Untere Quintusstraße", der
am 30.12.1989 rechtsverbindlich wurde. Der Bebauungsplan setzt für den ehemaligen
Möbelmarkt und das angrenzende Grundstück Quintusstraße 8 Sondergebiet
Verbrauchermarkt Möbel mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, einer Geschossflächenzahl (GRZ) 1,13 und maximal drei Vollgeschossen fest. Für die Grundstücke
Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 sind Mischgebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,4,
einer Geschossflächenzahl von 1,0 und maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die BauNVO 1977.
In den Geltungsbereich einbezogen ist eine satzungsrechtlich nach AEG gewidmete
Teilfläche des Flurstückes 114/44. Diese beinhaltet eine Grabenführung eines ehemaligen verrohrten Baches.
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50
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Vegetation
Das Plangebiet ist überwiegend versiegelt. An Gehölzvegetation befindet sich im Plangebiet:
-
-
zwei Linden (Stammdurchmesser ca. 30 cm) an der Straßenkante des Grundstückes Quintusstraße 8 und weitere Laubgehölze an der Südgrenze des Grundstücks
zwei Kiefern (Stammdurchmesser ca. 80 und 50 cm) auf dem Grundstück Quintusstraße 10/12/14
Siedlungsgehölze und Obstgehölzbestand im Süden der Grundstücke Quintusstraße 16/18 und Quintusstraße 6
Weiterhin grenzt südlich ein Teich (ehemaliges Restloch des Tonabbaus der Ziegelei)
an, an dessen Uferkante Laubgehölze stehen. Für eine detaillierte Bestandsaufnahme
wird auf die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser,
Februar 2014) verwiesen. Der Gutachter schätzt ein, dass das Plangebiet kein Potenzial für ein Vorkommen besonders geschützter Pflanzenarten aufweist.
Fauna
In der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar
2014) wurde das faunistische artenschutzrechtliche Potenzial des Gebietes bewertet.
Der Gutachter rechnet mit dem Vorkommen von nach Gemeinschaftsrecht geschützten Fledermäusen. Geeignete Quartiere wurden jedoch im Plangebiet nicht
festgestellt. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Planaufstellung nur in
geringem Umfang Umgestaltungen im Plangebiet vorbereitet, die ungünstigstenfalls zu
Verbotstatbeständen des § 44 Abs.1 BNatSchG führen könnten. Durch in der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen lassen sich die
möglichen Verbotstatbestände vermeiden. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit
der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" nicht
entgegen, sofern die in der Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen beachtet werden. Die Vorkehrungen wurden auf dem Plan vermerkt.
Landschaftsbild, Ortsbild
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist die Fläche nur bedingt landschaftsbildwirksam.
Das Landschaftsbild ist durch die vorhandenen Gebäude technisch überprägt und von
geringer Bedeutung. Das Ortsbild der Südseite der Quintusstraße wird durch den Baukörper des ehemaligen Möbelmarktes geprägt, der sich nicht harmonisch in das Ortsbild einfügt, jedoch einen gestalterischen Eigenwert aufweist. Im Plangebiet selbst sind
keine Baudenkmale vorhanden. In der Umgebung befindet sich das Baudenkmal
Quintusstraße 2. Der zwischen der Quintusstraße 2 und dem Bullerberg gelegene Kolk
(Gewässer) wird als Teil einer denkmalwerten Einheit bezeichnet. Eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes der Baudenkmale ist durch die Bauleitplanung
nicht zu erwarten.
Der vorhandene Großbaumbestand um den südlich angrenzenden Teich wirkt landschaftsbildprägend auf die südliche und östliche Umgebung und ist aus diesem Grund
zu erhalten.
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3.
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
3.1.
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO
Als Art der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO festgesetzt. Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Wie bereits unter Punkt 1.1. angeführt, wurde von der im ersten Entwurf verfolgten
Absicht der Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen. Die Festsetzung von
Mischgebieten entspricht der örtlich vorhandenen Prägung der näheren Umgebung.
Bisher war für die Teilfläche des ehemaligen Möbelhauses Hesse ein Sondergebiet
Möbelabholmarkt festgesetzt. Der Möbelabholmarkt ist im Plangebiet nicht mehr umsetzbar. Die Festsetzung muss daher geändert werden.
Die festgesetzten Mischgebiete entsprechen dem Potential des Standortes. Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Die
Festsetzung als Mischgebiet ermöglicht die Entwicklung des Plangebietes als Geschäftsstandort unter Erhaltung und gegebenenfalls Ausweitung der Wohnnutzung.
Planungsziel ist ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen diesen Nutzungen bei gegenseitiger Rücksichtnahme.
In Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO sind allgemein zulässig:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe
7. Tankstellen
8. Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs.3 Nr.2 BauGB, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Ausnahmsweise können zugelassen werden, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a
Abs.3 Nr.2 BauGB außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereiche.
Der Zulässigkeitskatalog ist damit sehr weit gefasst. Das Plangebiet eignet sich aufgrund der Erschließungssituation nicht für alle in Mischgebieten zulässigen Nutzungen.
Die Erschließung erfolgt über die Quintusstraße in einem Abschnitt unmittelbar vor
dem Bahnübergang. Der an das Gebiet angrenzende Abschnitt ist Staubereich in den
Schließzeiten des Bahnüberganges. Auszuschließen sind damit Nutzungen, die mit
einer hohen Zufahrtsfrequenz verbunden sind. Dies sind vor allem Tankstellen, die
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Mischgebieten allgemein zulässig wären, sie
wurden im Gebiet ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung ist bei den Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen,
Spielhallen und Verkaufsstellen, die Sexualartikel anbieten, vorzunehmen. Aufgrund
des hohen Anteils von Wohnnutzung im Plangebiet, auf der gegenüberliegenden
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Straßenseite und südlich des Plangebietes sind diese Nutzungen auszuschließen. Sie
sind in Walsrode eingeschränkt in einigen Gewerbegebieten und in der Innenstadt zulässig.
3.2.
Maß der baulichen Nutzung
Um das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke zu definieren, wurden wie
bisher die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen wurden weitgehend
unverändert aus dem bisher wirksamen Bebauungsplan Nr. 50 übernommen. Die
Grundflächenzahl beträgt somit einheitlich 0,4, die Geschossflächenzahl 1,0 bzw. für
das Grundstück des ehemaligen Möbelhauses 1,2 bei drei Vollgeschossen. Dies ist
erforderlich, um weiterhin eine sich in das bauliche Umfeld einfügende Baudichte zu
gewährleisten. Für das ehemalige Möbelhaus wurde die bisher mit 1,13 festgesetzte
Geschossflächenzahl auf 1,2 aufgerundet.
Der bisher wirksame Bebauungsplan ist nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt und beinhaltet damit keine Begrenzung des Versiegelungsgrades gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO. Die Versiegelung des Grundstückes des ehemaligen Möbelhauses
beträgt nahezu 100%. Die konsequente Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO im
Plangebiet würde damit bestehende Zulässigkeiten deutlich einschränken. Dies ist
nicht mit der Lage des Gebietes im zentralörtlichen Versorgungskern vereinbar, in dem
eine verdichtete Bebauung angestrebt wird. Gleichwohl soll eine vollständige Versiegelung der Grundstücke die Ausnahme bilden. Es wurde daher eine Festsetzung
aufgenommen, die eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
bis 3 bezeichneten Anlagen:
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu einer GRZ von 0,8 allgemein zulässt und darüber hinaus eine ausnahmsweise
Zulässigkeit festlegt.
3.3.
Bauweise
Die Bauweise wurde im Plangebiet entsprechend den bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 übernommen. Im Bereich des ehemaligen Möbelhauses mit dem westlich angrenzenden Grundstück Quintusstraße 8 ist eine geschlossene Bauweise und auf den Grundstücken Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 eine
offene Bauweise festgesetzt.
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3.4.
Überbaubare Fläche
Die überbaubaren Flächen wurden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt.
Eine einheitliche Bauflucht, die die Festsetzung von Baulinien erfordert, ist nicht vorhanden. Die überbaubare Fläche orientiert sich an den bisher im Bebauungsplan Nr.50
getroffenen Festsetzungen. Wesentliche Abweichungen sind nicht erforderlich.
3.5.
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und
-leitungen
Die Bauflächen des Plangebietes werden von zwei Niederschlagswasserkanälen gequert. Sie beinhalten teilweise eine Bachverrohrung. Die Kanäle DN 150 bis DN 900
entwässern das östliche Stadtgebiet und führen zur Böhme. Ein Hauptkanal führt südlich der vorhandenen Baukörper von Ost nach West von der Bahn zur Straße Am
Bullerberg. In diesen mündet auf dem Grundstück Quintusstraße 8 ein Überlauf vom
Kanal in der Quintusstraße ein. Weiterhin verläuft im Südwesten des Plangebietes ein
Überlaufkanal des abflusslosen Teiches auf dem Flurstück 104/4 zur Böhme. Die Entwässerungskanäle wurden als unterirdische Versorgungsleitungen in der Planzeichnung festgesetzt. Weiterhin wurde textlich festgesetzt, dass ein Leitungsrecht für diese
Flächen einschließlich der Schutzstreifen von jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse einzutragen ist. Die Kanäle sind von erheblicher Bedeutung, da sie ein Einzugsgebiet von mehr als 21 ha entwässern. Diese Festsetzungen werden ergänzt durch
eine textliche Regelung, nach der eine Verlegung im Einvernehmen mit dem Leitungseigentümer der Kommunalservice Böhmetal AöR und zu Lasten des Veranlassers
zugelassen werden kann, wenn dies technisch möglich ist. Der Leitungseigentümer
weist darauf hin, dass in diesem Fall ein hydraulischer Nachweis und eine vollständige
Kostenübernahme aller Planungs- und Baukosten durch den Veranlasser zu erbringen
ist. Hierüber ist vorab ein städtebaulicher Vertrag zu schließen.
3.6.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Verkehrslärm: Das Plangebiet wurde entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung
als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebieten sind schützenswerte Wohnnutzungen
allgemein zulässig, die im Plangebiet vor allem den Immissionen durch den Verkehrslärm ausgesetzt sind. Der Verkehrslärm geht von der Quintusstraße und von der
Bahnlinie aus. Der Schutzanspruch der Wohnnutzungen in den Mischgebieten gegenüber dem Verkehrslärm lässt sich nur über erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz
von Außenbauteilen absichern. Dieser ist grundsätzlich auf Grundlage des § 15
NBauO im konkreten Bauvorhaben zu berücksichtigen. Er ergibt sich aus der jeweiligen Anordnung der Öffnungen von Räumen mit schützenswerten Nutzungen. Der
Lärm der Quintusstraße ist dabei gegenüber dem Schienenverkehrslärm dominierend.
Für den Straßenverkehrslärm der Quintusstraße werden Lärmpegelbereiche in die
Planzeichnung nachrichtlich übernommen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Die Lärmpegelbereiche wurden auf Grundlage der Immissionsprognose des Landes
Niedersachsen für die Bundes- und Landesstraßen (www.umweltkarten-niedersachsen.de) festgelegt und basieren auf der aktuellen Verkehrsbelastung.
Für den Schienenverkehrslärm liegen keine aktuellen Lärmkarten vor. Auf Grundlage
überschläglicher Ermittlungen nach DIN 18005 wäre bei drei Zügen pro Stunde mit
einem Mittelungspegel von ca. 62 dB(A) in 25 Meter Entfernung zur Bahnstrecke zu
rechnen. Dies überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für
Mischwerte (Tagwert) nur geringfügig. Zu berücksichtigen ist weiterhin der Güterverkehr. Die Lärmimmissionen sind gemäß § 15 NBauO bei der Planung der Gebäude
zu berücksichtigen.
Soweit ein wirksamer Lärmschutz durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche
Anlagen gewährleistet, dass die Orientierungswerte für Mischgebiete gemäß Beiblatt 1
zur DIN 18005 an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden, ist ein passiver Lärmschutz am Gebäude nicht mehr erforderlich. Dieser kann somit ausnahmsweise bei einem entsprechenden Nachweis entfallen.
3.7.
Hinweise zum erweiterten Bestandsschutz
Im Plangebiet befindet sich die bestehende bauliche Anlage des ehemaligen Möbelhauses Hesse. Dieses Gebäude wurde auf Grundlage der bisherigen Festsetzungen
als Sondergebiet im Bebauungsplan Nr. 50 bzw. noch vor dessen Rechtswirksamkeit
errichtet und erweitert. Das Gebäude weist nach Süden einen Grenzabstand von
5 Metern bei einer Höhe von ca. 11,6 Metern auf. Aufgrund der bisherigen Festsetzung
als Sondergebiet betrug der bauordnungsrechtliche Mindestabstand 0,25h, der vorhandene Grenzabstand war somit zulässig. Die Festsetzung als Mischgebiet gemäß
§ 6 BauNVO bewirkt, dass ein Grenzabstand von 0,5h eingehalten werden müsste,
mithin 5,8 Meter. Vorhanden sind 5 Meter. Da sich die erforderlichen Grenzabstände
aus der neu festgesetzten Art der baulichen Nutzung Mischgebiet ergeben, sollte für
das ehemalige Möbelhaus ein erweiterter Bestandsschutz durch die Baugenehmigungsbehörde eingeräumt werden, um Änderungen, Nutzungsänderungen und
Erneuerungen des vorhandenen Baukörpers zu ermöglichen. Der Erhalt und die erforderlichen Nutzungsänderungen für dieses Gebäude entsprechen den für das Plangebiet verfolgten städtebaulichen Zielen.
4.
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen - Kosten
Das Plangebiet ist vollständig erschlossen. Öffentliche Maßnahmen zur Durchführung
des Bebauungsplanes sind nicht erkennbar erforderlich. Die Regelung von Zufahrten
zu den Baugrundstücken ist bei Erfordernis zwischen dem Baulastträger der Straße
und dem Bauherrn abzustimmen.
Der Stadt Walsrode entstehen im Zusammenhang mit der Durchführung der Planaufstellung keine erkennbaren Kosten.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
5.1.
Erschließung
Die Belange des Verkehrs, des Telekommunikationswesens, der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, der Abfallentsorgung und der Abwasserbeseitigung
(§ 1 Abs.6 Nr.8 BauGB) erfordern für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes,
•
•
•
•
•
eine den Anforderungen genügende Verkehrserschließung
den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung, an das Elektrizitätsnetz und an
das Fernmeldenetz
die Erreichbarkeit für die Müllabfuhr und die Post
eine geordnete Oberflächenentwässerung und Schmutzwasserabführung und
-reinigung
einen ausreichenden Feuerschutz.
Dies ist im Bestand gewährleistet.
5.1.1. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung für das Plangebiet erfolgt unmittelbar von der Quintusstraße. Der an das Plangebiet angrenzende Bereich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) befindet sich im Rückstaubereich des Bahnübergangs südlich des Bahnhofes.
Die Zufahrten sind daher verkehrlich konfliktreich und zu Schließzeiten des Bahnübergangs bei Rückstau nicht befahrbar. Derzeit ist eine Vielzahl von Zufahrten insbesondere zum Grundstück des ehemaligen Möbelhauses vorhanden. Die Landesstraßenbaubehörde strebt eine Reduktion der Anzahl der Zufahrten an. Weiterhin ist
eine deutliche Erhöhung der Zufahrtsfrequenz zum Plangebiet zu vermeiden. Der Bebauungsplan eröffnet durch die Festsetzung von Mischgebieten eine Vielzahl von
Nutzungsmöglichkeiten, die jeweils mit unterschiedlichen Zufahrtsaufkommen verbunden sind. Untersuchungen zur verkehrlichen Leistungsfähigkeit der Zufahrten und zu
ihren Auswirkungen auf den fließenden Verkehr sind daher auf der Ebene der Bebauungsplanung noch nicht möglich. Soweit konkrete Vorhaben vorgesehen sind, die mit
einer wesentlichen Änderung der Zufahrtsverkehre verbunden sind, besteht hierfür ein
Untersuchungserfordernis durch ein verkehrliches Gutachten, was im Einzelbauantragsverfahren zu regeln ist.
5.1.2. Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet ist größtenteils bebaut. Die Grundstücke sind an das Wasserversorgungsnetz, das Elektroenergienetz, das Gasversorgungsnetz, das Telekommunikationsnetz und an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Wesentliche Änderungen
des Leistungs- und Anschlussbedarfes sind durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.2.
Wirtschaftliche Belange
Wirtschaftliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB umfassen auch die Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung und die Schaffung und Erhaltung von
Arbeitsplätzen. Diese Teilaspekte des öffentlichen Belanges werden durch den Bebauungsplan gefördert. Er soll zu einer geordneten Nachnutzung des Standortes des
ehemaligen Möbelhauses und zu einer Aufwertung des Gesamtgebietes beitragen.
5.3.
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf Umweltbelange
- Umweltverträglichkeit -
5.3.1. Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Belange des Umweltschutzes sowie des Naturhaushaltes und der Landschaftspflege
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Der Bebauungsplan wird im Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften
des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB legt fest, dass
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt wird und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen wird. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit
nicht umweltprüfungspflichtig.
Belange von Natur und Landschaft
Im vereinfachten Verfahren gilt bis zu einer Grundfläche von 20.000 m2, dass gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen sind.
Der vorliegende Bebauungsplan fällt mit einer zulässigen Grundfläche von ca.
2.960 m2 unter diese Regelung. Die Eingriffsregelung ist somit nicht anzuwenden. Die
Nichtanwendung der Eingriffsregelung bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch die Belange von Natur und Landschaft angemessen zu berücksichtigen wären. Insofern wird
nachfolgend eine verbal-argumentative Einschätzung hierzu gegeben.
Dies bedeutet für den Planinhalt, dass sich der Eingriffsumfang aus einem Vergleich
des geplanten Maßes der baulichen Nutzung mit den bisherigen Festsetzungen ergibt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 wurden hinsichtlich des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung übernommen und nicht geändert. Der bisher aufgrund
der Anwendung der BauNVO 1977 nicht begrenzte Versiegelungsgrad wurde allgemein auf 80% begrenzt. Insofern trägt der Bebauungsplan zur Minderung der bisher
plangegebenen Eingriffe in den Naturhaushalt bei.
Durch den Bebauungsplan ist somit kein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu erwarten.
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014) geprüft. Belange des Artenschutzes
stehen der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.3.2. Belange der Abfallbeseitigung
Im Interesse des Umweltschutzes ist eine geordnete Beseitigung der im Plangebiet
entstehenden Abfälle erforderlich. Dies ist durch den Anschluss an die zentrale Abfallbeseitigung des Heidekreises gewährleistet. Sonderabfälle im Sinne von § 15 Abs. 3
KrW-AbfG, die der Landkreis nach Art und Menge nicht mit den in Haushalten anfallenden Abfällen entsorgen kann, sind gesondert zu entsorgen.
5.3.3. Belange der Lärmbekämpfung
Im Interesse des Umweltschutzes müssen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Lärm (§ 3 Abs. 1 und 2 BImSchG) vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich
unmittelbar an der viel befahrenen Quintusstraße. Weiterhin verläuft östlich des Plangebietes die Schienenverkehrsstrecke Hannover - Buchholz. Durch den Verkehrslärm
der Bundesstraße B 209 und den Schienenverkehr werden die Wohnnutzungen im
Plangebiet erkennbar beeinträchtigt. Für den Verkehrslärm der B 209 liegen Lärmkartierungen des Landes Niedersachsen vor, die als Grundlage für Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu den Anforderungen an den Lärmschutz von Außenbauteilen
dienen können. Der Schienenlärm ist deutlich geringer. Aufgrund der Lage an der
Südseite der Quintusstraße besteht die Möglichkeit, durch die Ausrichtung von Wohnund Schlafräumen zur lärmabgewandten Seite Beeinträchtigungen zu minimieren. Die
Belange des Lärmschutzes werden somit berücksichtigt.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist keine erhebliche Erhöhung des
Verkehrs oder des Gewerbelärms erkennbar.
6.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Zu den von der Planung berührten privaten Belangen gehören im Wesentlichen die
aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten und die
Interessen der Nachbarn. Sie umfassen
•
•
•
das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes
das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohn- und Geschäftslage ergeben und
das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstückes.
Diese Belange werden im vorliegenden Fall nicht erkennbar beeinträchtigt. Die festgesetzten Mischgebiete ergeben sich aus der Prägung der näheren Umgebung. Zu
einzelnen von Bürgern vorgetragenen Anregungen wird auf die Anlage zum Abwägungsbeschluss verwiesen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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7.
Flächenbilanz
Gesamtfläche
- Mischgebiete
- Flächen für Bahnanlagen
überbaubare Fläche
versiegelbare Fläche einschließlich der in
§ 19 Abs.4 BauNVO bezeichneten Anlagen
7.400 m2
7.354 m2
46 m2
2.960 m2
5.920 m2
Präambel
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der §§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307) hat der Rat der Stadt Walsrode die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" in Verbindung mit
der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" beschlossen.
Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
(L.S.)
Bürgermeisterin
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Inhaltsverzeichnis
0.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
4.
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
5.2.
5.3.
5.3.1.
5.3.2.
5.3.3.
6.
7.
Rechtsgrundlage
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen
Geltungsbereiches
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung
des Bebauungsplanes nach §13a BauGB
Ziele der Raumordnung
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche
Planungen, Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Bestand im Plangebiet
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Bauweise
Überbaubare Fläche
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Erweiterter Bestandsschutz im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen – Kosten
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
Erschließung
Verkehrserschließung
Ver- und Entsorgung
Wirtschaftliche Belange
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf
Umweltbelange - Umweltverträglichkeit Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Belange der Abfallbeseitigung
Belange der Lärmbekämpfung
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Flächenbilanz
Seite
3
3
3
5
6
7
7
9
9
9
12
12
13
13
14
14
14
15
15
16
16
16
16
17
17
17
18
18
18
19
Anlage zur Begründung
Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung zum Bebauungsplan Nr.97
"Untere Quintusstraße - Südseite" (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014)
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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0.
Rechtsgrundlage
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
•
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Neufassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
•
Planzeichenverordnung (PlanZV)
in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S.1509)
•
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46)
•
Niedersächsisches Kommunalverfassungsrecht (NKomVG)
in der Fassung vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307)
1.
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
1.1.
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Die Quintusstraße in Walsrode stellt einen Abschnitt der Bundesstraße B 209 dar, der
vom Stadtkern an der Brückstraße beginnend nach Osten im Richtung Bad Fallingbostel führt. Der Westabschnitt zwischen der Brücke über den Fluss Böhme und dem
Bahnübergang südlich des Bahnhofes, der auch als Untere Quintusstraße bezeichnet
wird, bildet als Bestandteil des Stadtkerns die klassische Verbindung zwischen dem
Stadtkern und dem Bahnhof. Die Südseite der unteren Quintusstraße wird geprägt
durch das dreigeschossige Geschäftshaus des ehemaligen Möbelhauses Hesse und
kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude in Innenstadtrandlage. Das Gebäude des
Möbelhauses Hesse steht seit 2008 leer. Durch die Schließung des Möbelhauses,
dass wesentlich zur Kundenfrequenz in der unteren Quintusstraße beigetragen hat
und den Bereich städtebaulich dominiert, ist ein "trading down" - Effekt für die gesamte
untere Quintusstraße nicht auszuschließen. Der städtebaulich bedeutsame Straßenzug hat durch diese Entwicklung und die starke Verkehrsbelastung deutlich an Attraktivtät für Handel und Gewerbe verloren. Die Stadt Walsrode hat hieraus ein städtebauliches Handlungserfordernis erkannt und beabsichtigt mit dem vorliegenden Bebauungsplan dieser Entwicklung zu begegnen.
Die Südseite der unteren Quintusstraße befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" der Stadt Walsrode.
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung für das ehemalige Möbelhaus
ein Sondergebiet für einen Verbrauchermarkt Möbel fest. Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiete festgesetzt. Im Rahmen des festgesetzten Sondergebietes ist eine Weiterentwicklung des Gebietes nicht möglich. Der
Betreiber des Möbelhauses hat vor Schließung des Standortes mehrere Alternativen
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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der Betriebsführung des Möbelmarktes geprüft. Aufgrund der Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels und der geänderten Kundenpräferenzen ist der Standort als Möbelmarkt nicht mehr wettbewerbsfähig.
Der Standort befindet sich im zentralen Versorgungskern des Mittelzentrums Walsrode. Der derzeitige Zustand der Nutzung als Lagerfläche und der Leerstand entspricht
weder den städtebaulichen Zielen der Stadt Walsrode noch dem Potential des Standortes. Hieraus leitet sich das städtebauliche Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplanes ab.
Der Bebauungsplan Nr. 50 der Stadt Walsrode wurde nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt, in der bereits die Pflicht zur Festsetzung von Sondergebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen auf Verkehr, Versorgung oder Umwelt galt, jedoch noch nicht die Beschränkung des § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der zulässigen Überschreitung der
GRZ durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Die hieraus entstehende Unklarheit, welche Fassung der BauNVO bei der Änderung des Planes anzuwenden ist, soll
dadurch vermieden werden, dass für die Teilfläche südlich der Quintusstraße ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt wird, für den dann die aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen Anwendung finden sollen.
Die Stadt Walsrode hat weiterhin geprüft, welche Planungsziele für die Südseite des
Abschnittes der Quintusstraße umgesetzt werden sollen. Im ersten Entwurf des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, durch die Festsetzung von Kerngebieten das
Planungsziel der Reaktivierung der Unteren Quintusstraße als Bestandteil des zentralörtlichen Versorgungskernes umzusetzen. Dies ist im Rahmen der Beteiligung der
Öffentlichkeit auf deutliche Kritik seitens der benachbarten Grundstückseigentümer
gestoßen, da auf diesen Flächen Wohnnutzung in erheblichem Umfang vorhanden ist
und hierdurch Nutzungskonflikte befürchtet werden. Weiterhin wurde durch die Industrie- und Handelskammer und den Landkreis Heidekreis kritisch beurteilt, ob die Ausweitung der Kerngebiete auf die Quintusstraße nicht zu Lasten der Innenstadt ginge.
Die Stadt Walsrode hat die Planungsziele daraufhin nochmals überprüft und von der
Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen.
Eine Festsetzung von Sondergebieten wurde ebenfalls verworfen, sie bedingt eine
konkrete Nutzungsfestschreibung. Dies ist für den Standort nicht sinnvoll. Die bisherigen Nutzungsabsichten des Eigentümers des Möbelhauses waren in den letzten Jahren einem mehrfachen Wandel unterworfen. Durch eine zu starke Eingrenzung der
Nutzung wäre daher zu befürchten, dass der Bebauungsplan zukünftig mehrfach angepasst werden müsste.
Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 Untere Quintusstraße beinhalten für die Umgebung des Sondergebietes für den Möbelmarkt im
wesentlichen Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Diese entsprechen der örtlich vorhandenen Prägung des Gebietes. Die Übertragung dieser gebietsprägenden Art der
baulichen Nutzung auch auf das bisherige Sondergebiet führt jedoch dazu, dass das
ehemalige Möbelhaus nur noch teilweise für den Einzelhandel nachgenutzt werden
kann. Einzelhandelsbetriebe sind in Mischgebieten nur als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese sind in der Regel auf eine Geschossfläche von 1.200
m2 (maximal 800 m2 Verkaufsfläche) beschränkt. Dies entspricht vom Umfang her
einer Einzelhandelsnutzung des Erdgeschosses. Eine Prüfung der Umsetzbarkeit von
Einzelhandelsnutzungen am Standort hat ergeben, dass unter den derzeitigen Marktbedingungen eine darüber hinausreichende Einzelhandelsnutzung oberhalb des Erdgeschosses in der Quintusstraße kaum umsetzbar ist, da aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung kein zusätzliches Kaufkraftpotential zu erwarten ist,
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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dass eine deutliche Ausweitung von Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Walsrode ermöglichen würde. Insofern werden Nutzungsalternativen für das Gebäude des
ehemaligen Möbelhauses vor allem durch Dienstleistungsangebote und durch Wohnnutzungen erkannt. Diese sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Auswertung der
eingegangenen Anregungen wurde das Planungsziel der Festsetzung von Kerngebieten zu Gunsten von Mischgebieten aufgegeben.
Wesentlicher Planungsanlass für die Stadt Walsrode ist die Sicherung einer geordneten Nachnutzung der Fläche des ehemaligen Möbelhauses als städtebaulicher
Schwerpunkt der Südseite der Quintusstraße. Dieses liegt im Interesse der Stadt und
des Eigentümers. Die Stadt Walsrode wird daher mit dem Eigentümer des Möbelhauses einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB schließen, der die Finanzierung des Planvorhabens sichert.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird gleichzeitig der bisher wirksame Bebauungsplan Nr. 50 im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben.
1.2.
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich unmittelbar südlich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) im Abschnitt zwischen der Brücke über die Böhme und dem Bahnübergang. Es
ist durch die Quintusstraße erschlossen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes muss so abgegrenzt werden,
dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes erreicht werden. Städtebaulich ist
der Abschnitt der Südseite der Quintusstraße zwischen Böhme und Bahnübergang als
Einheit zu betrachten, weshalb er insgesamt in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wird. Das Plangebiet umfasst aus diesem Grund neben dem
Möbelhaus auch die Grundstücke Quintusstraße 4 bis 8 und 16 bis 18.
Geprüft wurde auch die Einbeziehung des Grundstückes zwischen der Straße Am
Bullerberg und der Böhme, dass derzeit als Parkplatz genutzt wird. Dieses Grundstück
befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50, sondern
ist Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 12 der
Stadt Walsrode, es ist daher gesondert zu betrachten.
Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke:
Gemarkung Walsrode, Flur 23
Flurstücke:
115/4, 113/2, 111/4, 111/6, 109/2, 109/4, 106/4, 106/6, 106/7, 91/2,
89/1, 114/44 (teilweise)
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 7.400 m2.
Das Plangebiet wird begrenzt durch:
•
•
•
•
im Norden die Südgrenze der Quintusstraße (Bundesstraße B 209)
im Westen die Ostgrenze der Straße Am Bullerberg
im Süden die Nordgrenze der Flurstücke 293/92, 93/1, 104/4, 97/1 und 455/104
im Osten durch die Westgrenze des Flurstücks 114/44 (Bahnanlage der Deutschen
Bundesbahn)
(alle Flurstücke Gemarkung Walsrode, Flur 23)
Die verbindliche Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Angrenzende Nutzungen sind:
•
im Norden
•
im Westen
•
im Süden
•
im Osten
1.3.
die Bundesstraße B 209 und nördlich Mischgebiete mit Läden,
Gastronomie und Wohnen
die Straße Am Bullerberg und westlich ein Parkplatz und die
Grünanlage an der Böhme
ein innerörtlicher Teich (Abbaurestloch der ehemaligen
Tongewinnung der Ziegelei) und Wohnbebauung (Am Bullerberg
1 und 3)
gewidmete Bahnanlagen der Deutschen Bundesbahn
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplanes nach § 13a BauGB
Seit dem Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 am
01.01.2007 wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung gelten Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen, der
Nachverdichtung im Innenbereich oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dienen.
Der vorliegende Bebauungsplan befindet sich innerhalb des besiedelten Bereiches der
Stadt Walsrode und dient einer geordneten Innenentwicklung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes, indem bisher nicht zulässige Nachnutzungsmöglichkeiten für die
Nutzungsbrachen im Plangebiet eröffnet werden.
Für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende weitere Voraussetzungen zu prüfen:
1) Die zulässige Grundfläche darf 20.000 m2 nicht überschreiten. Bei einer Über-
schreitung von 20.000 m2 bis 70.000 m2 ist eine Vorprüfung nach den Kriterien der
Anlage 2 zu § 13a BauGB durchzuführen.
2) Der Bebauungsplan darf keinem Vorhaben dienen, für das gemäß den bundesoder landesrechtlichen Vorschriften eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
wäre.
3) Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete)
muss ausgeschlossen werden können.
zu Punkt 1)
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.400 m2. Hierauf ist die Errichtung
von baulichen Anlagen mit einer Grundfläche von ca. 2.960 m2 zulässig. Die Versiegelung ist im Bestand bereits weitgehend vorhanden. Der Wert von 2.960 m2 bleibt
deutlich unter dem Vorprüfungswert von 20.000 m2. Dieses Kriterium ist damit erfüllt.
zu Punkt 2)
Das planauslösende Vorhaben umfasst keine Nutzungen oder Vorhaben, für die eine
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind damit auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht gegeben.
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zu Punkt 3)
Die Auswirkungen des Gebietes umfassen bezüglich der unmittelbaren Auswirkungen
nur die angrenzenden Flächen. Innerhalb dieses Auswirkungsradius befinden sich
keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs.7 Buchstabe b BauGB. Auswirkungen auf die vorgenannten Gebiete sind durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
In Auswertung der vorstehenden Prüfungsergebnisse soll der vorliegende Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
1.4.
Ziele der Raumordnung
Zur Beurteilung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sind
folgende Plandokumente heranzuziehen:
•
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)
in der Fassung der Änderung vom 03.10.2012
•
Regionales Raumordnungsprogramm 2000 (RROP) für den Landkreis SoltauFallingbostel in Kraft getreten am 01.09.2001
Die Ziele der Raumordnung umfassen im Landes-Raumordnungsprogramm:
•
die Festlegung von Walsrode als Mittelzentrum,
•
die Lage Walsrodes im ländlichen Raum.
Das Plangebiet befindet sich im zentralörtlichen Versorgungskern des Mittelzentrums
Walsrode. Die Stärkung des zentralörtlichen Kerns des Mittelzentrums Walsrode entspricht den Zielen der Raumordnung. Die Sicherung und der Ausbau der zentralörtlichen Funktionen der Mittel- und Grundzentren entsprechen den Zielen für ländliche
Räume. Das Plangebiet ist kein Bestandteil von Vorrang- oder Vorsorgegebieten.
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2000 vertieft die Ziele für den ländlichen
Raum in Bezug auf den Landkreis. Hierbei wird nachdrücklich das Ziel der dezentralen
Konzentration (D1.1) und die Konzentration der Siedlungsentwicklung auf die zentralörtlichen Standorte verfolgt. Diesen Zielen entspricht die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen im zentralen Versorgungsbereich von Walsrode.
Das Landes-Raumordnungsprogramm und das Regionale Raumordnungsprogramm
2000 messen zudem dem Aspekt des Bodenschutzes (Ziele C2.2 / D2.2) eine hohe
Bedeutung bei. Die Nachnutzung von Innenentwicklungspotentialen auf versiegelten
Standorten entspricht diesen Zielen. Weitere Ziele und Grundsätze der Raumordnung
entsprechen im Wesentlichen allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt
Walsrode. Sie werden in den Ausführungen zu den betroffenen Belangen behandelt.
1.5.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche Planungen,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Flächennutzungsplan der Stadt Walsrode stellt das Plangebiet entsprechend der
bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 als Sondergebiet und
teilweise als Mischgebiet dar. Da der Bauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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wird, ist ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist gewahrt. Die Festsetzung als Mischgebiet entspricht
der Prägung der näheren Umgebung des Baugebietes. Die Bebauungsplanung dient
der Beseitigung von Nutzungsbrachen und der Aufwertung des gesamten Gebietes
durch die Eröffnung von Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage des Gebietes am Rande
des Stadtkernes entsprechen.
Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst werden.
Folgende durch die Stadt Walsrode beschlossene Entwicklungskonzepte bzw.
sonstige städtebauliche Planungen mit Bezug auf das Plangebiet liegen vor (§ 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB):
•
Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode (CIMA 2007)
Das Plangebiet befindet sich im Hauptgeschäftsbereich Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept führt hierzu aus:
Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/2007
Bearbeitung CIMA GmbH
"Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.)
nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar. Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt
Hesse*, City-Kaufhaus*, Sport Tiedemann*, Vögele (Bekleidung), Expert Haack
(Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C&A, Kik (Be-
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kleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl* und Plus.
Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden
Straßen: Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben, Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz."
Stand 2007
* Betriebe inzwischen nicht mehr in der Innenstadt ansässig.
Die Entwicklungsziele des Einzelhandelskonzeptes werden durch die vorgelegte
Planung beachtet.
•
Verkehrskonzept Walsrode 2013
Mit dem Bahnhof und dem Busbahnhof befinden sich wichtige Knotenpunkte und
Schnittstellen des öffentlichen Personenverkehrs nordöstlich des Plangebietes am
Bahnhof. Die Untere Quintusstraße verbindet diesen wichtigen ÖPNV-Haltepunkt
mit dem Stadtkern von Walsrode und hat daher eine hervorragende Funktion als
Fußgängerverbindung. Das Verkehrskonzept bemängelt den niveaugleichen Bahnübergang der Quintusstraße und die hiermit verbundenen Staus. Als wesentliche,
gleichwohl nicht kurzfristig umsetzbare Entlastung wird eine Ortsumgehung
präferiert.
2.
Bestand im Plangebiet
2.1.
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Der Abschnitt der Quintusstraße zwischen Böhme und dem Bahnübergang ist bereits
seit mehreren Jahrhunderten entlang der alten Verbindungsstraße nach Fallingbostel
bebaut. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass grundsätzlich eine Bebaubarkeit gegeben ist. Wie weite Teile der Stadt Walsrode befindet sich das Plangebiet
in der Böhme- Niederung, die oberflächlich durch Auelehmschichten geprägt ist. Südlich des Plangebietes befindet sich eine ehemalige Tongewinnung einer Ziegelei, was
auf stärkere oberflächennahe Tonschichten schließen lässt. Die Bebaubarkeitsverhältnisse sind im Einzelfall nach Erfordernis durch Baugrundgutachten zu klären.
Bodenbelastungen oder Kampfmittel sind im Plangebiet bisher nicht bekannt. Gleichwohl kann das Auftreten lokaler Verunreinigungen oder von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden. Auf die gesetzlichen Meldepflichten wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Erlaubnisfeld Ahrensheide. Im Erlaubnisfeld Ahrensheide ist der Mobil Erdgas - Erdöl GmbH die Berechtigung zur Aufsuchung von Erdöl,
Erdgas und anderen bituminösen Stoffen verliehen worden. Der Konzessionsträger
weist darauf hin, dass er im Erlaubnisfeld verpflichtet ist, konzessionserhaltende Maßnahmen, wie Seismik und Explorationsbohrungen, durchzuführen. Diese Rechte und
Pflichten sind bei der Planung zu berücksichtigen.
2.2.
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet auf der Südseite der Quintusstraße wird durch das ehemalige Möbelhaus Hesse geprägt, dass sich auf den Grundstücken Quintusstraße 10, 12 und 14
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befindet. Das Möbelhaus umfasst eine Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 3.000 m2
auf drei Ebenen. Die Verkaufsfläche nimmt damit fast das gesamte Gebäude ein. Das
Gebäude stammt aus den 70er Jahren. Seit der Schließung des Möbelhauses im Jahr
2008 steht das Gebäude weitgehend leer. Angrenzend an das ehemalige Möbelhaus
befinden sich die Grundstücke Quintusstraße 8 und 16, die derzeit für Stellplatzanlagen genutzt werden. Drei weitere Gebäude befinden sich im Plangebiet. Das Gebäude Quintusstraße 4 wird durch einen Kfz-Ersatzteilhandel und für Wohnzwecke
(zwei Bewohner) genutzt. Im Gebäude Quintusstraße 6 befinden sich drei Wohnungen
(9 Bewohner) und im Gebäude Quintusstraße 18 eine Gewerbeeinheit, ein Internetdienstleister und Wohnnutzung (zwei Bewohner).
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 50 "Untere Quintusstraße", der
am 30.12.1989 rechtsverbindlich wurde. Der Bebauungsplan setzt für den ehemaligen
Möbelmarkt und das angrenzende Grundstück Quintusstraße 8 Sondergebiet
Verbrauchermarkt Möbel mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, einer Geschossflächenzahl (GRZ) 1,13 und maximal drei Vollgeschossen fest. Für die Grundstücke
Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 sind Mischgebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,4,
einer Geschossflächenzahl von 1,0 und maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die BauNVO 1977.
In den Geltungsbereich einbezogen ist eine satzungsrechtlich nach AEG gewidmete
Teilfläche des Flurstückes 114/44. Diese beinhaltet eine Grabenführung eines ehemaligen verrohrten Baches.
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50
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Vegetation
Das Plangebiet ist überwiegend versiegelt. An Gehölzvegetation befindet sich im Plangebiet:
-
-
zwei Linden (Stammdurchmesser ca. 30 cm) an der Straßenkante des Grundstückes Quintusstraße 8 und weitere Laubgehölze an der Südgrenze des Grundstücks
zwei Kiefern (Stammdurchmesser ca. 80 und 50 cm) auf dem Grundstück Quintusstraße 10/12/14
Siedlungsgehölze und Obstgehölzbestand im Süden der Grundstücke Quintusstraße 16/18 und Quintusstraße 6
Weiterhin grenzt südlich ein Teich (ehemaliges Restloch des Tonabbaus der Ziegelei)
an, an dessen Uferkante Laubgehölze stehen. Für eine detaillierte Bestandsaufnahme
wird auf die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser,
Februar 2014) verwiesen. Der Gutachter schätzt ein, dass das Plangebiet kein Potenzial für ein Vorkommen besonders geschützter Pflanzenarten aufweist.
Fauna
In der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar
2014) wurde das faunistische artenschutzrechtliche Potenzial des Gebietes bewertet.
Der Gutachter rechnet mit dem Vorkommen von nach Gemeinschaftsrecht geschützten Fledermäusen. Geeignete Quartiere wurden jedoch im Plangebiet nicht
festgestellt. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Planaufstellung nur in
geringem Umfang Umgestaltungen im Plangebiet vorbereitet, die ungünstigstenfalls zu
Verbotstatbeständen des § 44 Abs.1 BNatSchG führen könnten. Durch in der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen lassen sich die
möglichen Verbotstatbestände vermeiden. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit
der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" nicht
entgegen, sofern die in der Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen beachtet werden. Die Vorkehrungen wurden auf dem Plan vermerkt.
Landschaftsbild, Ortsbild
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist die Fläche nur bedingt landschaftsbildwirksam.
Das Landschaftsbild ist durch die vorhandenen Gebäude technisch überprägt und von
geringer Bedeutung. Das Ortsbild der Südseite der Quintusstraße wird durch den Baukörper des ehemaligen Möbelmarktes geprägt, der sich nicht harmonisch in das Ortsbild einfügt, jedoch einen gestalterischen Eigenwert aufweist. Im Plangebiet selbst sind
keine Baudenkmale vorhanden. In der Umgebung befindet sich das Baudenkmal
Quintusstraße 2. Der zwischen der Quintusstraße 2 und dem Bullerberg gelegene Kolk
(Gewässer) wird als Teil einer denkmalwerten Einheit bezeichnet. Eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes der Baudenkmale ist durch die Bauleitplanung
nicht zu erwarten.
Der vorhandene Großbaumbestand um den südlich angrenzenden Teich wirkt landschaftsbildprägend auf die südliche und östliche Umgebung und ist aus diesem Grund
zu erhalten.
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3.
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
3.1.
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO
Als Art der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO festgesetzt. Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Wie bereits unter Punkt 1.1. angeführt, wurde von der im ersten Entwurf verfolgten
Absicht der Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen. Die Festsetzung von
Mischgebieten entspricht der örtlich vorhandenen Prägung der näheren Umgebung.
Bisher war für die Teilfläche des ehemaligen Möbelhauses Hesse ein Sondergebiet
Möbelabholmarkt festgesetzt. Der Möbelabholmarkt ist im Plangebiet nicht mehr umsetzbar. Die Festsetzung muss daher geändert werden.
Die festgesetzten Mischgebiete entsprechen dem Potential des Standortes. Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Die
Festsetzung als Mischgebiet ermöglicht die Entwicklung des Plangebietes als Geschäftsstandort unter Erhaltung und gegebenenfalls Ausweitung der Wohnnutzung.
Planungsziel ist ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen diesen Nutzungen bei gegenseitiger Rücksichtnahme.
In Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO sind allgemein zulässig:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe
7. Tankstellen
8. Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs.3 Nr.2 BauGB, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Ausnahmsweise können zugelassen werden, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a
Abs.3 Nr.2 BauGB außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereiche.
Der Zulässigkeitskatalog ist damit sehr weit gefasst. Das Plangebiet eignet sich aufgrund der Erschließungssituation nicht für alle in Mischgebieten zulässigen Nutzungen.
Die Erschließung erfolgt über die Quintusstraße in einem Abschnitt unmittelbar vor
dem Bahnübergang. Der an das Gebiet angrenzende Abschnitt ist Staubereich in den
Schließzeiten des Bahnüberganges. Auszuschließen sind damit Nutzungen, die mit
einer hohen Zufahrtsfrequenz verbunden sind. Dies sind vor allem Tankstellen, die
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Mischgebieten allgemein zulässig wären, sie
wurden im Gebiet ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung ist bei den Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen,
Spielhallen und Verkaufsstellen, die Sexualartikel anbieten, vorzunehmen. Aufgrund
des hohen Anteils von Wohnnutzung im Plangebiet, auf der gegenüberliegenden
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Straßenseite und südlich des Plangebietes sind diese Nutzungen auszuschließen. Sie
sind in Walsrode eingeschränkt in einigen Gewerbegebieten und in der Innenstadt zulässig.
3.2.
Maß der baulichen Nutzung
Um das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke zu definieren, wurden wie
bisher die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen wurden weitgehend
unverändert aus dem bisher wirksamen Bebauungsplan Nr. 50 übernommen. Die
Grundflächenzahl beträgt somit einheitlich 0,4, die Geschossflächenzahl 1,0 bzw. für
das Grundstück des ehemaligen Möbelhauses 1,2 bei drei Vollgeschossen. Dies ist
erforderlich, um weiterhin eine sich in das bauliche Umfeld einfügende Baudichte zu
gewährleisten. Für das ehemalige Möbelhaus wurde die bisher mit 1,13 festgesetzte
Geschossflächenzahl auf 1,2 aufgerundet.
Der bisher wirksame Bebauungsplan ist nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt und beinhaltet damit keine Begrenzung des Versiegelungsgrades gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO. Die Versiegelung des Grundstückes des ehemaligen Möbelhauses
beträgt nahezu 100%. Die konsequente Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO im
Plangebiet würde damit bestehende Zulässigkeiten deutlich einschränken. Dies ist
nicht mit der Lage des Gebietes im zentralörtlichen Versorgungskern vereinbar, in dem
eine verdichtete Bebauung angestrebt wird. Gleichwohl soll eine vollständige Versiegelung der Grundstücke die Ausnahme bilden. Es wurde daher eine Festsetzung
aufgenommen, die eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
bis 3 bezeichneten Anlagen:
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu einer GRZ von 0,8 allgemein zulässt und darüber hinaus eine ausnahmsweise
Zulässigkeit festlegt.
3.3.
Bauweise
Die Bauweise wurde im Plangebiet entsprechend den bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 übernommen. Im Bereich des ehemaligen Möbelhauses mit dem westlich angrenzenden Grundstück Quintusstraße 8 ist eine geschlossene Bauweise und auf den Grundstücken Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 eine
offene Bauweise festgesetzt.
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3.4.
Überbaubare Fläche
Die überbaubaren Flächen wurden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt.
Eine einheitliche Bauflucht, die die Festsetzung von Baulinien erfordert, ist nicht vorhanden. Die überbaubare Fläche orientiert sich an den bisher im Bebauungsplan Nr.50
getroffenen Festsetzungen. Wesentliche Abweichungen sind nicht erforderlich.
3.5.
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und
-leitungen
Die Bauflächen des Plangebietes werden von zwei Niederschlagswasserkanälen gequert. Sie beinhalten teilweise eine Bachverrohrung. Die Kanäle DN 150 bis DN 900
entwässern das östliche Stadtgebiet und führen zur Böhme. Ein Hauptkanal führt südlich der vorhandenen Baukörper von Ost nach West von der Bahn zur Straße Am
Bullerberg. In diesen mündet auf dem Grundstück Quintusstraße 8 ein Überlauf vom
Kanal in der Quintusstraße ein. Weiterhin verläuft im Südwesten des Plangebietes ein
Überlaufkanal des abflusslosen Teiches auf dem Flurstück 104/4 zur Böhme. Die Entwässerungskanäle wurden als unterirdische Versorgungsleitungen in der Planzeichnung festgesetzt. Weiterhin wurde textlich festgesetzt, dass ein Leitungsrecht für diese
Flächen einschließlich der Schutzstreifen von jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse einzutragen ist. Die Kanäle sind von erheblicher Bedeutung, da sie ein Einzugsgebiet von mehr als 21 ha entwässern. Diese Festsetzungen werden ergänzt durch
eine textliche Regelung, nach der eine Verlegung im Einvernehmen mit dem Leitungseigentümer der Kommunalservice Böhmetal AöR und zu Lasten des Veranlassers
zugelassen werden kann, wenn dies technisch möglich ist. Der Leitungseigentümer
weist darauf hin, dass in diesem Fall ein hydraulischer Nachweis und eine vollständige
Kostenübernahme aller Planungs- und Baukosten durch den Veranlasser zu erbringen
ist. Hierüber ist vorab ein städtebaulicher Vertrag zu schließen.
3.6.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Verkehrslärm: Das Plangebiet wurde entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung
als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebieten sind schützenswerte Wohnnutzungen
allgemein zulässig, die im Plangebiet vor allem den Immissionen durch den Verkehrslärm ausgesetzt sind. Der Verkehrslärm geht von der Quintusstraße und von der
Bahnlinie aus. Der Schutzanspruch der Wohnnutzungen in den Mischgebieten gegenüber dem Verkehrslärm lässt sich nur über erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz
von Außenbauteilen absichern. Dieser ist grundsätzlich auf Grundlage des § 15
NBauO im konkreten Bauvorhaben zu berücksichtigen. Er ergibt sich aus der jeweiligen Anordnung der Öffnungen von Räumen mit schützenswerten Nutzungen. Der
Lärm der Quintusstraße ist dabei gegenüber dem Schienenverkehrslärm dominierend.
Für den Straßenverkehrslärm der Quintusstraße werden Lärmpegelbereiche in die
Planzeichnung nachrichtlich übernommen.
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Die Lärmpegelbereiche wurden auf Grundlage der Immissionsprognose des Landes
Niedersachsen für die Bundes- und Landesstraßen (www.umweltkarten-niedersachsen.de) festgelegt und basieren auf der aktuellen Verkehrsbelastung.
Für den Schienenverkehrslärm liegen keine aktuellen Lärmkarten vor. Auf Grundlage
überschläglicher Ermittlungen nach DIN 18005 wäre bei drei Zügen pro Stunde mit
einem Mittelungspegel von ca. 62 dB(A) in 25 Meter Entfernung zur Bahnstrecke zu
rechnen. Dies überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für
Mischwerte (Tagwert) nur geringfügig. Zu berücksichtigen ist weiterhin der Güterverkehr. Die Lärmimmissionen sind gemäß § 15 NBauO bei der Planung der Gebäude
zu berücksichtigen.
Soweit ein wirksamer Lärmschutz durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche
Anlagen gewährleistet, dass die Orientierungswerte für Mischgebiete gemäß Beiblatt 1
zur DIN 18005 an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden, ist ein passiver Lärmschutz am Gebäude nicht mehr erforderlich. Dieser kann somit ausnahmsweise bei einem entsprechenden Nachweis entfallen.
3.7.
Hinweise zum erweiterten Bestandsschutz
Im Plangebiet befindet sich die bestehende bauliche Anlage des ehemaligen Möbelhauses Hesse. Dieses Gebäude wurde auf Grundlage der bisherigen Festsetzungen
als Sondergebiet im Bebauungsplan Nr. 50 bzw. noch vor dessen Rechtswirksamkeit
errichtet und erweitert. Das Gebäude weist nach Süden einen Grenzabstand von
5 Metern bei einer Höhe von ca. 11,6 Metern auf. Aufgrund der bisherigen Festsetzung
als Sondergebiet betrug der bauordnungsrechtliche Mindestabstand 0,25h, der vorhandene Grenzabstand war somit zulässig. Die Festsetzung als Mischgebiet gemäß
§ 6 BauNVO bewirkt, dass ein Grenzabstand von 0,5h eingehalten werden müsste,
mithin 5,8 Meter. Vorhanden sind 5 Meter. Da sich die erforderlichen Grenzabstände
aus der neu festgesetzten Art der baulichen Nutzung Mischgebiet ergeben, sollte für
das ehemalige Möbelhaus ein erweiterter Bestandsschutz durch die Baugenehmigungsbehörde eingeräumt werden, um Änderungen, Nutzungsänderungen und
Erneuerungen des vorhandenen Baukörpers zu ermöglichen. Der Erhalt und die erforderlichen Nutzungsänderungen für dieses Gebäude entsprechen den für das Plangebiet verfolgten städtebaulichen Zielen.
4.
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen - Kosten
Das Plangebiet ist vollständig erschlossen. Öffentliche Maßnahmen zur Durchführung
des Bebauungsplanes sind nicht erkennbar erforderlich. Die Regelung von Zufahrten
zu den Baugrundstücken ist bei Erfordernis zwischen dem Baulastträger der Straße
und dem Bauherrn abzustimmen.
Der Stadt Walsrode entstehen im Zusammenhang mit der Durchführung der Planaufstellung keine erkennbaren Kosten.
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5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
5.1.
Erschließung
Die Belange des Verkehrs, des Telekommunikationswesens, der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, der Abfallentsorgung und der Abwasserbeseitigung
(§ 1 Abs.6 Nr.8 BauGB) erfordern für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes,
•
•
•
•
•
eine den Anforderungen genügende Verkehrserschließung
den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung, an das Elektrizitätsnetz und an
das Fernmeldenetz
die Erreichbarkeit für die Müllabfuhr und die Post
eine geordnete Oberflächenentwässerung und Schmutzwasserabführung und
-reinigung
einen ausreichenden Feuerschutz.
Dies ist im Bestand gewährleistet.
5.1.1. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung für das Plangebiet erfolgt unmittelbar von der Quintusstraße. Der an das Plangebiet angrenzende Bereich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) befindet sich im Rückstaubereich des Bahnübergangs südlich des Bahnhofes.
Die Zufahrten sind daher verkehrlich konfliktreich und zu Schließzeiten des Bahnübergangs bei Rückstau nicht befahrbar. Derzeit ist eine Vielzahl von Zufahrten insbesondere zum Grundstück des ehemaligen Möbelhauses vorhanden. Die Landesstraßenbaubehörde strebt eine Reduktion der Anzahl der Zufahrten an. Weiterhin ist
eine deutliche Erhöhung der Zufahrtsfrequenz zum Plangebiet zu vermeiden. Der Bebauungsplan eröffnet durch die Festsetzung von Mischgebieten eine Vielzahl von
Nutzungsmöglichkeiten, die jeweils mit unterschiedlichen Zufahrtsaufkommen verbunden sind. Untersuchungen zur verkehrlichen Leistungsfähigkeit der Zufahrten und zu
ihren Auswirkungen auf den fließenden Verkehr sind daher auf der Ebene der Bebauungsplanung noch nicht möglich. Soweit konkrete Vorhaben vorgesehen sind, die mit
einer wesentlichen Änderung der Zufahrtsverkehre verbunden sind, besteht hierfür ein
Untersuchungserfordernis durch ein verkehrliches Gutachten, was im Einzelbauantragsverfahren zu regeln ist.
5.1.2. Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet ist größtenteils bebaut. Die Grundstücke sind an das Wasserversorgungsnetz, das Elektroenergienetz, das Gasversorgungsnetz, das Telekommunikationsnetz und an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Wesentliche Änderungen
des Leistungs- und Anschlussbedarfes sind durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.2.
Wirtschaftliche Belange
Wirtschaftliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB umfassen auch die Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung und die Schaffung und Erhaltung von
Arbeitsplätzen. Diese Teilaspekte des öffentlichen Belanges werden durch den Bebauungsplan gefördert. Er soll zu einer geordneten Nachnutzung des Standortes des
ehemaligen Möbelhauses und zu einer Aufwertung des Gesamtgebietes beitragen.
5.3.
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf Umweltbelange
- Umweltverträglichkeit -
5.3.1. Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Belange des Umweltschutzes sowie des Naturhaushaltes und der Landschaftspflege
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Der Bebauungsplan wird im Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften
des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB legt fest, dass
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt wird und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen wird. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit
nicht umweltprüfungspflichtig.
Belange von Natur und Landschaft
Im vereinfachten Verfahren gilt bis zu einer Grundfläche von 20.000 m2, dass gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen sind.
Der vorliegende Bebauungsplan fällt mit einer zulässigen Grundfläche von ca.
2.960 m2 unter diese Regelung. Die Eingriffsregelung ist somit nicht anzuwenden. Die
Nichtanwendung der Eingriffsregelung bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch die Belange von Natur und Landschaft angemessen zu berücksichtigen wären. Insofern wird
nachfolgend eine verbal-argumentative Einschätzung hierzu gegeben.
Dies bedeutet für den Planinhalt, dass sich der Eingriffsumfang aus einem Vergleich
des geplanten Maßes der baulichen Nutzung mit den bisherigen Festsetzungen ergibt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 wurden hinsichtlich des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung übernommen und nicht geändert. Der bisher aufgrund
der Anwendung der BauNVO 1977 nicht begrenzte Versiegelungsgrad wurde allgemein auf 80% begrenzt. Insofern trägt der Bebauungsplan zur Minderung der bisher
plangegebenen Eingriffe in den Naturhaushalt bei.
Durch den Bebauungsplan ist somit kein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu erwarten.
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014) geprüft. Belange des Artenschutzes
stehen der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.3.2. Belange der Abfallbeseitigung
Im Interesse des Umweltschutzes ist eine geordnete Beseitigung der im Plangebiet
entstehenden Abfälle erforderlich. Dies ist durch den Anschluss an die zentrale Abfallbeseitigung des Heidekreises gewährleistet. Sonderabfälle im Sinne von § 15 Abs. 3
KrW-AbfG, die der Landkreis nach Art und Menge nicht mit den in Haushalten anfallenden Abfällen entsorgen kann, sind gesondert zu entsorgen.
5.3.3. Belange der Lärmbekämpfung
Im Interesse des Umweltschutzes müssen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Lärm (§ 3 Abs. 1 und 2 BImSchG) vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich
unmittelbar an der viel befahrenen Quintusstraße. Weiterhin verläuft östlich des Plangebietes die Schienenverkehrsstrecke Hannover - Buchholz. Durch den Verkehrslärm
der Bundesstraße B 209 und den Schienenverkehr werden die Wohnnutzungen im
Plangebiet erkennbar beeinträchtigt. Für den Verkehrslärm der B 209 liegen Lärmkartierungen des Landes Niedersachsen vor, die als Grundlage für Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu den Anforderungen an den Lärmschutz von Außenbauteilen
dienen können. Der Schienenlärm ist deutlich geringer. Aufgrund der Lage an der
Südseite der Quintusstraße besteht die Möglichkeit, durch die Ausrichtung von Wohnund Schlafräumen zur lärmabgewandten Seite Beeinträchtigungen zu minimieren. Die
Belange des Lärmschutzes werden somit berücksichtigt.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist keine erhebliche Erhöhung des
Verkehrs oder des Gewerbelärms erkennbar.
6.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Zu den von der Planung berührten privaten Belangen gehören im Wesentlichen die
aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten und die
Interessen der Nachbarn. Sie umfassen
•
•
•
das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes
das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohn- und Geschäftslage ergeben und
das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstückes.
Diese Belange werden im vorliegenden Fall nicht erkennbar beeinträchtigt. Die festgesetzten Mischgebiete ergeben sich aus der Prägung der näheren Umgebung. Zu
einzelnen von Bürgern vorgetragenen Anregungen wird auf die Anlage zum Abwägungsbeschluss verwiesen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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7.
Flächenbilanz
Gesamtfläche
- Mischgebiete
- Flächen für Bahnanlagen
überbaubare Fläche
versiegelbare Fläche einschließlich der in
§ 19 Abs.4 BauNVO bezeichneten Anlagen
7.400 m2
7.354 m2
46 m2
2.960 m2
5.920 m2
Präambel
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der §§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307) hat der Rat der Stadt Walsrode die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" in Verbindung mit
der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" beschlossen.
Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
(L.S.)
Bürgermeisterin
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Inhaltsverzeichnis
0.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
4.
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
5.2.
5.3.
5.3.1.
5.3.2.
5.3.3.
6.
7.
Rechtsgrundlage
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen
Geltungsbereiches
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung
des Bebauungsplanes nach §13a BauGB
Ziele der Raumordnung
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche
Planungen, Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Bestand im Plangebiet
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Bauweise
Überbaubare Fläche
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Erweiterter Bestandsschutz im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen – Kosten
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
Erschließung
Verkehrserschließung
Ver- und Entsorgung
Wirtschaftliche Belange
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf
Umweltbelange - Umweltverträglichkeit Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Belange der Abfallbeseitigung
Belange der Lärmbekämpfung
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Flächenbilanz
Seite
3
3
3
5
6
7
7
9
9
9
12
12
13
13
14
14
14
15
15
16
16
16
16
17
17
17
18
18
18
19
Anlage zur Begründung
Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung zum Bebauungsplan Nr.97
"Untere Quintusstraße - Südseite" (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014)
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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0.
Rechtsgrundlage
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
•
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Neufassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
•
Planzeichenverordnung (PlanZV)
in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S.1509)
•
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46)
•
Niedersächsisches Kommunalverfassungsrecht (NKomVG)
in der Fassung vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307)
1.
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
1.1.
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Die Quintusstraße in Walsrode stellt einen Abschnitt der Bundesstraße B 209 dar, der
vom Stadtkern an der Brückstraße beginnend nach Osten im Richtung Bad Fallingbostel führt. Der Westabschnitt zwischen der Brücke über den Fluss Böhme und dem
Bahnübergang südlich des Bahnhofes, der auch als Untere Quintusstraße bezeichnet
wird, bildet als Bestandteil des Stadtkerns die klassische Verbindung zwischen dem
Stadtkern und dem Bahnhof. Die Südseite der unteren Quintusstraße wird geprägt
durch das dreigeschossige Geschäftshaus des ehemaligen Möbelhauses Hesse und
kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude in Innenstadtrandlage. Das Gebäude des
Möbelhauses Hesse steht seit 2008 leer. Durch die Schließung des Möbelhauses,
dass wesentlich zur Kundenfrequenz in der unteren Quintusstraße beigetragen hat
und den Bereich städtebaulich dominiert, ist ein "trading down" - Effekt für die gesamte
untere Quintusstraße nicht auszuschließen. Der städtebaulich bedeutsame Straßenzug hat durch diese Entwicklung und die starke Verkehrsbelastung deutlich an Attraktivtät für Handel und Gewerbe verloren. Die Stadt Walsrode hat hieraus ein städtebauliches Handlungserfordernis erkannt und beabsichtigt mit dem vorliegenden Bebauungsplan dieser Entwicklung zu begegnen.
Die Südseite der unteren Quintusstraße befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" der Stadt Walsrode.
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung für das ehemalige Möbelhaus
ein Sondergebiet für einen Verbrauchermarkt Möbel fest. Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiete festgesetzt. Im Rahmen des festgesetzten Sondergebietes ist eine Weiterentwicklung des Gebietes nicht möglich. Der
Betreiber des Möbelhauses hat vor Schließung des Standortes mehrere Alternativen
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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der Betriebsführung des Möbelmarktes geprüft. Aufgrund der Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels und der geänderten Kundenpräferenzen ist der Standort als Möbelmarkt nicht mehr wettbewerbsfähig.
Der Standort befindet sich im zentralen Versorgungskern des Mittelzentrums Walsrode. Der derzeitige Zustand der Nutzung als Lagerfläche und der Leerstand entspricht
weder den städtebaulichen Zielen der Stadt Walsrode noch dem Potential des Standortes. Hieraus leitet sich das städtebauliche Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplanes ab.
Der Bebauungsplan Nr. 50 der Stadt Walsrode wurde nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt, in der bereits die Pflicht zur Festsetzung von Sondergebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen auf Verkehr, Versorgung oder Umwelt galt, jedoch noch nicht die Beschränkung des § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der zulässigen Überschreitung der
GRZ durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Die hieraus entstehende Unklarheit, welche Fassung der BauNVO bei der Änderung des Planes anzuwenden ist, soll
dadurch vermieden werden, dass für die Teilfläche südlich der Quintusstraße ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt wird, für den dann die aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen Anwendung finden sollen.
Die Stadt Walsrode hat weiterhin geprüft, welche Planungsziele für die Südseite des
Abschnittes der Quintusstraße umgesetzt werden sollen. Im ersten Entwurf des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, durch die Festsetzung von Kerngebieten das
Planungsziel der Reaktivierung der Unteren Quintusstraße als Bestandteil des zentralörtlichen Versorgungskernes umzusetzen. Dies ist im Rahmen der Beteiligung der
Öffentlichkeit auf deutliche Kritik seitens der benachbarten Grundstückseigentümer
gestoßen, da auf diesen Flächen Wohnnutzung in erheblichem Umfang vorhanden ist
und hierdurch Nutzungskonflikte befürchtet werden. Weiterhin wurde durch die Industrie- und Handelskammer und den Landkreis Heidekreis kritisch beurteilt, ob die Ausweitung der Kerngebiete auf die Quintusstraße nicht zu Lasten der Innenstadt ginge.
Die Stadt Walsrode hat die Planungsziele daraufhin nochmals überprüft und von der
Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen.
Eine Festsetzung von Sondergebieten wurde ebenfalls verworfen, sie bedingt eine
konkrete Nutzungsfestschreibung. Dies ist für den Standort nicht sinnvoll. Die bisherigen Nutzungsabsichten des Eigentümers des Möbelhauses waren in den letzten Jahren einem mehrfachen Wandel unterworfen. Durch eine zu starke Eingrenzung der
Nutzung wäre daher zu befürchten, dass der Bebauungsplan zukünftig mehrfach angepasst werden müsste.
Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 Untere Quintusstraße beinhalten für die Umgebung des Sondergebietes für den Möbelmarkt im
wesentlichen Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Diese entsprechen der örtlich vorhandenen Prägung des Gebietes. Die Übertragung dieser gebietsprägenden Art der
baulichen Nutzung auch auf das bisherige Sondergebiet führt jedoch dazu, dass das
ehemalige Möbelhaus nur noch teilweise für den Einzelhandel nachgenutzt werden
kann. Einzelhandelsbetriebe sind in Mischgebieten nur als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese sind in der Regel auf eine Geschossfläche von 1.200
m2 (maximal 800 m2 Verkaufsfläche) beschränkt. Dies entspricht vom Umfang her
einer Einzelhandelsnutzung des Erdgeschosses. Eine Prüfung der Umsetzbarkeit von
Einzelhandelsnutzungen am Standort hat ergeben, dass unter den derzeitigen Marktbedingungen eine darüber hinausreichende Einzelhandelsnutzung oberhalb des Erdgeschosses in der Quintusstraße kaum umsetzbar ist, da aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung kein zusätzliches Kaufkraftpotential zu erwarten ist,
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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dass eine deutliche Ausweitung von Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Walsrode ermöglichen würde. Insofern werden Nutzungsalternativen für das Gebäude des
ehemaligen Möbelhauses vor allem durch Dienstleistungsangebote und durch Wohnnutzungen erkannt. Diese sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Auswertung der
eingegangenen Anregungen wurde das Planungsziel der Festsetzung von Kerngebieten zu Gunsten von Mischgebieten aufgegeben.
Wesentlicher Planungsanlass für die Stadt Walsrode ist die Sicherung einer geordneten Nachnutzung der Fläche des ehemaligen Möbelhauses als städtebaulicher
Schwerpunkt der Südseite der Quintusstraße. Dieses liegt im Interesse der Stadt und
des Eigentümers. Die Stadt Walsrode wird daher mit dem Eigentümer des Möbelhauses einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB schließen, der die Finanzierung des Planvorhabens sichert.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird gleichzeitig der bisher wirksame Bebauungsplan Nr. 50 im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben.
1.2.
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich unmittelbar südlich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) im Abschnitt zwischen der Brücke über die Böhme und dem Bahnübergang. Es
ist durch die Quintusstraße erschlossen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes muss so abgegrenzt werden,
dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes erreicht werden. Städtebaulich ist
der Abschnitt der Südseite der Quintusstraße zwischen Böhme und Bahnübergang als
Einheit zu betrachten, weshalb er insgesamt in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wird. Das Plangebiet umfasst aus diesem Grund neben dem
Möbelhaus auch die Grundstücke Quintusstraße 4 bis 8 und 16 bis 18.
Geprüft wurde auch die Einbeziehung des Grundstückes zwischen der Straße Am
Bullerberg und der Böhme, dass derzeit als Parkplatz genutzt wird. Dieses Grundstück
befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50, sondern
ist Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 12 der
Stadt Walsrode, es ist daher gesondert zu betrachten.
Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke:
Gemarkung Walsrode, Flur 23
Flurstücke:
115/4, 113/2, 111/4, 111/6, 109/2, 109/4, 106/4, 106/6, 106/7, 91/2,
89/1, 114/44 (teilweise)
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 7.400 m2.
Das Plangebiet wird begrenzt durch:
•
•
•
•
im Norden die Südgrenze der Quintusstraße (Bundesstraße B 209)
im Westen die Ostgrenze der Straße Am Bullerberg
im Süden die Nordgrenze der Flurstücke 293/92, 93/1, 104/4, 97/1 und 455/104
im Osten durch die Westgrenze des Flurstücks 114/44 (Bahnanlage der Deutschen
Bundesbahn)
(alle Flurstücke Gemarkung Walsrode, Flur 23)
Die verbindliche Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Angrenzende Nutzungen sind:
•
im Norden
•
im Westen
•
im Süden
•
im Osten
1.3.
die Bundesstraße B 209 und nördlich Mischgebiete mit Läden,
Gastronomie und Wohnen
die Straße Am Bullerberg und westlich ein Parkplatz und die
Grünanlage an der Böhme
ein innerörtlicher Teich (Abbaurestloch der ehemaligen
Tongewinnung der Ziegelei) und Wohnbebauung (Am Bullerberg
1 und 3)
gewidmete Bahnanlagen der Deutschen Bundesbahn
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplanes nach § 13a BauGB
Seit dem Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 am
01.01.2007 wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung gelten Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen, der
Nachverdichtung im Innenbereich oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dienen.
Der vorliegende Bebauungsplan befindet sich innerhalb des besiedelten Bereiches der
Stadt Walsrode und dient einer geordneten Innenentwicklung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes, indem bisher nicht zulässige Nachnutzungsmöglichkeiten für die
Nutzungsbrachen im Plangebiet eröffnet werden.
Für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende weitere Voraussetzungen zu prüfen:
1) Die zulässige Grundfläche darf 20.000 m2 nicht überschreiten. Bei einer Über-
schreitung von 20.000 m2 bis 70.000 m2 ist eine Vorprüfung nach den Kriterien der
Anlage 2 zu § 13a BauGB durchzuführen.
2) Der Bebauungsplan darf keinem Vorhaben dienen, für das gemäß den bundesoder landesrechtlichen Vorschriften eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
wäre.
3) Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete)
muss ausgeschlossen werden können.
zu Punkt 1)
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.400 m2. Hierauf ist die Errichtung
von baulichen Anlagen mit einer Grundfläche von ca. 2.960 m2 zulässig. Die Versiegelung ist im Bestand bereits weitgehend vorhanden. Der Wert von 2.960 m2 bleibt
deutlich unter dem Vorprüfungswert von 20.000 m2. Dieses Kriterium ist damit erfüllt.
zu Punkt 2)
Das planauslösende Vorhaben umfasst keine Nutzungen oder Vorhaben, für die eine
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind damit auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht gegeben.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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zu Punkt 3)
Die Auswirkungen des Gebietes umfassen bezüglich der unmittelbaren Auswirkungen
nur die angrenzenden Flächen. Innerhalb dieses Auswirkungsradius befinden sich
keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs.7 Buchstabe b BauGB. Auswirkungen auf die vorgenannten Gebiete sind durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
In Auswertung der vorstehenden Prüfungsergebnisse soll der vorliegende Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
1.4.
Ziele der Raumordnung
Zur Beurteilung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sind
folgende Plandokumente heranzuziehen:
•
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)
in der Fassung der Änderung vom 03.10.2012
•
Regionales Raumordnungsprogramm 2000 (RROP) für den Landkreis SoltauFallingbostel in Kraft getreten am 01.09.2001
Die Ziele der Raumordnung umfassen im Landes-Raumordnungsprogramm:
•
die Festlegung von Walsrode als Mittelzentrum,
•
die Lage Walsrodes im ländlichen Raum.
Das Plangebiet befindet sich im zentralörtlichen Versorgungskern des Mittelzentrums
Walsrode. Die Stärkung des zentralörtlichen Kerns des Mittelzentrums Walsrode entspricht den Zielen der Raumordnung. Die Sicherung und der Ausbau der zentralörtlichen Funktionen der Mittel- und Grundzentren entsprechen den Zielen für ländliche
Räume. Das Plangebiet ist kein Bestandteil von Vorrang- oder Vorsorgegebieten.
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2000 vertieft die Ziele für den ländlichen
Raum in Bezug auf den Landkreis. Hierbei wird nachdrücklich das Ziel der dezentralen
Konzentration (D1.1) und die Konzentration der Siedlungsentwicklung auf die zentralörtlichen Standorte verfolgt. Diesen Zielen entspricht die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen im zentralen Versorgungsbereich von Walsrode.
Das Landes-Raumordnungsprogramm und das Regionale Raumordnungsprogramm
2000 messen zudem dem Aspekt des Bodenschutzes (Ziele C2.2 / D2.2) eine hohe
Bedeutung bei. Die Nachnutzung von Innenentwicklungspotentialen auf versiegelten
Standorten entspricht diesen Zielen. Weitere Ziele und Grundsätze der Raumordnung
entsprechen im Wesentlichen allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt
Walsrode. Sie werden in den Ausführungen zu den betroffenen Belangen behandelt.
1.5.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche Planungen,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Flächennutzungsplan der Stadt Walsrode stellt das Plangebiet entsprechend der
bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 als Sondergebiet und
teilweise als Mischgebiet dar. Da der Bauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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wird, ist ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist gewahrt. Die Festsetzung als Mischgebiet entspricht
der Prägung der näheren Umgebung des Baugebietes. Die Bebauungsplanung dient
der Beseitigung von Nutzungsbrachen und der Aufwertung des gesamten Gebietes
durch die Eröffnung von Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage des Gebietes am Rande
des Stadtkernes entsprechen.
Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst werden.
Folgende durch die Stadt Walsrode beschlossene Entwicklungskonzepte bzw.
sonstige städtebauliche Planungen mit Bezug auf das Plangebiet liegen vor (§ 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB):
•
Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode (CIMA 2007)
Das Plangebiet befindet sich im Hauptgeschäftsbereich Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept führt hierzu aus:
Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/2007
Bearbeitung CIMA GmbH
"Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.)
nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar. Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt
Hesse*, City-Kaufhaus*, Sport Tiedemann*, Vögele (Bekleidung), Expert Haack
(Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C&A, Kik (Be-
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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kleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl* und Plus.
Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden
Straßen: Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben, Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz."
Stand 2007
* Betriebe inzwischen nicht mehr in der Innenstadt ansässig.
Die Entwicklungsziele des Einzelhandelskonzeptes werden durch die vorgelegte
Planung beachtet.
•
Verkehrskonzept Walsrode 2013
Mit dem Bahnhof und dem Busbahnhof befinden sich wichtige Knotenpunkte und
Schnittstellen des öffentlichen Personenverkehrs nordöstlich des Plangebietes am
Bahnhof. Die Untere Quintusstraße verbindet diesen wichtigen ÖPNV-Haltepunkt
mit dem Stadtkern von Walsrode und hat daher eine hervorragende Funktion als
Fußgängerverbindung. Das Verkehrskonzept bemängelt den niveaugleichen Bahnübergang der Quintusstraße und die hiermit verbundenen Staus. Als wesentliche,
gleichwohl nicht kurzfristig umsetzbare Entlastung wird eine Ortsumgehung
präferiert.
2.
Bestand im Plangebiet
2.1.
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Der Abschnitt der Quintusstraße zwischen Böhme und dem Bahnübergang ist bereits
seit mehreren Jahrhunderten entlang der alten Verbindungsstraße nach Fallingbostel
bebaut. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass grundsätzlich eine Bebaubarkeit gegeben ist. Wie weite Teile der Stadt Walsrode befindet sich das Plangebiet
in der Böhme- Niederung, die oberflächlich durch Auelehmschichten geprägt ist. Südlich des Plangebietes befindet sich eine ehemalige Tongewinnung einer Ziegelei, was
auf stärkere oberflächennahe Tonschichten schließen lässt. Die Bebaubarkeitsverhältnisse sind im Einzelfall nach Erfordernis durch Baugrundgutachten zu klären.
Bodenbelastungen oder Kampfmittel sind im Plangebiet bisher nicht bekannt. Gleichwohl kann das Auftreten lokaler Verunreinigungen oder von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden. Auf die gesetzlichen Meldepflichten wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Erlaubnisfeld Ahrensheide. Im Erlaubnisfeld Ahrensheide ist der Mobil Erdgas - Erdöl GmbH die Berechtigung zur Aufsuchung von Erdöl,
Erdgas und anderen bituminösen Stoffen verliehen worden. Der Konzessionsträger
weist darauf hin, dass er im Erlaubnisfeld verpflichtet ist, konzessionserhaltende Maßnahmen, wie Seismik und Explorationsbohrungen, durchzuführen. Diese Rechte und
Pflichten sind bei der Planung zu berücksichtigen.
2.2.
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet auf der Südseite der Quintusstraße wird durch das ehemalige Möbelhaus Hesse geprägt, dass sich auf den Grundstücken Quintusstraße 10, 12 und 14
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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befindet. Das Möbelhaus umfasst eine Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 3.000 m2
auf drei Ebenen. Die Verkaufsfläche nimmt damit fast das gesamte Gebäude ein. Das
Gebäude stammt aus den 70er Jahren. Seit der Schließung des Möbelhauses im Jahr
2008 steht das Gebäude weitgehend leer. Angrenzend an das ehemalige Möbelhaus
befinden sich die Grundstücke Quintusstraße 8 und 16, die derzeit für Stellplatzanlagen genutzt werden. Drei weitere Gebäude befinden sich im Plangebiet. Das Gebäude Quintusstraße 4 wird durch einen Kfz-Ersatzteilhandel und für Wohnzwecke
(zwei Bewohner) genutzt. Im Gebäude Quintusstraße 6 befinden sich drei Wohnungen
(9 Bewohner) und im Gebäude Quintusstraße 18 eine Gewerbeeinheit, ein Internetdienstleister und Wohnnutzung (zwei Bewohner).
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 50 "Untere Quintusstraße", der
am 30.12.1989 rechtsverbindlich wurde. Der Bebauungsplan setzt für den ehemaligen
Möbelmarkt und das angrenzende Grundstück Quintusstraße 8 Sondergebiet
Verbrauchermarkt Möbel mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, einer Geschossflächenzahl (GRZ) 1,13 und maximal drei Vollgeschossen fest. Für die Grundstücke
Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 sind Mischgebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,4,
einer Geschossflächenzahl von 1,0 und maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die BauNVO 1977.
In den Geltungsbereich einbezogen ist eine satzungsrechtlich nach AEG gewidmete
Teilfläche des Flurstückes 114/44. Diese beinhaltet eine Grabenführung eines ehemaligen verrohrten Baches.
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Vegetation
Das Plangebiet ist überwiegend versiegelt. An Gehölzvegetation befindet sich im Plangebiet:
-
-
zwei Linden (Stammdurchmesser ca. 30 cm) an der Straßenkante des Grundstückes Quintusstraße 8 und weitere Laubgehölze an der Südgrenze des Grundstücks
zwei Kiefern (Stammdurchmesser ca. 80 und 50 cm) auf dem Grundstück Quintusstraße 10/12/14
Siedlungsgehölze und Obstgehölzbestand im Süden der Grundstücke Quintusstraße 16/18 und Quintusstraße 6
Weiterhin grenzt südlich ein Teich (ehemaliges Restloch des Tonabbaus der Ziegelei)
an, an dessen Uferkante Laubgehölze stehen. Für eine detaillierte Bestandsaufnahme
wird auf die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser,
Februar 2014) verwiesen. Der Gutachter schätzt ein, dass das Plangebiet kein Potenzial für ein Vorkommen besonders geschützter Pflanzenarten aufweist.
Fauna
In der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar
2014) wurde das faunistische artenschutzrechtliche Potenzial des Gebietes bewertet.
Der Gutachter rechnet mit dem Vorkommen von nach Gemeinschaftsrecht geschützten Fledermäusen. Geeignete Quartiere wurden jedoch im Plangebiet nicht
festgestellt. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Planaufstellung nur in
geringem Umfang Umgestaltungen im Plangebiet vorbereitet, die ungünstigstenfalls zu
Verbotstatbeständen des § 44 Abs.1 BNatSchG führen könnten. Durch in der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen lassen sich die
möglichen Verbotstatbestände vermeiden. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit
der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" nicht
entgegen, sofern die in der Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen beachtet werden. Die Vorkehrungen wurden auf dem Plan vermerkt.
Landschaftsbild, Ortsbild
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist die Fläche nur bedingt landschaftsbildwirksam.
Das Landschaftsbild ist durch die vorhandenen Gebäude technisch überprägt und von
geringer Bedeutung. Das Ortsbild der Südseite der Quintusstraße wird durch den Baukörper des ehemaligen Möbelmarktes geprägt, der sich nicht harmonisch in das Ortsbild einfügt, jedoch einen gestalterischen Eigenwert aufweist. Im Plangebiet selbst sind
keine Baudenkmale vorhanden. In der Umgebung befindet sich das Baudenkmal
Quintusstraße 2. Der zwischen der Quintusstraße 2 und dem Bullerberg gelegene Kolk
(Gewässer) wird als Teil einer denkmalwerten Einheit bezeichnet. Eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes der Baudenkmale ist durch die Bauleitplanung
nicht zu erwarten.
Der vorhandene Großbaumbestand um den südlich angrenzenden Teich wirkt landschaftsbildprägend auf die südliche und östliche Umgebung und ist aus diesem Grund
zu erhalten.
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3.
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
3.1.
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO
Als Art der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO festgesetzt. Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Wie bereits unter Punkt 1.1. angeführt, wurde von der im ersten Entwurf verfolgten
Absicht der Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen. Die Festsetzung von
Mischgebieten entspricht der örtlich vorhandenen Prägung der näheren Umgebung.
Bisher war für die Teilfläche des ehemaligen Möbelhauses Hesse ein Sondergebiet
Möbelabholmarkt festgesetzt. Der Möbelabholmarkt ist im Plangebiet nicht mehr umsetzbar. Die Festsetzung muss daher geändert werden.
Die festgesetzten Mischgebiete entsprechen dem Potential des Standortes. Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Die
Festsetzung als Mischgebiet ermöglicht die Entwicklung des Plangebietes als Geschäftsstandort unter Erhaltung und gegebenenfalls Ausweitung der Wohnnutzung.
Planungsziel ist ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen diesen Nutzungen bei gegenseitiger Rücksichtnahme.
In Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO sind allgemein zulässig:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe
7. Tankstellen
8. Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs.3 Nr.2 BauGB, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Ausnahmsweise können zugelassen werden, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a
Abs.3 Nr.2 BauGB außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereiche.
Der Zulässigkeitskatalog ist damit sehr weit gefasst. Das Plangebiet eignet sich aufgrund der Erschließungssituation nicht für alle in Mischgebieten zulässigen Nutzungen.
Die Erschließung erfolgt über die Quintusstraße in einem Abschnitt unmittelbar vor
dem Bahnübergang. Der an das Gebiet angrenzende Abschnitt ist Staubereich in den
Schließzeiten des Bahnüberganges. Auszuschließen sind damit Nutzungen, die mit
einer hohen Zufahrtsfrequenz verbunden sind. Dies sind vor allem Tankstellen, die
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Mischgebieten allgemein zulässig wären, sie
wurden im Gebiet ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung ist bei den Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen,
Spielhallen und Verkaufsstellen, die Sexualartikel anbieten, vorzunehmen. Aufgrund
des hohen Anteils von Wohnnutzung im Plangebiet, auf der gegenüberliegenden
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Straßenseite und südlich des Plangebietes sind diese Nutzungen auszuschließen. Sie
sind in Walsrode eingeschränkt in einigen Gewerbegebieten und in der Innenstadt zulässig.
3.2.
Maß der baulichen Nutzung
Um das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke zu definieren, wurden wie
bisher die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen wurden weitgehend
unverändert aus dem bisher wirksamen Bebauungsplan Nr. 50 übernommen. Die
Grundflächenzahl beträgt somit einheitlich 0,4, die Geschossflächenzahl 1,0 bzw. für
das Grundstück des ehemaligen Möbelhauses 1,2 bei drei Vollgeschossen. Dies ist
erforderlich, um weiterhin eine sich in das bauliche Umfeld einfügende Baudichte zu
gewährleisten. Für das ehemalige Möbelhaus wurde die bisher mit 1,13 festgesetzte
Geschossflächenzahl auf 1,2 aufgerundet.
Der bisher wirksame Bebauungsplan ist nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt und beinhaltet damit keine Begrenzung des Versiegelungsgrades gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO. Die Versiegelung des Grundstückes des ehemaligen Möbelhauses
beträgt nahezu 100%. Die konsequente Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO im
Plangebiet würde damit bestehende Zulässigkeiten deutlich einschränken. Dies ist
nicht mit der Lage des Gebietes im zentralörtlichen Versorgungskern vereinbar, in dem
eine verdichtete Bebauung angestrebt wird. Gleichwohl soll eine vollständige Versiegelung der Grundstücke die Ausnahme bilden. Es wurde daher eine Festsetzung
aufgenommen, die eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
bis 3 bezeichneten Anlagen:
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu einer GRZ von 0,8 allgemein zulässt und darüber hinaus eine ausnahmsweise
Zulässigkeit festlegt.
3.3.
Bauweise
Die Bauweise wurde im Plangebiet entsprechend den bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 übernommen. Im Bereich des ehemaligen Möbelhauses mit dem westlich angrenzenden Grundstück Quintusstraße 8 ist eine geschlossene Bauweise und auf den Grundstücken Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 eine
offene Bauweise festgesetzt.
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3.4.
Überbaubare Fläche
Die überbaubaren Flächen wurden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt.
Eine einheitliche Bauflucht, die die Festsetzung von Baulinien erfordert, ist nicht vorhanden. Die überbaubare Fläche orientiert sich an den bisher im Bebauungsplan Nr.50
getroffenen Festsetzungen. Wesentliche Abweichungen sind nicht erforderlich.
3.5.
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und
-leitungen
Die Bauflächen des Plangebietes werden von zwei Niederschlagswasserkanälen gequert. Sie beinhalten teilweise eine Bachverrohrung. Die Kanäle DN 150 bis DN 900
entwässern das östliche Stadtgebiet und führen zur Böhme. Ein Hauptkanal führt südlich der vorhandenen Baukörper von Ost nach West von der Bahn zur Straße Am
Bullerberg. In diesen mündet auf dem Grundstück Quintusstraße 8 ein Überlauf vom
Kanal in der Quintusstraße ein. Weiterhin verläuft im Südwesten des Plangebietes ein
Überlaufkanal des abflusslosen Teiches auf dem Flurstück 104/4 zur Böhme. Die Entwässerungskanäle wurden als unterirdische Versorgungsleitungen in der Planzeichnung festgesetzt. Weiterhin wurde textlich festgesetzt, dass ein Leitungsrecht für diese
Flächen einschließlich der Schutzstreifen von jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse einzutragen ist. Die Kanäle sind von erheblicher Bedeutung, da sie ein Einzugsgebiet von mehr als 21 ha entwässern. Diese Festsetzungen werden ergänzt durch
eine textliche Regelung, nach der eine Verlegung im Einvernehmen mit dem Leitungseigentümer der Kommunalservice Böhmetal AöR und zu Lasten des Veranlassers
zugelassen werden kann, wenn dies technisch möglich ist. Der Leitungseigentümer
weist darauf hin, dass in diesem Fall ein hydraulischer Nachweis und eine vollständige
Kostenübernahme aller Planungs- und Baukosten durch den Veranlasser zu erbringen
ist. Hierüber ist vorab ein städtebaulicher Vertrag zu schließen.
3.6.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Verkehrslärm: Das Plangebiet wurde entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung
als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebieten sind schützenswerte Wohnnutzungen
allgemein zulässig, die im Plangebiet vor allem den Immissionen durch den Verkehrslärm ausgesetzt sind. Der Verkehrslärm geht von der Quintusstraße und von der
Bahnlinie aus. Der Schutzanspruch der Wohnnutzungen in den Mischgebieten gegenüber dem Verkehrslärm lässt sich nur über erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz
von Außenbauteilen absichern. Dieser ist grundsätzlich auf Grundlage des § 15
NBauO im konkreten Bauvorhaben zu berücksichtigen. Er ergibt sich aus der jeweiligen Anordnung der Öffnungen von Räumen mit schützenswerten Nutzungen. Der
Lärm der Quintusstraße ist dabei gegenüber dem Schienenverkehrslärm dominierend.
Für den Straßenverkehrslärm der Quintusstraße werden Lärmpegelbereiche in die
Planzeichnung nachrichtlich übernommen.
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Die Lärmpegelbereiche wurden auf Grundlage der Immissionsprognose des Landes
Niedersachsen für die Bundes- und Landesstraßen (www.umweltkarten-niedersachsen.de) festgelegt und basieren auf der aktuellen Verkehrsbelastung.
Für den Schienenverkehrslärm liegen keine aktuellen Lärmkarten vor. Auf Grundlage
überschläglicher Ermittlungen nach DIN 18005 wäre bei drei Zügen pro Stunde mit
einem Mittelungspegel von ca. 62 dB(A) in 25 Meter Entfernung zur Bahnstrecke zu
rechnen. Dies überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für
Mischwerte (Tagwert) nur geringfügig. Zu berücksichtigen ist weiterhin der Güterverkehr. Die Lärmimmissionen sind gemäß § 15 NBauO bei der Planung der Gebäude
zu berücksichtigen.
Soweit ein wirksamer Lärmschutz durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche
Anlagen gewährleistet, dass die Orientierungswerte für Mischgebiete gemäß Beiblatt 1
zur DIN 18005 an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden, ist ein passiver Lärmschutz am Gebäude nicht mehr erforderlich. Dieser kann somit ausnahmsweise bei einem entsprechenden Nachweis entfallen.
3.7.
Hinweise zum erweiterten Bestandsschutz
Im Plangebiet befindet sich die bestehende bauliche Anlage des ehemaligen Möbelhauses Hesse. Dieses Gebäude wurde auf Grundlage der bisherigen Festsetzungen
als Sondergebiet im Bebauungsplan Nr. 50 bzw. noch vor dessen Rechtswirksamkeit
errichtet und erweitert. Das Gebäude weist nach Süden einen Grenzabstand von
5 Metern bei einer Höhe von ca. 11,6 Metern auf. Aufgrund der bisherigen Festsetzung
als Sondergebiet betrug der bauordnungsrechtliche Mindestabstand 0,25h, der vorhandene Grenzabstand war somit zulässig. Die Festsetzung als Mischgebiet gemäß
§ 6 BauNVO bewirkt, dass ein Grenzabstand von 0,5h eingehalten werden müsste,
mithin 5,8 Meter. Vorhanden sind 5 Meter. Da sich die erforderlichen Grenzabstände
aus der neu festgesetzten Art der baulichen Nutzung Mischgebiet ergeben, sollte für
das ehemalige Möbelhaus ein erweiterter Bestandsschutz durch die Baugenehmigungsbehörde eingeräumt werden, um Änderungen, Nutzungsänderungen und
Erneuerungen des vorhandenen Baukörpers zu ermöglichen. Der Erhalt und die erforderlichen Nutzungsänderungen für dieses Gebäude entsprechen den für das Plangebiet verfolgten städtebaulichen Zielen.
4.
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen - Kosten
Das Plangebiet ist vollständig erschlossen. Öffentliche Maßnahmen zur Durchführung
des Bebauungsplanes sind nicht erkennbar erforderlich. Die Regelung von Zufahrten
zu den Baugrundstücken ist bei Erfordernis zwischen dem Baulastträger der Straße
und dem Bauherrn abzustimmen.
Der Stadt Walsrode entstehen im Zusammenhang mit der Durchführung der Planaufstellung keine erkennbaren Kosten.
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5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
5.1.
Erschließung
Die Belange des Verkehrs, des Telekommunikationswesens, der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, der Abfallentsorgung und der Abwasserbeseitigung
(§ 1 Abs.6 Nr.8 BauGB) erfordern für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes,
•
•
•
•
•
eine den Anforderungen genügende Verkehrserschließung
den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung, an das Elektrizitätsnetz und an
das Fernmeldenetz
die Erreichbarkeit für die Müllabfuhr und die Post
eine geordnete Oberflächenentwässerung und Schmutzwasserabführung und
-reinigung
einen ausreichenden Feuerschutz.
Dies ist im Bestand gewährleistet.
5.1.1. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung für das Plangebiet erfolgt unmittelbar von der Quintusstraße. Der an das Plangebiet angrenzende Bereich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) befindet sich im Rückstaubereich des Bahnübergangs südlich des Bahnhofes.
Die Zufahrten sind daher verkehrlich konfliktreich und zu Schließzeiten des Bahnübergangs bei Rückstau nicht befahrbar. Derzeit ist eine Vielzahl von Zufahrten insbesondere zum Grundstück des ehemaligen Möbelhauses vorhanden. Die Landesstraßenbaubehörde strebt eine Reduktion der Anzahl der Zufahrten an. Weiterhin ist
eine deutliche Erhöhung der Zufahrtsfrequenz zum Plangebiet zu vermeiden. Der Bebauungsplan eröffnet durch die Festsetzung von Mischgebieten eine Vielzahl von
Nutzungsmöglichkeiten, die jeweils mit unterschiedlichen Zufahrtsaufkommen verbunden sind. Untersuchungen zur verkehrlichen Leistungsfähigkeit der Zufahrten und zu
ihren Auswirkungen auf den fließenden Verkehr sind daher auf der Ebene der Bebauungsplanung noch nicht möglich. Soweit konkrete Vorhaben vorgesehen sind, die mit
einer wesentlichen Änderung der Zufahrtsverkehre verbunden sind, besteht hierfür ein
Untersuchungserfordernis durch ein verkehrliches Gutachten, was im Einzelbauantragsverfahren zu regeln ist.
5.1.2. Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet ist größtenteils bebaut. Die Grundstücke sind an das Wasserversorgungsnetz, das Elektroenergienetz, das Gasversorgungsnetz, das Telekommunikationsnetz und an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Wesentliche Änderungen
des Leistungs- und Anschlussbedarfes sind durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
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5.2.
Wirtschaftliche Belange
Wirtschaftliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB umfassen auch die Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung und die Schaffung und Erhaltung von
Arbeitsplätzen. Diese Teilaspekte des öffentlichen Belanges werden durch den Bebauungsplan gefördert. Er soll zu einer geordneten Nachnutzung des Standortes des
ehemaligen Möbelhauses und zu einer Aufwertung des Gesamtgebietes beitragen.
5.3.
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf Umweltbelange
- Umweltverträglichkeit -
5.3.1. Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Belange des Umweltschutzes sowie des Naturhaushaltes und der Landschaftspflege
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Der Bebauungsplan wird im Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften
des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB legt fest, dass
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt wird und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen wird. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit
nicht umweltprüfungspflichtig.
Belange von Natur und Landschaft
Im vereinfachten Verfahren gilt bis zu einer Grundfläche von 20.000 m2, dass gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen sind.
Der vorliegende Bebauungsplan fällt mit einer zulässigen Grundfläche von ca.
2.960 m2 unter diese Regelung. Die Eingriffsregelung ist somit nicht anzuwenden. Die
Nichtanwendung der Eingriffsregelung bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch die Belange von Natur und Landschaft angemessen zu berücksichtigen wären. Insofern wird
nachfolgend eine verbal-argumentative Einschätzung hierzu gegeben.
Dies bedeutet für den Planinhalt, dass sich der Eingriffsumfang aus einem Vergleich
des geplanten Maßes der baulichen Nutzung mit den bisherigen Festsetzungen ergibt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 wurden hinsichtlich des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung übernommen und nicht geändert. Der bisher aufgrund
der Anwendung der BauNVO 1977 nicht begrenzte Versiegelungsgrad wurde allgemein auf 80% begrenzt. Insofern trägt der Bebauungsplan zur Minderung der bisher
plangegebenen Eingriffe in den Naturhaushalt bei.
Durch den Bebauungsplan ist somit kein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu erwarten.
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014) geprüft. Belange des Artenschutzes
stehen der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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5.3.2. Belange der Abfallbeseitigung
Im Interesse des Umweltschutzes ist eine geordnete Beseitigung der im Plangebiet
entstehenden Abfälle erforderlich. Dies ist durch den Anschluss an die zentrale Abfallbeseitigung des Heidekreises gewährleistet. Sonderabfälle im Sinne von § 15 Abs. 3
KrW-AbfG, die der Landkreis nach Art und Menge nicht mit den in Haushalten anfallenden Abfällen entsorgen kann, sind gesondert zu entsorgen.
5.3.3. Belange der Lärmbekämpfung
Im Interesse des Umweltschutzes müssen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Lärm (§ 3 Abs. 1 und 2 BImSchG) vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich
unmittelbar an der viel befahrenen Quintusstraße. Weiterhin verläuft östlich des Plangebietes die Schienenverkehrsstrecke Hannover - Buchholz. Durch den Verkehrslärm
der Bundesstraße B 209 und den Schienenverkehr werden die Wohnnutzungen im
Plangebiet erkennbar beeinträchtigt. Für den Verkehrslärm der B 209 liegen Lärmkartierungen des Landes Niedersachsen vor, die als Grundlage für Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu den Anforderungen an den Lärmschutz von Außenbauteilen
dienen können. Der Schienenlärm ist deutlich geringer. Aufgrund der Lage an der
Südseite der Quintusstraße besteht die Möglichkeit, durch die Ausrichtung von Wohnund Schlafräumen zur lärmabgewandten Seite Beeinträchtigungen zu minimieren. Die
Belange des Lärmschutzes werden somit berücksichtigt.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist keine erhebliche Erhöhung des
Verkehrs oder des Gewerbelärms erkennbar.
6.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Zu den von der Planung berührten privaten Belangen gehören im Wesentlichen die
aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten und die
Interessen der Nachbarn. Sie umfassen
•
•
•
das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes
das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohn- und Geschäftslage ergeben und
das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstückes.
Diese Belange werden im vorliegenden Fall nicht erkennbar beeinträchtigt. Die festgesetzten Mischgebiete ergeben sich aus der Prägung der näheren Umgebung. Zu
einzelnen von Bürgern vorgetragenen Anregungen wird auf die Anlage zum Abwägungsbeschluss verwiesen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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7.
Flächenbilanz
Gesamtfläche
- Mischgebiete
- Flächen für Bahnanlagen
überbaubare Fläche
versiegelbare Fläche einschließlich der in
§ 19 Abs.4 BauNVO bezeichneten Anlagen
7.400 m2
7.354 m2
46 m2
2.960 m2
5.920 m2
Präambel
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der §§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307) hat der Rat der Stadt Walsrode die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" in Verbindung mit
der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" beschlossen.
Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
(L.S.)
Bürgermeisterin
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Inhaltsverzeichnis
0.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
4.
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
5.2.
5.3.
5.3.1.
5.3.2.
5.3.3.
6.
7.
Rechtsgrundlage
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen
Geltungsbereiches
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung
des Bebauungsplanes nach §13a BauGB
Ziele der Raumordnung
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche
Planungen, Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Bestand im Plangebiet
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Bauweise
Überbaubare Fläche
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Erweiterter Bestandsschutz im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen – Kosten
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
Erschließung
Verkehrserschließung
Ver- und Entsorgung
Wirtschaftliche Belange
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf
Umweltbelange - Umweltverträglichkeit Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Belange der Abfallbeseitigung
Belange der Lärmbekämpfung
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Flächenbilanz
Seite
3
3
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5
6
7
7
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9
9
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12
13
13
14
14
14
15
15
16
16
16
16
17
17
17
18
18
18
19
Anlage zur Begründung
Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung zum Bebauungsplan Nr.97
"Untere Quintusstraße - Südseite" (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014)
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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0.
Rechtsgrundlage
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
•
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Neufassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
•
Planzeichenverordnung (PlanZV)
in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S.1509)
•
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46)
•
Niedersächsisches Kommunalverfassungsrecht (NKomVG)
in der Fassung vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307)
1.
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
1.1.
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Die Quintusstraße in Walsrode stellt einen Abschnitt der Bundesstraße B 209 dar, der
vom Stadtkern an der Brückstraße beginnend nach Osten im Richtung Bad Fallingbostel führt. Der Westabschnitt zwischen der Brücke über den Fluss Böhme und dem
Bahnübergang südlich des Bahnhofes, der auch als Untere Quintusstraße bezeichnet
wird, bildet als Bestandteil des Stadtkerns die klassische Verbindung zwischen dem
Stadtkern und dem Bahnhof. Die Südseite der unteren Quintusstraße wird geprägt
durch das dreigeschossige Geschäftshaus des ehemaligen Möbelhauses Hesse und
kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude in Innenstadtrandlage. Das Gebäude des
Möbelhauses Hesse steht seit 2008 leer. Durch die Schließung des Möbelhauses,
dass wesentlich zur Kundenfrequenz in der unteren Quintusstraße beigetragen hat
und den Bereich städtebaulich dominiert, ist ein "trading down" - Effekt für die gesamte
untere Quintusstraße nicht auszuschließen. Der städtebaulich bedeutsame Straßenzug hat durch diese Entwicklung und die starke Verkehrsbelastung deutlich an Attraktivtät für Handel und Gewerbe verloren. Die Stadt Walsrode hat hieraus ein städtebauliches Handlungserfordernis erkannt und beabsichtigt mit dem vorliegenden Bebauungsplan dieser Entwicklung zu begegnen.
Die Südseite der unteren Quintusstraße befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" der Stadt Walsrode.
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung für das ehemalige Möbelhaus
ein Sondergebiet für einen Verbrauchermarkt Möbel fest. Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiete festgesetzt. Im Rahmen des festgesetzten Sondergebietes ist eine Weiterentwicklung des Gebietes nicht möglich. Der
Betreiber des Möbelhauses hat vor Schließung des Standortes mehrere Alternativen
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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der Betriebsführung des Möbelmarktes geprüft. Aufgrund der Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels und der geänderten Kundenpräferenzen ist der Standort als Möbelmarkt nicht mehr wettbewerbsfähig.
Der Standort befindet sich im zentralen Versorgungskern des Mittelzentrums Walsrode. Der derzeitige Zustand der Nutzung als Lagerfläche und der Leerstand entspricht
weder den städtebaulichen Zielen der Stadt Walsrode noch dem Potential des Standortes. Hieraus leitet sich das städtebauliche Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplanes ab.
Der Bebauungsplan Nr. 50 der Stadt Walsrode wurde nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt, in der bereits die Pflicht zur Festsetzung von Sondergebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen auf Verkehr, Versorgung oder Umwelt galt, jedoch noch nicht die Beschränkung des § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der zulässigen Überschreitung der
GRZ durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Die hieraus entstehende Unklarheit, welche Fassung der BauNVO bei der Änderung des Planes anzuwenden ist, soll
dadurch vermieden werden, dass für die Teilfläche südlich der Quintusstraße ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt wird, für den dann die aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen Anwendung finden sollen.
Die Stadt Walsrode hat weiterhin geprüft, welche Planungsziele für die Südseite des
Abschnittes der Quintusstraße umgesetzt werden sollen. Im ersten Entwurf des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, durch die Festsetzung von Kerngebieten das
Planungsziel der Reaktivierung der Unteren Quintusstraße als Bestandteil des zentralörtlichen Versorgungskernes umzusetzen. Dies ist im Rahmen der Beteiligung der
Öffentlichkeit auf deutliche Kritik seitens der benachbarten Grundstückseigentümer
gestoßen, da auf diesen Flächen Wohnnutzung in erheblichem Umfang vorhanden ist
und hierdurch Nutzungskonflikte befürchtet werden. Weiterhin wurde durch die Industrie- und Handelskammer und den Landkreis Heidekreis kritisch beurteilt, ob die Ausweitung der Kerngebiete auf die Quintusstraße nicht zu Lasten der Innenstadt ginge.
Die Stadt Walsrode hat die Planungsziele daraufhin nochmals überprüft und von der
Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen.
Eine Festsetzung von Sondergebieten wurde ebenfalls verworfen, sie bedingt eine
konkrete Nutzungsfestschreibung. Dies ist für den Standort nicht sinnvoll. Die bisherigen Nutzungsabsichten des Eigentümers des Möbelhauses waren in den letzten Jahren einem mehrfachen Wandel unterworfen. Durch eine zu starke Eingrenzung der
Nutzung wäre daher zu befürchten, dass der Bebauungsplan zukünftig mehrfach angepasst werden müsste.
Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 Untere Quintusstraße beinhalten für die Umgebung des Sondergebietes für den Möbelmarkt im
wesentlichen Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Diese entsprechen der örtlich vorhandenen Prägung des Gebietes. Die Übertragung dieser gebietsprägenden Art der
baulichen Nutzung auch auf das bisherige Sondergebiet führt jedoch dazu, dass das
ehemalige Möbelhaus nur noch teilweise für den Einzelhandel nachgenutzt werden
kann. Einzelhandelsbetriebe sind in Mischgebieten nur als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese sind in der Regel auf eine Geschossfläche von 1.200
m2 (maximal 800 m2 Verkaufsfläche) beschränkt. Dies entspricht vom Umfang her
einer Einzelhandelsnutzung des Erdgeschosses. Eine Prüfung der Umsetzbarkeit von
Einzelhandelsnutzungen am Standort hat ergeben, dass unter den derzeitigen Marktbedingungen eine darüber hinausreichende Einzelhandelsnutzung oberhalb des Erdgeschosses in der Quintusstraße kaum umsetzbar ist, da aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung kein zusätzliches Kaufkraftpotential zu erwarten ist,
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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dass eine deutliche Ausweitung von Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Walsrode ermöglichen würde. Insofern werden Nutzungsalternativen für das Gebäude des
ehemaligen Möbelhauses vor allem durch Dienstleistungsangebote und durch Wohnnutzungen erkannt. Diese sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Auswertung der
eingegangenen Anregungen wurde das Planungsziel der Festsetzung von Kerngebieten zu Gunsten von Mischgebieten aufgegeben.
Wesentlicher Planungsanlass für die Stadt Walsrode ist die Sicherung einer geordneten Nachnutzung der Fläche des ehemaligen Möbelhauses als städtebaulicher
Schwerpunkt der Südseite der Quintusstraße. Dieses liegt im Interesse der Stadt und
des Eigentümers. Die Stadt Walsrode wird daher mit dem Eigentümer des Möbelhauses einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB schließen, der die Finanzierung des Planvorhabens sichert.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird gleichzeitig der bisher wirksame Bebauungsplan Nr. 50 im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben.
1.2.
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich unmittelbar südlich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) im Abschnitt zwischen der Brücke über die Böhme und dem Bahnübergang. Es
ist durch die Quintusstraße erschlossen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes muss so abgegrenzt werden,
dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes erreicht werden. Städtebaulich ist
der Abschnitt der Südseite der Quintusstraße zwischen Böhme und Bahnübergang als
Einheit zu betrachten, weshalb er insgesamt in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wird. Das Plangebiet umfasst aus diesem Grund neben dem
Möbelhaus auch die Grundstücke Quintusstraße 4 bis 8 und 16 bis 18.
Geprüft wurde auch die Einbeziehung des Grundstückes zwischen der Straße Am
Bullerberg und der Böhme, dass derzeit als Parkplatz genutzt wird. Dieses Grundstück
befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50, sondern
ist Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 12 der
Stadt Walsrode, es ist daher gesondert zu betrachten.
Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke:
Gemarkung Walsrode, Flur 23
Flurstücke:
115/4, 113/2, 111/4, 111/6, 109/2, 109/4, 106/4, 106/6, 106/7, 91/2,
89/1, 114/44 (teilweise)
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 7.400 m2.
Das Plangebiet wird begrenzt durch:
•
•
•
•
im Norden die Südgrenze der Quintusstraße (Bundesstraße B 209)
im Westen die Ostgrenze der Straße Am Bullerberg
im Süden die Nordgrenze der Flurstücke 293/92, 93/1, 104/4, 97/1 und 455/104
im Osten durch die Westgrenze des Flurstücks 114/44 (Bahnanlage der Deutschen
Bundesbahn)
(alle Flurstücke Gemarkung Walsrode, Flur 23)
Die verbindliche Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Angrenzende Nutzungen sind:
•
im Norden
•
im Westen
•
im Süden
•
im Osten
1.3.
die Bundesstraße B 209 und nördlich Mischgebiete mit Läden,
Gastronomie und Wohnen
die Straße Am Bullerberg und westlich ein Parkplatz und die
Grünanlage an der Böhme
ein innerörtlicher Teich (Abbaurestloch der ehemaligen
Tongewinnung der Ziegelei) und Wohnbebauung (Am Bullerberg
1 und 3)
gewidmete Bahnanlagen der Deutschen Bundesbahn
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplanes nach § 13a BauGB
Seit dem Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 am
01.01.2007 wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung gelten Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen, der
Nachverdichtung im Innenbereich oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dienen.
Der vorliegende Bebauungsplan befindet sich innerhalb des besiedelten Bereiches der
Stadt Walsrode und dient einer geordneten Innenentwicklung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes, indem bisher nicht zulässige Nachnutzungsmöglichkeiten für die
Nutzungsbrachen im Plangebiet eröffnet werden.
Für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende weitere Voraussetzungen zu prüfen:
1) Die zulässige Grundfläche darf 20.000 m2 nicht überschreiten. Bei einer Über-
schreitung von 20.000 m2 bis 70.000 m2 ist eine Vorprüfung nach den Kriterien der
Anlage 2 zu § 13a BauGB durchzuführen.
2) Der Bebauungsplan darf keinem Vorhaben dienen, für das gemäß den bundesoder landesrechtlichen Vorschriften eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
wäre.
3) Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete)
muss ausgeschlossen werden können.
zu Punkt 1)
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.400 m2. Hierauf ist die Errichtung
von baulichen Anlagen mit einer Grundfläche von ca. 2.960 m2 zulässig. Die Versiegelung ist im Bestand bereits weitgehend vorhanden. Der Wert von 2.960 m2 bleibt
deutlich unter dem Vorprüfungswert von 20.000 m2. Dieses Kriterium ist damit erfüllt.
zu Punkt 2)
Das planauslösende Vorhaben umfasst keine Nutzungen oder Vorhaben, für die eine
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind damit auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht gegeben.
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zu Punkt 3)
Die Auswirkungen des Gebietes umfassen bezüglich der unmittelbaren Auswirkungen
nur die angrenzenden Flächen. Innerhalb dieses Auswirkungsradius befinden sich
keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs.7 Buchstabe b BauGB. Auswirkungen auf die vorgenannten Gebiete sind durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
In Auswertung der vorstehenden Prüfungsergebnisse soll der vorliegende Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
1.4.
Ziele der Raumordnung
Zur Beurteilung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sind
folgende Plandokumente heranzuziehen:
•
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)
in der Fassung der Änderung vom 03.10.2012
•
Regionales Raumordnungsprogramm 2000 (RROP) für den Landkreis SoltauFallingbostel in Kraft getreten am 01.09.2001
Die Ziele der Raumordnung umfassen im Landes-Raumordnungsprogramm:
•
die Festlegung von Walsrode als Mittelzentrum,
•
die Lage Walsrodes im ländlichen Raum.
Das Plangebiet befindet sich im zentralörtlichen Versorgungskern des Mittelzentrums
Walsrode. Die Stärkung des zentralörtlichen Kerns des Mittelzentrums Walsrode entspricht den Zielen der Raumordnung. Die Sicherung und der Ausbau der zentralörtlichen Funktionen der Mittel- und Grundzentren entsprechen den Zielen für ländliche
Räume. Das Plangebiet ist kein Bestandteil von Vorrang- oder Vorsorgegebieten.
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2000 vertieft die Ziele für den ländlichen
Raum in Bezug auf den Landkreis. Hierbei wird nachdrücklich das Ziel der dezentralen
Konzentration (D1.1) und die Konzentration der Siedlungsentwicklung auf die zentralörtlichen Standorte verfolgt. Diesen Zielen entspricht die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen im zentralen Versorgungsbereich von Walsrode.
Das Landes-Raumordnungsprogramm und das Regionale Raumordnungsprogramm
2000 messen zudem dem Aspekt des Bodenschutzes (Ziele C2.2 / D2.2) eine hohe
Bedeutung bei. Die Nachnutzung von Innenentwicklungspotentialen auf versiegelten
Standorten entspricht diesen Zielen. Weitere Ziele und Grundsätze der Raumordnung
entsprechen im Wesentlichen allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt
Walsrode. Sie werden in den Ausführungen zu den betroffenen Belangen behandelt.
1.5.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche Planungen,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Flächennutzungsplan der Stadt Walsrode stellt das Plangebiet entsprechend der
bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 als Sondergebiet und
teilweise als Mischgebiet dar. Da der Bauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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wird, ist ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist gewahrt. Die Festsetzung als Mischgebiet entspricht
der Prägung der näheren Umgebung des Baugebietes. Die Bebauungsplanung dient
der Beseitigung von Nutzungsbrachen und der Aufwertung des gesamten Gebietes
durch die Eröffnung von Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage des Gebietes am Rande
des Stadtkernes entsprechen.
Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst werden.
Folgende durch die Stadt Walsrode beschlossene Entwicklungskonzepte bzw.
sonstige städtebauliche Planungen mit Bezug auf das Plangebiet liegen vor (§ 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB):
•
Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode (CIMA 2007)
Das Plangebiet befindet sich im Hauptgeschäftsbereich Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept führt hierzu aus:
Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/2007
Bearbeitung CIMA GmbH
"Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.)
nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar. Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt
Hesse*, City-Kaufhaus*, Sport Tiedemann*, Vögele (Bekleidung), Expert Haack
(Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C&A, Kik (Be-
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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kleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl* und Plus.
Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden
Straßen: Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben, Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz."
Stand 2007
* Betriebe inzwischen nicht mehr in der Innenstadt ansässig.
Die Entwicklungsziele des Einzelhandelskonzeptes werden durch die vorgelegte
Planung beachtet.
•
Verkehrskonzept Walsrode 2013
Mit dem Bahnhof und dem Busbahnhof befinden sich wichtige Knotenpunkte und
Schnittstellen des öffentlichen Personenverkehrs nordöstlich des Plangebietes am
Bahnhof. Die Untere Quintusstraße verbindet diesen wichtigen ÖPNV-Haltepunkt
mit dem Stadtkern von Walsrode und hat daher eine hervorragende Funktion als
Fußgängerverbindung. Das Verkehrskonzept bemängelt den niveaugleichen Bahnübergang der Quintusstraße und die hiermit verbundenen Staus. Als wesentliche,
gleichwohl nicht kurzfristig umsetzbare Entlastung wird eine Ortsumgehung
präferiert.
2.
Bestand im Plangebiet
2.1.
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Der Abschnitt der Quintusstraße zwischen Böhme und dem Bahnübergang ist bereits
seit mehreren Jahrhunderten entlang der alten Verbindungsstraße nach Fallingbostel
bebaut. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass grundsätzlich eine Bebaubarkeit gegeben ist. Wie weite Teile der Stadt Walsrode befindet sich das Plangebiet
in der Böhme- Niederung, die oberflächlich durch Auelehmschichten geprägt ist. Südlich des Plangebietes befindet sich eine ehemalige Tongewinnung einer Ziegelei, was
auf stärkere oberflächennahe Tonschichten schließen lässt. Die Bebaubarkeitsverhältnisse sind im Einzelfall nach Erfordernis durch Baugrundgutachten zu klären.
Bodenbelastungen oder Kampfmittel sind im Plangebiet bisher nicht bekannt. Gleichwohl kann das Auftreten lokaler Verunreinigungen oder von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden. Auf die gesetzlichen Meldepflichten wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Erlaubnisfeld Ahrensheide. Im Erlaubnisfeld Ahrensheide ist der Mobil Erdgas - Erdöl GmbH die Berechtigung zur Aufsuchung von Erdöl,
Erdgas und anderen bituminösen Stoffen verliehen worden. Der Konzessionsträger
weist darauf hin, dass er im Erlaubnisfeld verpflichtet ist, konzessionserhaltende Maßnahmen, wie Seismik und Explorationsbohrungen, durchzuführen. Diese Rechte und
Pflichten sind bei der Planung zu berücksichtigen.
2.2.
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet auf der Südseite der Quintusstraße wird durch das ehemalige Möbelhaus Hesse geprägt, dass sich auf den Grundstücken Quintusstraße 10, 12 und 14
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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befindet. Das Möbelhaus umfasst eine Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 3.000 m2
auf drei Ebenen. Die Verkaufsfläche nimmt damit fast das gesamte Gebäude ein. Das
Gebäude stammt aus den 70er Jahren. Seit der Schließung des Möbelhauses im Jahr
2008 steht das Gebäude weitgehend leer. Angrenzend an das ehemalige Möbelhaus
befinden sich die Grundstücke Quintusstraße 8 und 16, die derzeit für Stellplatzanlagen genutzt werden. Drei weitere Gebäude befinden sich im Plangebiet. Das Gebäude Quintusstraße 4 wird durch einen Kfz-Ersatzteilhandel und für Wohnzwecke
(zwei Bewohner) genutzt. Im Gebäude Quintusstraße 6 befinden sich drei Wohnungen
(9 Bewohner) und im Gebäude Quintusstraße 18 eine Gewerbeeinheit, ein Internetdienstleister und Wohnnutzung (zwei Bewohner).
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 50 "Untere Quintusstraße", der
am 30.12.1989 rechtsverbindlich wurde. Der Bebauungsplan setzt für den ehemaligen
Möbelmarkt und das angrenzende Grundstück Quintusstraße 8 Sondergebiet
Verbrauchermarkt Möbel mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, einer Geschossflächenzahl (GRZ) 1,13 und maximal drei Vollgeschossen fest. Für die Grundstücke
Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 sind Mischgebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,4,
einer Geschossflächenzahl von 1,0 und maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die BauNVO 1977.
In den Geltungsbereich einbezogen ist eine satzungsrechtlich nach AEG gewidmete
Teilfläche des Flurstückes 114/44. Diese beinhaltet eine Grabenführung eines ehemaligen verrohrten Baches.
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50
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Vegetation
Das Plangebiet ist überwiegend versiegelt. An Gehölzvegetation befindet sich im Plangebiet:
-
-
zwei Linden (Stammdurchmesser ca. 30 cm) an der Straßenkante des Grundstückes Quintusstraße 8 und weitere Laubgehölze an der Südgrenze des Grundstücks
zwei Kiefern (Stammdurchmesser ca. 80 und 50 cm) auf dem Grundstück Quintusstraße 10/12/14
Siedlungsgehölze und Obstgehölzbestand im Süden der Grundstücke Quintusstraße 16/18 und Quintusstraße 6
Weiterhin grenzt südlich ein Teich (ehemaliges Restloch des Tonabbaus der Ziegelei)
an, an dessen Uferkante Laubgehölze stehen. Für eine detaillierte Bestandsaufnahme
wird auf die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser,
Februar 2014) verwiesen. Der Gutachter schätzt ein, dass das Plangebiet kein Potenzial für ein Vorkommen besonders geschützter Pflanzenarten aufweist.
Fauna
In der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar
2014) wurde das faunistische artenschutzrechtliche Potenzial des Gebietes bewertet.
Der Gutachter rechnet mit dem Vorkommen von nach Gemeinschaftsrecht geschützten Fledermäusen. Geeignete Quartiere wurden jedoch im Plangebiet nicht
festgestellt. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Planaufstellung nur in
geringem Umfang Umgestaltungen im Plangebiet vorbereitet, die ungünstigstenfalls zu
Verbotstatbeständen des § 44 Abs.1 BNatSchG führen könnten. Durch in der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen lassen sich die
möglichen Verbotstatbestände vermeiden. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit
der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" nicht
entgegen, sofern die in der Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen beachtet werden. Die Vorkehrungen wurden auf dem Plan vermerkt.
Landschaftsbild, Ortsbild
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist die Fläche nur bedingt landschaftsbildwirksam.
Das Landschaftsbild ist durch die vorhandenen Gebäude technisch überprägt und von
geringer Bedeutung. Das Ortsbild der Südseite der Quintusstraße wird durch den Baukörper des ehemaligen Möbelmarktes geprägt, der sich nicht harmonisch in das Ortsbild einfügt, jedoch einen gestalterischen Eigenwert aufweist. Im Plangebiet selbst sind
keine Baudenkmale vorhanden. In der Umgebung befindet sich das Baudenkmal
Quintusstraße 2. Der zwischen der Quintusstraße 2 und dem Bullerberg gelegene Kolk
(Gewässer) wird als Teil einer denkmalwerten Einheit bezeichnet. Eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes der Baudenkmale ist durch die Bauleitplanung
nicht zu erwarten.
Der vorhandene Großbaumbestand um den südlich angrenzenden Teich wirkt landschaftsbildprägend auf die südliche und östliche Umgebung und ist aus diesem Grund
zu erhalten.
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3.
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
3.1.
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO
Als Art der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO festgesetzt. Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Wie bereits unter Punkt 1.1. angeführt, wurde von der im ersten Entwurf verfolgten
Absicht der Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen. Die Festsetzung von
Mischgebieten entspricht der örtlich vorhandenen Prägung der näheren Umgebung.
Bisher war für die Teilfläche des ehemaligen Möbelhauses Hesse ein Sondergebiet
Möbelabholmarkt festgesetzt. Der Möbelabholmarkt ist im Plangebiet nicht mehr umsetzbar. Die Festsetzung muss daher geändert werden.
Die festgesetzten Mischgebiete entsprechen dem Potential des Standortes. Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Die
Festsetzung als Mischgebiet ermöglicht die Entwicklung des Plangebietes als Geschäftsstandort unter Erhaltung und gegebenenfalls Ausweitung der Wohnnutzung.
Planungsziel ist ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen diesen Nutzungen bei gegenseitiger Rücksichtnahme.
In Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO sind allgemein zulässig:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe
7. Tankstellen
8. Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs.3 Nr.2 BauGB, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Ausnahmsweise können zugelassen werden, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a
Abs.3 Nr.2 BauGB außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereiche.
Der Zulässigkeitskatalog ist damit sehr weit gefasst. Das Plangebiet eignet sich aufgrund der Erschließungssituation nicht für alle in Mischgebieten zulässigen Nutzungen.
Die Erschließung erfolgt über die Quintusstraße in einem Abschnitt unmittelbar vor
dem Bahnübergang. Der an das Gebiet angrenzende Abschnitt ist Staubereich in den
Schließzeiten des Bahnüberganges. Auszuschließen sind damit Nutzungen, die mit
einer hohen Zufahrtsfrequenz verbunden sind. Dies sind vor allem Tankstellen, die
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Mischgebieten allgemein zulässig wären, sie
wurden im Gebiet ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung ist bei den Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen,
Spielhallen und Verkaufsstellen, die Sexualartikel anbieten, vorzunehmen. Aufgrund
des hohen Anteils von Wohnnutzung im Plangebiet, auf der gegenüberliegenden
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Straßenseite und südlich des Plangebietes sind diese Nutzungen auszuschließen. Sie
sind in Walsrode eingeschränkt in einigen Gewerbegebieten und in der Innenstadt zulässig.
3.2.
Maß der baulichen Nutzung
Um das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke zu definieren, wurden wie
bisher die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen wurden weitgehend
unverändert aus dem bisher wirksamen Bebauungsplan Nr. 50 übernommen. Die
Grundflächenzahl beträgt somit einheitlich 0,4, die Geschossflächenzahl 1,0 bzw. für
das Grundstück des ehemaligen Möbelhauses 1,2 bei drei Vollgeschossen. Dies ist
erforderlich, um weiterhin eine sich in das bauliche Umfeld einfügende Baudichte zu
gewährleisten. Für das ehemalige Möbelhaus wurde die bisher mit 1,13 festgesetzte
Geschossflächenzahl auf 1,2 aufgerundet.
Der bisher wirksame Bebauungsplan ist nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt und beinhaltet damit keine Begrenzung des Versiegelungsgrades gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO. Die Versiegelung des Grundstückes des ehemaligen Möbelhauses
beträgt nahezu 100%. Die konsequente Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO im
Plangebiet würde damit bestehende Zulässigkeiten deutlich einschränken. Dies ist
nicht mit der Lage des Gebietes im zentralörtlichen Versorgungskern vereinbar, in dem
eine verdichtete Bebauung angestrebt wird. Gleichwohl soll eine vollständige Versiegelung der Grundstücke die Ausnahme bilden. Es wurde daher eine Festsetzung
aufgenommen, die eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
bis 3 bezeichneten Anlagen:
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu einer GRZ von 0,8 allgemein zulässt und darüber hinaus eine ausnahmsweise
Zulässigkeit festlegt.
3.3.
Bauweise
Die Bauweise wurde im Plangebiet entsprechend den bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 übernommen. Im Bereich des ehemaligen Möbelhauses mit dem westlich angrenzenden Grundstück Quintusstraße 8 ist eine geschlossene Bauweise und auf den Grundstücken Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 eine
offene Bauweise festgesetzt.
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3.4.
Überbaubare Fläche
Die überbaubaren Flächen wurden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt.
Eine einheitliche Bauflucht, die die Festsetzung von Baulinien erfordert, ist nicht vorhanden. Die überbaubare Fläche orientiert sich an den bisher im Bebauungsplan Nr.50
getroffenen Festsetzungen. Wesentliche Abweichungen sind nicht erforderlich.
3.5.
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und
-leitungen
Die Bauflächen des Plangebietes werden von zwei Niederschlagswasserkanälen gequert. Sie beinhalten teilweise eine Bachverrohrung. Die Kanäle DN 150 bis DN 900
entwässern das östliche Stadtgebiet und führen zur Böhme. Ein Hauptkanal führt südlich der vorhandenen Baukörper von Ost nach West von der Bahn zur Straße Am
Bullerberg. In diesen mündet auf dem Grundstück Quintusstraße 8 ein Überlauf vom
Kanal in der Quintusstraße ein. Weiterhin verläuft im Südwesten des Plangebietes ein
Überlaufkanal des abflusslosen Teiches auf dem Flurstück 104/4 zur Böhme. Die Entwässerungskanäle wurden als unterirdische Versorgungsleitungen in der Planzeichnung festgesetzt. Weiterhin wurde textlich festgesetzt, dass ein Leitungsrecht für diese
Flächen einschließlich der Schutzstreifen von jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse einzutragen ist. Die Kanäle sind von erheblicher Bedeutung, da sie ein Einzugsgebiet von mehr als 21 ha entwässern. Diese Festsetzungen werden ergänzt durch
eine textliche Regelung, nach der eine Verlegung im Einvernehmen mit dem Leitungseigentümer der Kommunalservice Böhmetal AöR und zu Lasten des Veranlassers
zugelassen werden kann, wenn dies technisch möglich ist. Der Leitungseigentümer
weist darauf hin, dass in diesem Fall ein hydraulischer Nachweis und eine vollständige
Kostenübernahme aller Planungs- und Baukosten durch den Veranlasser zu erbringen
ist. Hierüber ist vorab ein städtebaulicher Vertrag zu schließen.
3.6.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Verkehrslärm: Das Plangebiet wurde entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung
als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebieten sind schützenswerte Wohnnutzungen
allgemein zulässig, die im Plangebiet vor allem den Immissionen durch den Verkehrslärm ausgesetzt sind. Der Verkehrslärm geht von der Quintusstraße und von der
Bahnlinie aus. Der Schutzanspruch der Wohnnutzungen in den Mischgebieten gegenüber dem Verkehrslärm lässt sich nur über erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz
von Außenbauteilen absichern. Dieser ist grundsätzlich auf Grundlage des § 15
NBauO im konkreten Bauvorhaben zu berücksichtigen. Er ergibt sich aus der jeweiligen Anordnung der Öffnungen von Räumen mit schützenswerten Nutzungen. Der
Lärm der Quintusstraße ist dabei gegenüber dem Schienenverkehrslärm dominierend.
Für den Straßenverkehrslärm der Quintusstraße werden Lärmpegelbereiche in die
Planzeichnung nachrichtlich übernommen.
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Die Lärmpegelbereiche wurden auf Grundlage der Immissionsprognose des Landes
Niedersachsen für die Bundes- und Landesstraßen (www.umweltkarten-niedersachsen.de) festgelegt und basieren auf der aktuellen Verkehrsbelastung.
Für den Schienenverkehrslärm liegen keine aktuellen Lärmkarten vor. Auf Grundlage
überschläglicher Ermittlungen nach DIN 18005 wäre bei drei Zügen pro Stunde mit
einem Mittelungspegel von ca. 62 dB(A) in 25 Meter Entfernung zur Bahnstrecke zu
rechnen. Dies überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für
Mischwerte (Tagwert) nur geringfügig. Zu berücksichtigen ist weiterhin der Güterverkehr. Die Lärmimmissionen sind gemäß § 15 NBauO bei der Planung der Gebäude
zu berücksichtigen.
Soweit ein wirksamer Lärmschutz durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche
Anlagen gewährleistet, dass die Orientierungswerte für Mischgebiete gemäß Beiblatt 1
zur DIN 18005 an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden, ist ein passiver Lärmschutz am Gebäude nicht mehr erforderlich. Dieser kann somit ausnahmsweise bei einem entsprechenden Nachweis entfallen.
3.7.
Hinweise zum erweiterten Bestandsschutz
Im Plangebiet befindet sich die bestehende bauliche Anlage des ehemaligen Möbelhauses Hesse. Dieses Gebäude wurde auf Grundlage der bisherigen Festsetzungen
als Sondergebiet im Bebauungsplan Nr. 50 bzw. noch vor dessen Rechtswirksamkeit
errichtet und erweitert. Das Gebäude weist nach Süden einen Grenzabstand von
5 Metern bei einer Höhe von ca. 11,6 Metern auf. Aufgrund der bisherigen Festsetzung
als Sondergebiet betrug der bauordnungsrechtliche Mindestabstand 0,25h, der vorhandene Grenzabstand war somit zulässig. Die Festsetzung als Mischgebiet gemäß
§ 6 BauNVO bewirkt, dass ein Grenzabstand von 0,5h eingehalten werden müsste,
mithin 5,8 Meter. Vorhanden sind 5 Meter. Da sich die erforderlichen Grenzabstände
aus der neu festgesetzten Art der baulichen Nutzung Mischgebiet ergeben, sollte für
das ehemalige Möbelhaus ein erweiterter Bestandsschutz durch die Baugenehmigungsbehörde eingeräumt werden, um Änderungen, Nutzungsänderungen und
Erneuerungen des vorhandenen Baukörpers zu ermöglichen. Der Erhalt und die erforderlichen Nutzungsänderungen für dieses Gebäude entsprechen den für das Plangebiet verfolgten städtebaulichen Zielen.
4.
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen - Kosten
Das Plangebiet ist vollständig erschlossen. Öffentliche Maßnahmen zur Durchführung
des Bebauungsplanes sind nicht erkennbar erforderlich. Die Regelung von Zufahrten
zu den Baugrundstücken ist bei Erfordernis zwischen dem Baulastträger der Straße
und dem Bauherrn abzustimmen.
Der Stadt Walsrode entstehen im Zusammenhang mit der Durchführung der Planaufstellung keine erkennbaren Kosten.
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5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
5.1.
Erschließung
Die Belange des Verkehrs, des Telekommunikationswesens, der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, der Abfallentsorgung und der Abwasserbeseitigung
(§ 1 Abs.6 Nr.8 BauGB) erfordern für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes,
•
•
•
•
•
eine den Anforderungen genügende Verkehrserschließung
den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung, an das Elektrizitätsnetz und an
das Fernmeldenetz
die Erreichbarkeit für die Müllabfuhr und die Post
eine geordnete Oberflächenentwässerung und Schmutzwasserabführung und
-reinigung
einen ausreichenden Feuerschutz.
Dies ist im Bestand gewährleistet.
5.1.1. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung für das Plangebiet erfolgt unmittelbar von der Quintusstraße. Der an das Plangebiet angrenzende Bereich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) befindet sich im Rückstaubereich des Bahnübergangs südlich des Bahnhofes.
Die Zufahrten sind daher verkehrlich konfliktreich und zu Schließzeiten des Bahnübergangs bei Rückstau nicht befahrbar. Derzeit ist eine Vielzahl von Zufahrten insbesondere zum Grundstück des ehemaligen Möbelhauses vorhanden. Die Landesstraßenbaubehörde strebt eine Reduktion der Anzahl der Zufahrten an. Weiterhin ist
eine deutliche Erhöhung der Zufahrtsfrequenz zum Plangebiet zu vermeiden. Der Bebauungsplan eröffnet durch die Festsetzung von Mischgebieten eine Vielzahl von
Nutzungsmöglichkeiten, die jeweils mit unterschiedlichen Zufahrtsaufkommen verbunden sind. Untersuchungen zur verkehrlichen Leistungsfähigkeit der Zufahrten und zu
ihren Auswirkungen auf den fließenden Verkehr sind daher auf der Ebene der Bebauungsplanung noch nicht möglich. Soweit konkrete Vorhaben vorgesehen sind, die mit
einer wesentlichen Änderung der Zufahrtsverkehre verbunden sind, besteht hierfür ein
Untersuchungserfordernis durch ein verkehrliches Gutachten, was im Einzelbauantragsverfahren zu regeln ist.
5.1.2. Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet ist größtenteils bebaut. Die Grundstücke sind an das Wasserversorgungsnetz, das Elektroenergienetz, das Gasversorgungsnetz, das Telekommunikationsnetz und an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Wesentliche Änderungen
des Leistungs- und Anschlussbedarfes sind durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
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5.2.
Wirtschaftliche Belange
Wirtschaftliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB umfassen auch die Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung und die Schaffung und Erhaltung von
Arbeitsplätzen. Diese Teilaspekte des öffentlichen Belanges werden durch den Bebauungsplan gefördert. Er soll zu einer geordneten Nachnutzung des Standortes des
ehemaligen Möbelhauses und zu einer Aufwertung des Gesamtgebietes beitragen.
5.3.
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf Umweltbelange
- Umweltverträglichkeit -
5.3.1. Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Belange des Umweltschutzes sowie des Naturhaushaltes und der Landschaftspflege
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Der Bebauungsplan wird im Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften
des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB legt fest, dass
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt wird und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen wird. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit
nicht umweltprüfungspflichtig.
Belange von Natur und Landschaft
Im vereinfachten Verfahren gilt bis zu einer Grundfläche von 20.000 m2, dass gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen sind.
Der vorliegende Bebauungsplan fällt mit einer zulässigen Grundfläche von ca.
2.960 m2 unter diese Regelung. Die Eingriffsregelung ist somit nicht anzuwenden. Die
Nichtanwendung der Eingriffsregelung bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch die Belange von Natur und Landschaft angemessen zu berücksichtigen wären. Insofern wird
nachfolgend eine verbal-argumentative Einschätzung hierzu gegeben.
Dies bedeutet für den Planinhalt, dass sich der Eingriffsumfang aus einem Vergleich
des geplanten Maßes der baulichen Nutzung mit den bisherigen Festsetzungen ergibt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 wurden hinsichtlich des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung übernommen und nicht geändert. Der bisher aufgrund
der Anwendung der BauNVO 1977 nicht begrenzte Versiegelungsgrad wurde allgemein auf 80% begrenzt. Insofern trägt der Bebauungsplan zur Minderung der bisher
plangegebenen Eingriffe in den Naturhaushalt bei.
Durch den Bebauungsplan ist somit kein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu erwarten.
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014) geprüft. Belange des Artenschutzes
stehen der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.
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5.3.2. Belange der Abfallbeseitigung
Im Interesse des Umweltschutzes ist eine geordnete Beseitigung der im Plangebiet
entstehenden Abfälle erforderlich. Dies ist durch den Anschluss an die zentrale Abfallbeseitigung des Heidekreises gewährleistet. Sonderabfälle im Sinne von § 15 Abs. 3
KrW-AbfG, die der Landkreis nach Art und Menge nicht mit den in Haushalten anfallenden Abfällen entsorgen kann, sind gesondert zu entsorgen.
5.3.3. Belange der Lärmbekämpfung
Im Interesse des Umweltschutzes müssen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Lärm (§ 3 Abs. 1 und 2 BImSchG) vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich
unmittelbar an der viel befahrenen Quintusstraße. Weiterhin verläuft östlich des Plangebietes die Schienenverkehrsstrecke Hannover - Buchholz. Durch den Verkehrslärm
der Bundesstraße B 209 und den Schienenverkehr werden die Wohnnutzungen im
Plangebiet erkennbar beeinträchtigt. Für den Verkehrslärm der B 209 liegen Lärmkartierungen des Landes Niedersachsen vor, die als Grundlage für Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu den Anforderungen an den Lärmschutz von Außenbauteilen
dienen können. Der Schienenlärm ist deutlich geringer. Aufgrund der Lage an der
Südseite der Quintusstraße besteht die Möglichkeit, durch die Ausrichtung von Wohnund Schlafräumen zur lärmabgewandten Seite Beeinträchtigungen zu minimieren. Die
Belange des Lärmschutzes werden somit berücksichtigt.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist keine erhebliche Erhöhung des
Verkehrs oder des Gewerbelärms erkennbar.
6.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Zu den von der Planung berührten privaten Belangen gehören im Wesentlichen die
aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten und die
Interessen der Nachbarn. Sie umfassen
•
•
•
das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes
das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohn- und Geschäftslage ergeben und
das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstückes.
Diese Belange werden im vorliegenden Fall nicht erkennbar beeinträchtigt. Die festgesetzten Mischgebiete ergeben sich aus der Prägung der näheren Umgebung. Zu
einzelnen von Bürgern vorgetragenen Anregungen wird auf die Anlage zum Abwägungsbeschluss verwiesen.
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7.
Flächenbilanz
Gesamtfläche
- Mischgebiete
- Flächen für Bahnanlagen
überbaubare Fläche
versiegelbare Fläche einschließlich der in
§ 19 Abs.4 BauNVO bezeichneten Anlagen
7.400 m2
7.354 m2
46 m2
2.960 m2
5.920 m2
Präambel
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der §§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307) hat der Rat der Stadt Walsrode die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" in Verbindung mit
der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" beschlossen.
Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
(L.S.)
Bürgermeisterin
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Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97
"Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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Inhaltsverzeichnis
0.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
4.
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
5.2.
5.3.
5.3.1.
5.3.2.
5.3.3.
6.
7.
Rechtsgrundlage
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen
Geltungsbereiches
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung
des Bebauungsplanes nach §13a BauGB
Ziele der Raumordnung
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche
Planungen, Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Bestand im Plangebiet
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Bauweise
Überbaubare Fläche
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Erweiterter Bestandsschutz im Sinne des § 1 Abs. 10 BauNVO
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen – Kosten
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
Erschließung
Verkehrserschließung
Ver- und Entsorgung
Wirtschaftliche Belange
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf
Umweltbelange - Umweltverträglichkeit Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushaltes
Belange der Abfallbeseitigung
Belange der Lärmbekämpfung
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Flächenbilanz
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Anlage zur Begründung
Artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung zum Bebauungsplan Nr.97
"Untere Quintusstraße - Südseite" (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014)
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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0.
Rechtsgrundlage
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
•
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Neufassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954)
•
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
•
Planzeichenverordnung (PlanZV)
in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Artikel
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S.1509)
•
Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46)
•
Niedersächsisches Kommunalverfassungsrecht (NKomVG)
in der Fassung vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel
1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307)
1.
Allgemeines, Rahmenbedingungen für den Bebauungsplan
1.1.
Allgemeine Ziele und Zwecke sowie Notwendigkeit des
Bebauungsplanes
Die Quintusstraße in Walsrode stellt einen Abschnitt der Bundesstraße B 209 dar, der
vom Stadtkern an der Brückstraße beginnend nach Osten im Richtung Bad Fallingbostel führt. Der Westabschnitt zwischen der Brücke über den Fluss Böhme und dem
Bahnübergang südlich des Bahnhofes, der auch als Untere Quintusstraße bezeichnet
wird, bildet als Bestandteil des Stadtkerns die klassische Verbindung zwischen dem
Stadtkern und dem Bahnhof. Die Südseite der unteren Quintusstraße wird geprägt
durch das dreigeschossige Geschäftshaus des ehemaligen Möbelhauses Hesse und
kleinere Wohn- und Geschäftsgebäude in Innenstadtrandlage. Das Gebäude des
Möbelhauses Hesse steht seit 2008 leer. Durch die Schließung des Möbelhauses,
dass wesentlich zur Kundenfrequenz in der unteren Quintusstraße beigetragen hat
und den Bereich städtebaulich dominiert, ist ein "trading down" - Effekt für die gesamte
untere Quintusstraße nicht auszuschließen. Der städtebaulich bedeutsame Straßenzug hat durch diese Entwicklung und die starke Verkehrsbelastung deutlich an Attraktivtät für Handel und Gewerbe verloren. Die Stadt Walsrode hat hieraus ein städtebauliches Handlungserfordernis erkannt und beabsichtigt mit dem vorliegenden Bebauungsplan dieser Entwicklung zu begegnen.
Die Südseite der unteren Quintusstraße befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" der Stadt Walsrode.
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung für das ehemalige Möbelhaus
ein Sondergebiet für einen Verbrauchermarkt Möbel fest. Die östlich und westlich angrenzenden Grundstücke sind als Mischgebiete festgesetzt. Im Rahmen des festgesetzten Sondergebietes ist eine Weiterentwicklung des Gebietes nicht möglich. Der
Betreiber des Möbelhauses hat vor Schließung des Standortes mehrere Alternativen
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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der Betriebsführung des Möbelmarktes geprüft. Aufgrund der Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels und der geänderten Kundenpräferenzen ist der Standort als Möbelmarkt nicht mehr wettbewerbsfähig.
Der Standort befindet sich im zentralen Versorgungskern des Mittelzentrums Walsrode. Der derzeitige Zustand der Nutzung als Lagerfläche und der Leerstand entspricht
weder den städtebaulichen Zielen der Stadt Walsrode noch dem Potential des Standortes. Hieraus leitet sich das städtebauliche Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplanes ab.
Der Bebauungsplan Nr. 50 der Stadt Walsrode wurde nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt, in der bereits die Pflicht zur Festsetzung von Sondergebieten gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO für Einzelhandelsbetriebe mit erheblichen Auswirkungen auf Verkehr, Versorgung oder Umwelt galt, jedoch noch nicht die Beschränkung des § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der zulässigen Überschreitung der
GRZ durch Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen. Die hieraus entstehende Unklarheit, welche Fassung der BauNVO bei der Änderung des Planes anzuwenden ist, soll
dadurch vermieden werden, dass für die Teilfläche südlich der Quintusstraße ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt wird, für den dann die aktuellen Fassungen der Rechtsgrundlagen Anwendung finden sollen.
Die Stadt Walsrode hat weiterhin geprüft, welche Planungsziele für die Südseite des
Abschnittes der Quintusstraße umgesetzt werden sollen. Im ersten Entwurf des Bebauungsplanes wurde das Ziel verfolgt, durch die Festsetzung von Kerngebieten das
Planungsziel der Reaktivierung der Unteren Quintusstraße als Bestandteil des zentralörtlichen Versorgungskernes umzusetzen. Dies ist im Rahmen der Beteiligung der
Öffentlichkeit auf deutliche Kritik seitens der benachbarten Grundstückseigentümer
gestoßen, da auf diesen Flächen Wohnnutzung in erheblichem Umfang vorhanden ist
und hierdurch Nutzungskonflikte befürchtet werden. Weiterhin wurde durch die Industrie- und Handelskammer und den Landkreis Heidekreis kritisch beurteilt, ob die Ausweitung der Kerngebiete auf die Quintusstraße nicht zu Lasten der Innenstadt ginge.
Die Stadt Walsrode hat die Planungsziele daraufhin nochmals überprüft und von der
Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen.
Eine Festsetzung von Sondergebieten wurde ebenfalls verworfen, sie bedingt eine
konkrete Nutzungsfestschreibung. Dies ist für den Standort nicht sinnvoll. Die bisherigen Nutzungsabsichten des Eigentümers des Möbelhauses waren in den letzten Jahren einem mehrfachen Wandel unterworfen. Durch eine zu starke Eingrenzung der
Nutzung wäre daher zu befürchten, dass der Bebauungsplan zukünftig mehrfach angepasst werden müsste.
Die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 50 Untere Quintusstraße beinhalten für die Umgebung des Sondergebietes für den Möbelmarkt im
wesentlichen Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Diese entsprechen der örtlich vorhandenen Prägung des Gebietes. Die Übertragung dieser gebietsprägenden Art der
baulichen Nutzung auch auf das bisherige Sondergebiet führt jedoch dazu, dass das
ehemalige Möbelhaus nur noch teilweise für den Einzelhandel nachgenutzt werden
kann. Einzelhandelsbetriebe sind in Mischgebieten nur als nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Diese sind in der Regel auf eine Geschossfläche von 1.200
m2 (maximal 800 m2 Verkaufsfläche) beschränkt. Dies entspricht vom Umfang her
einer Einzelhandelsnutzung des Erdgeschosses. Eine Prüfung der Umsetzbarkeit von
Einzelhandelsnutzungen am Standort hat ergeben, dass unter den derzeitigen Marktbedingungen eine darüber hinausreichende Einzelhandelsnutzung oberhalb des Erdgeschosses in der Quintusstraße kaum umsetzbar ist, da aufgrund der prognostizierten demografischen Entwicklung kein zusätzliches Kaufkraftpotential zu erwarten ist,
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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dass eine deutliche Ausweitung von Einzelhandelsnutzungen im Stadtkern von Walsrode ermöglichen würde. Insofern werden Nutzungsalternativen für das Gebäude des
ehemaligen Möbelhauses vor allem durch Dienstleistungsangebote und durch Wohnnutzungen erkannt. Diese sind in Mischgebieten allgemein zulässig. In Auswertung der
eingegangenen Anregungen wurde das Planungsziel der Festsetzung von Kerngebieten zu Gunsten von Mischgebieten aufgegeben.
Wesentlicher Planungsanlass für die Stadt Walsrode ist die Sicherung einer geordneten Nachnutzung der Fläche des ehemaligen Möbelhauses als städtebaulicher
Schwerpunkt der Südseite der Quintusstraße. Dieses liegt im Interesse der Stadt und
des Eigentümers. Die Stadt Walsrode wird daher mit dem Eigentümer des Möbelhauses einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB schließen, der die Finanzierung des Planvorhabens sichert.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird gleichzeitig der bisher wirksame Bebauungsplan Nr. 50 im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben.
1.2.
Lage des Plangebietes, Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich unmittelbar südlich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) im Abschnitt zwischen der Brücke über die Böhme und dem Bahnübergang. Es
ist durch die Quintusstraße erschlossen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes muss so abgegrenzt werden,
dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes erreicht werden. Städtebaulich ist
der Abschnitt der Südseite der Quintusstraße zwischen Böhme und Bahnübergang als
Einheit zu betrachten, weshalb er insgesamt in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes aufgenommen wird. Das Plangebiet umfasst aus diesem Grund neben dem
Möbelhaus auch die Grundstücke Quintusstraße 4 bis 8 und 16 bis 18.
Geprüft wurde auch die Einbeziehung des Grundstückes zwischen der Straße Am
Bullerberg und der Böhme, dass derzeit als Parkplatz genutzt wird. Dieses Grundstück
befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50, sondern
ist Bestandteil des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 12 der
Stadt Walsrode, es ist daher gesondert zu betrachten.
Das Plangebiet umfasst folgende Flurstücke:
Gemarkung Walsrode, Flur 23
Flurstücke:
115/4, 113/2, 111/4, 111/6, 109/2, 109/4, 106/4, 106/6, 106/7, 91/2,
89/1, 114/44 (teilweise)
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 7.400 m2.
Das Plangebiet wird begrenzt durch:
•
•
•
•
im Norden die Südgrenze der Quintusstraße (Bundesstraße B 209)
im Westen die Ostgrenze der Straße Am Bullerberg
im Süden die Nordgrenze der Flurstücke 293/92, 93/1, 104/4, 97/1 und 455/104
im Osten durch die Westgrenze des Flurstücks 114/44 (Bahnanlage der Deutschen
Bundesbahn)
(alle Flurstücke Gemarkung Walsrode, Flur 23)
Die verbindliche Abgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen.
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Angrenzende Nutzungen sind:
•
im Norden
•
im Westen
•
im Süden
•
im Osten
1.3.
die Bundesstraße B 209 und nördlich Mischgebiete mit Läden,
Gastronomie und Wohnen
die Straße Am Bullerberg und westlich ein Parkplatz und die
Grünanlage an der Böhme
ein innerörtlicher Teich (Abbaurestloch der ehemaligen
Tongewinnung der Ziegelei) und Wohnbebauung (Am Bullerberg
1 und 3)
gewidmete Bahnanlagen der Deutschen Bundesbahn
Anwendung des beschleunigten Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplanes nach § 13a BauGB
Seit dem Inkrafttreten der Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 am
01.01.2007 wurde den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen. Als Bebauungsplan der
Innenentwicklung gelten Pläne, die der Wiedernutzbarmachung von Brachflächen, der
Nachverdichtung im Innenbereich oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung
dienen.
Der vorliegende Bebauungsplan befindet sich innerhalb des besiedelten Bereiches der
Stadt Walsrode und dient einer geordneten Innenentwicklung im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes, indem bisher nicht zulässige Nachnutzungsmöglichkeiten für die
Nutzungsbrachen im Plangebiet eröffnet werden.
Für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende weitere Voraussetzungen zu prüfen:
1) Die zulässige Grundfläche darf 20.000 m2 nicht überschreiten. Bei einer Über-
schreitung von 20.000 m2 bis 70.000 m2 ist eine Vorprüfung nach den Kriterien der
Anlage 2 zu § 13a BauGB durchzuführen.
2) Der Bebauungsplan darf keinem Vorhaben dienen, für das gemäß den bundesoder landesrechtlichen Vorschriften eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
wäre.
3) Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs.6 Nr.7 Buchstabe b genannten Schutzgüter
(Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete)
muss ausgeschlossen werden können.
zu Punkt 1)
Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von ca. 7.400 m2. Hierauf ist die Errichtung
von baulichen Anlagen mit einer Grundfläche von ca. 2.960 m2 zulässig. Die Versiegelung ist im Bestand bereits weitgehend vorhanden. Der Wert von 2.960 m2 bleibt
deutlich unter dem Vorprüfungswert von 20.000 m2. Dieses Kriterium ist damit erfüllt.
zu Punkt 2)
Das planauslösende Vorhaben umfasst keine Nutzungen oder Vorhaben, für die eine
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind damit auch hinsichtlich der Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht gegeben.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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zu Punkt 3)
Die Auswirkungen des Gebietes umfassen bezüglich der unmittelbaren Auswirkungen
nur die angrenzenden Flächen. Innerhalb dieses Auswirkungsradius befinden sich
keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des § 1 Abs.7 Buchstabe b BauGB. Auswirkungen auf die vorgenannten Gebiete sind durch die Änderung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
In Auswertung der vorstehenden Prüfungsergebnisse soll der vorliegende Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
1.4.
Ziele der Raumordnung
Zur Beurteilung der Einhaltung der Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) sind
folgende Plandokumente heranzuziehen:
•
Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP)
in der Fassung der Änderung vom 03.10.2012
•
Regionales Raumordnungsprogramm 2000 (RROP) für den Landkreis SoltauFallingbostel in Kraft getreten am 01.09.2001
Die Ziele der Raumordnung umfassen im Landes-Raumordnungsprogramm:
•
die Festlegung von Walsrode als Mittelzentrum,
•
die Lage Walsrodes im ländlichen Raum.
Das Plangebiet befindet sich im zentralörtlichen Versorgungskern des Mittelzentrums
Walsrode. Die Stärkung des zentralörtlichen Kerns des Mittelzentrums Walsrode entspricht den Zielen der Raumordnung. Die Sicherung und der Ausbau der zentralörtlichen Funktionen der Mittel- und Grundzentren entsprechen den Zielen für ländliche
Räume. Das Plangebiet ist kein Bestandteil von Vorrang- oder Vorsorgegebieten.
Das Regionale Raumordnungsprogramm 2000 vertieft die Ziele für den ländlichen
Raum in Bezug auf den Landkreis. Hierbei wird nachdrücklich das Ziel der dezentralen
Konzentration (D1.1) und die Konzentration der Siedlungsentwicklung auf die zentralörtlichen Standorte verfolgt. Diesen Zielen entspricht die Nutzung von Innenentwicklungspotentialen im zentralen Versorgungsbereich von Walsrode.
Das Landes-Raumordnungsprogramm und das Regionale Raumordnungsprogramm
2000 messen zudem dem Aspekt des Bodenschutzes (Ziele C2.2 / D2.2) eine hohe
Bedeutung bei. Die Nachnutzung von Innenentwicklungspotentialen auf versiegelten
Standorten entspricht diesen Zielen. Weitere Ziele und Grundsätze der Raumordnung
entsprechen im Wesentlichen allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt
Walsrode. Sie werden in den Ausführungen zu den betroffenen Belangen behandelt.
1.5.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan, städtebauliche Planungen,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Der Flächennutzungsplan der Stadt Walsrode stellt das Plangebiet entsprechend der
bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 als Sondergebiet und
teilweise als Mischgebiet dar. Da der Bauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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wird, ist ein Abweichen von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB zulässig, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Die Einhaltung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung ist gewahrt. Die Festsetzung als Mischgebiet entspricht
der Prägung der näheren Umgebung des Baugebietes. Die Bebauungsplanung dient
der Beseitigung von Nutzungsbrachen und der Aufwertung des gesamten Gebietes
durch die Eröffnung von Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage des Gebietes am Rande
des Stadtkernes entsprechen.
Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2
BauGB angepasst werden.
Folgende durch die Stadt Walsrode beschlossene Entwicklungskonzepte bzw.
sonstige städtebauliche Planungen mit Bezug auf das Plangebiet liegen vor (§ 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB):
•
Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode (CIMA 2007)
Das Plangebiet befindet sich im Hauptgeschäftsbereich Innenstadt. Das Einzelhandelskonzept führt hierzu aus:
Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/2007
Bearbeitung CIMA GmbH
"Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.)
nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar. Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt
Hesse*, City-Kaufhaus*, Sport Tiedemann*, Vögele (Bekleidung), Expert Haack
(Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C&A, Kik (Be-
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kleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl* und Plus.
Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden
Straßen: Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben, Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz."
Stand 2007
* Betriebe inzwischen nicht mehr in der Innenstadt ansässig.
Die Entwicklungsziele des Einzelhandelskonzeptes werden durch die vorgelegte
Planung beachtet.
•
Verkehrskonzept Walsrode 2013
Mit dem Bahnhof und dem Busbahnhof befinden sich wichtige Knotenpunkte und
Schnittstellen des öffentlichen Personenverkehrs nordöstlich des Plangebietes am
Bahnhof. Die Untere Quintusstraße verbindet diesen wichtigen ÖPNV-Haltepunkt
mit dem Stadtkern von Walsrode und hat daher eine hervorragende Funktion als
Fußgängerverbindung. Das Verkehrskonzept bemängelt den niveaugleichen Bahnübergang der Quintusstraße und die hiermit verbundenen Staus. Als wesentliche,
gleichwohl nicht kurzfristig umsetzbare Entlastung wird eine Ortsumgehung
präferiert.
2.
Bestand im Plangebiet
2.1.
Boden, Morphologie, Geländeverhältnisse, Altlasten
Der Abschnitt der Quintusstraße zwischen Böhme und dem Bahnübergang ist bereits
seit mehreren Jahrhunderten entlang der alten Verbindungsstraße nach Fallingbostel
bebaut. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass grundsätzlich eine Bebaubarkeit gegeben ist. Wie weite Teile der Stadt Walsrode befindet sich das Plangebiet
in der Böhme- Niederung, die oberflächlich durch Auelehmschichten geprägt ist. Südlich des Plangebietes befindet sich eine ehemalige Tongewinnung einer Ziegelei, was
auf stärkere oberflächennahe Tonschichten schließen lässt. Die Bebaubarkeitsverhältnisse sind im Einzelfall nach Erfordernis durch Baugrundgutachten zu klären.
Bodenbelastungen oder Kampfmittel sind im Plangebiet bisher nicht bekannt. Gleichwohl kann das Auftreten lokaler Verunreinigungen oder von Kampfmitteln nicht ausgeschlossen werden. Auf die gesetzlichen Meldepflichten wird hingewiesen.
Das Plangebiet befindet sich im Erlaubnisfeld Ahrensheide. Im Erlaubnisfeld Ahrensheide ist der Mobil Erdgas - Erdöl GmbH die Berechtigung zur Aufsuchung von Erdöl,
Erdgas und anderen bituminösen Stoffen verliehen worden. Der Konzessionsträger
weist darauf hin, dass er im Erlaubnisfeld verpflichtet ist, konzessionserhaltende Maßnahmen, wie Seismik und Explorationsbohrungen, durchzuführen. Diese Rechte und
Pflichten sind bei der Planung zu berücksichtigen.
2.2.
Nutzungen, bisherige Festsetzungen des Bebauungsplanes
Das Plangebiet auf der Südseite der Quintusstraße wird durch das ehemalige Möbelhaus Hesse geprägt, dass sich auf den Grundstücken Quintusstraße 10, 12 und 14
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befindet. Das Möbelhaus umfasst eine Einzelhandelsverkaufsfläche von ca. 3.000 m2
auf drei Ebenen. Die Verkaufsfläche nimmt damit fast das gesamte Gebäude ein. Das
Gebäude stammt aus den 70er Jahren. Seit der Schließung des Möbelhauses im Jahr
2008 steht das Gebäude weitgehend leer. Angrenzend an das ehemalige Möbelhaus
befinden sich die Grundstücke Quintusstraße 8 und 16, die derzeit für Stellplatzanlagen genutzt werden. Drei weitere Gebäude befinden sich im Plangebiet. Das Gebäude Quintusstraße 4 wird durch einen Kfz-Ersatzteilhandel und für Wohnzwecke
(zwei Bewohner) genutzt. Im Gebäude Quintusstraße 6 befinden sich drei Wohnungen
(9 Bewohner) und im Gebäude Quintusstraße 18 eine Gewerbeeinheit, ein Internetdienstleister und Wohnnutzung (zwei Bewohner).
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Nr. 50 "Untere Quintusstraße", der
am 30.12.1989 rechtsverbindlich wurde. Der Bebauungsplan setzt für den ehemaligen
Möbelmarkt und das angrenzende Grundstück Quintusstraße 8 Sondergebiet
Verbrauchermarkt Möbel mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, einer Geschossflächenzahl (GRZ) 1,13 und maximal drei Vollgeschossen fest. Für die Grundstücke
Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 sind Mischgebiete mit einer Grundflächenzahl von 0,4,
einer Geschossflächenzahl von 1,0 und maximal drei Vollgeschossen festgesetzt. Im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes gilt die BauNVO 1977.
In den Geltungsbereich einbezogen ist eine satzungsrechtlich nach AEG gewidmete
Teilfläche des Flurstückes 114/44. Diese beinhaltet eine Grabenführung eines ehemaligen verrohrten Baches.
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 50
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Vegetation
Das Plangebiet ist überwiegend versiegelt. An Gehölzvegetation befindet sich im Plangebiet:
-
-
zwei Linden (Stammdurchmesser ca. 30 cm) an der Straßenkante des Grundstückes Quintusstraße 8 und weitere Laubgehölze an der Südgrenze des Grundstücks
zwei Kiefern (Stammdurchmesser ca. 80 und 50 cm) auf dem Grundstück Quintusstraße 10/12/14
Siedlungsgehölze und Obstgehölzbestand im Süden der Grundstücke Quintusstraße 16/18 und Quintusstraße 6
Weiterhin grenzt südlich ein Teich (ehemaliges Restloch des Tonabbaus der Ziegelei)
an, an dessen Uferkante Laubgehölze stehen. Für eine detaillierte Bestandsaufnahme
wird auf die artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser,
Februar 2014) verwiesen. Der Gutachter schätzt ein, dass das Plangebiet kein Potenzial für ein Vorkommen besonders geschützter Pflanzenarten aufweist.
Fauna
In der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar
2014) wurde das faunistische artenschutzrechtliche Potenzial des Gebietes bewertet.
Der Gutachter rechnet mit dem Vorkommen von nach Gemeinschaftsrecht geschützten Fledermäusen. Geeignete Quartiere wurden jedoch im Plangebiet nicht
festgestellt. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, dass die Planaufstellung nur in
geringem Umfang Umgestaltungen im Plangebiet vorbereitet, die ungünstigstenfalls zu
Verbotstatbeständen des § 44 Abs.1 BNatSchG führen könnten. Durch in der artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen lassen sich die
möglichen Verbotstatbestände vermeiden. Artenschutzrechtliche Belange stehen somit
der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" nicht
entgegen, sofern die in der Potenzialabschätzung beschriebenen Vorkehrungen beachtet werden. Die Vorkehrungen wurden auf dem Plan vermerkt.
Landschaftsbild, Ortsbild
Aufgrund der innerörtlichen Lage ist die Fläche nur bedingt landschaftsbildwirksam.
Das Landschaftsbild ist durch die vorhandenen Gebäude technisch überprägt und von
geringer Bedeutung. Das Ortsbild der Südseite der Quintusstraße wird durch den Baukörper des ehemaligen Möbelmarktes geprägt, der sich nicht harmonisch in das Ortsbild einfügt, jedoch einen gestalterischen Eigenwert aufweist. Im Plangebiet selbst sind
keine Baudenkmale vorhanden. In der Umgebung befindet sich das Baudenkmal
Quintusstraße 2. Der zwischen der Quintusstraße 2 und dem Bullerberg gelegene Kolk
(Gewässer) wird als Teil einer denkmalwerten Einheit bezeichnet. Eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes der Baudenkmale ist durch die Bauleitplanung
nicht zu erwarten.
Der vorhandene Großbaumbestand um den südlich angrenzenden Teich wirkt landschaftsbildprägend auf die südliche und östliche Umgebung und ist aus diesem Grund
zu erhalten.
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Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" Stadt Walsrode
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3.
Begründung der wesentlichen Festsetzungen des
Bebauungsplanes
3.1.
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO
Als Art der baulichen Nutzung wurde für das Plangebiet Mischgebiet gemäß § 6
BauNVO festgesetzt. Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Wie bereits unter Punkt 1.1. angeführt, wurde von der im ersten Entwurf verfolgten
Absicht der Festsetzung von Kerngebieten Abstand genommen. Die Festsetzung von
Mischgebieten entspricht der örtlich vorhandenen Prägung der näheren Umgebung.
Bisher war für die Teilfläche des ehemaligen Möbelhauses Hesse ein Sondergebiet
Möbelabholmarkt festgesetzt. Der Möbelabholmarkt ist im Plangebiet nicht mehr umsetzbar. Die Festsetzung muss daher geändert werden.
Die festgesetzten Mischgebiete entsprechen dem Potential des Standortes. Das Plangebiet befindet sich im Randbereich des zentralörtlichen Versorgungskernes. Die
Festsetzung als Mischgebiet ermöglicht die Entwicklung des Plangebietes als Geschäftsstandort unter Erhaltung und gegebenenfalls Ausweitung der Wohnnutzung.
Planungsziel ist ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen diesen Nutzungen bei gegenseitiger Rücksichtnahme.
In Mischgebieten gemäß § 6 BauNVO sind allgemein zulässig:
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe
7. Tankstellen
8. Vergnügungsstätten im Sinne von § 4a Abs.3 Nr.2 BauGB, in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Ausnahmsweise können zugelassen werden, Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a
Abs.3 Nr.2 BauGB außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Bereiche.
Der Zulässigkeitskatalog ist damit sehr weit gefasst. Das Plangebiet eignet sich aufgrund der Erschließungssituation nicht für alle in Mischgebieten zulässigen Nutzungen.
Die Erschließung erfolgt über die Quintusstraße in einem Abschnitt unmittelbar vor
dem Bahnübergang. Der an das Gebiet angrenzende Abschnitt ist Staubereich in den
Schließzeiten des Bahnüberganges. Auszuschließen sind damit Nutzungen, die mit
einer hohen Zufahrtsfrequenz verbunden sind. Dies sind vor allem Tankstellen, die
gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Mischgebieten allgemein zulässig wären, sie
wurden im Gebiet ausgeschlossen.
Eine weitere Einschränkung ist bei den Vergnügungsstätten mit Sexualdarbietungen,
Spielhallen und Verkaufsstellen, die Sexualartikel anbieten, vorzunehmen. Aufgrund
des hohen Anteils von Wohnnutzung im Plangebiet, auf der gegenüberliegenden
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Straßenseite und südlich des Plangebietes sind diese Nutzungen auszuschließen. Sie
sind in Walsrode eingeschränkt in einigen Gewerbegebieten und in der Innenstadt zulässig.
3.2.
Maß der baulichen Nutzung
Um das Maß der baulichen Nutzung für die Baugrundstücke zu definieren, wurden wie
bisher die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Die Festsetzungen wurden weitgehend
unverändert aus dem bisher wirksamen Bebauungsplan Nr. 50 übernommen. Die
Grundflächenzahl beträgt somit einheitlich 0,4, die Geschossflächenzahl 1,0 bzw. für
das Grundstück des ehemaligen Möbelhauses 1,2 bei drei Vollgeschossen. Dies ist
erforderlich, um weiterhin eine sich in das bauliche Umfeld einfügende Baudichte zu
gewährleisten. Für das ehemalige Möbelhaus wurde die bisher mit 1,13 festgesetzte
Geschossflächenzahl auf 1,2 aufgerundet.
Der bisher wirksame Bebauungsplan ist nach der Baunutzungsverordnung 1977 aufgestellt und beinhaltet damit keine Begrenzung des Versiegelungsgrades gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO. Die Versiegelung des Grundstückes des ehemaligen Möbelhauses
beträgt nahezu 100%. Die konsequente Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO im
Plangebiet würde damit bestehende Zulässigkeiten deutlich einschränken. Dies ist
nicht mit der Lage des Gebietes im zentralörtlichen Versorgungskern vereinbar, in dem
eine verdichtete Bebauung angestrebt wird. Gleichwohl soll eine vollständige Versiegelung der Grundstücke die Ausnahme bilden. Es wurde daher eine Festsetzung
aufgenommen, die eine Überschreitung der GRZ durch die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
bis 3 bezeichneten Anlagen:
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO,
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird,
bis zu einer GRZ von 0,8 allgemein zulässt und darüber hinaus eine ausnahmsweise
Zulässigkeit festlegt.
3.3.
Bauweise
Die Bauweise wurde im Plangebiet entsprechend den bisher wirksamen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 übernommen. Im Bereich des ehemaligen Möbelhauses mit dem westlich angrenzenden Grundstück Quintusstraße 8 ist eine geschlossene Bauweise und auf den Grundstücken Quintusstraße 4, 6, 16 und 18 eine
offene Bauweise festgesetzt.
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3.4.
Überbaubare Fläche
Die überbaubaren Flächen wurden im Bebauungsplan durch Baugrenzen festgesetzt.
Eine einheitliche Bauflucht, die die Festsetzung von Baulinien erfordert, ist nicht vorhanden. Die überbaubare Fläche orientiert sich an den bisher im Bebauungsplan Nr.50
getroffenen Festsetzungen. Wesentliche Abweichungen sind nicht erforderlich.
3.5.
Führung der oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und
-leitungen
Die Bauflächen des Plangebietes werden von zwei Niederschlagswasserkanälen gequert. Sie beinhalten teilweise eine Bachverrohrung. Die Kanäle DN 150 bis DN 900
entwässern das östliche Stadtgebiet und führen zur Böhme. Ein Hauptkanal führt südlich der vorhandenen Baukörper von Ost nach West von der Bahn zur Straße Am
Bullerberg. In diesen mündet auf dem Grundstück Quintusstraße 8 ein Überlauf vom
Kanal in der Quintusstraße ein. Weiterhin verläuft im Südwesten des Plangebietes ein
Überlaufkanal des abflusslosen Teiches auf dem Flurstück 104/4 zur Böhme. Die Entwässerungskanäle wurden als unterirdische Versorgungsleitungen in der Planzeichnung festgesetzt. Weiterhin wurde textlich festgesetzt, dass ein Leitungsrecht für diese
Flächen einschließlich der Schutzstreifen von jeweils 1,5 m beiderseits der Leitungsachse einzutragen ist. Die Kanäle sind von erheblicher Bedeutung, da sie ein Einzugsgebiet von mehr als 21 ha entwässern. Diese Festsetzungen werden ergänzt durch
eine textliche Regelung, nach der eine Verlegung im Einvernehmen mit dem Leitungseigentümer der Kommunalservice Böhmetal AöR und zu Lasten des Veranlassers
zugelassen werden kann, wenn dies technisch möglich ist. Der Leitungseigentümer
weist darauf hin, dass in diesem Fall ein hydraulischer Nachweis und eine vollständige
Kostenübernahme aller Planungs- und Baukosten durch den Veranlasser zu erbringen
ist. Hierüber ist vorab ein städtebaulicher Vertrag zu schließen.
3.6.
Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne
des Bundesimmissionsschutzgesetzes
Verkehrslärm: Das Plangebiet wurde entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung
als Mischgebiet festgesetzt. Im Mischgebieten sind schützenswerte Wohnnutzungen
allgemein zulässig, die im Plangebiet vor allem den Immissionen durch den Verkehrslärm ausgesetzt sind. Der Verkehrslärm geht von der Quintusstraße und von der
Bahnlinie aus. Der Schutzanspruch der Wohnnutzungen in den Mischgebieten gegenüber dem Verkehrslärm lässt sich nur über erhöhte Anforderungen an den Lärmschutz
von Außenbauteilen absichern. Dieser ist grundsätzlich auf Grundlage des § 15
NBauO im konkreten Bauvorhaben zu berücksichtigen. Er ergibt sich aus der jeweiligen Anordnung der Öffnungen von Räumen mit schützenswerten Nutzungen. Der
Lärm der Quintusstraße ist dabei gegenüber dem Schienenverkehrslärm dominierend.
Für den Straßenverkehrslärm der Quintusstraße werden Lärmpegelbereiche in die
Planzeichnung nachrichtlich übernommen.
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Die Lärmpegelbereiche wurden auf Grundlage der Immissionsprognose des Landes
Niedersachsen für die Bundes- und Landesstraßen (www.umweltkarten-niedersachsen.de) festgelegt und basieren auf der aktuellen Verkehrsbelastung.
Für den Schienenverkehrslärm liegen keine aktuellen Lärmkarten vor. Auf Grundlage
überschläglicher Ermittlungen nach DIN 18005 wäre bei drei Zügen pro Stunde mit
einem Mittelungspegel von ca. 62 dB(A) in 25 Meter Entfernung zur Bahnstrecke zu
rechnen. Dies überschreitet die Orientierungswerte der DIN 18005 Beiblatt 1 für
Mischwerte (Tagwert) nur geringfügig. Zu berücksichtigen ist weiterhin der Güterverkehr. Die Lärmimmissionen sind gemäß § 15 NBauO bei der Planung der Gebäude
zu berücksichtigen.
Soweit ein wirksamer Lärmschutz durch vorgelagerte Gebäude oder sonstige bauliche
Anlagen gewährleistet, dass die Orientierungswerte für Mischgebiete gemäß Beiblatt 1
zur DIN 18005 an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden, ist ein passiver Lärmschutz am Gebäude nicht mehr erforderlich. Dieser kann somit ausnahmsweise bei einem entsprechenden Nachweis entfallen.
3.7.
Hinweise zum erweiterten Bestandsschutz
Im Plangebiet befindet sich die bestehende bauliche Anlage des ehemaligen Möbelhauses Hesse. Dieses Gebäude wurde auf Grundlage der bisherigen Festsetzungen
als Sondergebiet im Bebauungsplan Nr. 50 bzw. noch vor dessen Rechtswirksamkeit
errichtet und erweitert. Das Gebäude weist nach Süden einen Grenzabstand von
5 Metern bei einer Höhe von ca. 11,6 Metern auf. Aufgrund der bisherigen Festsetzung
als Sondergebiet betrug der bauordnungsrechtliche Mindestabstand 0,25h, der vorhandene Grenzabstand war somit zulässig. Die Festsetzung als Mischgebiet gemäß
§ 6 BauNVO bewirkt, dass ein Grenzabstand von 0,5h eingehalten werden müsste,
mithin 5,8 Meter. Vorhanden sind 5 Meter. Da sich die erforderlichen Grenzabstände
aus der neu festgesetzten Art der baulichen Nutzung Mischgebiet ergeben, sollte für
das ehemalige Möbelhaus ein erweiterter Bestandsschutz durch die Baugenehmigungsbehörde eingeräumt werden, um Änderungen, Nutzungsänderungen und
Erneuerungen des vorhandenen Baukörpers zu ermöglichen. Der Erhalt und die erforderlichen Nutzungsänderungen für dieses Gebäude entsprechen den für das Plangebiet verfolgten städtebaulichen Zielen.
4.
Durchführung des Bebauungsplanes
Maßnahmen - Kosten
Das Plangebiet ist vollständig erschlossen. Öffentliche Maßnahmen zur Durchführung
des Bebauungsplanes sind nicht erkennbar erforderlich. Die Regelung von Zufahrten
zu den Baugrundstücken ist bei Erfordernis zwischen dem Baulastträger der Straße
und dem Bauherrn abzustimmen.
Der Stadt Walsrode entstehen im Zusammenhang mit der Durchführung der Planaufstellung keine erkennbaren Kosten.
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5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf öffentliche
Belange
5.1.
Erschließung
Die Belange des Verkehrs, des Telekommunikationswesens, der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, der Abfallentsorgung und der Abwasserbeseitigung
(§ 1 Abs.6 Nr.8 BauGB) erfordern für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes,
•
•
•
•
•
eine den Anforderungen genügende Verkehrserschließung
den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung, an das Elektrizitätsnetz und an
das Fernmeldenetz
die Erreichbarkeit für die Müllabfuhr und die Post
eine geordnete Oberflächenentwässerung und Schmutzwasserabführung und
-reinigung
einen ausreichenden Feuerschutz.
Dies ist im Bestand gewährleistet.
5.1.1. Verkehrserschließung
Die Verkehrserschließung für das Plangebiet erfolgt unmittelbar von der Quintusstraße. Der an das Plangebiet angrenzende Bereich der Quintusstraße (Bundesstraße
B 209) befindet sich im Rückstaubereich des Bahnübergangs südlich des Bahnhofes.
Die Zufahrten sind daher verkehrlich konfliktreich und zu Schließzeiten des Bahnübergangs bei Rückstau nicht befahrbar. Derzeit ist eine Vielzahl von Zufahrten insbesondere zum Grundstück des ehemaligen Möbelhauses vorhanden. Die Landesstraßenbaubehörde strebt eine Reduktion der Anzahl der Zufahrten an. Weiterhin ist
eine deutliche Erhöhung der Zufahrtsfrequenz zum Plangebiet zu vermeiden. Der Bebauungsplan eröffnet durch die Festsetzung von Mischgebieten eine Vielzahl von
Nutzungsmöglichkeiten, die jeweils mit unterschiedlichen Zufahrtsaufkommen verbunden sind. Untersuchungen zur verkehrlichen Leistungsfähigkeit der Zufahrten und zu
ihren Auswirkungen auf den fließenden Verkehr sind daher auf der Ebene der Bebauungsplanung noch nicht möglich. Soweit konkrete Vorhaben vorgesehen sind, die mit
einer wesentlichen Änderung der Zufahrtsverkehre verbunden sind, besteht hierfür ein
Untersuchungserfordernis durch ein verkehrliches Gutachten, was im Einzelbauantragsverfahren zu regeln ist.
5.1.2. Ver- und Entsorgung
Das Baugebiet ist größtenteils bebaut. Die Grundstücke sind an das Wasserversorgungsnetz, das Elektroenergienetz, das Gasversorgungsnetz, das Telekommunikationsnetz und an die Abwasserkanalisation angeschlossen. Wesentliche Änderungen
des Leistungs- und Anschlussbedarfes sind durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht zu erwarten.
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5.2.
Wirtschaftliche Belange
Wirtschaftliche Belange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB umfassen auch die Gewährleistung einer verbrauchernahen Versorgung und die Schaffung und Erhaltung von
Arbeitsplätzen. Diese Teilaspekte des öffentlichen Belanges werden durch den Bebauungsplan gefördert. Er soll zu einer geordneten Nachnutzung des Standortes des
ehemaligen Möbelhauses und zu einer Aufwertung des Gesamtgebietes beitragen.
5.3.
Auswirkungen der Aufstellung des Bebauungsplanes auf Umweltbelange
- Umweltverträglichkeit -
5.3.1. Belange der Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die
Belange des Umweltschutzes sowie des Naturhaushaltes und der Landschaftspflege
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB).
Der Bebauungsplan wird im Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt.
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften
des § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 und 3 BauGB. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB legt fest, dass
eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB nicht durchgeführt wird und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen wird. Der vorliegende Bebauungsplan ist damit
nicht umweltprüfungspflichtig.
Belange von Natur und Landschaft
Im vereinfachten Verfahren gilt bis zu einer Grundfläche von 20.000 m2, dass gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen sind.
Der vorliegende Bebauungsplan fällt mit einer zulässigen Grundfläche von ca.
2.960 m2 unter diese Regelung. Die Eingriffsregelung ist somit nicht anzuwenden. Die
Nichtanwendung der Eingriffsregelung bedeutet jedoch nicht, dass nicht auch die Belange von Natur und Landschaft angemessen zu berücksichtigen wären. Insofern wird
nachfolgend eine verbal-argumentative Einschätzung hierzu gegeben.
Dies bedeutet für den Planinhalt, dass sich der Eingriffsumfang aus einem Vergleich
des geplanten Maßes der baulichen Nutzung mit den bisherigen Festsetzungen ergibt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 wurden hinsichtlich des zulässigen
Maßes der baulichen Nutzung übernommen und nicht geändert. Der bisher aufgrund
der Anwendung der BauNVO 1977 nicht begrenzte Versiegelungsgrad wurde allgemein auf 80% begrenzt. Insofern trägt der Bebauungsplan zur Minderung der bisher
plangegebenen Eingriffe in den Naturhaushalt bei.
Durch den Bebauungsplan ist somit kein Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu erwarten.
Die Belange des Artenschutzes wurden in einer artenschutzrechtlichen Potenzialabschätzung (Prof. Thomas Kaiser, Februar 2014) geprüft. Belange des Artenschutzes
stehen der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.
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5.3.2. Belange der Abfallbeseitigung
Im Interesse des Umweltschutzes ist eine geordnete Beseitigung der im Plangebiet
entstehenden Abfälle erforderlich. Dies ist durch den Anschluss an die zentrale Abfallbeseitigung des Heidekreises gewährleistet. Sonderabfälle im Sinne von § 15 Abs. 3
KrW-AbfG, die der Landkreis nach Art und Menge nicht mit den in Haushalten anfallenden Abfällen entsorgen kann, sind gesondert zu entsorgen.
5.3.3. Belange der Lärmbekämpfung
Im Interesse des Umweltschutzes müssen schädliche Umwelteinwirkungen durch
Lärm (§ 3 Abs. 1 und 2 BImSchG) vermieden werden. Das Plangebiet befindet sich
unmittelbar an der viel befahrenen Quintusstraße. Weiterhin verläuft östlich des Plangebietes die Schienenverkehrsstrecke Hannover - Buchholz. Durch den Verkehrslärm
der Bundesstraße B 209 und den Schienenverkehr werden die Wohnnutzungen im
Plangebiet erkennbar beeinträchtigt. Für den Verkehrslärm der B 209 liegen Lärmkartierungen des Landes Niedersachsen vor, die als Grundlage für Festsetzungen des
Bebauungsplanes zu den Anforderungen an den Lärmschutz von Außenbauteilen
dienen können. Der Schienenlärm ist deutlich geringer. Aufgrund der Lage an der
Südseite der Quintusstraße besteht die Möglichkeit, durch die Ausrichtung von Wohnund Schlafräumen zur lärmabgewandten Seite Beeinträchtigungen zu minimieren. Die
Belange des Lärmschutzes werden somit berücksichtigt.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist keine erhebliche Erhöhung des
Verkehrs oder des Gewerbelärms erkennbar.
6.
Auswirkungen des Bebauungsplanes auf private Belange
Zu den von der Planung berührten privaten Belangen gehören im Wesentlichen die
aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten und die
Interessen der Nachbarn. Sie umfassen
•
•
•
das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes
das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohn- und Geschäftslage ergeben und
das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstückes.
Diese Belange werden im vorliegenden Fall nicht erkennbar beeinträchtigt. Die festgesetzten Mischgebiete ergeben sich aus der Prägung der näheren Umgebung. Zu
einzelnen von Bürgern vorgetragenen Anregungen wird auf die Anlage zum Abwägungsbeschluss verwiesen.
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7.
Flächenbilanz
Gesamtfläche
- Mischgebiete
- Flächen für Bahnanlagen
überbaubare Fläche
versiegelbare Fläche einschließlich der in
§ 19 Abs.4 BauNVO bezeichneten Anlagen
7.400 m2
7.354 m2
46 m2
2.960 m2
5.920 m2
Präambel
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 15.07.2014 (BGBl. I. S. 954) und der §§ 10 und 58 des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16.12.2013 (Nds. GVBl. S. 307) hat der Rat der Stadt Walsrode die
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 97 "Untere Quintusstraße - Südseite" in Verbindung mit
der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 50 "Untere Quintusstraße" beschlossen.
Walsrode, den 16.02.2015
gez. Spöring
(L.S.)
Bürgermeisterin
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