Entwurf der Begründung
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KREISSTADT LIMBURG a. d. LAHN Stadtteil Staffel Begründung (gemäß § 9 (8) BauGB) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung - Texelhof“ Stand November 2016 Entwurf erstellt ab erneuter Offenlage von dp - freiraum p: 0 64 36 . 60 23 33 d ip l.- i n g . d i rk po tt landschaftsarchitekt f: 0 64 36 . 60 23 56 e: [email protected] in der kornwies 25 65599 dornburg ot. langendernbach i: www.dp-freiraum.de ursprüngliche Planung bis zur Offenlage (gem. §3 (2) BauGB) Bebauungsplan und Umweltbericht: Grünordnungsplan: Schmitt Projekt GmbH Westerwaldstraße 24-26 65549 Limburg/Lahn Dipl.-Ing. Judith Kriegel Hauptstraße 1a 56237 Wirscheid Tel: 06431/9333-0 Fax: 06431/9333-50 E-Mail: [email protected] Tel: 02601/3210 Fax: 02601/3221 E-Mail: [email protected] Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Inhaltsverzeichnis 1. ALLGEMEINES.................................................................................................5 1.1. Ziel und Zweck der Planung...............................................................................................5 2. PLANUNGSRECHTLICHE VORAUSSETZUNGEN..............................................7 2.1. Rechtsgrundlage .................................................................................................................7 2.2. Regionalplan Mittelhessen..................................................................................................7 2.3. Flächennutzungsplan...........................................................................................................7 2.4. Landschaftsplan...................................................................................................................7 2.5. Schutzgebiete.......................................................................................................................8 3. TOPOGRAPHISCHE LAGE, GRÖSSE, ABGRENZUNG UND NUTZUNG...........8 4. BETEILIGUNG DER BEHÖRDEN UND DER ÖFFENTLICHKEIT..........................9 4.1. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB...............................................................9 4.2. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentl. Belange gem. § 4 (2) BauGB....9 4.3. Erneute Beteiligung der Behörden u. sonstiger Träger ö. Belange gem. § 4 (2) BauGB. .9 4.4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB.........................................9 4.5. Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB........................................................................9 4.6. Erneute Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB...........................................................9 5. BEGRÜNDUNG DER PLANINHALTE..............................................................10 5.1. Art der baulichen Nutzung................................................................................................10 5.2. Maß der baulichen Nutzung..............................................................................................12 5.3. Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise..............................................................16 5.4. Straßenverkehrsflächen....................................................................................................16 5.5. Verkehrsflächen, Nebenanlagen......................................................................................17 5.6. Flächen für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft – Grünflächen.........................................................................................................17 5.7. Anpflanzung Bäume..........................................................................................................18 5.8. Dachform- und gestaltung................................................................................................18 Begründung in der Fassung v. November 2016 - 3/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 5.9. Flächen für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser............................18 5.10. Fassade ...........................................................................................................................19 5.11. Abfallstandorte...............................................................................................................19 5.12. Einfriedungen ................................................................................................................19 5.13. Erdaushub ......................................................................................................................19 6. INFRASTRUKTUR...........................................................................................20 6.1. Verkehr..............................................................................................................................20 6.2. Wasserversorgung.............................................................................................................21 6.3. Abwasserentsorgung.........................................................................................................21 6.4. Strom-/ Gasversorgung/ Primärenergie zur Wärmeversorgung.....................................22 6.5. Telekommunikation...........................................................................................................22 6.6. Abfallbeseitigung..............................................................................................................22 7. UMWELTBELANGE........................................................................................22 7.1. Umweltverträglichkeitsprüfung.........................................................................................22 7.2. Grün- und Ausgleichsflächen ...........................................................................................22 7.2.1. Landschaftsanalyse und Bewertung ...................................................................................23 7.2.2. Maßnahmen zur Eingriffskompensation ............................................................................23 7.2.3. Ausgleichsmaßnahmen.....................................................................................................24 8. BODENORDNENDE MASSNAHMEN.............................................................24 9. STÄDTEBAULICHER VERTRAG/ERSCHLIESSUNGSVERTRAG.........................24 10. KOSTENTRAGUNG....................................................................................24 11. QUANTITATIVE ANALYSE DES BEBAUUNGSPLANES................................25 12. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN................................................26 13. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN.......................................29 14. HINWEISE..................................................................................................30 15. PFLANZLISTE.............................................................................................33 Begründung in der Fassung v. November 2016 - 4/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 1. Allgemeines 1.1. Ziel und Zweck der Planung Der Texelhof wurde ursprünglich als landwirtschaftlicher Aussiedlerhof gegründet. Nachdem die landwirtschaftliche Nutzung bereits seit Jahrzehnten nicht mehr ausgeübt wird, hat sich u.a. ebenfalls seit Jahrzehnten eine Gastronomie-/ Restaurantnutzung etabliert. Diese stellt mittlerweile die Kernnutzung des gesamten Anwesens dar. Aufgrund sehr guter Akzeptanz durch die Bevölkerung reicht das Raumangebot nicht mehr aus. Darüber hinaus ist eine starke Nachfrage nach Hotelzimmern im Zusammenhang mit der Gastronomie zu verzeichnen. Der Vorhabenträger beabsichtigt daher, die vorhandene Gastronomie im ehemaligen Wohnhausgebäude zu erweitern und durch eine Hotelnutzung zu ergänzen. Auch die ehemalige landwirtschaftliche Gerätehalle mit ihrer derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung soll zusammen mit dem Restaurationsbetrieb im Hauptgebäude in einen neuen Nutzungskontext gestellt werden. Dabei resultiert die Bedarfssituation nicht nur aus der subjektiven Beurteilung des Vorhabenträgers. Sie ist auch objektiv aus der Bedarfssituation der Stadt Limburg nach mehr Hotel-, Tagungs- und Restaurantkapazität begründet. Konkret sind folgende Maßnahmen geplant: • Erweiterung und Nutzungsergänzung Texelhof - SO1 Restaurant, Hotel und Wohnen ◦ Restaurant- und Wohngebäude ▪ mit Räumen für eine Schank- und Gastwirtschaft / Restaurant mit bis zu 120 Sitzplätzen einschließlich Nebenräume und Küche ▪ max. 2 Wohnungen für den Betreiber und Mitarbeiter ▪ max. 5 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 320 Sitzplätze) ◦ Kurzfristig ist im Gebäude SO 1 noch keine Hotelnutzung geplant. Diese soll vorrangig zuerst im Gebäude SO 2 entwickelt werden. Mittel- bis langfristig könnte aber im 1., 2. und evtl. 3. Obergeschoss und ggf. auch noch im Dachgeschoss des geplanten und gegenüber dem heutigen Gebäudebestand erweiterten Gebäude Hotelzimmer eingerichtet werden. (Einrichtung von bis zu 100 Hotelzimmern). ◦ im Umfeld des Restaurationsbetriebes sollen Terrassen angeordnet, um hier im Sommer auch Gäste im Freien bewirten zu können. ◦ die Errichtung von bis zu 20 Stell-/Parkplätzen. ◦ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, usw. ◦ • Gabionen- / Stützmauern SO2 Hotel ◦ Umnutzung und Erweiterung der ehemaligen landwirtschaftlichen Gerätehalle zum Hotelgebäude mit bis zu 100 Appartements / Hotelzimmern und Restaurant mit bis zu 100 Sitzplätzen einschließlich Nebenräumen. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 5/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel ◦ max. 3 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 150 Sitzplätze). ◦ die Errichtung von bis zu 30 Stell-/Parkplätzen ◦ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, Minigolf usw.). • SO3 Parkplatz ◦ der auf den Flurstücken 78/2 und 77/1 bestehende Parkplatz soll befestigt werden und einen endgültigen Ausbau mit bis zu 125 Stell-/Parkplätzen erfahren. ◦ • randlichen Grünflächen SO4 Biergarten ◦ ein Biergarten mit gepflasterter Aufenthalts- und Bestuhlungsfläche ◦ Teichanlage und randlichen Grünflächen ◦ Gabionen- / Stützmauern ◦ die Errichtung von weiteren baulichen Anlagen ist unzulässig. Entsprechend der im vorherigen Abschnitt dargestellten Nutzungskonzeption sollen die Gebäude im SO1 und SO2 umgestaltet und erweitert werden. Im Vorhaben- und Erschließungsplan sind die Größenordnungen in ihren voraussichtlichen Abmaßen dargestellt. Dabei soll Gebäude SO1 in seinem Umriss vorläufig nicht vergrößert werden. Gebäude SO1 beinhaltet momentan den Umbau und die Erweiterung des ehemaligen Texelhof- Wohngebäudes zu einem Restaurationsbetrieb. Später könnte eine Hotelnutzung hinzukommen. Der Maßnahmenträger möchte zudem die Terrassenflächen am Gebäude SO1 in südöstlicher Richtung gegenüber der ursprünglichen Planung aus 2007 erweitern. Daher ist das Baufenster in diesem Bereich an die künftige Situation anzupassen. Außerdem sollen der bereits vorhandene Biergarten mit kleiner Teichanlage und die südlich des Gebäude SO1 gelegenen Terrassenflächen im B-Plan berücksichtigt werden. Daher ist eine erneute Offenlage vor Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendig. Für Gebäude SO2 ist ein Teilabriss und Erweiterungsmaßnahmen dahingehend vorgesehen, dass hier Hotelbetrieb und für die Nutzung des Gebäudes SO1 korrespondierende Nutzungen Raum stattfinden. Die vorhandene Parkplatzanlage (SO3 geschotterter Zustand) soll in einen endgültigen und befestigten Zustand gebracht werden. Wegen der Erhöhung der Verkehrsintensität soll der Einmündungsbereich des Flurstückes 103/10 in die L 3447 der Bedarfslage entsprechend um- und ausgebaut werden. Auf Kapitel 6.1 dieser Begründung wird hierzu verwiesen. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 6/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 2. Planungsrechtliche Voraussetzungen 2.1. Rechtsgrundlage Gesetzliche Grundlage für die ursprüngliche Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist § 12 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, BGBL.IS. 2414, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.12.2006, BGBL.IS. 3316. Die Fortführung des Verfahrens mit erneuter Offenlage erfolgt auf Grundlage des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722). 2.2. Regionalplan Mittelhessen Maßgeblich für die raumordnerische Beurteilung sind die Festlegungen des Regionalplans Mittelhessen 2010 (RPM 2010). Der Regionalplan Mittelhessen 2010 wurde am 22. Juni 2010 durch die Regionalversammlung beschlossen und am 13.12.2010 durch die Hessische Landesregierung genehmigt. Mit der Bekanntmachung im Staatsanzeiger Nr. 9 am 28. 02. 2011 ist der Regionalplan Mittelhessen in Kraft getreten. Nach dem RPM 2010 liegt das Plangebiet außerhalb der Ortslage, innerhalb eines „Vorranggebietes Landwirtschaft“ sowie eines „Vorbehaltsgebietes für besondere Klimafunktionen“. Die obere Landesplanungsbehörde sieht unter Berücksichtigung der dargelegten Aspekte das Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung vereinbar. 2.3. Flächennutzungsplan Bebauungspläne sind gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan der Stadt Limburg a.d. Lahn (43. Änderung des Gesamtflächenutzungsplanes vom 18.04.2008 – Änderung mit dem Ziel der Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen für die Erweiterung des bestehenden Gastronomiebetriebes „Texelhof“) weist das Plangebiet als „Sonderbaufläche Gastronomie und Beherbergung“ (S) aus. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2.4. Landschaftsplan In der Karte 1 – „Biotop- und Nutzungstypen“ des Landschaftsplanes der Kreisstadt Limburg (2013) ist die Plangebietsfläche des SO1 + SO2 als „Gewerbliche Baufläche (IG)“ ohne weitere Auflagen dargestellt. Auch der bisher befestigte Bereich des Stellplatzes (SO3) ist als „Gewerbliche Baufläche (IG)“ klassifiziert. Die an die Stellplatzanlage angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen sind als „Ackerland – Acker und Ansaat (A)“ ausgewiesen. Die bestehenden Hecken werden als „Feldgehölze, Hecken und Gebüsche“ dargestellt. Das Landschaftsplanerische Leitbild (Karte 8) wird für das Plangebiet als „standortangepasste, saumreiche, offene Feld- und Wiesenflur auf bewegtem Gelände angegeben. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 7/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Die Maßnahmenplanung der Karte 10 schlägt für das Plangebiet im Bereich der Ackerfläche mit „potentiell geringer Puffer-, Filter- und Stoffumwandlungsfunktion“ den „reduzierten Einsatz von boden- und wassergefährdenden Soffen bei der Bewirtschaftung“ vor. Die bestehenden Hecken sollten erhalten werden und eine „Nachpflanzung von Hecken und Feldgehölzen“ erfahren. Die Darstellungen des Landschaftsplanes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 d BauGB berücksichtigt. 2.5. Schutzgebiete Von der Planung werden weder Vogelschutzgebiete, FFH-Gebiete noch Landschaftsschutzgebiete oder Naturschutzgebiete betroffen. 3. Topographische Lage, Größe, Abgrenzung und Nutzung Das Plangebiet liegt in der Kreisstadt Limburg a.d. Lahn, im Außenbereich, westlich des Ortsrandes des Stadtteils Staffel (Richtung Görgeshausen/Gückingen - Rheinland-Pfalz). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan erstreckt sich mit seinem Geltungsbereich auf die zum „Texelhof“ gehörenden Grundstücke und auf den Anschluss dieser Grundstücke an die Landesstraße L 3447. Der Geltungsbereich umfasst folgende Flurstücke: Flurstücke 57, 59/1, 61, 77/1, 78/2, 99/79 tlw., 99/80 tlw., 100/4 tlw., 102, 103/10 tlw., Flur 19, Gemarkung Staffel. Die Größe des gesamten Geltungsbereiches beträgt ca. 16.193 m². Das nach Nordosten exponierte Gelände liegt auf einer Höhe von ca. 160 – 166 m über NN. Der Vorhaben- und Erschließungsplan beinhaltet folgende Grundstücksflächen: Flurstücke 57, 59/1, 61, 77/1, 78/2, 100/4 tlw., 102, 103/10 tlw., Flur 19, Gemarkung Staffel. Die Größe des Geltungsbereiches „V+E-Plan“ beträgt ca. 13.228 m². Über die mit Schwarzdecke befestigten Wegeparzellen 103/10, 102 und 100/4 ist das Texelhof-Gelände an die klassifizierte Straße L 3447 verkehrsseitig angebunden. Auf den Flurstücken 78/2 und 77/1 befindet sich derzeit eine geschotterte Parkplatzfläche. Auf den Flurstücksflächen 59/1 und 61 sind Bestandsgebäude und mit Schwarzdecke befestigte Umfahrungs- und Parkplatzflächen vorhanden. An Bestandsgebäuden besteht das ehemalige Wohnhaus zum Texelhof in einer zweigeschossigen Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung. Die Erdgeschossebene dieses Gebäudes wird bereits seit Jahrzehnten als Gaststätte mit Nebenräumen genutzt. Das Ober- und Dachgeschoss wird zu Wohnzwecken genutzt. Gegenüber dem Bestandsgebäude Texelhof-Wohnhaus bzw. Gaststättengebäude befindet sich höhenversetzt auf dem Flurstück 59/1 eine große landwirtschaftliche Maschinenhalle, welche bereits seit Jahrzehnten ebenfalls nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wurde. Das in Massivbauweise errichtete Gebäude ist seit langer Zeit vermietet und wird gewerblich von Fremdunternehmen als Lagerfläche genutzt. Die auf dem Flurstück 59/1 in südlicher Richtung stehenden Gebäude -Hochsilo- und weitere Nebengebäude werden nur noch teilweise genutzt. Auf dem Flurstück 61 befindet sich zudem noch ein Nebengebäude mit Garagen, welches als Lagerfläche für das Begründung in der Fassung v. November 2016 - 8/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Restaurantgebäude dient. Auf den Flurstücken 59/1 und 61 sind größere mit Schwarzdecke befestigte Flächen vorhanden. Insbesondere das Flurstück 57 stellt sich überwiegend als Böschungsfläche zu den darunter liegenden und nicht mehr zum Planbereich gehörenden Flurstücken 56 und 54 dar. Hier ist im nördlichen Bereich bereits eine als Biergarten genutzte, wassergebundene Fläche vorhanden. Die zu diesem Bereich abfallenden Hangareale wurden mittlerweile mit Gabionen (mit Basaltfüllung) gesichert. Ein in diesem Bereich illegal errichtetes Gartenhaus des Vorbesitzers wurde rückgebaut. Östlich und südlich des ehemaligen Wohngebäudes sind Terrassen angeordnet, welche erneuert und erweitert werden. 4. Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit 4.1. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB erfolgte am 01.06.2006 in Form eines Scoping-Termins. Die Ergebnisse aus diesem Termin wurden im Aktenvermerk vom 10.08.2006 protokolliert und den beteiligten Behörden zugeleitet. Im Entwurf dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurden die Ergebnisse aus dem Scoping-Termin berücksichtigt. 4.2. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentl. Belange gem. § 4 (2) BauGB Diese Beteiligung erfolgte in der Zeit vom 11.04.2007 bis einschließlich 11.05.2007. Die bis dahin eingegangenen Stellungnahmen wurden in die Planung eingearbeitet. 4.3. Erneute Beteiligung der Behörden u. sonstiger Träger ö. Belange gem. § 4 (2) BauGB Der überarbeitete Bebauungsplan wird im Rahmen der erneuten Beteiligung den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belänge zur Einsicht und Stellungnahme vorgelegt. Die bis dahin eingegangenen Stellungnahmen wurden gem. Abwägung in die Planung eingearbeitet. 4.4. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB Diese Beteiligung erfolgte durch öffentlichen Aushang im Rathaus in Limburg in der Zeit vom 06.06.2006 bis einschließlich 21.06.2006. Es wurden keine Stellungnahmen abgegeben. 4.5. Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB Diese Beteiligung erfolgte durch öffentlichen Aushang im Rathaus in Limburg in der Zeit vom 19.10.2007 bis einschließlich 19.11.2007. Es wurden keine Stellungnahmen abgegeben. 4.6. Erneute Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB Der Maßnahmenträger möchte leichte Veränderungen gegenüber der ursprünglichen Planung aus 2007 vornehmen. Hier handelt es sich u.a. um zusätzliche Terrassenflächen mit Gabionenmauern östlich des Gebäude SO 1. Die bestehende Terrasse soll zudem in südöstlicher Richtung gegenüber der ursprünglichen Planung zwischen ca. 0,7 bis 2,50m Begründung in der Fassung v. November 2016 - 9/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel verbreitert werden. Daher ist das Baufenster in diesem Bereich an die künftige Situation anzupassen. Außerdem sollen der bereits vorhandene Biergarten mit kleiner Teichanlage und die südlich des Gebäude SO 1 gelegenen Terrassenflächen im B-Plan berücksichtigt werden. Daher ist eine erneute Offenlage vor Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendig. 5. Begründung der Planinhalte Die vorliegende Bauleitplanung soll auf die ortstypischen Dimensionen der geplanten Bebauung eingehen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan beschränkt sich dabei auf die wesentlichen und unbedingt notwendigen Festsetzungen. Zur Einbindung in das Umfeld und Landschaftsbild ist eine standortgerechte Eingrünung in Abstimmung mit den vorhandenen und geplanten Funktionen notwendig. 5.1. Art der baulichen Nutzung Im Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel wird die Art der baulichen Nutzung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 (2) BauNVO festgesetzt. Diese Festsetzung lässt die angestrebten Nutzungen zu, auch und einhergehend mit dem Ausbau der Stellplatz- und sonstigen Nebenflächen. Der Vorhabenträger beabsichtigt, die vorhandene Gastronomie im ehemaligen Wohnhausgebäude zu erweitern und durch eine Hotelnutzung zu ergänzen. Auch die ehemalige landwirtschaftliche Gerätehalle mit ihrer derzeit bestehenden gewerblichen Nutzung soll zusammen mit dem Restaurationsbetrieb im Hauptgebäude in einen neuen Nutzungskontext gestellt werden. Dabei resultiert die Bedarfssituation nicht nur aus der subjektiven Beurteilung des Vorhabenträgers. Sie ist auch objektiv aus der Bedarfssituation der Stadt Limburg nach mehr Hotel-, Tagungs- und Restaurantkapazität begründet. Konkret sind folgende Maßnahmen zur Festsetzung geplant: • SO1 Restaurant, Hotel und Wohnen ◦ ein Restaurant- und Wohngebäude mit ▪ Räumen für eine Schank- und Gastwirtschaft / Restaurant mit bis zu 120 Sitzplätzen einschließlich Nebenräume ◦ max. 2 Wohnungen für den Betreiber und Mitarbeiter ◦ max. 5 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 320 Sitzplätze) ◦ die Einrichtung von bis zu 100 Hotelzimmern ◦ Terrassen mit Gabionen- / Stützmauern ◦ die Errichtung von bis zu 20 Stell-/Parkplätzen ◦ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, usw.) Begründung in der Fassung v. November 2016 - 10/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel • SO2 Hotel ◦ ein Hotelgebäude mit Restaurant ▪ mit bis zu 100 Appartements / Hotelzimmern ▪ die Errichtung von bis zu 30 Stell-/Parkplätzen ▪ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, Minigolf usw.) ◦ Räume für Restaurant mit bis zu 100 Sitzplätzen einschließlich Nebenräume ◦ max. 3 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 150 Sitzplätze) • • SO3 Parkplatz ◦ eine Parkplatzanlage mit bis zu 125 Stell-/Parkplätzen ◦ randlichen Grünflächen SO4 Biergarten ◦ ein Biergarten mit gepflasterter Aufenthalts- und Bestuhlungsfläche ◦ Teichanlage und randlichen Grünflächen ◦ Gabionen- / Stützmauern Entsprechend der im vorherigen Abschnitt dargestellten Konzeption sollen die Gebäude SO 1 und SO 2 umgestaltet und erweitert werden. Im Vorhaben- und Erschließungsplan sind die Größenordnungen in ihren voraussichtlichen Abmaßen dargestellt. Dabei soll Gebäude SO 1 in seinem Umriss vorläufig nicht vergrößert werden. Gebäude SO 1 beinhaltet momentan den Umbau und die Erweiterung des ehemaligen Texelhof- Wohngebäudes zu einem Restaurationsbetrieb. Später könnte eine Hotelnutzung hinzukommen. Der Maßnahmenträger möchte zudem die Terrassenflächen am Gebäude SO 1 in südöstlicher Richtung gegenüber der ursprünglichen Planung aus 2007 erweitern. Daher ist das Baufenster in diesem Bereich an die künftige Situation anzupassen. Außerdem sollen der bereits vorhandene Biergarten mit kleiner Teichanlage und die südlich des Gebäude SO 1 gelegenen Terrassenflächen im B-Plan berücksichtigt werden. Daher ist eine erneute Offenlage vor Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes notwendig. Für Gebäude SO 2 ist ein Teilabriss und Erweiterungsmaßnahmen dahingehend vorgesehen, dass hier Hotelbetrieb und für die Nutzung des Gebäudes SO 1 korrespondierende Nutzungen Raum stattfinden. Die vorhandene Parkplatzanlage (SO 3 geschotterter Zustand) soll in einen endgültigen und befestigten Zustand gebracht werden. Wegen der Erhöhung der Verkehrsintensität soll der Einmündungsbereich des Flurstückes 103/10 in die L 3447 der Bedarfslage entsprechend um- und ausgebaut werden. Auf Kapitel 5.1 dieser Begründung wird hierzu verwiesen. Gemäß §12 Abs. 3a BauGB kann die bauliche Nutzung in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch allgemein Begründung in der Fassung v. November 2016 festgesetzt werden. Der Bebauungsplan umfasst - 11/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel ausschließlich die Grundstücke für die geplante Gastronomie und Beherbergung, daher wird die Art der baulichen Nutzung gem. § 11 (2) BauNVO als sonstiges Sondergebiet festgesetzt. Entsprechend § 9 (2) BauGB sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. 5.2. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung ist bestimmt durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse, der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Trauf- und Firsthöhe. überdimensionierten Hierdurch soll Bodenversiegelung neben und den weiteren Festsetzungen Gebäudeentwicklung einer entgegengewirkt werden. Folgende Werte sind im Einzelnen festgesetzt: max. III Zahl der Vollgeschosse • Vollgeschosse gem. § 2 (4) HBO sind oberirdische Geschosse, die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und ein Geschoss mit mindestens einer geneigten Dachfläche ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Brutto-Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohfußboden bis Oberkante Rohfußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen Untergeordnete Unterbringung mit Aufbauten von Dachflächen über Dach und maschinentechnischen bis Oberkante untergeordnete Anlagen für die Dachhaut gemessen. Unterkellerungen Gebäude sind zur keine Vollgeschosse. Dachgeschosse sind Geschosse mit mindestens einer geneigten Dachfläche. Gemäß § 17 (1) BauNVO dürfen bei der Ausweisung sonstiger Sondergebiete folgende Obergrenzen nicht überschritten werden: Grundflächenzahl (GRZ) maximal 0,8 Geschossflächenzahl (GFZ) maximal 2,4 Baumassenzahl (BMZ) maximal 10,0. Für die Berechnung der baulichen Nutzung werden die Sondergebietsflächen der Flurstücke 57, 59/1 und 61, welche als die anrechenbaren Bauflächen anzusehen sind, herangezogen. Eine 50%ige Überschreitung der zulässigen Grundflächen gem. § 19 (4) BauNVO ist für Garagen/ Stellplätzen/ Nebenanlagen zulässig. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 12/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Im vorliegenden Falle werden festgesetzt: • max. 0,5 Grundflächenzahl (GRZ) Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Maßgebend für die Berechnung ist die Größe des Grundstücks. Die zulässige Grundfläche der Gebäude lässt sich wie folgt berechnen: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche. Für die Gebiete SO1 bis SO3 wird als zulässige Grundfläche das jeweilige Baugebiet festgesetzt. Für das Gebiet SO4 wird als zulässige Grundfläche der Teilbereiche der Flurstücke 57 und 59/1 für den Biergarten der Gemarkung Staffel – einschließlich der zu bepflanzenden Flächen - festgesetzt. Nachweis zur Einhaltung der Grundflächenzahl: Ausgangsgrößen: Sondergebietsfläche ca. 9.300,00 m² = 57,43% 2.681,00 m² = 16,56% davon Flächen für Nebenanlagen (3.683 m² Stellplätze, 255 m² Biergarten = 3.938 m² entspricht 42,34 % der SO-Fläche) Grünflächen ca. davon Flächen für Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (1.151 m²: entspricht 42,93 % der Grünfläche) Straßenverkehrsflächen L 3447 ca. 2.965,00 m² = 18,31% Verkehrsflächen besonderer ca. 1.247,00 m² = 7,70% ca. 16.193,00 m² = 100,00% Zweckbestimmung: Wirtschaftsweg Gesamtfläche Zulässige Grundfläche: Sondergebietsfläche ca. 50% ige Überschreit- 9.300,00 m² x 0,5 = 4.650,00 m² 4.650,00 m² x 0,5 = 2.325,00 m² ung der zulässigen Grundflächen gem. § 19 (4) BauNVO für Garagen/ Begründung in der Fassung v. November 2016 - 13/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Stellplätzen/ Nebenanlagen Zulässige Grundfläche des Plangebiets max. 6.975,00 m² 6.900,00 m² Geplante Grundfläche im SO- Gebiet: Gebäude SO 1 (Bestand incl. max. 768,00 m² 980,00 m² gepl. Erweiterung) Gebäude SO 2 (Bestand incl. max. gepl. Erweiterung) Summe 1.748,00 Stellplätze geplant 2.911,00 m² Asphalt vorh. 1.337,00 m² 512,00 m² 88,00 m² 213,00 m² Mauern incl. gepl. Gabionen 50,00 m² Teichbecken 41,00 m² Pflaster/ Platten vorh. incl. m² gepl. Erweiterung Terrassen Schotterrasen vorh. Wassergeb. Decke (Biergarten) Summe 5.152,00 Summe der geplanten Grundfläche des SO-Plangebiets m² max. Die zulässige Grundfläche durch Gebäude und Nebenanlagen wird durch die geplanten Maßnahmen also insgesamt nicht überschritten. Die Einhaltung der Grundflächenzahl wird auch in Bezug auf die einzelnen SOGebietsflächen (SO1 – SO4) erfüllt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 14/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel • Geschossflächenzahl (GFZ) max. 0,8 Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Über die Geschossflächenzahl wird letztlich die Bebauungsdichte gesteuert. Die zulässige Geschossfläche der Gebäude lässt sich wie folgt berechnen: Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Geschossfläche. Eine Baumassenzahl soll nicht festgesetzt werden, da über die Festsetzung der maximalen Grund- und Geschossflächenzahlen das Maß der baulichen Nutzungsmöglichkeiten auskömmlich geregelt ist. Der festgesetzte Wert der maximal zulässigen Geschossflächenzahl bleibt deutlich hinter der höchstzulässigen Obergrenze zurück. Der festgesetzte Geschossflächenzahlwert mit max. 0,8 wurde anhand der tatsächlich geplanten baulichen Entwicklung errechnet. Der Ausschöpfung des höchstzulässigen Rahmens gemäß § 17 BauNVO bedarf es daher im vorliegenden Falle nicht. Im Bebauungsplan wird die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen geregelt. In der Plankarte ist ein Höhenbezugspunkt mit der Höhe über NN angegeben. Dieser Wert beträgt 166,68 m. Darauf beziehen sich die maximal zulässigen, festgesetzten Trauf- und Firsthöhen. Diese wurden so bemessen, dass sie mit der Zahl der geplanten Geschosse einschließlich des Dachausbaus korrespondieren. • Die maximal zulässige Traufhöhe im SO1 wird mit 175,68 m über NN • und die max. zulässige Firsthöhe mit festgesetzt. 182,33 m über NN • Die maximal zulässige Traufhöhe im SO2 wird mit 175,68 m über NN • und die max. zulässige Firsthöhe mit festgesetzt. 182,33 m über NN Begründung in der Fassung v. November 2016 - 15/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Systemschnitt Bestandsgebäudehöhen – geplante, mögliche Gebäudehöhen 5.3. Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Innerhalb dieser Baugrenzen können Gebäude errichtet werden. Die Festsetzung der Baugrenzen erfolgte unter dem Aspekt der von dem Vorhabenträger geplanten Baumaßnahmen. Insbesondere berücksichtigt sie auch eventuell später geplante Erweiterungsmaßnahmen bzw. auch die Errichtung sonstiger nur innerhalb von Bauflächen zulässiger Bauwerke (z.B. Nebengebäude, überdachtes Schwimmbad, etc.). Die seitlichen Grenzabstände sind in der jeweils gültigen Fassung der Hessischen Bauordnung geregelt. Gemäß § 22 BauNVO ist die Bauweise als offen festgelegt, da die Länge von Gebäude 1 als auch von Gebäude 2 jeweils unter 50 m beträgt. 5.4. Straßenverkehrsflächen Die in der Plankarte als Straßenverkehrsfläche dargestellte Landesstraße L3447 dient der Dokumentation der Erschließung der angrenzenden Plangebietsfläche an das öffentliche Verkehrsnetz (verkehrliche Erschließung). Durch die geplanten Nutzungen wird die Attraktivität des Anwesens erhöht und die Intensität gesteigert. Damit dies zu keinen Problemen im Bereich der Koblenzer Straße L 3447 führt, wurde eigens zu diesem Zweck und bezogen auf die geplanten Nutzungen Begründung in der Fassung v. November 2016 - 16/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel eine Verkehrsuntersuchung von dem anerkannten Verkehrsplaner Prof. Norbert FischerSchlemm durchgeführt. Diese Verkehrsuntersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Anbindung des Texelhofes an die Koblenzer Straße L 3447 an der heutigen Stelle bestehen bleiben kann, allerdings unter geringfügigen Ausbaumaßnahmen an der Koblenzer Straße. Diese Maßnahmen sind vom Vorhabenträger in Abstimmung mit den zuständigen Behörden durchzuführen. 5.5. Verkehrsflächen, Nebenanlagen Die Stellplatzanlage wird gemäß § 9 (1) Nr. 4 und 22 BauGB als Fläche für Stellplätze festgesetzt. Für die Wegeparzellen Flurstücke 103/10, 102 und 100/4 tlw. wird eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – Wirtschaftsweg – festgesetzt. Dies unter dem Aspekt, dass diese Wegeführung öffentlich ist und auch für die Erschließung angrenzender und außerhalb des Planbereiches gelegener landwirtschaftlicher Flächen dient. Stellplätze und Nebenanlagen (z. B. Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, Gartenteiche, Kompostiereinrichtungen, unterirdische Anlagen zur Regenwasserbewirtschaftung u. ä.) sind im gesamten Bereich des "Sondergebiet SO1 + SO2“ zulässig. Im SO4 ist die Nutzung als Biergarten mit Teichanlage zulässig. Zur Reduzierung des Oberflächenwasserabflusses in die Kanalsysteme sind die neu herzustellenden Flächenbefestigungen der Grundstücke sparsam zu dimensionieren und wasserdurchlässig auszubilden (außer Bereiche auf denen ggf. mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird, Zugänge und Terrassen). Als Deckbeläge sind Splittfugenpflaster (breitfugige Pflasterbeläge), Dränpflaster, Rasenpflaster (-gittersteine), Schotterrasen, wassergebundene Decken und andere wasserdurchlässige Oberflächenmaterialien zulässig (Mindestfugenanteil 30%). Das Oberflächenwasser der befestigten Flächen ist in angrenzende Vegetationsflächen zu entwässern (versickern). 5.6. Flächen für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft – Grünflächen Zur Einbindung der geplanten Bebauung in das Umfeld und zur Abgrenzung gegenüber dem umliegenden Außenbereichsflächen der freien Landschaft werden entlang der Plangebietsgrenzen, die langfristig den Gebietsrand bilden und bereits heute zu großen Teilen mit Baum- und Strauchvegetation bestanden sind, „Grünflächen“ festgesetzt. Entlang der östlichen, südlichen und westlichen Gebietsgrenze wird eine 3,0m breite „Fläche für den Erhalt und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ im Bereich der Grünfläche festgesetzt. Zudem wird entlang der nördlichen Grenze an der dort verlaufenden Landesstraße L3447 nze wird eine 10,0m breite „Fläche für den Erhalt und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ im Bereich des dortigen SO4 -Gebietes festgesetzt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 17/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Die nicht überbauten Freiflächen sind als naturnahe, strukturreiche Grünflächen anzulegen und mit standortgerechten Laub- oder Obstbäumen und Sträuchern gem. der Pflanzliste zu bepflanzen. Koniferen sind nur als untergeordnete Einzelpflanzungen zulässig. Pro 500 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein Baum der Pflanzenliste, Liste I vorzusehen. Die Wurzelbereiche der Bäume sind in einem Umfeld von mind. 2 x 2 m von jeglicher Versiegelung freizuhalten Auf mindestens 30% der zu begrünenden Grundstücksfreiflächen sind Sträucher bzw. Kleingehölze anzupflanzen. Aus ökologischen Gründen sollten hauptsächlich heimische und standortgerechte Sträucher der Pflanzenliste, Liste II, verwendet werden. Die Pflanzbeete sind vollständig mit Sträuchern der Pflanzenliste, Liste II, und Bodendeckern zu begrünen. Dabei sind die Grenzen zur freien Landschaft sowie zu den öffentlichen Verkehrsflächen mit Sträuchern zu begrünen. Bauliche Anlagen, ausgenommen Einfriedungen, und Anlagen für Freizeit und Erholung (Biergarten, Gastronomieterrassen, Kinderspiel, Kleinsportanlagen) in den dafür gekennzeichtnen Bereichen, sind unzulässig. 5.7. Anpflanzung Bäume In den mit dem Symbol „Anpflanzen von Bäumen“ gekennzeichenten Bereichen sind 22 Bäume gem. Pflanzenliste, Liste I zu pflanzen (die Darstellung der Baumstandorte im Bebauungsplan ist nur symbolisch). 5.8. Dachform- und gestaltung Als Dachform sind Pult- und Satteldächer zulässig. Für Hauptgebäude sind Flachdächer unzulässig. Dachaufbauten (Gauben, Zwerchgiebel etc.) und Dacheinschnitte sind zulässig. Die Dachneigung muss min. 25° bis max. 38° betragen. Es sind Dacheindeckungen in den Farben (matt) dunkelbraun bis braun-anthrazit zu verwenden. Wegen der exponierten Lage darf die Dachfarbe nicht durch sonstige Intensivfarben und glänzende und edelengobierte Dacheindeckungen hervorgehoben werden. Dachbegrünungen, Solar- und Photovoltaikanlagen sind ausdrücklich zulässig. 5.9. Flächen für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser Gemäß § 43 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz (HWG) soll Niederschlagswasser in geeigneten Fällen versickert werden. Für die Entwässerung des auf den Grundstücken anfallenden Oberflächenwassers ist daher bei künftigen Maßnahmen im Rahmen der Werkplanung ein qualifizierter Entwässerungsplan zu erstellen. Die Möglichkeiten einer dezentralen Entwässerung sind nach dem jeweiligen Stand der Technik und der Baugrundverhältnisse zu prüfen und, sofern möglich, mit geeigneten Mitteln umzusetzen (versickerungsfähige Belagsflächen, Versickerungsmulden, Rigolen, Brauchwasserzisternen). Das nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser der Dachflächen sollte einer Brauchwassernutzungsanlage (Zisterne) zugeführt werden und im Wirtschaftsbetrieb an geeigneter Stelle Verwendung finden, bzw. auch der Gartenbewässerung dienen. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 18/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Zur Errichtung und zum Betrieb dieser sog. Nicht- Trinkwasseranlagen sind die Inhalte des „Merkblattes für die Errichtung und den Betrieb von Nicht-Trinkwasseranlagen des Fachbereiches VI a- Gesundheit des Landkreises Limburg-Weilburg ausdrücklich zu berücksichtigen. Das Überlaufwasser der Zisterne sollte, sofern es die Untergrundverhältnisse erlauben, über die belebte Bodenzone in der Örtlichkeit breitflächig versickert werden. Eine Dachbegrünung ist als Alternative zum Bau von Versickerungseinrichtungen oder Brauchwasserzisternen zulässig. 5.10.Fassade Die Farbgestaltung ist in weißen und erdfarbenen Tönungen zulässig. Faserzementplatten und Kunststoffverkleidungen der Fassade sind nicht gestattet. 5.11. Abfallstandorte Stellplätze für Abfallbehälter sind - gemessen an ihrer Funktion und ihrem Volumen überproportional gestaltwirksam. Stellplätze für Abfallbehälter sind daher mit Laubgehölzen einzugrünen, sofern sie nicht anderweitig fremder Sicht entzogen sind. Sie können z.B. gut in bauliche Anlagen einbezogen werden. 5.12. Einfriedungen Einfriedungen sind in Form von standortgerechten Laubhecken, Mauern (Naturstein oder Beton), Eisengittern mit senkrechten Stäben, Maschendraht oder Holzzäunen mit senkrechten, unprofilierten Latten öffentlichen Verkehrsflächen mit zulässig. Maschendrahtzäune standortgerechten Laubhecken sind oder entlang der Rankpflanzen einzufassen. Grundstückseinfriedungen zu Nachbargrundstücken dürfen das Wechseln von bodengebundenen Kleintieren nicht einschränken. Der Mindestbodenabstand von Einfriedungen muß 15cm betragen. Die Bauhöhe wird auf maximal 1,5m begrenzt. 5.13. Erdaushub Vor Beginn der Baumaßnahmen sind Bereiche für Materialhaltung und Oberbodenzwischenlagerung zur Minimierung der Flächenbeeinträchtigung abzugrenzen und zu definieren, die möglichst auf bereits versiegelten oder den überbaubaren Flächen, nicht jedoch auf vorgesehenen Vegetationsbereichen liegen. Der Oberboden des Planungsgebietes ist zu sichern. Überdeckungen mit sterilen Böden sind nicht gestattet. Desweiteren ist gemäß DIN 18300 anfallender Oberboden getrennt von anderen Bodenarten zu lagern und vor Verdichtung zu schützen, um eine Schädigung weitgehend zu vermeiden. Der anfallende, unbelastete Erdaushub der Arbeitsräume ist auf den Baugrundstücken wiederzuverwenden. Erdanschüttungen sind möglichst flach zu verziehen und in die Topographie einzubinden. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 19/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 6. Infrastruktur 6.1. Verkehr Das Plangebiet wird verkehrsseitig über die Landesstraße L 3447 erschlossen und von dort abzweigend über die Wegeparzelle Flurstück 103/10. Bedingt durch die geplanten Umnutzungs- und Erweiterungsmaßnahmen wurde es erforderlich, eine Verkehrsprognose durch eine Verkehrsuntersuchung zur Erweiterung des Texelhofes durchzuführen. Diese Verkehrsuntersuchung wurde von Prof. Norbert Fischer-Schlemm, 35398 Gießen-Allendorf mit Datum vom 21. Januar 2007 erstellt. Aufgabe der Verkehrsuntersuchung war: 1. die Quell- und Zielverkehrsstärken des erweiterten Texelhofes zu ermitteln, 2. die Dimensionierungsbelastungen des Anschlusses der Grundstückszufahrt Texelhof (Flurstück 103/10) an die Landesstraße L 3447 unter Berücksichtigung künftiger Verkehrszuwächse zu berechnen, 3. durch Kapazitätsuntersuchungen festzustellen, welche Änderungen an den Verkehrsanlagen der bestehenden Grundstückszufahrt erforderlich sind, um das zu erwartende Verkehrsaufkommen des erweiterten Texelhofes aufnehmen zu können, 4. in Form einer Skizze ein Gestaltungsvorschlag für die Änderungen und Ergänzungen im Bereich der Grundstückszufahrt zu erarbeiten. Das Ergebnis dieser Verkehrsuntersuchung lässt sich wie folgt zusammenfassen: Die Berechnungen unter Berücksichtigung aller mit der Planungsabsicht verbundenen Zuwächse zeigen, dass der Anschluss des Sondergebietes für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof in der geplanten baulichen und nutzungsseitigen Erweiterung in Form einer Grundstückszufahrt, nämlich der bestehenden, über das Flurstück 103/10 an die Landesstraße L 3447 erfolgen kann. Ein Aufstellbereich („offener Linksabbiegerstreifen“) für ein links abbiegendes Fahrzeug ist erforderlich, um die zu erwartenden Linksabbieger aus Richtung Limburg-Staffel ohne Behinderung des durchgehenden Verkehrs auf der Landesstraße aufnehmen zu können. Die übergeordneten Verkehrsströme der Landesstraße L 3447 werden durch zurückstauende Fahrzeuge nicht behindert. Die Verkehrsströme werden die höchste Verkehrsqualität (Qualitätsstufe A) des „Handbuchs für die Bemessung von Straßenverkehrsanlagen HBS“ {3} erreichen. Lediglich der Linkseinbieger aus der Grundstückszufahrt in Richtung Görgeshausen wird die immer noch gute Qualitätsstufe B aufweisen. Die Ausgestaltung des auszubauenden Knotenpunktes (Verkehrsanschluss) wird mit Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement, Dillenburg abgestimmt und zwischen diesem und dem Vorhabenträger unter Beteiligung der Stadt Limburg einvernehmlich vertraglich geregelt. Dazu hat der Vorhabenträger die erforderlichen Planungen zu veranlassen und die Kosten für Planung und Bauausführung zu tragen. Der an die L 3447 angrenzende Teilbereich des Plangebietes liegt innerhalb der Wasserschutzzone II und der übrige Teil des Plangebietes liegt innerhalb der Wasserschutzzone III von öffentlichen Trinkwassergewinnungsanlagen. Die entsprechenden Schutzgebietsverordnungen sind zu beachten. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 20/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 6.2. Wasserversorgung Das Texelhofgelände ist an die öffentliche Wasserversorgung im Stadtteil Staffel angebunden. Die Detailplanung der Wasserversorgung erfolgt durch ein Ingenieurbüro in Abstimmung mit den Wasserwerken. Das Plangebiet liegt innerhalb der Schutzzone III (weitere Schutzzone) des Trinkwasserschutzgebietes Brunnen 6-8 Limburg (WSG ID 533-051). Die Ver- und Gebote der Schutzgebietsverordnung sind zu beachten. Amtlich festgestellte bzw. in Arbeitskarten der Wasserwirtschaftsverwaltung dargestellte und im Staatsanzeiger veröffentlichte Überschwemmungsgebiete werden vom beabsichtigten Plangebiet nicht berührt. Einhergehend mit der Überprüfung Löschwasserversorgung überprüft. Die (entsprechend Arbeitsblatt W DVGW der Wasserversorgung Löschwasserversorgung 405). Sofern sich wird ist auch die sicherzustellen herausstellt, dass die Löschwasserversorgung über das öffentliche Wasserleitungsnetz in der derzeitigen Ausbaustufe im Bereich Texelhof nicht sichergestellt werden kann, wird eine entsprechend große Löschwasserzisterne durch den Vorhabenträger angelegt und dauerhaft unterhalten. Entsprechende Detailplanungen erfolgen durch ein Ingenieurbüro in Abstimmung mit den zuständigen Fachdienststellen. 6.3. Abwasserentsorgung Die Abwässer werden getrennt erfasst nach Regen-, Oberflächen- und Schmutzwasser. a) Regenwasser Das Regenwasser wird in Zisternen aufgefangen. Über das Speichervolumen hinausgehende Wassermengen werden, soweit wie möglich, zur Versickerung gebracht und nur darüber hinausgehende Mengen der Ortskanalisation zugeleitet. b) Oberflächenwasser Das Oberflächenwasser der befestigten Flächen wird der natürlichen Versickerung anheim gegeben. In der Wasserschutzzone II darf kein Oberflächenwasser zur Versickerung gebracht werden. c) Schmutzwasser Das Schmutzwasser erfolgt mit Anschluss an die öffentliche Kanalisation. Das Abwasserkanalsystem wurde bereits in Abstimmung mit den entsprechenden Fachdiensten der Stadt Limburg erneuert. Im Zuge des bisher durchgeführten Verfahrens wurde eine Druckprüfung und eine Kanalbefahrung in der bestehenden Schmutzwasserableitung durchgeführt. Da das PE-Rohr eine Deformation aufwies wurde die vorhandene Leitung DN 200 PE gegen eine neue Leitung DN 200 PP ausgetauscht. Die Verlegung erfolgte in den Wirtschaftswegeparzelle 100/4 und 105/7 in einer Tiefe von ca. 1,0m. Im Rahmen der Ausführung der Leitungen durch ein zertifiziertes Unternehmen (RAL Gütesicherung GZ 961) wurde das ATV Arbeitsblatt DVWK A 142 -Verlegung von Abwasserleitungen in Trinkwasserschutzgebieten berücksichtigt. Demnach kam ein Rohrmaterial mit der Eignung für die Verlegung in der Wasserschutzzone II zur Ausführung. Die Leitung wurde geschlossen durch die Revisionsschächte geführt. Die Schächte weisen möglichst wenige Fugen auf. Die Rohrbettung wurde gemäß ATV- Arbeitsblatt DVWK A 139, TYP 1, Begründung in der Fassung v. November 2016 - 21/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel (anstehender Fels, Graben tiefer ausheben, Bettung aus verdichtungsfähigem Material) ausgeführt. Es wurden Vorrichtungen für die Dichtheitsprüfung während des Betriebes vorgesehen. Die Abwasserleitungen werden künftig im Abstand von 4 Jahren einer wiederkehrenden Sicht- und Dichtheitsprüfung unterzogen. 6.4. Strom-/ Gasversorgung/ Primärenergie zur Wärmeversorgung Die für die Strom- und Gasversorgung zuständigen Versorger werden im Rahmen der Behördenbeteiligung um eine Stellungnahme gebeten. Sollten die Überprüfungen ergeben, dass die derzeit vorhandene Anschlussleitung für den künftigen Bedarf nicht ausreicht, wäre die Leitung entsprechend zu verstärken. Teile des Plangebietes werden von übergeordneten Versorgungsfreileitungen tangiert. Soweit für die Planung relevant, werden Trasse und Schutzabstände in die Planung eingetragen. Es werden mehrere Arten der Primärwärmeversorgung untersucht. Zum einen wird überprüft, ob die Versorgung mittels Erdgas wirtschaftlich sinnvoll darstellbar ist. Andererseits wird überprüft, ob die Versorgung mittels Klein-BHKW oder über sonstige Möglichkeiten, z.B. Pellet-Sterling-Motor in Verbindung mit Solarzellen, sicherzustellen ist. Im Bebauungsplan befindet sich die Trasse einer unterirdischen Ferngasleitung der E.ON Ruhrgas AG, DN 300. Es besteht eine entsprechende Hinweispflicht und die notwendige Abstimmung und Einhaltung der Sicherheitsvorschriften bei Bauarbeiten in diesem Bereich. 6.5. Telekommunikation Die für die Telekommunikationslinien zuständige Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH wird im Rahmen des Verfahrens zur Versorgung befragt. Es ist noch zu überprüfen, ob die Versorgungsleitungen für Telekommunikation auskömmlich sind. Gegebenenfalls müssen diese verstärkt werden. 6.6. Abfallbeseitigung Die Straßenbreiten und Straßenführungen sind so anzulegen, dass ein Durchfahren mit 3-achsigen Müllsammelfahrzeugen ohne Probleme möglich ist. Müllgruben außerhalb von Gebäuden sind nicht zulässig. Die Kompostierung organischer, kompostierfähiger Abfälle ist auf dem Grundstück möglich. 7. Umweltbelange 7.1. Umweltverträglichkeitsprüfung Das geplante Vorhaben fällt nicht in den Anwendungsbereich gemäß § 3 (1) des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Außerdem ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan nicht der Liste „UVP-pflichtiger Vorhaben“ - Nr. 18. Bauplanungsrechtliche Vorhaben – zuzuordnen. 7.2. Grün- und Ausgleichsflächen Der Bebauungsplan wird gemäß §2 i.V.m. §12 BauGB erstellt. Für die Belange des Umweltschutzes wird eine Umweltprüfung durchgeführt. Der hieraus resultierende Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 22/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Der vollständige Ausgleich der Umweltauswirkungen wird in Abstimmung mit den relevanten Behörden und Träger öffentlicher Belange abgestimmt und gemeinsam mit dem Maßnahmenträger festgelegt. 7.2.1. Landschaftsanalyse und Bewertung Soweit möglich, sollen die Eingriffe in den Naturhaushalt gemäß § 9 (1a) in Verbindung mit § 1 a Abs. 3 BauGB innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden. Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde seinerzeit als Fachbeitrag ein Grünordnungsplan durch die Landschaftsplanerin Dipl.-Ing. Judith Kriegel erarbeitet. Dieser Grünordnungsplan beinhaltet eine Landschaftsanalyse und deren Bewertung in Bezug auf die Bestandssituation. In einer zusammenfassenden Bewertung hierzu bleibt festzustellen, dass das Areal innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes von geringer bis mäßiger Bedeutung in Bezug auf den Biotopwert ist. Einerseits resultiert dies aus den bereits weitgehend versiegelten Flächen im Bereich des Texelhofes durch Erschließung und Überbauung und dem hohen Anteil an Nadel- und Ziergehölzen. Andererseits kommen nutzungsbedingte Störungen hinzu. Auch das Umfeld in Bezug auf die benachbarten Bereiche ist insbesondere durch die vorhandene, intensive landwirtschaftliche Nutzung und die Strukturarmut von geringer Bedeutung. Derzeit ist das Landschaftsbild durch den Texelhof nur mäßig beeinträchtigt, da die vorhandenen Gebäude durch die Abpflanzungen insbesondere durch Nadel- und Ziergehölze abgeschirmt sind. Der an den Geltungsbereich in östlicher und südlicher Richtung angrenzende Hangbereich der Staffeler Berge wird dank der guten Abschirmung durch den Texelhof nicht beeinträchtigt. 7.2.2. Maßnahmen zur Eingriffskompensation Zur Minimierung entstehender Eingriffe ist vorgesehen, dass vor Beginn der Baumaßnahmen Bereiche für Materialhaltung und Oberbodenzwischenlagerung abgegrenzt werden, die nach Möglichkeit auf bereits versiegelten und überbaubaren Flächen liegen, um hierauf Materialien zu lagern. Auch die bereits angeführten Maßnahmen der Gestaltung sind als Eingriffskompensation zu werten. Weiterhin ist vorgesehen, das auf Dachflächen anfallende Regenwasser so weit wie möglich aufzufangen und ansonsten weitest möglich der Versickerung anheim zu geben. Pflanzgebote sollen dafür Sorge tragen, dass im Bereich der nichtüberbaubaren Freiflächen das natürliche Landschaftsbild gefördert und zusätzlicher Sichtschutz geschaffen wird. Eine weitere Maßnahme der Eingriffskompensation ist die Beibehaltung und Weiterentwicklung des standorttypischen Baum- und Strauchbestandes. Eingriffe können auch kompensiert werden durch Maßnahmen zur Vermeidung zusätzlicher Bodenversiegelung bzw. auch durch Entsiegelung. So sind die Stellplätze wasserdurchlässig herzustellen. Auch die Entwässerung von versiegelten Flächen soll nicht in die Kanalisation erfolgen, sondern eine natürliche Versickerung wird durchgeführt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 23/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 7.2.3. Ausgleichsmaßnahmen Die Stellplatzflächen sind mit Laubbäumen der Pflanzliste I zu bepflanzen. Es handelt sich hierbei um mindestens 22 Bäume. Weiterhin ist die Anlage von Pflanzbeeten geplant, welche mit Sträuchern und Bodendeckern zu begrünen sind. Insbesondere entlang der Grenzen zur freien Landschaft sowie zu den öffentlichen Verkehrsflächen werden Sträucher angepflanzt. Die bestehenden südlichen Hecken aus größtenteils standortgerechten Gehölzen bleiben vollständig erhalten und werden punktuell ergänzt. Die westlichen und östlichen Gehölzbestände sollen über einen Zeitraum von ca. 10 Jahren so umgestaltet werden, dass die standortfremden Gehölze nach und nach entzogen und durch standortgerechte Bestände ersetzt und ergänzt werden. Diese Maßnahmen werten das Landschaftsbild sowie den Biotopwert auf. Das Laub und das Wurzelwerk der Bäume führen zu einer erhöhten Speicherwirkung von Niederschlagswasser, sodass sich diese Maßnahmen insgesamt gesehen positiv auf den Grundwasserhaushalt auswirken. Des Weiteren finden Verbesserungen der Bodenlebewesen und –struktur durch die Baumanpflanzungen statt. Kleinklimatische Beschattungseffekte und Luftzirkulationen kommen hinzu. Aus dem überarbeiteten Umweltbericht mit integriertem Landschaftspflegerischen Begleitplan (Grünordnungsplan) geht hervor, dass die im Plangebiet vorbereiteten Eingriffe vollständig kompensiert werden können. Dies wird anhand einer ergänzenden Berechnung nach der Kompensationsverordnung dargelegt. 8. Bodenordnende Maßnahmen Der Vorhabenträger ist Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich mit Ausnahme der Flurstücke 100/4 tlw. und 102. Hierbei handelt es sich um Wegeparzellen im Eigentum der Stadt Limburg. Zur eigentumsrechtlichen Verwirklichung sind keine bodenordnenden Maßnahmen notwendig. 9. Städtebaulicher Vertrag/Erschließungsvertrag Über die Durchführung der Vorhaben- und Erschließungsmaßnahmen schließt der Vorhabenträger mit der Stadt Limburg einen städtebaulichen Vertrag – Durchführungsvertrag – gemäß § 12 BauGB und einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 ff. BauGB ab. 10. Kostentragung Sämtliche Kosten mit der Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als auch mit der Durchführung der Maßnahmen trägt der Vorhabenträger. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 24/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 11. Quantitative Analyse des Bebauungsplanes Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 1,62 ha mit folgender Unterteilung: Sondergebietsfläche ca. 9.300,00 m² = 57,43% 2.681,00 m² = 16,56% davon Flächen für Nebenanlagen (3.683 m² Stellplätze, 255 m² Biergarten = 3.938 m² entspricht 42,34 % der SO-Fläche) Grünflächen ca. davon Flächen für Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (1.151 m²: entspricht 42,93 % der Grünfläche) Straßenverkehrsflächen L 3447 ca. 2.965,00 m² = 18,31% Verkehrsflächen besonderer ca. 1.247,00 m² = 7,70% ca. 16.193,00 m² = 100,00% Zweckbestimmung: Wirtschaftsweg Gesamtfläche Begründung in der Fassung v. November 2016 - 25/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 12. Planungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1+11 BauNVO) 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 BauGB) 1.1 Die Art der baulichen Nutzung wird als "Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung - Texelhof" festgesetzt. 1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in einem gesonderten Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Innerhalb der Sondergebiete SO1 und SO4 sind folgende dem Gebietszweck dienenden Anlagen zulässig: SO1 Restaurant, Hotel und Wohnen • ein Restaurant- und Wohngebäude mit ◦ Räumen für eine Schank- und Gastwirtschaft / Restaurant mit bis zu 120 Sitzplätzen einschließlich Nebenräume ◦ max. 2 Wohnungen für den Betreiber und Mitarbeiter ◦ max. 5 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 320 Sitzplätze) ◦ die Einrichtung von bis zu 100 Hotelzimmern ◦ Terrassen mit Gabionen- / Stützmauern ▪ die Errichtung von bis zu 20 Stell-/Parkplätzen ▪ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, usw.) SO2 Hotel • ein Hotelgebäude mit Restaurant ◦ mit bis zu 100 Appartements / Hotelzimmern ▪ die Errichtung von bis zu 30 Stell-/Parkplätzen ▪ die Errichtung von Kleinsport- / Freizeitanlagen (z. B. für Kinderspielgeräte, Tischtennis, Boccia, Minigolf usw.) ◦ Räume für Restaurant mit bis zu 100 Sitzplätzen einschließlich Nebenräumen ◦ max. 3 Tagungsräume mit bis zu max. 100 Sitzplätzen (min. 1 Großraum mit Unterteilungen, insgesamt bis zu 150 Sitzplätze) Begründung in der Fassung v. November 2016 - 26/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel SO3 Parkplatz • eine Parkplatzanlage mit ◦ bis zu 125 Stell-/Parkplätzen ◦ randlichen Grünflächen SO4 Biergarten • ein Biergarten mit ◦ gepflasterter Aufenthalts- und Bestuhlungsfläche ◦ Teichanlage und randlichen Grünflächen ◦ Gabionen- / Stützmauern ▪ die Errichtung von weiteren baulichen Anlagen ist unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl wird für die Gebiete SO1 bis SO4 auf 0,5 festgesetzt. Ausdrücklich zulässig ist die 50%ige Überschreitung der zulässigen Grundflächen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen. Für das Gebiet SO4 wird als zulässige Grundfläche der Teilbereiche der Flurstücke 57 und 59/1 für den Biergarten der Gemarkung Staffel – einschließlich der zu bepflanzenden Flächen - festgesetzt. 2.2 Geschossflächenzahl Die Geschossflächenzahl wird auf max. 0,8 festgesetzt. 2.3 Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird auf max. 3 Vollgeschosse begrenzt. 2.4 Trauf- und Firsthöhe Die maximal zulässige Traufhöhe wird für den Bereich "SO1 - Restaurant und Wohnen" auf 175,68 ü. NN und die maximal zulässige Firsthöhe mit 182,33 ü. NN festgesetzt. Die maximal zulässige Traufhöhe wird für den Bereich "SO 2 - Hotel" auf 175,68 ü. NN und die maximal zulässige Firsthöhe mit 182,33 ü. NN festgesetzt. 3. Überbaubare Flächen und Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt. Gemäß § 22 BauNVO ist die Bauweise als offen festgelegt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 27/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 4. Garagen und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §9 Abs. 1 Nr. 25 a u. 25 b BauGB) 4.1 Die Errichtung der Stellplätze ist im gesamten SO -Gebiet zulässig. Vordringlich sind die Stellplätze im Bereich der geplanten Stellplatzanlage (Fläche für Stellplätze) vorzusehen. 4.2 Die neu herzustellenden Flächenbefestigungen der Grundstücke sind sparsam zu dimensionieren und wasserdurchlässig auszubilden (Bestandsbeläge und Bereiche auf denen ggf. mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird sind, hiervon ausgenommen). Als Deckbeläge sind Splittfugenpflaster (breitfugige Pflasterbeläge), Dränpflaster, Rasenpflaster (gittersteine), Schotterrasen, wassergebundene Decken und andere wasserdurchlässige Oberflächenmaterialien zulässig. Für Fahrwege sind vollversiegelte Flächen zulässig, wenn das auf ihnen anfallende Oberflächenwasser den angrenzenden Freiflächen zugeführt und versickert wird. Das Oberflächenwasser der übrigen befestigten Flächen ist nach Möglichkeit ebenfalls in angrenzende Vegetationsflächen zu entwässern (versickern). 5. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§9 Abs.1 Nr.20 und 25 a BauGB) 5.1 Die nicht überbauten Freiflächen sind als naturnahe, strukturreiche Grünflächen anzulegen und mit standortgerechten Laub- oder Obstbäumen und Sträuchern gem. der Pflanzliste zu bepflanzen. Koniferen sind nur als untergeordnete Einzelpflanzungen zulässig. Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind die vorhandenen Feldgehölz-/ Baumhecke im Bereich der Signaturlinie dauerhaft zu schützen und zu erhalten. Standortfremde Gehölze und Bäume sind im Zeitraum von ca. 10 Jahren Zug um Zug gegen standortgerechte Gehölzarten der Pflanzliste zu ersetzen Die nachfolgende Bewirtschaftungsregelungen sind zwingend einzuhalten: - Die Feldgehölz-/Baumhecke ist im überalterten Gehölzbestand zur Bestandsförderung mit einer Erhaltungspflege zu versehen und in gelenkter Sukzession zu halten. Einige vitale Bäume sollten alt werden können, ansonsten ist eine niederwaldartige Pflege vorzusehen (Rückschnitt alle 10-15 Jahre in Abschnitten zum Erhalt eines „gleichbleibenden“ Landschaftsbildes). Zielkonzeption ist die Ergänzung/ Erhaltung von Lebensraum besonders für (Vogel-) Arten der teilverbuschten bzw. halboffenen Grünlandflächen. - Eine Düngung der Feldgehölz-/Baumhecke und der Gehölze ist weder mit Natur- noch mit Kunstdünger zulässig. - Ebenso ist Biozideinsatz untersagt Begründung in der Fassung v. November 2016 - 28/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 5.2 Pro 500 m² Grundstücksfläche ist mindestens ein Baum der Pflanzenliste, Liste I vorzusehen. Die Wurzelbereiche der Bäume sind in einem Umfeld von mind. 2 x 2 m von jeglicher Versiegelung freizuhalten. 5.3 Auf mindestens 30% der zu begrünenden Grundstücksfreiflächen sind Sträucher bzw. Kleingehölze anzupflanzen. Aus ökologischen Gründen sollten hauptsächlich heimische und standortgerechte Sträucher der Pflanzenliste, Liste II, verwendet werden. 5.4 Die Pflanzbeete sind vollständig mit Sträuchern der Pflanzenliste, Liste II, und Bodendeckern zu begrünen. Dabei sind die Grenzen zur freien Landschaft sowie zu den öffentlichen Verkehrsflächen mit Sträuchern zu begrünen. 13. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. §81 HBO) 1 Dachform- und gestaltung 1.1 Als Dachform sind Pult- und Satteldächer zulässig. Für Hauptgebäude sind Flachdächer unzulässig. Dachaufbauten (Gauben, Zwerchgiebel etc.) und Dacheinschnitte sind zulässig. Die Dachneigung muss min. 25° bis max. 38° betragen. 1.2 Es ist hartes Material in den Farben (matt) dunkelbraun bis braun-anthrazit zu verwenden. Wegen der exponierten Lage darf die Dachfarbe nicht durch sonstige Intensivfarben und glänzende und edelengobierte Dacheindeckungen hervorgehoben werden. 1.3 Dachbegrünungen, Solar- und Photovoltaikanlagen sind ausdrücklich zulässig. 2 Fassade: Die Farbgestaltung ist in weißen und erdfarbenen Tönungen zulässig. Faserzementplatten und Kunststoffverkleidungen der Fassade sind nicht gestattet. 3 Abfallstandorte Abfallboxen/ -behälter sind durch geeignete Maßnahmen (z.B. raumbildende Eingrünung, Einhausung) der Sicht zu entziehen. 4 Einfriedungen Einfriedungen sind in Form von standortgerechten Laubhecken, Mauern (Naturstein oder Beton), Eisengittern mit senkrechten Stäben, Maschendraht oder Holzzäunen mit senkrechten, unprofilierten Latten zulässig. Maschendrahtzäune sind entlang der öffentlichen Verkehrsflächen mit standortgerechten Laubhecken oder Rankpflanzen einzufassen. Grundstückseinfriedungen zu Nachbargrundstücken dürfen das Wechseln von bodengebundenen Kleintieren nicht einschränken. Der Mindestbodenabstand von Einfriedungen muß 15cm betragen. Die Bauhöhe wird auf maximal 1,5m begrenzt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 29/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 14. Hinweise 1 Grundwasserschutz, Wasserversorgung Das Plangebiet liegt innerhalb der Schutzzone III (weitere Schutzzone) des Trinkwasserschutzgebietes Brunnen 6-8 Limburg (WSG ID 533-051). Die Ver- und Gebote der Schutzgebietsverordnung sind zu beachten. 2 Flächen für Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser Gemäß § 43 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz (HWG) soll Niederschlagswasser in geeigneten Fällen versickert werden. Für die Entwässerung des auf den Grundstücken anfallenden Oberflächenwassers ist daher bei künftigen Maßnahmen im Rahmen der Werkplanung ein qualifizierter Entwässerungsplan zu erstellen. Die Möglichkeiten einer dezentralen Entwässerung sind nach dem jeweiligen Stand der Technik und der Baugrundverhältnisse zu prüfen und, sofern möglich, mit geeigneten Mitteln umzusetzen (versickerungsfähige Belagsflächen, Versickerungsmulden, Rigolen, Brauchwasserzisternen). Das nicht schädlich verunreinigte Niederschlagswasser der Dachflächen sollte einer Brauchwassernutzungsanlage (Zisterne) zugeführt werden und im Wirtschaftsbetrieb an geeigneter Stelle Verwendung finden, bzw. auch der Gartenbewässerung dienen. Zur Errichtung und zum Betrieb dieser sog. Nicht- Trinkwasseranlagen sind die Inhalte des „Merkblattes für die Errichtung und den Betrieb von Nicht-Trinkwasseranlagen des Fachbereiches VI a- Gesundheit des Landkreises Limburg-Weilburg ausdrücklich zu berücksichtigen. Das Überlaufwasser der Zisterne sollte, sofern es die Untergrundverhältnisse erlauben, über die belebte Bodenzone in der Örtlichkeit breitflächig versickert werden. Eine Dachbegrünung ist als Alternative zum Bau von Versickerungseinrichtungen oder Brauchwasserzisternen zulässig. 3 Bodendenkmäler Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen (Hinweis zur Sicherung von Bodendenkmälern gem. § 20 HDSchG). 4 Altlasten, Grundwasserschadensfälle Im Altflächen-Informations-System (ALTIS) des Landes Hessen beim Hessischen Landesamt für Umwelt und Geologie (HLUG) sind alle seitens der Kommunen gemeldeten Altflächen (Altablagerungen und Altstandorte) sowie sonstige Flächen mit schädlichen Bodenveränderungen erfasst. Nach entsprechender Recherche ist festzustellen, dass es für den Planungsraum keine entsprechenden Einträge im ALTIS gibt. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 30/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Im Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind altlastverdächtige Flächen, Grundwasserschadensfälle und sonstigen schädlichen Bodenveränderungen weder dem Vorhabenträger, der Stadt Limburg, noch dem Planer bekannt. 5 110-kV-Hochspannungsleitung Von den einzelnen ggf. auch nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben im Schutzstreifen der Leitung bzw. in unmittelbarer Nähe dazu sind der RWE Bauunterlagen (Lagepläne und Schnittzeichnungen mit Höhenangaben in m über NN) zur Prüfung und abschließenden Stellungnahme zusenden. Alle geplanten Maßnahmen bedürfen der Zustimmung der RWE. 6 Erdaushub Vor Beginn der Baumaßnahmen sind Bereiche für Materialhaltung und Oberbodenzwischenlagerung zur Minimierung der Flächenbeeinträchtigung abzugrenzen und zu definieren, die möglichst auf bereits versiegelten oder den überbaubaren Flächen, nicht jedoch auf vorgesehenen Vegetationsbereichen liegen. Der Oberboden des Planungsgebietes ist zu sichern. Überdeckungen mit sterilen Böden sind nicht gestattet. Desweiteren ist gemäß DIN 18300 anfallender Oberboden getrennt von anderen Bodenarten zu lagern und vor Verdichtung zu schützen, um eine Schädigung weitgehend zu vermeiden. Der anfallende, unbelastete Erdaushub der Arbeitsräume ist auf den Baugrundstücken wiederzuverwenden. Erdanschüttungen sind möglichst flach zu verziehen und in die Topographie einzubinden. 7 Zielübergreifende Landschaftsplanerische Hinweise: Gehölzpflege/ -rodung Als artenschutzrechtliche Maßnahme, die einen Verstoß gegen die Zugriffsverbote des § 44 (1) BNatSchG vermeidet, ist eine Abstimmung der Fäll- und Rodungsarbeiten auf die Brut- und Aufzuchtzeiten von Vögeln und Fledermäusen vorzusehen. Baumpflegerische Maßnahmen im Rahmen der Erhaltungspflege des Gehölzbestandes innerhalb des Planungsraumes sind außerhalb der Brutzeit der Vögel durchzuführen. Für den Zeitraum zwischen dem 01. März und 01. Oktober sind keine Schnittmaßnahmen oder Rodungen vorzunehmen. Eine Rodung innerhalb dieses Zeitraumes führt in jedem Fall zur Zerstörung von Nestern und damit zur Einschlägigkeit eines artenschutzrechtlichen Verbotstatbestandes. Da nicht vollständig auszuschließen ist, dass mögliche Tagesquartiere von Fledermäusen durch das Planungsvorhaben (Rodung) betroffen sein können, sollte die Rodung zu Zeiten stattfinden, in denen sich die Fledermäuse innerhalb ihrer Winterquartiere aufhalten. Die Begründung in der Fassung v. November 2016 - 31/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel Rodung ist aus diesem Grund auf den Zeitraum zwischen dem 15. November und dem 28. Februar (einschl.) zu beschränken. Baumhöhlen Beim Entzug von der Bäumen/ Baumhecken an den Gehölzstreifen gehen nicht nur Bäume verloren, sondern auch die darin befindlichen Höhlen, die Fortpflanzungsstätten europäischer Vogelarten oder Ruhestätten von Fledermäusen darstellen können. Den Verlust dieser Höhlen gilt es durch geeignete vorauslaufende Maßnahmen, z. B. Nistkästen für Vögel bzw. das Anbringen von Tagesquartieren für Fledermäuse auszugleichen. Bauzeiten: Die Bauzeiten sind so zu terminieren, dass sie außerhalb der Brutzeiten von Vögeln und der Störung der Sommerquatiere von Fledermäusen stattfinden. Alternativ kann die Bauzeit auch über den Nachweis, dass keine artenschutzrechtlich relevanten Arten im Umkreis von 300 m brüten, verändert werden. Baubetrieb: Zur Verringerung der Beeinträchtigung durch Immissionen von Schadstoffen und Lärm sind Baumaschinen,- geräte und -fahrzeuge, die den einschlägigen technischen Vorschriften und Verordnungen entsprechen zu verwenden. Begründung in der Fassung v. November 2016 - 32/33 - Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Sondergebiet für Gastronomie und Beherbergung – Texelhof“ Stadt Limburg, Stadtteil Staffel 15. Pflanzliste Begründung in der Fassung v. November 2016 - 33/33 -
