EUROTOWER ZAGREB, KROATIEN

EUROTOWER ZAGREB, KROATIEN
Dipl.-Ing. Jan Alexander Loebus
sowie ausreichend Stellplätze auf fünf Tiefgaragenebenen. Die Sockelgeschosse beherbergen neben dem
Hauptfoyer weitere, als Restaurant, Shop und Café vermietbare Flächen. Die Erschließung erfolgt über acht in
zwei Vierergruppen angeordnete moderne Personenaufzüge mit optimierter Steuerung und einem Serviceaufzug.
Die architektonische Gestaltung stammt vom Zagreber
Universitätsprofessor Arch. Marijan Hrzic. Hervorzuheben sind die versetzt gerasterte Alu-Glas Fassade des
Foto: Deopito
Neben dem ZAGREB TOWER ist der EUROTOWER
ZAGREB das zweite Hochhausprojekt der PORR in der
der Europäischen Union entgegenstrebenden kroatischen Hauptstadt. Mit knapp unter 100 m Gesamthöhe
ist der EUROTOWER heute das höchste Gebäude
Zagrebs.
In unmittelbarer Nähe der Altstadt, an der Hauptverkehrsachse der Stadt, der Ulica Grada Vukovara gelegen, bietet der EUROTOWER potentiellen Mietern auf
22 Büroetagen moderne Büroflächen ab ca. 200 m2
Ansicht Ulica Ivana Luciceva
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Fotos: Loebus
Haupteingang
Towers und das mit kroatischem Travertin- und mit aus
afrikanischen Findlingen außergewöhnlicher Größe geschnittenen Sandsteinplatten verkleidete Foyer. Den
Haupteingang mit vorgelagerter Stiegenanlage dominiert ein bordeauxrot gefärbtes Vordach.
Im Gegensatz zum ZAGREB TOWER ist der EUROTOWER ZAGREB ein reiner Projektmanagement-Auftrag
in Form eines Cost-plus-Fee-Vertrags zwischen der
Porr Hrvatska d.o.o. und dem Auftraggeber, der Fa.
IMMOKOR d.o.o., die sich aus einem kroatischen Bauunternehmen und der IMMORENT, einer Immobilientochter der ERSTE Bank, zusammensetzt.
Die im Frühjahr 2006 abgeschlossene Bauphase I umfasst den Edelrohbau, d.h. die Erstellung eines benützungsbewilligten, grundsätzlich funktionstüchtigen Gebäudes, ohne Mieterausbau.
Der Mieterausbau (Bauphase II) begann im Sommer.
Neben den Bürotrennwänden werden auch Doppelboden und abgehängte Decke erst im Rahmen der Bauphase II ausgeführt, um die Flexibilität beim Ausbau der
in jeweils zwei Mietbereiche teilbaren Geschosse zu erhöhen und teure Umbaumaßnahmen zu vermeiden.
Fassadendetail
sten der Abwicklung durch den Auftragnehmer: die
„Fee“ (der Zuschlag) und die Baustellennebenkosten.
Für den Auftragnehmer ergibt sich daraus einerseits ein
geringeres Kalkulationsrisiko, andererseits ein eingeschränkter Handlungsspielraum zur Maximierung des
eigenen Gewinns. Wichtig ist bei dieser gemeinsamen
Abwicklung ein genau geregeltes Vergabe- und Freigabeverfahren. Der Auftraggeber ist in jeden Schritt des
Ausschreibungs- und Vergabeverfahrens eingebunden.
Die Vergabe erfolgt über einen Vorschlag des Auftragnehmers. Beim Projekt EUROTOWER ist das Bestbieterprinzip vereinbart. Bei begründeten Bedenken sind
potentielle Subunternehmer vor der Ausschreibung von
der gemeinsam erstellten Firmenliste zu streichen. Entstehen die Bedenken im Zuge der Verhandlungen, ist
dies wiederum entsprechend zu belegen und zu begründen. Wählt der Investor trotzdem einen vom Auftragnehmer abgelehnten Subunternehmer, z.B. den
Billigstbieter, so hat er das Gewährleistungs- und Terminrisiko zu übernehmen.
COST-PLUS-FEE-MODELL
KOORDINATION VON PLANUNG UND
AUSFÜHRUNG
Beim Cost-plus-Fee-Vertrag gehen Auftraggeber und
Auftragnehmer theoretisch ein partnerschaftliches Verhältnis mit „offenen Büchern“ ein. Der Investor zahlt die
tatsächlich anfallenden Herstellungskosten plus die Ko-
Das Projektteam bestand sowohl aus österreichischen
als auch aus lokalen Kräften. Neben der Überwindung
üblicher sprachlicher Barrieren erwies sich die Koordination von Planung und Ausführung sowie die Abstim-
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Foto: Loebus
mung der eigenen Ausbauleistungen mit den direkt
vom Investor beauftragten Hauptgewerken Ausführungsplanung (Architektur und Statik), Rohbau und
Fassade im Rahmen der durch den Vertrag vorgegebenen Konstellationen als besondere Herausforderung.
Dadurch obliegt der Porr Hrvatska d.o.o. die Verantwortung eines Generalunternehmers – bis zur schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes – ohne dessen
Handlungs- und Entscheidungsgewalt.
Die Übernahme des Rohbaues in den Verantwortungsbereich des Auftragnehmers erfolgte schrittweise, gemäß Baufortschritt, wobei bei Vertragsabschluss der
Rohbau schon bis zum zweiten Obergeschoss fertig
gestellt war. Die Haftung blieb zwar bei den ausführenden Subunternehmern des Bauherrn, Mängel und Abweichungen von Toleranzen waren jedoch zur Vermeidung des Massenrisikos durch Porr genau zu dokumentieren.
Eine weitere Herausforderung war die Organisation des
vertikalen Transports ohne direktes Vertragsverhältnis
mit der Rohbaufirma, die der Betreiber von Kränen und
Fassadenaufzügen war, und der Fassadenfirma, beide
vom Bauherrn beauftragt. Aufgrund der speziellen Gestaltung der Fassade mit versetzten Elementen, wodurch keine vertikalen „Streifen“ offen gelassen werden
konnten, waren z.B. nicht in allen Geschossen Öffnungen für die Fassadenaufzüge möglich.
Anschließend ist festzuhalten, dass in beiderseitigem
Interesse die Anwendung des Cost-plus-Fee-Modells,
insbesondere in einer Konstellation wie oben beschrieben, nur nach eingehender Überprüfung der Risiken
und bei besonders vertrauensvollem Verhältnis zum
Bauherrn, anzuraten ist.
Foto: Loebus
Foto: Deopito
Hauptfoyer
Blick vom Dach auf die Altstadt von Zagreb
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Ansicht von der Ulica Alexander von Humboldtova
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