Baudenkmal: Nostalgie

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Baudenkmal: Nostalgie
für l<ühle Rechner
Bei Investitionen in kulturhistorische
Immobilien winken attraktive Abschreibungsmöglichkeiten
Ob altes Bauernhaus, historische Villa im einer sprichwörtlichen Steueroase. Allerstädtischen Bürgerviertel, altes Bahnhofsgedings hat er auch höhere Einstandskosten
bäude in der Vorstadt oder kleines Schloss: als bei einer konventionellen Immobilie.
Bei der steuerlichen Förderung von
ganz unterschiedliche Gebäudetypen werden von den Behörden als Baudenkmal ein- denkmalgeschützten Liegenschaften untergestuft. Alle Gebäude haben aber eines ge- scheidet der Gesetzgeber zwischen Eigenmeinsam: sie sind bei Nostalgikern sehr be- nutzern und Vermietern. Die Abschreiliebt. Manchmal ist es die Geschichte eines bungsmöglichkeiten sind in den Paragrafen
denkmalgeschützten Gebäudes, die Erwer- 10 fund 7 i des Einkommensteuergesetzes
ber fasziniert, die traumhafte Lage oder die (EStG) geregelt: Erwerber, die ihr Baudenkmal selbst bewohnen, dürfen insgesamt 90
mögliche Nutzung.
Prozent der Sanierungskosten - verteilt
Aber auch pekuniäre Aspekte spielen
über zehn Jahre mit je neun Prozent jährlich
bei der Betrachtung eines denkmalgeschützten Gebäudes eine Rolle, denn wer in die- - steuerlich geltend machen. Noch günstisem Bereich investiert, dem winken attrakger kommen Kapitalanleger weg, die ihr
Baudenkmal vermieten. Sie können je neun
tive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Das Baudenkmal ist im ImmobiliensekProzent in den ersten acht Jahren und dann
tor der einzig verbliebene Bereich, in dem es nochmals je sieben Prozent in vier Jahren abnoch eine nennenswerte öffentliche Förde- setzen.
rung per Steuergutschrift gibt. Davon profitieren übrigens nicht nur Vermieter, sonDenkmalbehörde spricht bei
dern auch Eigennutzer. Die öffentliche
der Baugenehmigung mit
Hand will dadurch privates Kapital mobilisieren, um kulturhistorisch bedeutsame LieSowohl Eigennutzer als auch Vermieter
genschaften zu erhalten.
Das ist auch notwendig, denn die Sanie- müssen jedoch einige Vorschriften beachten, um in den Genuss der erhöhten Abrung einer denkmalgeschützten Immobilie
schreibung zu kommen. Erst kaufen, dann
ist für den Erwerber in der Regel mit hohen
Kosten verbunden, weil die Gebäude auf ei- sanieren lautet die Vorgehensweise bei
denkmalgeschützten
Immobilien. Hinternen zeitgemäßen Stand gebracht werden
müssen und dabei die mannigfaltigen Vor- grund: die erhöhte steuerliche Förderung
schriften der Denkmalbehörde zu beachten
ist rechtlich nur dann möglich, wenn die für
den Denkmalschutz zuständige Behörde vor
sind. Trotzdem stehen denkmalgeschützte
Sanierungsbeginn bescheinigt, dass es sich
Immobilien bei vermögenden Anlegern
tatsächlich um ein Baudenkmal im Sinne
ganz oben auf der Wunschliste. Es werden
nicht viele Objekte angeboten und die Nach- der landesrechtlichen Vorschriften handelt,
frage ist rege. Viele Objekte sind schnell ver- die geplanten Baurnaßnahmen nach Art
kauft, wenn sie auf den Markt kommen. Das und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes
als Baudenkmal erforderlich sind und der
hängt auch damit zusammen, dass momentan rentierliche Sachwerte besonders ge- , Anleger bereits vor Sanierungsbeginn Eigentümer ist. Anleger, die mit dem Gedanken
fragt und die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten attraktiv sind. Während der spielen zu investieren, sollten folglich mit eiGesetzgeber bei konventionellen Alt- und nem Bauträger oder Projektentwickler zuNeubauten, die als Anlageimmobilien ge- sammenarbeiten, der auf die Sanierung von
Denkmalobjekten spezialisiert ist. Der Baunutzt werden, die steuerliche Abschreibung
träger kauft in der Regel eine Immobilie, die
auf dürftige zwei Prozent pro Jahr reduziert
hat, befindet sich der Denkmal-Investor in von Grund auf saniert werden muss. Jedes
Objekt stellt aufgrund seiner Eigenheiten
eine spezielle Herausforderung dar. Vor allem statischen Aspekten gilt das besondere
Augenmerk des Erwerbers. Fällt die Untersuchung positiv aus, beginnen die Verhandlungen um die Baugenehmigung, bei der
die Denkmalbehörde naturgemäß ein Wörtchen mitredet.
Mit dem Denkmalamt werden alle Fragen erörtert, die mit der historisch korrekten Wiederherstellung der Bausubstanz zusammenhängen. Die Denkmalschützer konzentrieren sich dabei nicht nur auf die Fassade, sondern auch Treppenaufgänge, Türen, Beschläge, Farben oder Stuckelernente,
die nach dem historisch nachvollziehbaren
Vorbild in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Schließlich muss ein sinnvoller und wirtschaftlich tragfähiger Kompromiss zwischen den Notwendigkeiten des
Denkmalschutzes und den Anforderungen
zeitgemäßen Wohnens gefunden werden.
Am Ende steht für alle Beteiligten ein vorbildlich saniertes Schmuckstück.
Potenzielle Erwerber sollten ihre Entscheidung jedoch nicht nur auf der Grundlage der steuerlichen Erwägungen treffen.
Die gesamte Investition muss sich für den
Anleger langfristig rechnen. Dabei ist die
steuerliche Betrachtung nur ein Aspekt. Die
Lage ist ein weiteres wichtiges Kriterium. In
der Regel lassen sich in städtischen Lagen
höhere Mieten erzielen als in ländlichen Gebieten. Dafür sind in der Stadt die Kaufpreise tendenziell höher als auf dem Land.
Außerdem muss man auf den Wiederverkaufswert achten, wenn man das Denkmalobjekt später wieder veräußern möchte. Interessenten sollten daher die Kaufentscheidung gründlich vorbereiten und das Vorhaben nach kaufmännischen Kriterien durchkalkulieren, damit sich die Investition auch
wirklich rechnet. Erwerber sollten auch ihre
Einkommensperspektiven kritisch beurteilen, denn Steuern sparen kann letzten Endes nur derjenige, der auch kontinuierlich
Andre Schneider
Steuern bezahlt.
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Nach dem Kauf eines Baudenkmals
steht die Sanierung an.
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