Exklusiv und effizient

1 Oben: Luftbild der »Metropolitan Gardens«, einem denkmalgeschützten Gebäudeensemble auf dem historischen
Gelände des ehemaligen US-Hauptquartiers in Berlin-Dahlem.
2 Rechts: Die Premiumwohnungen im Berliner Villenviertel
haben schnell ihre Käufer gefunden. Anfang 2015 soll das
Großprojekt fertiggestellt sein.
Exklusiv und effizient
»Finest Living in Berlin« – im denkmalgeschützten Gebäudeensemble auf dem historischen Gelände
des ehemaligen US-Hauptquartiers. Nach 20-jährigem Leerstand sollte der einstige Sitz der US-Armee
an der Clayallee in Dahlem zu einer exklusiven Wohn- und Gartenlandschaft umgebaut werden.
Die in den 1930er-Jahren errichtete
Verwaltungs- und Kasernenanlage an
der Clayallee in Berlin-Dahlem überstand den II. Weltkrieg unzerstört. Danach wurden die Gebäude bis 1994 von
der US-Armee als Hauptquartier genutzt. Seither stand der Komplex weitgehend leer. Nun sollen Premiumwohnungen für eine Klientel entstehen, die
höchste Ansprüche an Wohnqualität
und Lifestyle stellt – das ist das jüngste
Projekt der The Metropolitan Gardens
GmbH und Co. KG, ein Zusammenschluss der Prinz von Preußen Grundbesitz AG und Terraplan Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH.
Das Gebäudeensemble des ehemaligen
US-Hauptquartiers wurde vorübergehend für Filmproduktionen wie »Operation Walküre« oder »Inglourious Bastards« genutzt. Aber auch das ist schon
wieder Geschichte, denn auf dem rund
sechs Hektar großen Areal mit großzügig angelegtem Park entstehen in
den sieben denkmalgeschützten Gebäuden insgesamt zirka 200 Premiumwohnungen unterschiedlicher Größe.
Das Großprojekt soll 2015 fertig sein
und dürfte zu einem der attraktivsten
Wohnquartiere Berlins avancieren. Es
verwundert kaum, dass die repräsentativen »Finest-Living«-Wohnungen der
Investoren, deren Preise zwischen 4500
und 4900 Euro pro Quadratmeter liegen, schnell ihre Käufer gefunden hatten. Die historischen Gebäude, der exponierte Standort, die Individualität der
Wohnungen und die Leistungen in der
handwerklichen Baudenkmalpflege bei
der Instandsetzung sorgten für Alleinstellungsmerkmale. Zuvor war jedoch
viel Arbeit zu leisten, wobei das Ziel
immer klar war: Vollsanierung und
detailgetreue Restaurierung sowie TÜVAbnahme mit dem Prädikat »Green
Monument«, verliehen für die höchste
Leistungsklasse der Baudenkmäler mit
überdurchschnittlichen Ergebnissen bei
Energiesparmaßnahmen.
Bauzustandsanalyse und Bauphysik
Dr. Rudolf Plagge – Leiter des Bauphysikalischen Forschungs- und Entwicklungslabors des Instituts für Bauklimatik, TU Dresden, wurde mit der Bauzustandsanalyse und dem Nachweis zur
hygrothermischen Bauphysik beauftragt. Neben umfangreichen Messungen und Untersuchungen vor Ort wurden die relevanten hygrischen und thermischen Eigenschaften der Bestandsmaterialien (Außen- und Innenziegel
sowie Mörtel, Naturstein, Beton)
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3 Das Erdgeschoss ist eher ein Souterrain. Die Geländeoberkante
4 Vorzustand der Betondecke mit teilweise überputzten Flächen.
(GOK) liegt nur etwa 20 cm unterhalb der Fensterbänke.
wissenschaftlich durch eine Bau- und
Feuchtezustandsanalyse des Gebäudes
untersucht. Daraus wurden in Zusammenarbeit mit der Remmers Fachplanung Empfehlungen zur Sanierung abgeleitetet, ergänzt durch die Erstellung
eines Abdichtungskonzeptes.
Bauwerksabdichtung
Das bauphysikalisch untersuchte Haus 1
stellt eines von sieben Hauptgebäuden
dar, ausgestattet mit den für die
Liegenschaft typischen Merkmalen. Das
Gebäude besteht aus einem massiven,
teilunterkellerten Mauerwerksbau in
konventioneller Bauart (Streifenfundamente) mit zwei Obergeschossen und
Dachgeschoss. Die Außen- und Innenwände des Gebäudes bestehen überwiegend aus Ziegelmauerwerk. Beim
Erdgeschoss handelt es sich eher um
ein Souterrain. Die Geländeoberkante
(GOK) liegt nur etwa 20 cm unterhalb
der Fensterbänke. Kein Wunder, dass in
allen Erdgeschosswänden hohe Feuchtegehalte festgestellt wurden. Offensichtlich fehlte ein intakter Spritzwasserschutz und eine funktionstüchtige
vertikale Abdichtung. Deshalb konnte
5 Die iQ-Therm-Platte wird ins Klebebett
gedrückt.
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anfallendes Stau- und Sickerwasser in
die Gebäudehülle eindringen. Aufgrund
der Bodenschichtung ist immer wieder
temporär mit aufstauendem Sickerwasser zu rechnen. Deshalb wurde die Bauwerksabdichtung der erdberührten
Außenwände gegen von außen
drückendes Wasser und aufstauendes
Sickerwasser gemäß DIN 18 195 Teil 6
mit einem Remmers-System ausgeführt.
Die geplante Innendämmung machte
zusätzlich eine Innenabdichtung der
salzbelasteten Wände erforderlich. Die
Arbeitsschritte: Entfernung des
Bestandsinnenputzes, Reinigung der
Ziegeloberfläche, Auskratzen der losen
Fugen und Neuverfugung. Zur Schaffung einer wasserabweisenden Zone
und damit zur Unterbrechung des Salztransportes wurde auf das so vorbereitete Mauerwerk eine Salzsperre aufgetragen und abschließend dreilagig
mit Sulfatexschlämme abgedichtet. Da
bei nahezu allen Gebäuden der Sockel
und das erdberührte Mauerwerk durchfeuchtet und in einem maroden Zustand war, zeigte sich am Materialeinsatz, wie umfangreich die Aufgabenstellung der Bauwerksabdichtung war.
Die Abdichtung erforderte 500 lfm.
Horizontalsperre mit Kiesol und Kiesol
iK, 10 Tonnen Grundputz, 2,5 Tonnen
Sulfatexschlämme und 200 m2 Bauwerksabdichtung im erdberührten
Bereich mit der rissüberbrückenden,
zweikomponentigen Bitumendickbeschichtung ECO 2K.
iQ-Therm Innendämmung
Die Außen- und Innenwände der massiven Hauptgebäude mit bis zu drei Obergeschossen wurden aus Ziegelmauerwerk errichtet, die Fassaden als Rauputz
(Kratzputzfassade) mit Natursteinver-
kleidungen ausgelegt. Die Umfassungswände als einschaliges Mauerwerk
ohne Wärmedämmung. Um das Erscheinungsbild der denkmalgeschützten
Fassaden der Gebäude mit Natursteinbereichen aus Krensheimer Muschelkalk
beibehalten zu können und nach dem
Standard des Gütesiegels »Green Monument« energetisch sanieren zu können,
sollten die Außenwände mit einer
Innendämmung energetisch optimiert
werden.
Der Nachweis zum bautechnischen
Wärmeschutz erfolgte nach den Anforderungen der DIN 4108 »Wärmeschutz
und Energieeinsparung im Hochbau«
und nach der Fassung der gültigen
EnEV 2009. Beim betrachteten Gebäudeteil handelt es sich im Sinne der EnEV
2009 um ein mehrseitig angebautes
Gebäude. Hinsichtlich des höchstzulässigen Transmissionswärmeverlustes ist
Grafik Übersicht der eingeplanten Dämmung.
Sanierung Denkmal
somit EnEV 2009, Anl. 1, Tab. 2, Zeile 3
maßgebend, dies ist bei Bestandsgebäuden ein Grenzwert von 0,65 W/
(m2K) x 1,4 = 0,91 W/(m2K).
Kapillaraktives Dämmsystem
Vorab war nun zu klären, welches
System hinsichtlich Dämmeigenschaften, Kondensatausfall, Trocknungsdauer
und Brandschutzeignung die geforderten Leistungen erbringt. Die verfügbaren Systeme wurden durch Dr. Rudolf
Plagge IBK, TU Dresden durch hygrothermische Simulation unter Ansatz
von Realklima-Randbedingungen analysiert und bewertet. Die Ergebnisse der
durchgeführten hygrothermischen
Berechnungen zeigten, dass unterschiedliche Dämmsysteme zwar funktionsfähig sind, jedoch Unterschiede hinsichtlich ihrer Performance bestehen. In
Bereichen mit Natursteinverkleidung
wurde aufgrund des erhöhten Wärmedurchganges und der dampfbremsenden
Außenschale empfohlen, ein kapillaraktives Dämmsystem zu verwenden.
Deshalb entschied sich der Bauherr für
den Einsatz des Innendämmsystems
iQ-Therm. Da die Natursteinfassade im
Erdgeschoss in den meisten Bereichen
bis UK-Fenster reicht, wurde diese
Dämmung für das komplette Erdgeschoss und die Geäudeeckbereiche verwendet. In Abstimmung zwischen Bauherr, Denkmalschutz, Architekturbüro
und Bauphysik kam auf insgesamt
6500 m2 Fläche das Innendämmsystem
zum Einsatz.
Betoninstandsetzung
Die massiven Decken aus Spezialbeton
für den Splitterschutz bei einem in den
1940er-Jahren möglichen Bombardement waren in einem schlechten Zustand und entsprachen nicht mehr den
heutigen Brandschutzanforderungen.
Bei Herstellung der Stahlbetonelemente
in den 1930er-Jahren wurden Holzwolle-Leichtbauplatten als verlorene
Schalung eingesetzt. Diese sogenannten
»Sauerkrautplatten« ermöglichten damals eine schnelle und rationelle Bauweise. Der große Nachteil: die Bewehrung lag raumseitig fast frei und da-
durch kam es im Laufe der Jahrzehnte
zur erhöhten Korrosion.
Bei der Auswahl des Sanierungsverfahrens war die Remmers Fachplanung
Partner des Instituts für Bauklimatik der
TU Dresden. Durchgeführt wurden vergleichende Gegenüberstellungen der
verschiedenen am Markt verfügbaren
PCC-Trockenmörtel zur statischen Instandsetzung von Betonbauwerken. Das
Betonersatzsystem »Betofix R4« bestand
diesen Eignungstest in allen Prüfkategorien. Es ermöglicht eine einfache und
wirtschaftliche Betonsanierung, da es
unter anderem mit nur 10 mm Überdeckung bereits die geforderten Leistungsdaten erreichte.
Für die Betonsanierung wurde die
gesamte Fläche im Remmers »RotecVerfahren« gestrahlt, um die Bewehrung
zu entrosten und von den anhaftenden
Resten der Holzwolle zu befreien. Die
neu zu schaffende Betonüberdeckung
mit Betofix R4 hatte die Aufgabe, die
erneute Korrosion der Bewehrungsstähle dauerhaft auszuschließen. Der
Betonersatzmörtel erhärtet schwindarm, hat einen hohen Chloridmigrationskoeffizient und kann ohne zusätzliche Haftbrücke verarbeitet werden.
Polymerzusätze begünstigen die Haftung des Mörtels, daher ist er besonders
für die senkrechte und »Über-Kopf«Verarbeitung geeignet. Davon wurden
zirka 40 t verbaut.
Bernhard-Remmers-Preis
Dass das historisch bedeutsame Ensemble auf dem 56 000 m2 großen Areal
dem Abriss und Verfall entging, ist der
Verdienst der The Metropolitan Gardens
6 Es entstanden lichtdurchflutete Wohnungen mit
einer Raumhöhe von 3,30 bis 5 Metern, energetisch optimiert mit der iQ-Therm Innendämmung.
GmbH und Co. KG. Die Investoren
haben diese weitläufige Anlage in mehreren Bauabschnitten zu einer spektakulären Wohn- und Parklandschaft umgewandelt. Unternehmerische Weitsicht, bauliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie ein intelligentes Umnutzungskonzept führten
zum Erfolg. Aus ungenutzten, leerstehenden Räumen wurden moderne Lofts
und Suiten mit Terrassen, Wintergärten
und Balkonen in bester Villenlage. Das
waren gute Gründe, dieses Bauvorhaben und seine Akteure mit dem Bernhard-Remmers-Preis 2014 auszuzeichnen. Er wurde durch die BernhardRemmers-Akademie im Rahmen der
Fachmesse »Denkmal« in Leipzig im
November 2014 verliehen. Mit dem
Preis werden Handwerker, Planer, Architekten, Denkmalpfleger und Bauherren
für herausragende Leistungen im Denkmalschutz ausgezeichnet.
7 Aufsichtsratsvorsitzender Gerd-Dieter
Sieverding, Vorstandsvorsitzender Dirk
Sieverding (beide links)
mit den Preisträgern
des Bernhard-Remmers-Preises.
(Fotos/Grafik: Remmers)
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