Siedlung Waldsteinberg

August 2014
Stadt Brandis
LANDKREIS LEIPZIG
____________________________________
Änderung 14-2
Bebauungsplan
„Siedlung Waldsteinberg“
(Verfahren gemäß § 13 BauGB)
BEGRÜNDUNG
____________________________________
Entwurf
August 2014
PLANUNGSBÜRO HANKE GmbH
Polenzer Straße 6b
04827 Machern
fon (034292) 710-35
fax (034292) 7 10-36
www.ibhanke.de
Stadt Brandis
Stand: Aug 2014
Änderung 14-2 des Bebauungsplanes „Siedlung Waldsteinberg“
Verfahren gemäß § 13 (BauGB)
Inhaltsverzeichnis
1.0
Vorbemerkung
2
1.1
Beschreibung der Ziele des Bebauungsplanes
2
1.2
Übergeordnete Planung
3
1.3
Städtebauliche Begründung
4
2.0
Gesetzliche Grundlagen / Verfahren
5
2.1
Gesetzliche Grundlagen
5
2.2
Planverfahren
6
3.0
Zeichnerische Unterlagen
6
4.0
Plangebiet
7
4.1
Plangeltungsbereich
7
4.2
Topographie und Beschaffenheit des Geländes
9
4.3
Vorhandene Erschließung und Infrastruktur
10
5.0
Planinhalt / Begründung
11
5.1
Baugebiet, Art und Maß der baulichen Nutzung
12
5.2
sonstige Festsetzungen
13
5.3
Verkehrserschließung
13
5.4
Ver- und Entsorgung
14
5.5
Löschwasserbereitstellung
15
5.6
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Natur
15
5.7
Artenschutz
16
5.8
Immissionsschutz
16
6.
Hinweise aus Sicht der Fachplanungen
17
7.
Verfahrensvermerk
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Stand: Aug 2014
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Verfahren gemäß § 13 (BauGB)
1.0
Vorbemerkung
1.1
Beschreibung der Ziele des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan dient der städtebaulichen Ordnung und schafft die verbindliche baurechtliche Grundlage für die weitere Nutzung und die bauliche Entwicklung des Grundstückes und der Erschließung im Plangebiet.
Im Bebauungsplan werden dazu die Art und das Maß der baulichen Nutzung, wie die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossigkeit, die Bauweise und die Baugrenzen sowie sonstige
Festlegungen zu Dachform und Dachneigung festgesetzt. Des Weiteren erfolgen Festsetzungen zur Verkehrsfläche.
Zur Sicherung einer städtebaulich geordneten Entwicklung wird der Bebauungsplans „Siedlung Waldsteinberg“ geändert. Ziel ist es, hier eine im Wesentlichen wohnbauliche Entwicklung mit der Festsetzung eines reinen Wohngebietes gem. § 3 BauNVO herbeizuführen.
Der Bebauungsplan widerspricht nicht den Darstellungen des genehmigten Flächennutzungsplanes der Stadt Brandis (§ 8 Abs. 2 BauGB).
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1.2 Übergeordnete Planung
Bei der Planung wurden folgende übergeordnete Planungen berücksichtigt:
±
Landesentwicklungsplan Sachsen des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung (Stand 2013, rechtskräftig seit 31.08.2013),
±
Regionalplan Westsachsen des regionalen Planungsverbandes Westsachsen –
regionale Planungsstelle (Stand 2008, rechtkräftig seit 25.07.2008)
±
Flächennutzungsplan der Stadt Brandis (16.08.2010)
Im Flächennutzungsplan der Stadt Brandis ist das Plangebiet als Wohnbaufläche enthalten.
Der Flächennutzungsplan wurde am 16.08.2010 genehmigt.
Plangebiet
Abb.: Auszug aus dem FNP mit dem nordwestlichen Teil des Ortsteiles Waldsteinberg
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1.3 Städtebauliche Begründung
Die Bebauung ist durch eine ortstypische Bebauung gekennzeichnet.
Bei den einzelnen Grundstücken setzt sich die Bebauung aus einem Hauptgebäude und
teilweise einem Nebengebäude zusammen. Die Bebauung ist großzügig durch Wiesenflächen, Gehölz- und Baumbestand umgeben und teilweise eingefasst.
Abb.: Bebauung Plangebiet
Für das Plangebiet soll eine Umwidmung der Sonderbaufläche in Wohnbaufläche stattfinden.
Da auf der im B-Plan zu ändernden Fläche bereits ein gewisses Maß an Bausubstanz vorzufinden ist, kann zukünftig eine erhöhte Verdichtung infolge einer zusätzlichen Errichtung
neuer Gebäude ausgeschlossen werden.
Das Vorhaben hat demzufolge keine Auswirkungen auf die zukünftige Bevölkerungsentwicklung.
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2.0
Gesetzliche Grundlagen / Verfahren
2.1
Gesetzliche Grundlagen
Für die Verfahrensdurchführung und die Darstellungen des Bebauungsplanes gelten die in
der Planzeichnung (Teil A) und in den Textlichen Festsetzungen (Teil B) genannten Gesetze
und Verordnungen.
Dies sind in der jeweils gültigen Fassung:
Baugesetzbuch (BauGB)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 15.07.2014 (BGBl. I S. 954) m.W.v. 01.08.2014.
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist.
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des
Planinhaltes (Planzeichenverordnung - PlanZV)
vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58),zuletzt geändert am 22. Juli 2011 BGBl. I S. 1509 (Nr. 39).
Sächsische Bauordnung (SächsBO)
in der Fassung vom 28. Mai 2004 (SächsGVBl. S. 200), zuletzt geändert durch Artikel 4 des
Gesetzes vom 2. April 2014 (SächsGVBl. S. 238, 322).
Gesetzes über Naturschutz und Landschaftspflege im Freistaat Sachsen
(Sächsisches Naturschutzgesetz – SächsNatSchG)
In der Fassung vom 6. Juni 2013 (SächsGVBl. S. 451), zuletzt geändert durch Artikel 2 des
Gesetzes vom 2. April 2014 (SächsGVBl. S. 234).
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2.2
Planverfahren
Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt.
Von einer Umweltprüfung wird nach § 13 Abs. 3 abgesehen.
Der vollständige Verfahrensweg des Bebauungsplanes ist den Verfahrensvermerken auf
dem Planteil zu entnehmen.
3.0
Zeichnerische Unterlagen
Als zeichnerische Unterlagen dient ein Auszug aus der Liegenschaftskarte der Gemarkung
Cämmerei mit Stand vom 27.01.2014.
Der Bebauungsplan ist im Maßstab 1:500 dargestellt.
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4.0
Plangebiet
4.1
Plangeltungsbereich
Waldsteinberg ist ein Ortsteil der Stadt Brandis, welcher sich im mittleren Teil des Landkreis
Leipzig, ca. 25 km östlich der Stadt Leipzig befindet.
Abb.: Lage des Plangebietes im Raum
Das Plangebiet liegt im nordwestlichen Teil des Ortsteiles Waldsteinberg zwischen der
Staatsstraße 43 Finsterer Weg im Osten, der Wurzener Straße im Westen sowie dem Forstweg im Süden. Im Norden wird das Plangebiet durch Landwirtschaftsflächen begrenzt.
Das Plangebiet wird von folgenden Grundstücken eingegrenzt:
Im Norden
von den Wochenendgrundstücken Flurstück 156/3 und 156/4
Im Osten
von der Wohnbaufläche Flurstück 278e und 278/15
Im Westen
von den Wochenendgrundstücken Flurstück 285/1 und 292/4
Im Süden
von der Wohnbaufläche Flurstück 286/8, 286/10 und 287/8
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Der Plangeltungsbereich hat eine Gesamtfläche von 8941 m².
Abb.: Geltungsbereich des Plangebietes
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4.2
Topographie und Beschaffenheit des Geländes
Das Planungsgebiet befindet sich im ländlichen Raum. Naturräumlich gehört es zu dem
Nordsächsischen Platten- und Hügelland.
Das Gelände weist einen leichten Anstieg nach Osten auf. Die natürliche Bodenbildung wird
insbesondere durch den Löss bestimmt. Der natürliche Boden wird der Sandlöss-Fahlerde-/
Staugley-Bodengesellschaft zugeordnet. Die Böden sind stellenweise wasserstauend.
Das Plangebiet ist gut durchgrünt. Auf den Grünflächen ist ein ungeordneter und umfangreicher Laub- und Nadelbaumbestand mit dazwischen liegenden Wiesenflächen vorhanden.
Zudem verfügt es über eine ortstypische Bebauung.
Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Cämmerei im nordwestlichen Bereich des Ortsteiles
Waldsteinberg.
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4.3
Vorhandene Erschließung und Infrastruktur
Das Plangebiet wird straßenseitig über den von dem Forstweg abzweigenden Finkenweg
erschlossen.
Die Grundstücke sind über die bestehende private Verkehrsfläche erreichbar. Eine Widmung
zu einer öffentlichen Verkehrsfläche der Zufahrt ist nicht vorgesehen.
Das anfallende Schmutzwasser wird in Dreikammerkläranlagen mit Überlauf, die sich auf
den jeweiligen Grundstücken befinden, gesammelt. Dabei gelangt das Abwasser zunächst in
die erste Kammer, wo eine Ablagerung der Feststoffe stattfindet. Das daraufhin gebildete
Klarwasser gelangt in eine zweite Kammer, in der sich im Wasser gelöste Feststoffe als Sediment abscheiden. Durch einen Überlauf tritt das bereits mehrmalig gereinigte Wasser in die
Nachklärkammer über, von wo es abgepumpt wird.
Hinsichtlich des Regenwassers findet eine Versickerung auf den Grundstücken statt.
Die versorgungstechnische Erschließung des Planungsgebietes durch Erdgas, Trinkwasser,
Elektro und Telekom ist bereits vorhanden.
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5.0
Planinhalt / Begründung
Die Festsetzung des Bebauungsplanes für die geplante Nutzung des Plangebietes als reines
Wohngebiet, ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan
weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus.
Durch diese Zuordnung erfolgt die geplante Nutzung in Abstimmung mit den bereits im Süden und Osten vorhandenen angrenzenden Nutzungen, die ebenfalls durch Wohnbebauung
charakterisiert sind.
Aus städtebaulicher Sicht ist die geplante Umnutzung ein wichtiges Instrument, um die Ortslage weiterhin sinnvoll weiterzuentwickeln.
Durch die Festsetzungen (z.B. Dachtyp, Zahl der Vollgeschosse) im Bebauungsplan sollen
bei einer Neubebauung Festlegungen getroffen werden, die die baulichen Anlagen in das
direkte Umfeld einpassen.
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5.1
Baugebiet, Art und Maß der baulichen Nutzung
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB, § 4 und §6 BauNVO)
Die Art der baulichen Nutzung im Planungsbereich für das Flurstück 284/2, 284/3, 284/4,
284/5, 284/6, 284/7, 284/8, 284/9, 284/10, 284/11 und 285/2 wird als reines Wohngebiet
(WR), das dem Wohnen dient, gemäß § 3 BauNVO festgesetzt.
Entsprechend sind hier Gebäude zur o.g. Nutzung zulässig.
Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB, §§ 16-20 BauNVO)
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl für das reine Wohngebiet ist mit 0,2 als Höchstgrenze festgesetzt.
Zahl der Vollgeschosse
Die Anzahl der Vollgeschosse wird auf 1 Vollgeschoss festgesetzt.
Höhe der baulichen Anlage
Für die Gebäude wird die Höhe der baulichen Anlage durch eine maximale Firsthöhe begrenzt. Diese Festsetzung wird aus Gründen des Ortsbildes für die Einpassung der Nachverdichtung im Bestand als erforderlich betrachtet. Die maximale Firsthöhe beträgt 8,50 m.
Die Höhenfestsetzung für die Firsthöhe bezieht sich auf die mittlere Geländeoberfläche.
Garagen, Carports und Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m § 12 BauNVO und §
23 Abs. 5 BauNVO)
Garagen, Carports und Stellplätze sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Festgesetzt werden Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung „private Verkehrsfläche“. Die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „private Verkehrsfläche“
dient der inneren Erschließung des Plangebietes.
Durch die Errichtung einer Aufstellfläche (5 x 12 m) am Ende der Sackgasse und einer
Aufweitung der Einmündung der Sackgasse nach DIN 14090, kann eine Nutzung durch die
Feuerwehr und durch Rettungsfahrzeuge gesichert werden.
Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 BauGB i.V. §§ 22 Abs. (2) und
23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
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Bauweise
Die Bauweise ist als offene Bauweise festgesetzt. Zulässig ist die Errichtung von Einzelhäuser und Nebenanlagen.
Baugrenzen
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch die Baugrenzen gemäß Planzeichnung festgesetzt.
Ein Vorspringen von einzelnen Gebäudeteilen bis zu 0,50 m ist zulässig.
5.2 sonstige Festsetzungen ( § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 2 SächsBO)
Festsetzung der Dachform
Aus gestalterischen Gründen und zur Eingliederung in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild wird die Dachform wie folgt festgesetzt.
Zulässig sind Walm-, Krüppelwalm-, Zelt, Flach- und Satteldächer. Sie sind mit einer Mindestdachneigung von 5 Grad und maximalen Dachneigung von 45 Grad zu errichten.
5.3
Verkehrserschließung
Das Planungsgebiet ist über den vom Forstweg abgehenden Finkenweg an das Verkehrsnetz angeschlossen.
Innerhalb des Planungsgebietes dient eine private Verkehrsfläche mit öffentlicher Mitbenutzung der Erschließung. Diese Verkehrsfläche wird nicht öffentlich gewidmet.
Zudem soll die Errichtung einer Aufstellfläche (5 x 12 m) am Ende der Sackgasse sowie eine
Aufweitung der Einmündung der Sackgasse nach DIN 14090 realisiert werden.
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5.4
Ver- und Entsorgung
Das Plangebiet ist lediglich an die Versorgungsnetze für Erdgas, Trinkwasser, Elektro und
Telekommunikation angeschlossen.
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die bereits vorhandene private Verkehrsfläche. Dies ist die Voraussetzung zur Bebauung innerhalb des Plangebiets.
Abfallentsorgung
Die Abführung des Hausmülls erfolgt durch die KELL Kommunalentsorgung Landkreis Leipzig GmbH des Landkreis Leipzig. Da die Grundstücke selbst für die Müllfahrzeuge nicht erreichbar sind, werden die Müllcontainer bzw. die gelben Säcke zum Entsorgungstermin am
Zufahrtsbereich ortsüblich abgestellt.
Schmutzwasser
Das auf dem Bebauungsplangebiet anfallenden häuslichen Schmutzwasser sollen in das
öffentliche Abwassersystem eingeleitet werden.
Niederschlagswasser
Hinsichtlich des Niederschlagswassers findet weiterhin eine Versickerung auf den jeweiligen
Grundstücken des Plangebietes statt.
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5.5
Löschwasserbereitstellung
Die Löschwasserbereitstellung kann über den Unterflurhydrant im Finkenweg auf der Höhe
des Flurstückes 281 erfolgen. Aktuelle Druck- und Ausflussmessungen haben ergeben, dass
an dem Hydrantenstandort konstant, über einen Zeitraum von mindestens 2 Stunden, 86
m³/h (Restdruck 1,6 bar) Löschwasser entnommen werden können. Hiermit ist ein Grundschutz von 48 m³/h gegeben.
Für den Änderungsbereich sind die vorhandene Löschwassermenge zu ermitteln und der
Nachweis der ausreichenden Löschwasserversorgung zu erbringen. Der Löschwassernachweis ist durch den Eigentümer zu erbringen. Es wird von einem Mindest-Löschwasserbedarf,
in Abhängigkeit von der überwiegenden Bauart, von 48m³/h über die Dauer von 2 Stunden
ausgegangen.
Eine Erschließung durch die Feuerwehr wird durch die Errichtung einer Aufstellfläche, am
Ende der sich im Plangebiet befindlichen Sackgasse, ermöglicht.
Die Aufstellflächen, Bewegungsflächen und Zufahrten für die Feuerwehr, hier über die private Zufahrt (private Verkehrsfläche), sind abzusichern.
5.6
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Natur
Die Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung der Natur bleiben gemäß dem
Bebauungsplan „Siedlung Waldsteinberg“ bestehen.
Die dort festgesetzten Maßnahmen werden in der hier vorliegenden Änderung des Bebauungsplanes übernommen.
Aus der Änderung des Bebauungsplanes „Siedlung Waldsteinberg“ resultieren keine weiteren Maßnahmen zum Ausgleich, da die Änderungen im BP keine weiteren Eingriffe in Natur
und Landschaft beinhalten. Es kommt zu keiner Erhöhung der Versiegelung.
Vorhandene Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten. Im Fall von Neupflanzungen
sind gleichwertige einheimische Baum- und Straucharten zu verwenden.
Es sind folgende Kompensationsmaßnahmen auf den Baugrundstücken zu erbringen:
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Niederschlagswasser von überbauten und befestigten Flächen ist auf den Grundstücken,
soweit möglich aufzufangen, zu nutzen bzw. zu versickern. Das aufgefangene Regenwasser
kann als Grau- oder Gießwasser genutzt werden.
5.7 Artenschutz
Aus Neu- sowie Umbauten können vorübergehende Beeinträchtigungen resultieren.
Aufgrund der dort bereits vorzufindenden Bausubstanz, ist in naher Zukunft nicht mit Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm, Erschütterungen und Bauverkehr infolge von Neuund Umbauten zu rechnen.
Sollten sich durch Neu- und Umbauten mögliche Gefährdungen geschützter Arten ergeben,
ist eine artenschutzfachliche Baubegleitung durchzuführen. Gegebenenfalls sind dann entsprechende Ausgleichsmaßnahmen festzulegen.
5.8 Immissionsschutz
Grundsätzlich hat die Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BauGB neben anderen
umweltrelevanten Belangen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen.
Mit der vorliegenden Planung werden keine Wohn- bzw. Arbeitsnutzungen im näheren Umfeld weder durch Lärm noch durch andere Immissionen beeinträchtigt. Lediglich bei eventuell
eintretenden Neu- und Umbauten sind vorübergehend nachteilige nicht erhebliche Auswirkungen durch Lärm- und Schmutz zu erwarten. Aufgrund der dort bereits vorzufindenden
Bausubstanz, ist in naher Zukunft jedoch nicht mit Immissionen zu rechnen.
Lärmimmissionen können zudem durch die Bahnstrecke Beucha-Trebsen entstehen, welche
sich in unmittelbarer Nähe befindet. Aufgrund der geringen Taktfrequenz (1 x wöchentlich bis
1 x monatlich) der Züge stellen die Immissionen jedoch keine erhebliche Beeinträchtigung
dar.
Aus dem Umfeld des Plangebietes sind durch die bestehenden Wohnbebauungen, die sich
in der Nähe befindlichen Staatstraße S43 und der angrenzenden Landwirtschaftsflächen
keine konfliktträchtigen verkehrlichen, wohnlichen oder landwirtschaftlichen Immissionen zu
erwarten.
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6. Hinweise aus Sicht der Fachplanungen
Wird im weiteren Verfahren ergänzt
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7. Verfahrensvermerk
Diese Begründung hat mit dem dazugehörigen Plan gem. § 3 (2) BauGB vom
........................ bis zum ..................... öffentlich ausgelegen.
Sie wurde unter Behandlung / Berücksichtigung der im Bauleitplanverfahren eingegangenen
Stellungnahmen in der Sitzung am ................. 2014 durch den Stadtrat der Stadt Brandis als
Begründung zur Änderung 14-2 des Bebauungsplanes „Siedlung Waldsteinberg“ beschlossen.
Stadt Brandis, den ...........................
Siegel der Stadt
...................................................
Der Bürgermeister
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