liegenschafts- bewertung - Donau

2/2010
Österreichische Zeitschrift für
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
Schriftleitung: Heimo Kranewitter
im fokus
Lebenszykluskosten von Immobilien
schwerpunkt
Gebäudekosten, zyklisch betrachtet
befund & gutachten
Lebenszyklus einer Immobilie
preis & markt
Statistiken/Indizes/Tabellen
Büromieten in Wien
bewertung international
Marktübersicht: Slowakei
bilanz & steuern
Nutzungsdauergutachten
im Steuerrecht
finanzieren & investieren
ISSN 2072-2230
Der Einfluss von Nachhaltigkeit
auf die Immobilienbewertung
P.b.b. Verlagsort 1010 Wien Plus.Zeitung 09Z038013P
im fokus
Dipl.-Ing. Dr. Helmut Floegl
Department für Bauen und Umwelt, Donau-Universität Krems
Lebenszykluskosten
von Immobilien
Nachhaltige leistbare Immobilien. Während der Betriebs- und
Nutzungsphase kostet eine Immobilie ein Mehrfaches der Errichtungskosten. Diese Folgekosten sind komplex. Mit der zukünftigen ÖNORM B 1801 – 3 werden sie definiert und gegliedert
Errichtungskosten sind früh
prognostizierbar
Die Planung und Errichtung von Immobilien wurde in den letzten Jahrzehnten strukturiert und professionalisiert. Die Errichtungskosten von Immobilien können heute
schon in der Entwurfsphase relativ genau
prognostiziert werden. Voraussetzung dafür war die durchgängige Standardisierung
der Kosten in Kostenbereiche nach der
ÖNORM B 1801 „Bauprojekt- und Objektmanagement“ – Teil 1: Objekterrichtung bzw
nach der DIN 276 „Kosten im Hochbau“.
Zum Lebenszyklus eines Gebäudes gehört nicht nur die Planungs- und Errichtungsphase, sondern auch die Betriebsund Nutzungsphase und der Abbruch und
die Objektbeseitigung.
Die Komplexität der Folgekosten
Nach Ende der Errichtungsphase entstehen die Folgekosten. Sie sind in ihren Erscheinungsformen komplexer und fallen
während des gesamten restlichen Lebenszyklus des Gebäudes an.
Die Lebenszykluskosten
ergeben sich als Summe
der Grundkosten, der
Errichtungskosten und der
Folgekosten.
Sie betreffen neben dem Eigentümer
auch die Betreiber und Nutzer. Die Anfang 2011 erscheinende ÖNORM B 1801
„Bauprojekt- und Objektmanagement“ –
Teil 3: Objekt-Folgekosten definiert die
Folgekosten und legt eine Gliederung in
Gruppen und Untergruppen fest.
n
Folgekosten sind die Summe (der Barwerte) aller Kosten, die sich – dem Objekt oder seinen Elementen direkt zuordenbar – aus dem Betrieb und der Nutzung während der Nutzungsphase eines
Objektes ergeben und diesem oder des-
sen Elementen direkt zugeordnet werden können zuzüglich der Objektbeseitigungs- und Abbruchskosten ergeben.
Lebenszykluskostenprognosen
Die Lebenszykluskosten ergeben sich als
Summe der Grundkosten, der Errichtungskosten und der Folgekosten.
Die Lebenszykluskosten werden als Gesamtkosten gerechnet und nicht auf den Eigentümer, den Betreiber und den Nutzer
aufgeteilt. Daraus folgt, dass die Kosten für
Finanzierung, Miete und Abschreibungen
Teil der Erfolgsrechnung und der Bilanz jedes Beteiligten sind oder intern zwischen
den Beteiligten verrechnet werden und daher nicht als Kostengruppe in der Gesamtkostenbetrachtung aufscheinen.
Lebenszykluskosten sollten nie absolut,
sondern stets im Zusammenhang mit den
entsprechenden Erlösen (Mieterträge, Nutzungsentgelte) betrachtet werden. Sie sollen nicht bloß minimiert, sondern in Bezug auf die erwarteten Erlöse optimiert
werden (Pelzeter, 2006).
Ein wichtiges Ziel der Lebenszykluskostenprognose ist es, möglichst früh in
der Planung einer Immobilie potenzielle
Folgekostentreiber aufzuzeigen. Mit Hilfe
der Berechnung von Planungsvarianten
lässt sich die lebenszykluskostenoptimierte
Planung ermitteln.
Lebenszykluskostenprogramme
Es gibt derzeit eine Reihe von Lebenszykluskosten-Prognoseprogrammen.
Diese
Programme unterscheiden sich in ihren
Rechenannahmen, Modellbildungen und
Ergebnisstrukturen. Die Ergebnisse sind
daher nicht vergleichbar.
Im Rahmen des vom FFG geförderten
Forschungsprojekts (Floegl, 2008 – 2009)
wurde ein einfaches praxisbezogenes Berechnungsmodell für Lebenszykluskosten
entwickelt, das auf den Kostengruppen der
ÖNORM B 1801 – 1 und der zukünftigen
B 1801 – 3 beruht. Die Einhaltung dieser
Standards stellt somit die Basis für eine
zukünftige Vergleichbarkeit mit anderen
normkonformen Lebenszykluskostenmodellen dar.
Ein wichtiges Ziel der Lebenszykluskostenprognose
ist es, möglichst früh in der
Planung einer Immobilie
potenzielle Folgekostentreiber aufzuzeigen
Beispiel: Lebenszykluskosten für
ein Verwaltungsgebäude
Die Berechnung des dreigeschossigen Gebäudes mit unterschiedlich großen Geschossen, quadratischem Grundriss und
Innenhof mit 5.500 m2 BGF und 4.454 m2
NGF ergibt Errichtungskosten von 6,20
Mio Euro und Lebenszykluskosten von
25,87 Mio Euro über angenommene
36 Jahre Nutzungsdauer. Davon sind die
Reinigungskosten 4,16 Mio Euro, die Kosten für Heizung und Warmwasser 1,87
Mio Euro, die Stromkosten für die Gebäudetechnik 0,98 Mio Euro und die Stromkosten der Nutzer 1,72 Mio Euro.
Es hat sich gezeigt, dass das entwickelte Prognosemodell eine Lebenszyklusprognose mit wenigen Parametern in einem
sehr frühen Planungsstadium ermöglicht.
Diskussionen, Vergleichsrechnungen und
Vergleiche mit Ist-Werten haben ergeben,
dass die gewählten Folgekostenansätze gute praxistaugliche Ergebnisse liefern.
Ganz im Sinne ökonomischer Nachhaltigkeit sollen für alle neuen Gebäude Lebenszykluskosten prognostiziert werden, um
dem Bauherrn die Sicherheit einer nachhaltigen Leistbarkeit der Immobilie zu geben.
Literatur
Floegl, H. (2008 – 2009): Berechnung
von Lebenszykluskosten von Immobilien,
Forschungsprojekt „Nachhaltig massiv“
des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie der Wirtschaftskammer
Österreich.
Pelzeter, A. (2006): Lebenszykluskosten von Immobilien, Hrsg: Schulte KarlWerner, Bone-Winkel Stephan, Verlagsgesellschaft Rudolf Müller, Köln, ISBN
3-89984-156-5.
ZLB 2010/17
Liegenschaftsbewertung 2 | 2010
25