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Mag. Karl Friedl
Geschäftführender Gesellschafter der bene Consulting
Quelle: bene Consulting
N a c h h a l t i g v o n i nn e n h e r a u s
LEE D ® G o l d - Q u a l i t ä t b e i b e n e C o n s u l t i n g
für Projekt in Frankfurt
Die Unfallkrankenkasse Hessen (UKH) entschloss
sich, aufgrund wenig attraktiver Mietflächenangebote und einem Lebenszykluskostenvergleich, die
Verantwortung für ein Bauprojekt zu übernehmen.
Das Bauherrenprojektmanagement übernahm von
Anfang an bene Consulting. Mit dem Projekt wurde
die Grundlage für ein nachhaltig im Unternehmen
wirkendes Gebäude gelegt. In einem ersten Quickcheck wird dem Objekt LEED Gold-Qualität avisiert.
1 Bauherrenverantwortung als
Qualitätsgarant
In der frühen Planungsphase sind Bauherren stark
gefordert: Wesentliche Richtungsentscheidungen,
welche die Nachhaltigkeit eines Gebäudes ökologisch, ökonomisch und soziokulturell bestimmen,
sind zu treffen. Auch die Energieeffizienz und Kosten des Gebäudebetriebs werden im Wesentlichen
bereits in der frühen Phase festgelegt. Oft sind sich
Bauherren dieser Verantwortung für den Lebenszyklus der Büroimmobilie zu wenig bewusst. Es wird
gerne nur die Höhe der Baukosten als bestimmender Entscheidungsfaktor herangezogen. Die
folgenden Betriebs- und Energiekosten spielen eine
untergeordnete Rolle.
Die von bene Consulting in der Initiierungsphase
durchgeführte Lebenszykluskostenberechnung
ermöglicht von Anfang an einen ganzheitlichen
Blick. Sie umfasst deutlich mehr, als die Kosten der
Gebäudeentwicklung: Vollkosten sind gefragt!
Grundlage
Projektidee
Quelle: bene Consulting
Anforderungen
Konstruktion
Bauwerk
Verschleiß
Phase
Ergebnis
Initiieren
Anforderungen
Planen
Ausführen
Konstruktion
Bauwerk
Nutzen
Verschleiß
Umwidmen
Projektidee
24
Abbildung 1: Lebenszyklusmodell
Im Fall der Unfallkrankenkasse Hessen war sich
der Bauherr seiner Verantwortung von Anfang an
bewusst und definierte eine Projektorganisation,
welche die Nutzerrolle und die Betreiberrolle neben
der Leitungs-, Steuerungs- und Entwicklerrolle als
fixen Bestandteil festlegte.
Abbildung 2: Rollen und Aufgaben eines Bauherrn im Überblick
Der Bauherr als Nutzer
Die Verantwortung für die Qualität des Bauwerks
trägt der Bauherr in der Rolle des Nutzers. Für ihn
wird letztlich das Bauvorhaben realisiert. Als Nutzer
formuliert der Bauherr als Ergebnis der Bedarfsplanung alle quantitativen und qualitativen Anforderungen im Nutzerbedarfsprogramm. Das reicht
vom Nutzungskonzept, über den Flächen- und
Raumbedarf, die betrieblich-funktionalen Erfordernisse sowie Gestaltungsanforderungen und Ausstattungsmerkmale bis hin zu Vorgaben bezüglich
Budget und Zeitrahmen. Die Umsetzung dieser Vorgaben ist für die Akzeptanz und die Nachhaltigkeit
des Gebäudes der wesentlichste Faktor. Deshalb
achtet der Bauherr in der Rolle des Nutzers als Controller auf die Umsetzung seiner Anforderungen
während der Planungs- und Realisierungsphase.
Der Bauherr als Betreiber
Als Betreiber sorgt der Bauherr während des gesamten Lebenszyklus für eine professionelle Gebäudebewirtschaftung. Ziel ist die Unterstützung
und damit die Verbesserung der Produktivität des
Kerngeschäfts der Nutzer. Während der Nutzungsphase ist der Bauherr für die Aufrechterhaltung
des Betriebs verantwortlich und erledigt Aufgaben
des operativen Facility Managements. In der Planungs- und Realisierungsphase sind Aufgaben des
strategischen Facility Managements zu bearbeiten,
um Chancen zur Professionalisierung der Gebäudebewirtschaftung zu wahren. So müssen z. B. für
das wirtschaftliche Handeln in der Nutzungsphase
geeignete Organisationskonzepte und Services entwickelt und implementiert werden.
2 Klares Briefing für nachhaltige
Architektur
Der Zielkatalog ließ bereits erkennen, dass die neue
UKH nicht nur bei der Prävention sondern auch
beim Bau neue Maßstäbe setzen sollte. Aus dem
Unternehmensleitbild wurden konkrete Objektziele
in den Themenbereichen „Organisation“, „Mitarbeiter“, „Wirkung“ und „Technik“ abgeleitet.
Ergebnis des Nutzerbedarfsprogramms für die
Krankenkasse: Ein kommunikatives Gebäude mit
Flexibilität, Team- und Prozessorientierung für die
Organisation, ein Gebäude zum Wohlfühlen für die
Mitarbeiter, ein Gebäude mit Vorbildwirkung bei Er-
Abbildung 3: Bürogebäude Unfallkasse
Hessen, Leonardo-da-Vinci-Allee,
Frankfurt a.M
Quelle: B&V Braun Volleth Architekten GmbH
Quelle: B&V Braun Volleth Architekten GmbH
Quelle: bene Consulting
Abbildung 6: Einblick Kombibüros mit vorgelagerter Sonderfläche
Beim Haustechnikkonzept gelang es dem Bauherrn
nach dem Grundsatz „So viel Technik wie nötig, so
wenig wie möglich“ ein nachhaltiges Konzept zu
entwickeln.
Fassade
Eine energetisch hochwertige Fassade mit kleinen
Transmissionswärmeverlusten, bedingt durch einen
Öffnungsanteil von ca. nur 50%, erweist sich als einer der wichtigsten Bausteine des Konzeptes.
wettbewerbe 273/274
Quelle: B&V Braun Volleth Architekten GmbH
gonomie, Arbeits- und Gesundheitsschutz, ein Gebäude, das Offenheit
und Bescheidenheit demonstriert,
ein Gebäude mit individuell beeinflussbarem Raumklima, ökologisch
und energiewirtschaftlich mit zukunftssicheren Technikkonzepten
sollte es sein. So entstand eine detaillierte Anforderungsbeschreibung
als herausforderndes Briefing für die
Planer.
Die Berater von bene Consulting
moderierten darauf aufbauend ein
europaweites VOF-Verfahren, bei
welchem von den Bewerbern Entwurfs- und Konzeptideen sowohl für Abbildung 4: Grundriss 1. Untergeschoss
die Architektur als auch für die Haustechnikkonzepte gefordert wurden.
In diesem transparenten, fairen und
gesetzeskonformen Vorgehen wurde
mit dem Architekturbüro B&V Braun
Volleth ein geeigneter Planungspartner gefunden.
Das Planungsteam entwickelte angespornt durch den einsatzfreudigen
Bauherrn trotz engster Rahmenbedingungen, was Kosten- und Terminrahmen betraf, innovative Konzepte
insbesondere was Flexibilität, Nutzerkomfort und Energiewirtschaftlichkeit betrifft. Die auf Basis der
Ausführungsplanung durchgeführte
Generalunternehmerausschreibung
und Vergabe verlief problemlos und Abbildung 5: Grundriss Ergeschoss
Das Gebäude besteht aus zwei 9-geschossigen Ribrachte sowohl auf der Kostenseite wie auch – wie
saliten und einem trapezförmigen 7-geschossigen
man jetzt nach zwei Jahren des Betriebs weiß – auf
Mittelbau mit in Summe ca. 9.300 m2 BGF sowie
der Qualitätsseite die erwarteten Ergebnisse.
2 Untergeschossen mit ca. 4.600 m2 BGF für Stell3 Das Ergebnis – soziokulturell, ökologisch
plätze, Technik- und Lagerflächen.
und wirtschaftlich nachhaltig
Ergebnis der intensiven Bauherrenbemühungen
ist ein Gebäude, auf das die Verantwortlichen stolz
sind.
Berichte
25
26
Abbildung 7: Energiekonzept, Schnitt
Quelle: Schindler Ingenieurgesellschaft
Wärme- und Kälteversorgung
Im Hinblick auf die Minimierung des Primärenergiebedarfs und der damit einhergehenden CO2Emissionen für die Gebäudeheizung und Kühlung,
wird eine oberflächennahe Geothermie für die
Wärme- und Kälteversorgung genutzt. Als System
zur Gewinnung von Wärme und Kälte aus dem
Untergrund wurde auf dem Grundstück ein Erdwärmesondenfeld erstellt.
Durch die Betriebsweise „Direkte Kühlung“ ist es
möglich, den Kältebedarf der Betonkerntemperierung und der Randstreifenkühlung bis Anfang
Juli ohne Kältemaschineneinsatz direkt aus dem
Untergrund zu gewinnen. Durch die Anordnung
und Länge der 68 Erdwärmesonden sowie der Betriebsparameter und Lastprofile können die Betonkerntemperierung und die Aktivierung der Bauteile
sowohl im Heizfall als auch im Kühlfall vollständig
über das vorgesehene Erdwärmesondenfeld versorgen. Es stehen im Heizfall mindestens 55 kW
(Februar) bzw. ca. 138 MWh Wärme und im Kühlfall
mindestens 65 kW (August) bzw. ca. 57 MWh Kälte
für den Betrieb der Luftboxen zur Verfügung.
Lüftung
Die eingesetzten Luftboxen waren zum Planungszeitpunkt in Deutschland noch nicht im Einsatz.
Entscheidungssicherheit brachten Kontakte zu
renommierten Vertretern angewandter Forschung
und Lehre (insbesondere Herr Univ. Prof. Dr.-Ing.
Hausladen, TU München) und eine Studienreise
in die Schweiz. Studienreisen sind eine wertvolle
Methode, um sich bei innovativen Entscheidungen
persönlich von deren Sinnhaftigkeit überzeugen zu
können.
297 Zuluftgeräte versorgen über einen leichten Unterdruck die Büroräume mit temperierter Außenluft. Die Luftwechselrate beträgt 40 m3/Person. Die
Luftboxen enthalten keine Mechanik. Der Vorteil
gegenüber einer zentralen Versorgung ist u. a. die
Ersparnis von Schachtflächen und somit ein Gewinn an Nutzflächen.
Quelle: bene Consulting
Quelle: B&V Braun Volleth Architekten GmbH
Heizung
Die Wärme wird mit einer Wärmepumpe und zusätzlicher Wärmerückgewinnung erzeugt. Diese
nutzt die Abwärme sowie die Erdwärme aus den
Erdsonden. Den Wärmeaustausch übernehmen die
Betondecken (ca. 4.500 m2). Zusätzlich wird die Außenluft durch 28° C warmes Wasser erwärmt. Dies
erfolgt in dezentralen Zuluftgeräten (Luftboxen)
in jeder Büroachse. Zur individuellen, raumweisen
Temperatur-Regelung steht ein Randstreifenelement, eingelassen in die Rohdecke, zur Verfügung.
Abbildung 9: Luftbox als integraler Baustein der Fassade
Abbildung 8: Randstreifentemperierung, Systemschnitt
Kühlung
Durch die Steuerung der Lüftung (Nachtauskühlung) und Nutzung der Geothermie kann das
Gebäude durch die Wärmepumpe über die Bauteilaktivierung „entwärmt“ werden, sodass die
Temperatur tagsüber im Sommerbetrieb 26° C nicht
übersteigt.
New Construction
Existing Buildings
LEED®
Leadership
in Energy
and
Environmental
Design
LEED®
for
Multiple
Buildings/
Campus
Commercial Interiors
LEED®
Core & Shell
LEED®
for
Schools
for
Retail
Homes
Neighborhood
Development
LEED®
for
Laboratories
Innovation & Design
Proc. 5 Points
Prerequisite 1
Fundamental
Commissioning
Sustainable Sites
14 Points
Prerequisite 2
Minimum
Performance
Water Efficiency
5 Points
Prerequisite 3
Refrigerant
Management
Energy & Atmosphere
17 Points
Credit 1 (1-10P)
Optimize Energy
Performance
Material & Resources
13 Points
Credit 2 (1-3P)
Optimize Energy
Performance
Indoor Envir. Quality
15 Points
Credit …
(…P)
Berichte
27
Struktur des LEED-Systems
7%
22%
25%
20%
7%
Innovation & Design (ID)
Location & Linkages (LL)
Sustainable Sites (SS)
Water Efficiency (WE)
Energy & Atmosphere (EA)
Material & Resources (MR)
Indoor Environmental Quality (EQ)
Awareness & Education
19%
LEED „New Construction“ Categories
Abbildung 10: Struktur des LEED-Systems; LEED “New Construction” Categories
5 Fazit
Die konsequente Ausrichtung der Planung auf die
Bedürfnisse der Organisation und ihrer Menschen
macht die Objekte nicht nur wirtschaftlicher sondern auch zu einer strategischen Unternehmensressource mit der Arbeitsproduktivität im Fokus. Für
den Bauherrn ist der Neubau ein Ergebnis, auf das
er stolz ist.
Unter strengen Rahmenbedingungen und hohem
Zeit- und Kostendruck entstand ein Gebäude, das
in die Zukunft weist und Raum für ca. 260 Arbeitsplätze bietet: Die 9.300 m2 werden so strukturiert,
dass sie flexibel, prozess- und teamorientiert sind,
ein optimales Arbeitsklima schaffen und zugleich
Vorbildwirkung hinsichtlich der Ökologie und Energiewirtschaft besitzen.
Die Qualität von Prozess und Objekt ist nachhaltig,
mit Weitblick geplant und gebaut – präventiv der
aktuellen Nachhaltigkeitsdebatte vorgebaut. Wie
sich dieses Ergebnis in offiziellen Zertifizierungssystemen, wie dem amerikanischen Standard LEED
positionieren kann, wird nun im Detail geprüft.
Vielleicht wird aus der Ersteinschätzung Gold doch
noch Platin.
LEED® Zertifizierung
Das LEED-System des USGBC (Leadership in Environmental & Energy Design, US Green Building
Council) ist das weltweit am weitesten verbreitete
Zertifizierungssystem. Je nachdem ob es sich um
einen Neubau, ein bestehendes Gebäude oder
um eine Sanierung handelt, oder je nach Ausbaustandard des Gebäudes, sind die Aspekte unterschiedlich. Zudem wird für den Neubau noch nach
Nutzungsart unterteilt. Das Gesamtsystem ist als
1-Punkte-System aufgebaut. Ausgezeichnet wird
nach Metallfarben, Silber, Gold und Platin. Um
Platin zu erreichen, müssen 73% der Punkte erfüllt
werden. Für Gold sind immerhin 55% erforderlich.
bene Consulting
bene Consulting ist einer der führenden Bauherrenberater in Europa. Mit rund 50 Mitarbeitern
an vier Standorten in Österreich und Deutschland
unterstützt die bene Consulting Unternehmen bei
der Entwicklung, Umsetzung und dem Betrieb vollständig anforderungsgerechter Büroimmobilien.
Bei ihrer Beratungsleistung steht seit fast zwei
Jahrzehnten die Nachhaltigkeit der individuellen
Lösung beim Bauen und Betreiben im Vordergrund
– in wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer
Sicht. Seit 2008 bringt die bene Consulting diese
Erfahrung als aktives Mitglied in die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) ein.
www.beneconsulting.com
wettbewerbe 273/274
4 Der Betrieb
Aufgrund einer Neuorganisation im Kerngeschäft
wurde nach zwei Jahren Gebäudenutzung bereits ein Drittel der Belegschaft innerhalb des
Hauses problemlos umgezogen. Die Prüfung der
Wirtschaftlichkeit durch die Entscheidungs- und
Aufsichtsgremien während der Projektentwicklung
wird nun im Betrieb fortgesetzt. Die gebäudeabhängigen Nutzungskosten, insbesondere auch die
Energiekosten, liegen weit unter den Kennwerten
anderer vergleichbarer Objekte.