Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im - Beck-Shop

Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien im Bestand: Risiken
und Erfolgsfaktoren
Bearbeitet von
Amalia Kasemir
Erstauflage 2015. Taschenbuch. 184 S. Paperback
ISBN 978 3 95935 154 6
Format (B x L): 15,5 x 22 cm
Wirtschaft > Wirtschaftssektoren & Branchen: Allgemeines > Immobilienwirtschaft
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Leseprobe
Textprobe
Kapitel 3.2 Bewertung der Besonderheiten hinsichtlich des Bestandsobjekts
Bevor ein Investor sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidet, werden im Zuge der
technischen Due-Diligence detaillierte Analysen erstellt. Das Gebäude wird u. a. in Hinblick auf die
Nutzung bezüglich der Gebäudesubstanz und Technik, der Funktionalität, Flexibilität und
Drittverwendungsfähigkeit, der gestalterischen Qualität und der Schadstoffbelastung untersucht
und bewertet. Aufbauend auf die Ergebnisse der Analysen werden Maßnahmen zum Werterhalt
oder zur Wertsteigerung entwickelt und in die Rentabilitätsberechnung einbezogen
3.2.1 Gebäudesubstanz und technische Qualitä
Risiko
Gerade Projektentwicklungen im Bestand sind aufgrund von einem nicht den aktuellen Stand der
Technik entsprechenden Zustand dem Risiko einer nicht marktgerechten Gebäudesubstanz
ausgesetzt, die ggf. die Neunutzungsmöglichkeiten in den Bestandsgebäuden einschränkt. Das
technische Risiko eines Bestandsobjekts besteht darin, dass hinsichtlich der wirtschaftlichen
Nutzungsdauer und der technischen Lebensdauer von bestehenden Bauteilen und Anlagen eine
Ungewissheit vorhanden ist
Bezüglich der wirtschaftlichen Lebensdauer ist das Risiko vorhanden, dass sowohl die Mieterträge
nicht ausreichen, um die für den Werterhalt des Gebäudes erforderlichen Kosten zu decken als
auch keine nachhaltige Ertragssteigerung durch Sanierungs- und Umstrukturierungs- oder
Umnutzungsmaßnahmen zu erzielen ist. Wird die Instandhaltung des Gebäudes vernachlässigt,
besteht die Gefahr, dass die natürliche Alterung und Abnutzung des Gebäudes soweit
fortgeschritten sind, dass die technische Lebensdauer erreicht wird
Im Sinne der Gebäudesubstanz ist u. a. die Widerstandsfähigkeit der verwendeten Baumaterialien
gegen innere Einwirkungen (z. B. Brand- und Wasserschäden) und äußere Umwelteinflüsse
entscheidend. Einen weiteren Risikofaktor in diesem Zusammenhang stellt außerdem die
statische Belastbarkeit dar, die auf die erforderliche Tragfähigkeit der geplanten Nutzung zu
überprüfen ist
Die Gebäudesubstanz ist entscheidend für den Grad und den Verlauf der Abnutzung und hat
Auswirkungen auf die langfristige Marktfähigkeit der Immobilie. Das Risiko einer nicht
marktgerechten Gebäudesubstanz steigt umso mehr, je länger ein Unternehmensgelände brach
lag oder ein Gebäude leer stand. Zudem kann sich der Zustand der Gebäudesubstanz auf die
Investitions- und ggf. Bewirtschaftungskosten sowie unter Umständen als Herausforderung
hinsichtlich der Baugenehmigung auswirken
Erfolgsfaktor
Vor einer Investition in ein Bestandsgebäude ist nach der Analyse der vorhandenen Bauqualität
der Instandhaltungsrückstau sowie erforderliche Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen. Eine
gründliche Analyse ist auch bei „weißen Brachen“, also Flächen deren Nutzung in voraussehbarer
Zeit aufgegeben wird, durchzuführen. Der Grund liegt in der Vernachlässigung von nachhaltigen
Investitionen, wenn das Aufgeben der Immobilie beabsichtigt wird
Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sowie Modernisierungsaufwendungen des Gebäudes
tragen dazu bei, den natürlichen Alterungsprozess abzumildern und unterdessen die
wirtschaftliche Attraktivität der Immobilie nachhaltig zu erhalten bzw. zu optimieren mit dem Ziel,
das Risiko einer nicht marktgerechten Qualität der Gebäudesubstanz zu senken
Projektentwickler vergeben die technische Due-Diligence entweder an Fachexperten, wie z. B.
Arcadis oder erarbeiten diese in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den bereits bekannten
und voraussichtlich später ausführenden Unternehmen des jeweiligen Gewerks mittels Analysen
und Angeboten zu den erforderlichen Leistungen
Die Gebäudesubstanz sowie die Ausstattungsqualität der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)
sind im Zuge der technischen Due-Diligence auf Einhaltung der behördlich geforderten
Schutzniveaus hinsichtlich des Wärme-, Feuchte-, Brand- und Schallschutzes zu überprüfen. Die
Bereiche Fassade, Dach, Boden, Konstruktion und Haustechnik werden aufgrund kostenintensiver
Veränderungen als kritisch eingestuft und sind daher ausführlich zu untersuchen Werden die
aktuellen bauphysikalischen Verordnungen sowie die Arbeitsstättenverordnung nicht eingehalten,
ist der Aufwand zu ermitteln, mit welchem die Einhaltung herzustellen ist
In Zusammenhang mit der wärmeschutztechnischen Qualität stellt eine der größten
Herausforderungen im Bauen im Bestand die Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV)
dar. Diesbezüglich ist zu prüfen, ob Energiepässe vorliegen. Zudem ist insbesondere die
Wärmedämmeigenschaft der Gebäudehülle zu analysieren. Kann die Fassadez. B. wegen des
Denkmalschutzes nicht verändert werden, sind alternative energieeffiziente kompensatorische
Maßnahmen zu ergreifen. Eine Möglichkeit zur Energieeinsparung ist die Installation
energieeffizienter Wärmequellen und das Beziehen von Fernwärme. Des Weiteren sind die
Anforderungen an die geplante Arbeits- bzw. Lager- und Produktionsatmosphäre hinsichtlich
Lüftung und Temperatur zu untersuchen
Die Interviewpartner geben an, dass Gebäudeenergiepässe heutzutage von Mietern der
Unternehmensimmobilien selten nachgefragt würden. Sie würden kein ausschlaggebendes
Kriterium für den Mieter darstellen, sich aus energetischen Gründen für die entsprechende Fläche
zu entscheiden
Heutzutage ist die Nachfrage nach Zertifizierungen für nachhaltige Unternehmensimmobilien im
Bestand im Gegensatz zu Neubauten gering, da mittelständische Unternehmen vordergründig an
einem möglichst niedrigen Mietniveau interessiert sind und der Effekt der geringeren Nebenkosten
sich nicht genügend in der Mietvertragslaufzeit auswirken kann. In Zukunft könnte die Bedeutung
des Themas Nachhaltigkeit insbesondere aus Gründen der gewünschten Außenwirkung im
Gewerbesegment an Bedeutung gewinnen
Werden Gebäude nach der aktuellen Energieeinsparverordnung revitalisiert, könnten diese eine
Zertifizierung auf den unteren oder mittleren Ebenen der gängigen Labels erreichen. Wird auf den
Zertifizierungsprozess verzichtet, müssen die Kosten für den Prozess nicht auf die Mieter
umgelegt werden. Diese profitieren dennoch von den geringeren Nebenkosten
Zudem tragen optimierte Prozesse sowie die Verfolgung eines energiestrategischen Ansatzes der
Bewirtschaftung dazu bei, ressourcenschonend mit Energie umzugehen mit dem Ziel,
Nebenkosten zu reduzieren. Eine höhere Energie-Effizienz kann z. B. durch folgende Maßnahmen
dezentrale Energiegewinnung über Contracting- Partner mittels Blockheizkraftwerken,
Ausschalten der Lüftungsanlagen in den Nachtstunden, Auswahl energieeffizienter Leuchtmittel
sowie Steuerung der Beleuchtung, Kappung von Stromspitzen und Nutzung des Regenwassers
erreicht werden
Bezüglich der energetischen Qualität unterscheiden sich die Anforderungen der Investoren oder
Projektentwickler sowie Nutzer an ein Bestandsgebäude je nach Dauer der Anlagestrategie bzw.
Nutzungsdauer. Langfristige Bestandshalter sowie Nutzer von betrieblich genutzten Immobilien
(Corporate Real Estate) sind bezüglich der Optimierung der energetischen Qualität engagierter als
kurzfristige Anleger, da bei einer langfristigen Anlage neben ideologischen Gesichtspunkten sowie
Marketingaspekten eine positive ökonomische Auswirkung zu erwarten ist. Z. B. vereinbaren
Immobilienkonzerne Kooperationen mit Projektentwicklern von Solarenergieanlagen zur
Installation von Photovoltaik- Anlagen auf den Gebäudedächern. Der erzeugte Strom wird in das
öffentliche Netz eingespeist oder alternativ den Mietern zu vergünstigten Konditionen zur
Verfügung gestellt bzw. für die eigenen Räumlichkeiten genutzt. Auch innovative Ideen wie die
Förderung der E-Mobilität durch Bereitstellung von Ladesäulen für E-Fahrzeuge in
Zusammenarbeit mit der Stadt können als Maßnahmen zur Schonung der Umwelt sowie für
Imagezwecke in Frage kommen
Für kurzfristige Investitionsanlagen bis zu 5 Jahre lohnt es sich für den Investor nicht, selbst in z.
B. Solartechnik zu investieren, da beim Verkauf die Installation bereits nicht mehr dem neusten
Stand der Technik entsprechen würde. Eine Verpachtung der Dachflächen würde sich bei
kurzfristigen Anlagen nicht lohnen, da dies mit der Eintragung einer Dienstbarkeit verbunden wäre
und sich jegliche Einschränkung in der Behandlung der Immobilie für den zukünftigen Käufer
wertmindernd auswirken würde
Wird aus einer großflächigen „Monokultur“ eine kleinteilige „Multikultur“ geplant, ist die Qualität
des Brandschutzes mit Hilfe eines Brandschutzkonzeptes nachzuweisen. In dem Zusammenhang
sind erforderliche aktive, passive sowie planerische Brandschutzmaßnahmen einzubeziehen
Auch wenn der Schallschutz im Vergleich zum Wärme- und Brandschutz bei der Nutzung als
Unternehmensimmobilie eine untergeordnete Rolle spielt, ist die Einhaltung der
Mindestanforderungen nach DIN 4109 nicht zu vernachlässigen. Der erforderliche Luftschallschutz
gegenüber Außenlärm und Arbeitsräumen anderer Mieter, der Schallschutz gegenüber
haustechnischen Anlagen sowie der Trittschallschutz gegenüber fremden Arbeitsräumen ist zu
gewährleisten
Des Weiteren sind im Vorfeld die Anpassungsfähigkeit der technischen Systeme sowie die
Ausstattungsqualität der TGA hinsichtlich Lüftung, Kühlung, Elektroversorgung, Heizung und
Wasser zu analysieren
Die TGA sollte so konzipiert sein, dass eine Teilung der Flächen und eine Drittverwendbarkeit
möglich ist, um auf verschiedene Anforderungen flexibel reagieren zu können, z. B. durch eine
anpassungsfähige Verteilung der Leitungen in einer abgehängten Decke oder in Doppelböden.
Die technische Ausstattung der Flächen wird im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten, wie z. B.
Büro, nicht standardisiert vorgegeben, sondern meist in enger Abstimmung mit dem Mieter
hinsichtlich seiner spezifischen Anforderungen festgelegt
Einen Wettbewerbsvorteil können je nach Zielgruppe z. B. für Unternehmen im produzierenden
bzw. veredelnden Gewerbe Flächen darstellen, die spezielle infrastrukturelle Anforderungen
erfüllen, wie z. B. ein Angebot an unterschiedliche Wasserqualitäten, Kälte, verschiedene Gase
und Elektrizitätsstufen sowie konstante Bedingungen hinsichtlich Temperatur, Feuchtigkeit,
Luftmenge, Luftströmung sicherstellen
Andere Mieter wiederum seien nicht an der modernsten Gebäudetechnik interessiert, sondern an
Anlagen, die robust und nicht ausfallgefährdet sind und sich vordergründlich hinsichtlich der
Nebenkosten positiv auswirken
Das Thema „Internetanbindung“ gehört in der Zukunft zunehmend für die meisten Nutzer zum
entscheidenden Faktor in der Standortwahl: Immer stärker legen Unternehmen großen Wert auf
hohe Bandbreiten, Stabilität und Sicherheit des Internets. Für Höchstgeschwindigkeiten sowie
Sicherheit in der Datenkommunikation werden flächendeckende Glasfasernetze installiert, die
Kommunikationsdienste wie Internet, Email, netzbasierende Dienstleistungen wie Storage-onDemand, Nutzung von Intradiensten und Direktverbindungen zwischen den Mietflächen und
verschiedenen regionalen Rechenzentren ermöglichen
Da alte Bausubstanz meist Mehraufwendungen zur Folge hat, sollte der Instandhaltungsrückstau
und die Modernisierungskosten bereits vor Grundstückssicherung ermittelt und in die
Rentabilitätsberechnung einkalkuliert werden.