Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße
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POTSDAMER MITTE Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße Projektinformation 2010 Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße Projektinformation 2010 IMPRESSUM Bieterwettbewerb für den Verkauf der städtischen Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße zur Wiedergewinnung der Potsdamer Mitte Auftraggeber Landeshauptstadt Potsdam vertreten durch: Sanierungsträger Potsdam GmbH Treuhänder der Landeshauptstadt Potsdam Voltaireweg 4a, 14469 Potsdam Telefon: (0331) 6206-777 Fax: (0331) 6206-737 Internet: www.potsdamer-mitte.de Projektleiter: Andreas Schleicher Auftragnehmer ProStadt - Gesellschaft für Projektsteuerung im Städtebau mbH Lietzenburger Straße 44, 10789 Berlin Telefon: (030) 440 408 -0 Fax: (030) 440 408 -20 Internet: www.prostadt.de Projektleiter: Dr. Rainer Emenlauer Bearbeiter: Jenny Preuß in Zusammenarbeit mit Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner Lietzenburger Straße 44, 10789 Berlin Telefon: (030) 885 914 -0 Fax: (030) 885 914 -99 Internet: www.planergemeinschaft.de Herausgeberin: Sanierungsträger Potsdam GmbH ein Unternehmen des Unternehmensverbundes PRO POTSDAM Die Herstellung dieser Publikation wurde im Rahmen der Städtebauförderung des Bundes und des Landes Brandenburg sowie der Landeshauptstadt Potsdam finanziert. Titel außen: Visualisierung Palast Barberini Zur Verfügung gestellt von Mitteschön! Die Initiative von “Bürger für die Mitte” in Potsdam. © Christopher Kühn und Andreas Hummel, Digitale Baukunst Titel innen: Übersicht Potsdamer Mitte mit den Baufeldern I bis V © Sanierungsträger Potsdam GmbH 4 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke INHALT IMPRESSUM Auftraggeber Auftragnehmer 4 4 4 GEGENSTAND UND ZIEL DES WETTBEWERBS 7 GRUNDSÄTZE DES WETTBEWERBS 2.1 Verfahrensstruktur 2.2 Ausloberin / Kontaktstelle 2.3 Betreuer des Verfahrens 2.4 Bewerber 2.5 Verfahrensablauf 2.6 Anforderungen an die Bewerbung 2.7 Rückfragen 2.8 Abgabe der Bewerbungen 2.9 Auswahl der Bieter 2.9.1 Auswahlkriterien 2.9.2 Auswahlgremium 2.10 Grundstückskaufvertrag 2.11 Eigentum, Urheberrecht und Haftung 2.12 Termine 9 9 9 9 10 10 11 12 12 12 12 12 13 13 14 VORGABEN UND ANFORDERUNGEN 3.1 Entwicklung der Potsdamer Mitte 3.1.1 Nutzungsziele 3.1.2 Sicherung der Gestaltqualität 3.2 Leitlinien für die gestalterische Konzeption der Potsdamer Mitte 3.2.1 Präambel 3.2.2 Leitlinien 3.3 Vorgaben zur Energieversorgung 3.4 Anforderungen an die Kaufpreisgebote 15 15 15 18 18 18 19 20 20 ANGABEN ZU DEN GRUNDSTÜCKEN 4.1 Stadträumliche Lage 4.2 Abgrenzung und Größen 4.3 Eigentum, Dienstbarkeiten, Baulasten, Restitutionsansprüche 4.4 Heutige Nutzung / Bestand / Baustelleneinrichtung 4.5 Erschließung, Ver- und Entsorgung 4.5.1 Verkehrliche Erschließung 4.5.2 Ver- und Entsorgung 4.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 4.7 Altlasten und Kampfmittel 4.8 Bodendenkmale 4.9 Lärmemission 4.10 Bebauungsplanentwurf „Havelufer / Alte Fahrt“ 4.11 Weitere Bestimmungen und Richtlinien (Sanierungsgebiet) 21 21 22 23 24 25 25 27 28 28 28 30 30 31 ANLAGEN / FORMBLÄTTER 33 Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 5 Gegenstand und Ziel des Wettbewerbs Die Landeshauptstadt Potsdam hat seit dem Grundsatzbeschluss zur Wiederannäherung an den historischen Stadtgrundriss und Stadtaufriss von 1990 konsequent das Ziel verfolgt, die Potsdamer Mitte wiederzugewinnen. Die Abgeordneten des Brandenburger Landtags werden ab 2013 im Zentrum der Stadt im rekonstruierten Stadtschloss tagen. Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung (StVV) der Landeshauptstadt Potsdam vom 01.09.2010 zum „Integrierten Leitbautenkonzept Potsdamer Mitte“ (s. Anlage 3, Planzeichnung zum Integrierten Leitbautenkonzept) wurden wesentliche Festlegungen zur Parzellierung, Nutzung und Gestaltung der Potsdamer Mitte getroffen. Diese Vorgaben fließen in das Bieterverfahren zum Verkauf der Grundstücke der ersten beiden Quartiere ein. In einem zweistufigen Verfahren werden geeignete und engagierte Bauherren gesucht, die die Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und FriedrichEbert-Straße / Schloßstraße bebauen. Im Einzelnen sind dies im Baufeld I (Havelufer / Alte Fahrt): a) die Grundstücke Humboldtstraße 1 und 2 mit einer Fläche von ca. 2.400 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 6.500 m² BGF; b) das Grundstück Humboldtstraße 3 (ehem. „Palazzo Pompei“) mit einer Fläche von ca. 750 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 950 m² BGF; c) das Grundstück Humboldtstraße 4 (ehem. „Palazzo Chiericati“) mit einer Fläche von ca. Abb. 1: Übersicht Potsdamer Mitte mit den Baufeldern I bis V Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 7 d) e) f) g) 960 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 740 m² BGF; die Grundstücke Humboldtstraße 5 und 6 (ehem. „Palast Barberini“) mit einer Fläche von ca. 3.440 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 7.800 m² BGF; das Grundstück Brauerstraße 1 mit einer Fläche von ca. 760 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 790 m² BGF; das Grundstück Brauerstraße 2 mit einer Fläche von ca. 750 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 720 m² BGF; das Grundstück Brauerstraße 3 mit einer Fläche von ca. 740 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 620 m² BGF; b) das Grundstück Friedrich-Ebert-Straße 122 / Schloßstraße 8 mit einer Fläche von insgesamt ca. 925 m² und einem Bebauungspotenzial von insgesamt rund 2.510 m² BGF. Erwartet wird, dass die ausgewählten Bauherren die von der Sanierungsträger Potsdam GmbH, Treuhänder der Landeshauptstadt Potsdam, zur Verfügung gestellten Baugrundstücke erwerben und eine Bebauung realisieren, die den städtebaulichen, gestalterischen und sonstigen Vorgaben der Landeshauptstadt Potsdam entspricht und die Gebäude einer Nutzung zuführen, die eine lebendige Potsdamer Mitte mit vielfältigen Angeboten schafft. sowie im Baufeld II (Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße), sog. „Synagogenblock“: a) das Grundstück Schwertfegerstraße 9 mit einer Fläche von ca. 390 m² und einem Bebauungspotenzial von rund 940 m² BGF; 8 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Grundsätze des Wettbewerbs 2.1 Verfahrensstruktur 2.2 Ausloberin / Kontaktstelle Die Ausloberin wird die zum Treuhandvermögen gehörenden Grundstücke in einem transparenten, diskriminierungsfreien zweistufigen Ausschreibungsverfahren anbieten. Die Auslobung und der Verkauf der einzelnen Grundstücke in Baufeld I (Havelufer / Alte Fahrt) und Baufeld II (Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße) erfolgt im Auftrag der Landeshauptstadt Potsdam durch die In einem ersten Verfahrensschritt werden die Bewerber zur Abgabe von Unterlagen gemäß Ziffer 2.6 dieser Projektinformation aufgefordert. Sanierungsträger Potsdam GmbH, Treuhänder der Landeshauptstadt Potsdam, Voltaireweg 4a,14469 Potsdam Die am besten geeigneten Bewerber je Grundstück werden in einem zweiten Verfahrensschritt zur Abgabe von indikativen Angeboten aufgefordert. Die indikativen Angebote werden mit den Bietern verhandelt. In diesen Verhandlungen ist beabsichtigt, die Angebote zu optimieren und die Zahl der teilnehmenden Bieter je Grundstück weiter zu reduzieren. Die verbleibenden Bieter werden aufgefordert, ein endgültiges Angebot abzugeben, das Grundlage für die Auswahl des jeweiligen Bestbieters wird. Ansprechpartner: Herr Andreas Schleicher Außer dieser Projektinformation und ihren Anlagen werden während des laufenden Bewerbungsverfahrens (1. Stufe) keine weiteren Informationen zur Verfügung gestellt. Aus Gründen der Gleichbehandlung werden keine individuellen weitergehenden Informationen gegeben. Die Ausloberin wird auf einer Dialogplattform individuelle Fragen in einer allen Bietern zugänglichen Form beantworten (s. Ziffer 2.7). Die Ausloberin behält sich vor, das Verfahren zu jedem Zeitpunkt bei Vorliegen wichtiger Gründe zu modifizieren oder zu beenden, wenn nicht genügend belastbare, den Anforderungen dieser Ausschreibung entsprechende Teilnahmebewerbungen bzw. Angebote eingehen. Förmliche Nachprüfungsverfahren hinsichtlich des Verfahrens und der abschließenden Entscheidung sind nicht vorgesehen und nicht zulässig. Die Ausloberin behält sich vor, die einzelnen Verfahren ohne Vertragsabschluss zu beenden. Die Angebotserstellung wird nicht vergütet. Telefon: +49(0)331-6206-779 Fax: +49(0)331-6206-737 E-Mail: [email protected] Die Sanierungsträger Potsdam GmbH ist treuhänderischer Sanierungsträger der Landeshauptstadt Potsdam und mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme „Potsdamer Mitte“ beauftragt. 2.3 Betreuer des Verfahrens Mit der Verfahrensbetreuung einschließlich der Vorprüfung der Bewerberunterlagen bzw. Angebote beauftragt ist ProStadt - Gesellschaft für Projektsteuerung im Städtebau mbH Lietzenburger Straße 44, 10789 Berlin Ansprechpartner: Frau Jenny Preuß Telefon: +49(0)30-440408-14 Fax: +49(0)30-440408-20 E-Mail: [email protected] in Kooperation mit dem Planungsbüro Planergemeinschaft Hannes Dubach, Urs Kohlbrenner Lietzenburger Straße 44/46 10789 Berlin Die Verhandlungssprache ist deutsch. Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 9 2.4 Bewerber Zugelassen sind natürliche und juristische Personen als Einzelunternehmen oder als Zusammenschluss von natürlichen und / oder juristischen Personen als Bewerber oder als Bewerbergemeinschaft. Bewerbergemeinschaften haben einen bevollmächtigten Vertreter zu bestimmen und ihrer Bewerbung (s. Formblatt F2) eine Bewerbergemeinschaftserklärung beizufügen (s. Formblatt F3). Einzelbewerber bzw. Bewerbergemeinschaften (z.B. Baugruppen aus Selbstnutzern) können sich zum Nachweis ihrer eigenen Leistungsfähigkeit, auch auf die wirtschaftliche und technische Leistungsfähigkeit Dritter berufen, ohne dass diese selbst Bewerber oder Mitglied der Bewerbergemeinschaft werden müssen. Diese Dritten sind in der Bewerbung zu benennen (z.B. Architekten, Baubetreuer, Finanzierungspartner etc.) und es ist anzugeben, in welcher Weise sie eingebunden werden sollen. Außerdem hat der Bewerber oder die Bewerbergemeinschaft mit der Bewerbung eine Verpflichtungserklärung des Dritten abzugeben (s. Formblatt F4), in dem dieser seine Bereitschaft zur Unterstützung des Projekts darstellt. Sollten sich einzelne Bewerber noch nicht entschlossen haben, mit welchen Architekten sie ggf. in der 2. Stufe eine Projektplanung abgeben, können sie mehrere Architekten benennen und von diesen eine Drittunternehmererklärung unterzeichnen lassen. Bei der Zulassungsentscheidung kann die Ausloberin dann ggf. diese auf die Zusammenarbeit mit bestimmten der benannten Architekten beschränken, wenn dies nach Maßgabe des Auswahlkriteriums gem. Ziffer 2.9.1 2) geboten ist. 2.5 Verfahrensablauf Das nichtförmliche Bieterverfahren gliedert sich in mehrere Phasen: a) Bewerbungsphase In der Bewerbungsphase (1.Stufe) werden diejenigen Bewerber ausgewählt, die zur Angebotsabgabe 10 und zu den anschließenden Verhandlungen für die einzelnen Grundstücke aufgefordert werden. Im Falle einer hinreichenden Anzahl von Bewerbern werden die mindestens drei bis maximal fünf am besten geeigneten Bewerber je Grundstück zur Abgabe eines indikativen Angebots aufgefordert. Bewerbungen für mehrere Grundstücke sind mit Angabe der Priorität zulässig. Die Ausloberin beabsichtigt, durch eine möglichst breite Streuung des Grundbesitzes, ein differenziertes an der Parzelle orientiertes Stadtbild und Vielfalt bei den Nutzungen sicherzustellen. Unter Einhaltung und Gewährleistung dieser Prämisse kommt der Verkauf mehrerer Grundstücke in Betracht. Die Vergabe des gesamten Blocks I an einen Bauherrn ist ausgeschlossen. b) Aufforderung zur Abgabe eines indikativen Angebots Die in der Bewerbungsphase ausgewählten maximal fünf Bewerber je Grundstück werden von der Ausloberin schriftlich aufgefordert, ein indikatives Angebot abzugeben, das enthalten muss: 1) einen Bebauungsentwurf je gewünschtem Grundstück mit geschossweisem Nutzungskonzept unter Beachtung der städtebaulichen, gestalterischen und nutzungsstrukturellen Vorgaben (s. Ziffer 3); 2) ein tragfähiges Geschäftsmodell mit Kostenschätzung, Finanzierungs- und Vermarktungskonzept, soweit keine Eigennutzung vorgesehen ist; 3) ein Kaufpreisgebot je gewünschtem Grundstück. Die detaillierten Vorgaben und Anforderungen an die Angebotserstellung sowie die Bewertungsmatrix für die Angebote werden den ausgewählten Bietern mit der Aufforderung zur Angebotsabgabe zugesandt. c) Verhandlungen Diejenigen Bieter, die ein vollständiges und prüffähiges Angebot abgegeben haben, werden zu Verhandlungen ihres Angebots eingeladen. Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Für die einzelnen Grundstücke sind zunächst zwei Verhandlungsrunden vorgesehen. In der Verhandlungsphase sollen insbesondere folgende Themen behandelt werden: 1) das Bebauungs- und Nutzungskonzept; 2) das Geschäftsmodell einschließlich Kaufpreisgebot; 3) die Regelungen des Kaufvertragsentwurfs. Auf der Grundlage der vertraulichen Verhandlungen mit dem / den Bieter(n) in der engeren Wahl wird nach Beendigung der Verhandlungsphase allen noch verbliebenen Bietern je Grundstück die Gelegenheit gegeben, ein abschließendes, verbindliches Angebot vorzulegen. d) Bewertung des endgültigen Angebots Die Angebote werden unter Mitwirkung eines Auswahlgremiums (s. Ziffer 2.9.2) gemäß den in den Angebotsunterlagen aufgeführten Kriterien bewertet. Bewertungskriterien sind: 1) Qualität des Bebauungs- und Nutzungskonzepts; 2) Tragfähigkeit des Geschäftsmodells; 3) Höhe des Kaufpreisgebots. Die Bewertungskriterien werden in der obigen Reihenfolge mit 40%, 20% und 40% gewichtet. e) Vertragsabschluss Der Bestbieter je Grundstück sowie mögliche Nachrücker werden vom Auswahlgremium vorgeschlagen. Die Ausloberin entscheidet letztverantwortlich über den Vertragsabschluss unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung. Die anderen Bieter werden vor Vertragsabschluss über den Ausgang des Verfahrens informiert. Mit dem jeweiligen Bestbieter je Grundstück wird ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen. 2.6 Anforderungen an die Bewerbung Interessenten werden in dieser 1. Stufe des Verfahrens aufgefordert, fristgerecht bis zum 2. November 2010 eine Bewerbung einzureichen. Die Bewerbung muss enthalten: a) die Benennung der Grundstücke, für die Interesse besteht, unter Nutzung von Formblatt F2; b) die Darstellung des geplanten grundstücksbezogenen Nutzungskonzepts, das sich an den grundstücksbezogenen Rahmenvorgaben orientieren sollte; c) Sofern es sich um ein gewerbliches Unternehmen handelt, sind Nachweise / Referenzen zur wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit (Bonität) des Bewerbers und ggf. eingeplanter Drittunternehmer durch eigene beizufügende Unterlagen wie Bilanzen, Geschäftsberichte der letzten drei Jahre, Bankschreiben etc., einzureichen, die darauf hinweisen, dass das geplante Investment realisiert werden kann; d) Nachweise / Referenzen zur technischen Leistungsfähigkeit des Bewerbers und ggf. eingeplanter Drittunternehmer einschließlich ergänzender Unterlagen u.a. durch die Benennung des / der Architekten, der (die) ggf. beauftragt werden soll(en), mit Angabe von bebilderten Referenzen zu vergleichbaren Objekten; e) Verzeichnis der eingereichten Unterlagen unter Verwendung von Formblatt F1. Die Ausloberin behält sich das Recht vor, unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes fehlende Unterlagen vom Bewerber nachzufordern. Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 11 2.7 Rückfragen Interessenten haben die Möglichkeit, per E-Mail Rückfragen zu stellen an die Verfahrensbetreuerin ProStadt GmbH Ansprechpartner: Frau Jenny Preuß E-Mail: [email protected] Die anonymisierten Antworten werden allen Bewerbern unter www.potsdamer-mitte.de Die Ausloberin behält sich vor, nicht rechtzeitig eingegangene Bewerbungen vom weiteren Verfahren auszuschließen. Bewerbungen, die per Fax oder E-Mail eingehen sowie Anträge, die wesentliche Unterlagen nur in elektronischer Form enthalten, werden grundsätzlich nicht berücksichtigt. Die Bewerbungen sind in deutscher Sprache abzugeben, der Erläuterung dienende Unterlagen (Firmenbroschüren, Jahresabschlüsse, Projektbroschüren, etc.) können auch in englischer Sprache eingereicht werden. Verhandlungssprache ist deutsch. zur Verfügung gestellt. Fragen können bis einschließlich 22. Oktober 2010, 18.00 Uhr gestellt werden. Später eingehende Fragen werden nicht mehr beantwortet. 2.8 Abgabe der Bewerbungen Die Bewerbungen sind in schriftlicher Form bis spätestens 2. November 2010 vollständig und kostenfrei innerhalb der Bürozeiten von 9:00 – 17:00 Uhr bei der Sanierungsträger Potsdam GmbH, Treuhänder der Landeshauptstadt Potsdam, Voltaireweg 4a,14469 Potsdam z. Hd. Herrn Andreas Schleicher einzureichen. Die Bewerbungen sind zweifach (Original und eine Ablichtung) einzureichen. Postsendungen sind als Einschreiben mit Rückschein aufzugeben. Der Poststempel oder der Einlieferungsvermerk des Postdienstleisters muss den 2. November 2010 oder einen früheren Tag aufweisen. Auf dem äußeren Umschlag ist deutlich lesbar „Bieterwettbewerb für die Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße“ zu vermerken. Der Bewerber ist selbst für den termingerechten Eingang der Sendung verantwortlich. 12 2.9 Auswahl der Bieter 2.9.1 Auswahlkriterien Die vollständigen und rechtzeitig eingereichten Bewerbungsunterlagen für die 1. Stufe werden geprüft und nach folgenden Kriterien bewertet: 1) wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit (Bonität) und Zuverlässigkeit des Bewerbers; 2) technische Leistungsfähigkeit (Fachkunde) des Bewerbers und/oder seiner Drittunternehmer; 3) Verträglichkeit der geplanten Nutzung mit den nutzungsstrukturellen Rahmenvorgaben (s. Ziffer 3.1.1). Die Bewertung erfolgt auf einer Skala von 0-5 Punkten und wird in obiger Reihenfolge mit 35%, 35% und 30% gewichtet. 2.9.2 Auswahlgremium Die Auswahl von maximal fünf Bieter je Grundstück für die Aufforderung zur Abgabe eines indikativen Angebots (2. Stufe) erfolgt durch die Ausloberin, die sich durch ein Auswahlgremium beraten lässt, das sich wie folgt zusammensetzt: Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke » Stadtverwaltung Potsdam, Geschäftsbereich Stadtentwicklung und Bauen Matthias Klipp sichtigung sowie auf Grund der vom Grundstücksanbieter zur Verfügung gestellten Informationen akzeptieren und insoweit über die vorstehenden Regelungen hinaus keine weiteren Kosten auf den Kaufpreis angerechnet werden. » Sanierungsträger Potsdam Erich Jesse » zwei freischaffende Architekten / Kunsthistoriker NN » externe Experten (z.B. für Baukosten, Immobilienwirtschaft) NN Alle Kaufverträge stehen unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam. 2.11 Eigentum, Urheberrecht und Haftung » je ein Vertreter der in der StVV vertretenen Fraktionen NN Die Liste ist nicht abschließend. Die Zusammensetzung des Auswahlgremiums kann sich noch verändern. Die Fraktionen benennen ihre Vertreter eigenständig. Das Auswahlgremium kann sich bei der Bewertung der eingereichten Bebauungskonzepte der Unterstützung des Gestaltungsrats und weiterer Sachverständiger bedienen. 2.10 Grundstückskaufvertrag Den für die einzelnen Grundstücke ausgewählten Bietern werden durch die Ausloberin Kaufverträge angeboten, in denen die Inhalte der jeweils bezuschlagten Angebote als Bauverpflichtung geregelt werden. Der Kaufpreis bezieht sich dabei auf den in den Angebotsunterlagen festgelegten Grundstückszustand. Weitergehende Kosten, z.B. für den Anschluss an städtische und private Ver- und Entsorgungsmedien, hat der Käufer zu tragen. Sämtliche Gegebenheiten des Grundstücks sind bei der Abgabe des verbindlichen Angebots zu berücksichtigen. Es wird davon ausgegangen, dass die Bewerber die Grundstücksbeschaffenheit durch eigene Be- Die Bewerbungen und die späteren Angebote bleiben Eigentum der Bewerber bzw. Bieter. Sie können nach Abschluss des Verfahrens von der Ausloberin auf schriftliche Anforderung hin zugeschickt werden. Die Sanierungsträger Potsdam GmbH ist berechtigt, zu Dokumentations- und Revisionszwecken ein vollständiges Exemplar der zweifach einzureichenden Unterlagen einzubehalten. Die Bewerbungen bzw. Angebote werden in allen Teilen streng vertraulich behandelt. Sie werden weder veröffentlicht, noch Dritten zur Kenntnis gegeben, die nicht mit der Vorprüfung und Auswahl befasst sind. Gesetzliche Auskunftspflichten bleiben vorbehalten. Für Beschädigungen oder Verlust von eingereichten Unterlagen haften die Ausloberin und ihre Beauftragten nur im Falle nachweisbar schuldhaften Verhaltens. Die Angaben in diesem Verfahren beruhen ausschließlich auf dem Informationsstand, der den Mitarbeitern der Ausloberin und deren Beratern zur Verfügung standen sowie auf einer Reihe von Annahmen, die sich als richtig oder unrichtig erweisen können. Sie geben teilweise die gegenwärtige Meinung der Ausloberin hinsichtlich möglicher zukünftiger Ereignisse wieder, sind jedoch ungewiss und unterliegen daher Risiken oder Veränderungen. Die tatsächlich eintretenden Ereignisse können erheblich von den Meinungen und Prognosen des Sanierungsträgers Potsdam abweichen. Die gemachten Angaben erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit der Informationen, die für den Empfänger der Angaben notwendig sein können. Für die Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 13 Beschaffung der (weiteren) Informationen ist der Bewerber allein verantwortlich. Für nicht schriftlich erteilte oder bestätigte Angaben, die von den Angaben der Ausloberin abweichen, wird keine Haftung übernommen. Eine Haftung der Ausloberin für die Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen ist ausgeschlossen. 2.12 Termine » Bekanntmachung und Ausgabe der Projektinformation » Abgabe der Bewerbungen » Auswahl der Bieter für die Verhandlungen 14 ab 20. September 2010 2. November 2010 Dezember 2010 » Ausgabe der detaillierten Angebotsunterlagen » Abgabe der indikativen Angebote Januar 2011 März 2011 » Verhandlung der Angebote März / April 2011 » Abgabe der endgültigen Angebote Mai / Juni 2011 » Bewertung und Auswahlempfehlung Juni / Juli 2011 » Zuschlagserteilung » StVV Beschluss zu den Kaufverträgen August 2011 9. November 2011 Die Sanierungsträger Potsdam GmbH behält sich vor, diesen Terminplan bei Bedarf anzupassen. Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Vorgaben und Anforderungen 3.1 Entwicklung der Potsdamer Mitte Die Wiedergewinnung des Kerngebiets der Potsdamer Altstadt ist ein städtebauliches, kulturelles und gesellschaftliches Anliegen von hohem Rang und steht im Interesse der Allgemeinheit. Ihr in Jahrhunderten gewachsenes Formbild wurde 1945 zerstört und in den folgenden Jahren durch eine Neubebauung, die den historischen Stadtgrundriss ignorierte, überformt. 3.1.1 Nutzungsziele Mit den Grundstücken Havelufer / Alte Fahrt (Baufeld I) und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße (Baufeld II) gibt die Stadt Potsdam privaten Bauherren und Investoren die Möglichkeit, sich an der Wiedergewinnung der Potsdamer Mitte aktiv zu beteiligen. Grundlage der Entwicklung kann nur erreicht werden, wenn die vielen engagierten Bauherren, die gesucht werden, die ziel- und qualitätssichernden Vorgaben und Anforderungen in ihren Entwürfen und Konzepten umsetzen. Auf insgesamt fünf Baufeldern soll in den nächsten 5-10 Jahren ein lebendiges Stadtquartier mit vorwiegender Wohnnutzung, ergänzt mit attraktiven Einzelhandels- und Gastronomieangeboten, Büros und ggf. Hotels, entstehen. Für die jetzt ausgeschriebenen Grundstücke der Baufelder I und II wurden konkrete Nutzungsempfehlungen entwickelt und beschlossen (s. Abb. 4 und Anlage 6, Grundstückspässe). Die von den Bewerbern vorgeschlagenen Nutzungen sollen im Zusammenspiel mit den Nutzungen der Nachbargrundstücke und der anderen drei Baufelder zu einem insgesamt konsistenten Gesamtkonzept für die Potsdamer Mitte führen. Abweichungen vom Nutzungsrahmen sind möglich, müssen aber begründet werden. Die Wiederannäherung an den historischen Stadtgrundriss und Stadtaufriss als konsensbildende Abb. 2: Humboldtstraße mit Alter Markt Quelle: Zieler, Otto (1912): Potsdam - ein Stadtbild des 18. Jahrhundert Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 15 Abb. 3: Humboldtstraße mit Schlusspunkt Quelle: Zieler, Otto (1912): Potsdam - ein Stadtbild des 18. Jahrhunderts 16 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Für die weiteren Baufelder III bis V wurden in einer Nutzungsstrukturanalyse erste Nutzungskonzepte entwickelt (s. Abb. 4): (Wissensspeicher) kann mit Abriss der Fachhochschule und des Staudenhofs voraussichtlich ab 2013/14 ausgeschrieben werden; a) Baufeld III ist als Blockrandbebauung geplant und könnte mit Abriss der Fachhochschule Potsdam ab 2013 ausgeschrieben werden; c) für Baufeld V (Karree am Alten Markt nördlich der Nikolaikirche) ist die Verfügbarkeit abhängig vom Abriss des vorhandenen Wohngebäudes. b) Baufeld IV mit der Stadt- und Landesbibliothek Abb. 4: Nutzungsvorschläge für die Potsdamer Mitte Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 17 3.1.2 Sicherung der Gestaltqualität Die folgenden Leitlinien für die Potsdamer Mitte gelten für das Gebiet um den Alten Markt zwischen Alter Fahrt und Straße Am Kanal sowie beiderseits der Friedrich-Ebert-Straße. Die Leitlinien wurden für einzelne Baufelder im Zusammenhang mit den jeweiligen Vergabeverfahren für die Einzelgrundstücke durch die Ausloberin und die Stadtverwaltung konkretisiert und von den Stadtverordneten zeitnah zur Ausschreibung beschlossen. Für die Grundstücke der Baufelder I und II wurden die städtebaulichen und gestalterischen Vorgaben am 01. September 2010 in Form von Grundstückspässen beschlossen. Die Bieter in Stufe 2 sind gehalten, die im Leitbautenkonzept entwickelten Vorgaben zu Nutzung und Gestaltung mit Architekten ihrer Wahl umzusetzen. Sollte sich herausstellen, dass auch nach der Verhandlungsphase für das Grundstück Humboldtstraße 1 und 2 keine akzeptablen Entwürfe vorliegen, behält sich die Ausloberin vor, vom ausgewählten Bieter die Durchführung eines Gutachterverfahrens mit mind. drei Architekturbüros zu verlangen. 3.2 Leitlinien für die gestalterische Konzeption der Potsdamer Mitte 3.2.1 Präambel Rahmengebend für die städtebauliche und architektonische Entwicklung dieses Gebietes ist die 1990 von der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam beschlossene Wiederannäherung an den historischen Stadtgrund- und Stadtaufriss. Die zeitgemäße Fortentwicklung verlangt Rücksicht auf den historischen Baubestand (Nikolaikirche, Altes Rathaus, Knobelsdorffhaus, Marstall u. a.), auf die zur Rekonstruktion vorgesehenen Leitfassaden (Stadtschlossfassaden am Landtagsgebäude und sieben Bürgerhausfassaden) und den Leitbau 18 („Palast Barberini“) sowie die Einhaltung von Leitlinien, welche aus ortstypischen, architektonischen Gestaltungsmerkmalen hergeleitet sind. Potsdam-typische Gestaltungsmerkmale und überlieferte Gestaltungsregeln, die das eigenständige Wesen und die Atmosphäre dieser einstigen Residenzstadt geprägt haben, sollen im Sanierungsgebiet berücksichtigt werden. Dies bewirkt eine Ensemblewirkung, einen behutsamen Übergang zur erhaltenen, umgebenden Bebauung und ermöglicht somit die Heilung und Ergänzung des „Gesamtkunstwerks Potsdam“. Diese Vorgaben eröffnen zugleich die Möglichkeit einer geordneten und identitätsstiftenden städtebaulichen Entwicklung bei angemessener Berücksichtigung zeitgemäßer Erfordernisse und moderner Architektur. Mit den folgenden Leitlinien wird der allgemeine Rahmen für die gestalterische Konzeption formuliert. Die konkreten Gestaltanforderungen für die einzelnen Teilbereiche und Grundstücke sind den jeweiligen Grundstückspässen zu entnehmen (s. Anlage 6). Es werden fünf Kategorien für Gebäude in der Potsdamer Mitte definiert, in die alle Gebäude einzuordnen sind: » Kategorie 1 | Leitgebäude bestehendes Gebäude mit Leitfunktion » Kategorie 2 | Leitbau historisches Gebäude mit Leitfunktion » Kategorie 3 | Leitfassade historische Fassade mit Leitfunktion » Kategorie 4 | Leitlinien Gestaltelemente mit Leitfunktion » Kategorie 5 Gebäude ohne Leitfunktion Den Gebäuden mit Leitfunktion - insbesondere den Leitgebäuden, dem Leitbau und den Leitfassaden - kommen mehrere Aufgaben zu. Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke » Auf der städtebaulichen Ebene bilden sie die Eckpunkte für die Ableitung der Maßstäblichkeit. » Auf der architektonischen Ebene setzen sie den Maßstab bezogen auf den Qualitätsanspruch und bilden die Grundlage für die gestalterischen Bezüge. » Im räumlichen Kontext stellen sie den Zusammenhang für das Gesamtensemble her und sind damit auch Träger der Erinnerung. » Und - dies ist für die weitere Entwicklung von entscheidender Bedeutung - sie bilden aufgrund ihrer baugeschichtlichen Bedeutung den ideellen Hintergrund für den Nachhaltigkeitsanspruch, der an die Neubauten und ihre Zukunftsfähigkeit gestellt wird. - - - Im Grundsatz gelten die nachfolgenden Leitlinien (L.1 – L.5). - 3.2.2 Leitlinien L.1 Die städtebauliche Gestaltung soll sich an der ehemaligen Gestaltung der historischen Mitte orientieren. » Neubauten sind mit der Architektur der sie umgebenden Gebäude, vor allem mit den bestehenden Leitgebäuden (Kategorie 1), in Einklang zu bringen oder müssen gestalterisch mit ihnen in Kontakt treten / kommunizieren. » Es gilt folgender prinzipieller Grundsatz: Der historische Straßenverlauf und die historischen Baufluchten der Blockrandbebauung sollen berücksichtigt werden. » Für die Straßenfassaden gelten folgende Grundsätze: - Alle Gebäude sind traufständig zu bauen, - Straßenseitig ist ein Sockel und / oder Sockelgeschoss herzustellen, - Bei der Fassaden- und Dachgestaltung sind hochwertige Materialien zu verwenden, die sich am historischen Vorbild orientieren (mi- - - - - neralische Putze und Anstriche, Stuck, matte Natursteine wie Sandstein, Zinkblech, Tonziegel). Glänzende Oberflächen wie etwa polierter Granit oder glasierte Ziegel sind nicht zulässig, An den Platzkanten des Steubenplatzes, des Alten Marktes und der 8-Ecken-Kreuzung (inklusive Übergangsbereiche) sind Materialien entsprechend denen der Leitfassaden zu verwenden, Die Fensteröffnungen sollten 50% der Fassadenfläche nicht überschreiten, Die Plastizität der Fassaden ist gegenüber dem Leitbau und den Leitfassaden wesentlich reduzierter auszubilden. Dies gilt insbesondere für Balkone und Erker, Die Integration von Originalbauteilen (Spolien) soll nach Möglichkeit lagegetreu sein, Die Dachdeckungen sollen grundstücksübergreifend die Ensemblewirkung stützen, Die Gebäude müssen sich in die Kubatur der historischen Bebauung einfügen. Die Dachgestaltung soll in Ausprägung und Materialwahl mit den Leitbauten korrespondieren. An den Platzkanten des Steubenplatzes, des Alten Marktes und der 8-Ecken-Kreuzung (inklusive Übergangsbereiche) müssen alle Gebäude 45°- Dachschrägen über der Traufe ausbilden. Bei Neubauten mit einem Attikathema ist eine entsprechend flachere Dachneigung auszuführen, An den Platzkanten des Steubenplatzes, des Alten Marktes und der 8-Ecken-Kreuzung (inklusive Übergangsbereiche) sind Gauben nicht zulässig, Dacheinschnitte sind zulässig, Alle neuen Gebäude müssen an den Platzkanten des Steubenplatzes, des Alten Marktes und der 8-Ecken-Kreuzung (inklusive Übergangsbereiche) eine plastisch ausgebildete Traufe erhalten, Die Ladenzonen müssen sich in der Außengestaltung und mit ihrer Proportion der Fassadengliederung unterordnen, Als Wetter- und Sonnenschutz sind nur bewegliche Markisen zulässig. Sie sind auf die Fenstergröße zu bemessen. Markisen sind farblich auf die Farbgestaltung der Fassade Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 19 L.5 » Die Materialwahl soll reduziert und / oder historisch angelehnt sein. L.2 » Der Leitbau („Palast Barberini“) und die sieben Leitfassaden in der Potsdamer Mitte sind, soweit es bestehenden Vorschriften nicht entgegensteht, originalgetreu wiederherzustellen. » Das Material von Fassade und Dach muss sich an den historischen Materialien orientieren oder ausreichend zurückhaltend gegenüber den Materialien der umgebenden Gebäude, vor allem der Gebäude mit Leitfunktion, sein. » Die Architektur des Leitbaus (Kategorie 2) sowie die Leitfassaden (Kategorie 3) sollen entsprechend der baugeschichtlichen Quellen und in der ursprünglichen Materialität und Farbe wiederhergestellt werden, soweit nicht andere Regelungen oder Vorschriften entgegenstehen. Die Leitlinien wurden auf jedes der ausgeschriebenen Grundstücke in Form von Grundstückspässen angewendet (s. Anlage 6). In den Grundstückspässen sind die wesentlichen Informationen und Empfehlungen sowie die einzuhaltenden Anforderungen und Vorgaben für die Angebotsabgabe und die spätere Bebauung und Nutzung dargestellt. L.3 » Die Architektur muss Rücksicht nehmen auf die umgebenden Gebäude. » Die Architektur der Gebäude mit Leitfunktion, für die besonders hohe Gestaltungsanforderungen gelten (Kategorie 4), spielt eine besondere Rolle in ihrem jeweiligen städtebaulichen Ensemble. Die zu der Ensemblewirkung beitragenden Elemente sind daher in die architektonische Gestaltung mit aufzunehmen. » Die Architektur der Gebäude ohne Leitfunktion (Kategorie 5) muss sich als Teil eines städtebaulichen Ganzen in das jeweilige Umfeld einordnen. Die Gestaltung (vor allem die Gestaltung der straßenseitigen Fassade und des straßenseitigen Daches) muss hinter jener der Gebäude mit Leitfunktion zurücktreten, sie soll daher zurückhaltend und schlicht sein. Referenzen an die jeweilige historische Fassade sind erwünscht. 20 der Gebäude für die Material- und Gestaltungsqualität durchgängig höchste Ansprüche gelten. abzustimmen, - Werbungen sind nur in Erdgeschosszonen zulässig; sie sind den Proportionen der Fassade anzupassen und bedürfen einer grundsätzlichen Zustimmung in der Phase der Bauvorbereitung. 3.3 Vorgaben zur Energieversorgung Die Baufelder befinden sich im Gebiet der Fernwärmesatzung der Landeshauptstadt Potsdam vom 21. Dezember 1998 (s. Anlage 7, Fernwärmesatzung) 3.4 Anforderungen an die Kaufpreisgebote Die Grundstücke werden von der Ausloberin auf der Grundlage eines Vertragsmusters, das mit der Aufforderung zur Abgabe eines indikativen Angebots den Bietern übergeben wird, veräußert: L.4 » Die architektonische Qualität soll in Material und Gestaltung höchsten Ansprüchen genügen. Jeder für die Abgabe eines Angebots ausgewählte Bieter unterbreitet mit seinem Angebot auch ein Kaufpreisangebot, zu dem er das gewünschte Grundstück erwerben will. » Als Referenz an die Qualität der verloren gegangenen Potsdamer Mitte sollen bei der Architektur Die Höhe des Kaufpreisgebots wird als ein Angebotsbestandteil bewertet (s. Ziffer 2.5 d). Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Angaben zu den Grundstücken 4.1 Stadträumliche Lage Die ausgelobten Grundstücke der Baufelder I (Havelufer / Alte Fahrt) und II (Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße) liegen im Zentrum der Stadt Potsdam in unmittelbarer Umgebung des sich in Bau befindlichen brandenburgischen Landtages im rekonstruierten Stadtschloss. Im direkten Umfeld befinden sich die Nikolaikirche, das Alte Rathaus, die Lange Brücke mit Anbindung an den Hauptbahnhof, das Hotel Mercure, der Marstall mit dem Filmmuseum und derzeit noch die Fachhochschule Potsdam (s. Abb. 5). Im Osten schließt das Wohngebiet „Zentrum Süd“ mit 5- bis 7-geschossigen, aufwendig sanierten Zeilenbauten an, untersetzt mit Einzelhandelsflächen für den täglichen Bedarf entlang der Straße Am Kanal. Im Süden wird das Areal neben dem Hotel Mercure durch den Havelarm „Alte Fahrt“ mit Abb. 5: Umgebung der Baufelder I und II Grafik: A. Stadler, Potsdam; ProStadt, Berlin den Naherholungsbereichen Freundschaftsinsel und Lustgarten, durch die Anlegestelle der „Weissen Flotte“ und die angrenzenden Ministerien sowie jenseits der Havel durch den Hauptbahnhof mit dem Einkaufszentrum „Potsdam Center“ und den Entwicklungsbereich „Speicherstadt / Brauhausberg“ geprägt. Nordwestlich des Plangebiets liegt die 2. Barocke Stadterweiterung mit ihrer zentralen Einzelhandelsfunktion und ihren attraktiven innerstädtischen Wohnangeboten. Nördlich befinden sich der Platz der Einheit, nordöstlich der Bassinplatz mit dem Holländischen Viertel. Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 21 4.2 Abgrenzung und Größen Die ausgeschriebenen Grundstücke des Baufelds I (Havelufer / Alte Fahrt) haben eine Fläche von insgesamt ca. 9.800 m² und verfügen über ein Bebauungspotenzial von rund 18.000 m² BGF. Das Baufeld unterteilt sich dabei in sieben einzeln ausgeschriebene Grundstücke (s. Ziffer 1 und Abb. 6). Die ausgelobten Grundstücke des Baufelds II (Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße) verfügen über eine Fläche von insgesamt ca. 1.320 m² und über ein Bebauungspotenzial von rund 3.450 m² BGF. Das Baufeld unterteilt sich dabei in zwei se- parat ausgeschriebene Grundstücke (s. Ziffer 1 und Abb. 7). Die Grundstücksneubildung erfolgt durch die Ausloberin bis zum geplanten Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge für die einzelnen Grundstücke Mitte 2011. Dabei können sich die Größen der Grundstücke noch verändern. Für das Grundstück Friedrich-Ebert-Straße 122 / Schloßstraße 8 hat das Studentenwerk Potsdam bereits Interesse bekundet, ca. 1.300 qm Büroflächen zu mieten. Abb. 6: Grundstücksgrenzen Havelufer / Alte Fahrt Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte 22 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke 4.3 Eigentum, Dienstbarkeiten, Baulasten, Restitutionsansprüche Die ausgeschriebenen Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt und Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße befinden sich vollständig in kommunalem Eigentum und wurden in das Treuhandvermögen für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte“ der Sanierungsträger Potsdam GmbH (Ausloberin) übertragen. Im Grundbuch von Potsdam ist eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wege- und Fahrrechts zu Gunsten des Grundstücks Schwertfegerstraße 8 / Am Neuen Markt 1 (ehemaliges Kabinetthaus) eingetragen. Darüber hinaus ist auf dem Grundstück Schwertfegerstraße 9 eine baulast- bzw. grundstücksgesicherte Durchfahrt zum Hof vorzusehen, um die 5 dauerhaft unentgeltlichen Stellplätze mit Pflasterung für die Synagoge zu erschließen. Der Erwerber hat auf dem dienenden Grundstück entsprechende Dienstbarkeiten zu bestellen. Gleiches gilt auch für Dienstbarkeiten hinsichtlich der Übernahme von Abstandsflächen und der Gewährung von Geh- und Fahrrechten. Die ausgeschriebenen Grundstücke sind, mit Ausnahme eines Trafo-Häuschens im nordöstlichen Abb. 7: Grundstücksgrenzen Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 23 Teilbereich des Baufelds I, das zu gegebener Zeit verlegt werden muss, frei von Baulasten. Wer die Verlegung und die Kosten zu tragen hat, wird bis zur 2. Stufe des Bieterwettbewerbs geklärt. Für die Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt liegen keine unbearbeiteten Restitutionsansprüche vor. Soweit Rückübertragungsansprüche gestellt waren, sind diese bestandskräftig abschlägig beschieden worden. 4.4 Heutige Nutzung / Bestand / Baustelleneinrichtung Im nordöstlichen Teilbereich des Baufelds I befinden sich öffentliche Parkplätze (ca. 130) und Baumbestand, die für die geplante Bebauung vorhabenabhängig durch die späteren Bauherren beseitigt werden müssen. Entlang der Alten Fahrt an der südöstlichen Grenze des Baufelds I verläuft eine öffentliche Uferpromenade, für die momentan eine Machbarkeitsstudie zu den Vorgaben für die Gestaltung von der Arbeitsgemeinschaft WES und Partner (Berlin) sowie POLA Landschaftsarchitekten BDLA (Berlin) durchgeführt wird. Die Ergebnisse der Studie sind zugleich Vorgaben für die Gestaltung des Übergangs der ausgelobten Grundstücke zur öffentlichen Promenade, die dann in das Bieterverfahren (2. Stufe) einfließen. Ein Teilbereich im Südwesten des Baufelds I (Humboldtstraße 1-4) wird gegenwärtig für den Neubau der Verkehrsanlagen Potsdamer Mitte und als Baustelleneinrichtung für den Landtagsneubau genutzt. Diese Nutzung kann bei Bedarf von der Ausloberin gekündigt werden, so dass Baufreiheit für die Grundstücke am Havelufer hergestellt werden kann. Die Bauarbeiten zum Landtagsneubau haben im Frühjahr 2010 begonnen. Die Fertigstellung und Übergabe an den Landtag ist für den Zeitraum des Jahreswechsels 2012 / 2013 vorgesehen. Die derzeitige Nutzung des Bürogebäudes im Baufeld II durch die Landesbehörden wird im Jahr 2010 beendet. Die Sanierungsträger Potsdam GmbH hat das Grundstück erworben und macht es baureif. Abb. 8: Neue Synagoge Potsdam Quelle: Jost Haberland, Haberland Architekten BDA, Berlin 24 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Auf dem jetzigen Grundstück Schloßstraße 1 entsteht ein jüdisches Zentrum mit Synagoge, Festund Unterrichtsräumen. Im Frühjahr 2009 wurde hierfür ein Wettbewerb durchgeführt, bei dem der Entwurf von Haberland Architekten BDA (Berlin) als Sieger hervorging. Die Entwurfsidee versteht den Neubau der Synagoge als eigenständigen „Stadtbaustein“, der sich harmonisch in die Potsdamer Mitte einfügen soll. Es wird ein differenziertes fünfgeschossiges Gebäude entstehen, das als ein besonderer Baukörper erkennbar sein wird. Der Bau der neuen Synagoge soll zeitnah zum Landtagsneubau erfolgen. Dabei soll ein Teil des Eckgrundstücks Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße bis zur vollständigen Fertigstellung als Baustelleneinrichtung genutzt werden (s. Anlage 9, Bereich der Baustelleneinrichtung für den Neubau der Synagoge). 4.5 Erschließung, Ver- und Entsorgung Die Grundstücke sind bzw. werden mit dem Ausbau der Humboldtstraße zwischen Breite Straße und Am Alten Markt verkehrlich und mit allen stadttechnischen Medien erschlossen. Der Ausbau der Humboldtstraße erfolgt bis zur Bezugsfertigkeit des Landtages. Beide Baufelder befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Hauptbahnhof mit allen wichtigen schienengebundenen Verkehrsmitteln. Auf der Westseite des im Bau befindlichen Landtagsgebäudes ist die Haltestelle Alter Markt errichtet worden, die im Straßenbahn- und im Linienbusverkehr direkte ÖPNV-Verbindungen innerhalb des Stadtgebiets gewährleistet. (s. Abb. 9) Weitere Haltestellen (Schloßstraße, Platz der Einheit) liegen in unmittelbarer Nähe. Die sehr gute ÖPNV-Erschließung ermöglicht gemäß gültiger Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Potsdam die Reduzierung des Stellplatznachweises um 20% (§ 3 der Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Potsdam vom 07.10.2005). Der Straßenzug Breite Straße / Lange Brücke ist Bestandteil des Bundesfernstraßennetzes und gewährleistet eine gute örtliche und überörtliche Erreichbarkeit der Grundstücke im motorisierten Individualverkehr (MIV) (s. Abb. 10). Die Grundstücke des Baufelds I werden straßenseitig über die in 2012 zu errichtende Humboldtstraße erschlossen. Sie wird direkt an die Breite Straße angebunden und als Stichstraße (Sackgasse) betrieben. Damit ist im Kfz-Verkehr jeglicher Durchgangs- oder Fremdverkehr ausgeschlossen. 4.5.1 Verkehrliche Erschließung Die Baufelder I und II liegen unmittelbar östlich und westlich der Hauptwegebeziehung für den Fußgänger-, den Rad- und den ÖPNV-Verkehr zwischen der Innenstadt (Brandenburger Straße / Wilhelmgalerie) und dem Hauptbahnhof. Diese Wegebeziehung führt aus Richtung Hauptbahnhof über die neu gebaute Lange Brücke für Fußgänger, Radfahrer und ÖPNV zum Alten Markt oder zur Friedrich-Ebert-Straße und weiter in Richtung Innenstadt. Zusätzlich verläuft im Südosten des Baufeldes I die öffentliche Uferpromenade, die in ein übergeordnetes Uferwegenetz eingebunden wird und u.a. zum Kulturstandort Schiffbauergasse führt. Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 25 Die Humboldtstraße kann an den Straßenzug Breite Straße / Lange Brücke im MIV nicht mit allen notwendigen Fahrbeziehungen angeschlossen werden. Das Linksabbiegen von der Breiten Straße aus Richtung Westen kommend kann an diesem Knotenpunkt nicht realisiert werden. Stattdessen wird auf der Langen Brücke im Bereich der Freundschaftsinsel eine Wendemöglichkeit hergestellt und somit der Anschluss der Humboldtstraße im MIV aus und in alle Richtungen gewährleistet. Neben den vorhabenbezogenen Stellplatzanlagen auf den Grundstücken im Baufeld I wird auch die geplante Tiefgarage des Landtagsneubaus mit einer Kapazität von rund 200 Stellplätzen über die Hum- boldtstraße erschlossen. In der Humboldtstraße und auf dem Alten Markt werden keine öffentlichen Stellplätze ausgewiesen. Es ist davon auszugehen, dass die Humboldtstraße eine Kfz-Belastung deutlich unter 2.000 Kfz/Tag aufweisen wird und somit als gering belastete Anliegerstraße einzustufen ist. Die Kfz-Belastung nimmt dabei ausgehend vom Straßenzug Breite Straße / Lange Brücke Richtung Brauerstraße kontinuierlich ab. Das Baufeld II wird über die Friedrich-Ebert-Straße erschlossen, die zusammen mit der Schloßstraße eine Querverbindung zwischen der Breiten Straße und dem Straßenzug Yorckstraße / Am Kanal bildet. Gleichzeitig ist der frühere zweibahnige, vierstreifi- Abb. 9: Gesamtübersicht Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte 26 Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke ge Fahrbahnquerschnitt der Friedrich-Ebert-Straße mit Mittellage der Straßenbahn in einen zweistreifigen Fahrbahnquerschnitt mit Seitenlage des ÖPNV umgebaut worden. Mit dieser Maßnahme wird der Straßenquerschnitt gegenüber dem bisherigen Profil deutlich verengt. Die Friedrich-Ebert-Straße hat ihre frühere Funktion als Hauptverkehrsstraße zugunsten der Funktion einer Haupterschließungsstraße aufgegeben. Mit dieser Maßnahme wird die Trennwirkung der früheren Friedrich-Ebert-Straße für den Fußgänger- und Radverkehr aufgehoben. Im Baufeld II ist die Unterbringung von privaten KfzStellplätzen nur im Innenhof des Baublocks möglich. Auf dem Grundstück Schwertfegerstraße 9 ist eine grundstücksgesicherte Durchfahrt für die Erschließung von fünf Stellplätzen der Synagoge vorzusehen. Als Alternative könnte die Erschließung des Innenhofes für den Kfz-Verkehr vorzugsweise über das Grundstück Friedrich-Ebert-Straße 122 von / zur Friedrich-Ebert-Straße erfolgen. 4.5.2 Ver- und Entsorgung Für das Baufeld I liegen in den öffentlichen Verkehrsflächen (Humboldtstraße, Platzfläche Alter Markt, Straße Am Alten Markt) die Leitungen für Regenwasser, Schmutzwasser, Trinkwasser, Gas, Fernwärme und Strom zum Anschluss bereit. Abb. 10: Gesamtübersicht Motorisierter Individualverkehr (MIV) Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 27 Für das Baufeld II liegen in der Schwertfegerstraße, Friedrich-Ebert-Straße und Schloßstraße die Leitungen für Regenwasser, Mischwasser, Trinkwasser, Gas, Fernwärme und Strom zum Anschluss bereit. Nicht jedes Medium ist jeder der genannten Straßen anliegend. Daher sind konkrete Anschlussmöglichkeiten über die Energie und Wasser Potsdam GmbH zu erkunden. Vom Anschlussnehmer sind die Kosten der vorhabenbedingten Hausanschlüsse und mögliche Baukostenzuschüsse gemäß gültiger Satzungen der Landeshauptstadt Potsdam zu zahlen. Detailauskünfte und Bestandspläne gibt die Energie und Wasser Potsdam GmbH. 4.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung zwischen Alter Markt und der Uferpromenade ist die Festsetzung von Gehrechten über das Grundstück Humboldtstraße 5/6 und durch das Gebäude des ehemaligen „Palastes Barberini“ erforderlich. Dies entspricht der historischen Situation und gewährleistet eine „Durchlässigkeit“ der geplanten städtebaulichen Struktur im Sinne einer fußläufigen Vernetzung des Alten Marktes mit dem Havelufer. Vorgesehen ist die Festsetzung eines Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit in der Ebene des Erdgeschosses im Bereich der ehemaligen Gehwegüberbauung durch den Mittelrisalit des ehem. „Palastes Barberini“ sowie weiterführend durch den Kopfbau. Gleichzeitig soll hier ein Leitungsrecht zugunsten der Erschließungsträger gesichert werden. Im Bereich zwischen den ehemaligen Seitenflügeln des „Palastes Barberini“ ist die Festsetzung eines anschließenden Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit bis an die öffentliche Grünfläche der Uferpromenade vorgesehen. 28 4.7 Altlasten und Kampfmittel Die ausgelobten Grundstücke sind nicht im Altlasten- / Altlastenverdachtsflächenkataster der Landeshauptstadt Potsdam erfasst und somit frei von Verdachtsmomenten. Eine Kampfmittelfreiheitsbescheinigung (Bescheinigung zur Kampfmittelbelastung) des Zentraldienstes der Polizei, Kampfmittelbeseitigungsdienst (KMBD) für die ausgeschriebenen Grundstücke liegt nicht vor. Erd- und Tiefbauarbeiten dürfen nur stattfinden, wenn Kampfmittelfreiheit bescheinigt wurde. Diese kann über den KMBD bzw. eine private Kampfmittelräumfirma nach entsprechenden Erkundungen erlangt werden. Als Erkundungstechnologie kommt nach Auskunft des KMBD nur eine kampfmitteltechnische Baubegleitung in Frage. Dies bedeutet, dass bei allen vorhabenbezogenen Erd- und Tiefbaumaßnahmen eine kampfmitteltechnische Baubegleitung durch den Vorhabenträger einzukalkulieren ist. 4.8 Bodendenkmale Das Baufeld I (Havelufer / Alte Fahrt) und das Baufeld II (Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße) liegen innerhalb des in die Landesliste unter Nr. 2141 eingetragenen geschützten Bodendenkmals. Dabei handelt es sich um die mittelalterliche / frühneuzeitliche Stadtanlage, einen Rast- und Werkplatz der Mittelsteinzeit, einen Siedlungs- und Bestattungsplatz der Jungsteinzeit, eine Siedlung der Römischen Kaiserzeit und einen Siedlungs- und Bestattungsplatz des slawischen Mittelalters. Innerhalb der Baugrube des 1989 errichteten Theaterrohbaus (Bereich Humboldtstraße 1-5) ist davon auszugehen, dass keine Bodendenkmalsubstanz mehr erhalten ist (s. Abb. 11). Im Bereich des Ostflügels des ehem. „Palastes Barberini“ und in der Brauerstraße 1-3 ist mit archäologischen Befunden zu rechnen. Bei Inanspruchnahme von bisher unbebauten oder nicht durch tief reichende Einbauten vollständig gestörten Flächen werden Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke archäologische Bergungs- oder Dokumentationsmaßnahmen erforderlich. Im Bereich der Grundstücke Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße und Schwertfegerstraße ist in Teilflächen mit Bodendenkmalstrukturen auch noch unterhalb der Gründungssohle von bestehenden oder ehemals vorhandenen Gebäuden zu rechnen. Dort verläuft die mittelalterlich / frühneuzeitliche Stadtbefestigung (Graben mit Wall und Palisade). Aus diesem Grund können nach dem Abbruch des derzeit bestehenden Gebäudes vor der neuen Bebauung der Grundstücke bauvorbereitende archäologische Bergungs- und Dokumentationsmaßnahmen erforderlich werden. In den derzeit überbauten Flächen, ist davon auszugehen, dass nur noch in Teilflächen der untere Abschnitt des Stadtgrabens erhalten ist. In den ehemaligen Innenhofflächen, ist mit umfangreicheren archäologischen Befundlagen zu rechnen. Der Umfang der archäologischen Maßnahmen ist davon abhängig, in welchem Maß bei der Neubebauung der Grundstücke in die Bodendenkmalsubstanz eingegriffen wird. Für das Bieterverfahren (2. Stufe) werden detaillierte Angaben zum Bodendenkmal für die einzelnen Grundstücke zur Verfügung gestellt. Die Ausloberin wird die erforderlichen archäologischen Maßnahmen entsprechend der konkreten Planung für die Bebauung des Grundstückes bauvorbereitend / baubegleitend ausführen lassen. Abb. 11: Karte des Bodendenkmals 2141 in seiner Ausdehnung Grundlagendarstellung: Ergebnis der Planungswerkstatt Potsdamer Mitte Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 29 4.9 Lärmemission Eine im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung durchgeführte schalltechnische Untersuchung zu der zu erwartenden Verkehrslärmbelastung im Baufeld I ergab Richtwertüberschreitungen, die Schallschutzmaßnahmen erfordern, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Im Ergebnis der Untersuchung zeigt sich, dass an den Außenfassaden der vorgesehenen Bebauung im Bereich der Langen Brücke / „Havelplatz“ und der Humboldtstraße die Richtwerte der DIN 18005 z.T. deutlich überschritten werden, während die rückwärtigen Bereiche zur Havel / Freundschaftsinsel vergleichsweise gering belastet sind. Entsprechend der errechneten Pegelwerte im Bereich der Außenfassaden werden durch textliche Festsetzungen deshalb die für die Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlichen Luftschalldämmmaße der Außenbauteile gem. DIN 4109 im Bebauungsplan zur Festsetzung vorgesehen. Darüber hinaus soll für Wohnungen in den besonders belasteten Bereichen des Plangebietes an der Langen Brücke festgesetzt werden, dass durch eine entsprechende Grundrissorganisation ein Teil der Aufenthaltsräume der unbelasteten Seite des Gebietes / dem Havelufer zugewandt sind. Da die den vorgesehenen Festsetzungen zugrundeliegende Emissionsprognose von einem städtebaulichen Konzept ausgeht, welches zumindest in Teilbereichen noch nicht vollständig abgesichert ist, wird eine ergänzende Relativierungsfestsetzung vorgesehen, die eine ausnahmsweise Unterschreitung der festgesetzten Schalldämmmaße ermöglicht, wenn im Baugenehmigungsverfahren geringere Außenlärmpegel nachgewiesen werden. 4.10 Bebauungsplanentwurf „Havelufer / Alte Fahrt“ Für die planungsrechtliche Absicherung der Entwicklungsvorstellungen wird derzeit der Bebau30 ungsplanentwurf Nr. SAN-P 13 „Havelufer / Alte Fahrt“ für das Baufeld I aufgestellt (s. Abb. 12), der entsprechend den konkretisierten Sanierungszielen und des „Integrierten Leitbautenkonzeptes Potsdamer Mitte“ städtebauliche Vorgaben festschreibt. Die frühzeitige Träger- und Bürgerbeteiligung ist abgeschlossen, die Offenlegung wird derzeit vorbereitet. Da es sich hierbei um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt und die maßgeblichen Obergrenzen der überbaubaren Flächen nicht überschritten werden, wird er im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung – aufgestellt. Mit der Anwendung des § 13a BauGB kann durch die zügige Schaffung von Planungsrecht voraussichtlich eine Bebauung der Grundstücke des Plangebietes in zeitlichem Zusammenhang mit der Errichtung des Landtagsneubaus erfolgen. Die überbaubaren Flächen werden durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt werden. Dabei ist im Bereich der Brauerstraße, der Platzkante zum Alten Markt sowie weiter im Verlauf der Humboldtstraße die Festlegung von Baulinien vorgesehen, da insbesondere diese Bereiche für die „bauliche Fassung“ des Stadtraums von herausragender Bedeutung sind. In den übrigen Teilen des Plangebietes werden die überbaubaren Flächen durch Baugrenzen festgelegt. Dies trägt zum einen der Vorgabe Rechnung, zur Havel hin durch eine eher offene Bauweise die Öffnung zur Landschaft und zum Wasser vorzusehen, zum anderen wird hier die Möglichkeit eröffnet, eine dem Ort und den spezifischen Nutzungsvorgaben angemessene bauliche Struktur zu entwickeln. Entsprechend der vorgenannten städtebaulichen Vorgaben sowie aus Gründen des Immissionsschutzes wird in den Randbereichen des Plangebiets zur Brauerstraße, zum Alten Markt, zur Humboldtstraße und zur Langen Brücke / „Havelplatz“ eine geschlossene Bauweise zur Festsetzung vorgesehen. Entsprechend der vorgenannten städtebaulichen Zielsetzungen soll in den übrigen Teilen des Plangebietes eine offene Bauweise festgesetzt werden. Potsdamer Mitte | Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke Die Gemeinde erwägt zur Zeit, für die hinteren Grundstücksbereiche im Rahmen des Bebauungsplans Regelungen zu treffen, die auch eine geringere Abstandsfläche oder eine grenzständige Bebauung ermöglichen. Im Zusammenhang mit den zu erarbeitenden Entwürfen können insoweit dementsprechend auch Vorschläge gemacht werden, die über die Regelungen des Bebauungsplanentwurfs hinausgehen. Abb. 12: Bebauungsplanentwurf Nr. SAN-P 13 „Havelufer / Alte Fahrt“ Quelle: Landeshauptstadt Potsdam, Fachbereich Stadterneuerung und Denkmalpflege 4.11 Weitere Bestimmungen und Richtlinien (Sanierungsgebiet) Das Plangebiet liegt zum größten Teil im „Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte“, das von der Stadtverordnetenversammlung durch Beschluss der Satzung am 6. Oktober 1999 förmlich festgelegt worden ist. Die Satzung trat am Tage nach ihrer Bekanntmachung am 15. November 1999 in Kraft. Das im Rahmen der vorbereitenden Untersu- chungen gemäß § 141 BauGB erarbeitete Neuordnungsprogramm sieht die Wiederherstellung der Potsdamer Mitte als Kernbereich der Stadt Potsdam vor. Mit dem Kaufvertrag erfolgt eine Zusage der Landeshauptstadt Potsdam, die für das Vorhaben, das dem Kaufvertrag zugrunde liegt, erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen. Der Verkauf erfolgt zum Endwert, so dass ein zusätzlicher Ausgleichsbetrag vom Käufer nicht erhoben wird. Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 31 Anlagen / Formblätter Die folgenden Anlagen, die auch als CD-ROM beiliegen, stehen zusammen mit der Projektinformation auf der Homepage unter: www.potsdamer-mitte.de zum Herunterladen zur Verfügung: Anlage 1 Anlage 2a Anlage 2b Anlage 3 Anlage 4 Anlage 5a Anlage 5b Anlage 6 Anlage 7 Anlage 8 Anlage 9 Anlage 10 Lage im Stadtgebiet Luftbild Potsdamer Mitte 1944 Luftbild Potsdamer Mitte 2010 Planzeichnung zum Integrierten Leitbautenkonzept Historisches Bildmaterial Teilungsentwurf der Grundstücke Havelufer / Alte Fahrt, M 1:1000 Teilungsentwurf der Grundstücke Friedrich-Ebert-Straße / Schloßstraße, M 1:1000 Grundstückspässe mit den Vorgaben und Empfehlungen für die Bebauung und Nutzung der ausgeschriebenen Grundstücke Fernwärmesatzung, Stand: 21.12.1998 Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Potsdam, Stand: 07.10.2005 Bereich der Baustelleneinrichtung für den Neubau der Synagoge Formblätter Formblatt F1 Verzeichnis der eingereichten Unterlagen Formblatt F2 Teilnahmeantrag Formblatt F3 Erklärung der Bewerbergemeinschaft mit Nennung des Vertretungsberechtigten (nur für Bewerbergemeinschaften) Formblatt F4 Verpflichtungserklärung Dritter Bieterwettbewerb für den Verkauf städtischer Grundstücke | Potsdamer Mitte 33
