2016-02 - Stadt Aichtal

Werbung
Stadt Aichtal
SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG AICHTAL „ORTSKERN NEUENHAUS“
INFORMATIONSVERANSTALTUNG ZUM SANIERUNGSAUFTAKT
16. FEBRUAR 2016
Stadt Aichtal
Agenda
Sanierungsgebiet
Sanierungsverfahren
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen
Private Ordnungsmaßnahmen
Vorgehensweise für private Eigentümer
2
Stadt Aichtal
die STEG
54 Jahre Stadtentwicklung
430 Sanierungsmaßnahmen
bundesweit
4.700 ha erschlossenes Bauland
450 Kunden, Städte und Gemeinden
300 rechtskräftig abgerechnete
Verfahren
110 Mitarbeiter
6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart
ca. 1 Mrd. € Treuhandvermögen
Qualitätsmanagement
DIN EN ISO 9001:2008
3
Stadt Aichtal
Zukunftsfähige Stadtentwicklung
Unsere Leistungen
Städtebauliche Erneuerung
Baulandentwicklung
Städtebauliche Planung
Projektentwicklung
Projektsteuerung
Standortmarketing
Finanzmanagement
Fördermittelakquisition
4
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Abgrenzungsplan
5
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Bewilligter Förderrahmen
Insgesamt
1.166.667,- €
Land BW anteilig
60%
700.000,- €
Stadt anteilig
40%
466.667,- €
Bewilligungszeitraum:
01.01.2015 bis 30.04.2024
6
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Ziele für die integrierte Entwicklung
Stärkung und Belebung des bestehenden Ortszentrums unter Wahrung des
gewachsenen Ortsbildes
Sicherung des Wohnungsbestandes durch Verbesserung der Wohnqualität
sowie durch ortsbildgerechte Nachverdichtung
Neugestaltung des Kirchplatzes
Durchgrünung des Ortskerns
Entsiegelungen im öffentlichen und privaten Raum
Gestaltung der Erschließungsbereiche, Ausbau der öffentlichen Stellplätze und
der Fuß- und Radwegeverbindungen
7
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Neuordnungskonzept
8
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Mängel
Mängel
Strukturelle Mängel
Beschreibung
Leerstehende bzw. vom Leerstand
bedrohte Gebäude sowie mindergenutzte
und ungeordnete Flächen in der
Ortsmitte
Funktionale Mängel
Leerstände zeigen funktionale Defizite,
Engstellen im Straßenbereich,
unausgeprägte und/oder fehlende
Gehwege, teilweise Erschließung über
Fremdgrundstücke
Räumliche Mängel/Ortsbild
Leerstehende Wohn- und
Nebengebäude teilweise Mängel im
Fassadenbereich, teilweise fehlende
Raumkanten, Gestaltungsmängel
Bauliche Mängel
Erhebliche bis substanzielle Mängel bei
rund 80 % der Hauptgebäuden,
energetische Sanierung bei einer
Vielzahl der Gebäuden sinnvoll
9
Stadt Aichtal
Sanierungsgebiet „Ortskern Neuenhaus“
Missständeplan
10
Stadt Aichtal
Sanierungsverfahren
Rechtsgrundlagen
Die Sanierung wird im umfassenden Verfahren nach dem
Baugesetzbuch durchgeführt.
Es gilt das Besondere Städtebaurecht.
(§§ 136 bis 164 BauGB, Anwendung der §§ 152 bis 156 a
BauGB wird nicht ausgeschlossen.)
Hierbei sind einige Regeln zu beachten, die den Erfolg der
Sanierung unterstützen sollen.
11
Stadt Aichtal
Sanierungsverfahren
Rechtsgrundlagen
Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB BauB
Sanierungsvermerk im Grundbuch
Im Sanierungsgebiet bedürfen der
schriftlichen Genehmigung der Gemeinde:
Baumaßnahmen jeglicher Art und Veränderungen an
Gebäuden oder Grundstücken
Grundstücksverkäufe oder -teilungen
Belastungen von Grundstücken (z. B. Erbbaurecht,
Baulast, Fahrrecht), etc.
12
Stadt Aichtal
Sanierungsverfahren
Rechtsgrundlagen
Sanierungsvermerk nach § 143 Abs. 2 BauGB
„Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die
rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die
von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln
aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher
dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung
durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).“
In der Regel lautet die Eintragung: „Eine Sanierung wird
durchgeführt“.
Nach Beendigung der Sanierung (Abrechnung und
Aufhebung der Sanierungssatzung) wird der
Sanierungsvermerk gelöscht.
13
Stadt Aichtal
Sanierungsverfahren
Rechtsgrundlagen
Genehmigungspflichtige Vorhaben nach § 144 Abs. 1 und 2
BauGB
insbesondere:
Vorhaben nach § 29 BauGB, d. h. Errichtung, Änderung
oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen,
Beseitigung baulicher Anlagen (Abbruchmaßnahmen),
Abschluss oder Verlängerung schuldrechtlicher
Vereinbarungen (Grundstück, Gebäude),
Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks,
Bestellung eines Erbbaurechts,
Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
Teilung eines Grundstücks.
usw.
14
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Voraussetzungen für eine Förderung
Das betroffene Grundstück liegt im Sanierungsgebiet.
Die Maßnahme entspricht dem Sanierungsziel.
Die Maßnahme ist wirtschaftlich.
Die wesentlichen Mängel und Missstände werden beseitigt.
Die Form und das Material der sichtbaren Bauteile
entsprechen dem Ortsbild.
Vor Beginn einer Maßnahme (Auftragsvergabe) ist eine Vereinbarung zwischen
dem Eigentümer und der Gemeinde abzuschließen!
15
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Förderfähige Maßnahmen
Haustechnische Verbesserungen
Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische
Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden
Wohnungstechnische Verbesserungen
Veränderungen der Raumnutzung, der Größe
und der Orientierung von Räumen
Verbesserung der Belichtung und Belüftung,
Schaffung von Wohnungsabschlüssen
Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder),
alten- bzw. behindertengerechter Ausbau
Bautechnische Verbesserungen
Erhöhung der Wärmedämmung und des
Schallschutzes an Wänden, Decken und Fußböden,
Fenstern und Türen
16
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Mindestausbaustandards bzw.
Mindestanforderung
Beseitigung baulicher Mängel (Dach, Fassade, tragende Bauteile).
Herstellung einer ausreichenden Isolierung/Wärmedämmung an der Fassade,
im Bereich der Fenster, im Dachbereich und an der Kellerdecke.
Einbau eines umweltfreundlichen, energiesparenden, zentralen Heizsystems.
Jede Wohnung muss einen eigenen Wohnungsabschluss erhalten.
Einbau einer modernen Sanitäranlage mit zentraler Warmwasserbereitung.
Sämtliche Installationen sind an heutige Anforderungen anzupassen (insb.
Elektro).
Erneuerungsmaßnahmen und Neubauten haben der Ortsbildpflege zu dienen.
17
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Rechenbeispiel
Private Erneuerungsmaßnahmen
25 %
max. 50.000 €
Denkmalgeschützte Gebäude
40 %
max. 50.000 €
ERNEUERUNG
200.000 €
Kosten
ggf. Obergrenze
Eigenanteil 150.000 €
(Abschreibung EStG)
40 %
Stadt 40 %
20.000 €
60 %
Land/Bund 60 %
30.000 €
18
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Steuerliche Begünstigungen für Gebäude
Vermietete Wohngebäude und Gewerbeeinheiten (§ 7h EStG): steuerliche
Abschreibung zu 100 % in den nächsten 12 Jahren (d. h. im Jahr der
Herstellung, also Abschluss und Abrechnung der Baumaßnahme, und in den 11
Folgejahren). 9 % im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren
sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren = insges. 100 % in 12 Jahren
Vermietete Baudenkmale (§ 7 i EStG): erhöhte Abschreibung der
Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die insb. zur sinnvollen Nutzung des
Gebäudes erforderlich sind. Dauer und Höhe vgl. § 7 h EStG.
Aufwendungen für selbstgenutzte Wohngebäude oder Baudenkmale können
gem. § 10 f EStG wie Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre
geltend gemacht werden = 90 % in 10 Jahren
19
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – Eigenleistungen durch den Eigentümer
Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn sie schriftlich
nachgewiesen sind (handschriftliche Auflistung, Excel-Tabelle
usw.).
Der Wert der Eigenleistung wird mit 8,- € pro Stunde berechnet
und kann bis maximal zu 15 % der sonstigen
berücksichtigungsfähigen Kosten anerkannt werden.
Zu den Eigenleistungen gehören die Arbeitsleistungen, die zur
Durchführung der Erneuerungsarbeiten vom Eigentümer selbst
oder von seinen Angehörigen erbracht werden.
20
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – gelungene Beispiele
Vorher
Nachher
21
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – gelungene Beispiele
Nachher
Vorher
22
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – gelungene Beispiele
Nachher
Vorher
23
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Erneuerungsmaßnahmen – gelungene Beispiele
Vorher
Nachher
24
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Ordnungsmaßnahmen
Förderfähig in Zusammenhang mit Neugestaltungen
Freilegung von Grundstücken
(Gebäudeabbrüche/Rückbau)
... zur Entkernung
... für anschließende
Neubebauung
(der Neubau selbst ist nicht
förderbar!)
25
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Ordnungsmaßnahmen – Fördersätze
Private Ordnungsmaßnahmen: Abbrüche max. 100 %
max. 50.000 €
ABBRUCH
30.000 €
100 % Förderung
Eigenanteil 0 €
40 %
Stadt 40 %
12.000 €
Land/Bund 60 %
18.000 €
26
Stadt Aichtal
Förderung privater Eigentümer
Private Ordnungsmaßnahmen – gelungene Beispiele
Nachher
Vorher
27
Stadt Aichtal
Vorgehensweise für private Eigentümer
Ablauf
Kontaktaufnahme durch den Eigentümer bei der Stadt Aichtal oder bei der
STEG direkt (kein formeller Antrag erforderlich)
Feststellung der baulichen Mängel („Modernisierungserhebung“ durch die
STEG)
28
Stadt Aichtal
Vorgehensweise für private Eigentümer
Ablauf
evtl. Hinzuziehen eines Architekten
evtl. Energieberatung/Konzept zur Energieeinsparung
evtl. Hinzuziehen eines Büros für Bauphysik (insb. bei Isolierung von
Sichtfachwerkfassaden – Innendämmung/Berechnung des Taupunkts usw.)
Ermittlung der Kosten (Kostenschätzung nach DIN 276 oder Angebote von
Handwerksbetrieben)
Vorlage einer konkreten Planung durch den Eigentümer, Einigung über die
Gestaltung des Gebäudes im Konsens mit der Stadt Aichtal und der STEG
29
Stadt Aichtal
Vorgehensweise für private Eigentümer
Ablauf
Abstimmung der Einzelmaßnahmen zwischen Stadt Aichtal/STEG und
Eigentümer (insb. Umfang der Maßnahmen, Gestaltung usw.)
Berechnung des Kostenerstattungsbetrags (Zuschuss) und
Zustimmung durch die Stadt Aichtal
30
Stadt Aichtal
Vorgehensweise für private Eigentümer
Ablauf
Abschluss einer Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen
(Grundvoraussetzung).
Baubeginn und Durchführung der Erneuerungsmaßnahme (nach Abschluss der
Vereinbarung über Erneuerungsmaßnahmen, nach baurechtlicher und sanierungsrechtlicher Genehmigung sowie nach Baufreigabe („roter Punkt“)).
Auszahlung des Zuschusses nach Baufortschritt (1. Rate: 30 %, 2. Rate: 40 %).
Abschluss der Erneuerungsmaßnahme, Abnahme und Abrechnung
(Auszahlung der 3. Rate = Schlusszahlung: 30 %).
ggf. Ausstellung einer Bescheinigung nach §§ 7 h, 10 f und 11 a EStG durch die
Stadt Aichtal auf Antrag des Eigentümers.
31
Stadt Aichtal
Vorgehensweise für private Eigentümer
Informationsflyer
32
Stadt Aichtal
und auch damit geht es los: Sanierungsmanager (KfW 432)
Nur noch ein wenig Geduld …
die STEG in Zusammenarbeit mit der isuf GmbH
Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick
Sanierungsmanagement – Aufgaben und Ziele
Mehrwert für Neuenhaus
33
Stadt Aichtal
Sanierungsmanager (KfW 432)
Januar 2016 bis Januar 2019
2. Stufe der KfW-Förderung: Umsetzungsbegleitung Quartierskonzept Neuenhaus
Sanierungsmanager: die STEG und die isuf GmbH
Laufzeit 3 Jahre
34
Stadt Aichtal
Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick
Das Quartier
35
Stadt Aichtal
Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick
Sanierungspotenziale
36
Stadt Aichtal
Quartierskonzept – ein kurzer Rückblick
Maßnahmenempfehlungen
Bereich
Konkrete Einzelmaßnahmen
Wissensmanagement
Internetinformation, Informationen im Mitteilungsblatt, Tag
der Energie, Runder Tisch Energiepartner, Vorträge vor Ort
…
Sanierung von Gebäuden
Musterlösungen zugänglich machen, Unterstützung bei der
Fördermittelakquise, Unterstützung bei der Entwicklung von
Sanierungsfahrplänen …
Energieerzeugung und - versorgung
Unterstützung bei Gemeinschaftsprojekten, weitergehende
Untersuchung Nahwärmelösungen, Konzepte zur stärkeren
Nutzung lokaler Ressourcen …
Effiziente Energieverwendung
Modernisierung der Straßenbeleuchtung,
Messgeräteverleih, Informationsmaterial …
Datenfortschreibung, Maßnahmenevaluierung …
Monitoring
Beratung
Regelmäßiges und längerfristiges Angebot vor Ort, Förderund Beratungskompass, aufsuchende und konkret
unterstützende Beratung und Umsetzungsbegleitung …
37
Stadt Aichtal
Sanierungsmanagement – KfW-Förderprogramm 432
Aufgaben des Sanierungsmanagements
Energetische Sanierungs- und Fördermittelberatung und Berichterstellung
Fachliche Unterstützung und Koordination der Umsetzung
Controlling und Monitoring
Beteiligung und Vernetzung der Akteure, Bürgerbeteiligung
Öffentlichkeitsarbeit
Planung und Umsetzungsbegleitung zentraler Einzelmaßnahmen
Projektmanagement, Evaluierung und Fortschreibung des Quartierskonzeptes
38
Stadt Aichtal
Sanierungsmanagement – KfW-Förderprogramm 432
mehr wert für Neuenhaus
Aktiver Klimaschutz
Optimierung der Energieversorgung und -nutzung
Effizienzsteigerung und Kostensenkung
Zwei Projekte – gemeinsame Ziele – zentrale Koordination
Angebote über das Sanierungsgebiet hinaus
Vorhandene Kompetenzen und Ressourcen nutzen
Mitmachen ausdrücklich erwünscht!
39
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
die STEG Stadtentwicklung GmbH
Olgastraße 54
70182 Stuttgart
Laura Altenkirch
[email protected]
Tel. 0711 / 21068 – 251
Fax 0711 / 21068 – 112
isuf GmbH
Dr. Martin Geiger
Forsthausstraße 16
66709 Weiskirchen
[email protected]
Tel. 06876 / 99005 – 0
Fax 06876 / 99005 – 25
Gaby Pietzschmann
[email protected]
Tel. 0711 / 21068 – 186
Fax 0711 / 21068 – 112
www.steg.de
40
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
die STEG Stadtentwicklung GmbH
Olgastraße 54
70182 Stuttgart
Laura Altenkirch
[email protected]
Tel. 0711 / 21068 – 251
Fax 0711 / 21068 – 112
isuf GmbH
Dr. Martin Geiger
Forsthausstraße 16
66709 Weiskirchen
[email protected]
Tel. 06876 / 99005 – 0
Fax 06876 / 99005 – 25
Gaby Pietzschmann
[email protected]
Tel. 0711 / 21068 – 186
Fax 0711 / 21068 – 112
www.steg.de
41
Herunterladen