Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Herbolzheim „Stadtkern

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Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme Herbolzheim
„Stadtkern / Hauptstraße“
Bürgerinformationsabend am 06. Oktober 2011
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
Förderung privater Maßnahmen
Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
Fragen / Diskussion
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
Abgrenzung des Sanierungsgebiets
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
schriftliche Befragung
Gebäudebogen, Haushaltsbogen, Betriebsbogen
60 % Rücklaufquote!
Ergebnisse
ca. 180 Hauptgebäude
ca. 230 Wohneinheiten
ca. 65 Gewerbeeinheiten
ca. 8 % Leerstand
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
Gebäudealter
4 von 5 Gebäuden vor 1950 errichtet
zahlreiche Gebäude mehrere Hundert Jahre alt
Denkmalschutz
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
Gebäudezustand
baukonstruktive Substanz mehrheitlich gut
Mängel bei Fassade/Gestaltung und Zugang/Außenbereich
flächenhaft energetische Mängel
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
Haushaltsgrößen
40 % der Haushalte bestehen aus nur einer Person
weitere 35 % aus zwei Personen
Wohnungsgrößen
jede zweite Wohnung über 90 m²
80 % der Wohnung mit 4 oder mehr Zimmern
Zieldefinition
altersgerechte, barrierefreie Wohnungen für Ältere
familiengerechte, größere Wohnungen für Jüngere
Bewusstseinsbildung und Beratung
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
städtebauliche Mängel (im privaten Bereich)
teilw. Mängel in der Wohnqualität bzgl. Belichtung und
Belüftung, Hausgrößen, Wohnungszuschnitten und privaten
Freibereichen,
Unternutzung oder Leerstand sowie schlechter baulicher
Zustand bei (z.B. ehemals landwirtschaftlich genutzten)
Nebengebäuden
schlechte Erschließungs- und Zufahrtsituation in den
Nebenstraßen
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
Absichten der Eigentümer
jeder Dritte an Erneuerung interessiert
geringes Interesse an Abbruch und Verkauf
Beratung und Betreuung der Eigentümer
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
Förderung privater Maßnahmen
Impressionen / beispiehafte Maßnahmen
Fragen / Diskussion
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sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
Genehmigungspflichtige Vorhaben (§§ 144/145 BauGB)
Beseitigung baulicher Anlagen (Gebäudeabbrüche)
Vornahme erheblicher wertsteigernder Veränderungen von
Grundstücken und baulichen Anlagen
Teilung von Grundstücken
Abschluss bzw. Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen
Veräußerung eines Grundstücks
Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts
Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts
(z.B. Grundschuldbestellung oder Überfahrtsrecht usw.)
Begründung, Änderung und Aufhebung von Baulasten
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sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
die besondere sanierungsrechtlichen Bestimmungen
(§§ 152-156a BauGB)
WICHTIG sind insbesondere die §§ 153-155 BauGB
§153
Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (sanierungsbedingte Wertsteigerungen),
Kaufpreise (keine überhöhten Kaufpreise) und
Umlegung (Wertumlegung).
§154
Ausgleichsbetrag des Eigentümers (Abschöpfung der
sanierungsbedingten Wertsteigerung).
§155
Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag (z.B. bei
eigenen Aufwendungen) und Absehen (z.B. bei
geringfügigen Bodenwertsteigerungen).
aus Sicht des Eigentümers
Nachteil: evtl. Ausgleichsbetrag
Vorteil: dafür kein Erschließungsbeitrag
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
Förderung privater Maßnahmen
Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
Fragen / Diskussion
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Förderung privater Maßnahmen
Private Erneuerungsmaßnahmen
Voraussetzungen
Die Kosten müssen im Hinblick auf die Erhöhung des
Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes
wirtschaftlich vertretbar sein.
Nach Durchführung der Maßnahme muss das Gebäude eine
Restnutzungsdauer von mind. 30 Jahren aufweisen. Unter
Einhaltung der Mindestausbaustandards ist deshalb eine
ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes anzustreben.
Die Belange des Denkmalschutzes und des Ortsbildes
sind zu beachten.
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Förderung privater Maßnahmen
Private Erneuerungsmaßnahmen
Mindestausbaustandards
1.
Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an
tragenden Bauteilen müssen beseitigt werden (notwendige
Instandsetzungsmaßnahmen).
2.
Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt
Fenster und Dachbereich bzw. Oberkante Decke muss erreicht werden.
3.
Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem
muss vorhanden sein, dabei sind auch alternative Energieträger
(Solarenergie) denkbar.
4.
5.
Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss bekommen.
6.
7.
Das WC soll sich innerhalb der Wohnung befinden.
In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und
einer zentralen Warmwasserbereitung einzubauen.
Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die
Elektroleitungen) müssen den heutigen technischen Anforderungen
entsprechen.
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Förderung privater Maßnahmen
Ortsbildpflege / Gestaltung
Private Maßnahmen im Sanierungsgebiet haben der Ortsbildpflege und
der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen
In Herbolzheim kein einheitliches, historisch gewachsenes Ortsbild
erkennbar
bauherrenfreundliches Vorgehen
Individuelle Abstimmung der ortsbildprägenden Elemente
(Außengestaltung, Materialwahl und Farbgebung) mit jedem
Eigentümer vor Baubeginn.
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Förderung privater Maßnahmen
Beispiele für Modernisierungen
► Haustechnische Verbesserungen
Sanitäre, Heizungs-, lüftungs- und elektrotechnische
Verbesserungen in Wohnungen und Gebäuden
► Wohnungstechnische Verbesserungen
Veränderungen der Raumnutzung, der Größe und der
Orientierung von Räumen
Verbesserung der Belichtung und Belüftung,
Schaffung von Wohnungsabschlüssen
Verbesserung im Sanitärbereich (WC, Bäder),
alten- bzw. behindertengerechter Ausbau
► Bautechnische Verbesserungen
Erhöhung der Wärmedämmung und des Schallschutzes
an Wänden, Decken und Fußböden, Fenstern und Türen
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Förderung privater Maßnahmen
Beispiele für Instandsetzungen
► Trockenlegung von Wänden und Böden
► Ausbesserung und Ersatz von Dachbelägen und die
Verbesserung der Dachkonstruktion
► Erneuerung des schadhaften Außenputzes und
Regenrinnen, Fallrohre und Verwahrungen
► Ersatz und Ausbesserung schadhafter Wände,
Decken und Fußböden
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Förderung privater Maßnahmen
Private Erneuerungsmaßnahmen
Förderkonditionen
Private Erneuerungsmaßnahmen werden mit einer Förderquote
von 25 % (max. 25.000 Euro) bezuschusst.
Das Mindestinvestitionsvolumen für die Bezuschussung eines
Einzelvorhabens beträgt 15.000 Euro (Bagatellgrenze).
Wichtig
Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung.
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Förderung privater Maßnahmen
steuerliche Vergünstigungen für Gebäude in Sanierungs- und
Entwicklungsgebieten sowie für Baudenkmäler
► vermietete Gebäude (§ 7h EStG):
erhöhte AfA bis zu 9 % der Herstellungskosten (für
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i.S.d.
§ 177 BauGB) im Jahr der Herstellung und in den folgenden
7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden 4 Jahren.
► vermietete Baudenkmale (§ 7i EStG):
erhöhte AfA bis zu 9 % der Herstellungskosten (für
Baumaßnahmen, die insb. zur sinnvollen Nutzung des
Gebäudes erforderlich sind) im Jahr der Herstellung und in
den folgenden 7 Jahren sowie bis zu 7 % in den folgenden
4 Jahren.
► Aufwendungen für selbstgenutzte Gebäude oder
Baudenkmale können gem. § 10f EStG wie
Sonderausgaben zu 9 % pro Jahr für maximal 10 Jahre
geltend gemacht werden.
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Förderung privater Maßnahmen
► Koppelungsverbot beachten, keine Mehrfachförderung zulässig,
aber Kombinationsmöglichkeiten
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Förderung privater Maßnahmen
Private Ordnungsmaßnahmen
Förderkonditionen
Abbruch mit anschließender Neubebauung (Ersatzbau)
Erstattung der Abbruchkosten und des (gutachterlich ermittelten)
Substanzverlustes in Höhe von 50 % (max. 25.000 Euro).
Abbruch ohne anschließende Neubebauung (Entdichtung)
Erstattung der Abbruchkosten in Höhe von 50 %
(max. 25.000 Euro).
Das Mindestinvestitionsvolumen für die Bezuschussung eines
Einzelvorhabens beträgt 15.000 Euro (Bagatellgrenze).
Wichtig
Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung.
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Förderung privater Maßnahmen
Beispiele für Ordnungsmaßnahmen
► Freilegung von Grundstücken
Abbruch- und Aufräumarbeiten...
zur Entkernung...
oder anschließenden Neubebauung.
Sanierungsziele
beachten
► Neubau nicht förderfähig, Ausnahme:
Schaffung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen
(max. 30% der Baukosten).
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Förderung privater Maßnahmen
Ablauf bei privaten Erneuerungs- / Ordnungsmaßnahmen
1. Kontaktaufnahme des Eigentümers mit Stadt / STEG
Interessenbekundung, Beratung und Information
2. Besichtigung durch den Bautechniker der STEG
ggfs. Hinzuziehung eines Architekten, Einholung von Angeboten für
Erneuerung / Abbruch
3. Vereinbarung über die Erneuerungs- bzw. Ordnungsmaßnahme
Erstellung eines Vertrags durch die STEG unter Abstimmung mit der
Stadt und dem Eigentümer
4. Beginn der Erneuerungs- bzw. Abbruchmaßnahme
nach Vertragsunterzeichnung
Die Laufzeit für private Maßnahmen wird i.d.R auf 1 bis max. 2,5 Jahre
festgelegt, abhängig vom Maßnahmenumfang
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Förderung privater Maßnahmen
Förderinformationen für Eigentümer
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Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen
sanierungsrechtliche Rahmenbedingungen
Förderung privater Maßnahmen
Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
Fragen / Diskussion
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Impressionen / beispielhafte Maßnahmen
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Fragen / Diskussion
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Ihre Ansprechpartner:
Tobias Jägle, Stadtplaner
[email protected]
07825 / 87719-75
Mike Lux, Geograph
[email protected]
0741 / 17466-15
www.steg.de
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