170810_710_zusätzliche Informationen
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Schelmenäcker Leinfelden-Echterdingen Investoren- und Planungswettbewerb Zusätzliche Informationen im Rahmen des Bewerbungsverfahrens Stand 10.08.2017 Schelmenäcker Leinfelden-Echterdingen Investoren- und Planungswettbewerb ____________________________________________________________________________________________ A.1 Kaufpreis Grundstück 2 Die Grundstücke sollen zu einem Festpreis /m Grundstück veräußert werden, der sich aus der baulichen Dichte und dem vorgeschlagenen Nutzungsmix errechnet. Bodenwerte Mischgebiet Schelmenäcker Baufeld GrundStücksgröße max. BGF gesamt max. BGF Wohnen min. BGF Gewerbe Geplante GRZ / GFZ BODEN -WERT 1 (West) 6.293 m² 11.327 m² 10.515 m² 812 m² 0,4 / 1,8 550,- € 2 (Mitte) 4.514 m² 7.222 m² 6.592 m² 630 m² 0,4 / 1,6 521,- € 3 (Ost) 4.578 m² 7.325 m² 6.402m² 923 m² 0,4 / 1,6 526,- € Summe 15.385 m² 25.874 m² 23.509 m² 2.365 m² Folgende Bindungen in Bezug auf den Wohnungsbau sind im Kaufpreis berücksichtigt: a. Mindestens 30 % geförderte Wohnungen entsprechend dem jeweils aktuellen Landeswohnraumförderungsprogramm; 33 % unter ortsüblicher Vergleichsmiete = ca. 8 €/m² und Belegungsrechte der Stadt für 25 Jahre b. Mindestens 10 % preisgedämpfte Wohnungen in Miete Mietpreisbindung für 25 Jahre mit einer Anfangsmiete von 15 % unter ortsüblicher Vergleichsmiete (= ca. 10 €/m²); die Mieten können mit der sich aus der Erhebung/ Fortschreibung des Mietspiegels ergebenden durchschnittlichen Veränderung angepasst werden. c. Mindestens 10 % preisgedämpfte Wohnungen in Eigentum Kaufpreisbindung für Eigentumswohnungen mit 10 % unter ortsüblichem Verkehrswert. Der Kaufpreis wird auf Grundlage der Ausnutzung der Grundstücke und der vorgeschlagenen Nutzungsmischung durch einen Sachverständigen Gutachter berechnet. Die o.g. Daten sind in den Formblättern Städtebau und Hochbau (s. Anlage 9) einzutragen. Sollte sich durch die Ergänzung von zusätzlichen Staffelgeschossen, die ja bei der GFZBerechnung nicht zu berücksichtigen sind, im Einzelnen eine deutlich höhere Bruttogeschossflächen ergeben, müssen die Bodenwerte entsprechend angepasst werden. Stand: 11.08.2017 kohler grohe architekten 2 Schelmenäcker Leinfelden-Echterdingen Investoren- und Planungswettbewerb ____________________________________________________________________________________________ A.2 Planungsrechtliche Grundlagen Für das Plangebiet Schelmenäcker wurde ein städtebaulicher Entwurf erarbeitet, der dem laufenden Bebauungsplanverfahren „Schelmenäcker Änderung Süd“ zugrunde gelegt wurde. Das Plangebiet soll als Mischgebiet (MI) festgesetzt werden. Es soll möglichst viele Wohnungen in Geschossbauweise errichtet werden bzw. die Flächen zum Wohnen genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung in Form von Läden, Gastronomiebetrieben oder Dienstleistungen ist vorrangig in den Erdgeschosszonen entlang der Max-Lang-Straße vorzusehen. Das wohnverträgliche Gewerbe soll zur Belebung des Quartiers beitragen und im Anschluss zum Quartiersplatz mit der neuen Stadtbahnhaltestelle einen neuen Mittelpunkt erzeugen. Der städtebauliche Entwurf von Hähnig und Gemmeke aus dem Jahr 2015 sieht einen offenen Blockrand mit einer vier- bis fünfgeschossigen Bebauung vor, die sich Richtung Süden in siebengeschossige Punkthäuser auflöst. Der Städtebau differenziert zwischen der Straßenund der Landschaftsseite und fordert eine klare Architektursprache. Das Quartier besteht aus drei Bausteinen und ermöglicht die Schaffung von drei urbanen, halböffentlichen Wohnhöfen. N423,31 N423,46 N422,92 N423,08 N422,56 N421,99 N421,50 ST 240 Höhe bis max. 21,00m über EFH 289 EFH 425,00 256 und/oder Aufenthalt geplante Grundstücksgrenze offene IVBauweise Höhe bis max. 12,50m über EFH 315 240 EFH 423,50 LP I I I - über EFH EFH 423,50 MI siehe Einschrieb 0,4 siehe Einschrieb siehe Einschrieb TG/NEB 475 -LP II- FD Summe Baufelder 1609 offene Bauweise Baufeld 2 MGF 4514m²VII TG/NEB TG/NEB Höhe bis GRZ 0,37 289 max. 21,00m -grüber EFH EFH 424,00 256 - Gemeinschaftsfläche -LP II- für Kinderspielplatz und/oder Aufenthalt - TG/NEB x 424,60 x 425,00 EFH 422,80 -Baufeld 3- Summe gepl. Gebäude 1419 siehe MI Einschrieb -LP IIoffene siehe IVBauweise 0,4 Höhe bis max. 12,50m über EFH 315 240 EFH 422,80 Einschrieb siehe Einschrieb FD -lr- 475 -LP IV- Summe Baufelder 1609 -LP II-LP IVoffene Baufeld 3 MFG 4578m²VIIBauweise TG/NEB TG/NEB Höhe bis GRZ 0,35 max.289 21,00m über EFH -grEFH ca. 423,50 - Gemeinschaftsfläche 256 -LP IVfür Kinderspielplatz und/oder Aufenthalt - geplante Grundstücksgrenze x 425,00 geschlossene Bauweise Höhe bis 1005 max. 15,50m LP V- -LP II- V -LP IV- Höhe bis max. 12,50m über EFH 448 EFH 422,80 ST über EFH -Baufeld 2- 1 6 8 / 1 G F I G offene Bauweise Baufeld 1 MGF 6293 m² VII TG/NEB TG/NEB Höhe bis GRZ 0,38 max.289 21,00m -grüber EFH - Gemeinschaftsfläche EFH 424,70 256 für Kinderspielplatz LP I I - offene Bauweise VII 1005 max. 15,50m Summe gepl. Gebäude 1419 LP I I - -lr- TG/NEB Höhe bis 448 EFH 423,50 geschlossene IVBauweise LP V- ST TG/NEB gepl ant eGr undst ücksgr enze LP I I - TG/NEB -Baufeld Summe gepl. 1- Gebäude 2150 Summe Baufelder 2422 siehe -LP IIMI Einschrieb offene IVBauweise siehe 0,4 Einschrieb Höhe bis 475 max. 12,50m siehe über EFH 315 FD Einschrieb EFH 423,90 V geschlossene Bauweise LP I I - 1005 -LP IV- Höhe bis max. 12,50m über EFH LP I I - 448 EFH 423,90 IVBauweise LP I I I - Höhe bis max. 15,50m über EFH LP I I - 524 475 LP I I - ST geschlossene V geschlossene Bauweise LP I I - ST -LP IV- Höhe bis max. 12,50m über EFH EFH 423,90 LP I I - EFH 423,90 LP I I I - gepl ant eGr undst ücksgr enze Höhe bis max. 15,50m über EFH IVBauweise LP I I I - LP I I I - geschlossene geschlossene gepl ant eGr undst ücksgr enze ST -LP IV- V Bauweise geplante Grundstücksgrenze V x 424,20 x 423,35 x 423,60 eh c ä l f n ü r eG h c i l t n e f f ö - Abb.1: Ausschnitt aktueller Stand B-Plan Für das Investorenauswahlverfahren gilt im Grundsatz der aktuelle Stand der Bauleitplanung (siehe Anlage 3) als Grundlage und kann in begrenztem Umfang modifiziert werden. Nachfolgende Aspekte sind zu berücksichtigen, bzw. können angepasst werden: - Die Baulinien an der Max-Lang-Straße und die östlich und westlich begrenzenden Baulinien sind einzuhalten. Damit wird das gesamte Baufeld in seinen Abmessungen definiert und die Zugänge zu den Grundstücken festlgelegt. - Die Punkthäuser sollen in ihrer Lage bebehalten werden, frei stehen und eine durchgehene Reihung ergeben. Die Grundfläche der Punktäuser kann abweichend geplant werden. - Die im B-Plan dergestellten Gemeinschaftsflächen für Kinderspielplätze und/oder Aufenthalt sind zu berücksichtgen. Stand: 11.08.2017 kohler grohe architekten 3 Schelmenäcker Leinfelden-Echterdingen Investoren- und Planungswettbewerb ____________________________________________________________________________________________ - Eine öffentliche Durchwegung durch jedes Baufeld soll vorgesehen werden, kann aber von der Lage noch definiert werden. - Grundsätzlich kann die im Bebauungsplan-Entwurf dargestellte Geschoss-Anzahl um jeweils ein Staffelgeschoss (kein Vollgeschoss!) ergänzt werden (auch im Bereich des 7-geschossigen Punkthauses). Außerdem können die Baukörper in den Innenbereichen der einzelnen Baufelder auch auf bis zu 5 Geschosse erhöht werden (ggf. + Staffelgeschoss). Die Innenbereiche können grundsätzlich neu gestaltet werden. - - Allerdings ist der Rhythmus entlang der Max-Lang-Straße mit jeweils 4 und 5 Geschossen im Wechsel entsprechend dem städtebaulichen Entwurf von Hähnig und Gemmeke beizubehalten. Hier sind lediglich zusätzliche Staffelgeschosse denkbar, sofern diese auf der Nord- bzw. Straßenseite entsprechend zurückversetzt sind, so dass die Baukörper straßenseitig die 4- bzw. 5-geschossige Wirkung beibehalten. Nach der Vergabe der Grundstücke soll das Bebauungsplanverfahren „Schelmenäcker Änderung Süd“ (25-13/1) fortgeführt werden. Die Ergebnisse des Investorenauswahlverfahrens sollen planungsrechtlich umgesetzt werden. Abb.2: Abgrenzung WB-Gebiet (Städtebaulicher Entwurf Hähnig Gemmeke) Stand: 11.08.2017 kohler grohe architekten 4 Schelmenäcker Leinfelden-Echterdingen Investoren- und Planungswettbewerb ____________________________________________________________________________________________ A.3 Ziele Städtebau, Architektur und Freiraum: (A) Städtebau / Architektur -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ -­‐ Eigenständiger Charakter als urbanes Wohngebiet mit Aufenthaltsqualitäten in den Wohnhöfen; Berücksichtigung der Bedürfnisse der unterschiedlichen Bewohnergruppen sowohl bei der baulichen Ausformung als auch bei der Schaffung der Freiraumbereiche; Architektursprache als Gegengewicht zum nördlich angrenzenden Gewerbegebiet; Hohe architektonische Qualität der Gebäude in Material, Struktur und Erscheinung; Die Fassade soll die Wohnungstypologie glaubhaft widerspiegeln; gewerbliche Erdgeschossnutzung entlang der Max-Lang-Straße; Umgang mit der Lärmsituation (Gewerbegebiet, Max-Lang-Straße (Verkehrslärm), Südseite Schienenlärm (Verlängerung Stadtbahnlinie U5, S21) sowie Freizeitlärm Jugendhaus und KiTa); Für jede Wohnung ist ein Freisitz wünschenswert (Balkon, Terrasse, Loggia unter Berücksichtigung der Lärmsituation / Schutz der Außenbereiche vor Lärm); Energiestandards sowie Energieversorgung; Integration der Elektromobilität in das Gesamtkonzept. (B) Freiraum -­‐ -­‐ -­‐ Bezüge zum angrenzenden Landschaftsraum; Fußläufige Vernetzung mit dem angrenzenden Landschaftsraum; Gestufte und differenzierte Gestaltung der halb-öffentlichen und privaten Freiräume, ggfs. Gemeinschaftsflächen. Stand 11.08.2017 Stand: 11.08.2017 kohler grohe architekten 5
