Real-Estate-Award 2011

Kategorie:
Immobilien – Investment
SIEGER: 2011
Dr. Luciano Gabriel
Chief Executive Officer
1. Platz 42,65 %
1 Platz 62
1.
62,76
76 %
2. Platz 32,84 %
2. Platz 20,79 %
3. Platz 24,51 %
3. Platz 16,45 %
1.Livit
1 UBS
1.
3.Wincasa
2.Verit
3 ECAS
3.
1. Platz 37,27 %
1. Platz 39,19 %
2 Platz 35
2.
35,21
21 %
2 Platz 38
2.
38,22
22 %
3. Platz 27,52 %
3. Platz 22,59 %
1. Hochtief
3. BVK
2. Nuesch
2 MOVE
2.MOVE
1.Drees & Sommer
3.Immocom. 2.Wegmüller
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Newcomer
Roche-Hochhaus Bau 1, Basel
Verwaltungszentrum Burgdorf, Kanton Bern
The Chedi, Andermatt
Erlenmatt Galerie, Basel
Drees & Sommer –
Real Estate Award 2011, Kategorie Newcomer
Drees & Sommer hat 2008 als Zwei-Mann-Firma Fuss in der Schweiz gefasst und
sich binnen zwei Jahren zu einem der grössten Schweizer Projektsteuerer mit einem
einzigartigen Leistungsspektrum weiterentwickelt hat. In diesem Zeitraum etablierte Drees & Sommer Schweiz unter der Geschäftsführung von Steffen Szeidl und
Bernhard Unseld ganzheitliches Projektmanagement für Bauvorhaben jeder Art und
Grösse in einem Markt, in dem bis dato ausschliesslich Bauherrentreuhand, Bauherrenvertretung und Gesamtleistung nach SIA (Schweizerischer Ingenieur- und
Architektenverein) zu finden waren. Heute beschäftigt das Unternehmen rund 35
Mitarbeiter und begleitet renommierte Auftraggeber wie Hoffman La Roche, Nestlé
oder die Multi Development Switzerland AG bei spektakulären Bauvorhaben.
Steffen Szeidl und bernhard UNSELD –
Innovatoren und Experten für Projektmanagement
Als Geschäftsführer haben Steffen Szeidl und Bernhard Unseld massgeblich zum
Erfolg von Drees & Sommer Schweiz beigetragen. Steffen Szeidl brachte das Unternehmen durch seine strategische Ausrichtung, immer den gesamten Immobilienlebenszyklus im Blick zu haben, auf Erfolgskurs. Bernhard Unseld blickt auf jahrelange Erfahrung im ganzheitlichen Projektmanagement zurück und ist Experte für
General Construction Management. In Sachen Green Building Management und
Green Building Design ist Drees & Sommer ein Pionier im Schweizer Markt. So ist
das Unternehmen Gründungsmitglied der Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilienwirtschaft (SGNI).
„Am Projektmanagement fasziniert mich vor allem
das Zusammenspiel von
interdisziplinären Teams.
Gemeinsam mehr erreichen ist unser Motto.“
Steffen Szeidl
„Wenn es um wirtschaftliche
Gebäude geht, wissen wir
genau, an welchen Stellschrauben wir drehen müssen.“
Bernhard Unseld
Alles aus einer Hand –
das Erfolgskonzept für wirtschaftliche Bauvorhaben
Der Unterschied zu den klassischen Methoden besteht vor allem im umfassenden
Angebot von Drees & Sommer. Kunden profitieren davon, nur einen Ansprechpartner zu haben: Drees & Sommer vereint Kompetenz aus Projektmanagement, Immobilienberatung und Engineering unter einem Dach. Aus diesem Grund können
die Experten alle Bereiche eines Bauvorhabens in ihre Projekte einbeziehen. Kein
Gewerk kann übersehen werden, keine Einfahrtshöhe falsch eingeschätzt oder keine Baukosten überschritten werden. Dieses Fachwissen fliesst in die ausgeklügelte
Terminplanung der Projektmanager ein und sichert die Umsetzung der vereinbar-
ten Qualitäten. Mit innovativen und gleichzeitig soliden LösunProjektImmobilienmanagement
gen sorgen die Experten zuverlässig dafür, dass vorgegebene
beratung
Budgets nicht überschritten werden. Dabei ist oberstes Ziel,
die Immobilie auch langfristig wirtschaftlich betreiben zu können beziehungsweise einen hohen Wert, beispielsweise für den
Wiederverkauf oder die Vermietung dauerhaft zu halten. So wird
Engineering
bereits bei der Planung auf eine hohe Flexibilität und spätere Umnutzungen geachtet. Darüber hinaus übernehmen die Experten auch
die klassische Bau- und Architekturberatung. Bauherren und Investoren erhalten einen Mehrwert bei der Nutzung, Vermietung und Veräusserung von Immobilien, zum Beispiel durch Technische Immobilienberatung
oder Technische Due Diligence. Drees & Sommer ermöglicht mit Green-BuildingLeistungen die Umsetzung von ökonomisch und ökologisch effizienten Immobilien.
Facility Management Consulting liefert nachhaltige Bewirtschaftungskonzepte über
den gesamten Lebenszyklus hinweg. Kunden können diese Leistungen sowohl einzeln als auch kombiniert beauftragen. So erhalten sie beispielsweise mit General
Construction Management ein umfassendes Paket, das alle Leistungen beinhaltet.
Nachhaltigkeit –
Immobilien ökonomisch und ökologisch effizient umsetzen
Optimieren im Bestand sowie der Neubau von energieeffizienten Gebäuden sind
Grundlagen für Immobilien, die sowohl ökonomisch als auch ökologisch effizient
sind. Zur ganzheitlichen Planung braucht es neben vertieftem Fachwissen Innovationsfähigkeit, wirtschaftliche Kompetenz und planerisches Know-how sowie Kenntnisse der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Das Drees & Sommer-Team verfügt
über alle Bausteine des Green-Building-Wissens und ist zudem berechtigt, GreenBuilding-Zertifizierungen nach LEED, BREEAM, SGNI und DGNB auszustellen. Beispielsweise führt Drees & Sommer die erste LEED-Zertifizierung in der Schweiz, am
PrimeTower in Zürich für den Mieterausbau der Deutschen Bank durch.
Win-Win-Situation in Burgdorf –
Public Private Partnership (PPP)
Mit neuen Ideen bringt das Unternehmen frischen Wind in die Immobilienbranche.
Beispielsweise realisierte der Kanton Bern das Bauvorhaben Gefängnis und kantonales Verwaltungszentrum in Burgdorf als Public-Private-Partnership-Projekt als eines der ersten PPP-Projekte in der Schweiz. Drees & Sommer prüfte in einer ersten
Phase die umfangreichen Ausschreibungsunterlagen des Kantons Bern mit den Planungs- und Abgabeleistungen der ARGE Marti/Royal BAM. In einer zweiten Phase
werden die bis Frühjahr 2012 dauernden Bauarbeiten durch Drees & Sommer mit einem Controlling abgedeckt. In der dritten Phase verifiziert Drees & Sommer die Betriebskosten durch jährliche Stichproben und Überprüfungen im Lauf von 25 Jahren.
Roche-Hochhaus „Bau 1“ in Basel –
Generalplanung für ein neues Wahrzeichen
Drees & Sommer begleitet den Roche-Neubau in Basel bereits seit 2008 als Generalplaner (GP). Damit übernahmen die Experten auch die Planung von Fassadentechnik, Bauphysik, Akustik und des Energiemanagements. Der Auftrag umfasst
zudem die Fachplanung der technischen Gewerke, die Gesamtverantwortung für
die Design-Koordination sowie die Erstellung der Ausschreibungen. Die neue Basler Landmark soll 2015 eröffnet werden.
Projektmanagement für Erlenmatt Galerie in Basel –
Shoppingcenter auf modernstem Niveau
Mit derErlenmatt Galerie, entsteht in Basel ein neues Shoppingcenter. Auf rund
27.000 Quadratmetern finden Verkaufs-, Gastronomie- und Freizeitflächen Platz.
Drees & Sommer steuert dieses Grossprojekt, das aufgrund der innerstädtischen
Lage vor allem auch logistische Herausforderungen mit sich bringt. Um eine pünktliche Eröffnung des Shoppingkomplexes im Frühjahr 2014 zu gewährleisten, planen
die Projektmanager unter anderem auch die Termine für die einzelnen Bauabschnitte.
Stihl-Kettensägenwerk in Bronschhofen –
nach einem Jahr Bauzeit fertiggestellt
In Bronschhofen wurde im Juli 2008, nach nur 12 Monaten Bauzeit, das neue Produktionsgebäude des Kettenherstellers STIHL & Co. fertiggestellt. STIHL setzte
beim Bau des neuen Kettenwerks auf ein Team aus Drees & Sommer, Schweizer
Architekten und deutschen Fachplanern. Durch professionelles Projektmanagement
sicherten die Experten auch in Bronschhofen Termine, Kosten und Qualitäten.
B.Braun Medical –
Projektmanagement für Produktionsgebäude in Crissier
Ende 2008 begannen mit der Grundsteinlegung in Crissier die Bauarbeiten für die
Erweiterung des Produktionsgebäudes der B. Braun Medical SA. Drees & Sommer
begleitete das 48-Millionen-Franken-Projekt mit Projektcontrolling. Die Experten
unterstützten das Unternehmen bei diesem Bauvorhaben und verantworteten das
Projektmanagement bis zur Übergabe im Frühjahr 2010.
The Chedi, Andermatt –
Bauen in den Bergen
Auch im Grossprojekt Andermatt-Resort ist Drees & Sommer mit von der Partie. Die
Projektsteuerer verantworten das erste Hochbauprojekt „The Chedi“ – ein 5*superior
Hotel. Die Eröffnung ist für Ende 2013 vorgesehen.
Kontakt
Drees & Sommer
Schweiz GmbH
Steffen Szeidl
Hardturmstrasse 169
8005 Zürich
Telefon+41 43 366-6464
Fax +41 43 366-6463
[email protected]
www.dreso.com
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Newcomer
Vorwort
Für die Bauherrschaft Schindler und Fries entwickelte das Architekturbüro Wegmüller ein Plusenergiehaus der neuesten Generation. Das Gebäude -überzeugt als Ganzes, da es sämtliche heute
realisierbaren Solarkomponenten auf eine spektakuläre Art und Weise vereint! Das Gesamtkonzept
sorgt bis heute für weltweites Aufsehen - insbesondere in der Immobilien- und Energiebranche.
Über 40 renommierte Fachmagazine und unzählige Internetplattformen aus dem In- und Ausland
dokumentierten das Objekt mit dem symbolträchtigen Namen SOL-ARCH² bis dato. Expertengruppen aus
Japan, Dänemark, Russland und China inspizierten das Haus in der Zwischenzeit vor Ort zwecks
Technologietransfers. Auch informierten sich zahlreiche Hochschulabsolventen über das Gebäude, um
dieses zu analysieren und in ihren Studienarbeiten zu publizieren. SOL-ARCH² gewann am 3. September
2010 den Schweizer Solarpreis in der Königsdisziplin „Plusenergiebauten“. Am 28. Oktober 2010 wurde das
energieeffiziente Haus in Berlin mit dem internationalen Utopia Award ausgezeichnet – zusammen mit
Firmen wie Siemens und Bosch.
SOL-ARCH² versteht sich insbesondere auch als Cleantech-Präsentationsobjekt für Investoren.
Alle machbaren, nachhaltigen Komponenten welche heute am Bau technisch realisierbar sind,
können an einem einzigen, übersichtlichen Schauobjekt betrachtet werden. Inkl. der Möglichkeit
des kostenlosen Probewohnen.
Architekturbüro Wegmüller | Schwandenstr. 69 | CH-3657 Schwanden
+41 33 251 27 17 | [email protected] | www.wegmueller-arch.ch
Gebäudekonzept
Gebäudeform
Das Einfamilienhaus in 3800 Matten liegt auf knapp 600 m.ü.M und ist konsequent auf grösstmögliche
Solarenergiegewinne optimiert. Das Haus ist sehr exakt nach Süden ausgerichtet (Azimut 0°) und die
energieaktive Gebäudebreite ist über 90% grösser als die Gebäudelänge.
Wärmedämmung: Weltpremiere Phoenix Facade
Dass Energiekonzept des Gebäudes zielt restriktiv auf die Nutzung der Sonnenenergie. Dies bedingt
jedoch, sämtliche Wärmeverluste weitgehend zu eliminieren um den Heizenergiebedarf möglichst tief zu
halten. Zu diesem Zweck wurde an allen Fassaden ein neues, wärmebrückenfreies Wärmedämmsystem
der Firmen Wagner Systeme und Isover eingesetzt. Mit diesem System konnte bei einer Dämmstärke
von “nur”28 cm, ein Aussenwand U-Wert von 0.1 W/m²K erreicht werden! Mit bis zu 46 cm Dämmstärke
im Dach wurde ein U-Wert von unter 0.1 W/m²K erreicht.
Photothermik 22.5 m²
Die unverschatteten Solarkollektoren an der südlichen Balkonbrüstung decken ganzjährig zu 100 % den
Warmwasserbedarf für das Brauchwasser, den Geschirrspüler sowie die Waschmaschine. Die
Kollektoren sind in einem Winkel von 68° montiert und so auf den Standort und die in den
Übergangszeiten und im Winter tief stehende Sonne optimiert. Das erwärmte Wasser wird im
Boiler/Warmwasserspeicher (Technikraum) gespeichert. Im Winter zirkuliert das Wasser zusätzlich vom
Speicher durch die Fussbodenheizung. Die Sonne liefert also auch die Primärenergie für die Heizung
des ganzen Gebäudes. Die Vakuumröhrenkollektoren zeichnen sich durch maximale Leistung bei
geringen Baumassen aus. So ist die Absorberfläche grösser als die eigentliche Kollektorfläche (+35 %).
Dieses bewusst angestrebte Maximum an Absorberfläche kombiniert mit den optimierten Reflektoren,
garantiert die maximale Aufnahme von direkter und diffuser Sonnenstrahlung. Falls über eine längere
Zeit die Sonne keine ausreichende Energie liefert, übernimmt automatisch der klimaneutrale Pelletofen
diese Funktion. Dieser ist ebenfalls an der Fussbodenheizung angeschlossen.
Architekturbüro Wegmüller | Schwandenstr. 69 | CH-3657 Schwanden
+41 33 251 27 17 | [email protected] | www.wegmueller-arch.ch
Photovoltaik
Für die Stromproduktion ist auf der ganzen südseitigen Dachhälfte eine monokristalline Photovoltaikanlage
(66.4 m²) installiert. Die berechnete Jahresleistung dieser Anlage liegt bei 8’
369 kWh pro Jahr. Der
Jahresverbrauch hingegen liegt dank äusserst energieeffizienten Geräten bei nur rund 2'200 kWh. Dies
bedeutet, dass mehr als zwei Drittel der eigenen Stromproduktion, externen Energiebezügern zu Gute kommt.
Passivsolare Elemente | Fenster
Das Fenster ist beim vorliegenden Gebäude ein elementarer Bauteil im Bezug auf die passive Solarnutzung.
Um in den Überganszeiten und im Winter möglichst viel passive Solarenergie zu gewinnen, ist die Südseite des
Gebäudes fast komplett verglast. Der exzellente g-Wert des Glases (nur Süd) von über 60 % bringt einen
grösseren Passivsolargewinn und mehr Licht in die Räume. Der Rahmenanteil des Fensters ist auf ein
Minimum reduziert. Bei den Fenstern an West- Nord- und Ostfassade wurde der g-Wert zu Gunsten des UgWerts (0.5 W/m²K) reduziert um Energieverluste weitgehend zu minimieren. Damit im Früh- bzw. Spätsommer
nicht zu warme Innentemperaturen herrschen, sind in der Ost- und in der Westfassade nur wenige Fenster
platziert. Die kleineren Fenster in der Nordfassade, reduzieren die Energieverluste im Winter.
Passivsolare Elemente | Wände
In den Übergangszeiten und im Winter, wenn die Sonne tief steht, absorbiert und speichert die
Passivsolarwand im DG die Sonnenenergie. Diese wird über die Glasscheiben der Fenster (Prinzip
Solarkollektor) generiert. Um die solaren Erträge an dieser Wand zu steigern, wurde als Absorberfläche
bewusst eine dunkle, strukturierte Natursteinverkleidung gewählt. Da diese Oberfläche durch die abgestufte
Steinplattenstruktur um Faktor 3 grösser ist als die einer flachen Wand, wird der solare Gewinn maximiert. Die
Wand ist so platziert, dass sowohl die Sonnenenergie am Vormittag (Wohnzimmer) wie die Sonnenenergie am
Nachmittag (Schlafzimmer) genutzt wird. Die Energie wird im Betonkern (Recyclingbeton) gespeichert und
verzögert wieder in den Raum abgegeben.
Im Sommer dient diese Wand auch vorzüglich für den sommerlichen Wärmeschutz - als Pufferspeicher.
Passivsolare Elemente | Boden
Wie die Passivsolarwände, absorbiert und speichert auch der Boden mit seiner dunklen Oberfläche die
Sonnenenergie welche über die Glasscheiben der Fenster am Tag generiert wird. Die Energie wird im
Unterlagsboden gespeichert und verzögert wieder in den Raum abgegeben.
Architekturbüro Wegmüller | Schwandenstr. 69 | CH-3657 Schwanden
+41 33 251 27 17 | [email protected] | www.wegmueller-arch.ch
Passivsolare Elemente | Fassadenschalung
Eine offene Rhombusschalung dient als Fassadenverkleidung. In den Übergangszeiten und im Winter
erwärmt die tief stehende Sonne die dunkle Oberfläche der Holzschalung. Diese solar erwärmte Luft
strömt um die einzelnen Schalungselemente in die Hinterlüftungszone und erwärmt die Wärmedämmung
im äusseren Bereich. Der Verlauf des Wärmeverlusts aus der Innenseite wird reduziert.
Passivsolare Elemente | Details
Selbst bei scheinbar unbedeutenden Details wurde auf die Kraft der Sonne gesetzt. Bei den Fenstern
sind im Rahmenbereich immer die grössten Energieverluste zu verzeichnen. Um diese Verluste zu
minimieren, wurden die Rahmen bis auf wenige Millimeter komplett überdämmt. Der nicht zu
vermeidende, kleine sichtbare Teil wurde zur Aussenseite hin mit einem dunklen Metallprofil verkleidet –
um selbst in diesem Bereich mittels Sonnenenergie die Verluste zu reduzieren.
Komfortlüftung
Damit Energie gespart werden kann, wurde das Gebäude sehr luftdicht konzipiert (Minergie-P). Der
Luftaustausch über Undichtheiten in der Gebäudehülle, ist somit quasi unterbunden. Mit der
Komfortlüftung wird der Luftaustausch im Gebäude kontrolliert geregelt. Die in der Abluft enthaltene
Wärmeenergie wird über die Energierückgewinnung zur Erwärmung der angesogenen Aussenluft genutzt.
Dank des Enthalpietauschers übertrifft die gewählte Lüftung die aus der Abluft zurückgewonnene Energie
herkömmlicher Systeme bei weitem. Es erreicht Wärmebereitstellungsgrade bis 150 %.
Elektrische Geräte
Sämtliche eingebauten Geräte sind in der Effizienzklasse A+ und A++ gelistet. Diese Effizienzklassen
benötigen ca. 45 - 60% weniger elektrische Energie als Standardgeräte der Klassen A und B. Den
Löwenanteil des Stromes brauchen Waschmaschinen zum Aufheizen des Wassers. Dieser wird hier
eingespart weil das Gerät mit Warmwasser aus den Solarkollektoren versorgt wird.
Sommerlicher Wärmeschutz
Gebäude wie dieses, die über einen hohen Tageslichtanteil verfügen und hohe Passivsolarerträge generieren,
bergen die Gefahr von sommerlicher Überhitzung. Die südlich auskragende Bauweise sowie die
Fensteranordnung an Ost- und Westfassade tragen dieser Problematik Rechnung. Auch die aussen liegenden
Sonnenschutzsysteme richten sich in erster Linie nach den Kriterien des sommerlichen Wärmeschutzes.
Pionierobjekt voller Innovationen
Mit dem Fassadensystem “Phoenix Facade”der Firmen Wagner Systeme und Saint Gobain Isover SA kam
beim Haus SOL-ARCH² weltweit zum ersten Mal ein revolutionäres Dämmsystem zum Einsatz, welches
komplett wärmebrückenfrei ist. Auch beim verwendeten Glastyp und den Anschlusselementen der Balkone
konnten innovative Marktneuheiten in der Schweiz erstmals in der Praxis eingesetzt werden.
Bewerbung
Wir bewerben uns mit diesem Objekt für den Real Estate Award weil:
- ausnahmslos alle Solarkomponenten (Aktiv & Passiv) architektonisch integriert und konsequent
ausgeführt sind.
- das Haus ohne herkömmliche Heizung funktioniert – sondern mit Sonnenenergie!
- weltweit erstmals in der Geschichte eine wärmebrückenfreie Fassadendämmung zum Einsatz kam!
- das Haus für solarinteressierte Personen und Investoren kostenlos zur Besichtigung und sogar zum
Probewohnen- offen steht, somit ist auch der Publicity-Effekt von unschätzbarem Wert.
- zahlreiche renommierte Fachmagazine aus dem In- und Ausland das Objekt dokumentierten.
- SOL-ARCH² wurde mit dem Schweizer Solarpreis und dem internationalen Utopia Award ausgezeichnet.
- das Haus bereits heute weit über die Landesgrenzen beachtet wird. Expertengruppen aus Japan,
Dänemark, Russland und China inspizierten das Haus in der Zwischenzeit (Technologietransfer)
Architekturbüro Wegmüller | Schwandenstr. 69 | CH-3657 Schwanden
+41 33 251 27 17 | [email protected] | www.wegmueller-arch.ch
SOL-ARCH² im Modell
Mangabild aus japanischem Architekturführer
Übersetzung: Wow –genau deswegen sind wir nach Interlaken gereist!
Ja genau! Dieses Plusenergiehaus ist eine absolute Weltneuheit!
Bewerbung um den Real Estate Award in der Kategorie Newcomer 2011
Die Firma ImmoCompass AG präsentiert:
www.immodatacockpit.ch
Die erste praxisnahe Immobilienplattform
Alle wesentlichen Marktindikatoren auf einen Blick
Adressscharfe, georeferenzierte Datenpunkte, schweizweit
Konkrete Vergleichsobjekte
15. April 2011
1/4
2/4
Marktindikatoren auf einen Blick
Die wichtigen Marktindikatoren auf einen Blick
Angebot: 1.5 Mio. Inserate- und Neubaudaten (Baublatt)
Nachfrage: Insertionsdauer, „time on market“
Preise: Mieten und Kaufpreise
ImmoDataCockpit verarbeitet und präsentiert 1.5 Mio.
Inseratedaten aus 12 relevanten Inserateplattformen. Sie
greift auf eine Historie von 4 Jahren zurück - schweizweit.
Die Plattform nutzt zusätzlich die Neubaudaten der Docu
Media AG.
Die Daten werden mittels modernster Computertechnik
selektiert, doppelte Datensätze geflitert und jeder Datensatz
wird plausibilisert.
Über ein einfaches Abfragesystem werden die Daten ausgewählt und geographisch in Form einer Liste und Statistik
dargestellt. Alles auf einen Blick.
3/4
Konkrete Vergleichsobjekte
Einfache Benutzerführung: schnell zum Ziel
Modulartiger Aufbau
Intuitives Abfragesystem
Excel- und PDF-Export
Eine Benutzerführung, die Frau und Mann auf Anhieb
verstehen und anwenden kann, von der Anmeldung über
die Abfrage bis zum Export der Daten. Für Profis und
Privatpersonen.
Präsentationszugang / Login
E-Mail: [email protected]
Passwort: Jury2011
www.immodatacockpit.ch
ImmoCompass AG
Stauffacherstrasse 96
Postfach
8026 Zürich
www.immocompass.ch
Felix Thurnheer
Geschäftsführer
043 322 17 79
4/4
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Bewirtschaftung
Wohnen mit Service ist die Antwort auf das zunehmende Bedürfnis
engagierter Menschen nach mehr Wohnqualität und grösserem
Wohlbefinden in urbanen Gebieten. Was im Ausland vielerorts bereits
etabliert ist, erfreut sich auch in der Schweiz immer grösserer Beliebtheit.
«James – Wohnen mit Service» ist ein innovatives Wohnkonzept des
Schweizer Immobiliengeschäfts von UBS Global Asset Management.
Mit «James» wird Wohnen neu interpretiert. In Zürich-Albisrieden entstand
auf einem ehemaligen Industrieareal im 2007 die erste «James»-Wohnüberbauung. Lange bevor von der neuen Siedlung etwas zu sehen war, gab
«James» bereits viel zu reden, «Wohnen mit Service» war das Schlagwort,
mit dem für das ambitionierte Projekt erfolgreich geworben wurde. Alle rund
280 Wohnungen konnten – dank dieses neuartigen Marketing- und Servicekonzeptes – vor Bezugsbereitschaft vermietet werden. Und auch die Projekte
in Zürich Albisrieden, Lausanne Beaulieu und Winterthur Rosenberg sind mit
diesem Konzept sehr erfolgreich. Weitere Projekte sind geplant…
«James» steht im Umfeld der Service-Wohnen-Anbieter für Innovation in jeder Hinsicht. Dabei wird
Innovation konkret wie folgt verstanden und mit Fakten im Sinne von Reason Why’s untermauert:
 «James» ist der First-Mover
der erste Anbieter in der Schweiz, das Original überhaupt
 «James» verfügt über eine innovative Marke
Naming, Logo, Bildwelten, Vermarktungsideen
 «James» arbeitet mit modernen Marketing-Tools auf intelligente Weise
neue Wege im Onlinemarketing. Siehe dazu auch www.james-winterthur.ch
 «James» ist das einzige Konzept, das bei allen Objekten einen 'James’ vor Ort hat.
 Die «James»-Projekte sind geprägt von zeitgemässer Architektur
 «James» verfügt über innovative Service-Leistungen und Produkte
adaptierbar und zu erschwinglichen Preisen
Service- und Dienstleistungsangebot
Das Konzept «James – Wohnen mit Service» wurde den heutigen Lebensformen und Bedürfnissen angepasst. Dabei werden den technischen Möglichkeiten der modernen Kommunikation (Internet, E-Mail) wie dem Bedürfnis nach
persönlichem direktem Kontakt (James ist physisch vor Ort) gleichermassen
Rechnung getragen. So stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern einer
«James»-Überbauung immer ein Concierge und diverse im Mietpreis enthaltene Dienstleistungen zur Verfügung, wie der Empfang von Gästen, die
Entgegennahme von Sendungen und Einkäufen oder die Reservation von
Restaurants und Veranstaltungstickets.
Zusätzlich sind umfassendere A-la-Carte-Dienstleistungen im Angebot, wie
Wäscheservice, Wohnungsreinigung, das Giessen von Pflanzen, die Betreuung
von Haustieren oder ein Ferienservice. Deshalb bietet «James» ergänzend zu
den Basisleistungen eine ganze Palette von kostenpflichtigen Dienstleistungen
an, die Ihnen viel Zeit sparen und den Alltag erleichtern.
1
«James» springt in die Lücke – und schafft begeisterte Mieter
Die Zeit wird immer knapper und damit noch wertvoller. Wer geht nicht lieber ins
Kino, als hinter dem Bügelbrett zu stehen und Wiederholungen am Fernsehen
zu schauen? Wer trifft sich nicht lieber mit Freunden, als Staub zu saugen? Und
wer überredet schon gerne Freunde oder Familie, um während den Ferien auf
die Wohnung aufzupassen? «James» springt zuverlässig in die Lücke. So
erledigen sich zwar nicht alle, aber viele Dinge, für die Sie manchmal weder Zeit
noch Nerven haben. Praktisch auch, dass «James» vor Ort, über Telefon und
Internet erreichbar ist. So können die Aufträge bequem auch vom Büro oder
vom Ausland aus erteilt werden.
Das Konzept «James – Wohnen mit Service» kann sich auch neuen, sich über Jahre verändernden
Bedürfnissen der Bewohner anpassen. Es bietet somit für jedes Alter attraktive Lösungen.
Irgendwie praktisch – oder?
Neuartig in der Schweiz ist die Kombination von Concierge mit Wohnen. Mit «Concierge» wurde in
Frankreich ursprünglich der Torhüter oder Pförtner einer Burg bezeichnet. Heute versteht man unter
Concierge in erster Linie den französischen Hausmeister oder Hauswart eines Wohnhauses. Doch
verbreiten sich vermehrt auch die Bezeichnungen Concierge-Service für eine intensive und gegebenenfalls persönliche Betreuung von Mietern oder Besuchern. Bekannt ist der Begriff auch aus der Luxushotellerie, wo die Aufgaben des Concierge weit über den üblichen Dienst eines Rezeptionisten hinausgehen. Er steht vollkommen im Dienste der anspruchsvollen Kundschaft. Die Wohnung erhält so einen
hotelähnlichen Charakter. Hier knüpft auch das «James»-Konzept an. Die Mieter und Besucher einer
«James»-Überbauung sollen gleich beim Betreten erkennen und erleben, dass sie hier ein
differenzierteres Angebot als nur Wohnen erwartet.
Anwendungsbeispiele überzeugen – auch in architektonischer Sicht
Die Wohnung als Kernleistung ist essenziell und muss den Wohnbedürfnissen bezüglich Lage, Infrastruktur, Komfort und Ästhetik in hohem Masse genügen. Verschiedenste Konzepte und Ansätze werden
zusammen kombiniert. Eine nutzenorientierte Architektur ist denn auch Grundlage, damit ein Servicekonzept wie «James» nachhaltig funktioniert.
Sämtliche Wohnungen verfügen über Grundrisseigenschaften,
die zu überraschenden Situation führen und sich individuellen
Vorlieben spielend anpassen. Auch auf die Gestaltung der
Eingangsräume, die als Auftakt zu den Treppenhäusern einen ersten Eindruck des Hauses vermitteln,
wurde viel Sorgfalt verwendet. Die herausragende Architektur des Teams um den Zürcher Architekten
Patrick Gmür überzeugt auf allen Ebenen und überrascht mit einer einmaligen Ausstrahlung. Letztlich
wurde auch die Farbgestaltung ein wesentlicher Bestandteil der Architektur. Sie setzt gekonnt Akzente,
schafft und verstärkt ganz gewollt einzelne Stimmungen und wirkt einfach gut. Geschmackvolle Bäder,
schön gestaltete Vorräume und stilvolle Materialien verzaubern im Innern und unterstreichen den
hochwertigen Eindruck. Es stehen über 40 verschiedene Grundrissvarianten zur Wahl.
(Architekt: Patrick Gmür)
2
Neun Gebäude mit 114 Wohnungen bilden eine Überbauung auf
einem Terrassengrundstück. Die Lage und Ausrichtung der
Gebäude wurde so gewählt, um eine optimale
Sonneneinstrahlung zu gewährleisten und damit zahlreichen Wohnungen mit Sicht auf den Genfersee
zu bieten. Die Wohnungen bestehen aus 2- bis 5½-Zimmern und eignen sich somit sowohl für Alleinstehende als auch Familien. Die Überbauung besticht auch im Bereich der nachhaltigen Entwicklung. So
wurden die Baukörper im Minergie®-Standard erstellt. Ausserdem wurde Recycling-Beton verwendet und
die Einstellhalle ist mit Tageslicht durchflutet und natürlich belüftet. Zwei der neun Immobilien sind für
Senioren oder Menschen mit eingeschränkter Bewegungsfreiheit geeignet. Dank der uneingeschränkten
Konstruktion, die durch die Eliminierung architektonischer Hürden möglich wurde, und der angemessenen
Dimensionierung der Örtlichkeiten und des vertikalen Transports, können Rollstuhlfahrer dort normal
wohnen. Das architektonische Konzept beinhaltet einen rollstuhlgerechten Aufzug, abgeflachte Türschwellen, sanitäre Einrichtungen mit rutschfestem Boden und angepassten Duschwannen sowie
behindertengerechte Armaturen und Küchen.
(Architekten: B&W architecture sàrl und Atelier Cube SA)
Am 1. Juni 2011 ist es soweit: Nach knapp zwei Jahren Bauzeit
können die ersten Bewohner der neuen «James»-Überbauung
in Winterthur am Rosenberg ihre Wohnungen beziehen. Die
Wohnüberbauung «James – Winterthur Rosenberg» besteht aus vier Mehrfamilienhäusern mit einer
gesamten Wohnfläche von 12 800 m2, welche im Minergie®-Standard erbaut wurden. Die 151 Wohnungen
verfügen alle über einen Balkon mit Sicht auf die neuen Grünflächen. Sämtliche Wohnungen verfügen
über Grundrisseigenschaften, die sich den individuellen Vorlieben spielend anpassen. Der Wohnungsmix der auf vier Gebäude mit je vier Stockwerken verteilten Wohnungen besteht aus sechs AtelierWohnungen, 52 2 ½-Zimmer-Wohnungen, 69 3 ½-Zimmer-Wohnungen und 24 4 ½-Zimmer-Wohnungen.
Sie befinden sich unmittelbar über dem neuen Migros-Einkaufszentrum Rosenberg und sind mit einem
Lift direkt damit verbunden. Zudem stehen den Bewohnern 170 Autoeinstellplätze zur Verfügung. Auch
in der Gestaltung der Eingangsräume, die als Auftakt zu den Treppenhäusern einen ersten Eindruck des
Hauses vermitteln, wurde viel Sorgfalt verwendet. Das hervorragende Gesamtkonzept der neuen Wohnüberbauung gewinnt mit der Integration des innovativen Wohnkonzeptes «James – Wohnen mit Service»
an zusätzlicher Attraktivität.
(Architekt: atelier ww)
3
Nachhaltigkeit
Die Immobilienanlageprodukte von UBS Global Asset Management werden bis Mitte 2011 im Besitz von
über 500 Wohnungen mit «James»-Service sein. Das Ziel des Schweizer Immobiliengeschäftes von
UBS Global Asset Management ist es, in den grösseren Schweizer Städten weitere «James»-Wohnüberbauungen zu errichten. Das Konzept «James – Wohnen mit Service»
kann auch neuen, sich über Jahre verändernden Bedürfnissen der Bewohner
angepasst werden, da das Serviceangebot modular aufgebaut ist. Das
Ökologische
Konzept basiert auf den drei Elementen Wohnnutzung, integrierte GrundDimension
dienstleistungen und zusätzlich verfügbare A-la-carte-Dienstleistungen.
Im Rahmen der „Nachhaltigkeit“, so wie wir diese verstehen, kann «James»
nebst dem verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen einen wesentlichen
Ökonomische
Soziokulturelle
Dimension
Dimension
Beitrag für eine Immobilie leisten. Attraktives Wohnen kombiniert mit ServiceDienstleistungen zu erschwinglichen Preisen, können einer Liegenschaft  eine
eigene Note verleihen und so deren langfristige Attraktivität sicherstellen.
Marketing
Auch wenn diese neuere Form des Wohnungsangebotes noch einige Jahre ein Nischenprodukt bleiben
dürfte, sorgen das zunehmende Interesse für Unterstützungs- und Service-Dienstleistungen sowie das
allgemein gestiegene Bedürfnis nach Wohnqualität für eine zunehmende und nachhaltige Nachfrage.
Das schweizer Original
Positionierung
Modern
Innovativ
Flexibel
Markenpflege
CI/CD-Manual
Servicekonzept
Homepage
Werte
Service
Innovation
Qualität
Sicherheit
«James – Wohnen mit Service» ist als Dachmarke gut etabliert und gilt als Original im
Bereich „Wohnen mit Service“. Frühzeitig
wurde denn auch «James» seitens UBS als
eingetragene Wort- und Bildmarke geschützt.
Den eigentlichen Servicebetrieb in der
Liegenschaft vor Ort, wird jeweils von einem
Betreiber übernommen. Um die Qualität und
den einheitlichen Auftritt der Marke sicherstellen zu können wurde in Anlehnung an ein
Franchising, ein detailliertes Servicekonzept
und CI/CD-Manual erstellt.
Erfahren Sie auf einem B(K)lick mehr über ein zukunftgerichtetes Wohnerlebnis: www.james.ch
Aktuelle Erstvermietung unter www.james-winterthur.ch
Kontakt:
UBS Global Real Estate – Switzerland
Patric Caillat
Brunngässlein 12
4002 Basel
4
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Bewirtschaftung
Das VisiMove-Konzept schärft den Blick in der Immobilienwirtschaft
Woran krankt die Immobilienwirtschaft am meisten? Sie vermietet, betreibt und verrechnet
Gebäudeflächen- und auch -potenziale, die sie nur ungenau und ungenügend kennt. Wie
gross ist das gemäss Mietvertrag 200 m2 grosse Mietobjekt in Tat und Wahrheit und nach
welcher Methodik wurde die Mietfläche bestimmt? VisiMove weiss Antwort – und das auf
einzigartige Weise einfach abruf- und bedienbar im Internet.
Bewirtschaftung und Management der Bereitstellung von Immobilien finden vielfach zu grossen Teilen im eigentlichen Blindflug statt und orientieren sich an Bordinstrumenten mit operativen und strategischen Messwerten. Was aber, wenn diese Messwerte nicht stimmen oder
zu ungenau sind? Hier setzt die VisiMove Flächenmanagement-Lösung an und schafft nicht
nur Klarheit, sondern sie entdeckt in der Regel auch Mehrflächen und –potenziale und damit
auch bedeutende Mehrerträge.
Wer legt bei den Flächen - als dem gehandelten Gut in der Immobilienwirtschaft - die Hand
dafür ins Feuer, dass die Flächen im Mietvertrag stimmen. Geht man bei einer erfahrungsgemäss konservativen Annahme davon aus, dass mehr als 10% der gewerblichen Mietobjekte aber auch von Wohnungen mehr als 5% Mehrfläche gegenüber dem Mietvertrag ausweisen, dann wird bewusst, wie viel Geld dieser Blindflug Eigentümer und Bewirtschaftung
jährlich kosten resp. auf wie viel Mehrertrag bisher grosszügig verzichtet wurde. Das Lösungskonzept VisiMove räumt mit diesem Missstand und Relikt aus der Vergangenheit endgültig auf. Die Zeit der Zirka Flächen geht damit zu Ende.
Aber die VisiMove-Lösung ist noch viel mehr. Sie ist nicht nur Messinstrumentarium für genaue Flächenmengen und –potenziale. Sie schafft dank Einsatz von modernster, einfach
bedienbarer und überall nutzbarer Webtechnologie allen Beteiligten Zugang zu ein und denselben aktuellen Immobiliendaten und –auswertungen und unterstützt damit fast alle immobilienwirtschaftlichen Prozesse.
Bild 1: Aktuelle Flächenpläne einfach abrufbar in vertrauter Internet-Umgebung
1
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Bewirtschaftung
Dank der geschaffenen Transparenz und dem raschen und jederzeitigen Zugriff auf alle relevanten Liegenschaftsdaten ermöglicht VisiMove erhebliche Zeit- und Effizienzgewinne und
stellt die Daten- und Informationskontinuität langfristig sicher. Der erfolgreiche Beweis dafür
wurde in den letzten Jahren bei zahlreichen namhaften Eigentümern wie Swisscanto, BVK
Personalvorsorge des Kantons Zürich, Mobimo oder HIAG Immobilien erbracht.
Innovation VisiMove
Die Innovation der Leistung VisiMove und der damit erzeugten Mehrwerte und Kundennutzen basiert auf einem schlüsselfertigen Dienstleistungskonzept in Kombination mit der webbasierten, interaktiven Datenpattform oder –drehscheibe. Sie stellt so allen beteiligten Akteuren jederzeit und überall den Zugriff auf die richtigen, identischen und aktuellen Daten sicher.
Dabei wird mit flexiblen und frei definierbaren Rollenmodellen den unterschiedlichen Sichtweisen und Bedürfnissen der diversen Anwendergruppen, wie Eigentümer, Mieter/Nutzer,
Bewirtschafter, oder Facility Services einfach Rechnung getragen. Jeder Berechtigte kann
jederzeit und überall, stationär oder mobil, im gewohnten Browserumfeld grafische und alphanumerische Immobiliendaten in unterschiedlicher Aggregation finden, analysieren und
mutieren.
Auf einen Nenner gebracht, die Nutzung von identischen Immobilien- und Flächendaten wird
für alle zur einfach bedien- und nutzbaren Commodity. Und das Tolle daran, bei den Anwendern entstehen dabei keine zusätzlichen oder versteckten IT-Kosten in Form von HardwareBeschaffung oder Software-Betreuung und Updating. Der Service wird als ASP-Lösung
(Application Software Providing) abonniert und steht dann einer unbegrenzten Anzahl User
an 365 Tagen rund um die Uhr zur Verfügung.
Es versteht sich von selbst, dass die anfängliche Erfassung und Einpflege der Daten ebenso
integraler Bestandteil des umfassenden Leistungspakets VisiMove ist, wie die anschliessende Bereitstellung der Plattform und Pflege der Daten. Immer nach dem Motto: Kunden wollen
Daten nutzen und nicht erfassen und pflegen.
Aber wo liegt denn der messbare Mehrwert, wenn mit VisiMove das Immobilien-Blindflug
Zeitalter der Vergangenheit angehört?
Kundennutzen VisiMove
Wie eingangs bereits aufskizziert, rückt mit VisiMove verstärkt - um nicht zu sagen endlich -,
und so wie es in allen Wirtschaftsbranchen der Fall ist, das gehandelte Gut, nämlich die Flächen in Bezug auf Menge, Nutzung, Potenzial, etc., in den Fokus. Alle flächenrelevanten
Analysen, Entscheide, Erträge und Kosten basieren damit nachweislich auf vorhandenen
und korrekten Flächenmengen und –qualitäten. Handlungs- und Diskussionsvarianten werden einfacher erkannt, können besser und aussagekräftiger bewertet werden und führen zu
sicheren und zielführenden Entscheidungen für alle Beteiligten. Ganz einfach darum, weil mit
VisiMove einheitliche Immobilienflächen und –potenziale genau messbar werden und jederzeit und überall in wenigen Sekunden in bester Darstellungsqualität abgerufen und
ausgewertet werden können.
Dass dies ein enormer und messbarer Mehrwert ist, belegt die Erfahrung von vielen erfassten und bewirtschafteten Millionen Quadratmetern Gebäudeflächen in VisiMove. Der Soll/Ist-Vergleich bei den Mietflächen belegt, dass sich mit korrekten Flächen bisher unentdeckte
und schlummernde Ertragspotenziale zu Mehrmieten wandeln. Darum ist VisiMove eine gute
und nachhaltige Investition. Solche Mehrflächen würden ohne VisiMove auf immer und ewig
unentdeckt und damit ertragslos bleiben. Mit dem eingangs in Aussicht gestellten jährlich
wiederkehrenden Mehrertrag bei besagten 5-10% der Mietobjekte ist der Pay back von VisiMove bereits nach kurzer Zeit Tatsache. Es mache jeder selbst die Rechnung.
2
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Bewirtschaftung
Aber auch fast sämtliche Bewirtschaftungsprozesse werden
nachweislich nicht nur qualitativ,
sondern auch quantitativ und damit zeit- und kostensparend unterstützt. Auf der qualitativen Seite
stehen mit Sicherheit die genannten komfortablen und eleganten
Möglichkeiten des jederzeitigen
Zugriffs auf wichtige Daten und
Auswertungen in hoher und bisher
nicht verfügbarer Form und Aussage. Dies steigert Qualität und
Kompetenz der Bewirtschaftungsprozesse und der daran beteiligten
Leistungserbringer deutlich und
führt zu besseren Resultaten und
Erfolgen. Als weitere Innovation
lassen sich die Objekte mit den
genauen und aktuellen GrundrisBild 2: Räumliche Darstellung von Mietobjekten oder auch
sen im VisiMove mit attraktiven
Leerständen in 3D
Zusatzfunktionen dynamisch mit
den gängigen Internet Vermietungsportalen wie Homegate oder Immo Scout verlinken. Mit dieser Professionalität von Information, Darstellung, Interaktivität und Technologie lassen sich die Erfolge bei der Vermietung messbar steigern.
Bild 3: Dynamische Einbindung von VisiMove in Internet-Vermietung (Bsp. Homegate)
3
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Bewirtschaftung
Mit VisiMove wird sowohl bewirtschaftungs- und auch eigentümerseitig die Datenkontinuität
und –qualität in einheitlicher und personenunabhängiger Art langfristig gesichert. Und dank
Historisierung aller Daten, kann jederzeit auch auf Nutzungs- und Vermietungssituation der
Vergangenheit zugegriffen oder auch die Zukunft geplant und simuliert werden. Diese Argumente erweisen sich gerade bei Mitarbeiterwechseln in der Bewirtschaftung als auch bei der
Neubeauftragung von Bewirtschaftungsfirmen von grossem Vorteil. Informationen und Wissen gehen nicht verloren, sondern stehen so in stringenter und nachvollziehbarer Qualität
neuen Mitarbeitenden ab erstem Tag in vollem Umfang zur Verfügung. Einarbeitungszeiten
werden damit bei durchgängig hoher Bewirtschaftungsqualität auf ein Minimum verkürzt.
Auf einen Nenner gebracht, der einfache, schnelle und umfassende VisiMove Datenzugriff
führt zu grossem Zeitgewinn für alle immobilienbezogenen Aufgaben bei gleichzeitig in jeder
Hinsicht besserer Qualität der Resultate. Bewirtschafter, die einmal mit VisiMove gearbeitet
haben, wollen in der Regel den Nutzen dieser Lösung – oder wie im Titel den scharfen Immobilienblick - in ihrer täglichen Arbeit nicht mehr missen.
Technologie als Innovationstreiber
Der mit der Innovation VisiMove generierte grosse Nutzen ist zu einem bedeutenden Teil
technologiegetrieben und wurde dank Einsatz modernster interaktiver Webtechnologien
möglich. Die Anwendung identischer und bewährter Technologien, wie sie das tägliche Leben mit online Shopping, Google maps, Routenplanern, SBB Fahrplan, Facebook etc. rasant
verändern und vereinfachen, machen dies möglich. Resultate davon sind all die Vorteile, wie
wir sie generell bei der ständig wachsenden Nutzung des Internets so schätzen, und die vor
wenigen Jahren noch Utopie waren.
Die webbasierte Lösung VisiMove vereint in sich all die Vorteile und Möglichkeiten dieser
Technologie. Sie brilliert in vertrauter und weitgehend selbsterklärender Internet Browser
Umgebung und mit überzeugenden interaktiven Darstellungs-, Auswertungs-, Eingabe- und
Mutationsmöglichkeiten. Es versteht sich von selbst, dass dabei der Datenaustausch mit den
bestehenden Anwendungen für Bewirtschaftung und Portfoliomanagement und damit einheitlicher Datenbestand sichergestellt wird. In wenigen Sekunden werden redundanzfrei aktuelle Immobilien- und Flächendaten grafisch und alphanumerisch ausgewertet.
Vorbei sind mit VisiMove die Zeiten, wo frühere, so genannte CAFM Instrumente nur durch
Spezialisten bedienbar, fast unerschwinglich, vielfach ohne messbaren Nutzen und darum
mit schlecht gepflegten nicht aktuellen Daten kaum genutzt wurden. Mit VisiMove wird Flächenmanagement zur integrierten Standardanwendung, die allen Interessierten, jederzeit,
intuitiv bedienbar und auf Knopfdruck zur Verfügung steht.
Enthaltene Kommunikations- und Chat-Funktionalitäten unterstützen wirkungsvoll und in real
time Workflows bei Bewirtschaftung, Vermietung oder Variantenentwicklung. Intelligente Navigationsmethoden stellen ergonomisch das Finden, Auswerten und Verändern der gesuchten Daten mit wenigen Mausklicks sicher. Die Immobilienwirtschaft wird damit transparent
und messbar bis zum letzten Archivraum und Kellerabteil.
VisiMove wird in der Immobilienwirtschaft noch viel bewegen und bewirken. Man darf gespannt sein.
4
ECAS AG
European Construction Advisory Services
Bauökonomie
P.O. Box 258
Lohwisstrasse 46
8123 Ebmatingen
Zürich, Switzerland
Projektmanagement
Lebenszykluskosten
Tel. ++41 44 9821030
Fax ++41 44 9821037
E-Mail [email protected]
http://www.ecas.ch
Immoinfo24.ch – Real Estate Award 2011
Kategorie Bewirtschaftung – Beitrag ECAS AG
ecas benchmarks © – wie man mit Benchmarks die Wirtschaftlichkeit eines Bauobjektes fördert
Ausgangslage:
Ein stabiles Bauobjekt steht auf einem guten Fundament. Die erfolgreiche Bewirtschaftung eines
Gebäudes ist ebenfalls bereits bei der Erstellung des Gebäudes gut zu fundieren. Bei einem Menschen
ist es die Erziehung und die Ausbildung, die zu einem langen und erfolgreichen Leben führen; bei einem
Bauobjekt die Konstruktion und der Unterhalt. Mit ecas benchmarks © (seit Dezember 2010 auf dem
CH-Immobilienmarkt) kann man eine wirtschaftliche und nachhaltige Konstruktion evaluieren und somit
ein i.d. Zusammenhang optimal konfiguriertes Immobilienprojekt lancieren.
Für diesen Real Estate Award 2011 Beitrag wird den ecas benchmarks © folgende Frage gestellt:
Kann man im 2011 im Kanton Zürich einen grösseren Wohnblock auf nachhaltige und
wirtschaftliche Basis für weniger als CHF 1’950/m2 Geschossfläche (nach SIA 416) realisieren?
Und wenn ja - zu welchen Bedingungen?
Annahmen:
Für diese Aufgabe wurden folgende Annahmen getroffen:
a)
für den Landkauf wurde ein guter Marktpreis erreicht, was vom Standort her eine beinahe
Vollvermietung verspricht – hier gehen wir nicht auf Standortfragen ein, da andere bereits
existierende Datenbanken genügend Entscheidungsgrundlagen dazu liefern
b)
es werden keine unverhältnismässigen Aufwendungen für Abbruch, Entsorgung,
Spezialfundamente und Umgebungsarbeiten erwartet
c)
eine Minergie-P Zertifizierung wird gewünscht.
Methodik:
1.
Als 1. Schritt werden die Erstellungskosten mittels ecas benchmarks © optimiert.
2.
Als 2. Schritt werden die Lebenszykluskosten (LzK) von alternativen Lösungsansätzen für die
wichtigsten Teilelemente mittels ecas benchmarks © LzK verglichen.
3.
Als 3. Schritt werden die ökologischen Auswirkungen der gleichen Teilelement-Optionen mittels
UBP (Umweltbelastungspunkte) des BAFU (Bundesamt für Umwelt) evaluiert.
ecas benchmarks © 2010
Transparentes Kosten-Benchmarking für Bauprojekte
ECAS AG
European Construction Advisory Services
2
Beispiel eines 1. Schrittes – die Ermittlung der Erstellungskosten
Kann man im Kanton Zürich im 2011 ein grösseres Mietwohnbauobjekt in Minergie „P“ für weniger als
CHF 1’950/m2 Geschossfläche realisieren?
Ja, sofern folgende gebäudegeometrischen Faktoren sowie Makrokennwerte nicht überschritten werden.
Formquotient
Quotienten
Gebäudegrundfläche/Geschossfläche (SIA 416)
Geschosszahlabhängig
Aussenwandfläche/Geschossfläche (SIA 416)
0.56
Dachfläche/Geschossfläche (SIA 416)
Geschosszahlabhängig
(Dachfläche+Aussenwandfläche)/Geschossfläche (SIA 416)
Geschosszahlabhängig
Thermische Gebäudehüllfläche/Energiebezugsfläche (SIA 380/1)
Geschosszahlabhängig
Fensterfläche/Fassendenfläche (ohne UG)
0.30
Gebäudevolumen (SIA 416)/Geschossfläche (SIA 416)
2.88
Gebäudekosten (Makroelemente)
Kennwerte in CHF
MA Rohbau Gebäude bis OK Bodenplatte
405.00
pro m2 Gebäudegrundfläche
MB Aussenwände
500.00
pro m2 Aussenwandfläche
MC Dächer
410.00
pro m2 Dachfläche
MD Übriger Rohbau
275.00
pro m2 Geschossfläche
ME Haustechnik
500.00
pro m2 Geschossfläche
MF Ausbau
320.00
pro m2 Geschossfläche
1'948.28
pro m2 Geschossfläche
Gebäudekosten Geschossfläche (MA bis MF+Honorare+MWSt)
Gebäudekosten Volumen (MA bis MF+Honorare+MWSt)
690.46
Honorare
pro m3 Gebäudevolumen
Prozent
Honoraranteil (MA bis MF)
15.0%
Zusätzlich zu berücksichtigende Kosten
In Prozent der Anlagekosten
B Bauvorbereitung
3-7%
T Umgebung
3-5%
V Nebenkosten
4-8%
Preisstand 2011
Die Grundstückskosten inkl. allfälliger Altlastenentsorgungen sind ausgeschlossen.
Die Makrokennwerte:
Die Makroelementmethode ist die einfachste Methode, um die Gebäudekosten in einem sehr frühen
Projektstand, auf auch für Laien verständliche Weise, zu schätzen. Die Makroelemente erlauben auch
eine einfache Steuerung der geschätzten Kosten und gewählten Standards während der gesamten
Planungsphase.
Um CHF 1’950/m2 nicht zu überschreiten, sind die Makrokennwerte sehr niedrig anzusetzen. Die wichtigsten Auswirkungen sind, dass wohl ausser einer Kompaktfassade keine Alternative in Frage kommt und
der Ausbau bewusst einfach zu halten ist.
Die Grafik auf der folgenden Seite zeigt deutlich die beiden gewichtigsten Makroelemente eines
Minergie-P-Gebäudes.
Während ME (Haustechnik) grösstenteils durch die Vorgaben des Labels gegeben und weniger
beeinflussbar sind, liegt in MB (Aussenwände), wie bereits erläutert, das grösste Potenzial.
ecas benchmarks © 2010
Transparentes Kosten-Benchmarking für Bauprojekte
ECAS AG
European Construction Advisory Services
3
Gebäudekosten (Makroelemente)
600.00
500.00
400.00
300.00
Makroelemente
200.00
100.00
0.00
MA
MB
MC
MD
ME
MF
Die Gebäudegeometrie:
Vor allem die Kompaktheit 1 (Aussenwandfläche/Geschossfläche) hat grosse Auswirkungen auf die
Erstellungskosten, da die Fassade stets eines der teuersten Elemente von Gebäuden darstellt.
Der in der Tabelle vorgegebene maximale Faktor von 0.56 kann nur mit grösseren Objekten erzielt
werden.
Gerade Minergie-P verlangt eine stark erhöhte Wärmedämmung für das Mauerwerk, wie auch für die
Fenster, was unweigerlich zu höheren Kosten der Fassade führt. Daher ist der Anteil von
Aussenwänden bezogen zur Geschossfläche auf das absolute Minimum zu beschränken.
Die Kompaktheit 2 (Aussenwandfläche+Dachfläche)/Geschossfläche) ist etwas schwieriger, da sie von
der Anzahl Geschossen abhängig ist. Je mehr Geschosse ein Gebäude hat, desto tiefer der Wert, da
der Anteil des Daches immer kleiner wird.
Bei 4- bis 5-geschossigen Gebäuden sollten die Werte zwischen 0.65 bis 0.85 liegen.
Formquotient
Kompaktheit 1
Kompaktheit 2
Aussenwandfläche/Geschossfläche
(Aussenwandfläche+Dachfläche)/Geschossfläche
Min.
0.40
0.65
Max.
0.56
0.85
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
0.50
0.40
0.30
0.20
0.10
0.00
Kompaktheit 1
Kompaktheit 2
Die Voluminosität (Gebäudevolumen/Geschossfläche) hat direkte Auswirkungen auf die Kosten pro m2
Geschossfläche. Die Geschossfläche bleibt unverändert, unabhängig von der Wandhöhe. Daher
bedeuten hohe Räume automatisch mehr Kosten pro m2. Die höheren Anforderungen des Minergie-P
führen zu dickeren Deckenstärken. Daher wird eine lichte Raumhöhe kaum über dem Minimum von
240cm realisierbar sein, um eine Kostenlimite von CHF 1’950/m2 Geschossfläche einhalten zu können.
ecas benchmarks © 2010
Transparentes Kosten-Benchmarking für Bauprojekte
ECAS AG
European Construction Advisory Services
4
Beispiel eines 2. Schrittes – die Lebenszykluskosten (LzK) von alternativen Lösungsansätzen für die
wichtigsten Teilelemente werden mittels ecas benchmarks © LzK verglichen
Für eine solche Überbauung wäre (mindestens über 30 Jahre betrachtet) eine Kompaktfassade
wahrscheinlich die wirtschaftlichste Lösung für das Teilelement Fassade aber ist sie auch die
ökologischste?
Zuerst als Beispiel ein Vergleich der geschätzten LzK einer Kompaktfassade mit denjenigen einer
Holzbaufassade:
Kompaktfassade
Einheitspreis
Lebenszykluskosten
Holzbaufassade
Einheitspreis
Erstellungskosten
Planungshonorare
Total nach 30 Jahren
290.21 CHF/m2
43.53 CHF/m2
795.85 CHF/m2
396.22 CHF/m2
59.43 CHF/m2
992.17 CHF/m2
Total nach 60 Jahren
1'760.66 CHF/m2
1'558.69 CHF/m2
In den Lebenszykluskosten wurden erwartete Kosten für Unterhalt/Reparatur und Abbruch während und nach der gewählten
Lebenszyklusdauer sowie die Finanzierung (mit 3.5%) eingerechnet.
Also, eine Bauherrschaft, die für 30 Jahre baut, wählt eher die Kompaktfassade; eine längerfristig
denkende Bauherrschaft überlegt sich jedoch die Möglichkeit einer Holzfassade.
Beispiel eines 3. Schrittes – die ökologischen Auswirkungen der gleichen Teilelement-Optionen
werden mittels UBP (Umweltbelastungspunkte) des BAFU evaluiert.
Holzbaufassade
Konstruktion
Detail
Kompaktfassade
Holzständerwand, Wärmedämmung zwischenliegend,
Fichtenverkleidung
Glaswolle 240 mm
Lambda 0.032 W/mK
U-Wert (W/m2 K)
0.12
50
Lebenszyklus (a)
Umweltbelastungspunkte
Lebenszyklus
Pkt. / m2 a
1'094.44
Konstruktion
Detail
Einschalenmauerwerk,
Wärmedämmung aussen,
verputzt
Polystyrol (EPS) 240mm
Lambda 0.031 W/mK
U-Wert (W/m2 K)
0.12
50
Lebenszyklus (a)
Umweltbelastungspunkte
Lebenszyklus
Pkt. / m2 a
1'956.24
Primärenergie
Lebenszyklus
MJ / m2 a
29.07
Primärenergie
Lebenszyklus
MJ / m2 a
38.24
Graue Energie
Lebenszyklus
MJ / m2 a
10.85
Graue Energie
Lebenszyklus
MJ / m2 a
36.56
0.41
Treibhauseffekt (GWP 100a)
Lebenszyklus
kg / m2 a
2.25
Treibhauseffekt (GWP 100a)
Lebenszyklus
kg / m2 a
Die Daten basieren u.a. auf Angaben des Bauteilkatalogs „U -Wert-Berechnung und Bauteilekatalog Neubauten“ sowie „Ökobilanzdaten im
Baubereich" gemäss KBOB/eco-bau Empfehlung 2009/1.
In den uns zur Verfügung stehenden 4 Seiten war leider nicht genügend Platz, um weitere Teilelementvergleiche zu evaluieren.
Ebmatingen, 13. April 2011
ecas benchmarks © 2010
Transparentes Kosten-Benchmarking für Bauprojekte
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der
Kategorie Vermarktung
Studentenwohnen Winterthur
Ausgangslage
Seit Jahren werden zahlreiche neue Studiengänge in Winterthur angeboten, wodurch
auch immer mehr Studenten in die Eulachstadt ziehen. Doch Wohnungen für Studenten sind immer rar. Wer Student ist, muss lange nach einer Wohnung suchen. Oft
bilden sich Wohngemeinschaften in normalen Wohnüberbauungen. Den Vorstellungen der
Studenten ist man damit jedoch nur selten gerecht geworden. Die lange Wohnungssuche
sollte vorerst ein Ende haben.
An der Unteren Briggerstrasse 31 in Winterthur realisierte die Swiss Life AG als Eigentümerin ein neues Wohnhaus mit insgesamt 105 Studentenzimmern. Als Bezugstermin
war der Studienbeginn vom 1. September 2010 geplant. Die Liegenschaft soll als attraktive
Wohnmöglichkeit für Studenten genutzt werden. Um ein Zimmer mieten zu können, muss
der Interessent oder die Interessentin immatrikuliert sein. Mit einem monatlichen Mietpreis ab 550 Franken sind die Kosten für ein Studentenzimmer dem in der Regel eher
tiefen Studentenbudget gerecht.
Vermietung
Eigentümer
Architekt
Webdesign / Grafiker
Projekt
Der Neubau umfasst insgesamt 105 neue Studentenzimmer, die als Einzelzimmer genutzt werden. Die Zimmer sind
vollständig möbliert mit Bett und Matratze, Schrank,
Schreibtisch, Stuhl sowie Lavabo. Je zwei Zimmer teilen
sich eine Nasszelle mit Dusche und Toilette.
Auf verschiedenen Etagen befinden sich drei moderne
Gemeinschaftsküchen. Die sind praktisch eingerichtet
mit Geschirr und weiteren Kochutensilien. Jeder Student
hat ein eigenes abschliessbares Kühlschrankfach. Zwei
Loungebereiche, ausgestattet mit bequemen Sitzgelegenheiten, Fernseher und Bar, sind auf zwei Etagen verteilt.
Er bietet den Studenten ausserhalb der eigenen vier
Wände zusätzlich eine grossräumige und komfortable
Gemeinschaftszone. Ebenfalls im Haus befinden sich
drei Mehrzweckräume. Die Räume sind schallisoliert
und eignen sich als Musikzimmer oder Übungsraum.
Die grosse Dachterrasse und der Innenhof sind mit
Sitzmöglichkeiten ausgestattet und bieten den Studenten
einen attraktiven Aussenraum. Um Wäsche zu waschen
und Zimmer zu putzen, stehen den Studenten eine grosse
Waschküche sowie drei Putzstationen mit Reinigungsmaterial und Staubersauger zur Verfügung.
Grundkonzept Vermarktung
Für das Vermarktungsteam der Livit AG ist das Projekt Studentenwohnungen eine grosse
Herausforderung gewesen. Das Projekt unterscheidet sich deutlich von anderen Wohnprojekten. Als wir an Studenten und ihre ersten Wohnung dachten, ist uns die Zügelkiste aus
Karton eingefallen. Eine Kartonschachtel, wo die persönlichen Utensilien eines Studenten Platz finden, und ebenfalls einen Neuanfang symbolisiert. Die Kartonschachtel wurde
als Thema in alle Kommunikationsmassnahmen eingebracht. Die Flyer und Werbeplakate
haben wir aus Karton produzieren lassen. Das Logo selbst stellt eine Zügelkiste dar.
Die Website ist als offene Kartonschachtel gestaltet. Die Website war und ist der zentralste Punkt der Vermarktung und Wiedervermietung. Da wir auf eine herkömmliche Vermietungsdokumentation verzichtet haben und nur mit den Kartonflyer arbeiteten, hat man
alle näheren Informationen auf der Website gefunden: www.studentenwohnen.ch
Kommunikationsmassnahmen
Guerilla-Marketing
Am Bahnhof Winterthur und an den Hochschulen haben
wir über 2000 Kartonflyer an Velos befestigt.
Kontakt mit Hochschulen
Wir haben unser Projekt mehreren Schulleitungen persönlich vorgestellt. Auf Anschlagbrettern haben wir
Kartonplakaten aufhängen dürfen und in den Schulklassen Flyer verteilt.
Internet
Auf diversen Studentenforen haben wir unsere Website
verlinkt oder Blogs geschrieben. Auf Facebook und
Twitter haben wir eine Gruppe für Studentenwohnen
gegründet.
Feine Glace
An einem warmen Sommertag nach Schulschluss warteten wir mit Vanille-, Schokoladen- und Erdbeerglace auf die Studenten. Wir haben dafür ein Glacevelo gemietet
und sind mit diesem über den Campus gefahren. Unsere bekannten Flyer haben wir
direkt an die Eisbechern befestigt.
Pizzaplausch
Im Sommer 2010 haben wir alle zukünftigen Bewohner und Interessenten des Studentenwohnens zu einem gemeinsamen Pizzaessen eingeladen. Der Anlass fand im
Wohnheim statt.
Vermietungserfolg
Auf November 2010 waren alle 105 Studentenzimmer
termingerecht vermietet. Insgesamt hatten wir 150
Interessentenanfragen. Die meisten Interessenten
konnten wir auf unsere Werbeaktionen an den Hochschulen gewinnen.
Studenten aus der ganzen Welt, sei es aus Frankreich
oder Australien, fanden ein neues Zuhause in unserem
Studentenwohnhaus. Das Alter der Mieter liegt zwischen
19 und 25 Jahren.
Zukunft / Bewirtschaftung
Seit dem Bezug des Studentenwohnens ist ein halbes Jahr vergangen und die Mieter
haben sich gut eingelebt.
Der Bewirtschaftungsaufwand des Gebäudes ist sehr gross. Ein Hauswart betreut täglich
die Liegenschaft vor Ort und sorgt für Ordnung und die Einhaltung der Hausordnung. Es
ist absehbar, dass es einen grossen Mieterwechsel geben wird, da die meisten Studenten
durchschnittlich für 2 Semester ein Zimmer mieten. Für die Wiedervermietung der Zimmer
ist daher vor allem die Aufrechterhaltung der guten Kontakte zu den Schulen wichtig
Die Livit AG hat durch eine innovative und zielgruppengerechte Vermarktung des
Studentenwohnens die Vorgaben des Eigentümers erfolgreich umgesetzt.
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Vermarktung
max und liz innovative Vermarktung von zwei Immobilienprojekten
01 Ausgangslage
Lage
Eine Industriebrache in Winterthur ist
der Schauplatz. Weit weg vom Zentrum, umgeben von Industrie und
Gewerbe soll ein neues Quartier entstehen und das öde Industrieland in
ein aufstrebendes und belebtes
Quartier verwandeln. Neben der Brache befindet sich der Eulachpark,
der für verschiedenste Freizeitbeschäftigungen Raum bietet. Noch
gleicht der Park mit seinen jungen
Bäumen eher einer grossen gepflegten Wiese und weniger einem richtigen Park.
Bauprojekt Nr. 1
Dieses Bauprojekt wird von der Helvetia Versicherungen realisiert und
finanziert. Es besteht aus einem Altbau, dessen Fassade geschützt ist
und einem direkt daran anschliessenden Neubau. Die Überbauung ist
ein langes Rechteck, in dessen Mitte
sich der Innenhof befindet. Geplante
Fertigstellung der 142 Wohnungen
und Gewerbeflächen ist Herbst
2011.
e
oj
Pr
kt
.2
Nr
e
oj
r
P
Bauprojekt Nr. 2
Dieses Projekt befindet sich direkt
neben dem Projekt Nr. 1 und grenzt
an den Eulachpark. Als Investor fungiert die Schweizerische Mobiliar.
Auch bei diesem Projekt gibt es einen markanten Altbau, bestehend
aus einem neunstöckige Turm, dessen Fassade ebenfalls geschützt ist.
Geplante Fertigstellung der 131
Wohnungen und Gewerbeflächen ist
Herbst 2011.
ek
oj
r
P
k
1
r.
N
t
2
r.
N
t
e
oj
r
P
k
1
r.
N
t
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Vermarktung
max und liz innovative Vermarktung von zwei Immobilienprojekten
02 Herausforderung
Die Herausforderung bei der Vermarktung besteht aus verschiedenen
Aspekten, die Wichtigsten sind:
• identitätsloses Umfeld
• unattraktive Wohngegend
• Park wird noch wenig genutzt
• gleichzeitige Fertigstellung von
zwei grossen Wohnkomplexen
birgt die Gefahr von Überangebot
• eine grosse Überbauung wirkt
unpersönlich
• weit weg vom Zentrum Winterthur
• mittelmässige Anbindung an den
öffentlichen Verkehr
03 Vision und Strategie
Für eine attraktive Vermarktung dieser Wohnungen musste eine innovative Strategie gefunden werden. Die
wichtigsten Kernelemente dieser
Strategie sind:
• Synergien anstelle von Konkurrenz: Vermarktung beider Projekte zusammen, gemeinsamer Auftritt nach aussen.
• nicht nur irgendein Branding, sondern ein persönliches Gesicht.
Die Interessenten müssen sich
mit der Ü berbauung identifizieren
können. Der Brand muss eine
eigene Identität besitzen.
• Nicht nur die Überbauung wird
vermarktet, sondern das ganze
Quartier und die Wohngegend.
Das Umfeld muss lebendig, vielfältig und farbig daherkommen
und lebens- und liebenswert erscheinen.
INNOVATION DURCH SYNERGIEN GEMEINSAME VERMARKTUNG ANSTELLE VON KONKURRENZ
PIONIERGEIST DURCH NEUE VERMARKTUNGSKANÄLE ÜBER SOCIAL
MEDIA
EINZIGARTIG IN DER SCHWEIZER
IMMOBILIENBRANCHE IST DIE VERMARKTUNG MITTELS VIRTUELLEM
KONTAKT MIT MAX UND LIZ
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Vermarktung
max und liz innovative Vermarktung von zwei Immobilienprojekten
04 Umsetzung
Die Umsetzung der Strategie sieht
wie folgt aus:
• Gemeinsamer Auftritt, Synergien
nutzen: Die beiden Bauprojekte
&
treten als max und liz in Erscheinung.
• Personifizierter Auftritt: max und
liz ist nicht nur ein Brand, sondern reelle Personen, welche die
Bauprojekte repräsentieren.
• Vermarktung mittels Social Media
Marketing ergänzt die crossmediale Vermarktung.
• Das erste Immobilienprojekt in
der Schweiz, das personalisiert
auf Facebook auftritt: Die Interessierten können mit max und liz in
einen Dialog treten, News austauschen, sich über das Quartier
und die Überbauung unterhalten.
• Die beiden Webpages der Projekte
www.max-wohnen.ch
und
www.liz-wohnen.ch sind die Anlaufstelle für Interessierte. Von
dort können sie direkt auf Facebook weiter oder sich über die
Wohnungen, den Bau und das
Quartier erkundigen. max ist nicht
nur mit Facebook verlinkt, sondern auch mit liz und umgekehrt.
• Lifestyle Broschüre: Die Broschüre kommt wie ein trendiges Lifestyle-Magazin
daher.
Sie soll
Energie, Lebendigkeit und Lebensfreude vermitteln.
&
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Vermarktung
max und liz innovative Vermarktung von zwei Immobilienprojekten
05 Erfolg
Reaktionen
max und liz werden von den Interessenten hervorragend aufgenommen.
Auf Facebook verzeichnen die beiden bereits je schon über 280 Facebook-Freunde. Es werden Themen
rund ums Wohnen diskutiert, Anlässe in der Umgebung vorgestellt und
Grundrisse gezeigt.
Präsenz
Die Winterthurer und Winterthurerinnen sind auf die Vermarktung aufmerksam geworden. Es gab und gibt
viele Reaktionen, vor allem auf den
Facebook Auftritt. Die lokalen Medien in Winterthur, insbesondere die
Presse und ein lokaler Radiosender,
berichten über den Auftritt bei Facebook.
Vermarktungserfolg
Die Zahlen sprechen für sich: liz ist
sechs Monate vor Bezug zu 50%
vermietet. Bei max sind rund 40%
der Wohnungen weg.
Zukunft
max und liz haben sich verliebt. Sie
sind das berühmteste Liebespaar
von Winterthur. Im Sommer wird es
Events mit max und liz zusammen
geben. Möchten auch Sie max und
liz kennen lernen…
Eine Zusammenarbeit von:
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Vermarktung
4-Generations.ch
Story
Das generationenübergreifende Wohnen für verschiedene Nutzergruppen in unterschiedlichen
Lebensphase ist der Kerngedanke. Dieser aus der ursprünglichen Dorfgemeinschaft übernommene
Ansatz ist nicht neu, sondern lediglich neu aufgenommen worden.
Die Vorteile einer solchen Gemeinschaft sind ebenso einleuchtend wie einfach erklärbar. Der in der
Vergangenheit immer mehr verdrängte ‚soziale Zusammenhalt’ nimmt in einer zunehmend von
Unsicherheit geprägten Welt wieder an Bedeutung zu.
In einem Umfeld, in dem Bewohner sich wohl fühlen und das soziale Gefüge stimmt, haben die Nutzer
eine langfristige Optik. Dies führt dazu, dass sie auch bei veränderten Wohnbedürfnissen in der
Überbauung bleiben wollen und aufgrund des generationengerechten Angebotes auch können. Ein
weiterer Vorteil ist, dass sich die positive Wohnkultur herumspricht und so eine dauernde
Grundnachfrage sicherstellt.
Positionierungsstrategie
Der Fokus in der Positionierung wird auf eine Life Cicle-Betrachtung der Nutzer gelegt, was eine
nachhaltige Betrachtungsweise ermöglicht und so auch eine breite und trotzdem in sich konsistente
Zielgruppenansprache ermöglicht.
Die Grundidee ist dabei das Anbieten von verschiedenen Wohnmöglichkeiten für unterschiedliche
Generationen. Beginnend beim jungen Paar über die Familie mit Kindern zum unternehmungslustigen
Ehepaar (wieder ohne Kinder) bis hin zu alten Menschen, soll eine durchgängige und dadurch sozial
verankerte Wohnsituation geschaffen werden.
Durch die Möglichkeit, innerhalb des bekannten Umfeldes die Wohnsituation den sich verändernden
Bedürfnissen anpassen zu können, wird eine Art Gemeinschaft mit einem erhöhten Zusammenhalt
geschaffen. Diese sozial geprägte Wohnkultur, führt zu einem generationenübergreifenden Miteinander,
welches mit einer Dorfgemeinschaft der früheren Zeit verglichen werden kann.
Die Hauptbotschaft ist dabei, dass man sein ganzes Leben im gleichen Umfeld verbringen kann und
trotzdem die Möglichkeit hat, die individuelle Wohnsituation den sich im Laufe der Zeit verändernden
Bedürfnissen anpassen zu können.
Die Positionierung und Verankerung erfolgt über ein für die verschiedenen Nutzergruppen
anwendbares Symbol, welches in der Kommunikation wie auch der Nutzung die Durchgängigkeit
gewährleistet und auch eine Art Drehscheibenfunktion wahrnimmt. Bezugnehmend auf die oben
erwähnte ‚Dorfgemeinschaft’ haben wir als Symbol einen Baum (Eiche) gewählt, welcher früher auf
dem Dorfplatz stand und den Treffpunkt sowie Versammlungsplatz darstellte.
Ein weiterer Vorteil bzw. Nebeneffekt ist, dass mit dem Baum-Symbol auch der wichtige ökologische
Aspekt transferiert werden kann. Dies unterstützt die Qualität des Wohnens und
die Akzeptanz bei modernen Mietern ganz grundsätzlich.
Label
Wir können uns sehr gut vorstellen, dass diese Wohnform ein breiter abgestütztes
Bedürfnis darstellt und die Nachfrage auch in anderen Regionen vorhanden ist.
Basierend auf diesen Überlegungen haben wir eine Art ‚Label’ in Form eines
Stempels kreiert, welcher projektübergreifend Anwendung finden kann. Dieser
Stempel ‚Generation proofed oder Generationen geprüft’ wird ausschliesslich an Wohnprojekte
verliehen, welche sich für das generationenübergreifende Wohnen eignen.
Mit diesem Label kann eine eigenständige Positionierung erreicht und auch für den Investoren neues
Potenzial geschaffen werden. Die Abgrenzung zur Konkurrenz ist
für den potenziellen Mieter einfach erkennbar und ermöglicht eine gute und klare Kommunikation.
Zielgruppen
Der Ansatz des generationenübergreifenden Wohnens hat den Vorteil, dass 4 verschiedene
Generationen oder Zielgruppen angesprochen werden können.
Die Life Cicle-Betrachtung kann dabei folgendermassen definiert werden:
JUNGES PAAR
FAMILIE MIT KINDER(N)
ALTE MENSCHEN
EHEPAAR NACH
KINDER(N)
Projektvorgaben + Objektmix
Basierend auf dem Ansatz des generationenübergreifenden Wohnens sowie den obenstehend
aufgeführten Zielgruppen, empfiehlt sich folgender Objektmix:
Objektmix:
• 10 %
• 20 %
• 30 %
• 25 %
• 15 %
1- bis 1 ½-Zimmer-Wohnungen
2- bis 2 ½-Zimmer-Wohnungen
3- bis 3 ½-Zimmer-Wohnungen
4- bis 4 ½-Zimmer-Wohnungen
5- bis 6 ½-Zimmer-Wohnungen
1- bis 1 ½Zi-Whg.
Miete
Alte Menschen
2- bis 2 ½Zi-Whg.
Alte Menschen
Junge Paare
Ehepaare (o. K.)
3- bis 3 ½Zi-Whg.
Alte Menschen
Junge Paare
Ehepaare (o. K.)
50 %
40 %
4 bis 4 ½Zi-Whg.
Junge Paare
Ehepaare (o.K.)
Familien
5 bis 5 ½-ZiWhg.
Familien
6- bis 6 ½Zi-Whg.
Familien
Anteil
10 %
20 %
30 %
25 %
10 %
5%
Infrastrukturen
Um das Wohnkonzept umsetzen und die angestrebte Wohnkultur erreichen zu können, ist es
entscheidend, einige Infrastrukturen und zentrale Aspekte zu berücksichtigen:
Bewerbung Real Estate Award 2011
Seite - 2 -
Vermarktung ‚4-Generations.ch
Pavillon
Diese Baute stellt die zentrale Plattform dar, welche den sozialen Austausch ermöglicht und
dabei so flexibel gestaltet ist, dass die verschiedenen Nutzergruppen sich vermischen können,
aber nicht müssen. Die Nutzungen gehen dabei von Cafeteria über Gemeinschaftsräume bis
hin zu einer Kinderkrippe. Um auch hier den generationenübergreifenden Gedanken fortführen
zu können, sollen die verschieden Nutzer aktive Rollen im Betrieb übernehmen.
Kleintiergehege
Das Kleintiergehege kann ebenfalls in Kombination mit dem Pavillon erstellt werden und fördert
das Miteinander und den sozialen Aspekt. Die Pflege soll unter Verantwortung des Hauswarts,
in Zusammenarbeit mit freiwilligen Helfern aus dem Quartier erfolgen.
Aussenplatz mit zentralem Baum
Bezugnehmend auf den Dorfcharakter soll ein zentraler Platz mit einer Eiche im Zentrum
geschaffen werden. Dieser ‚Dorfplatz’ soll als Treffpunkt und Plattform für den sozialen
Austausch dienen. Die Eiche stellt zudem das Symbol des Wachstums, der Stabilität sowie
Kontinuität und auch Nachhaltigkeit dar, können diese doch bis zu tausend Jahre alt werden.
Quartierverein
Damit das Ziel der ‚generationenübergreifenden Gemeinschaft’ erreicht werden kann, müssen
die Aktivitäten bewusst vorangetrieben werden. Dazu ist ein Quartierverein zu gründen, welcher
die Ideen generiert, Planung vorantreibt und die Umsetzung sicherstellt. In einer Anfangsphase
soll dies der Hauswart übernehmen.
Intranet
Um Aktivitäten sowie die gegenseitige Kommunikation zu erleichtern, ist ein Intranet zu
erstellen. Der Zugang ist beschränkt auf die Bewohner der Überbauung und erfolgt über ein
passwortgeschützten Zugang. Der Betrieb und die Pflege des Intranets liegt in der
Verantwortung des Quartiervereines.
Besucherzimmer
Um den älteren Menschen einen Wechsel in eine kleinere Wohnung zu erleichtern, sind einige
‚Besucherzimmer’ (möblierte Einzelräume mit Nasszellen) einzuplanen. Diese können für
Besucher Tage- oder Wochenweise über eine Intranetseite und gegen Gebühr gemietet
werden.
Kommunikation
Ausgehend von der Überlegung, den Grundgedanke bzw. die Story dieser Überbauung vervielfachen
zu können, ist die Kommunikation so zu gestalten, dass eine hohe Flexibilität in deren Anwendung
ermöglicht wird.
Um die Besonderheit und Positionierung bereits mit dem Logo transferieren zu können, haben wir einen
Grundnamen gewählt, welcher selbsterklärend ist und mit dem jeweiligen Standort sowie dem Symbol
ergänzt werden kann:
4-Generations.ch
+ Symbol
=
Mellingen
Das englische Wortspiel im Namen mit ‚4’ im Sinne von ‚für’ und Generationen führt zu einer
Doppeldeutigkeit, welche zusätzliche Spannung aufbaut und zum Denken anregt. Dieser Aspekt
überwiegt auch den kleinen Nachteil der englischen Formulierung.
Durch die teilweise stark unterschiedlichen Nutzergruppen bestehen hohe Anforderungen an die
sprachliche Formulierung. Die Sprache ist denn auch so zu wählen, dass sich alle 4 Generationen
angesprochen fühlen.
Bewerbung Real Estate Award 2011
Seite - 3 -
Vermarktung ‚4-Generations.ch
Der Kommunikationsmittel-Fächer ist aufgrund der 4 Zielgruppen breiter als bei einer normalen
Erstvermietung zu wählen. Wert ist aber darauf zu legen, dass im Interesse der Wiedererkennbarkeit in
den unterschiedlichen Kommunikationsmitteln einheitliche Vorlagen verwendet werden.
Logo
Für die Wahrnehmung sowie insbesondere für die nachhaltige Positionierung ist ein aussagekräftiges
Logo notwendig. Nachfolgend 2 unterschiedliche Logo-Ansätze, welche für dieses Konzept bzw. die
definierten Zielgruppen zur Anwendung gelangen können:
Das favorisierte Logo für die Story der 4 Generationen in einem Wohnumfeld, ist die Variante mit dem
Baum. Der Baum hat den Vorteil, dass dieses Symbol sehr aussagekräftig ist und auch den immer
wichtiger werdenden Aspekt der Ökologie/Nachhaltigkeit optimal integriert. Zudem ermöglicht das
Baumsymbol eine durchgängig Verwendung.
Baumsymbol
Nachfolgend einige Anwendungsbeispiele, wie der Baum als zentrales Symbol durchgängig in die
Überbauung sowie die Kommunikation integriert werden kann:
•
•
•
•
•
•
Baumquerschnitt mit Jahresringen kann für Generationen verwendet werden
Bei der Cafeteria (s’Läbesbäumli) ist der Aussenbereich mit Bäumen gesäumt
Grosse Eiche auf dem zentralen Platz
Die Kinderkrippe trägt einen Namen mit Bezug zum Baum (s’Wohnbäumli’)
Kommunikation des ökologischen Gedankens
Die Besucherzimmer tragen Baum-Namen usw.
Das Blätterwerk des Baumes ist graphisch in 4 Teilbereicht unterteilt, welche getrennt und auf die
unterschiedlichen Generationen abgestimmt werden können. Diese 4-Teilung ist universell einsetzbar
und kann mit verschiedensten Symbolen (wie z.B. die 4 Himmelsrichtungen, den 4 Jahreszeiten usw.)
kombiniert werden.
Flankierende Massnahmen
Symbolische Baumpflanzung
Die symbolische Akt ‚Pflanzen des zentralen Baumes’ soll als Event gefeiert und medial möglichst
breit abgestützt werden.
Label
Für das Label ‚Generationengerechtes Wohnen’ soll einer eigener Internetauftritt gestaltet werden. Auf
dieser Seite werden die grundsätzliche Idee sowie die generellen Rahmenbedingungen vorgestellt.
Zudem werden die ‚gelabelten’ Projekte auf diese Seite verlinkt und mit Bild und Kurztext vorgestellt.
Bezug der Wohnung
Im Rahmen der Wohnungsübergabe wird dem Mieter symbolisch ein kleiner Baum (Bonsai) übergeben
und so die Brücke in die Nutzungsphase schlägt.
Bewerbung Real Estate Award 2011
Seite - 4 -
Vermarktung ‚4-Generations.ch
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Projektentwicklung
Portikon
Das von HOCHTIEF Development Schweiz entwickelte Bürogebäude in
Glattpark überzeugt durch höchste Ansprüche an Effizienz, erneuerbare
Energien, Materialien, Nutzungskomfort und Flexibilität. Die klare Identität des
Gebäudes setzt Massstäbe über die Grenzen Zürichs hinaus. Portikon ist zu
100% vermietet und an ACRON HELVETIA VII Immobilien verkauft.
Exposé für Investoren
Creating Value
Portikon Glattpark/ Zürich
Lage
• Ausgezeichnete Lage direkt an der Verbindungsachse zwischen der Innenstadt
Zürich und dem Flughafen
g
Kloten
• Die wichtigsten europäischen Zentren sind in unter 2 Flugstunden erreichbar
• Sehr gute Anbindung durch A1, Tram 10, 11, 12 (7 Minuten zum Flughafen)
• Repräsentative Lage innerhalb des dynamischen Entwicklungsgebiets Glattpark
Identität
• Port | ikon spiegelt die Idee des Hafens und Ankerpunts für Business wider
• Bezug zur Arealhistorie: Auf dem ehemals als Zeppelin-Landeplatz konzipierten
Areal fliegt die LZ-129 wieder
• Massstabsgerechtes Zeppelinmodell wird für das grosse Atrium angefertigt
• Themenrestaurant Graf Z stellt originalgetreue Nachbildung des
Bordrestaurants der Hindenburg dar
• Hommage an JU-52: In der Aussenfassade kommt Alu-Sinuswelle zum Einsatz
Exposé für Investoren
Creating Value
Portikon Glattpark/ Zürich
Nachhaltigkeit
• Minergie-P-Zertifikat, Grundsätze der 2000-Watt-Gesellschaft wurden
berücksichtigt
• Hoher Anteil erneuerbarer Energien
• Regionale Materialien: Tessiner Gneis (Atrium), Recyclingaluminium (Fassade)
• Photovoltaikanlage: 1‘100 m² Solarfläche, 136 kWp Installierte Leistung,
120‘000 – 140‘000 kWh Stromerzeugung
g g pro
p Jahr
• Solarstrom verbleibt grösstenteils im Gebäude
• Temperierung der Büroflächen erfolgt über Betonkernaktivierung
• Nutzung Abwärme der Kehrichtverbrennungsanlage Hagenholz zur Beheizung
• Kühlung über Freecooling in Kombination mit hocheffizienter TurboKältemaschine Quantum II, COP>5
• 49 Rappen/ m² und Monat Energiekosten in der ersten Abrechnungsperiode
• Nachhaltigkeit im Restaurant Graf Z: Jeden Tag frisch zubereitete Speisen aus
regionalen und saisonalen Produkten
Exposé für Investoren
Creating Value
Portikon Glattpark/ Zürich
Nutzerorientierte Architektur
Service und Dienstleistungen
• Unterschiedlichste Bürokonzepte können verwirklicht werden:
• HOCHTIEF Development und HOCHTIEF Facility Management
Einzel-, Doppel-, Grossraum- und Kombibüros bis hin zu
vollkommen freien Gestaltungen
• Sehr gute natürliche Belichtung und Grosszügigkeit
• Überhöhtes Erdgeschoss mit 4,5 m lichter Raumhöhe genügt
höchsten Ansprüchen an Repräsentanz
• Gebäude im kleinteiligen Raster von 1,35 m aufgebaut
• 3 m lichte Raumhöhe auf den Büroetagen
• Maximale Gebäudetiefe: 13,50 m
bieten komplette Dienstleistung rund um die Immobilie und
stehen für nahtlosen Übergang vom Bau in den Betrieb
• HOCHTIEF vermietet die Flächen im Vollausbau,
Mieterausbauten werden aus einer Hand geliefert Æ der Mieter
konzentriert sich vom ersten Tag an auf sein Kerngeschäft
• Nahtloses ineinandergreifen von Gebäudetechnik und
Mieterausbau, Schnittstellenproblematiken entfallen
• „Rundum-Sorglos-Paket“ wird durch umfassendes
• Vollflächiger Doppelboden
Serviceangebot von HOCHTIEF Facility Management
• Maximale Nutzungsflexibilität über die gesamte Lebensdauer
abgerundet: Rezeptions- und Postservice, Konferenzraummanagement bis hin zur Energieoptimierung
M k i
Marketing
• Graf Z bietet Etagenservice, Conference-Catering und Events an
• Vorteile des Gebäudes wurden klar transportiert
• Flächenflexibilität, Belichtung, Vollausbau, Energieeffizienz und
die Nähe zum Flughafen überzeugten internationale Mieter
Strategie
• Nachhaltigkeit ist für HOCHTIEF nicht einfach „öko“, sondern ein
• 40% Vorvermarktungsstand durch internationalen Ankermieter
strategischer Langzeitansatz und Grundlage für stabiles
• Portikon direkt nach Fertigstellung verkauft und vollvermietet
Wachstum.
Exposé für Investoren
Creating Value
Die neue Stadt
Mit dem Projekt Wright Place wollen die Entwickler Gegensteuer geben zu uniformierten,
auf rein spekulativ kommerzieller Basis aufbauenden „single tenant buildings“ mit geringer urbaner Qualität und Quartierentwicklung mit unbefriedigender Nachhaltigkeit.
Real Estate Award 2011 - Projekt Wright Place - Bewerbung in der Kategorie Projektentwicklung
Im Herbst 2006 wurden die ersten 34 Mietwohnungen bezogen. Seither wächst die Bevölkerung im
neuen Stadtteil laufend. Zurzeit sind im Entwicklungsgebiet Glattpark rund 1‘000 Wohnungen fertiggestellt
und es beherbergt bereits 2‘000 Einwohner.
Zwischen 2004 und 2009 sind gleichzeitig Dienstleistungsflächen für ca. 1‘000 Arbeitsplätze entstanden.
Glattpark ist ein neuer Stadtteil von Zürich Nord.
Obwohl politisch zu Opfikon-Glattbrugg gehö-
Die Erschliessung von Glattpark für Arbeitspendler
rig, orientiert sich das 67 ha grosse Gebiet an den
erfolgt in erster Linie mit der Glattalbahn. Das MIV
Bedürfnissen der wachsenden Metropole Zürich.
Verkehrskonzept wurde auf Initiative der Entwickler
Verkehrstechnisch optimal zwischen Flughafen Klo-
von Wright Place überarbeitet und investorentauglich
ten und der City am Nordring der Autobahn gelegen,
gemacht. Nicht nur die Wohnbauten, sondern auch
profitiert Glattpark von den neuen Stadtbahnlinien
die Büro- und Dienstleistungsgebäude verfügen nun
10+11 und dem Lokalbus.
über eigene Parkierung. Der Suchverkehr wird ver-
Mehr als zwei Jahrzente war typisch schweizerisch
mindert, die Einfahrten ins Quartier an vier Orten ge-
geplant worden; demokratisch und subsidiär. Wäh-
bündelt, offene Parkierung im Quartier reduziert.
rend dieser Zeit wurde das städtebauliche Konzept
nivelliert und durch Kompromisse zwischen den vielfältigen Interessengruppen kompromittiert.
Das Resultat dieser langjährigen Anstrengungen ist
zwar nach wie vor spannend, birgt aber die Gefahr zu
Retortenstadt zu verkommen.
Das Projekt
Wright Place kann zum Eingangstor zu Glattpark
Die Architektur von Wright Place ist die räumliche
aus Richtung City werden. An der Kreuzung Thurgau-
Umsetzung dieses hohen Anspruchs. Sie widerspricht
erstrasse/ Glattparkstrasse ist das höchste Verkehrs-
den gängigen Konventionen, verspricht unerwartete
aufkommen zu erwarten - sowohl im MIV, ÖV und
Einblicke und Durchblicke, schafft halböffentliche und
Langsamverkehr. Konsequenterweise wird sich hier
halbprivate Zwischenzonen wo Nutzer sich exponie-
der Detailhandel ansiedeln, hier wird der „Boulevard
ren, aber auch zurückziehen können. Terrassierte
Lilienthal“ am lebendigsten sein.
Aussenräume nehmen das örtliche Landschaftsthe-
Im Zentrum zwischen Flughafen und
Downtown Zürich gelegen, ist Wright Place
ebenso international wie schweizerisch
ma des Oberhauserrieds wieder auf und interpretieren dieses auf urban verdichtete Weise. Die bewegte,
mehrfach gestaffelte Volumetrik der Blockrandbebauung wird zusammengehalten durch eine sorg-
Darum braucht es hier Strassenkaffees, Läden, ein
fältige proportionierte, vielfach variierte Fassadenge-
Restaurant, Büros mit Passantenfrequenz, vielleicht
staltung. Sie ist das Resultat einer Studienauftrags,
sogar ein Hotel. Diese Mischung bringt, verbunden
den die Entwickler von Wright Place zusammen mit
mit hohen baulicher Dichte die urbane Qualität, an
den drei Grundeigentümern 2009 durchgeführt hat-
der es in der 1. Ausbauetappe Glattpark noch man-
ten. Dieses ungewöhnliche Vorgehen verlangte zwar
gelt. Die erhöhte Komplexität der Nutzungen ist an-
viel Überzeugungskraft – führte aber letztlich zu einer
spruchsvoll und verlangt vom Entwickler, aber auch
„Vielfalt in der Einheit“, die trotz anfänglich beträchtli-
vom zukünftigen Investor Risikobereitschaft und In-
chem Aufwand nachhaltig sein wird.
novationsfähigkeit.
erlangen. Für Convenient Shopping, Fitness & Wellness, Room Service ab hauseigenem Restaurant
und weitere Serviceleistungen besteht insbesondere seitens älteren Mietern und Doppelverdienern ein
ausgewiesenes Bedürfnis. Die Mieten werden dem
gehobenen Baustil und dem vielfältigen Angebot im
Haus entsprechend daher eher für das obere Mietsegment in Glattpark attraktiv sein.
Wright Place setzt auf Vielfalt in den Nutzungen:
Arbeiten, Wohnen, Dienstleistungen, Shopping, Fitness/Wellness und Gastronomie. Zur Verfügung stehen insgesamt rund 30‘000 m2 Nutzfläche. Über
10‘000 m2 entfallen davon auf die geplanten 90
Wohnungen. Als erster Mieter für einen Teil der Verkaufs- und Dienstleistungsflächen haben die Migros
mit einem Fitnesspark und einem Supermarkt bereits
den „richtigen Ort“ gefunden.
Wright Place leistet Pionierarbeit:
Das Gebäude bringt ein Stück urbane Zukunft
in den neuen Zürcher Stadtteil
In einem kompetitiven Umfeld muss sich das Projekt
gleich gegen mehrere Konkurrenzprojekte behaupten. Der „Mixded Use“ Charakter wurde daher mit
Bedacht gewählt, um einen komparativen Vorteil zu
Die Wohnungen im Wright Place sind spezifisch auf
die erwartete Kundenschicht zugeschnitten. Keine
Massenware, sondern persönlich ansprechend vom
Hauseingang bis zu den Dachterrassen, sehr individuell im Grundriss, ungewöhnlich im Aussenbereich
mit Balkonen, Loggien und Terrassen. Der heutige
Projektstand sieht 88 Wohnungen zwischen 2.5 bis
6.5 Zimmer vor, gemischt mit Lofts und MaisonetteWohnungen. Die Grössen variieren zwischen 65 m2
und 180 m2. Kaum zwei Wohnungen sind gleich da sollte jede Interessentin das Geeignete finden. 35
Premium Wohnungen haben Aussenflächen, welche
die sie zu eigentlichen Stadthäusern machen. Hier
wird nachhaltiges Wohnen im dichten Quartier zelebriert - mit hoher Wohnqualität und einem attraktiven
Serviceangebot.
Personalvorsorge des Kantons Zürich
Real Estate Award 2011
Bewerbung in der Kategorie Projektentwicklung
«Im Vieri» Generationen vereinen
Die Vision der Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) wird mit dem Projekt «Im Vieri»
Realität. Es entsteht ein Quartier, das die gesamte Bandbreite der Wohn- und
Lebensbedürfnisse jeder Generation abdeckt.
Ziel der Pensionskasse ist es, in ein möglichst nachhaltiges und zukunftsweisendes Bauprojekt zu
investieren. «Im Vieri» wird den Ansprüchen von Menschen jeden Alters gerecht.
Die Siedlung wird ein Ort für Begegnung und Austausch, in der sich Singles, Paare, Familien und
betagte Menschen wohlfühlen. Familien erhalten durch die integrierte Kinderkrippe die notwendige
Unterstützung, welche ihnen im Familienalltag mehr Freiheiten und Individualität bietet. Ältere
Menschen können die moderne Infrastruktur nutzen um persönliche Kontakte herzustellen und
weiterhin ein sehr selbständiges Leben zu führen. Im Wohn- und Pflegeheim werden betagte
Menschen betreut und dennoch sind sie in der Gesellschaft eingebettet und können aktiv am Alltag
teilnehmen. Generationen können sich austauschen, einander aushelfen und wohnen dennoch
unabhängig.
Wohnungen für dritte
Lebensphase
Pflegewohnungen
Dienstleistungen
Ergänzung des
Raumangebots
Praxisräume für Arzt
und Physio
Verpflegung
Pflegeheim
Cafeteria
Spitex-Stützpunkt
Kindertagesstätte
Betreiber
Dienstleistungen
Familienwohnungen
Wohnraum für Haushalte ohne Kinder
Sicherheit – Integration und Dienstleistungen ermöglichen Lebendigkeit
In enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde Schwerzenbach, dem Pflegeheimbetreiber SENIOcare
AG und den verschieden Planern entstand eine Siedlung die Wohn- und Lebensraum für ganz
unterschiedliche Lebensphasen bietet. Die Bereitstellung einer zukunftsweisenden Gesamtinfrastruktur ermöglicht die Integration von Menschen unterschiedlichen Alters. Im Zentrum des
Konzepts stehen für einmal die Menschen der vierten Lebensphase, mit ihren Bedürfnissen nach
Sicherheit, Integration und Dienstleistung.
Strukturell sind Wohnungen entsprechend ihren Nutzungen um die Gesamtinfrastruktur angeordnet
worden. Ein spezifisches System von Wegen und Plätzen unterstützt das Grundkonzept der
Siedlung.
Moderne Wohnungen für jede Lebensphase
Das rund 28’000 m2 grosse Grundstück mit der Nachbarparzelle von 1530 m2 gehört der Bauherrin
bereits seit dem Jahre 1986.
Bereits ab Mitte 2012 können über 400 Mieter und Mieterinnen einziehen.
Mit dem Vier-Generationen-Konzept bietet die BVK eine zukunftsweisende Gesamtinfrastruktur.
Es entstehen 188 Mietwohnungen mit 2½ bis 5½ Zimmern für die unterschiedlichsten
Lebensphasen, davon 45 barrierefreie Alterswohnungen und 7 Pflegewohnungen mit optionalem
Service. Ausserdem wird ein Wohn- und Pflegeheim mit 52 Pflegeplätzen und einer
Demenzabteilung in die Siedlung integriert. Betreiberin ist die SENIOcare AG, die bedürfnisgerechte
Betreuungs- und Pflegehilfe anbietet und zudem die öffentliche Cafeteria führt. Im gleichen Gebäude
befindet sich in Zukunft die Spitex. Weitere Gewerbeflächen bieten Raum für Arzt-, Physiotherapiepraxen oder Sportanbieter. Für die ganz jungen Bewohner der Siedlung wird eine Kindertagesstätte
durch die Gemeinde Schwerzenbach unterhalten.
Die Erschliessung der Siedlung an den öffentlichen Verkehr ist durch die bahnhofsnahe Lage über
einen direkten Fussweg optimal. Für alle, die mit dem Auto unterwegs sind, befindet sich die
Autobahnauffahrt Volketswil oder Hegnau nur wenige Fahrtminuten entfernt.
2/4
In unmittelbarer Nähe befinden sich zudem Schulen und diverse Einkaufsmöglichkeiten. Berufstätige
Eltern können profitieren von der Kindertagesstätte in der Siedlung. Senioren und Seniorinnen finden
in den altersgerecht ausgestatteten Einheiten neben einer idealen Wohnung den Kontakt zu allen
Generationen und können auf Wunsch Betreuung vor Ort in Anspruch nehmen. Durch das Wohnund Pflegeheim wird zudem der Bedarf an altersgerechten Wohnungen und Pflegeplätzen in der
Gemeinde und darüber hinaus abgedeckt. Die von SENIOcare angebotenen Serviceleistungen
können neben den Bewohnern und Bewohnerinnen des Wohn- und Pflegeheims auch alle anderen
in der Siedlung in Anspruch nehmen.
Nicht zuletzt soll das fortschrittliche Konzept zur Förderung des Standorts Schwerzenbach beitragen.
Lebendigkeit
Helle Brüstungsbänder in den Fassaden bilden eine ruhende Schichtung der Geschosse.
Dazwischen erzeugen leicht versetzte Fenster und farbige Flächen ein lebendiges Spiel. So wird die
Siedlung zusammengebunden und zugleich aufgelockert.
Ein langer Gebäuderiegel bildet den Rücken zur Bahnlinie und öffnet sich und das Areal nach Süden.
Die unterschiedliche Grösse der Volumen und die Verringerung der Höhe erzeugen differenzierte
Grundrisse und sorgen für ein breites Spektrum an Wohnformen. Nach Süden orientierte Einheiten
im höheren Teil mischen sich mit etwas niedrigeren Ost-West-Typen und Punktbauten, in denen die
grosszügigsten Wohnungen angeboten werden.
Der hohe ästhetische Anspruch setzt sich in der von vi.vo.architecture.landscape gestalteten
Umgebung fort. Durch die Einstellhallen in den Untergeschossen kann ein ansprechendes Netz von
Fusswegen, öffentlichen und privaten Aussenräumen angeboten werden. Rasenflächen, gliedernde
schilfartige Pflanzkörper und viele Bäume durchziehen das autofreie Areal. Neben den Spielflächen
ist der zentrale Platz Ort der Begegnung und des Austausches für das ganze Quartier.
Ansprechend und behagliches Wohnen
Jede Wohnung verfügt über einen grossen Balkon und meist über eine zweite Nasszelle.
Grosszügige Fenster und helle Wände sorgen für viel Licht. Parkett, in der ganzen Wohnung oder
kombiniert mit grossformatigen Steinzeugplatten in passender Farbgebung, erzeugt eine hohe
Behaglichkeit. Die Einheiten werden über natürlich belichtete Treppenhäuser in Sichtbeton und
Kunststein und jeweils einen Lift erschlossen.
Nachhaltige Wärme
Die Gebäude werden in zeitgemässem MINERGIE-Standard erstellt und erzeugen Wärme auf
umweltschonende Weise. Eine gute Dämmung der Fassaden reduziert den Wärmebedarf. Dieser
wird mit Erdsonden und Wärmepumpen umweltschonend gedeckt. Weiter werden kontrollierte und
energiesparende Wohnungslüftungen eingebaut, damit ein optimales Klima in den Wohnungen
entsteht. So richtet sich das Projekt «Im Vieri» nachhaltig aus.
3/4
Projektgestalter
Wir haben uns bei diesem Projekt für die tatkräftigen Fachkräften von Bauart Architekten und Planer
AG in Zürich, in Zusammenarbeit mit dem Büro OZ + P in Amsterdam entschieden. Sie verstehen
sich in der Entwicklung, Begleitung und Umsetzung kreativer, innovativer und anspruchsvoller Ideen.
Neben einem Schwerpunkt in der Erarbeitung multifunktionaler Gebäude liegt ein besonderer Fokus
auf dem Wohnungsbau. Die Realisierung von hochwertigen und nachhaltigen Lösungen im Bereich
der gebauten Umwelt ist oberstes Ziel.
Die Umsetzung übernimmt mit der ARIGON Generalunternehmung AG eine erfahrene Totalunternehmerin für anspruchsvolle Grossprojekte.
Bei der nachhaltigen Bewirtschaftung nach der Erstvermietung wird uns die Kantag Liegenschaften
AG unterstützen.
Kommunikation
Die Vier-Generationen-Siedlung wurde bereits in verschiedenen Zeitschriften und Magazine erwähnt.
Ab Sommer 2011 werden verschiedenste klassische und interaktive Kommunikationsmittel passend
zu den Segmente realisiert. Neben Facebook und Twitter werden auch die klassischen Printmedien
als Kommunikationsträger angewendet. Dadurch wird ein zielgruppenspezifisches Marketing
ermöglicht. Wir freuen uns über die zahlreichen Interessenten, insbesondere im Segment der
Alterswohnungen, sind wir positiv überrascht. Parallel zur Erstvermietung werden auch die Angebote
im Bereich der Dienstleistungen vermarktet.
Die BVK
Mit über 100 000 Aktivversicherten und Rentenbezügern gehört die BVK zu den grössten
Vorsorgeeinrichtungen der Schweiz. Versicherte sind Angestellte des Kantons Zürich sowie von
Gemeinden, Spitälern, Schulen, sozialen Institutionen und Gesellschaften, an denen der Kanton
Zürich beteiligt ist. Das Vier-Generationen-Projekt trägt somit auch die Philosophie eines Projektes
für und mit den Menschen bei.
Wir freuen uns, dass diese lang gehegte Vision von einer Vier-Generationen-Siedlung nun
Wirklichkeit wird.
4/4