Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich

Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von Zürich
vom 4. September 2013
818.
Liegenschaftenverwaltung, Wohnhaus Seestrasse 534, Quartier Wollishofen,
Instandsetzung mit Grundrissoptimierung und Ausbau Dachgeschoss, gebundene
Ausgaben und Objektkredit
IDG-Status: öffentlich
1.
Zweck der Vorlage
Das kleine Wohnhaus Seestrasse 534 mit zwei Wohnungen und Dachzimmern im Quartier
Wollishofen muss in Stand gesetzt und modernisiert werden. Dabei soll eine Grundrissoptimierung in den Obergeschossen erfolgen und das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut werden.
Von den Ausgaben von insgesamt Fr. 1 600 000.– (Preisstand 1. April 2010) entfallen
Fr. 1 170 000.– auf die Instandsetzung des Gebäudes und sind als gebunden einzustufen.
Die auf die Grundrissoptimierung und den Dachgeschossausbau entfallenden Kosten stellen
neue Ausgaben dar; dafür ist zusätzlich ein Objektkredit von Fr. 430 000.– erforderlich.
2.
Ausgangslage
Das dreigeschossige Wohnhaus Seestrasse 534 wurde 1892 erstellt und 1959 von der Stadt
erworben. Das Grundstück mit einer Gesamtfläche von 391 m2 liegt in der Zone W2 zwischen der stark befahrenen Seestrasse und dem Bahntrassee. Es ist dadurch hohen Lärmbelastungen ausgesetzt. Die Umgebungsfläche ist durch das nahe stehende Nachbargebäude stark eingeschränkt. Die Liegenschaft ist nicht im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung eingetragen, wird aufgrund seiner
Architektur und der Gebäudesubstanz jedoch als erhaltenswert eingestuft. Das Gebäude
weist eine einfache Geometrie mit einem beinahe quadratischen Grundriss und kubischen
Volumen auf.
Heute umfasst das Gebäude folgendes Raumprogramm:
Geschoss
UG
EG
1. OG
Dachgeschoss
Total
3.
Nutzung
Kellerräume, Heizung, Waschküche, Trockenraum
4-Zimmer-Wohnung
4-Zimmer-Wohnung
4 Mansardenzimmer, Estrichabteile, separates WC
2
m
73
75
75
51
274
Baulicher Zustand
Der Originalzustand wurde im Jahr 1933 durch den Einbau von Bädern zulasten der Küchenund WC-Flächen verändert, und im Dachgeschoss wurde für die Mansardenzimmer ein WC
eingebaut. Im Jahr 1978 sind die Fassade und das Mansardendach in Stand gestellt sowie
im Jahr 2000 die Ölheizung durch eine Gastherme ersetzt worden.
Das Innere des Gebäudes ist stark erneuerungsbedürftig. Das Kellergeschoss weist starke
Feuchtigkeitsschäden auf. Die sanitären Anlagen und Einrichtungen haben die technische
und wirtschaftliche Lebensdauer erreicht. Die Elektroanlagen sind weitgehend veraltet und
genügen den heutigen Anforderungen nicht mehr. Die Küchen, Bäder und die Leitungsinfrastruktur müssen ersetzt werden. Die Gasheizung und Wärmeverteilung ist in gutem Zustand
und kann belassen werden.
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Die Kanalisation ist in gutem Zustand; ebenso die Fassaden. Die Holzfenster mit Doppelverglasung sind alt, undicht und damit zu ersetzen.
4.
Bauvorhaben
Eine dem Amt für Hochbauten im Jahr 2008 in Auftrag gegebene Machbarkeitsstudie hat ergeben, dass eine Gesamtinstandsetzungsvariante mit einer Ausrichtung auf eine Lebensdauer von rund 20 bis 30 Jahren einem Ersatzneubau vorzuziehen ist.
Das 2010 im Auftrag des Amts für Hochbauten ausgearbeitete und auf Wunsch der Liegenschaftenverwaltung im Jahr 2012 redimensionierte Projekt der Architekten Elsohn.Frei
GmbH, Zürich, sieht vor, die beiden sehr kleinräumigen 4-Zimmer-Wohnungen durch das
Verlegen der Küche zur Seestrasse hin und durch das Versetzen einer Innenwand zu grosszügigeren 31/2-Zimmer-Wohnungen umzubauen sowie das Dachgeschoss zu einer
31/2-Zimmer-Wohnung auszubauen. Das Wohnhaus soll in seiner äusseren Erscheinung erhalten bleiben. Auf eine kontrollierte Wohnungslüftung wird aus Kosten-Nutzen-Überlegungen verzichtet.
Die Durchsetzung des generellen Anliegens, auch bei Renovationen dem Ziel der 2000Watt-Gesellschaft Rechnung zu tragen, könnte hier nur mit unverhältnismässig hohen Kosten nachgekommen werden. Da eine thermische Dämmung der Fassade aus architektonischen Gründen nicht in Frage kommt, müsste das Ziel weitgehend über eine optimierte
Haustechnik realisiert werden. Aktuell wird auf solche Massnahmen verzichtet; später kann
nach Ablauf der Heizungslebensdauer unpräjudiziert wieder darüber entschieden werden.
Im Wesentlichen sind folgende Massnahmen vorgesehen:
–
–
Ersatz sämtlicher Nasszellen
Grundrissoptimierung durch Verlegen der Küchen auf die Strassenseite und Versetzen
einer Innenwand
–
–
Ersatz der Elektro- und Sanitäranlagen
Dämmung der Kellerdecke
–
Ausbessern und teilweise Erneuerung der inneren Oberflächen
–
–
Sanierungsverputz an Aussenwänden im Untergeschoss
Malerarbeiten an Fassade
–
Ersatz sämtlicher Fenster
–
Ausbau des Dachgeschosses (Mansardenzimmer und Estrichräume) zu einer
31/2-Zimmer-Wohnung
Nach der Renovation weist das Gebäude folgendes Raumprogramm auf:
Geschoss
UG
EG
1. OG
DG
Total
818/04.09.2013
Nutzung
Kellerräume, Heizung, Waschküche, Trockenraum
31/2-Zimmer-Wohnung
1
3 /2-Zimmer-Wohnung
1
3 /2-Zimmer-Wohnung
2
m
73
75
75
80
303
2
5.
Kosten
Gemäss überarbeitetem Kostenvoranschlag des Architekturbüros Elsohn.Frei GmbH vom
14. Januar 2013 belaufen sich die Kosten für die Instandsetzungs- und Ausbauarbeiten am
Wohnhaus auf Fr. 1 600 000.– (einschliesslich 8 % MWST). Dieser Betrag setzt sich wie
folgt zusammen:
BKP 1-5 Instandsetzungsarbeiten
BKP 1-5 Grundrissveränderung
BKP 1-5 Ausbau Dachgeschoss
Zwischentotal
Unvorhergesehenes etwa 10 % gerundet
Zuschlag Bauherrschaft für die Ungenauigkeit
der Berechnungsgrundlagen, etwa 5 % gerundet
Gesamtkosten (Preisstand 1. April 2010)
gebundene
Ausgaben
Fr.
1 020 000
neue
Ausgaben
Fr.
1 020 000
110 000
270 000
380 000
100 000
35 000
50 000
1 170 000
15 000
430 000
1 600 000
Von diesen Kosten entfallen Fr. 1 170 000.– auf technische Erneuerungsarbeiten. Diese
Kosten sind somit gebunden i.S.v. § 121 des Gemeindegesetzes sowie § 15 Verordnung
über den Gemeindehaushalt. Es besteht auch kein erheblicher Entscheidungsspielraum
i.S.v. Art. 10bis Abs. 1 lit. c der Gemeindeordnung.
Bei den Mehrkosten für den Ausbau des Dachgeschosses zu einer Wohnung und für die Anpassungen in den Normalgeschossen in der Höhe von insgesamt Fr. 430 000.– handelt es
sich um neue Ausgaben, für welche ein Objektkredit zu bewilligen ist.
Die Ausgaben werden im Budget 2014 eingestellt und im Aufgaben- und Finanzplan 2014–
2017 vorgemerkt.
6.
Finanzierung / Mietzinse
Die Gesamtkosten werden durchschnittlich zu 76 Prozent als wertvermehrend eingestuft.
Der Ausbau des Dachgeschosses ist darin als 100-prozentige Wertvermehrung enthalten;
bei den Renovationsarbeiten beträgt der Ansatz 70 Prozent. Daraus ergibt sich für das renovierte Haus folgender neuer kostendeckender Mietzins:
Kapitalkosten
Anlagewert heute
Wertvermehrender Anteil rund 76 % der Nettoinvestitionskosten von Fr. 1 400 000.–
Neuer Anlagewert nach Renovation
Verzinsung 2,25 %
Betriebsquote
Gebäudeversicherungswert heute
Erwartete Höherbewertung nach Renovation 15 %
Gebäudeversicherungswert neu
Betriebsquote 3,25 %, gerundet
Kostendeckender Mietzins p.a. gerundet
Kostendeckender Mietzins mtl. gerundet
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Fr.
104 000
Fr.
1 060 000
1 164 000
26 190
1 078 500
160 000
1 238 000
40 200
66 390
5 530
3
Verteilt auf die drei Wohnungen ergibt das folgende (gerundete) Mietzinse:
Geschoss
EG
1. OG
DG
Total
Wohnungsgrösse
31/2-Zimmer-Wohnung
31/2-Zimmer-Wohnung
31/2-Zimmer-Wohnung
Total 3 Wohnungen
Fläche m
75
75
80
230
2
Nettomietzins Fr. mtl.
1800
1810
1920
5530
Nettomietzins Fr. m2 p.a.
288
290
290
Der Ausbau des Dachgeschosses zu einer dritten Wohnung erlaubt es, die für die Gesamtrenovation nötige Investition besser zu verteilen und damit die Mietzinse auf einem erträglichen Niveau zu halten.
Das Ausgleichskonto dieser Liegenschaft weist per Ende 2012 einen negativen Bestand
von rund Fr. 291 300.– aus. Der werterhaltende Teil der Instandsetzungskosten von
Fr. 340 000.– (ohne Zuschläge) kann daher nicht aus den vorhandenen Reserven entnommen werden; er ist aus dem freien, nicht einer bestimmten Liegenschaft zugeteilten Anteil
des Ausgleichskontos im Rechnungskreis 2022 zu finanzieren.
7.
Bauausführung
Es ist vorgesehen, mit den Bauarbeiten im Frühjahr 2014 zu beginnen. Es wird mit einer
Bauzeit von rund einem Jahr gerechnet. Im Hinblick auf eine bevorstehende Instandsetzung
wurden die beiden Wohnungen nur noch befristet an das Jugendwohnnetz vermietet. Das
Wohnhaus wird während den Bauarbeiten nicht bewohnt.
Die Baubewilligung liegt vor.
Auf den im Einvernehmen mit dem Vorsteher des Hochbaudepartements gestellten Antrag
des Vorstehers des Finanzdepartements beschliesst der Stadtrat:
1.
Für die Instandsetzung mit Grundrissanpassungen und Dachgeschossausbau der Liegenschaft Seestrasse 534, Quartier Wollishofen, werden gemäss Kostenvoranschlag
vom 14. Januar 2013 des Architektenbüros Elsohn.Frei GmbH Ausgaben von
Fr. 1 600 000.– (Preisstand 1. April 2010) wie folgt bewilligt:
a)
b)
2.
Fr. 1 170 000
Fr.
430 000
Die Ausgaben sind wie folgt zu verbuchen:
a)
b)
3.
als gebundene Ausgaben für die Instandsetzung des
Gebäudes
als neue Ausgaben für Dachgeschossausbau und
Grundrissoptimierung
wertvermehrende Investitionen (76 %)
Konto-Nr. (2022) 1023.0001,
Grundeigentum: Wohnliegenschaften
Fr. 1 216 000
werterhaltende Investitionen (24 %)
Konto-Nr. (2022) 3142.0102,
Renovationen der Liegenschaften des Finanzvermögens
Fr.
384 000
Bis zur Bauabrechnung sind die Rechnungen über das Baukonto BV 27214 der Liegenschaftenverwaltung zu verbuchen.
818/04.09.2013
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4.
Der Vorsteher des Hochbaudepartements wird eingeladen, die Verträge mit den Architektinnen und Architekten und den Ingenieurinnen und Ingenieuren abzuschliessen. Die
Ausführung erfolgt durch den Projektverfasser unter der Aufsicht des Amts für Hochbauten und im Einvernehmen mit der Liegenschaftenverwaltung.
5.
Mitteilung an die Vorsteher des Finanz- sowie des Hochbaudepartements, die Stadtschreiberin, den Rechtskonsulenten, die Liegenschaftenverwaltung (4) und das Amt für
Hochbauten (5).
Für getreuen Auszug
die Stadtschreiberin
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