Exklusives Altbauprojekt
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Exklusives Altbauprojekt Stadtpalais in der Waldmannstrasse, Berlin-Lankwitz Inhalt (Auszug) Vorhabenbeschreibung, Marktanalyse, Vertriebskonzeption und Verkaufspreise, Projektkalkulation, Bau- und Sanierungsprozess Projektexposé Stadtpalais in der Waldmannstrasse Initiator: Atum Immobilienmanagement UG Torgauer Straße 12-15, 10829 Berlin [email protected] Warum in das Sanierungsprojekt investieren? Wenn, dann Waldmann … Baumumsäumte, gutbürgerliche und ruhige Wohnlage im „Musikerviertel“ Lankwitz vermittelt ein wertiges, gehobenes Lebensgefühl mit einer warm-melodischen Tonalität und einem Blick in alle Himmelsrichtungen Stilvolle, aber nicht überladene Architektur unterstreicht die gelungene Investition in eine gute Geldanlage mit Wertsteigerungspotenzial Großzügige Grundrisse, Balkone, Loggien und Dachterrassen Verwirklichung zeitlosen Wohnens mit „Urlaubsgefühl“ Vielfältige Kinderbetreuungseinrichtungen, Grund- und weiterführende Schulen, zwei renommierte Gesundheitseinrichtungen, vielfältige Einkaufs-möglichkeiten und zahlreiche Angebote für Freizeit, Erholung und Bildung sowie die zentrale Lage im südlichen Berlin offenbaren urbanes Leben in reichhaltiger Abwechslung Niedrigenergie-Status und die Versorgung des Gebäudes mit Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien bescheinigt den Käufern eine „gute Tat“ im Sinne der nachfolgenden Generationen durch die Vermeidung unnötigen Energieverbrauches und die Reduzierung von CO2-Emissionen Die damit verbundene Einsparung von Nebenkosten Finanzierungsberechnung auf Seiten der Käufer einsetzen lässt erlauben sich für die die Die künftigen Käufer und Bewohner setzen auf zukunftsgewandtes Wohnen mit niedrigen Energiekosten in einer städtischen Atmosphäre mit Rückzugsmöglichkeit in parkähnlicher Umgebung 2 Projektexposé Stadtpalais in der Waldmannstrasse Eckdaten Gesamtprojekt: 8 Wohneinheiten zw. 155 – 200 m² (in Summe 1.420 m²) Planungs- und Baukosten unter 2 Mio. € Niedrigenergiestandard EnEV 2009 / KfW 100 Gesamtinvestitionskosten ca. 4 Mio. € (inkl. Erwerb Nachbargebäude) Betrieb 11 Mieteinheiten im Nachbargebäude Projekt: Erwerb von zwei Mehrfamilienhäusern (Baujahr 1911, Sanierungs- und Bestandsgebäude), Sanierung / Neubau Dachgeschoss und Verkauf von acht Wohnungen im Sanierungsgebäude; Modernisierung / Ausbau Dachgeschoss / Souterrain im Bestandsgebäude und Vermietung Anlagen zum Projektexposé: 1. Projektkalkulation (Anlage 1) 2. Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Anlage 2) 3. Baubeschreibung (Anlage 3) 4. Letter of Intent (Anlage 4) 5. Auszug aus der Genehmigungsplanung (Anlage 5) 6. Baukostenkalkulation (Anlage 6) 7. Bauträgervertrag für Verkauf Wohnungen (Anlage 7) 8. Fotodokumentation (Anlage 8) Traditionelles Viertel neu entdeckt – Lankwitz Lankwitz (Bezirk Steglitz-Zehlendorf) wurde als erstes Dorf im heutigen Berlin erstmals 1239 urkundlich erwähnt. Der Name geht auf das alt-slawische Lancowice zurück und bedeutet Ort an der Uferaue. Er verweist auf den früheren Wiesenbach, der noch immer existiert, heute jedoch in seinem gesamten Verlauf kanalisiert oder im Teltowkanal aufgegangen ist. Die damalige Wiesenaue steht sinnbildlich für das künftige Wohnen im Stadtpalais in der Waldmannstrasse - man möchte meinen, ein frischer Frühlingsbach durchzieht den Garten und es erklingt Smetana`s „Moldau“. Lankwitz ist vorwiegend mit Ein- und Mehrfamilienhäusern bebaut. Die ältesten Villen stammen aus dem 19. Jahrhundert, als das Bürgertum das dortige Wohnen für sich entdeckte. Ab 1913 entstand die für einen Direktor der „Varta-Werke“ gebaute und spätere Siemens-Villa in der Calandrelli-Strasse unweit der Waldmannstrasse. Das imposante historische Gebäude mit seinem prächtigen Garten war bis vor kurzem Sitz des Musikarchivs der Deutschen Nationalbibliothek (Bilder unter www.flickr.com). 3 Projektexposé Stadtpalais in der Waldmannstrasse Das neue Wohnen im Stadtpalais in der Waldmannstrasse zeigt – wie auch das vor ca. drei Jahren sanierte Nachbarensemble Waldmannstrasse 5 – die künftigen Potenziale der Wohnlage auf. Es ist eine intelligente Wertanlage, deren Entwicklung durch das eigene Engagement vorangetrieben wird. Lankwitz ist auch Universitätsstandort: Auf dem Campus der Freien Universität Berlin (FU), dem Gelände der ehemaligen Pädagogischen Hochschule (PH), befinden sich Einrichtungen des Fachbereiches Geowissenschaften (Institut für Geographie, Institut für Geologie, das Interdisziplinäre Zentrum Ökosystemdynamik in Zentralasien und das Willy-Scharnow-Institut für Tourismus). Außerdem ist auf dem Gelände die Verwaltung des Fachbereiches angesiedelt und die Geowissenschaftliche Bibliothek mit ihrer Karten-sammlung. Mit dem Hauptcampus der FU Berlin in Dahlem ist der Campus in Lankwitz durch die Buslinie X83 verbunden. Lankwitz verfügt mit der Beethoven-Oberschule über ein Gymnasium und mit der Bröndby-Oberschule über eine Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe. (Quelle: Wikipedia) Waldmannstrasse 1 / Beethovenstrasse 13-15 – Blick von der Beethovenstrasse Vorhabenbeschreibung (1. Projektabschnitt) Das Stadtpalais in der Waldmannstrasse liegt in einem als „Musikerviertel“ bezeichneten Stadtteil von Lankwitz. In fußläufiger Entfernung von ca. 15 Min. erreicht man die S-Bahnhöfe Lankwitz und Lichterfelde Ost (Linie S 26). Das Objekt wurde 1911/1912 erbaut und besteht aus zwei „Schwester“Gebäuden auf einem 2.600 m² großen Grundstück. Sanierungsgebäude, Waldmannstr. 1/Beethovenstr. 13-15, ca. 1.530 m² Wohn-/Nutzfläche, Leerstand wegen Brandschaden, 14 Wohnungsgrundbücher (eingetragen im Grundbuch von Lankwitz des Amtsgerichtes Steglitz, Blatt 9438 bis 9451, Flur 1, Flurstück 4533/205, Gebäude und Freifläche mit einer grundbuchlich angegebenen Größe von 1.160 m²), Genehmigungsplanung für acht Wohnungen liegt vor (inkl. Schall-/Brandschutzkonzept und Prüftstatik; neue Teilungserklärung erforderlich); weitere Merkmale: Erdgasanschluss (Biogas perspektivisch möglich), Loggien/Balkone, Platz für Aufzug 4 Projektexposé Stadtpalais in der Waldmannstrasse Das Wertpotenzial des Sanierungsobjektes Im Zuge der globalen Klimaerwärmung steigt der Anteil der privaten Eigentümer, die eine ressourcenschonende Immobiliennutzung favorisieren, stetig an. Aus zahlreichen Kontakten mit Immobilienmaklern und Kaufinteressenten wird erkennbar, dass die Nach-frage nach energieeffizienten Wohnungen belebt wird. Wie bereits an anderer Stelle in Berlin umgesetzt verfolgt Atum Immobilien die Strategie, bei der Sanierung einen wirtschaftlich gerechtfertigten EnEV 2009 / KfW-Standard umzusetzen und damit den Käufern bei voller Preistransparenz eine Senkung bei den energiebezogenen Nebenkosten anzubieten. Vor diesem Hintergrund waren folgende Schlüsselindikatoren für die Produktentwicklung und die Verkaufspreiskalkulation maßgebend: Die baumumsäumte, gutbürgerliche und ruhige Wohnlage im „Musikerviertel“ vermittelt ein wertiges, gehobenes Lebensgefühl mit einer warm-melodischen Tonalität und einem Blick in drei Himmelsrichtungen Pädagogisch unterschiedlich ausgerichtete Kinderbetreuungseinrichtungen, Grund- und weiterführende Schulen, zwei renommierte Gesundheitseinrichtungen, vielfältige Einkaufsmöglichkeiten in erreichbarer Nähe und zahlreiche interessante Angebote für Freizeit, Erholung und Bildung sowie die zentrale Lage im südlichen Berlin offenbaren urbanes Leben in reichhaltiger Abwechslung Der gutachterlich belegte und ggf. zertifizierte Niedrigenergie-Status des Gebäudes bescheinigt den Käufern eine „gute Tat“ im Sinne der nachfolgenden Generationen durch die Vermeidung unnötigen Energieverbrauches Die damit verbundene Einsparung von Nebenkosten (Strom und Wärme aus erneuerbaren Energien) lässt sich für die Finanzierungsberechnung auf Seiten der Käufer einsetzen Die stilvolle, aber nicht überladene Architektur auf einem parkähnlichen Eckgrundstück unterstreicht die gelungene Investition in eine gute Geldanlage Die großzügigen Grundrisse, Balkone, Loggien und Dachterrassen erlauben die Verwirklichung zeitlosen Wohnens mit „Urlaubsgefühl“ Die Innenraumgestaltung besticht durch ausgeprägte Helligkeit, warme und langlebige Materialien und gehobene Standards Eine Marktanalyse von sanierten 2 bis 6-Zimmer-Altbau-/ Dachgeschosswohnungen in Berlin hat folgendes Bild ergeben. Betrachtet wurden 597 Wohnungen (Immobilienscout24, Berliner Morgenpost, Tagesspiegel, Zeitraum November 2010), die eine Angebotspreisspanne von 1000 – 8000 € / m² aufwiesen. Bezirk Wohnungsgrößen Berlin 2 Zimmer 5 Preisspannen / m² Durchschnitt / m² 3000 € Projektexposé Stadtpalais in der Waldmannstrasse 3445 € Berlin 3 Zimmer Charlottenburg 5 bis 6 Zimmer 2000 – 4235 € 2680 € Wilmersdorf 5 bis 6 Zimmer 2050 – 5209 € 2990 € Steglitz 5 bis 6 Zimmer 2032 – 2958 € 2374 € Das energetische Bau- und Sanierungskonzept Durch eine sachverständige Analyse der Bausubstanz vor Erwerb des Objektes wurden die erforderlichen Baumaßnahmen genau kalkuliert. Dank der an Energieeffizienz-kriterien ausgerichteten Bauweise wird der Altbaucharme dieses Hauses zukunftsfähig aufgewertet, so dass die künftigen Bewohner auch Nachhaltigkeit leben. Diese Ausrichtung der energetischen Sanierung eines Altbaus deckt sich mit Ergebnissen einer Umfrage, wonach die Wohnung im sanierten Altbau über alle Preissegmente hinweg als besonderer Bedarf ausgewiesen wird (vgl. IBB Wohnungsbarometer 2009). Die geplanten Maßnahmen an dem Gebäude (künftiges Gemeinschaftseigentum) und den einzelnen Wohnungen (Sondereigentum) vor dem Hintergrund der Anforderungen EnEV 2009 im Überblick: - Neubau und Dämmung Dach, Dachterrassen und Maisonette-Anteil - Ggf. Installation von PV-Modulen für Einspeisung bzw. Nutzung als Allgemeinstrom Wärmedämmung Fassade, zwei- oder dreifachverglaste Fenster und Außentüren - Neubau Geschossdecken gemäß Brand- und Trittschallschutz-Konzept - Abdichtung / Vergrößerung / Ersatz / Neubau Balkone und für die Erdgeschoss-Wohnungen Herstellung von Zugängen zu den Sondernutzungsrechten am Garten - Erneuerung Technische Infrastruktur / Gebäudeausrüstung unter Beachtung Energie-konzept Einbau Sanitär und Heizung, ggf. gekoppelt mit Solarthermie und Wärmepumpe - Neue Bodenbeläge aus Holz (Parkett und Dielen), Feinsteinzeug und Fliesen, Maler- und Spachtelarbeiten - Erneuerung bzw. Überarbeitung der Wohnungs- und Haustüren, Einbau eines Aufzugs - Herrichtung Kellergeschoß mit Aufenthalts-/Lagerräumen in Gemeinschaftseigentum und Kellerabteile in Sondernutzungsrecht der Wohnungseigentümer, ggf. partiell Trockenlegung - Mauerwerk und Boden im Kellergeschoss Außenanlagen, Fahrradständer, Gartenerschließung, Kinderspielmöglichkeiten 6 kleine Ruheoasen und
