BAUINFORMATIONSBROSCHÜRE Bauen in Backnang Grußwort des Oberbürgermeisters Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, möchten Sie sich den Traum vom privaten Eigenheim oder einer Eigentumswohnung erfüllen? Auf dem Weg dahin gilt es Vieles zu überlegen und eine Vielzahl von weitreichenden Entscheidungen zu treffen. Eine solide Finanzierung bildet die Basis auch für den Um- oder Neubau eines Hauses, doch darüber hinaus müssen vor Beginn der Baumaßnahmen rechtliche Fragen oder etwa das Verhältnis zu den ausführenden Handwerksbetrieben geklärt werden. Mit der vorliegenden Broschüre für Bauwillige will Sie die Stadt Backnang bei Ihrem Bauvorhaben unterstützen und Ihnen eine Orientierungshilfe bieten. Viele Fragen, die bei der Durchführung Ihres Bauvorhabens auftauchen, werden beantwortet. In der Broschüre sind die wichtigsten Informationen über die einzelnen Bauphasen, von der Auswahl des Grundstücks bis hin zur Abnahme des Bauwerks, dargestellt. Zudem erhalten Sie Hinweise über die Bauausführung, das ökologische Bauen und die Gartengestaltung. Selbstverständlich stehen Ihnen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung für Auskünfte jederzeit gerne zur Verfügung. Die Bauverwaltung wird im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten alles daran setzen, dass Ihr Bauprojekt schnell und unbürokratisch abgewickelt werden kann. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchführung Ihres Bauvorhabens und eine lange anhaltende Freude mit Ihrem neuen Zuhause! Ihr Dr. Frank Nopper Oberbürgermeister 1 Grußwort des Oberbürgermeisters 2.4 Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Inhaltsverzeichnis 3. Die Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . 9 1. Die Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.1 1.2 1.3 1.4 Kaufen oder Bauen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Altbau oder Neubau? . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigentumswohnung oder Haus? . . . . . . . . . . . Was kann ich mir leisten? . . . . . . . . . . . . . . . 4 4 5 5 3.1 3.2 3.3 3.4 Bauvoranfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Kenntnisgabeverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Genehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Bauvorlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2. Das Baugrundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 4. Das Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11 2.1 Auswahl eines Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . 6 2.2 Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.3 Grundstückserwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4.1 Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 4.2 Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 4.3 Bauordnungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 ENGEL WOHNUND GEWERBEBAU GMBH & CO Geschäftsführer Rainer Engel A r c h i t e k t Dipl. Ing. FH Tu l p e n s t r a ß e 1 0 71546 Aspach Tel. 0 71 91/2 38 69 Fax 0 71 91/2 35 93 Planungsbüro Tu l p e n s t r a ß e 1 0 71546 Aspach R a i n e r E n g e l Tel. 0 71 91/2 36 87 D i p l . I n g . F H Fax 0 71 91/2 35 93 www.engel-hausbau.de • [email protected] 2 5. Was macht ... und was kostet ...? . . . . . . .12 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 Der Immobilienmakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Der Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Die Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Der Notar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Der Handwerker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Die Baufinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 6. Die Gestaltung des Hauses . . . . . . . . . . . .15 11. Wichtige Adressen . . . . . . . . . . . . . . . . .33 11.1 Ämterverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 11.2 Wo bekomme ich weitere Informationen? . . . . 33 11.3 Versorgungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . 34 12. Planen und Bauen von A – Z . . . . . . . . .35 Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .U3 6.1 Grundregeln der Baugestaltung . . . . . . . . . . . . 15 6.2 Die Fassadengestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 6.3 Einfügung in die Landschaft . . . . . . . . . . . . . . 17 7. Die Bauausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 Rechte und Pflichten des Bauherrn . . . . . . . . . . 18 Energieeinsparverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Mit baubiologischen Materialien bauen . . . . . . . 19 Ressourcensparendes Bauen . . . . . . . . . . . . . . . 20 Preiswert bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Wie sichere ich mein Eigenheim? . . . . . . . . . . . 23 8. Der Bau ist fertig . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 8.1 Abnahme des Baus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 8.2 Mängel am Bau – Was tun? . . . . . . . . . . . . . . . 24 Seit über 80 Jahren Ihr kompetenter Partner wenn es um Ihr Zuhause geht. Wir Planen und bauen Ihr Eigenheim – ob Haus oder Wohnung – nach Ihren Wünschen und neuesten architektonischen Kriterien Verwalten Ihre Eigentumswohnung Vermieten Wohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Sind Ansprechpartner für alle Fragen in Sachen „Wohnen“. 9. Besonderheiten beim Bauen . . . . . . . . . . .25 9.1 9.2 9.3 9.4 Dachausbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Renovieren, Modernisieren, Sanieren? . . . . . . . . 25 Denkmalschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Behindertengerechtes Bauen . . . . . . . . . . . . . . 26 10. Mehr Grün am Haus . . . . . . . . . . . . . . . . .27 10.1 Dach- und Fassadenbegrünung . . . . . . . . . . . . . 27 10.2 Anlage und Gestaltung des Gartens . . . . . . . . . . 28 10.3 Bodenentsiegelung/Versickerung . . . . . . . . . . . 32 Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG Am Schillerplatz 5 71522 Backnang Telefon 0 71 91/33 35 0 Telefax 0 71 91/33 35 25 [email protected] www.baugeno.de 3 Ve rm es su ng sb ür o Dr.-Ing. Volker Schwarze Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Beratender Ingenieur Kelterweg 30 · 71522 Backnang Telefon (0 71 91) 6 31 58 / 8 60 01 Telefax (0 71 91) 6 14 38 e-mail: [email protected] Ingenieurbüro für Vermessungswesen Siegel + Östermann, Dipl.-Ing. (FH) Talstraße 25 71554 Weissach i.T. Tel. 0 71 91/5 13 15 Fax 0 71 91/5 25 01 [email protected] Winnenden – WEISSACH i.T. – Meissen RICHARD WIENER Ingenieurbüro für Baustatik Backnanger Straße 22 · 71546 Aspach Telefon (0 71 91) 92 02 10 · Telefax (0 71 91) 92 02 11 E-Mail: [email protected] BERATUNG P L A N U N G BAU L E I T U N G 71522 Backnang · Sulzbacher Str. 200 Telefon: 0 71 91/96 81-0 Telefax: 0 71 91/96 81-99 E-Mail: [email protected] Internet: www.ifz-backnang.de 4 1. Die Planung 1.1 Kaufen oder Bauen? Auf den ersten Blick scheint es kostengünstiger zu sein, ein Haus zu kaufen. Denn entweder kauft man ein Haus, das schon einige Jahre alt ist und damit billiger, oder man lässt sich von einem Bauträger ein Haus erstellen. Da Bauträger meist mehrere Häuser auf einmal bauen, erhalten diese günstigere Konditionen und bauen damit preiswerter. Pfiffigen Architekten gelingt es zuweilen – dank geschickter Planung – Fertigangebote zu unterbieten. Bei bestehenden Gebäuden müssen Sie die Aufteilung Ihrer Wohnfläche größtenteils so akzeptieren wie sie vorgegeben ist. Den individuelleren Zuschnitt können Sie beim Neubau eines Hauses verwirklichen. Insbesondere dann, wenn Sie einen Architekten mit der Planung beauftragen. Bringt man als Bauherr viel Eigenleistung ein, so kann das „Selberbauen“ ebenfalls günstiger werden. Dazu ist allerdings handwerkliches Geschick und genügend Zeit erforderlich. Bauen Sie ein Haus und bringen Sie viel Eigenleistung ein, dauert es erfahrungsgemäß länger, bis Sie Ihr Haus fertig gestellt haben. Das kann dann wegen der bereits laufenden Finanzierungskosten teurer werden. Die Lage ist oft der entscheidende Grund für einen Hauskauf. Freie Bauplätze in zentralen Lagen werden rar. Die Neubaugebiete liegen am Rand der Städte und Ortschaften und haben zum Teil noch wenig Infrastruktur. Der Weg zum Bäcker für die Frühstücksbrötchen ist da nicht mehr so leicht zu Fuß oder per Rad zu bewältigen. Für die Alltagswege wird häufig das Auto benötigt. 1.2 Altbau oder Neubau? Kaufinteressenten stehen vor der Entscheidung, entweder einen Altbau zu erwerben oder auf einen Neubau am Stadtrand auszuweichen. Wer einen Altbau kauft oder besitzt, wird häufig feststellen, dass die anstehenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten seine Finanzkraft überfordern. Allerdings können die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung teilweise als Sonderausgaben steuerlich abgesetzt werden. 1.3 Eigentumswohnung oder Haus? Die Entscheidung zwischen Haus oder Wohnung ist besonders schwer. Wer von einer eigenen Immobilie träumt, meint jedoch meist ein Haus. Jedoch hat sowohl ein Haus als auch der Kauf einer Eigentumswohnung spezifische Vor- und Nachteile. Die Eigentumswohnung ist von den Kosten her meist günstiger als ein freistehendes Haus in vergleichbarer Lage. Um die Instandhaltung und Pflege kümmern sich ein Hausmeister und die von den Eigentümern gewählte Hausverwaltung. Auch ist kein Garten zu pflegen. Dies sollte besonders bedacht werden, wenn man viel unterwegs ist, für Gartenarbeit nichts übrig hat oder schon älter ist. Im eigenen Haus brauchen Sie und Ihre Kinder dagegen weniger Rücksicht zu nehmen. Ihre Heizung stellen Sie an oder ab, wie es Ihnen beliebt. Der Garten ist eine willkommene Freizeitbeschäftigung an der frischen Luft. 1.4 Was kann ich mir leisten? Einnahmen EUR je Monat Nettoverdienst Ehemann Nettoverdienst Ehefrau Kindergeld Sonstige Einkünfte Summe der Einkünfte Ausgaben Haushaltsmittel incl. Lebensmittel, Frisör, Kleidung usw. Autokosten incl. Benzin, Reifen, Reparatur Wohnnebenkosten incl. Heizung, Strom, Wasser, Telefon, Rundfunk- und Fernsehgebühren usw. Urlaub Sonstiges Sicherheitszuschlag 5 bis 10 % Summe der Ausgaben Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen (steht für die Darlehensraten zur Verfügung) Mit einem Haus haben Sie eigenen Grund und Boden. Allerdings kostet der Quadratmeter Wohnfläche im eigenen Haus mehr als in einer Eigentumswohnung. Die zentralere Lage hat meist die Wohnung. Die Entscheidung müssen Sie für sich selbst treffen. Ihr Partner in der Geotechnik, Wasserwirtschaft und Umwelttechnik VOIGTMANN Baugrund, Hydro-Geologie Altlasten, Geotechnik Untersuchung, Beratung, Gutachten, Berechnung, Überwachung, Messung, Baugrund, Grundwasser, Straßenbau, Dammbau, Altlasten, Deponiebau Harald Voigtmann · Dipl.-Geologe Theodor-Heuss-Platz 3 · 71364 Winnenden · Telefon 0 71 95 / 92 50 - 0 Telefax 0 71 95 / 26 22 · e-mail: [email protected] 5 2. Das Baugrundstück 2.1 Auswahl eines Grundstücks Grundstücksmarkt Der Erwerb eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem „freien“ Markt, über Zeitungsannoncen oder über Immobilienmakler. Anfragen bei der Gemeinde und gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht mit dem Blick in örtliche Bebauungspläne beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt oder beim Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung. Auch von der Stadt können Sie Bauplätze erwerben. Zuständig für den Verkauf von städtischen Bauplätzen ist die Stadtkämmerei, Abteilung Liegenschaften, Telefon 894-239. Derzeit werden in Backnang mehrere größere Baugebiete geplant. Darüber hinaus werden immer wieder in kleineren Bebauungsplänen Baugrundstücke ausgewiesen, die dann, soweit sie in städtischem Besitz sind, ebenfalls über die Liegenschaftsabteilung der Stadtkämmerei an Privatpersonen verkauft werden. Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Grundstückskaufinteressenten sollten sich beim Stadtplanungsamt oder beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, wenn das Vorhaben im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist oder: es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich das geplante Gebäude in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist oder es sich um ein land- und forstwirtschaftliches Gebäude außerhalb im Zusammenhang bebauter Bereiche handelt. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. 6 Fazit: Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen (z. B. Straße, Wasser- und Kanalanschluss, Strom) ist ein Grundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Selbst wenn ein Grundstück, das nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen. Stadtplanungsamt und Baurechtsamt geben zwar Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen, Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu errichten ist) – aber erst eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag verschaffen Ihnen Klarheit darüber, was auf dem Grundstück im Detail machbar ist und was nicht. Manchmal sind auch Belange des Denkmalschutzes zu berücksichtigen oder es fehlt eine rechtlich gesicherte Zufahrt. Falls kein Bebauungsplan vorhanden ist oder sich das Baugelände im Außenbereich befindet, sollte zuerst eine Information beim Stadtplanungsamt eingeholt werden. 2.2 Bebauungsplan Die Aufstellung eines Bebauungsplans beschließt der Gemeinderat. Im Regelfall wird der Bebauungsplan vom Stadtplanungsamt aufgestellt und den Bürgern erläutert. Anregungen werden festgehalten und dem Gemeinderat mitgeteilt. Der Rat entscheidet anschließend, wie weit derartige Anregungen bereits die Planentwürfe beeinflussen und beschließt dann den endgültigen Entwurf zur „Auslegung“. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird regelmäßig einen Monat lang öffentlich beim Stadtplanungsamt ausgelegt. Ort und Dauer werden mindestens eine Woche vorher in der Backnanger Kreiszeitung bekannt gegeben und mit dem Hinweis versehen, dass Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Der Gemeinderat prüft die fristgemäß vorgebrachten Anregungen. Der dann als Satzung beschlossene Bebauungsplan wird dem Regierungspräsidium angezeigt. Danach erfolgt die Veröffentlichung in der Backnanger Kreiszeitung. Damit tritt der Bebauungsplan in Kraft und wird rechtsverbindlich. Er kann beim Stadtplanungsamt eingesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans besteht kein Rechtsanspruch. Umlegung Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dabei eine Baulandumlegung erforderlich sein. Auskünfte zu dieser Thematik können bei der Liegenschaftsabteilung der Stadtkämmerei eingeholt werden. 2.3 Grundstückserwerb Beispiel für einen Bebauungsplan Vor dem Erwerb eines Hauses bzw. Grundstückes ist es ratsam, mit dem Stadtplanungsamt einen Termin zu vereinbaren, an dem die Festsetzungen und die Legende des jeweils gültigen Bebauungsplanes erläutert werden. Hier kann verglichen werden, ob Ihre Wünsche den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen. Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Zudem muss das Vorhandensein von Altlasten geprüft werden. Erste Auskünfte erhalten Sie vom Stadtplanungsamt. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man beim Stadtplanungsamt erfragen, ob in der Nähe z. B. eine Straße oder ein Gewerbegebiet geplant sind. Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden ausgerichtet werden, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme aufnehmen können. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude das Haus nicht ungünstig beschatten. Meist wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere „Kaufformen“, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis. 7 Grundstückswerte Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Bauverwaltungs- und Baurechtrechtsamt der Stadt. Anhand von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht unbedingt den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten so genannte Baulücken in attraktiver Lage erheblich mehr. 2.4 Nebenkosten Zu dem Grundstückspreis kommen noch die folgenden Nebenkosten hinzu: Erschließungsbeitrag Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird auf Grund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, so müssen die Kosten in der Finanzplanung berücksichtigt werden. Das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt informiert über die Höhe der voraussichtlich anfallenden Beitragslasten. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, so können dennoch Erschließungsbeträge für den Kanalbau und den Anschluss an die Trinkwasserversorgung sowie den Abwasserkanal anfallen. Der Erschließungsbeitrag für die Stadt richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten, wobei die Stadt einen 10 %-igen Kostenanteil übernimmt, es sei denn, die Baulanderschließung erfolgt durch städtebaulichen Vertrag (Erschließungsträger). Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab. Wird ein großzügiger Straßenraum mit breiten Gehwegen auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen, Parkplätze usw. mit vorgesehen, so verteuern diese die Erschließungskosten. Die Kanal- und Wasserbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Gebühren erhalten Sie beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt. 8 Baugebiet „Am Wasserturm“ Baugebiet „Backnang-Steinbach – Pflaster-Klingen“ Notarkosten Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Beim Kauf eines bereits vorhandenen Objektes oder bei Vertragsabschluss mit einem Bauträger über den Immobilienkauf werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Es werden 3,5 % der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt. Die Grunderwerbssteuer wird, soweit nach aktuellem Recht dieser im Kaufvertrag enthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Kaufen Sie ein Grundstück und bauen in eigener Regie, bezahlen Sie lediglich vom Grundstückswert die verlangten 3,5 % Steuern. 3. Die Baugenehmigung Es gibt für genehmigungspflichtige Bauvorhaben unterschiedliche Verfahrenswege, die im Folgenden beschrieben werden. 3.1 Bauvoranfrage Sonstige Nebenkosten Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so sind die Vermessungsgebühren aufzubringen. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt die Provision an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages müssen Sie ebenfalls Gebühren an das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt zahlen. Im Wege einer Bauvoranfrage können einzelne Fragen der Bebauungsmöglichkeiten verbindlich vorab geklärt werden, bevor z. B. ein Grundstück erworben wird. So kann etwa die Frage der Bebaubarkeit überhaupt oder auch die Zulassung einer Abweichung (Befreiung) von einzelnen Bebauungsplanfestsetzungen im Vorfeld überprüft werden. 3.2 Kenntnisgabeverfahren Wenn für das Vorhaben eine Genehmigung benötigt wird und das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, können Wohnbauvorhaben bis zur Hochhausgrenze (22 m) im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens abgewickelt werden. Checkliste Grundstücks-/Hauskauf Wichtig Vorhanden Nicht wichtig ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ ❏ Geschäft Bushaltestelle Ärzte Öffentliche Verkehrsmittel Kurze Entfernung zum Arbeitsplatz Garten Grundstücksgröße Zentrale Lage Freizeitangebote Wie läuft nun das Kenntnisgabeverfahren ab? Der Bauherr gibt sein Vorhaben mit den Bauvorlagen der Baurechtsbehörde (Bauverwaltungs- und Baurechtsamt) zur Kenntnis. Die Baurechtsbehörde prüft, ob die Bauvorlagen vollständig sind, ob die Erschließung (Vorhandensein von Straße, Abwasserkanal, Trinkwasser, Strom, evtl. Gas) gesichert ist und ob keine hindernde Baulast besteht. Die Baurechtsbehörde hat innerhalb von fünf Arbeitstagen nach Eingang der Bauvorlagen dem Bauherrn den Eingang der vollständigen Bauvorlagen schriftlich zu bestätigen. Innerhalb derselben Frist werden die Angrenzer benachrichtigt. Der Bauherr kann nach zwei Wochen, wenn die Angren9 zer vorher schriftlich zugestimmt haben, ansonsten nach einem Monat mit der Ausführung seines Vorhabens beginnen. Ist für das Bauvorhaben eine Ausnahme, Befreiung oder Abweichung erforderlich, ist diese besonders zu beantragen. Mit den davon betroffenen Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn dem Antrag entsprochen wurde. 3.3 Genehmigungsverfahren Beim Genehmigungsverfahren hat die Baurechtsbehörde innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang den Bauantrag und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit zu überprüfen. Sind die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, wird dem Bauherrn unverzüglich mitgeteilt, welche Ergänzungen erforderlich sind. Selbstverständlich ist die Baurechtsbehörde immer bestrebt, Baugenehmigungen zügig zu erteilen. 3.4 Bauvorlagen Abhängig davon, ob das Kenntnisgabeverfahren durchgeführt wird oder ob das Genehmigungsverfahren erforderlich ist, sind die Bauvorlagen in entsprechendem Umfang, Qualität und Anzahl einzureichen. In jedem Falle werden ein Lageplan, die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung und die Darstellung der Grundstücksentwässerung benötigt. Während die Fristen im Kenntnisgabeverfahren nur dann greifen, wenn die Bauvorlagen vollständig sind, besteht beim Genehmigungsverfahren die Möglichkeit, die Darstellung der Grundstücksentwässerung nachzureichen. In diesem Falle sind diese Planunterlagen so rechtzeitig vorzulegen, dass sie noch vor der Baufreigabe geprüft werden können. Beim Genehmigungsverfahren gilt auch für die bautechnischen Nachweise (Statik), die Prüfung, dass die Planunterlagen unter Einbeziehung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften gefertigt wurden. Im Kenntnisgabeverfahren gehören zur Vollständigkeit der Bauvorlagen zusätzlich die bautechnische Bestätigung, die Bestätigungen des Planverfassers und Fertigers des Lageplanes, 10 dass die Planunterlagen unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften gefertigt wurden und die Bestätigung des Bauherren, dass er die Bauherrschaft für das Vorhaben übernommen und einen geeigneten Bauleiter bestellt hat. Die Bauvorlagen im Kenntnisgabeverfahren sind mindestens in zweifacher Ausfertigung beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt im Landratsamtsgebäude, Erbstetter Straße 58 einzureichen. Im Genehmigungsverfahren wird zusätzlich die Baubeschreibung benötigt, die die Nutzung des Vorhabens, die Konstruktion, die Feuerungsanlagen und die bautechnischen Anlagen erläutert. Die Bauvorlagen im Genehmigungsverfahren sind in mindestens zweifacher Ausfertigung bei der Baurechtsbehörde einzureichen. Um eine zügige Bearbeitung zu erreichen und die Entscheidungsfrist zu verkürzen, empfiehlt es sich jedoch, die Planhefte mehrfach einzureichen, damit diese im Anhörungsverfahren „sternförmig“ versandt werden können. Formulare für die Baugenehmigungsverfahren liegen bei der Baurechtsbehörde bereit. Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Bauausführung begonnen wurde oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. Baugenehmigungsgebühren Im Baugenehmigungsverfahren beträgt die Baugenehmigungsgebühr 4 Promille der ortsüblichen Baukosten, mindestens jedoch 51 EUR. Bei einem öffentlich geförderten Wohnbauvorhaben ermäßigt sich die Gebühr auf Antrag um 50 %. Im Kenntnisgabeverfahren sind die Gebühren wesentlich geringer. Abhängig von der Größe des Bauvorhabens beläuft sich die Gebührenbelastung auf 0,5 Promille der Baukosten und Auslagen für die Angrenzerbenachrichtigung. Gebührenpflichtig ist auch die Rücknahme oder Ablehnung eines Bauantrages. 4. Das Baurecht Das Baurecht differenziert man nach dem bundeseinheitlichen Bauplanungsrecht und dem landesspezifischen Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. 4.1 Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: Die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan dargestellt wird und die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen niederschlägt. 4.3 Bauordnungsrecht Dieses regelt im Wesentlichen die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen konstruktiver und baugestalterischer (Abstandsflächen etc.) Art an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt es die Grundlage des Genehmigungsverfahrens und der Bauausführung. Verstöße gegen das Baurecht Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung, ohne Baufreigabe oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet oder verändert werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu 50.000 EUR geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigungsfähigen Bauteile oder der Abbruch angeordnet. Der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne werden durch den Gemeinderat beschlossen. Für den Bereich der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Backnang wurde ein gemeinsamer Flächennutzungsplan aufgestellt, der derzeit fortgeschrieben wird. 4.2 Flächennutzungsplan Holz- und Kunststoff-Fenster Holz- und Aluminiumfenster kombiniert Haustüren und Vordächer Insektenschutzgitter Markisen u. Wintergartenbeschattung Rolladen und Jalousien Reparatur-Verglasungen Ihr Partner Der Flächennutzungsplan umfasst die gesamte Markungsfläche der Stadt und der Gemeinden der vereinbarten Verwaltungsgesellschaft. Er ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die ausgewiesene Nutzung bzw. ein Anspruch auf die Bebauung der Grundstücke, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan muss grundsätzlich der Flächennutzungsplan geändert werden. FENSTER UND HAUSTÜREN Produktion und Ausstellung Im Benzwasen 18 · 71522 Backnang Tel.: 0 71 91 / 8 81 99 · Fax: 0 71 91 / 98 04 47 11 5. Was macht ... und was kostet ...? 5.1 Der Immobilienmakler Der Immobilienmakler vermittelt Grundstücke, Eigentumswohnungen und Gebäude zwischen Käufern und Verkäufern. Er bietet Immobilien an, die zum Verkauf stehen und sucht für Interessenten geeignete Objekte. Eine Vermittlungsgebühr fällt an, wenn ein Kauf zustande kommt. Käufer und Verkäufer zahlen auf Basis der Kaufsumme einen festen Prozentsatz als Provision an den Makler. 5.2 Der Architekt Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur günstig und nach eigenen Vorstellungen bauen könnten, wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Das beginnt beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahme des fertigen Hauses. Bei der Fülle der Arbeiten und der unterschiedlichsten Gewerke, die ein Hausbau durchläuft, ist die Gefahr jedoch groß, dass der Bauherr schon vor dem ersten Spatenstich den Überblick verliert. Ganz zu schweigen von Situationen, wenn es einmal hart auf hart kommen sollte. Um beim Hausbau möglichst sicher und reibungslos ans Ziel zu gelangen, sind ein umfangreiches Fachwissen und eine langjährige Erfahrung auf dem Bausektor erforderlich. Der geeignete Partner für den Bauherrn ist deshalb der Architekt. Er berät den Bauherrn bereits beim Grundstückskauf und begleitet ihn fachkundig vom Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung. Trotz des Honorars, das jeder Architekt für seine Leistungen gemäß Honorarordnung (HOAI) verlangt, fährt der Bauherr mit einem Architekten unterm Strich meist günstiger, weil sich durch gezielte Planung und Vergabe der Bauleistungen erhebliche Baukosten sparen lassen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist auch, dass der Architekt dem Bauherrn die Verantwortung für den Bau abnimmt und damit hilft, die ohnehin schon strapazierten Nerven des Bauherrn zu schonen. Wie findet man den richtigen Architekten? Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder über Bauobjekte in der näheren Umgebung, die Ihnen besonders zusagen. 12 Eine andere Möglichkeit wäre, Veröffentlichungen von Wettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder in den Fachzeitschriften zu verfolgen. Oder man verabredet sich ganz unverbindlich mit einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lässt sich dessen Arbeiten zeigen. Schritte zur Zusammenarbeit Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten des Bauherrn kennen lernen sowie neben dem augenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen und Veränderungen in der Zukunft sowie die finanziellen und zeitlichen Vorstellungen einbeziehen. Andererseits soll sich der Bauherr darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der Architekt erbringen kann. Der erste Schritt einer konkreten Zusammenarbeit ist getan, wenn der Architekt alle notwendigen Grundlagen ermittelt hat. Dazu gehört eine Begehung des Grundstücks, an die sich die Erkundung der baurechtlichen Möglichkeiten (Bebauungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.) anschließt. Wer bzw. was kostet wie viel? Immobilienmakler 3,42 % des Verkaufspreises Architekt Berechnung nach der „HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“, das sind 7 – 10 % der reinen Baukosten (ohne Grundstück und Nebenkosten) Bank bis zu 2 % Provision der Kreditsumme, u. U. Bereitstellungszinsen für nicht in Anspruch genommene Kredite Notar 1 bis 1,5 % der notariellen Kaufsumme Grunderwerbssteuer 3,5 % der notariellen Kaufsumme Handwerker je nach individuellem Vertrag und Art der Leistung (aktuelle Stundensätze von ca. 30,– EUR bis 75,– EUR) In der nächsten Phase fertigt der Architekt die ersten Skizzen an. In ihnen werden die bisher geäußerten Wünsche des Bauherrn berücksichtigt sowie das Raumprogramm, die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in die Umgebung. Sobald sich der Bauherr auch Gedanken über Konstruktion und Materialien sowie den Standard des Innenausbaus gemacht hat, kann der Architekt eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen. Planungsablauf Ist der Bauherr mit dem Vorentwurf einverstanden, kann der Architekt in die Entwurfsplanung einsteigen, d. h. alle Pläne werden jetzt detailliert im Maßstab 1:100 ausgearbeitet. Die Pläne werden zusammen mit dem Bauantrag, der Baubeschreibung, dem amtlichen Lageplan, dem Baumbestandsplan, dem Freiflächengestaltungsplan und dem Entwässerungsplan der Baubehörde zur Genehmigung vorgelegt. Wenn beim Ämterumlauf im Rahmen der Vorplanung keine größeren Schwierigkeiten auftauchen, empfiehlt es sich, danach sofort mit der Ausführungsplanung zu beginnen. Damit werden alle späteren Bauschritte sowie die Ausstattung so konkretisiert, dass die Handwerker nach diesen Planungsunterlagen arbeiten können. Anhand der Ausführungsplanung können außerdem die Baumassen als wesentlicher Bestandteil der Leistungsbeschreibung und Kostenangebote ermittelt werden. Die Leistungsverzeichnisse bieten die Voraussetzung, vergleichbare Kostenangebote von einzelnen Firmen für die jeweiligen Gewerke zu erhalten. Danach vergibt der Bauherr nach Vorschlag des Architekten die einzelnen Arbeiten an einzelne Firmen. Sobald der Bauantrag genehmigt ist, kann mit dem Bauen begonnen werden. Der Architekt hat einen Terminablaufplan erstellt und die Handwerker an Ort und Stelle eingewiesen. Er überwacht die Ausführung und fertigt bei der Bauabnahme ein Protokoll an, wobei evtl. noch vorhandene Mängel festgehalten und die Nachbesserungsfristen vereinbart werden. Parallel zum Baugeschehen sind Teil- und Schlussrechnungen zu prüfen, die Gewährleistungsfristen entsprechend den Abnahmen festzulegen und die Zahlungen durch den Auftraggeber zu veranlassen. 5.3 Die Bank Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilienwertes als Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit zuerst bedient werden muss. Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des Objektes gewährt werden. Am sichersten ist die Finanzierung, wenn Sie mindestens 20 % Eigenkapital besitzen. 13 5.4 Der Notar Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rechte Dritter wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er muss den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilen schützen und beide Parteien belehren. Erst wenn der Käufer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den Käufer und eine Art Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer die Umschreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum ins Grundbuch eintragen zu lassen. 5.5 Der Handwerker Bei Arbeiten an Bauwerken oder bei individuellen Einbauten kann man die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) dem Vertrag zugrunde legen. Die VOB dient als Basis für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Sie sichert eine gerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen zu. Wird einem Vertrag über Bauleistungen nicht die VOB zugrunde gelegt, so gilt das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch). Zu beachten ist auch das AGBGesetz, in dem Regelungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen normiert sind. Ein Unterschied zwischen VOB und BGB besteht z. B. in der Dauer der Gewährleistungsfristen. Nach VOB beträgt die Gewährleistung vier Jahre, nach BGB fünf Jahre. Beim Hausbau ist letztere Regelung auf jeden Fall günstiger, weil sich kritische Schäden z. B. durch Feuchtigkeitseinwirkung erfahrungsgemäß meist erst nach einigen Jahren zeigen. 14 Schwarzarbeit Wer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen lässt, kann grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung stellen. Eventuell bestehende Verträge werden wegen Gesetzesverstoß nichtig. Erleidet ein Schwarzarbeiter einen Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine hohe Geldbuße, wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch Schwarzarbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile verschafft. Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu vermeiden, sollte sich der Bauherr in Zweifelsfällen die Handwerkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach der Eintragung in die Handwerksrolle fragen. Dort werden auch alle weiteren Fragen zum Thema Schwarzarbeit beantwortet. 5.6 Die Baufinanzierung Informationen zur aktuellen Wohnungsbauförderung gibt die Landeskreditbank in Karlsruhe, am Expertentelefon 01801/150 333. Vor Ort können Sie sich an das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt wenden, Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58, Telefon 894-298, wo auch Informationsbroschüren angefordert werden können. Uwe Schramm Fliesen- und Natursteinverlegung Beratung Planung Esslinger Straße 22 · 71522 Backnang Tel.: 0 71 91 / 8 63 77 · Fax: 0 71 91 / 96 03 32 Besuchen Sie unsere Ausstellung ! Verkauf 6. Die Gestaltung des Hauses Die Fassade ist das „Gesicht“ eines Hauses und die „Visitenkarte“ des Bauherrn. Aus diesem Grund ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers für den Grundriss und die Gestaltung eines Gebäudes entscheidend. Sparen Sie also nicht an der falschen Seite und legen Sie Wert auf eine qualitative Planung. Billiges Architektenhonorar ergibt in vielen Fällen schwächere Planungen und höhere Herstellungskosten. 6.1 Grundregeln der Baugestaltung Einfügungsgebot Neu- und Umbauten sollen sowohl mit der baulichen Umgebung als auch mit der Landschaft in Einklang stehen. Das Gebäude ist in das Gesamtbild einer Siedlungsstruktur der näheren Umgebung einzufügen. Dabei dürfen Baumassen und Bauform das Ortsbild nicht stören. Baukörper, Dachform, Material und Farbe bestimmen im Wesentlichen das Erscheinungsbild des Gebäudes. Grundform des Hauses Länge, Breite und Höhe eines Gebäudes müssen im richtigen Verhältnis zueinander stehen, um nicht als Fremdkörper zu wirken. Das Verhältnis von 1,4 – 1,3 (= Länge) zu 1 (= Breite) gibt einem Gebäude die richtigen Proportionen, wobei die Firstrichtung immer parallel zur Längsrichtung verlaufen muss. Kulissenhäuser, bei denen der First über die kürzere Seite verläuft, sind Störfaktoren. Ein klarer Baukörper ohne komplizierte Vor- und Rücksprünge überzeugt. Das Haus im Gelände und am Hang Das Haus soll aus der Bewegung der Landschaft heraus wachsen und durch seine Formgebung die Bewegung der Landschaft unterstreichen. Dies tut es besonders, wenn der First zu den Höhenschichtlinien parallel verläuft. Bestandteil der Landschaft wird ein Haus dann, wenn es sich an den Boden duckt, seine Erscheinungsform mehr lang als hoch ist. Zu vermeiden ist auf jeden Fall: • in einer bewegten Landschaft eine Ebene zu schaffen • eine künstliche Plattform um das Haus zu errichten (Präsentierteller) • Anschütten einer Terrasse • Höherlegen des Erdgeschossfußbodens um mehr als eine Stufe • Abgrabung zur Belichtung von Kellerräumen Das Gebäude am Hang erfordert zur Vermeidung von Auffüllungen talseitig im Innern versetzte Geschosse oder gestaffelte Gebäude. Eine Verkürzung der Gebäudelänge und eine Staffelung in kürzeren Abständen reduziert die Sockelhöhen. Anbauten, Nebenbauten Sind Anbauten und Nebenbauten nicht zu vermeiden, sollen sie sich unterordnen. Sie sind in Dachform und Wahl der Materialien unauffällig zu gestalten. Das Hauptgebäude sollte in seiner Richtung und Dachform klar erkennbar bleiben. Dachgauben, Zwerchgiebel, Dacheinschnitte Dachgauben stören das ruhige großflächige Dach und gefährden mit ihren Anschlüssen stets die Dichtigkeit der Dachhaut. Aus diesem Grund sollten so wenig und so kleine Dachgauben als möglich errichtet werden. Schadensanfällige Dacheinschnitte und die Anhäufung von Dachflächenfenstern unterschiedlicher Formate stören die Dachfläche als die fünfte Fassade des Hauses. Sie sind möglichst unauffällig in der Dachfläche anzuordnen. Kleine nebeneinander liegende Fenster wirken günstiger als ein großes und ersparen eine Sparrenauswechslung. Statt unförmiger, übergroßer Dachgauben kann auch ein Zwerchhaus zusätzlichen Raum unter dem Dach schaffen. Dieses sollte jedoch mittig im Gebäude angeordnet sein, wobei der First des Zwerchhauses unter dem First des Hauptdaches abschließt. Eine Anhäufung ist auf jeden Fall zu vermeiden, da ansonsten das Dachgeschoss zum Vollgeschoss wird und die Zwerchgiebel das Hauptdach erdrücken. 15 6.2 Die Fassadengestaltung Moderne Hausformen Kamine In vielen Fällen wird die meist ruhige Dachfläche durch auffällige, nicht am First austretende Kamine gestört. Kamine sollen nicht über dem Dach dominieren, sondern mit ihm eine Einheit bilden. Sie können deshalb in einem Kaminblock zusammengefasst werden, der in Firstnähe das Dach durchstößt. Kniestock Der Kniestock bemisst sich vom Rohfußboden der obersten Decke bis Oberkante Pfette an der Außenwand eines Gebäudes. Bei einer Bauweise von EG mit DG sollte der Kniestock max. 1,00 m betragen, ausnahmsweise 1,40 m bei senkrechter Holzverschalung. Bei höheren Kniestöcken steht das befensterte Erdgeschoss in einem Missverhältnis zum nicht befensterten Dachgeschoss, was zur Folge hat, dass das Gebäude zu hoch erscheint. Bei einer Bauweise von EG mit OG sollte ein Kniestock grundsätzlich vermieden werden, da ansonsten das Gebäude eine turmartige Wirkung erhält. Bei sehr lang gestreckten Baukörpern ist ein Kniestock von 0,50 bis 0,75 m und zwei Vollgeschosse noch vertretbar. 16 Die Fassade ist das Gesicht eines Gebäudes. Grundelemente sind sämtliche Öffnungen wie Fenster, Türen oder Tore mit ihrer harmonischen Verteilung, die verbleibenden Wandflächen mit ihren Gestaltungselementen, Vordächern, Kamine und vieles mehr. Im Folgenden werden nur die wesentlichsten Punkte in Kürze aufgezeigt. Der Charakter des Gebäudes wird weitestgehend von der Fensterform bestimmt. Unterschiedliche Fensterformen können sofort den Gesamtausdruck der Fassade verändern. Stehende Fensterformate erzielen eine vertikale Wirkung. Große liegende Fensterformate, die in der Skelettbauweise konstruktiv richtig verwendet wurden erzielen ein bewusstes Hervortreten der Horizontalen. Sinnvoller sind Konstruktionssysteme, bei denen Maß und Anzahl der Öffnungen aufeinander abgestimmt sind. Traditionelle Gebäude können hier als Vorbild gelten. Holzverschalung Bei der Fassadengestaltung ist es besonders wichtig, auf landschaftstypische Besonderheiten zu achten. Die traditionelle Holzverkleidung bildet dabei eines der wichtigsten Elemente. Es ist keine Modeerscheinung, sondern eine bewährte Bauweise, die zudem durch Dämmwirkung Energie einspart. Das Holz muss aber mindestens 30 mm stark sein, damit es nicht verwirft. Zeigen Sie Mut und Geduld und lassen das Holz unbehandelt. Das Holz bildet bereits nach kurzer Zeit eine Patina, die schöner und haltbarer ist als jeder handelsübliche Anstrich. Fassadengestaltung Grundschule Maubach Vordächer Vordächer haben bei der Errichtung von Gebäuden verschiedene Aufgaben. Zum einen bieten sie Schutz vor Witterungseinflüssen, zum anderen übernehmen sie oft entscheidende Aufgaben im Rahmen der Fassadengestaltung. Es können verschiedene Fassadenteile dadurch betont und hervorgehoben werden. Ein gelungenes Vordach verleiht einem Gebäude eine einladende und erwartungsvolle Wirkung. Es besteht aber auch die Möglichkeit, Fassadenelemente z. B. einen Kniestock zu verdecken. Vordächer sollten dabei immer einen untergeordneten Bestandteil innerhalb der Gesamtfassade bilden. Die Gesamtwirkung der Fassade darf dadurch nicht gestört werden. Große Fensterflächen und Holz als Gestaltungselement Ortsrand im Baugebiet „Pflaster-Klingen“ in Backnang-Steinbach 6.3 Einfügung in die Landschaft Einfügen in die Landschaft heißt auch Bepflanzen der Ortsränder mit heimischen Gehölzen. Dadurch kann der Eindruck einer „zersiedelten“ Landschaft vermieden werden, der durch kahle Ortsränder und isolierte Einzelhäuser entsteht. Die Gebäude dürfen nicht ohne Übergang zur offenen Feldflur stehen und müssen durch ihre Stellung eine deutlich abschließende Raumgrenze bilden. Durch vorgelagerte niedrige und eingegrünte Nebengebäude wird der beste Übergang zur offenen Landschaft erzielt. Der schlechteste Übergang sind giebelständige Gebäude. 17 7. Die Bauausführung 7.2 Energieeinsparverordnung 7.1 Rechte und Pflichten des Bauherrn Fast 40 % der eingesetzten Energie werden in Deutschland für die Raumheizung und Warmwasseraufbereitung verwendet. Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV), am 01.02.2002 in Kraft getreten, zielt darauf ab, den Energiebedarf bei Neubauten auf Niedrigenergiestandard abzusenken. Damit soll sowohl eine wesentliche Energieeinsparung als auch ein wirksamer Beitrag zur Klimavorsorge erreicht werden. Die Energie-Einsparverordnung löst die bisher gültige Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagen-Verordnung ab. Bauausführung Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Jeder Baugenehmigung sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt, die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Der Beginn, die Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung sind der Baurechtsbehörde beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt jeweils vorher mitzuteilen. Der Baugenehmigung sind entsprechende und vorbereitete Formulare beigefügt. Sofern öffentliche Straßenflächen für die Durchführung der Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondernutzungserlaubnis beim Rechts- und Ordnungsamt der Stadt eingeholt werden. Neue Baustellenverordnung Seit dem 1. Juli 1998 ist die neue Baustellenverordnung in Kraft. Doch auf kaum einer Baustelle sind die Auswirkungen zu erkennen, obwohl sie theoretisch sehr einschneidende Konsequenzen für das Baugeschehen hat. Hauptpunkt der Verordnung ist, dass für jede Baumaßnahme, bei der mehr als zwei Unternehmer beauftragt sind oder die voraussichtlich über 500 Arbeitstage, verteilt auf die Beschäftigten, umfasst, ein Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinator durch den Bauherrn zu bestellen ist. Damit betrifft diese Verordnung auch den privaten Eigenheimbau, nicht nur industrielle und gewerbliche Großprojekte. Der beauftragte Koordinator hat die Aufgabe, schon im Stadium der Planung die Belange des Sicherheits- und Gesundheitsschutzes zu berücksichtigen und in die Vergabe-/Ausschreibungsunterlagen einzuarbeiten. Als Voraussetzung muss ein Koordinator über Kenntnisse auf dem Gebiet des Arbeitsschutzes verfügen sowie mögliche Gefährdungen ermitteln und beurteilen. Diese Kenntnisse sollten Sie sich als Bauherr in Form einer Lehrgangsbescheinigung nachweisen lassen. Die Architektenkammer Baden-Württemberg, das Gewerbeaufsichtsamt sowie die Bauberufsgenossenschaft führen eine Liste der bestellten SIGE-Koordinatoren. 18 Was gilt für Neubauten? Über die gemeinsame Betrachtung von Gebäude und Anlagentechnik wird nunmehr der jährliche Primärenergiebedarf eines Gebäudes ermittelt und begrenzt. Ein baulicher Mindestwärmeschutz muss eingehalten werden. Zwei Berechnungsverfahren sind vorgesehen: das detaillierte Berechnungsverfahren und das vereinfachte Nachweisverfahren. Bei Wohngebäuden findet in der Regel das vereinfachte Nachweisverfahren Anwendung, sofern der Fensterflächenanteil 30 % nicht überschreitet. Was gilt für den Gebäudebestand? Im Gebäudebestand gibt es hohe Energieeinsparpotentiale. Deshalb stellt die EnEV auch Anforderungen an bestehende Gebäude. Es wird unterschieden zwischen „bedingten“ Anforderungen und „echten“ Anforderungen. „Bedingte“ Anforderungen werden gestellt bei der Erweiterung von Gebäuden oder wenn Außenbauteile ersetzt, erneuert oder erstmalig eingebaut werden. Dies wäre beispielsweise bei der nachträglichen Dämmung der Außenwände und des Daches oder beim Austausch von Fenstern der Fall. „Echte“ Nachrüstungsanforderungen werden im Wesentlichen bei der Dämmung nicht ausbaufähiger, aber zugänglicher Dachräume notwendig. Zudem fällt bis Ende 2006 die Dämmung bisher ungedämmter zugänglicher Heizungsrohre und Warmwasserleitungen an sowie der Austausch von alten Heizkesseln für Öl oder Gas mit Einbaudatum vor Oktober 1978. Sind bereits Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel eingebaut, ist kein Austausch erforderlich. Die EnEV erlaubt Ausnahmen: Eigentümer von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen zum 01.02.2002 eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sind von den „echten“ Nachrüstungsanforderungen der EnEV befreit. Tritt ein Eigentümerwechsel ein muss mit einer Frist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang, frühestens nach Ende 2006, nachgerüstet werden. Auch wenn keine gesetzliche Verpflichtung vorliegt, sollte eine freiwillige Nachrüstung auch aus wirtschaftlichen Erwägungen bedacht werden. Zur Schonung der Ressourcen und Klimavorsorge ist eine energetisch effizientere Anlagentechnik allemal sinnvoll. Energiebedarfsausweis Die wichtigsten Berechnungsergebnisse der gebäudespezifischen Daten und der Kennwerte der Heizung werden in einem „Energiebedarfsausweis“ erfasst. Bei Neubauten und bei wesentlichen baulichen Änderungen muss ein Energiebedarferweis erstellt werden, beim Baubestand ist er freiwillig. Nicht zuletzt spart eine umweltfreundliche Feuerungsanlage unmittelbar auch Öl oder Gas und damit Geld. Nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV) gilt unter den modernen Heizkesseln der Brennwertkessel als besonders energiesparende und umweltschonende Wärmeerzeugung. Für Hausbesitzer, die ihre Heizung modernisieren wollen, empfiehlt es sich, bei Verbraucherverbänden, Energieberatern kommunaler Versorgungsunternehmen oder beim Installateur Informationen über die derzeit günstigste Heizungs- und Warmwassertechnik einzuholen. Die Berater können Vergleichsrechnungen anstellen, wie rentabel eine Entscheidung bei höheren Anschaffungskosten und Brennwertgeräten, aber wesentlich niedrigeren Kosten ihres Energieverbrauches, sein kann. Seit 1993 wurden die Grenzwerte für Abgasverluste deutlich verschärft. Einige Altanlagen sind daher nicht mehr erlaubt. 7.3 Mit baubiologischen Materialien bauen Weitere Informationen zur EnEV gibt es im Internet unter www.deutsche-energie-agentur.de und über eine gebührenfreie Hotline des Deutschen Energie Agentur (DENA) Tel. 08000 736 734. Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Die Gesundheitsgefährdung durch Baumaterialien und Bauweisen ist in den letzten Jahren stark diskutiert worden. Hier konnten immer häufiger Wirkungen nachgewiesen werden, die das Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigen oder gar gesundheitsschädlich sind. Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt heute vor allem drei Gruppen von Baustoffen: Energiesparen Derzeit werden in einem Einfamilienhaus 80 % des Gesamtenergiebedarfs für die Heizung benötigt. Sparmaßnahmen in diesem Bereich sind daher besonders effektiv. Streng genommen müssten alle Anlagen, die vor 1979 gebaut wurden, modernisiert werden. Die neue Energieeinsparverordnung verpflichtet mit einigen Ausnahmen (siehe EnEV) die Eigentümer, veraltete Heizungsanlagen zu modernisieren. Hauptursache der schlechten Energieausbeute und damit einer erhöhten Umweltbelastung ist der geringe Wirkungsgrad veralteter Heizkessel. Erhebliche Wärmemengen verlassen das Haus ungenutzt über den Schornstein. Diese Abgasverluste können durch moderne Heizkessel beträchtlich verringert werden. Damit mindern sich auch Schadstoffe wie Schwefeldioxyd. Die Kohlendioxydproduktion ist Hauptverursacher des Treibhauseffektes! 1. Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien (Asbestfasern oder künstliche Mineralfasern). 2. Chemische Substanzen in Baustoffen (z. B. Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen, Belägen, Tapeten; PCP und Lindan in Holzschutzmitteln; Lösungsmittel in Farben, Lacken, Klebern etc.). 3. Strahlenexposition aus Baustoffen, z. B. Radon und seine Folgeprodukte. Gesundheitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor allem deshalb einstellen, weil zum einen lange Zeit die Wirkungszusammenhänge mancher gefährlichen Stoffe nicht bekannt waren und zum anderen gerade im Hobbyund Heimwerkerbereich bei der Anwendung und Verarbeitung von Baustoffen manche Regeln nicht beachtet wurden, die dem „Profi“ vertraut sind. 19 Beim biologischen Bauen wird diese Linie weiterverfolgt, indem man sich verstärkt wieder den altbewährten Materialen wie Ziegel, Holz, Naturstein, Kalk etc. zuwendet. Bauen mit Naturstoffen Dies gilt sowohl für den Rohbau, bei dem die Mauern wieder aus Ziegelsteinen gebaut und die Dächer mit Ziegelplatten gedeckt werden, als auch für den Innenausbau, bei dem Holzverkleidungen und Bodenbeläge beispielsweise aus Holz, Wolle, Keramik, Kork oder Linoleum verwendet werden. Holz Nicht nur die Gesundheitsverträglichkeit spielt bei der Auswahl baubiologischer Baustoffe eine Rolle, sondern auch die Umweltbelastungen bei der Herstellung und der Beseitigung. In der Herstellung sowie in der Bearbeitung, Wiederverwendung und Beseitigung ist Holz konkurrenzlos umweltverträglich, wenn es aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammt. Bevorzugt werden sollten auch Fenster mit Holzprofilen, da Aluminiumfenster wegen der Umweltbelastung bei der Herstellung problematisch sind und PVC-Fenster Chlor und Schwermetalle enthalten. Sie belasten die Umwelt sowohl bei der Herstellung als auch bei der Entsorgung. Einen vertretbaren Kompromiss stellen Fenster mit Aluminium-Holzprofilen dar. Glas Glas – ebenfalls ein reines Naturprodukt – ist zu einem der dominierenden Baustoffe geworden. Die Verwendung von Wärmeschutzglas mit geringem K-Wert ist Bedingung. Je höher der Glasanteil an der Fassadenfläche ist, desto größer ist auch der Gewinn an Licht, Sonne und Sonnenwärme für alle zum Süden orientierten Räume. Dadurch eröffnet sich eine neue Dimension des Wohnens mit Behaglichkeit, gesteigertem Wohlbefinden und höherer Lebensqualität. Wo sich die Öffnung der Südfassade baulich nicht durchsetzen lässt, empfiehlt sich der Anbau eines Wintergartens. Durch die natürliche Heizkraft der Sonne, kann man mit diesem „Puffer“ Heizkosten sparen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass es sich um keinen beheizten Wintergarten handelt. Ein beheizter Wintergarten wird sicherlich mehr Energie verbrauchen als ein gemauerter Raum. 20 Wärmedämmung und Speicherung Zur konsequenten Umsetzung der Baubiologie gehört der Umweltschutz. Zu den wirksamsten Maßnahmen zählen hier eine verstärkte Wärmedämmung und eine energiesparende Hausheizung. Der Bauherr sollte sich die Mühe machen, ökologisch vertretbare Materialien zu verwenden. Der Einbau dichter, wärmeschutzverglaster Fenster, eine optimale Wärmedämmung der Außenhülle, bei der die Außendämmung gegenüber einer Innendämmung immer zu bevorzugen ist (wobei Kältebrücken unbedingt zu vermeiden sind), und der Einsatz alternativer Techniken helfen, den Energieeinsatz und die Schadstoffbelastungen zu reduzieren. 7.4 Ressourcensparendes Bauen Heutzutage gibt es viele Möglichkeiten, umweltgerechte und energiesparende Maßnahmen im Hausbau zu verwirklichen und damit langfristig Geld zu sparen. Nachfolgend einige Anregungen: Kleinfeuerungsanlagenverordnung Danach müssen ab dem 01.01.1998 bei neuen oder wesentlich geänderten Öl- und Gasfeuerungsanlagen bestimmte Abgasverlustgrenzwerte eingehalten werden. Bestehende Öl- und Gasfeuerungsanlagen müssen die neuen Grenzwerte nach einer bestimmten Übergangszeit einhalten. Brennwertheiztechnik Brennwertgeräte stehen für energiesparendes Heizen, weil diese Wärmeerzeuger den eingesetzten Brennstoff optimal nutzen. Ein Brennwertgerät bedingt eine exakte Auslegung der Heizungsanlage einschließlich Abgasleitung. Als Heizflächen eignen sich grundsätzlich alle handelsüblichen Plattenheizkörper oder Radiatoren, wobei diese aufgrund der niedrigeren Temperaturen größer sein müssen. Heizen mit Holz ist CO -neutral Heizen mit Holz im Kaminofen kann gesunde Strahlungswärme erzeugen und den Luftaustausch im Raum fördern. Dabei verursacht diese Art Wärmegewinnung mit Holz gerade beim klimawirksamen CO keine zusätzliche Belastung der Umwelt. Funktioniert die Feuerstätte optimal sind auch Emissionen an SO , NO , 2 2 2 X CO und Staub recht niedrig. Eine gute Holzfeuerung setzt nur die gleiche Menge CO wieder frei, die der Baum beim Wachsen für seine Pflanzenbausteine aus der Luft „recycelt“ hat. 2 Heizen mit Pellets Mittlerweile sind im Fachhandel Holzheizungen erhältlich, die mit sogenannten Holzpellets beschickt werden. Die Holzpellets werden aus Waldrestholz, Spänen und anderen unbehandelten „Abfallprodukten“ der Holzindustrie unter hohem Druck erzeugt. Sie besitzen einen extrem hohen Heizwert, da sie nur eine geringe Restfeuchte enthalten. Die Emissionen sind minimal. Pellets haben einen Durchmesser von ca. 6 mm und sind ca. 10 bis 30 mm lang, deshalb ist der Platzbedarf niedrig. Wärmepumpe Die Funktionsweise einer Wärmepumpe ist vergleichbar mit der eines Kühlschranks. Einem Medium (zum Beispiel Luftwärme, Wasserwärme, Erdwärme, Solarenergie) wird die Wärme entzogen und an ein anderes abgegeben. Auf die Wärmepumpe übertragen heißt das, sie entzieht den Umweltmedien Luft, Wasser oder Erdreich die Wärme und leitet diese an das Heizsystem weiter. Lüftungstechnik zur Wärmerückgewinnung Erhebliche Mengen wertvoller Heizenergie gehen beim herkömmlichen Lüften verloren. Die Fenster immer geschlossen zu halten, ist allerdings auch nicht die richtige Lösung; denn ohne Luftaustausch kann kein gesundes Raumklima erzeugt werden. Verbrauchte, feuchtigkeitsbeladene und mit Schad- und Geruchsstoffen belastete „dicke Luft“ in der Wohnung macht nicht nur müde und fördert das Unwohlsein, es droht auch die Gefahr von Feuchteschäden und Schimmelbildung. Gesundes Wohnklima, weniger Schadstoffe, regulierte Luftfeuchtigkeit und geringe Heizkosten – das alles erreicht man mit einer kontrollierten Lüftung. Moderne Lüftungszentralgeräte saugen die verbrauchte Luft über Kanäle ab und führen sie einem Kreuzstrom-Wärmeaustauscher im Lüftungsaggregat zu. Hier wird die Wärme der Abluft auf die von außen zugeführte Frischluft übertragen, ohne dass dabei eine Vermischung der beiden Luftströme erfolgt. Allein damit werden bis 74 % des Wärmeinhalts der Abluft zurückge- wonnen. Eine nachgeschaltete Mini-Wärmepumpe entzieht der Abluft weitere Wärme und heizt damit die Zuluft zusätzlich auf, so dass die vorhandene Energie aus der verbrauchten Luft fast komplett wieder genutzt wird. Kollektoren Der Einsatz von Solaranlagen bietet eine ökologisch sinnvolle Alternative zu herkömmlichen Systemen, die ausschließlich fossile Brennstoffe wie Erdöl und Erdgas zur Energieerzeugung nutzen. Während die Vorkommen fossiler Rohstoffe begrenzt sind, steht die natürliche Licht- und Wärmespenderin Sonne nahezu unerschöpflich und kostenlos zur Verfügung. Für Bauherren und Eigenheimbesitzer wird es daher immer interessanter, die natürliche Energie der Sonne zu nutzen und sie durch die Installation einer leistungsfähigen Sonnenkollektorenanlage in Wärme umzuwandeln. Für einen 4-Personenhaushalt geht man von Kollektorflächen von 6 – 7 m2 aus, sowie von einem Wasserspeichervolumen von ca. 400 l. Richtig eingesetzt kann eine Solarkollektoranlage 50 – 70 % des jährlichen Energiebedarfs für die Brauchwassererwärmung eines Hauses decken. Auch wenn beim Bau eines Hauses nicht sofort eine Solaranlage installiert wird, sollten die Möglichkeiten für eine spätere Solarenergienutzung mit eingeplant werden. Stromerzeugung aus Sonnenlicht (Photovoltaik) Die Photovoltaik ermöglicht es, Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umzuwandeln. Diese Umwandlung erfolgt durch den so genannten photovoltaischen Effekt, sprich der Wechselwirkung zwischen einstrahlendem Sonnenlicht und dotiertem Halbleitermaterial der Solarzelle. Dabei kommt es zur Freisetzung von elektrischen Ladungsträgern, die mittels metallischer Kontakte abgeführt werden. Der so erzeugte Gleichstrom lässt sich durch einen nachgeschalteten Wechselrichter in netztauglichen Wechselstrom transformieren. Eine PV-Anlage mit einer Solarmodulfläche von 20 m2 erbringt im Jahr ca. 1.800 bis 2.000 kWh Strom. Will ein 4-Personenhaushalt bei einem Energieverbrauch von ca. 4.000 kWh Strom den gesamten Bedarf über die Photovoltaikanlage decken, so wird eine Fläche von 40 – 45 m2 benötigt. 21 Passivhaus Energiesparhäuser sind weder teuer noch gleichen sie Erdhöhlen. Die Rede ist von dem Passivhaus. Das Prinzip eines Passivhauses ist überzeugend einfach: Man nimmt ein Niedrigenergiehaus und verbessert die Wärmedämmung so lange, bis keine konventionelle Heizung mehr nötig ist. Je besser der Grundriss und einige Regeldetails überarbeitet werden, desto leichter ist es, das Gebäude in eine Dämmung zu packen. Die Stärke des Dämmmaterials spielt dabei auch eine entscheidende Rolle. Der architektonischen Gestaltung eines Gebäudes bietet das keinerlei Einhalt. Das eigentliche Herzstück des Passivhauses bleibt von außen verborgen. Das Haus verfügt über eine ausgeklügelte Innentechnik. Über eine kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage wird ein optimales Wohnklima geschaffen und darüber hinaus noch die vorhandene Wärme wieder genutzt. Niedrigenergiehaus Durch die neue Energieeinsparverordnung ist das Niedrigenergiehaus de facto Standard für den Neubau. Wärme fließt aus beheizten Räumen, durch die sie umschließenden Flächen – Außenwände, Decken, Böden und Fenster – an die kältere Umgebung ab. Eine Verringerung dieses Wärmeflusses führt damit zu weniger Energieverbrauch für die Raumheizung. Für die Erstellung der Außenwände sollten Leichtbausteine wie porosierte Leichtziegel, Porenbetonsteine oder Leichtbetonsteine verwendet werden. Außenwände können aus einem einschaligen Mauerwerk mit einer Außendämmung oder aus zweischaligem Mauerwerk mit dazwischenliegender Wärmedämmung bestehen. Kellerdecken und Decken unter Dachgeschossen sollten zusätzlich zur Estrichdämmung mit einer mindestens 8 cm bzw. 20 cm dicken Dämmschicht versehen werden. Regenwassernutzung Durch die Nutzung von Niederschlagswasser kann Trinkwasser eingespart werden. Es ist zu überlegen, ob sich der Einbau von Zisternen zur Brauchwassernutzung lohnt. Regenwasser ist für die WC-Spülung oder Waschmaschine geeignet. Auf jeden Fall ist Regenwasser hervorragend für das Gießen des Gartens einsetzbar. 22 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Ein Baum benötigt mindestens 40 Jahre, bis er das Erscheinungsbild eines großen, ausgewachsenen Baumes hat. Naturnahe Hecken stehen erst nach 20 Jahren mit der Tierwelt im Gleichgewicht. Deshalb sollte beim Bauen Rücksicht auf die vorhandene Bäume und Sträucher genommen und diese nach Möglichkeit erhalten werden. Während der Bauzeit ist an den Bäumen ein Stammschutz anzubringen und der Wurzelbereich vor schweren Maschinen zu schützen. 7.5 Preiswert bauen Der Mehrzahl aller Bauherren bietet sich nur einmal im Leben die Chance, ein Haus zu bauen. Umso mehr möchten sie möglichst all ihre Wünsche und Erwartungen mit dem neuen Heim verwirklichen. Die ersten vorsichtigen Kostenschätzungen bringen dann aber meist schon eine Ernüchterung: Soll der Bau kostengünstig bleiben, muss man von so mancher lieb gewonnenen Idee Abschied nehmen. Die Kunst des Bauens besteht letztlich darin, mit einem möglichst geringen finanziellen Aufwand ein Optimum an Bau- und Wohnqualität zu erreichen. Die beste Erfolgsgarantie dafür ist eine umsichtige Planung. Nur der Fachmann, am besten ein Architekt, kann sich einen sicheren Überblick über die zu erwartenden Ausgaben verschaffen und feststellen, wo noch Einsparungen möglich sind. Klare Absprachen vor Baubeginn vermeiden zudem Änderungswünsche während der Bauphase und damit unnötige Zusatzkosten. Die Frage, wie man am preiswertesten bauen kann, hängt sehr von den individuellen Ansprüchen des Bauherrn ab. Dennoch lassen sich einige Richtlinien aufstellen, von denen die Preisgestaltungen wesentlich beeinflusst werden: 1. So einfach bauen wie möglich. Die Form des Hauses sollte möglichst kompakt sein. Das hilft, nicht nur Baumaterial, sondern später auch Betriebs- und Unterhaltungskosten zu sparen. „Einfache“ Bauformen müssen nicht monoton und uniform wirken, mit guter Baugestaltung lässt sich auch hier eine abwechslungsreiche Vielfalt erreichen. 2. Am Rohbau nicht sparen! Faustregel: Die Grundsubstanz soll viele Generationen überdauern. Zu knapp dimensionierte und in der Praxis wenig erprobte Bauweisen und Materialien sollten unbedingt vermieden werden. Ein Beispiel: Die Außenmauern einige Zentimeter dicker als die Sparversion zu planen, wirkt sich auf die Endkosten kaum merklich aus, verringert aber die späteren Energie- und Instandsetzungskosten deutlich. Was für das Mauerwerk gilt, betrifft auch die Geschossdecken und das Dach. 3. Grundrisse dem tatsächlichen Bedarf anpassen. Zu großzügig bemessene Räume verschlingen Baugelder und Heizkosten. 4. Beim Innenausbau übertriebenen Luxus vermeiden. Exklusive Wasserhähne, Badewannen, Bodenbeläge, Schalter etc. kosten ein Vielfaches von einfacheren Standardausstattungen, verbessern aber die Wohnqualität nicht. Es besteht immer noch die Möglichkeit, später bei verbesserter Haushaltslage „nachzurüsten“. 7.6 Wie sichere ich mein Eigenheim? Wer viel Zeit und Geld investiert hat, um sein Eigenheim zu verwirklichen, möchte nicht, dass dieses zerstört wird. Schon mit wenig Aufwand lässt sich das Haus oder die Wohnung vor unliebsamen Überraschungen schützen. Sparen Sie Geld, indem Sie an die Sicherheit Ihrer Immobilie bereits beim Bau denken. Viele Maßnahmen lassen sich hier durch einfache Planung bereits realisieren, ohne Mehrkosten zu verursachen. Hier die wichtigsten Sicherheitssysteme im Überblick: Licht am Haus und im Haus Außenbeleuchtungen in Verbindung mit Beleuchtungsmeldern erhellen Ihr Haus und lassen sich preisgünstig installieren. Sie sparen Strom, da sie nur bei Notwendigkeit Licht spenden. Allerdings lösen auch Haustiere oder sich bewegende Äste die Beleuchtung aus. Zeitschaltuhren steuern Lampen im Haus während ihrer Abwesenheit. Vor Licht scheut der eine oder andere Einbrecher bereits zurück. 5. Die Grundstücksfläche sollte optimal ausgenutzt werden. Beim gemeinsamen Bauen lassen sich von der Planung und Erschließung bis zur Bauausführung erhebliche Kosten sparen, ebenso bei größeren Mengenabnahmen von Baustoffen. Verdichtete Bauweisen sind zudem energetisch günstiger als freistehende Einfamilienhäuser. Rollläden Bauen Sie Rollläden in den unteren Geschossen ein. Sind sie absperrbar, so können sie von außen nicht hochgeschoben werden und bieten in fest verankerten Führungsschienen eine hohe Sicherheit. 6. Manche Bauherren setzen ihren Sparstift zuallererst beim Keller an. Mit dem Wegfall des Kellers müssen aber Nebenflächen wie Heizzentrale, Waschküche, Lager- und Hobbyraum anderweitig im Gebäude untergebracht werden – zumeist in bester Bauausführung und bei Erweiterung der Gebäudegrundfläche. Ein Keller dagegen beansprucht keine zusätzliche Grundfläche und kann auch in einfachster Bauausführung hergestellt werden. Denken Sie daran, dass Sie im Nachhinein keinen Keller mehr bauen können. Gitter Mindestens 8 mm Durchmesser müssen die Gitterstäbe haben, sollen sie gegen mögliche Einbrecher Schutz bieten. So lassen sich beispielsweise Gästetoiletten, bei denen ein Fenster gekippt sein soll, wirksam schützen. Eingemauerte Gitter bieten die gewünschte Sicherheit. Nachträglich angeschraubte Gitter können wieder abgeschraubt werden. 7. Baustoffe „horten“. Schon vor Baubeginn Sonderangebote der Baumärkte z. B. an Fliesen, Farben, Installationsmaterial etc. wahrnehmen. 8. Eigenleistungen einbringen. Dies gilt aber nur, falls genügend Zeit und praktische Erfahrung vorhanden ist. Schlösser Abschließbare Fenstergriffe im ganzen Haus und Kippsicherungen erlauben es, Fenster nachts geöffnet zu lassen. Die Eingangstüre muss ein stabiles Schloss mit einem bündigen Schließzylinder besitzen. Damit nach einem Tritt nicht die ganze Türe zu Bruch geht, soll diese inklusive Rahmen möglichst stabil sein. 23 Alarmanlagen Sie sind der teuerste Schutz vor Einbrechern. Wirksame Anlagen kosten mehrere tausend Euro und sind meist so sensibel, dass es hin und wieder zu Fehlalarmen kommt. Billige Lösungen sind für Einbrecher kein Hindernis. Wichtig ist der Gesamtschutz des Hauses. Nur wenn alle Schwachstellen ausgemerzt sind, ist Ihr Eigentum wirksam geschützt. Jede Kette ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied. Schließlich: Häufig hilft auch ein guter Kontakt zu den Nachbarn! 8. Der Bau ist fertig 8.1 Abnahme des Baus Mit der Zahlung der letzten Schlusszahlung an die Handwerker, den Architekten oder den Generalunternehmer nehmen Sie den Bau ab. Vermerken Sie bei Ihren Zahlungen, dass es sich um die Abschlusszahlung handelt, so hat der nach VOB arbeitende Handwerker nur noch 24 Tage Zeit, um Restforderungen geltend zu machen. Nach der Abnahme gilt die Garantie bei VOB-Verträgen 4 Jahre, nach BGB-Verträgen 5 Jahre. Auch nach der Abnahme gelten diese Gewährleistungsfristen für die erbrachten Leistungen. Vorgehensweise des Bauherrn Kommt der Handwerker der Aufforderung nicht nach, wird der Bauherr gegen ihn gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Ein erster Schritt ist immer die gerichtliche Beweissicherung. Ein vom Antragsteller benannter und vom Gericht bestellter Sachverständiger führt dann ein Beweissicherungsverfahren durch. Ein solches Gutachten bringt in den meisten Fällen für beide Parteien Klarheit. Weigert sich der Handwerker aber weiter, die Mängel zu beseitigen, kann ihn der Bauherr auf Ausführung der Gewährleistungsarbeiten verklagen. Durch Privatgutachten können Beweise nur bedingt gesichert werden. Privatgutachten dienen in erster Linie als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen des Auftraggebers. Ein überzeugendes Gutachten räumt gelegentlich Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien aus und schlichtet Streitfälle frühzeitig. Streitende Parteien können auch vereinbaren, ihre Auseinandersetzung außergerichtlich zu regeln. Die für solche Fälle eingerichtete Schlichtungsstelle bemüht sich, eine gütliche Einigung der zerstrittenen Parteien herbeizuführen. Wird der Vergleichsvorschlag von beiden Parteien angenommen, ist er rechtsverbindlich. JAHRZEHNTELANGE ERFAHRUNG IN PLANUNG UND AUSFÜHRUNG 8.2 Mängel am Bau – Was tun? Das Auftreten von Bauschäden wird sich auch bei bestem Willen aller am Bau Beteiligten nie ganz vermeiden lassen. Bauschäden können durch mangelhafte Architekten-, Ingenieur- oder Unternehmerleistungen verursacht werden. Architekten schließen in aller Regel Haftpflichtversicherungen gegen Bauschäden ab. Wenn Planungsfehler auftreten, sind sie daher in der Lage, die anfallenden Kosten zur Schadensbehebung wirkungsvoll abzudecken. Auch bei der Bauausführung werden sich Reklamationen nie ganz ausschalten lassen. Jeder Bauherr sollte selbst wissen, wie er sich im Schadensfall zu verhalten hat. Sobald ein Schaden festgestellt wird, muss er den Handwerker schriftlich auffordern, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. 24 Wiener Straße 99 71522 Backnang-Maubach Telefon (0 71 91) 33 34-0 Telefax (0 71 91) 33 34-10 http://www.kress-keller.de e-mail: [email protected] 9. Besonderheiten beim Bauen 9.2 Renovieren, Modernisieren, Sanieren? 9.1 Dachausbau Je knapper der Bestand an Bauland wird und je weniger sich Chancen für Neubauten bieten, desto mehr gewinnen bestehende Gebäude an Bedeutung. Bereits über die Hälfte aller Baumaßnahmen betrifft heute den Altbaubereich. Wenn die Grundsubstanz noch intakt ist, lassen sich oft mit kleinen Renovierungsarbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Zudem lockt viele Bauherren die besondere Atmosphäre von Altbauten. Nach wie vor liegen in deutschen Dachräumen ungeahnte Kapazitäten an Wohnraum brach. Dabei könnte sich gerade in Ballungsräumen mit forciertem Dachausbau die Wohnraumnot auf schnelle und relativ bequeme Art und Weise lindern lassen. Gelockerte Baubestimmungen und zügigere Genehmigungsverfahren erleichtern ebenfalls die Entscheidung für den Dachausbau. Jedes ausgebaute Dachgeschoss muss über zwei Rettungswege verfügen: einen Zugang über das Treppenhaus sowie für jede Nutzungseinheit mindestens ein von der Feuerwehr anleiterbares Fenster (lichte Größe 90 x 90 cm). Für Maisonettewohnungen und Galerien gelten Sonderregelungen. Bei nachträglichem Ausbau muss die Raumhöhe mindestens 2,20 m betragen. Diese Höhe ist mindestens über die Hälfte der Grundfläche einzuhalten, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. Bei der Schaffung von Wohnraum im bisher nicht genutzten Dachgeschoss handelt es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben, eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich. Dies gilt nur dann evtl. nicht, wenn beispielsweise Dachgauben zur besseren Belichtung des Dachgeschosses gewünscht werden. In diesem Falle sind bei der Baurechtsbehörde Planskizzen zur Vorabklärung einzureichen. Deshalb ist der wichtigste Schritt vor Beginn des Dachausbaus der Gang zur Baurechtsbehörde, um zu erkunden, was in dem fraglichen Bereich genehmigt werden kann. Es wäre ärgerlich, wenn schon begonnene Bauarbeiten aufgrund des notwendigen Vetos der Baurechtsbehörde wieder rückgängig gemacht werden müssten. Renovierung Oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise harmlosen Renovierungsarbeiten wie einem neuen Farbanstrich oder neuen Tapeten. Wird eine regelrechte Instandsetzung fällig, so ist der Aufwand an Kosten und Zeit schon erheblicher. Modernisierung Meist ist die Instandsetzung gleichzeitig mit einer Modernisierung des Gebäudes verbunden. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung von Fenstern und Türen, eine neue Sanitär-, Elektro- oder Heizinstallation sowie eine Verbesserung des Wärmeschutzes. Sanierung Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Altbauten ist die Sanierung. Sie wird erforderlich, wenn ein Gebäude bereits erhebliche Schäden durch Alterungs- und Witterungseinflüsse aufweist. Feuchte, windschiefe oder rissige Mauern, stark durchhängende Mauern und Decken, mürbe Fundamente oder zerstörte Holzkonstruktionen gehören zu den häufigsten Schadensbildern. Neben den ausführenden Fachfirmen müssen in aller Regel Sachverständige oder ein Architekt hinzugezogen werden. Dies gilt umso mehr, wenn denkmalschützerische Belange eine Rolle spielen. Dann muss die Sanierung in enger Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden. Listen der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude sind beim Stadtplanungsamt, Tel. 894-268, bzw. Bauverwaltungs- und Baurechtsamt, Tel. 894-300 einzusehen. 25 9.3 Denkmalschutz Bauliche Veränderungen an Baudenkmälern greifen fast zwangsläufig in die Substanz ein, vor allem dann, wenn das Gebäude mit zeitgemäßem Komfort ausgestattet werden soll. Sanierungs- und Umbaumaßnahmen erfordern viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung im Umgang mit der Altbausubstanz. Hier müssen schon im Planungsstadium Architekt und Denkmalschützer zu Rate gezogen werden. Zur Erhaltung und weiteren Nutzung von Kulturdenkmalen sind Abweichungen von technischen Vorschriften nach der Landesbauordnung zulässig. Für Denkmaleigentümer stellt sich die Frage, wie sie die Mittel für die Sanierung ihres Objektes aufbringen. Hier helfen die Steuervergünstigungen nach dem Einkommenssteuergesetz. Bei einem Gebäude, das ein Kulturdenkmal gem. §§ 2, 12 des Denkmalschutzgesetzes für Baden-Württemberg ist, kann der Steuerpflichtige die Herstellungskosten für Baumaßnahmen absetzen. Voraussetzung für die steuerliche Vergünstigung ist, dass die Maßnahmen zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung dienen und vor Beginn der Baumaßnahme mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt sind. Zuständig für den Erlass der steuerlichen Bescheinigungen nach §§ 7i, 10f, 11b Einkommensteuergesetz sind die unteren Denkmalschutzbehörden. Das Land Baden-Württemberg gewährt aufgrund § 6 des Denkmalschutzgesetzes Zuwendung zu Maßnahmen, die der Gelungene Sanierung eines denkmalgeschützten Bahnwärterhäuschens Erhaltung und Pflege von Kulturdenkmalen dienen. Ein Anspruch auf Gewährung einer Zuwendung besteht nicht. Das Regierungspräsidium entscheidet im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel. Auch hier ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den Denkmalschutzbehörden zu empfehlen. Nähere Informationen erhalten Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde im Stadtplanungsamt, Telefon 894-268. 9.4 Behindertengerechtes Bauen (BJMEPSGFS4USr#BDLOBOH 5FMFGPO XXXIBDLFOTDIVIEFrJOGP!IBDLFOTDIVIEF 26 Stufen vor dem Eingang, Schwellen im Büroflur, eine zu schmale Tür. Das sind Dinge, die von vielen kaum wahrgenommen werden. Für behinderte Mitbürger jedoch stellen sie manchmal kaum zu überwindende Hindernisse dar. Auch für private Hausbesitzer, die ihr Eigenheim planen, sollte einiges bedacht werden. Vor allem unter dem Gesichtspunkt, dass aus jungen Familien später Senioren werden, die hilfsbedürftig werden können und manchmal auch auf den Rollstuhl angewiesen sind. In Teil 2 zur DIN 18024 sind entsprechende Angaben enthalten. 10. Mehr Grün am Haus 10.1 Dach- und Fassadenbegrünung Dach- und Fassadenbegrünungen helfen die stadtklimatische, lufthygienische und optische Situation in einer Stadt zu verbessern. Zudem bieten sie Tier- und Pflanzenarten Lebensmöglichkeiten und können zum Trittsteinbiotop werden. Dachbegrünung Niederschlagswasser fließt zeitlich verzögert ab und dient damit der Regenwasserrückhaltung. Für die unter der Dachbegrünung liegenden Räume ergibt sich eine bessere Isolierung. Ganz nach persönlichem Wunsch und für die jeweiligen spezifischen Anforderungen gibt es unterschiedlichste Ausführungen einer Dachbegrünung. Die Bandbreite geht von intensiver Dachbegrünung mit hohem Pflegeaufwand bis zu extensiveren Formen mit Gräsern und trockenheitsliebenden Stauden, die wenig Pflege benötigen. Ideal für eine Dachbegrünung sind Flachdächer oder leicht geneigte Dächer. Fassadenbegrünung Fassadenbegrünungen sehen schön aus und machen das Wohnumfeld lebendiger. Irrtümlicherweise wird manchmal behauptet, dass Kletterpflanzen im Mauerwerk wurzeln und die Fassade schädigen. Sie fixieren sich aber lediglich an der Fassade mit Hilfe von Saugnäpfen, Haftscheiben, Klimmhaaren oder Haftwurzeln. Nur bei sehr alten, rissigen und verwitterten Mauern können Schäden auftreten. Eine Fassadenbegrünung mildert die Wetterextreme ab und erhöht sogar die Lebensdauer des Mauerputzes. Die Standortbedingungen der verschiedenen Pflanzen und die Wüchsigkeit sollten bei der Auswahl unbedingt berücksichtigt werden. Am besten kaufen Sie im Fachhandel und lassen sich dort beraten. Hier eine Pflanzenauswahl für die Fassadenbegrünung: Selbstklimmer: klettern ohne fremde Hilfe an rissfreien, trockenen, mineralischen Putzen und intaktem Sichtmauerwerk. Zu dieser Gruppe zählen der immergrüne Efeu, die weißblühende Kletterhortensie, der wilde Wein und die orangerotblühende Trompetenblume. Spreizklimmer, Rank- und Schlingpflanzen: brauchen eine Unterstützung zum Klettern. Dafür kommen Drähte, Lattengerüste, Gitter oder ähnliches in Frage. Zu den Vertretern zählen die beliebten Kletterrosen, der gelbblütige Winterjasmin, die reichblühenden Waldreben (Clematis), die stark duftenden Geißblätter, die großblättrigen Pfeifenwinden, der weißblühende Hopfen und der Blauregen, der Kaskaden von Blüten bildet. Der Knöterich hat ein ausgeprägtes Wuchsvermögen und ist sehr anspruchslos. Erfahrene Gärtner können auch Obstspaliere an den warmen Hauswänden wachsen lassen. Pultdach mit Dachbegrünung 27 10.2 Anlage und Gestaltung des Gartens Planung und Vorarbeiten Nicht nur dem Hausbau, auch der Anlage des Gartens sollte viel Aufmerksamkeit geschenkt werden. Er sollte fachgerecht, möglichst naturnah, standortgemäß und dazu noch individuell angelegt werden, damit Sie sich darin wohl fühlen und den nötigen Ausgleich zur Berufswelt finden. Die Einbeziehung der Gartengestaltung bereits bei der Wohnhausplanung ermöglicht eine sinnvolle Gliederung des Gartens nach den persönlichen Bedürfnissen und Nutzungen. Die Grundstücke sind meist knapp bemessen, deshalb ist eine gründliche Planung Voraussetzung für eine optimale Flächennutzung. Dabei sollten Sie die Hilfe eines Garten- und Landschaftsarchitekten zu Rate ziehen, am besten schon vor Baubeginn. Haus und Garten sollten immer eine Einheit bilden, und wenn das Haus schon steht ist es oftmals schwierig, im Nachhinein eine funktionell und gestalterisch ansprechende Gartenanlage zu integrieren. Denken Sie bereits bei der Hausplanung an die Regenwassernutzung für die Gartenbewässerung. Es ist am Günstigsten, gleich beim Aushub der Baugrube den Platz für die Regenwasserzisterne festzulegen. Damit wird kostbares Trinkwasser eingespart und Sie schonen Ihren Geldbeutel. Zu überlegen ist auch, ob das Niederschlagswasser als Brauchwasser genutzt werden kann. Fassadenbegrünung an einem denkmalgeschütztem Haus 28 Von Flächen, die während des Baubetriebes als Zufahrt für Lieferfahrzeuge wie Betonmischer bzw. als Sand- und Kieslagerplatz genutzt werden, sollte der Oberboden vor Baubeginn abgeschoben und seitlich gelagert werden. Vor dem Wiederauftragen des Oberbodens auf dem Grundstück sollten die Flächen von Bauschutt gesäubert und verdichtete Stellen vom Bagger gelockert werden. Auf verdichteten Flächen kann das Wasser nur langsam versickern, was zu Staunässe und damit verbunden zu schlechtem Pflanzenwachstum, meist sogar zum Absterben von Bäumen und Sträuchern führen kann. Regenwasserrückhaltung in Backnang-Maubach Walnussbaum im Neubaugebiet Gesetzliche Vorschriften bei der Planung des Gartens Grünordnerische Festsetzungen des Bebauungsplanes und des Grünordnungsplanes sind zu beachten und einzuhalten. Abstandsvorschriften gibt es nur für Bäume, Sträucher und Hecken. Für andere Pflanzen, insbesondere Stauden, muss kein Grenzabstand eingehalten werden. Für Abstände bei der Bepflanzung und Einfriedung von Grundstücken sind die umfangreichen Bestimmungen des baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetzes zu beachten. Da das Nachbarrecht jedoch nicht dem öffentlichen Baurecht zugeordnet ist, sondern dem Privatrecht, können die Baurechtsbehörden nur Auskünfte allgemeiner Art erteilen. Weitergehende Rechtsfragen beantworten Ihnen Rechtsanwälte. Für besonders prägnante Einzelbäume, Baumgruppen sowie sonstige Gehölze können im Bebauungsplan Pflanzbindungen festgelegt werden. Diese besonders gekennzeichneten Gehölze müssen erhalten und gepflegt werden. Einfriedung Bei der Anlage der Einfriedung sollten Sie auf Mauern oder hohe Zaunsockel verzichten. Damit schaffen Sie Möglichkeiten für viele Tierarten, Ihren Garten als Lebensraum zu erobern. Zäune sollten durchlässig sein und einen weichen Übergang zur Straße und zum Nachbarn schaffen. Bepflanzen Sie Ihren Zaun mit Stauden, Schlinggewächsen oder Sträuchern. Am besten verwenden Sie einfache Holzzäune mit senkrechten Latten aus halbierten Rundstäben. Abzulehnen sind Schnitthecken aus Thujen und Fichten, weil sie die Wirkung einer Straßenschlucht herbeiführen. Trockenmauern Trockenmauern eignen sich sehr gut dazu, Höhenunterschiede zu überwinden. Die offenen Fugen werden gerne von Wärme liebenden Pflanzen und Tieren besiedelt. 29 Trockenmauer mit Polsterpflanzen Spielplatz in einem Wohnhof in Backnang-Maubach Spielmöglichkeiten für Kinder Kinder brauchen Platz und Möglichkeiten zum Spielen. Dazu gehören nicht nur eine Rasenfläche, Schaukel und Sandkasten, sondern auch versteckte Ecken zum ungestörten Spiel. Ein abwechslungsreich gestalteter und durch Bäume und Sträucher aufgegliederter, naturnaher Garten bietet dazu die besten Voraussetzungen. Hausbaum Hausbäume wurden seit jeher zu besonderen Anlässen wie Taufe, Hochzeit oder beim Hausbau gepflanzt. Sie stehen oft über mehrere Generationen hinweg. Der Hausbaum ist ein wichtiges gestalterisches Element, er gliedert den Straßenraum und dient der Identifikation. Voraussetzung ist allerdings ein ausreichend großes Grundstück. Sträucher Sträucher gliedern den Garten und setzen jahreszeitliche Akzente. Bei der Auswahl sollte man bunt belaubte, fremd wirkende Gehölze nur vereinzelt pflanzen. Grenzt eine Grundstücksseite an die freie Landschaft, sollten heimische, standortgerechte Sträucher wie Haselnuss, Pfaffenhütchen, Schneeball, Hundsrose, Schlehe, Weißdorn, Holunder, Salweide usw. bevorzugt werden. Als freie, ungeschnittene Hecke an die Grundstücksgrenze gepflanzt, bieten sie vielen einheimischen Tieren – Insekten, Vögeln und Kriechtieren – Lebensraum und Nahrungsquellen. Beachten Sie bei der Pflanzung die Grenzabstände nach dem Nachbarrecht. Als Hausbaum kommen ausschließlich Laubbäume in Frage; sie spenden im Sommer Schatten und lassen im Winter die wärmenden Sonnenstrahlen an die Hauswand fallen. Für große Gärten sind heimische Laubbäume wie Winterlinde, Spitz- und Bergahorn, Stieleiche und Esche, auch Walnuss, Kastanie, starkwüchsige Mostbirnen und Süßkirschen geeignet. Weniger Platz brauchen Hainbuche, Feldahorn, Eberesche, Apfel und Birne als Hochstamm. Ein Baum ist Lebensraum für Vögel, unzählige Kleintiere und Käfer: die rauhe Borke für Käfer und Insekten, dichte Zweige als Vogelnistplatz, Blüten als Bienenweide, Blätter als Nahrung für Käfer, alte morsche Äste für Spechtvögel und Höhlenbrüter. 30 Blumen und Stauden Sommerblumen und winterharte Stauden bringen Farbe und Abwechslung in den Garten. Mit winterharten Stauden, auch zahlreichen heimischen Arten, lassen sich trockene und feuchte, schattige und sonnige Bereiche des Gartens ansprechend gestalten. Wichtig ist die Auswahl geeigneter Arten für den jeweiligen Standort. Gerade auf der Nordseite des Hauses bietet es sich an, statt eines lückenhaften bemoosten Rasens, ein Beet mit Farnen, Eisenhut, Frauenmantel, Waldglockenblumen und anderen schattenverträglichen Stauden anzulegen. Hüten Sie sich davor, in einem kleinen Garten alles verwirklichen zu wollen. Beachten Sie vielmehr die Sie umgebende Natur, den Boden und das Klima. Oft liegt die Kunst der Gartengestaltung in der Beschränkung auf wenige Schwerpunkte. Eine wohldurchdachte Gartengestaltung kann auch einen Beitrag zum Naturschutz leisten. Nutzgarten Gemüse, Obstbäume und Beerensträucher gedeihen am Besten in voller Sonne und brauchen deshalb die sonnigsten Plätze im Garten. Wärmebedürftige Obstarten wie Quitte, Pfirsich, Weintrauben und manche Birnensorten entwickeln sich gut an einem regengeschützten warmen Standort an der Hausmauer, als Spalier gezogen. Hochstammobstbäume im Garten lassen den Jahresrhythmus in seiner ganzen Schönheit erleben. Im Frühjahr der Austrieb, dann die Blüte, Frucht, Herbstfärbung und die winterliche Baumgestalt. Förderung der Tierwelt rund um Haus und Garten In die Stadt gehören außer den Menschen auch Tiere und Pflanzen. Sie können dafür sorgen, dass Tiere einen geeigneten Lebensraum an Ihrem Haus und in Ihrem Garten zur Besiedelung vorfinden bzw. dieser erhalten bleibt. Sie können Dachstühle, Einflugöffnungen, Fensterläden oder Mauerfugen an bestehenden Gebäuden erhalten. Verwenden Sie ungiftige Holzschutzmittel bei der Dachstuhlsanierung. Holz- oder anderen Wandverkleidungen, Fledermausbretter und -steine und so genannte „Fledermausziegel“ anbringen. Spezielle Fledermauskästen gibt es im Fachhandel. Die Kästen werden einige Meter über der Erde an Bäumen aufgehängt und sollten für Hauskatzen und Marder nicht zugänglich sein. Die Wetter- und die Südseite (hier wird es zu warm) sind zu meiden. Vögel sind gern gesehene Gäste im Siedlungsbereich. Wer einen vielgestaltigen Lebensraum schafft, also ein Mosaik aus Gehölzen, Hecken, blütenreichen Wiesen, Krautsäumen, Altholzstapeln und wenn möglich auch Wasser fördert damit verschiedene Vogelarten. Kohl- und Blaumeisen, Kleiber und Star usw. werden durch Nistkästen begünstigt. Die Nistkästen sollten nicht längere Zeit der prallen Sonne ausgesetzt sein, am Besten nach Südosten oder Osten ausgerichtet und vor Störungen durch Marder oder Katze sicher sein. Alle Nistkästen sollten im Winter gesäubert und mit kochendem Wasser desinfiziert werden. Igel und Spitzmaus werden durch Totholz- oder Reisighaufen im Garten, in denen sie Unterschlupf finden, gefördert. Der Igel vertilgt große Mengen an Insekten und Schnecken. Auch Spitzmäuse fressen eine beträchtliche Zahl an Insekten, darunter viele Schadinsekten. Wildbienen freuen sich ebenfalls über einen strukturreichen Garten. Sie haben für die Bestäubung von Kulturpflanzen eine überragende Bedeutung. Durch Insektennisthölzer können sie gefördert werden. Schmetterlinge suchen zum Überwintern gerne geschützte Dachräume oder Schuppen auf. Erkundigen Sie sich bei den Naturschutzverbänden vor Ort nach weitergehenden Informationen. Wenn Sie von Fledermausquartieren an Ihrem Gebäude wissen, ziehen Sie nach Möglichkeit einen Fledermausexperten hinzu und erhalten Sie die Quartiere bei Aus- und Umbau. Beim Neubau können Sie Quartiermöglichkeiten schaffen, z. B. ruhige, dunkle Dachabteile mit Einflugöffnung, Spaltenquartiere hinter 31 10.3 Bodenentsiegelung/Versickerung In den letzten Jahrzehnten hat der Flächenverbrauch erheblich zugenommen. In Baden-Württemberg werden derzeit 11 ha pro Tag neu versiegelt, ein Großteil durch Bebauung. Die Folgen sind die Zerstörung von Lebensraum für Tier und Pflanzen, schneller Abfluss des Regenwassers in die Kanalisation (dies bedeutet eine Belastung der Klärwerke – Überlauf ungeklärter Abwässer in die Bäche) und mancherorts bereits die Senkung des Grundwasserspiegels. Rasenfugenpflaster Das Rasenfugenpflaster wird aus Betonsteinen mit Abstandhaltern gebildet. Die Abstandhalter gewährleisten einen gleichmäßig breiten Fugenanteil von ca. 35 %, der mit Gras bewachsen ist. Porenpflaster Porenpflaster sieht aus wie normales Betonpflaster, besteht jedoch aus großporigen, wasserdurchlässigen Betonsteinen. Um dem entgegenzuwirken, sollte möglichst sparsam mit der Fläche umgegangen werden. Viele Flächen können auch mit durchlässigen Befestigungssystemen erstellt werden. Eine Ausnahme für die Verwendung von wasserdurchlässigen Oberflächen können steile Hanglagen oder ein sehr gering durchlässiger Untergrund (Ton, Fels) sein. Grundsätzlich gilt, nur so viel Fläche wie unbedingt nötig befestigen, so wenig wie möglich ganz versiegeln. Am besten versickerungsfähige Beläge wählen, damit das Regenwasser über die Bodenpassage ins Grundwasser gelangen kann. Vor der Garage genügen oft wassergebundene Beläge aus Kies oder Schotter. Folgende Systeme kommen in Betracht: Schotterrasen Ein verdichtetes Gemisch aus Schotter und Oberboden, das mit Gräsern bewachsen ist, bildet den Schotterrasen. Kies-Splitt-Decken Kies-Splitt-Decken bestehen aus Kies oder Splitt, der eine gleichförmige mittlere Körnung besitzt. Rasengittersteine Rasengittersteine sind Betonsteine mit wabenförmigen Öffnungen, die mit sandigem Mutterboden gefüllt und mit Gras bewachsen sind. Der Grünanteil beträgt über 40 %. Offenporiger, wasserdurchlässiger Fußweg 32 11. Wichtige Adressen 11.1 Ämterverzeichnis Die Telefonnummern ohne Angabe der Vorwahl beziehen sich auf die Vorwahl von Backnang (Vorwahl 07191). Baubürgermeister Michael Balzer Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58 Telefon: 894-264 (Vorzimmer) Telefax: 894-103 E-Mail: [email protected] Stadtplanungsamt Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58 Telefon: 894-263 (Sekretariat) Telefax: 894-103 E-Mail: [email protected] Bauverwaltungs- und Baurechtsamt Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58 Telefon: 894-298 (Sekretariat) Telefax: 894-160 E-Mail: [email protected] Bausachverständige Bauverwaltungs- und Baurechtsamt Telefon: 894-410; -306; -297 Telefax: 894-160 Geschäftsstelle Gutachterausschuss, Erschließungsbeiträge Grundstücksbewertung, Bodenrichtwerte Telefon: 894-309 Telefax: 894-160 Stadtbauamt frühere Villa Kaess, Erbstetter Str. 56 Telefon: 894-277 (Sekretariat) Telefax: 894-166 E-Mail: [email protected] Stadtkämmerei, Abteilung Liegenschaften Verwaltungsgebäude Im Biegel 13 Telefon: 894-239 Telefax: 894-102 E-Mail: [email protected] Rechts- und Ordnungsamt Verwaltungsgebäude Im Biegel 13 Telefon: 894-290 Telefax: 894-130 E-Mail: rechts-/[email protected] Die städtischen Dienststellen haben folgende Sprechzeiten: Montag, Dienstag, Donnerstag Mittwoch Freitag 8.30 – 12.00 Uhr 15.00 – 18.00 Uhr 8.30 – 13.00 Uhr Nach telefonischer Voranmeldung sind auch andere Termine möglich! 11.2 Wo bekomme ich weitere Informationen? Wohnbauförderung Landeskreditbank Baden-Württemberg Schlossplatz 10 76113 Karlsruhe Telefon: 01801/150-333 Telefax: 0721/150-1281 www.l-bank.de 33 11.3 Versorgungsunternehmen Bauverwaltungs- und Baurechtsamt Telefon: 894-298 Telefax: 894-160 Denkmalschutz und Stadtbildpflege Untere Denkmalschutzbehörde, Stadtplanungsamt Telefon: 894-268 Telefax: 894-103 Bauverwaltungs- und Baurechtsamt Telefon: 894-298 Telefax: 894-160 Gas- und Wasserversorgung Stadtwerke Backnang Schlachthofstr. 6-10 Telefon: 176-0 Telefax: 176-24 Stromversorgung Süwag Energie AG Niederlassung KAWAG Bismarckstr. 2, 71634 Ludwigsburg Telefon: 07141/1230 E-Mail: [email protected] Umweltschutz und Grünplanung Agendabüro, Stadtplanungsamt Telefon: 894-296 Telefax: 894-103 Vorankündigung Notariate I – V Sulzbacher Str. 29 I Telefon: 9578-10 II Telefon: 9578-20 III Telefon: 9578-30 IV Telefon: 9578-40 V Telefon: 9578-50 E-Mail: [email protected] Hier die neuen Adressen: Bauverwaltungs- und Baurechtsamt: Stiftshof 16, 71522 Backnang Bitte bedenken Sie, dass sich das Baudezernat mit dem Bauverwaltungs- und Baurechtsamt, dem Stadtplanungsamt und dem Stadtbauamt ab Frühjahr 2006 im Stiftshof befindet. Die Telefonnummern werden sich nicht ändern. Stadtplanungsamt: Stiftshof 16, 71522 Backnang Stadtbauamt: Stiftshof 20, 71522 Backnang Erdgasversorgung Wasserversorgung Kochen Heizen Warmwasser alles mit Der Umwelt zuliebe. Rufen Sie uns einfach an. Wir beraten Sie gerne. Schlachthofstr. 6-10 · 71522 Backnang · Fon 0 71 91/176-0 · Fax 176-24 · e-mail: [email protected] · www.stadtwerke-backnang.de 34 12. Planen und Bauen von A – Z Abschreibung Für die Abnutzung Ihrer vermieteten Immobilie können Sie bestimmte Beträge von der Steuer absetzen (Absetzung für Abnutzung = AfA). Die Abschreibung wird durch entsprechende AfA-Tabellen steuerlich festgesetzt. Sie liegt zwischen 1,25 % und 7 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bei vermieteten Objekten. Auflassungsvormerkung Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchsicherung des Käufers dar und wird relativ rasch eingetragen. In der Regel dauert diese Eintragung zwischen 6 und 8 Wochen. Baudarlehen Das Baudarlehen von der Bank oder Bausparkasse wird über eine Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder Dispokredit. Beleihungsgrenze Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80 % des Kaufpreises. Bereitstellungszinsen Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme. Disagio Zinsvorauszahlung, die den Nominalzinssatz verringert. Das Disagio ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Betrag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3 % und 10 % der Kreditsumme. Effektivzins Der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio und sonstigen Kosten der Bank. Festzins Vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum. Freistellungserklärung Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden. Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl bestimmt, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. GFZ 0,4 heißt zum Beispiel, dass auf einem Grundstück mit 1.000 Quadratmeter bis zu 400 Quadratmeter Geschoßfläche gebaut werden dürfen. Dies gilt auch für mehrstöckige Gebäude. Grundflächenzahl (GRZ) Die Zahl gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks maximal überbaut werden dürfen. Eine GRZ 0,4 zeigt an, dass auf einem Grundstück mit 1.000 Quadratmeter höchsten 400 Quadratmeter überbaut werden dürfen. Grundbuch Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim Grundbuchamt/Notariat geführt. Rechte, Lasten, Pflichten, Flächengröße des Grundstücks und Informationen über die darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält. Grundschuld Ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht. 35 36 HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Ein Regelwerk, welches das Honorar für den Architekten festlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus. Hypothekendarlehen Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient. Nebenkosten Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10 % der Gesamtkosten. Nominalzins Der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird. Verkehrswert Der Verkaufspreis, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu erzielen wäre. Zwischenfinanzierung Kurzfristiger Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken. Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltung oder das zuständige Amt entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. Nachdruck oder Reproduktion, gleich welcher Art, ob Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, Datenträger oder Online nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. Lechstraße 2 • D-86415 Mering Telefon +49 (0) 8233 384-0 Telefon +49 (0) 8233 384-103 [email protected] www.weka-info.de 71522062/1. Auflage / 2005 www.alles-deutschland.de www.alles-austria.de www.sen-info.de www.klinikinfo.de www.zukunftschancen.de Branchenverzeichnis Backnang Liebe Leser! Hier finden sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Branche Seite Architektenkammer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Architekturbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2 Baugenossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Baustatik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Betonwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Energieversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3 Erdgas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Fenster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Fertigteilkeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Fliesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Geotechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Haustüren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ingenieurbüros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4 Branche Seite Korkparkett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Natursteine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Planungsbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Stadtwerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Umwelttechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Vermessungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4 Vermessungsingenieure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4 Volksbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2 Wasserwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Wohn- und Gewerbebau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Wohnungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 U = Umschlagseite