titel backnang 2005 - total

BAUINFORMATIONSBROSCHÜRE
Bauen in Backnang
Grußwort des Oberbürgermeisters
Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,
möchten Sie sich den Traum vom privaten Eigenheim oder einer
Eigentumswohnung erfüllen? Auf dem Weg dahin gilt es Vieles
zu überlegen und eine Vielzahl von weitreichenden Entscheidungen zu treffen. Eine solide Finanzierung bildet die Basis auch für
den Um- oder Neubau eines Hauses, doch darüber hinaus müssen vor Beginn der Baumaßnahmen rechtliche Fragen oder etwa
das Verhältnis zu den ausführenden Handwerksbetrieben geklärt
werden.
Mit der vorliegenden Broschüre für Bauwillige will Sie die Stadt
Backnang bei Ihrem Bauvorhaben unterstützen und Ihnen eine
Orientierungshilfe bieten. Viele Fragen, die bei der Durchführung Ihres Bauvorhabens auftauchen, werden beantwortet. In
der Broschüre sind die wichtigsten Informationen über die einzelnen Bauphasen, von der Auswahl des Grundstücks bis hin zur
Abnahme des Bauwerks, dargestellt. Zudem erhalten Sie Hinweise über die Bauausführung, das ökologische Bauen und die
Gartengestaltung.
Selbstverständlich stehen Ihnen die Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter der Stadtverwaltung für Auskünfte jederzeit gerne
zur Verfügung. Die Bauverwaltung wird im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten alles daran setzen, dass Ihr Bauprojekt
schnell und unbürokratisch abgewickelt werden kann.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchführung Ihres
Bauvorhabens und eine lange anhaltende Freude mit Ihrem
neuen Zuhause!
Ihr
Dr. Frank Nopper
Oberbürgermeister
1
Grußwort des Oberbürgermeisters
2.4 Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Inhaltsverzeichnis
3. Die Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1. Die Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1
1.2
1.3
1.4
Kaufen oder Bauen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Altbau oder Neubau? . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Eigentumswohnung oder Haus? . . . . . . . . . . .
Was kann ich mir leisten? . . . . . . . . . . . . . . .
4
4
5
5
3.1
3.2
3.3
3.4
Bauvoranfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Kenntnisgabeverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Genehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Bauvorlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2. Das Baugrundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
4. Das Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
2.1 Auswahl eines Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . 6
2.2 Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.3 Grundstückserwerb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4.1 Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4.2 Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4.3 Bauordnungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
ENGEL WOHNUND GEWERBEBAU
GMBH & CO
Geschäftsführer
Rainer Engel
A r c h i t e k t
Dipl. Ing. FH
Tu l p e n s t r a ß e 1 0
71546 Aspach
Tel. 0 71 91/2 38 69
Fax 0 71 91/2 35 93
Planungsbüro
Tu l p e n s t r a ß e 1 0
71546 Aspach
R a i n e r E n g e l Tel. 0 71 91/2 36 87
D i p l . I n g . F H Fax 0 71 91/2 35 93
www.engel-hausbau.de • [email protected]
2
5. Was macht ... und was kostet ...? . . . . . . .12
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
Der Immobilienmakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Der Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Die Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Der Notar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Der Handwerker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Die Baufinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
6. Die Gestaltung des Hauses . . . . . . . . . . . .15
11. Wichtige Adressen . . . . . . . . . . . . . . . . .33
11.1 Ämterverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
11.2 Wo bekomme ich weitere Informationen? . . . . 33
11.3 Versorgungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . 34
12. Planen und Bauen von A – Z . . . . . . . . .35
Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .U3
6.1 Grundregeln der Baugestaltung . . . . . . . . . . . . 15
6.2 Die Fassadengestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
6.3 Einfügung in die Landschaft . . . . . . . . . . . . . . 17
7. Die Bauausführung . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
Rechte und Pflichten des Bauherrn . . . . . . . . . . 18
Energieeinsparverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Mit baubiologischen Materialien bauen . . . . . . . 19
Ressourcensparendes Bauen . . . . . . . . . . . . . . . 20
Preiswert bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Wie sichere ich mein Eigenheim? . . . . . . . . . . . 23
8. Der Bau ist fertig . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
8.1 Abnahme des Baus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
8.2 Mängel am Bau – Was tun? . . . . . . . . . . . . . . . 24
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wenn es um Ihr Zuhause geht.
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Planen und bauen Ihr Eigenheim
– ob Haus oder Wohnung –
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Fragen in Sachen „Wohnen“.
9. Besonderheiten beim Bauen . . . . . . . . . . .25
9.1
9.2
9.3
9.4
Dachausbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Renovieren, Modernisieren, Sanieren? . . . . . . . . 25
Denkmalschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Behindertengerechtes Bauen . . . . . . . . . . . . . . 26
10. Mehr Grün am Haus . . . . . . . . . . . . . . . . .27
10.1 Dach- und Fassadenbegrünung . . . . . . . . . . . . . 27
10.2 Anlage und Gestaltung des Gartens . . . . . . . . . . 28
10.3 Bodenentsiegelung/Versickerung . . . . . . . . . . . 32
Bau Geno
Baugenossenschaft Backnang eG
Am Schillerplatz 5
71522 Backnang
Telefon
0 71 91/33 35 0
Telefax
0 71 91/33 35 25
[email protected]
www.baugeno.de
3
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Dr.-Ing. Volker Schwarze
Öffentlich bestellter
Vermessungsingenieur
Beratender Ingenieur
Kelterweg 30 · 71522 Backnang
Telefon (0 71 91) 6 31 58 / 8 60 01
Telefax (0 71 91) 6 14 38
e-mail: [email protected]
Ingenieurbüro für Vermessungswesen
Siegel + Östermann, Dipl.-Ing. (FH)
Talstraße 25
71554 Weissach i.T.
Tel. 0 71 91/5 13 15
Fax 0 71 91/5 25 01
[email protected]
Winnenden – WEISSACH i.T. – Meissen
RICHARD WIENER
Ingenieurbüro für Baustatik
Backnanger Straße 22 · 71546 Aspach
Telefon (0 71 91) 92 02 10 · Telefax (0 71 91) 92 02 11
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BERATUNG
P L A N U N G
BAU L E I T U N G
71522 Backnang · Sulzbacher Str. 200
Telefon: 0 71 91/96 81-0
Telefax: 0 71 91/96 81-99
E-Mail: [email protected]
Internet: www.ifz-backnang.de
4
1. Die Planung
1.1 Kaufen oder Bauen?
Auf den ersten Blick scheint es kostengünstiger zu sein, ein
Haus zu kaufen. Denn entweder kauft man ein Haus, das schon
einige Jahre alt ist und damit billiger, oder man lässt sich von
einem Bauträger ein Haus erstellen. Da Bauträger meist mehrere Häuser auf einmal bauen, erhalten diese günstigere Konditionen und bauen damit preiswerter. Pfiffigen Architekten gelingt
es zuweilen – dank geschickter Planung – Fertigangebote zu
unterbieten.
Bei bestehenden Gebäuden müssen Sie die Aufteilung Ihrer
Wohnfläche größtenteils so akzeptieren wie sie vorgegeben ist.
Den individuelleren Zuschnitt können Sie beim Neubau eines
Hauses verwirklichen. Insbesondere dann, wenn Sie einen Architekten mit der Planung beauftragen.
Bringt man als Bauherr viel Eigenleistung ein, so kann das „Selberbauen“ ebenfalls günstiger werden. Dazu ist allerdings handwerkliches Geschick und genügend Zeit erforderlich. Bauen Sie
ein Haus und bringen Sie viel Eigenleistung ein, dauert es erfahrungsgemäß länger, bis Sie Ihr Haus fertig gestellt haben. Das
kann dann wegen der bereits laufenden Finanzierungskosten
teurer werden.
Die Lage ist oft der entscheidende Grund für einen Hauskauf.
Freie Bauplätze in zentralen Lagen werden rar. Die Neubaugebiete liegen am Rand der Städte und Ortschaften und haben zum
Teil noch wenig Infrastruktur. Der Weg zum Bäcker für die Frühstücksbrötchen ist da nicht mehr so leicht zu Fuß oder per Rad
zu bewältigen. Für die Alltagswege wird häufig das Auto benötigt.
1.2 Altbau oder Neubau?
Kaufinteressenten stehen vor der Entscheidung, entweder einen
Altbau zu erwerben oder auf einen Neubau am Stadtrand auszuweichen. Wer einen Altbau kauft oder besitzt, wird häufig feststellen, dass die anstehenden Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten seine Finanzkraft überfordern.
Allerdings können die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung teilweise als Sonderausgaben steuerlich abgesetzt werden.
1.3 Eigentumswohnung oder Haus?
Die Entscheidung zwischen Haus oder Wohnung ist besonders
schwer. Wer von einer eigenen Immobilie träumt, meint jedoch
meist ein Haus. Jedoch hat sowohl ein Haus als auch der Kauf
einer Eigentumswohnung spezifische Vor- und Nachteile. Die
Eigentumswohnung ist von den Kosten her meist günstiger als
ein freistehendes Haus in vergleichbarer Lage. Um die Instandhaltung und Pflege kümmern sich ein Hausmeister und die von
den Eigentümern gewählte Hausverwaltung. Auch ist kein Garten zu pflegen. Dies sollte besonders bedacht werden, wenn
man viel unterwegs ist, für Gartenarbeit nichts übrig hat oder
schon älter ist. Im eigenen Haus brauchen Sie und Ihre Kinder
dagegen weniger Rücksicht zu nehmen. Ihre Heizung stellen Sie
an oder ab, wie es Ihnen beliebt. Der Garten ist eine willkommene Freizeitbeschäftigung an der frischen Luft.
1.4 Was kann ich mir leisten?
Einnahmen
EUR je Monat
Nettoverdienst Ehemann
Nettoverdienst Ehefrau
Kindergeld
Sonstige Einkünfte
Summe der Einkünfte
Ausgaben
Haushaltsmittel incl.
Lebensmittel, Frisör, Kleidung usw.
Autokosten incl. Benzin, Reifen, Reparatur
Wohnnebenkosten incl. Heizung, Strom, Wasser,
Telefon, Rundfunk- und Fernsehgebühren usw.
Urlaub
Sonstiges
Sicherheitszuschlag 5 bis 10 %
Summe der Ausgaben
Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen
(steht für die Darlehensraten zur Verfügung)
Mit einem Haus haben Sie eigenen Grund und Boden. Allerdings
kostet der Quadratmeter Wohnfläche im eigenen Haus mehr als
in einer Eigentumswohnung. Die zentralere Lage hat meist die
Wohnung. Die Entscheidung müssen Sie für sich selbst treffen.
Ihr Partner in der Geotechnik,
Wasserwirtschaft und
Umwelttechnik
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5
2. Das Baugrundstück
2.1 Auswahl eines Grundstücks
Grundstücksmarkt
Der Erwerb eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem „freien“ Markt, über Zeitungsannoncen oder
über Immobilienmakler. Anfragen bei der Gemeinde und
gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen.
Eine weitere Möglichkeit besteht mit dem Blick in örtliche
Bebauungspläne beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
oder beim Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung.
Auch von der Stadt können Sie Bauplätze erwerben. Zuständig
für den Verkauf von städtischen Bauplätzen ist die Stadtkämmerei, Abteilung Liegenschaften, Telefon 894-239. Derzeit
werden in Backnang mehrere größere Baugebiete geplant.
Darüber hinaus werden immer wieder in kleineren Bebauungsplänen Baugrundstücke ausgewiesen, die dann, soweit sie in
städtischem Besitz sind, ebenfalls über die Liegenschaftsabteilung der Stadtkämmerei an Privatpersonen verkauft werden.
Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit
Grundstückskaufinteressenten sollten sich beim Stadtplanungsamt oder beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen
Voraussetzungen und dem Stand der Erschließung tatsächlich
ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein
Grundstück ist bebaubar, wenn das Vorhaben im Einklang mit
dem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist
oder:
es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich das geplante Gebäude in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist oder es sich um
ein land- und forstwirtschaftliches Gebäude außerhalb im
Zusammenhang bebauter Bereiche handelt. Ein qualifizierter
Bebauungsplan enthält Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksflächen und die
örtlichen Verkehrsflächen.
6
Fazit:
Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen (z. B. Straße, Wasser- und Kanalanschluss, Strom) ist ein Grundstück nicht
bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf
Erschließung besteht nicht.
Selbst wenn ein Grundstück, das nicht im Geltungsbereich eines
qualifizierten Bebauungsplanes liegt, baureif ist, wissen Sie
damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen.
Stadtplanungsamt und Baurechtsamt geben zwar Auskünfte
über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse,
Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und
Stellplätzen, Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu
errichten ist) – aber erst eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag
verschaffen Ihnen Klarheit darüber, was auf dem Grundstück im
Detail machbar ist und was nicht. Manchmal sind auch Belange
des Denkmalschutzes zu berücksichtigen oder es fehlt eine
rechtlich gesicherte Zufahrt. Falls kein Bebauungsplan vorhanden ist oder sich das Baugelände im Außenbereich befindet,
sollte zuerst eine Information beim Stadtplanungsamt eingeholt
werden.
2.2 Bebauungsplan
Die Aufstellung eines Bebauungsplans beschließt der Gemeinderat. Im Regelfall wird der Bebauungsplan vom Stadtplanungsamt
aufgestellt und den Bürgern erläutert. Anregungen werden festgehalten und dem Gemeinderat mitgeteilt. Der Rat entscheidet
anschließend, wie weit derartige Anregungen bereits die Planentwürfe beeinflussen und beschließt dann den endgültigen
Entwurf zur „Auslegung“. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der
aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der
Begründung besteht, wird regelmäßig einen Monat lang öffentlich beim Stadtplanungsamt ausgelegt. Ort und Dauer werden
mindestens eine Woche vorher in der Backnanger Kreiszeitung
bekannt gegeben und mit dem Hinweis versehen, dass Anregungen während der Auslegungsfrist vorgebracht werden können.
Der Gemeinderat prüft die fristgemäß vorgebrachten Anregungen. Der dann als Satzung beschlossene Bebauungsplan wird
dem Regierungspräsidium angezeigt.
Danach erfolgt die Veröffentlichung in der Backnanger Kreiszeitung. Damit tritt der Bebauungsplan in Kraft und wird rechtsverbindlich. Er kann beim Stadtplanungsamt eingesehen werden.
Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines
Bebauungsplans besteht kein Rechtsanspruch.
Umlegung
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die
öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das
Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Unter
bestimmten Voraussetzungen kann dabei eine Baulandumlegung erforderlich sein. Auskünfte zu dieser Thematik können
bei der Liegenschaftsabteilung der Stadtkämmerei eingeholt
werden.
2.3 Grundstückserwerb
Beispiel für einen Bebauungsplan
Vor dem Erwerb eines Hauses bzw. Grundstückes ist es ratsam, mit
dem Stadtplanungsamt einen Termin zu vereinbaren, an dem die
Festsetzungen und die Legende des jeweils gültigen Bebauungsplanes erläutert werden. Hier kann verglichen werden, ob Ihre
Wünsche den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen.
Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten
Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die
Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem
Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende
Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Zudem muss das Vorhandensein von Altlasten geprüft
werden. Erste Auskünfte erhalten Sie vom Stadtplanungsamt.
Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das
Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien
für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann
man beim Stadtplanungsamt erfragen, ob in der Nähe z. B. eine
Straße oder ein Gewerbegebiet geplant sind.
Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann.
Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte
nach Süden ausgerichtet werden, damit möglichst viele
Räume Sonnenlicht und Wärme aufnehmen können. Achten
Sie auch darauf, dass Nachbargebäude das Haus nicht ungünstig
beschatten. Meist wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis
vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere „Kaufformen“, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist
ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines
fremden Grundstücks. Eine weitere Alternative bietet der
Grundstückskauf auf Rentenbasis.
Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers
zu bezahlen. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Erwerb mit Fremdfinanzierung über ein
Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis.
7
Grundstückswerte
Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie
bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Bauverwaltungs- und Baurechtrechtsamt der Stadt. Anhand von
Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen
Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten
Anhalt für Grundstückspreise bringen. Dieser Wert stellt
jedoch nicht unbedingt den Preis dar, der auf dem freien
Markt erzielt wird. Oft kosten so genannte Baulücken in
attraktiver Lage erheblich mehr.
2.4 Nebenkosten
Zu dem Grundstückspreis kommen noch die folgenden Nebenkosten hinzu:
Erschließungsbeitrag
Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird auf Grund
der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, so müssen die
Kosten in der Finanzplanung berücksichtigt werden. Das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt informiert über die Höhe der
voraussichtlich anfallenden Beitragslasten. Auch wenn
bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, so können dennoch Erschließungsbeträge für den Kanalbau und den
Anschluss an die Trinkwasserversorgung sowie den Abwasserkanal anfallen. Der Erschließungsbeitrag für die Stadt richtet
sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten, wobei die
Stadt einen 10 %-igen Kostenanteil übernimmt, es sei denn,
die Baulanderschließung erfolgt durch städtebaulichen Vertrag (Erschließungsträger). Die Höhe der Kosten hängt von
vielen Faktoren ab. Wird ein großzügiger Straßenraum mit
breiten Gehwegen auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende
Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen, Parkplätze usw. mit
vorgesehen, so verteuern diese die Erschließungskosten. Die
Kanal- und Wasserbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte
für die zu erwartenden Gebühren erhalten Sie beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt.
8
Baugebiet „Am Wasserturm“
Baugebiet „Backnang-Steinbach – Pflaster-Klingen“
Notarkosten
Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,0 %
und 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück,
so werden die Kosten hiervon berechnet. Beim Kauf eines
bereits vorhandenen Objektes oder bei Vertragsabschluss mit
einem Bauträger über den Immobilienkauf werden die Gebühren
von der im Vertrag genannten Summe berechnet.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Es
werden 3,5 % der vereinbarten Summe in Rechnung gestellt. Die
Grunderwerbssteuer wird, soweit nach aktuellem Recht dieser im
Kaufvertrag enthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Kaufen Sie ein Grundstück und bauen in eigener Regie, bezahlen Sie
lediglich vom Grundstückswert die verlangten 3,5 % Steuern.
3. Die Baugenehmigung
Es gibt für genehmigungspflichtige Bauvorhaben unterschiedliche Verfahrenswege, die im Folgenden beschrieben
werden.
3.1 Bauvoranfrage
Sonstige Nebenkosten
Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, so sind die Vermessungsgebühren aufzubringen.
Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt die Provision an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages müssen Sie
ebenfalls Gebühren an das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
zahlen.
Im Wege einer Bauvoranfrage können einzelne Fragen der
Bebauungsmöglichkeiten verbindlich vorab geklärt werden,
bevor z. B. ein Grundstück erworben wird. So kann etwa die
Frage der Bebaubarkeit überhaupt oder auch die Zulassung
einer Abweichung (Befreiung) von einzelnen Bebauungsplanfestsetzungen im Vorfeld überprüft werden.
3.2 Kenntnisgabeverfahren
Wenn für das Vorhaben eine Genehmigung benötigt wird und
das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten
Bebauungsplanes liegt, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, können Wohnbauvorhaben bis zur
Hochhausgrenze (22 m) im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens abgewickelt werden.
Checkliste Grundstücks-/Hauskauf
Wichtig
Vorhanden
Nicht
wichtig
❏
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❏
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❏
❏
Geschäft
Bushaltestelle
Ärzte
Öffentliche
Verkehrsmittel
Kurze Entfernung
zum Arbeitsplatz
Garten
Grundstücksgröße
Zentrale Lage
Freizeitangebote
Wie läuft nun das Kenntnisgabeverfahren ab?
Der Bauherr gibt sein Vorhaben mit den Bauvorlagen der Baurechtsbehörde (Bauverwaltungs- und Baurechtsamt) zur Kenntnis.
Die Baurechtsbehörde prüft, ob die Bauvorlagen vollständig
sind, ob die Erschließung (Vorhandensein von Straße, Abwasserkanal, Trinkwasser, Strom, evtl. Gas) gesichert ist und ob
keine hindernde Baulast besteht.
Die Baurechtsbehörde hat innerhalb von fünf Arbeitstagen
nach Eingang der Bauvorlagen dem Bauherrn den Eingang der
vollständigen Bauvorlagen schriftlich zu bestätigen.
Innerhalb derselben Frist werden die Angrenzer benachrichtigt. Der Bauherr kann nach zwei Wochen, wenn die Angren9
zer vorher schriftlich zugestimmt haben, ansonsten nach
einem Monat mit der Ausführung seines Vorhabens beginnen.
Ist für das Bauvorhaben eine Ausnahme, Befreiung oder
Abweichung erforderlich, ist diese besonders zu beantragen.
Mit den davon betroffenen Bauarbeiten darf erst begonnen
werden, wenn dem Antrag entsprochen wurde.
3.3 Genehmigungsverfahren
Beim Genehmigungsverfahren hat die Baurechtsbehörde
innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang den Bauantrag
und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit zu überprüfen. Sind
die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige
erhebliche Mängel auf, wird dem Bauherrn unverzüglich mitgeteilt, welche Ergänzungen erforderlich sind.
Selbstverständlich ist die Baurechtsbehörde immer bestrebt,
Baugenehmigungen zügig zu erteilen.
3.4 Bauvorlagen
Abhängig davon, ob das Kenntnisgabeverfahren durchgeführt
wird oder ob das Genehmigungsverfahren erforderlich ist,
sind die Bauvorlagen in entsprechendem Umfang, Qualität
und Anzahl einzureichen. In jedem Falle werden ein Lageplan, die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung und die Darstellung der Grundstücksentwässerung benötigt. Während die
Fristen im Kenntnisgabeverfahren nur dann greifen, wenn die
Bauvorlagen vollständig sind, besteht beim Genehmigungsverfahren die Möglichkeit, die Darstellung der Grundstücksentwässerung nachzureichen. In diesem Falle sind diese Planunterlagen so rechtzeitig vorzulegen, dass sie noch vor der
Baufreigabe geprüft werden können. Beim Genehmigungsverfahren gilt auch für die bautechnischen Nachweise (Statik),
die Prüfung, dass die Planunterlagen unter Einbeziehung der
öffentlich-rechtlichen Vorschriften gefertigt wurden.
Im Kenntnisgabeverfahren gehören zur Vollständigkeit der
Bauvorlagen zusätzlich die bautechnische Bestätigung, die
Bestätigungen des Planverfassers und Fertigers des Lageplanes,
10
dass die Planunterlagen unter Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften gefertigt wurden und die Bestätigung des
Bauherren, dass er die Bauherrschaft für das Vorhaben übernommen und einen geeigneten Bauleiter bestellt hat.
Die Bauvorlagen im Kenntnisgabeverfahren sind mindestens in
zweifacher Ausfertigung beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt im Landratsamtsgebäude, Erbstetter Straße 58 einzureichen.
Im Genehmigungsverfahren wird zusätzlich die Baubeschreibung benötigt, die die Nutzung des Vorhabens, die Konstruktion, die Feuerungsanlagen und die bautechnischen Anlagen
erläutert.
Die Bauvorlagen im Genehmigungsverfahren sind in mindestens
zweifacher Ausfertigung bei der Baurechtsbehörde einzureichen.
Um eine zügige Bearbeitung zu erreichen und die Entscheidungsfrist zu verkürzen, empfiehlt es sich jedoch, die Planhefte
mehrfach einzureichen, damit diese im Anhörungsverfahren
„sternförmig“ versandt werden können. Formulare für die Baugenehmigungsverfahren liegen bei der Baurechtsbehörde bereit.
Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei
Jahren nach ihrer Erteilung mit der Bauausführung begonnen
wurde oder wenn die Bauausführung drei Jahre unterbrochen
worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu
drei Jahren verlängert werden.
Baugenehmigungsgebühren
Im Baugenehmigungsverfahren beträgt die Baugenehmigungsgebühr 4 Promille der ortsüblichen Baukosten, mindestens
jedoch 51 EUR. Bei einem öffentlich geförderten Wohnbauvorhaben ermäßigt sich die Gebühr auf Antrag um 50 %.
Im Kenntnisgabeverfahren sind die Gebühren wesentlich geringer. Abhängig von der Größe des Bauvorhabens beläuft sich die
Gebührenbelastung auf 0,5 Promille der Baukosten und Auslagen für die Angrenzerbenachrichtigung. Gebührenpflichtig ist
auch die Rücknahme oder Ablehnung eines Bauantrages.
4. Das Baurecht
Das Baurecht differenziert man nach dem bundeseinheitlichen
Bauplanungsrecht und dem landesspezifischen Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch und in der
Baunutzungsverordnung geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo
und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wie
gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung
des Bauvorhabens auf dem Grundstück.
4.1 Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen:
Die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan
dargestellt wird und die verbindliche Bauleitplanung, die sich in
den Bebauungsplänen niederschlägt.
4.3 Bauordnungsrecht
Dieses regelt im Wesentlichen die Ausführung des Bauvorhabens
auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen konstruktiver und baugestalterischer (Abstandsflächen
etc.) Art an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt es die
Grundlage des Genehmigungsverfahrens und der Bauausführung.
Verstöße gegen das Baurecht
Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche
Baugenehmigung, ohne Baufreigabe oder abweichend vom
genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet oder verändert
werden. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafe bis zu 50.000 EUR geahndet werden. Mit Zahlung dieser
Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen
Folgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch
nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden, wird unter
Umständen die Beseitigung der nicht genehmigungsfähigen
Bauteile oder der Abbruch angeordnet.
Der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne werden durch
den Gemeinderat beschlossen. Für den Bereich der vereinbarten
Verwaltungsgemeinschaft der Stadt Backnang wurde ein
gemeinsamer Flächennutzungsplan aufgestellt, der derzeit fortgeschrieben wird.
4.2 Flächennutzungsplan
Holz- und Kunststoff-Fenster
Holz- und Aluminiumfenster kombiniert
Haustüren und Vordächer
Insektenschutzgitter
Markisen u. Wintergartenbeschattung
Rolladen und Jalousien
Reparatur-Verglasungen
Ihr Partner
Der Flächennutzungsplan umfasst die gesamte Markungsfläche
der Stadt und der Gemeinden der vereinbarten Verwaltungsgesellschaft. Er ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die
einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Aus
dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die
ausgewiesene Nutzung bzw. ein Anspruch auf die Bebauung der
Grundstücke, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan muss grundsätzlich
der Flächennutzungsplan geändert werden.
FENSTER UND HAUSTÜREN
Produktion und Ausstellung
Im Benzwasen 18 · 71522 Backnang
Tel.: 0 71 91 / 8 81 99 · Fax: 0 71 91 / 98 04 47
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5. Was macht ... und was kostet ...?
5.1 Der Immobilienmakler
Der Immobilienmakler vermittelt Grundstücke, Eigentumswohnungen und Gebäude zwischen Käufern und Verkäufern.
Er bietet Immobilien an, die zum Verkauf stehen und sucht für
Interessenten geeignete Objekte. Eine Vermittlungsgebühr
fällt an, wenn ein Kauf zustande kommt. Käufer und Verkäufer
zahlen auf Basis der Kaufsumme einen festen Prozentsatz als
Provision an den Makler.
5.2 Der Architekt
Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur
günstig und nach eigenen Vorstellungen bauen könnten,
wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Das
beginnt beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahme des
fertigen Hauses. Bei der Fülle der Arbeiten und der unterschiedlichsten Gewerke, die ein Hausbau durchläuft, ist die
Gefahr jedoch groß, dass der Bauherr schon vor dem ersten
Spatenstich den Überblick verliert. Ganz zu schweigen von
Situationen, wenn es einmal hart auf hart kommen sollte.
Um beim Hausbau möglichst sicher und reibungslos ans Ziel
zu gelangen, sind ein umfangreiches Fachwissen und eine
langjährige Erfahrung auf dem Bausektor erforderlich. Der
geeignete Partner für den Bauherrn ist deshalb der Architekt.
Er berät den Bauherrn bereits beim Grundstückskauf und
begleitet ihn fachkundig vom Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung. Trotz des Honorars, das jeder Architekt für seine
Leistungen gemäß Honorarordnung (HOAI) verlangt, fährt der
Bauherr mit einem Architekten unterm Strich meist günstiger,
weil sich durch gezielte Planung und Vergabe der Bauleistungen erhebliche Baukosten sparen lassen. Ein wesentlicher
Gesichtspunkt ist auch, dass der Architekt dem Bauherrn die
Verantwortung für den Bau abnimmt und damit hilft, die
ohnehin schon strapazierten Nerven des Bauherrn zu schonen.
Wie findet man den richtigen Architekten?
Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder über Bauobjekte in der näheren Umgebung, die Ihnen besonders zusagen.
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Eine andere Möglichkeit wäre, Veröffentlichungen von Wettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder in den Fachzeitschriften
zu verfolgen. Oder man verabredet sich ganz unverbindlich mit
einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lässt
sich dessen Arbeiten zeigen.
Schritte zur Zusammenarbeit
Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst
einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten
des Bauherrn kennen lernen sowie neben dem augenblicklichen
Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen und Veränderungen in der Zukunft sowie die finanziellen und zeitlichen
Vorstellungen einbeziehen. Andererseits soll sich der Bauherr
darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der
Architekt erbringen kann. Der erste Schritt einer konkreten
Zusammenarbeit ist getan, wenn der Architekt alle notwendigen
Grundlagen ermittelt hat. Dazu gehört eine Begehung des Grundstücks, an die sich die Erkundung der baurechtlichen Möglichkeiten (Bebauungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.)
anschließt.
Wer bzw. was kostet wie viel?
Immobilienmakler
3,42 % des Verkaufspreises
Architekt
Berechnung nach der „HOAI
Honorarordnung für Architekten
und Ingenieure“, das sind 7 – 10 %
der reinen Baukosten
(ohne Grundstück und Nebenkosten)
Bank
bis zu 2 % Provision der
Kreditsumme, u. U. Bereitstellungszinsen für nicht in
Anspruch genommene Kredite
Notar
1 bis 1,5 %
der notariellen Kaufsumme
Grunderwerbssteuer
3,5 % der notariellen Kaufsumme
Handwerker
je nach individuellem Vertrag
und Art der Leistung (aktuelle
Stundensätze von ca. 30,– EUR
bis 75,– EUR)
In der nächsten Phase fertigt der Architekt die ersten Skizzen
an. In ihnen werden die bisher geäußerten Wünsche des Bauherrn berücksichtigt sowie das Raumprogramm, die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in die Umgebung.
Sobald sich der Bauherr auch Gedanken über Konstruktion und
Materialien sowie den Standard des Innenausbaus gemacht hat,
kann der Architekt eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen.
Planungsablauf
Ist der Bauherr mit dem Vorentwurf einverstanden, kann der
Architekt in die Entwurfsplanung einsteigen, d. h. alle Pläne
werden jetzt detailliert im Maßstab 1:100 ausgearbeitet. Die
Pläne werden zusammen mit dem Bauantrag, der Baubeschreibung, dem amtlichen Lageplan, dem Baumbestandsplan, dem
Freiflächengestaltungsplan und dem Entwässerungsplan der
Baubehörde zur Genehmigung vorgelegt.
Wenn beim Ämterumlauf im Rahmen der Vorplanung keine
größeren Schwierigkeiten auftauchen, empfiehlt es sich,
danach sofort mit der Ausführungsplanung zu beginnen.
Damit werden alle späteren Bauschritte sowie die Ausstattung so konkretisiert, dass die Handwerker nach diesen Planungsunterlagen arbeiten können. Anhand der Ausführungsplanung können außerdem die Baumassen als wesentlicher
Bestandteil der Leistungsbeschreibung und Kostenangebote
ermittelt werden.
Die Leistungsverzeichnisse bieten die Voraussetzung, vergleichbare Kostenangebote von einzelnen Firmen für die
jeweiligen Gewerke zu erhalten.
Danach vergibt der Bauherr nach Vorschlag des Architekten
die einzelnen Arbeiten an einzelne Firmen. Sobald der Bauantrag genehmigt ist, kann mit dem Bauen begonnen werden.
Der Architekt hat einen Terminablaufplan erstellt und die
Handwerker an Ort und Stelle eingewiesen. Er überwacht die
Ausführung und fertigt bei der Bauabnahme ein Protokoll an,
wobei evtl. noch vorhandene Mängel festgehalten und die
Nachbesserungsfristen vereinbart werden. Parallel zum Baugeschehen sind Teil- und Schlussrechnungen zu prüfen, die
Gewährleistungsfristen entsprechend den Abnahmen festzulegen
und die Zahlungen durch den Auftraggeber zu veranlassen.
5.3 Die Bank
Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die
Sie einbringen können, benötigen Sie für die Finanzierung
Ihrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen über
zuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höhe oder
Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf.
Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach
finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilienwertes als
Hypothekenkredit ersten Ranges.
Das bedeutet, dass dieser Kredit zuerst bedient werden muss.
Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des
Objektes gewährt werden. Am sichersten ist die Finanzierung,
wenn Sie mindestens 20 % Eigenkapital besitzen.
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5.4 Der Notar
Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den
Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die
Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Belastungen
der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rechte Dritter wie
Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen
laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer
und Verkäufer den Kaufvertrag. Er muss den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilen schützen und beide Parteien
belehren. Erst wenn der Käufer die Auflassungsvormerkung
erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den Käufer und eine Art
Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer
die Umschreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer
mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum ins Grundbuch eintragen zu lassen.
5.5 Der Handwerker
Bei Arbeiten an Bauwerken oder bei individuellen Einbauten
kann man die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
(VOB) dem Vertrag zugrunde legen. Die VOB dient als Basis
für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Sie sichert eine gerechte Abwägung
der beiderseitigen Interessen zu. Wird einem Vertrag über
Bauleistungen nicht die VOB zugrunde gelegt, so gilt das BGB
(Bürgerliche Gesetzbuch). Zu beachten ist auch das AGBGesetz, in dem Regelungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen normiert sind.
Ein Unterschied zwischen VOB und BGB besteht z. B. in der
Dauer der Gewährleistungsfristen. Nach VOB beträgt die
Gewährleistung vier Jahre, nach BGB fünf Jahre. Beim Hausbau ist letztere Regelung auf jeden Fall günstiger, weil sich
kritische Schäden z. B. durch Feuchtigkeitseinwirkung erfahrungsgemäß meist erst nach einigen Jahren zeigen.
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Schwarzarbeit
Wer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen lässt, kann
grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung stellen.
Eventuell bestehende Verträge werden wegen Gesetzesverstoß
nichtig.
Erleidet ein Schwarzarbeiter einen Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine hohe Geldbuße, wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch
Schwarzarbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile
verschafft.
Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu vermeiden,
sollte sich der Bauherr in Zweifelsfällen die Handwerkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach der
Eintragung in die Handwerksrolle fragen. Dort werden auch alle
weiteren Fragen zum Thema Schwarzarbeit beantwortet.
5.6 Die Baufinanzierung
Informationen zur aktuellen Wohnungsbauförderung gibt die
Landeskreditbank in Karlsruhe, am Expertentelefon 01801/150
333. Vor Ort können Sie sich an das Bauverwaltungs- und Baurechtsamt wenden, Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58,
Telefon 894-298, wo auch Informationsbroschüren angefordert
werden können.
Uwe Schramm
Fliesen- und Natursteinverlegung
Beratung
Planung
Esslinger Straße 22 · 71522 Backnang
Tel.: 0 71 91 / 8 63 77 · Fax: 0 71 91 / 96 03 32
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Verkauf
6. Die Gestaltung des Hauses
Die Fassade ist das „Gesicht“ eines Hauses und die „Visitenkarte“
des Bauherrn.
Aus diesem Grund ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers
für den Grundriss und die Gestaltung eines Gebäudes entscheidend. Sparen Sie also nicht an der falschen Seite und legen Sie
Wert auf eine qualitative Planung. Billiges Architektenhonorar
ergibt in vielen Fällen schwächere Planungen und höhere Herstellungskosten.
6.1 Grundregeln der Baugestaltung
Einfügungsgebot
Neu- und Umbauten sollen sowohl mit der baulichen Umgebung
als auch mit der Landschaft in Einklang stehen. Das Gebäude ist
in das Gesamtbild einer Siedlungsstruktur der näheren Umgebung einzufügen.
Dabei dürfen Baumassen und Bauform das Ortsbild nicht stören.
Baukörper, Dachform, Material und Farbe bestimmen im Wesentlichen das Erscheinungsbild des Gebäudes.
Grundform des Hauses
Länge, Breite und Höhe eines Gebäudes müssen im richtigen
Verhältnis zueinander stehen, um nicht als Fremdkörper zu wirken.
Das Verhältnis von 1,4 – 1,3 (= Länge) zu 1 (= Breite) gibt
einem Gebäude die richtigen Proportionen, wobei die Firstrichtung immer parallel zur Längsrichtung verlaufen muss. Kulissenhäuser, bei denen der First über die kürzere Seite verläuft, sind
Störfaktoren. Ein klarer Baukörper ohne komplizierte Vor- und
Rücksprünge überzeugt.
Das Haus im Gelände und am Hang
Das Haus soll aus der Bewegung der Landschaft heraus wachsen
und durch seine Formgebung die Bewegung der Landschaft
unterstreichen. Dies tut es besonders, wenn der First zu den
Höhenschichtlinien parallel verläuft. Bestandteil der Landschaft
wird ein Haus dann, wenn es sich an den Boden duckt, seine
Erscheinungsform mehr lang als hoch ist.
Zu vermeiden ist auf jeden Fall:
• in einer bewegten Landschaft eine Ebene zu schaffen
• eine künstliche Plattform um das Haus zu errichten
(Präsentierteller)
• Anschütten einer Terrasse
• Höherlegen des Erdgeschossfußbodens um mehr als eine Stufe
• Abgrabung zur Belichtung von Kellerräumen
Das Gebäude am Hang erfordert zur Vermeidung von Auffüllungen talseitig im Innern versetzte Geschosse oder gestaffelte Gebäude.
Eine Verkürzung der Gebäudelänge und eine Staffelung in kürzeren Abständen reduziert die Sockelhöhen.
Anbauten, Nebenbauten
Sind Anbauten und Nebenbauten nicht zu vermeiden, sollen
sie sich unterordnen. Sie sind in Dachform und Wahl der Materialien unauffällig zu gestalten. Das Hauptgebäude sollte in
seiner Richtung und Dachform klar erkennbar bleiben.
Dachgauben, Zwerchgiebel, Dacheinschnitte
Dachgauben stören das ruhige großflächige Dach und gefährden mit ihren Anschlüssen stets die Dichtigkeit der Dachhaut.
Aus diesem Grund sollten so wenig und so kleine Dachgauben
als möglich errichtet werden.
Schadensanfällige Dacheinschnitte und die Anhäufung von
Dachflächenfenstern unterschiedlicher Formate stören die
Dachfläche als die fünfte Fassade des Hauses. Sie sind möglichst unauffällig in der Dachfläche anzuordnen. Kleine
nebeneinander liegende Fenster wirken günstiger als ein großes und ersparen eine Sparrenauswechslung.
Statt unförmiger, übergroßer Dachgauben kann auch ein
Zwerchhaus zusätzlichen Raum unter dem Dach schaffen.
Dieses sollte jedoch mittig im Gebäude angeordnet sein,
wobei der First des Zwerchhauses unter dem First des Hauptdaches abschließt. Eine Anhäufung ist auf jeden Fall zu vermeiden, da ansonsten das Dachgeschoss zum Vollgeschoss
wird und die Zwerchgiebel das Hauptdach erdrücken.
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6.2 Die Fassadengestaltung
Moderne Hausformen
Kamine
In vielen Fällen wird die meist ruhige Dachfläche durch auffällige, nicht am First austretende Kamine gestört. Kamine
sollen nicht über dem Dach dominieren, sondern mit ihm eine
Einheit bilden. Sie können deshalb in einem Kaminblock
zusammengefasst werden, der in Firstnähe das Dach durchstößt.
Kniestock
Der Kniestock bemisst sich vom Rohfußboden der obersten
Decke bis Oberkante Pfette an der Außenwand eines Gebäudes. Bei einer Bauweise von EG mit DG sollte der Kniestock
max. 1,00 m betragen, ausnahmsweise 1,40 m bei senkrechter Holzverschalung. Bei höheren Kniestöcken steht das
befensterte Erdgeschoss in einem Missverhältnis zum nicht
befensterten Dachgeschoss, was zur Folge hat, dass das
Gebäude zu hoch erscheint. Bei einer Bauweise von EG mit OG
sollte ein Kniestock grundsätzlich vermieden werden, da
ansonsten das Gebäude eine turmartige Wirkung erhält. Bei
sehr lang gestreckten Baukörpern ist ein Kniestock von 0,50
bis 0,75 m und zwei Vollgeschosse noch vertretbar.
16
Die Fassade ist das Gesicht eines Gebäudes. Grundelemente sind
sämtliche Öffnungen wie Fenster, Türen oder Tore mit ihrer harmonischen Verteilung, die verbleibenden Wandflächen mit ihren
Gestaltungselementen, Vordächern, Kamine und vieles mehr.
Im Folgenden werden nur die wesentlichsten Punkte in Kürze
aufgezeigt. Der Charakter des Gebäudes wird weitestgehend von
der Fensterform bestimmt. Unterschiedliche Fensterformen können sofort den Gesamtausdruck der Fassade verändern.
Stehende Fensterformate erzielen eine vertikale Wirkung. Große
liegende Fensterformate, die in der Skelettbauweise konstruktiv
richtig verwendet wurden erzielen ein bewusstes Hervortreten
der Horizontalen. Sinnvoller sind Konstruktionssysteme, bei
denen Maß und Anzahl der Öffnungen aufeinander abgestimmt
sind. Traditionelle Gebäude können hier als Vorbild gelten.
Holzverschalung
Bei der Fassadengestaltung ist es besonders wichtig, auf landschaftstypische Besonderheiten zu achten. Die traditionelle
Holzverkleidung bildet dabei eines der wichtigsten Elemente. Es
ist keine Modeerscheinung, sondern eine bewährte Bauweise,
die zudem durch Dämmwirkung Energie einspart. Das Holz muss
aber mindestens 30 mm stark sein, damit es nicht verwirft. Zeigen Sie Mut und Geduld und lassen das Holz unbehandelt. Das
Holz bildet bereits nach kurzer Zeit eine Patina, die schöner und
haltbarer ist als jeder handelsübliche Anstrich.
Fassadengestaltung Grundschule Maubach
Vordächer
Vordächer haben bei der Errichtung von Gebäuden verschiedene
Aufgaben. Zum einen bieten sie Schutz vor Witterungseinflüssen,
zum anderen übernehmen sie oft entscheidende Aufgaben im
Rahmen der Fassadengestaltung.
Es können verschiedene Fassadenteile dadurch betont und hervorgehoben werden. Ein gelungenes Vordach verleiht einem
Gebäude eine einladende und erwartungsvolle Wirkung. Es
besteht aber auch die Möglichkeit, Fassadenelemente z. B.
einen Kniestock zu verdecken.
Vordächer sollten dabei immer einen untergeordneten
Bestandteil innerhalb der Gesamtfassade bilden.
Die Gesamtwirkung der Fassade darf dadurch nicht gestört
werden.
Große Fensterflächen und Holz als Gestaltungselement
Ortsrand im Baugebiet „Pflaster-Klingen“ in Backnang-Steinbach
6.3 Einfügung in die Landschaft
Einfügen in die Landschaft heißt auch Bepflanzen der Ortsränder mit heimischen Gehölzen. Dadurch kann der Eindruck
einer „zersiedelten“ Landschaft vermieden werden, der durch
kahle Ortsränder und isolierte Einzelhäuser entsteht. Die
Gebäude dürfen nicht ohne Übergang zur offenen Feldflur stehen und müssen durch ihre Stellung eine deutlich abschließende Raumgrenze bilden.
Durch vorgelagerte niedrige und eingegrünte Nebengebäude
wird der beste Übergang zur offenen Landschaft erzielt. Der
schlechteste Übergang sind giebelständige Gebäude.
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7. Die Bauausführung
7.2 Energieeinsparverordnung
7.1 Rechte und Pflichten des Bauherrn
Fast 40 % der eingesetzten Energie werden in Deutschland für
die Raumheizung und Warmwasseraufbereitung verwendet. Die
neue Energieeinsparverordnung (EnEV), am 01.02.2002 in Kraft
getreten, zielt darauf ab, den Energiebedarf bei Neubauten auf
Niedrigenergiestandard abzusenken. Damit soll sowohl eine
wesentliche Energieeinsparung als auch ein wirksamer Beitrag
zur Klimavorsorge erreicht werden. Die Energie-Einsparverordnung löst die bisher gültige Wärmeschutzverordnung und die
Heizungsanlagen-Verordnung ab.
Bauausführung
Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr
verschiedene Verpflichtungen. Jeder Baugenehmigung sind
Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt,
die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Der Beginn, die
Unterbrechung, die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung sind der Baurechtsbehörde beim Bauverwaltungs- und Baurechtsamt jeweils vorher mitzuteilen. Der
Baugenehmigung sind entsprechende und vorbereitete Formulare beigefügt. Sofern öffentliche Straßenflächen für die
Durchführung der Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür
eine Sondernutzungserlaubnis beim Rechts- und Ordnungsamt
der Stadt eingeholt werden.
Neue Baustellenverordnung
Seit dem 1. Juli 1998 ist die neue Baustellenverordnung in
Kraft. Doch auf kaum einer Baustelle sind die Auswirkungen
zu erkennen, obwohl sie theoretisch sehr einschneidende
Konsequenzen für das Baugeschehen hat. Hauptpunkt der
Verordnung ist, dass für jede Baumaßnahme, bei der mehr als
zwei Unternehmer beauftragt sind oder die voraussichtlich
über 500 Arbeitstage, verteilt auf die Beschäftigten, umfasst,
ein Sicherheits- und Gesundheitsschutz-Koordinator durch
den Bauherrn zu bestellen ist.
Damit betrifft diese Verordnung auch den privaten Eigenheimbau, nicht nur industrielle und gewerbliche Großprojekte. Der
beauftragte Koordinator hat die Aufgabe, schon im Stadium
der Planung die Belange des Sicherheits- und Gesundheitsschutzes zu berücksichtigen und in die Vergabe-/Ausschreibungsunterlagen einzuarbeiten. Als Voraussetzung muss ein
Koordinator über Kenntnisse auf dem Gebiet des Arbeitsschutzes verfügen sowie mögliche Gefährdungen ermitteln
und beurteilen. Diese Kenntnisse sollten Sie sich als Bauherr
in Form einer Lehrgangsbescheinigung nachweisen lassen.
Die Architektenkammer Baden-Württemberg, das Gewerbeaufsichtsamt sowie die Bauberufsgenossenschaft führen eine
Liste der bestellten SIGE-Koordinatoren.
18
Was gilt für Neubauten?
Über die gemeinsame Betrachtung von Gebäude und Anlagentechnik wird nunmehr der jährliche Primärenergiebedarf eines
Gebäudes ermittelt und begrenzt. Ein baulicher Mindestwärmeschutz muss eingehalten werden. Zwei Berechnungsverfahren sind
vorgesehen: das detaillierte Berechnungsverfahren und das vereinfachte Nachweisverfahren. Bei Wohngebäuden findet in der
Regel das vereinfachte Nachweisverfahren Anwendung, sofern
der Fensterflächenanteil 30 % nicht überschreitet.
Was gilt für den Gebäudebestand?
Im Gebäudebestand gibt es hohe Energieeinsparpotentiale. Deshalb stellt die EnEV auch Anforderungen an bestehende Gebäude. Es wird unterschieden zwischen „bedingten“ Anforderungen
und „echten“ Anforderungen.
„Bedingte“ Anforderungen werden gestellt bei der Erweiterung
von Gebäuden oder wenn Außenbauteile ersetzt, erneuert oder
erstmalig eingebaut werden. Dies wäre beispielsweise bei der
nachträglichen Dämmung der Außenwände und des Daches oder
beim Austausch von Fenstern der Fall.
„Echte“ Nachrüstungsanforderungen werden im Wesentlichen
bei der Dämmung nicht ausbaufähiger, aber zugänglicher Dachräume notwendig. Zudem fällt bis Ende 2006 die Dämmung bisher ungedämmter zugänglicher Heizungsrohre und Warmwasserleitungen an sowie der Austausch von alten Heizkesseln für Öl
oder Gas mit Einbaudatum vor Oktober 1978. Sind bereits
Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel eingebaut, ist
kein Austausch erforderlich.
Die EnEV erlaubt Ausnahmen: Eigentümer von Wohngebäuden
mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen zum 01.02.2002
eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, sind von den „echten“
Nachrüstungsanforderungen der EnEV befreit. Tritt ein Eigentümerwechsel ein muss mit einer Frist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang, frühestens nach Ende 2006, nachgerüstet werden.
Auch wenn keine gesetzliche Verpflichtung vorliegt, sollte eine
freiwillige Nachrüstung auch aus wirtschaftlichen Erwägungen
bedacht werden. Zur Schonung der Ressourcen und Klimavorsorge ist eine energetisch effizientere Anlagentechnik allemal sinnvoll.
Energiebedarfsausweis
Die wichtigsten Berechnungsergebnisse der gebäudespezifischen Daten und der Kennwerte der Heizung werden in einem
„Energiebedarfsausweis“ erfasst. Bei Neubauten und bei
wesentlichen baulichen Änderungen muss ein Energiebedarferweis erstellt werden, beim Baubestand ist er freiwillig.
Nicht zuletzt spart eine umweltfreundliche Feuerungsanlage
unmittelbar auch Öl oder Gas und damit Geld.
Nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV) gilt unter den modernen Heizkesseln der Brennwertkessel als besonders energiesparende und umweltschonende
Wärmeerzeugung. Für Hausbesitzer, die ihre Heizung modernisieren wollen, empfiehlt es sich, bei Verbraucherverbänden,
Energieberatern kommunaler Versorgungsunternehmen oder
beim Installateur Informationen über die derzeit günstigste
Heizungs- und Warmwassertechnik einzuholen. Die Berater
können Vergleichsrechnungen anstellen, wie rentabel eine
Entscheidung bei höheren Anschaffungskosten und Brennwertgeräten, aber wesentlich niedrigeren Kosten ihres Energieverbrauches, sein kann. Seit 1993 wurden die Grenzwerte
für Abgasverluste deutlich verschärft. Einige Altanlagen sind
daher nicht mehr erlaubt.
7.3 Mit baubiologischen Materialien bauen
Weitere Informationen zur EnEV gibt es im Internet unter
www.deutsche-energie-agentur.de und über eine gebührenfreie
Hotline des Deutschen Energie Agentur (DENA) Tel. 08000 736
734.
Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Die Gesundheitsgefährdung durch Baumaterialien und Bauweisen ist in
den letzten Jahren stark diskutiert worden. Hier konnten
immer häufiger Wirkungen nachgewiesen werden, die das
Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigen oder gar
gesundheitsschädlich sind. Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt heute vor allem drei Gruppen von Baustoffen:
Energiesparen
Derzeit werden in einem Einfamilienhaus 80 % des Gesamtenergiebedarfs für die Heizung benötigt. Sparmaßnahmen in
diesem Bereich sind daher besonders effektiv. Streng genommen
müssten alle Anlagen, die vor 1979 gebaut wurden, modernisiert werden. Die neue Energieeinsparverordnung verpflichtet
mit einigen Ausnahmen (siehe EnEV) die Eigentümer, veraltete
Heizungsanlagen zu modernisieren. Hauptursache der schlechten Energieausbeute und damit einer erhöhten Umweltbelastung ist der geringe Wirkungsgrad veralteter Heizkessel. Erhebliche Wärmemengen verlassen das Haus ungenutzt über den
Schornstein. Diese Abgasverluste können durch moderne Heizkessel beträchtlich verringert werden. Damit mindern sich auch
Schadstoffe wie Schwefeldioxyd. Die Kohlendioxydproduktion
ist Hauptverursacher des Treibhauseffektes!
1. Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien
(Asbestfasern oder künstliche Mineralfasern).
2. Chemische Substanzen in Baustoffen
(z. B. Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen,
Belägen, Tapeten; PCP und Lindan in Holzschutzmitteln;
Lösungsmittel in Farben, Lacken, Klebern etc.).
3. Strahlenexposition aus Baustoffen,
z. B. Radon und seine Folgeprodukte.
Gesundheitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor
allem deshalb einstellen, weil zum einen lange Zeit die
Wirkungszusammenhänge mancher gefährlichen Stoffe
nicht bekannt waren und zum anderen gerade im Hobbyund Heimwerkerbereich bei der Anwendung und Verarbeitung von Baustoffen manche Regeln nicht beachtet wurden, die dem „Profi“ vertraut sind.
19
Beim biologischen Bauen wird diese Linie weiterverfolgt,
indem man sich verstärkt wieder den altbewährten Materialen
wie Ziegel, Holz, Naturstein, Kalk etc. zuwendet.
Bauen mit Naturstoffen
Dies gilt sowohl für den Rohbau, bei dem die Mauern wieder
aus Ziegelsteinen gebaut und die Dächer mit Ziegelplatten
gedeckt werden, als auch für den Innenausbau, bei dem Holzverkleidungen und Bodenbeläge beispielsweise aus Holz,
Wolle, Keramik, Kork oder Linoleum verwendet werden.
Holz
Nicht nur die Gesundheitsverträglichkeit spielt bei der Auswahl baubiologischer Baustoffe eine Rolle, sondern auch die
Umweltbelastungen bei der Herstellung und der Beseitigung.
In der Herstellung sowie in der Bearbeitung, Wiederverwendung und Beseitigung ist Holz konkurrenzlos umweltverträglich, wenn es aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammt.
Bevorzugt werden sollten auch Fenster mit Holzprofilen, da
Aluminiumfenster wegen der Umweltbelastung bei der Herstellung problematisch sind und PVC-Fenster Chlor und
Schwermetalle enthalten. Sie belasten die Umwelt sowohl bei
der Herstellung als auch bei der Entsorgung. Einen vertretbaren
Kompromiss stellen Fenster mit Aluminium-Holzprofilen dar.
Glas
Glas – ebenfalls ein reines Naturprodukt – ist zu einem der
dominierenden Baustoffe geworden. Die Verwendung von
Wärmeschutzglas mit geringem K-Wert ist Bedingung. Je
höher der Glasanteil an der Fassadenfläche ist, desto größer
ist auch der Gewinn an Licht, Sonne und Sonnenwärme für
alle zum Süden orientierten Räume. Dadurch eröffnet sich
eine neue Dimension des Wohnens mit Behaglichkeit, gesteigertem Wohlbefinden und höherer Lebensqualität.
Wo sich die Öffnung der Südfassade baulich nicht durchsetzen
lässt, empfiehlt sich der Anbau eines Wintergartens. Durch
die natürliche Heizkraft der Sonne, kann man mit diesem
„Puffer“ Heizkosten sparen. Grundvoraussetzung ist jedoch,
dass es sich um keinen beheizten Wintergarten handelt. Ein
beheizter Wintergarten wird sicherlich mehr Energie verbrauchen als ein gemauerter Raum.
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Wärmedämmung und Speicherung
Zur konsequenten Umsetzung der Baubiologie gehört der
Umweltschutz. Zu den wirksamsten Maßnahmen zählen hier eine
verstärkte Wärmedämmung und eine energiesparende Hausheizung. Der Bauherr sollte sich die Mühe machen, ökologisch vertretbare Materialien zu verwenden. Der Einbau dichter, wärmeschutzverglaster Fenster, eine optimale Wärmedämmung der
Außenhülle, bei der die Außendämmung gegenüber einer Innendämmung immer zu bevorzugen ist (wobei Kältebrücken unbedingt zu vermeiden sind), und der Einsatz alternativer Techniken
helfen, den Energieeinsatz und die Schadstoffbelastungen zu
reduzieren.
7.4 Ressourcensparendes Bauen
Heutzutage gibt es viele Möglichkeiten, umweltgerechte und
energiesparende Maßnahmen im Hausbau zu verwirklichen und
damit langfristig Geld zu sparen. Nachfolgend einige Anregungen:
Kleinfeuerungsanlagenverordnung
Danach müssen ab dem 01.01.1998 bei neuen oder wesentlich
geänderten Öl- und Gasfeuerungsanlagen bestimmte Abgasverlustgrenzwerte eingehalten werden. Bestehende Öl- und Gasfeuerungsanlagen müssen die neuen Grenzwerte nach einer
bestimmten Übergangszeit einhalten.
Brennwertheiztechnik
Brennwertgeräte stehen für energiesparendes Heizen, weil diese
Wärmeerzeuger den eingesetzten Brennstoff optimal nutzen. Ein
Brennwertgerät bedingt eine exakte Auslegung der Heizungsanlage einschließlich Abgasleitung. Als Heizflächen eignen sich
grundsätzlich alle handelsüblichen Plattenheizkörper oder Radiatoren, wobei diese aufgrund der niedrigeren Temperaturen größer sein müssen.
Heizen mit Holz ist CO -neutral
Heizen mit Holz im Kaminofen kann gesunde Strahlungswärme
erzeugen und den Luftaustausch im Raum fördern. Dabei verursacht diese Art Wärmegewinnung mit Holz gerade beim klimawirksamen CO keine zusätzliche Belastung der Umwelt. Funktioniert die Feuerstätte optimal sind auch Emissionen an SO , NO ,
2
2
2
X
CO und Staub recht niedrig. Eine gute Holzfeuerung setzt nur die
gleiche Menge CO wieder frei, die der Baum beim Wachsen für
seine Pflanzenbausteine aus der Luft „recycelt“ hat.
2
Heizen mit Pellets
Mittlerweile sind im Fachhandel Holzheizungen erhältlich, die
mit sogenannten Holzpellets beschickt werden. Die Holzpellets
werden aus Waldrestholz, Spänen und anderen unbehandelten
„Abfallprodukten“ der Holzindustrie unter hohem Druck erzeugt.
Sie besitzen einen extrem hohen Heizwert, da sie nur eine geringe Restfeuchte enthalten. Die Emissionen sind minimal. Pellets
haben einen Durchmesser von ca. 6 mm und sind ca. 10 bis 30
mm lang, deshalb ist der Platzbedarf niedrig.
Wärmepumpe
Die Funktionsweise einer Wärmepumpe ist vergleichbar mit der
eines Kühlschranks. Einem Medium (zum Beispiel Luftwärme,
Wasserwärme, Erdwärme, Solarenergie) wird die Wärme entzogen
und an ein anderes abgegeben. Auf die Wärmepumpe übertragen
heißt das, sie entzieht den Umweltmedien Luft, Wasser oder
Erdreich die Wärme und leitet diese an das Heizsystem weiter.
Lüftungstechnik zur Wärmerückgewinnung
Erhebliche Mengen wertvoller Heizenergie gehen beim herkömmlichen Lüften verloren. Die Fenster immer geschlossen zu halten,
ist allerdings auch nicht die richtige Lösung; denn ohne Luftaustausch kann kein gesundes Raumklima erzeugt werden. Verbrauchte, feuchtigkeitsbeladene und mit Schad- und Geruchsstoffen belastete „dicke Luft“ in der Wohnung macht nicht nur
müde und fördert das Unwohlsein, es droht auch die Gefahr von
Feuchteschäden und Schimmelbildung. Gesundes Wohnklima,
weniger Schadstoffe, regulierte Luftfeuchtigkeit und geringe
Heizkosten – das alles erreicht man mit einer kontrollierten Lüftung. Moderne Lüftungszentralgeräte saugen die verbrauchte Luft
über Kanäle ab und führen sie einem Kreuzstrom-Wärmeaustauscher im Lüftungsaggregat zu. Hier wird die Wärme der Abluft auf
die von außen zugeführte Frischluft übertragen, ohne dass
dabei eine Vermischung der beiden Luftströme erfolgt. Allein
damit werden bis 74 % des Wärmeinhalts der Abluft zurückge-
wonnen. Eine nachgeschaltete Mini-Wärmepumpe entzieht
der Abluft weitere Wärme und heizt damit die Zuluft zusätzlich auf, so dass die vorhandene Energie aus der verbrauchten
Luft fast komplett wieder genutzt wird.
Kollektoren
Der Einsatz von Solaranlagen bietet eine ökologisch sinnvolle Alternative zu herkömmlichen Systemen, die ausschließlich
fossile Brennstoffe wie Erdöl und Erdgas zur Energieerzeugung nutzen. Während die Vorkommen fossiler Rohstoffe
begrenzt sind, steht die natürliche Licht- und Wärmespenderin Sonne nahezu unerschöpflich und kostenlos zur Verfügung. Für Bauherren und Eigenheimbesitzer wird es daher
immer interessanter, die natürliche Energie der Sonne zu nutzen und sie durch die Installation einer leistungsfähigen
Sonnenkollektorenanlage in Wärme umzuwandeln. Für einen
4-Personenhaushalt geht man von Kollektorflächen von 6 – 7 m2
aus, sowie von einem Wasserspeichervolumen von ca. 400 l.
Richtig eingesetzt kann eine Solarkollektoranlage 50 – 70 %
des jährlichen Energiebedarfs für die Brauchwassererwärmung
eines Hauses decken. Auch wenn beim Bau eines Hauses nicht
sofort eine Solaranlage installiert wird, sollten die Möglichkeiten für eine spätere Solarenergienutzung mit eingeplant
werden.
Stromerzeugung aus Sonnenlicht (Photovoltaik)
Die Photovoltaik ermöglicht es, Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umzuwandeln. Diese Umwandlung erfolgt durch
den so genannten photovoltaischen Effekt, sprich der Wechselwirkung zwischen einstrahlendem Sonnenlicht und dotiertem
Halbleitermaterial der Solarzelle. Dabei kommt es zur Freisetzung von elektrischen Ladungsträgern, die mittels metallischer Kontakte abgeführt werden. Der so erzeugte Gleichstrom
lässt sich durch einen nachgeschalteten Wechselrichter in
netztauglichen Wechselstrom transformieren. Eine PV-Anlage
mit einer Solarmodulfläche von 20 m2 erbringt im Jahr ca.
1.800 bis 2.000 kWh Strom. Will ein 4-Personenhaushalt bei
einem Energieverbrauch von ca. 4.000 kWh Strom den gesamten Bedarf über die Photovoltaikanlage decken, so wird eine
Fläche von 40 – 45 m2 benötigt.
21
Passivhaus
Energiesparhäuser sind weder teuer noch gleichen sie Erdhöhlen. Die Rede ist von dem Passivhaus. Das Prinzip eines Passivhauses ist überzeugend einfach: Man nimmt ein Niedrigenergiehaus und verbessert die Wärmedämmung so lange, bis
keine konventionelle Heizung mehr nötig ist. Je besser der
Grundriss und einige Regeldetails überarbeitet werden, desto
leichter ist es, das Gebäude in eine Dämmung zu packen. Die
Stärke des Dämmmaterials spielt dabei auch eine entscheidende Rolle. Der architektonischen Gestaltung eines Gebäudes bietet das keinerlei Einhalt. Das eigentliche Herzstück des
Passivhauses bleibt von außen verborgen. Das Haus verfügt
über eine ausgeklügelte Innentechnik. Über eine kontrollierte
Be- und Entlüftungsanlage wird ein optimales Wohnklima
geschaffen und darüber hinaus noch die vorhandene Wärme
wieder genutzt.
Niedrigenergiehaus
Durch die neue Energieeinsparverordnung ist das Niedrigenergiehaus de facto Standard für den Neubau.
Wärme fließt aus beheizten Räumen, durch die sie umschließenden Flächen – Außenwände, Decken, Böden und Fenster –
an die kältere Umgebung ab. Eine Verringerung dieses Wärmeflusses führt damit zu weniger Energieverbrauch für die
Raumheizung. Für die Erstellung der Außenwände sollten
Leichtbausteine wie porosierte Leichtziegel, Porenbetonsteine
oder Leichtbetonsteine verwendet werden. Außenwände können aus einem einschaligen Mauerwerk mit einer Außendämmung oder aus zweischaligem Mauerwerk mit dazwischenliegender Wärmedämmung bestehen. Kellerdecken und Decken
unter Dachgeschossen sollten zusätzlich zur Estrichdämmung
mit einer mindestens 8 cm bzw. 20 cm dicken Dämmschicht
versehen werden.
Regenwassernutzung
Durch die Nutzung von Niederschlagswasser kann Trinkwasser
eingespart werden. Es ist zu überlegen, ob sich der Einbau
von Zisternen zur Brauchwassernutzung lohnt. Regenwasser
ist für die WC-Spülung oder Waschmaschine geeignet. Auf
jeden Fall ist Regenwasser hervorragend für das Gießen des
Gartens einsetzbar.
22
Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
Ein Baum benötigt mindestens 40 Jahre, bis er das Erscheinungsbild eines großen, ausgewachsenen Baumes hat. Naturnahe
Hecken stehen erst nach 20 Jahren mit der Tierwelt im Gleichgewicht. Deshalb sollte beim Bauen Rücksicht auf die vorhandene Bäume und Sträucher genommen und diese nach Möglichkeit
erhalten werden. Während der Bauzeit ist an den Bäumen ein
Stammschutz anzubringen und der Wurzelbereich vor schweren
Maschinen zu schützen.
7.5 Preiswert bauen
Der Mehrzahl aller Bauherren bietet sich nur einmal im Leben
die Chance, ein Haus zu bauen. Umso mehr möchten sie möglichst all ihre Wünsche und Erwartungen mit dem neuen Heim
verwirklichen. Die ersten vorsichtigen Kostenschätzungen bringen dann aber meist schon eine Ernüchterung: Soll der Bau
kostengünstig bleiben, muss man von so mancher lieb gewonnenen Idee Abschied nehmen.
Die Kunst des Bauens besteht letztlich darin, mit einem möglichst geringen finanziellen Aufwand ein Optimum an Bau- und
Wohnqualität zu erreichen. Die beste Erfolgsgarantie dafür ist
eine umsichtige Planung. Nur der Fachmann, am besten ein
Architekt, kann sich einen sicheren Überblick über die zu erwartenden Ausgaben verschaffen und feststellen, wo noch Einsparungen möglich sind. Klare Absprachen vor Baubeginn vermeiden zudem Änderungswünsche während der Bauphase und damit
unnötige Zusatzkosten. Die Frage, wie man am preiswertesten
bauen kann, hängt sehr von den individuellen Ansprüchen des
Bauherrn ab. Dennoch lassen sich einige Richtlinien aufstellen,
von denen die Preisgestaltungen wesentlich beeinflusst werden:
1. So einfach bauen wie möglich. Die Form des Hauses sollte
möglichst kompakt sein. Das hilft, nicht nur Baumaterial,
sondern später auch Betriebs- und Unterhaltungskosten zu
sparen. „Einfache“ Bauformen müssen nicht monoton und
uniform wirken, mit guter Baugestaltung lässt sich auch
hier
eine
abwechslungsreiche
Vielfalt
erreichen.
2. Am Rohbau nicht sparen!
Faustregel: Die Grundsubstanz soll viele Generationen
überdauern. Zu knapp dimensionierte und in der Praxis
wenig erprobte Bauweisen und Materialien sollten unbedingt vermieden werden. Ein Beispiel: Die Außenmauern
einige Zentimeter dicker als die Sparversion zu planen,
wirkt sich auf die Endkosten kaum merklich aus, verringert aber die späteren Energie- und Instandsetzungskosten deutlich. Was für das Mauerwerk gilt, betrifft auch
die Geschossdecken und das Dach.
3. Grundrisse dem tatsächlichen Bedarf anpassen.
Zu großzügig bemessene Räume verschlingen Baugelder
und Heizkosten.
4. Beim Innenausbau übertriebenen Luxus vermeiden.
Exklusive Wasserhähne, Badewannen, Bodenbeläge, Schalter etc. kosten ein Vielfaches von einfacheren Standardausstattungen, verbessern aber die Wohnqualität nicht.
Es besteht immer noch die Möglichkeit, später bei verbesserter Haushaltslage „nachzurüsten“.
7.6 Wie sichere ich mein Eigenheim?
Wer viel Zeit und Geld investiert hat, um sein Eigenheim zu
verwirklichen, möchte nicht, dass dieses zerstört wird. Schon
mit wenig Aufwand lässt sich das Haus oder die Wohnung vor
unliebsamen Überraschungen schützen. Sparen Sie Geld,
indem Sie an die Sicherheit Ihrer Immobilie bereits beim Bau
denken. Viele Maßnahmen lassen sich hier durch einfache
Planung bereits realisieren, ohne Mehrkosten zu verursachen.
Hier die wichtigsten Sicherheitssysteme im Überblick:
Licht am Haus und im Haus
Außenbeleuchtungen in Verbindung mit Beleuchtungsmeldern
erhellen Ihr Haus und lassen sich preisgünstig installieren. Sie
sparen Strom, da sie nur bei Notwendigkeit Licht spenden.
Allerdings lösen auch Haustiere oder sich bewegende Äste die
Beleuchtung aus. Zeitschaltuhren steuern Lampen im Haus
während ihrer Abwesenheit. Vor Licht scheut der eine oder
andere Einbrecher bereits zurück.
5. Die Grundstücksfläche sollte optimal ausgenutzt werden.
Beim gemeinsamen Bauen lassen sich von der Planung und
Erschließung bis zur Bauausführung erhebliche Kosten
sparen, ebenso bei größeren Mengenabnahmen von Baustoffen. Verdichtete Bauweisen sind zudem energetisch
günstiger als freistehende Einfamilienhäuser.
Rollläden
Bauen Sie Rollläden in den unteren Geschossen ein. Sind sie
absperrbar, so können sie von außen nicht hochgeschoben
werden und bieten in fest verankerten Führungsschienen eine
hohe Sicherheit.
6. Manche Bauherren setzen ihren Sparstift zuallererst beim
Keller an. Mit dem Wegfall des Kellers müssen aber Nebenflächen wie Heizzentrale, Waschküche, Lager- und Hobbyraum anderweitig im Gebäude untergebracht werden
– zumeist in bester Bauausführung und bei Erweiterung
der Gebäudegrundfläche. Ein Keller dagegen beansprucht
keine zusätzliche Grundfläche und kann auch in einfachster Bauausführung hergestellt werden. Denken Sie daran,
dass Sie im Nachhinein keinen Keller mehr bauen können.
Gitter
Mindestens 8 mm Durchmesser müssen die Gitterstäbe haben,
sollen sie gegen mögliche Einbrecher Schutz bieten. So lassen
sich beispielsweise Gästetoiletten, bei denen ein Fenster
gekippt sein soll, wirksam schützen. Eingemauerte Gitter bieten die gewünschte Sicherheit. Nachträglich angeschraubte
Gitter können wieder abgeschraubt werden.
7. Baustoffe „horten“. Schon vor Baubeginn Sonderangebote
der Baumärkte z. B. an Fliesen, Farben, Installationsmaterial
etc. wahrnehmen.
8. Eigenleistungen einbringen. Dies gilt aber nur, falls genügend Zeit und praktische Erfahrung vorhanden ist.
Schlösser
Abschließbare Fenstergriffe im ganzen Haus und Kippsicherungen erlauben es, Fenster nachts geöffnet zu lassen. Die
Eingangstüre muss ein stabiles Schloss mit einem bündigen
Schließzylinder besitzen. Damit nach einem Tritt nicht die
ganze Türe zu Bruch geht, soll diese inklusive Rahmen möglichst stabil sein.
23
Alarmanlagen
Sie sind der teuerste Schutz vor Einbrechern. Wirksame Anlagen kosten mehrere tausend Euro und sind meist so sensibel,
dass es hin und wieder zu Fehlalarmen kommt. Billige Lösungen sind für Einbrecher kein Hindernis. Wichtig ist der
Gesamtschutz des Hauses. Nur wenn alle Schwachstellen ausgemerzt sind, ist Ihr Eigentum wirksam geschützt. Jede Kette
ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied.
Schließlich:
Häufig hilft auch ein guter Kontakt zu den Nachbarn!
8. Der Bau ist fertig
8.1 Abnahme des Baus
Mit der Zahlung der letzten Schlusszahlung an die Handwerker, den Architekten oder den Generalunternehmer nehmen
Sie den Bau ab. Vermerken Sie bei Ihren Zahlungen, dass es
sich um die Abschlusszahlung handelt, so hat der nach VOB
arbeitende Handwerker nur noch 24 Tage Zeit, um Restforderungen geltend zu machen.
Nach der Abnahme gilt die Garantie bei VOB-Verträgen 4 Jahre,
nach BGB-Verträgen 5 Jahre. Auch nach der Abnahme gelten
diese Gewährleistungsfristen für die erbrachten Leistungen.
Vorgehensweise des Bauherrn
Kommt der Handwerker der Aufforderung nicht nach, wird der
Bauherr gegen ihn gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Ein erster Schritt ist immer die gerichtliche Beweissicherung. Ein vom Antragsteller benannter und vom Gericht bestellter Sachverständiger führt dann ein Beweissicherungsverfahren
durch. Ein solches Gutachten bringt in den meisten Fällen für
beide Parteien Klarheit. Weigert sich der Handwerker aber weiter,
die Mängel zu beseitigen, kann ihn der Bauherr auf Ausführung
der Gewährleistungsarbeiten verklagen. Durch Privatgutachten
können Beweise nur bedingt gesichert werden. Privatgutachten
dienen in erster Linie als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen des Auftraggebers. Ein überzeugendes Gutachten
räumt gelegentlich Meinungsverschiedenheiten zwischen den
Parteien aus und schlichtet Streitfälle frühzeitig. Streitende Parteien können auch vereinbaren, ihre Auseinandersetzung außergerichtlich zu regeln. Die für solche Fälle eingerichtete Schlichtungsstelle bemüht sich, eine gütliche Einigung der zerstrittenen
Parteien herbeizuführen. Wird der Vergleichsvorschlag von beiden Parteien angenommen, ist er rechtsverbindlich.
JAHRZEHNTELANGE ERFAHRUNG IN
PLANUNG
UND
AUSFÜHRUNG
8.2 Mängel am Bau – Was tun?
Das Auftreten von Bauschäden wird sich auch bei bestem
Willen aller am Bau Beteiligten nie ganz vermeiden lassen.
Bauschäden können durch mangelhafte Architekten-, Ingenieur- oder Unternehmerleistungen verursacht werden. Architekten schließen in aller Regel Haftpflichtversicherungen
gegen Bauschäden ab. Wenn Planungsfehler auftreten, sind
sie daher in der Lage, die anfallenden Kosten zur Schadensbehebung wirkungsvoll abzudecken. Auch bei der Bauausführung
werden sich Reklamationen nie ganz ausschalten lassen.
Jeder Bauherr sollte selbst wissen, wie er sich im Schadensfall zu verhalten hat. Sobald ein Schaden festgestellt wird,
muss er den Handwerker schriftlich auffordern, die Mängel
innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
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Wiener Straße 99
71522 Backnang-Maubach
Telefon (0 71 91) 33 34-0
Telefax (0 71 91) 33 34-10
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e-mail: [email protected]
9. Besonderheiten beim Bauen
9.2 Renovieren, Modernisieren, Sanieren?
9.1 Dachausbau
Je knapper der Bestand an Bauland wird und je weniger sich
Chancen für Neubauten bieten, desto mehr gewinnen bestehende Gebäude an Bedeutung. Bereits über die Hälfte aller
Baumaßnahmen betrifft heute den Altbaubereich. Wenn die
Grundsubstanz noch intakt ist, lassen sich oft mit kleinen
Renovierungsarbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Zudem
lockt viele Bauherren die besondere Atmosphäre von Altbauten.
Nach wie vor liegen in deutschen Dachräumen ungeahnte Kapazitäten an Wohnraum brach. Dabei könnte sich gerade in Ballungsräumen mit forciertem Dachausbau die Wohnraumnot auf
schnelle und relativ bequeme Art und Weise lindern lassen.
Gelockerte Baubestimmungen und zügigere Genehmigungsverfahren erleichtern ebenfalls die Entscheidung für den Dachausbau.
Jedes ausgebaute Dachgeschoss muss über zwei Rettungswege
verfügen: einen Zugang über das Treppenhaus sowie für jede
Nutzungseinheit mindestens ein von der Feuerwehr anleiterbares
Fenster (lichte Größe 90 x 90 cm). Für Maisonettewohnungen
und Galerien gelten Sonderregelungen.
Bei nachträglichem Ausbau muss die Raumhöhe mindestens
2,20 m betragen. Diese Höhe ist mindestens über die Hälfte der
Grundfläche einzuhalten, wobei Raumteile mit einer lichten
Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben.
Bei der Schaffung von Wohnraum im bisher nicht genutzten
Dachgeschoss handelt es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben,
eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich. Dies gilt nur dann
evtl. nicht, wenn beispielsweise Dachgauben zur besseren
Belichtung des Dachgeschosses gewünscht werden. In diesem
Falle sind bei der Baurechtsbehörde Planskizzen zur Vorabklärung einzureichen.
Deshalb ist der wichtigste Schritt vor Beginn des Dachausbaus
der Gang zur Baurechtsbehörde, um zu erkunden, was in dem
fraglichen Bereich genehmigt werden kann. Es wäre ärgerlich,
wenn schon begonnene Bauarbeiten aufgrund des notwendigen
Vetos der Baurechtsbehörde wieder rückgängig gemacht werden
müssten.
Renovierung
Oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise harmlosen Renovierungsarbeiten wie einem neuen Farbanstrich oder neuen
Tapeten. Wird eine regelrechte Instandsetzung fällig, so ist
der Aufwand an Kosten und Zeit schon erheblicher.
Modernisierung
Meist ist die Instandsetzung gleichzeitig mit einer Modernisierung des Gebäudes verbunden. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung von Fenstern und Türen,
eine neue Sanitär-, Elektro- oder Heizinstallation sowie eine
Verbesserung des Wärmeschutzes.
Sanierung
Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Altbauten ist
die Sanierung. Sie wird erforderlich, wenn ein Gebäude bereits
erhebliche Schäden durch Alterungs- und Witterungseinflüsse
aufweist. Feuchte, windschiefe oder rissige Mauern, stark
durchhängende Mauern und Decken, mürbe Fundamente oder
zerstörte Holzkonstruktionen gehören zu den häufigsten
Schadensbildern. Neben den ausführenden Fachfirmen müssen in aller Regel Sachverständige oder ein Architekt hinzugezogen werden.
Dies gilt umso mehr, wenn denkmalschützerische Belange
eine Rolle spielen. Dann muss die Sanierung in enger
Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden. Listen der unter Denkmalschutz stehenden
Gebäude sind beim Stadtplanungsamt, Tel. 894-268, bzw.
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt, Tel. 894-300 einzusehen.
25
9.3 Denkmalschutz
Bauliche Veränderungen an Baudenkmälern greifen fast
zwangsläufig in die Substanz ein, vor allem dann, wenn das
Gebäude mit zeitgemäßem Komfort ausgestattet werden soll.
Sanierungs- und Umbaumaßnahmen erfordern viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung im Umgang mit der Altbausubstanz.
Hier müssen schon im Planungsstadium Architekt und Denkmalschützer zu Rate gezogen werden. Zur Erhaltung und weiteren Nutzung von Kulturdenkmalen sind Abweichungen von
technischen Vorschriften nach der Landesbauordnung zulässig.
Für Denkmaleigentümer stellt sich die Frage, wie sie die Mittel
für die Sanierung ihres Objektes aufbringen. Hier helfen die
Steuervergünstigungen nach dem Einkommenssteuergesetz.
Bei einem Gebäude, das ein Kulturdenkmal gem. §§ 2, 12 des
Denkmalschutzgesetzes für Baden-Württemberg ist, kann der
Steuerpflichtige die Herstellungskosten für Baumaßnahmen
absetzen. Voraussetzung für die steuerliche Vergünstigung
ist, dass die Maßnahmen zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung dienen und vor Beginn der Baumaßnahme mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt sind. Zuständig für den Erlass
der steuerlichen Bescheinigungen nach §§ 7i, 10f, 11b Einkommensteuergesetz sind die unteren Denkmalschutzbehörden.
Das Land Baden-Württemberg gewährt aufgrund § 6 des
Denkmalschutzgesetzes Zuwendung zu Maßnahmen, die der
Gelungene Sanierung eines denkmalgeschützten Bahnwärterhäuschens
Erhaltung und Pflege von Kulturdenkmalen dienen. Ein Anspruch
auf Gewährung einer Zuwendung besteht nicht. Das Regierungspräsidium entscheidet im Rahmen der zur Verfügung stehenden
Haushaltsmittel. Auch hier ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit den Denkmalschutzbehörden zu empfehlen.
Nähere Informationen erhalten Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde im Stadtplanungsamt, Telefon 894-268.
9.4 Behindertengerechtes Bauen
(BJMEPSGFS4USr#BDLOBOH
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26
Stufen vor dem Eingang, Schwellen im Büroflur, eine zu schmale Tür. Das sind Dinge, die von vielen kaum wahrgenommen werden. Für behinderte Mitbürger jedoch stellen sie manchmal
kaum zu überwindende Hindernisse dar. Auch für private Hausbesitzer, die ihr Eigenheim planen, sollte einiges bedacht werden. Vor allem unter dem Gesichtspunkt, dass aus jungen Familien später Senioren werden, die hilfsbedürftig werden können
und manchmal auch auf den Rollstuhl angewiesen sind. In Teil 2
zur DIN 18024 sind entsprechende Angaben enthalten.
10. Mehr Grün am Haus
10.1 Dach- und Fassadenbegrünung
Dach- und Fassadenbegrünungen helfen die stadtklimatische,
lufthygienische und optische Situation in einer Stadt zu verbessern. Zudem bieten sie Tier- und Pflanzenarten Lebensmöglichkeiten und können zum Trittsteinbiotop werden.
Dachbegrünung
Niederschlagswasser fließt zeitlich verzögert ab und dient damit
der Regenwasserrückhaltung. Für die unter der Dachbegrünung
liegenden Räume ergibt sich eine bessere Isolierung. Ganz nach
persönlichem Wunsch und für die jeweiligen spezifischen Anforderungen gibt es unterschiedlichste Ausführungen einer Dachbegrünung. Die Bandbreite geht von intensiver Dachbegrünung mit
hohem Pflegeaufwand bis zu extensiveren Formen mit Gräsern
und trockenheitsliebenden Stauden, die wenig Pflege benötigen.
Ideal für eine Dachbegrünung sind Flachdächer oder leicht
geneigte Dächer.
Fassadenbegrünung
Fassadenbegrünungen sehen schön aus und machen das
Wohnumfeld lebendiger. Irrtümlicherweise wird manchmal
behauptet, dass Kletterpflanzen im Mauerwerk wurzeln und
die Fassade schädigen. Sie fixieren sich aber lediglich an der
Fassade mit Hilfe von Saugnäpfen, Haftscheiben, Klimmhaaren
oder Haftwurzeln. Nur bei sehr alten, rissigen und verwitterten
Mauern können Schäden auftreten. Eine Fassadenbegrünung
mildert die Wetterextreme ab und erhöht sogar die Lebensdauer des Mauerputzes.
Die Standortbedingungen der verschiedenen Pflanzen und die
Wüchsigkeit sollten bei der Auswahl unbedingt berücksichtigt
werden. Am besten kaufen Sie im Fachhandel und lassen sich
dort beraten.
Hier eine Pflanzenauswahl für die Fassadenbegrünung:
Selbstklimmer: klettern ohne fremde Hilfe an rissfreien,
trockenen, mineralischen Putzen und intaktem Sichtmauerwerk. Zu dieser Gruppe zählen der immergrüne Efeu, die weißblühende Kletterhortensie, der wilde Wein und die orangerotblühende Trompetenblume.
Spreizklimmer, Rank- und Schlingpflanzen: brauchen eine
Unterstützung zum Klettern. Dafür kommen Drähte, Lattengerüste, Gitter oder ähnliches in Frage. Zu den Vertretern zählen
die beliebten Kletterrosen, der gelbblütige Winterjasmin, die
reichblühenden Waldreben (Clematis), die stark duftenden
Geißblätter, die großblättrigen Pfeifenwinden, der weißblühende Hopfen und der Blauregen, der Kaskaden von Blüten
bildet. Der Knöterich hat ein ausgeprägtes Wuchsvermögen
und ist sehr anspruchslos. Erfahrene Gärtner können auch
Obstspaliere an den warmen Hauswänden wachsen lassen.
Pultdach mit Dachbegrünung
27
10.2 Anlage und Gestaltung des Gartens
Planung und Vorarbeiten
Nicht nur dem Hausbau, auch der Anlage des Gartens sollte viel
Aufmerksamkeit geschenkt werden. Er sollte fachgerecht, möglichst naturnah, standortgemäß und dazu noch individuell angelegt werden, damit Sie sich darin wohl fühlen und den nötigen
Ausgleich zur Berufswelt finden.
Die Einbeziehung der Gartengestaltung bereits bei der Wohnhausplanung ermöglicht eine sinnvolle Gliederung des Gartens
nach den persönlichen Bedürfnissen und Nutzungen. Die Grundstücke sind meist knapp bemessen, deshalb ist eine gründliche
Planung Voraussetzung für eine optimale Flächennutzung. Dabei
sollten Sie die Hilfe eines Garten- und Landschaftsarchitekten
zu Rate ziehen, am besten schon vor Baubeginn. Haus und Garten sollten immer eine Einheit bilden, und wenn das Haus schon
steht ist es oftmals schwierig, im Nachhinein eine funktionell
und gestalterisch ansprechende Gartenanlage zu integrieren.
Denken Sie bereits bei der Hausplanung an die Regenwassernutzung für die Gartenbewässerung. Es ist am Günstigsten, gleich
beim Aushub der Baugrube den Platz für die Regenwasserzisterne
festzulegen. Damit wird kostbares Trinkwasser eingespart und
Sie schonen Ihren Geldbeutel. Zu überlegen ist auch, ob das
Niederschlagswasser als Brauchwasser genutzt werden kann.
Fassadenbegrünung an einem denkmalgeschütztem Haus
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Von Flächen, die während des Baubetriebes als Zufahrt für Lieferfahrzeuge wie Betonmischer bzw. als Sand- und Kieslagerplatz genutzt werden, sollte der Oberboden vor Baubeginn
abgeschoben und seitlich gelagert werden. Vor dem Wiederauftragen des Oberbodens auf dem Grundstück sollten die Flächen
von Bauschutt gesäubert und verdichtete Stellen vom Bagger
gelockert werden. Auf verdichteten Flächen kann das Wasser nur
langsam versickern, was zu Staunässe und damit verbunden zu
schlechtem Pflanzenwachstum, meist sogar zum Absterben von
Bäumen und Sträuchern führen kann.
Regenwasserrückhaltung in Backnang-Maubach
Walnussbaum im Neubaugebiet
Gesetzliche Vorschriften bei der Planung des Gartens
Grünordnerische Festsetzungen des Bebauungsplanes und des
Grünordnungsplanes sind zu beachten und einzuhalten.
Abstandsvorschriften gibt es nur für Bäume, Sträucher und
Hecken. Für andere Pflanzen, insbesondere Stauden, muss kein
Grenzabstand eingehalten werden. Für Abstände bei der Bepflanzung und Einfriedung von Grundstücken sind die umfangreichen
Bestimmungen des baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetzes zu beachten. Da das Nachbarrecht jedoch nicht dem
öffentlichen Baurecht zugeordnet ist, sondern dem Privatrecht,
können die Baurechtsbehörden nur Auskünfte allgemeiner Art
erteilen. Weitergehende Rechtsfragen beantworten Ihnen
Rechtsanwälte.
Für besonders prägnante Einzelbäume, Baumgruppen sowie sonstige Gehölze können im Bebauungsplan Pflanzbindungen festgelegt werden. Diese besonders gekennzeichneten Gehölze müssen
erhalten und gepflegt werden.
Einfriedung
Bei der Anlage der Einfriedung sollten Sie auf Mauern oder
hohe Zaunsockel verzichten. Damit schaffen Sie Möglichkeiten
für viele Tierarten, Ihren Garten als Lebensraum zu erobern.
Zäune sollten durchlässig sein und einen weichen Übergang
zur Straße und zum Nachbarn schaffen. Bepflanzen Sie Ihren
Zaun mit Stauden, Schlinggewächsen oder Sträuchern. Am
besten verwenden Sie einfache Holzzäune mit senkrechten
Latten aus halbierten Rundstäben. Abzulehnen sind Schnitthecken aus Thujen und Fichten, weil sie die Wirkung einer
Straßenschlucht herbeiführen.
Trockenmauern
Trockenmauern eignen sich sehr gut dazu, Höhenunterschiede
zu überwinden. Die offenen Fugen werden gerne von Wärme
liebenden Pflanzen und Tieren besiedelt.
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Trockenmauer mit Polsterpflanzen
Spielplatz in einem Wohnhof in Backnang-Maubach
Spielmöglichkeiten für Kinder
Kinder brauchen Platz und Möglichkeiten zum Spielen. Dazu
gehören nicht nur eine Rasenfläche, Schaukel und Sandkasten, sondern auch versteckte Ecken zum ungestörten Spiel.
Ein abwechslungsreich gestalteter und durch Bäume und
Sträucher aufgegliederter, naturnaher Garten bietet dazu die
besten Voraussetzungen.
Hausbaum
Hausbäume wurden seit jeher zu besonderen Anlässen wie Taufe,
Hochzeit oder beim Hausbau gepflanzt. Sie stehen oft über
mehrere Generationen hinweg. Der Hausbaum ist ein wichtiges
gestalterisches Element, er gliedert den Straßenraum und dient
der Identifikation. Voraussetzung ist allerdings ein ausreichend
großes Grundstück.
Sträucher
Sträucher gliedern den Garten und setzen jahreszeitliche
Akzente. Bei der Auswahl sollte man bunt belaubte, fremd
wirkende Gehölze nur vereinzelt pflanzen. Grenzt eine Grundstücksseite an die freie Landschaft, sollten heimische, standortgerechte Sträucher wie Haselnuss, Pfaffenhütchen,
Schneeball, Hundsrose, Schlehe, Weißdorn, Holunder, Salweide usw. bevorzugt werden. Als freie, ungeschnittene Hecke an
die Grundstücksgrenze gepflanzt, bieten sie vielen einheimischen Tieren – Insekten, Vögeln und Kriechtieren – Lebensraum und Nahrungsquellen. Beachten Sie bei der Pflanzung
die Grenzabstände nach dem Nachbarrecht.
Als Hausbaum kommen ausschließlich Laubbäume in Frage; sie
spenden im Sommer Schatten und lassen im Winter die wärmenden Sonnenstrahlen an die Hauswand fallen. Für große Gärten
sind heimische Laubbäume wie Winterlinde, Spitz- und Bergahorn, Stieleiche und Esche, auch Walnuss, Kastanie, starkwüchsige Mostbirnen und Süßkirschen geeignet.
Weniger Platz brauchen Hainbuche, Feldahorn, Eberesche, Apfel
und Birne als Hochstamm. Ein Baum ist Lebensraum für Vögel,
unzählige Kleintiere und Käfer: die rauhe Borke für Käfer und
Insekten, dichte Zweige als Vogelnistplatz, Blüten als Bienenweide, Blätter als Nahrung für Käfer, alte morsche Äste für
Spechtvögel und Höhlenbrüter.
30
Blumen und Stauden
Sommerblumen und winterharte Stauden bringen Farbe und
Abwechslung in den Garten. Mit winterharten Stauden, auch
zahlreichen heimischen Arten, lassen sich trockene und feuchte,
schattige und sonnige Bereiche des Gartens ansprechend gestalten. Wichtig ist die Auswahl geeigneter Arten für den jeweiligen
Standort. Gerade auf der Nordseite des Hauses bietet es sich an,
statt eines lückenhaften bemoosten Rasens, ein Beet mit Farnen, Eisenhut, Frauenmantel, Waldglockenblumen und anderen
schattenverträglichen Stauden anzulegen. Hüten Sie sich davor,
in einem kleinen Garten alles verwirklichen zu wollen. Beachten
Sie vielmehr die Sie umgebende Natur, den Boden und das
Klima. Oft liegt die Kunst der Gartengestaltung in der Beschränkung auf wenige Schwerpunkte. Eine wohldurchdachte Gartengestaltung kann auch einen Beitrag zum Naturschutz leisten.
Nutzgarten
Gemüse, Obstbäume und Beerensträucher gedeihen am Besten
in voller Sonne und brauchen deshalb die sonnigsten Plätze im
Garten. Wärmebedürftige Obstarten wie Quitte, Pfirsich, Weintrauben und manche Birnensorten entwickeln sich gut an einem
regengeschützten warmen Standort an der Hausmauer, als Spalier
gezogen. Hochstammobstbäume im Garten lassen den Jahresrhythmus in seiner ganzen Schönheit erleben. Im Frühjahr der
Austrieb, dann die Blüte, Frucht, Herbstfärbung und die winterliche Baumgestalt.
Förderung der Tierwelt rund um Haus und Garten
In die Stadt gehören außer den Menschen auch Tiere und Pflanzen. Sie können dafür sorgen, dass Tiere einen geeigneten
Lebensraum an Ihrem Haus und in Ihrem Garten zur Besiedelung
vorfinden bzw. dieser erhalten bleibt. Sie können Dachstühle,
Einflugöffnungen, Fensterläden oder Mauerfugen an bestehenden Gebäuden erhalten. Verwenden Sie ungiftige Holzschutzmittel
bei der Dachstuhlsanierung.
Holz- oder anderen Wandverkleidungen, Fledermausbretter
und -steine und so genannte „Fledermausziegel“ anbringen.
Spezielle Fledermauskästen gibt es im Fachhandel. Die Kästen
werden einige Meter über der Erde an Bäumen aufgehängt und
sollten für Hauskatzen und Marder nicht zugänglich sein. Die
Wetter- und die Südseite (hier wird es zu warm) sind zu meiden.
Vögel sind gern gesehene Gäste im Siedlungsbereich. Wer
einen vielgestaltigen Lebensraum schafft, also ein Mosaik aus
Gehölzen, Hecken, blütenreichen Wiesen, Krautsäumen, Altholzstapeln und wenn möglich auch Wasser fördert damit verschiedene Vogelarten. Kohl- und Blaumeisen, Kleiber und Star
usw. werden durch Nistkästen begünstigt. Die Nistkästen sollten nicht längere Zeit der prallen Sonne ausgesetzt sein, am
Besten nach Südosten oder Osten ausgerichtet und vor Störungen durch Marder oder Katze sicher sein. Alle Nistkästen
sollten im Winter gesäubert und mit kochendem Wasser desinfiziert werden.
Igel und Spitzmaus werden durch Totholz- oder Reisighaufen
im Garten, in denen sie Unterschlupf finden, gefördert. Der
Igel vertilgt große Mengen an Insekten und Schnecken. Auch
Spitzmäuse fressen eine beträchtliche Zahl an Insekten, darunter viele Schadinsekten.
Wildbienen freuen sich ebenfalls über einen strukturreichen
Garten. Sie haben für die Bestäubung von Kulturpflanzen eine
überragende Bedeutung. Durch Insektennisthölzer können sie
gefördert werden. Schmetterlinge suchen zum Überwintern
gerne geschützte Dachräume oder Schuppen auf.
Erkundigen Sie sich bei den Naturschutzverbänden vor Ort
nach weitergehenden Informationen.
Wenn Sie von Fledermausquartieren an Ihrem Gebäude wissen,
ziehen Sie nach Möglichkeit einen Fledermausexperten hinzu
und erhalten Sie die Quartiere bei Aus- und Umbau. Beim Neubau können Sie Quartiermöglichkeiten schaffen, z. B. ruhige,
dunkle Dachabteile mit Einflugöffnung, Spaltenquartiere hinter
31
10.3 Bodenentsiegelung/Versickerung
In den letzten Jahrzehnten hat der Flächenverbrauch erheblich
zugenommen. In Baden-Württemberg werden derzeit 11 ha pro
Tag neu versiegelt, ein Großteil durch Bebauung. Die Folgen
sind die Zerstörung von Lebensraum für Tier und Pflanzen,
schneller Abfluss des Regenwassers in die Kanalisation (dies
bedeutet eine Belastung der Klärwerke – Überlauf ungeklärter
Abwässer in die Bäche) und mancherorts bereits die Senkung
des Grundwasserspiegels.
Rasenfugenpflaster
Das Rasenfugenpflaster wird aus Betonsteinen mit Abstandhaltern gebildet. Die Abstandhalter gewährleisten einen gleichmäßig breiten Fugenanteil von ca. 35 %, der mit Gras bewachsen
ist.
Porenpflaster
Porenpflaster sieht aus wie normales Betonpflaster, besteht
jedoch aus großporigen, wasserdurchlässigen Betonsteinen.
Um dem entgegenzuwirken, sollte möglichst sparsam mit der
Fläche umgegangen werden. Viele Flächen können auch mit
durchlässigen Befestigungssystemen erstellt werden. Eine
Ausnahme für die Verwendung von wasserdurchlässigen Oberflächen können steile Hanglagen oder ein sehr gering durchlässiger Untergrund (Ton, Fels) sein. Grundsätzlich gilt, nur so
viel Fläche wie unbedingt nötig befestigen, so wenig wie
möglich ganz versiegeln. Am besten versickerungsfähige
Beläge wählen, damit das Regenwasser über die Bodenpassage
ins Grundwasser gelangen kann. Vor der Garage genügen oft
wassergebundene Beläge aus Kies oder Schotter.
Folgende Systeme kommen in Betracht:
Schotterrasen
Ein verdichtetes Gemisch aus Schotter und Oberboden, das
mit Gräsern bewachsen ist, bildet den Schotterrasen.
Kies-Splitt-Decken
Kies-Splitt-Decken bestehen aus Kies oder Splitt, der eine
gleichförmige mittlere Körnung besitzt.
Rasengittersteine
Rasengittersteine sind Betonsteine mit wabenförmigen Öffnungen, die mit sandigem Mutterboden gefüllt und mit Gras
bewachsen sind. Der Grünanteil beträgt über 40 %.
Offenporiger, wasserdurchlässiger Fußweg
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11. Wichtige Adressen
11.1 Ämterverzeichnis
Die Telefonnummern ohne Angabe der Vorwahl beziehen sich auf
die Vorwahl von Backnang (Vorwahl 07191).
Baubürgermeister
Michael Balzer
Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58
Telefon: 894-264 (Vorzimmer)
Telefax: 894-103
E-Mail: [email protected]
Stadtplanungsamt
Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58
Telefon: 894-263 (Sekretariat)
Telefax: 894-103
E-Mail: [email protected]
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
Landratsamtsgebäude, Erbstetter Str. 58
Telefon: 894-298 (Sekretariat)
Telefax: 894-160
E-Mail: [email protected]
Bausachverständige
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
Telefon: 894-410; -306; -297
Telefax: 894-160
Geschäftsstelle Gutachterausschuss,
Erschließungsbeiträge
Grundstücksbewertung, Bodenrichtwerte
Telefon: 894-309
Telefax: 894-160
Stadtbauamt
frühere Villa Kaess, Erbstetter Str. 56
Telefon: 894-277 (Sekretariat)
Telefax: 894-166
E-Mail: [email protected]
Stadtkämmerei,
Abteilung Liegenschaften
Verwaltungsgebäude Im Biegel 13
Telefon: 894-239
Telefax: 894-102
E-Mail: [email protected]
Rechts- und Ordnungsamt
Verwaltungsgebäude Im Biegel 13
Telefon: 894-290
Telefax: 894-130
E-Mail: rechts-/[email protected]
Die städtischen Dienststellen haben
folgende Sprechzeiten:
Montag, Dienstag, Donnerstag
Mittwoch
Freitag
8.30 – 12.00 Uhr
15.00 – 18.00 Uhr
8.30 – 13.00 Uhr
Nach telefonischer Voranmeldung sind
auch andere Termine möglich!
11.2 Wo bekomme ich weitere Informationen?
Wohnbauförderung
Landeskreditbank Baden-Württemberg
Schlossplatz 10
76113 Karlsruhe
Telefon: 01801/150-333
Telefax: 0721/150-1281
www.l-bank.de
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11.3 Versorgungsunternehmen
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
Telefon: 894-298
Telefax: 894-160
Denkmalschutz und Stadtbildpflege
Untere Denkmalschutzbehörde, Stadtplanungsamt
Telefon: 894-268
Telefax: 894-103
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt
Telefon: 894-298
Telefax: 894-160
Gas- und Wasserversorgung
Stadtwerke Backnang
Schlachthofstr. 6-10
Telefon: 176-0
Telefax: 176-24
Stromversorgung
Süwag Energie AG
Niederlassung KAWAG
Bismarckstr. 2, 71634 Ludwigsburg
Telefon: 07141/1230
E-Mail: [email protected]
Umweltschutz und Grünplanung
Agendabüro, Stadtplanungsamt
Telefon: 894-296
Telefax: 894-103
Vorankündigung
Notariate I – V
Sulzbacher Str. 29
I
Telefon: 9578-10
II
Telefon: 9578-20
III
Telefon: 9578-30
IV
Telefon: 9578-40
V
Telefon: 9578-50
E-Mail: [email protected]
Hier die neuen Adressen:
Bauverwaltungs- und Baurechtsamt:
Stiftshof 16, 71522 Backnang
Bitte bedenken Sie, dass sich das Baudezernat mit dem Bauverwaltungs- und Baurechtsamt, dem Stadtplanungsamt und dem
Stadtbauamt ab Frühjahr 2006 im Stiftshof befindet.
Die Telefonnummern werden sich nicht ändern.
Stadtplanungsamt:
Stiftshof 16, 71522 Backnang
Stadtbauamt:
Stiftshof 20, 71522 Backnang
Erdgasversorgung
Wasserversorgung
Kochen
Heizen
Warmwasser
alles mit
Der Umwelt zuliebe.
Rufen Sie uns einfach an. Wir beraten Sie gerne.
Schlachthofstr. 6-10 · 71522 Backnang · Fon 0 71 91/176-0 · Fax 176-24 · e-mail: [email protected] · www.stadtwerke-backnang.de
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12. Planen und Bauen von A – Z
Abschreibung
Für die Abnutzung Ihrer vermieteten Immobilie können Sie
bestimmte Beträge von der Steuer absetzen (Absetzung für
Abnutzung = AfA).
Die Abschreibung wird durch entsprechende AfA-Tabellen steuerlich festgesetzt. Sie liegt zwischen 1,25 % und 7 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bei vermieteten Objekten.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet und im
Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchsicherung des Käufers dar und wird relativ rasch eingetragen. In der Regel dauert
diese Eintragung zwischen 6 und 8 Wochen.
Baudarlehen
Das Baudarlehen von der Bank oder Bausparkasse wird über eine
Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen werden günstigere
Zinssätze geboten als beispielsweise für einen Privat- oder
Dispokredit.
Beleihungsgrenze
Die Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werden kann.
In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80 % des Kaufpreises.
Bereitstellungszinsen
Wird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht innerhalb
der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so berechnet die
Bank Bereitstellungszinsen für die zur Verfügung gehaltene Kreditsumme.
Disagio
Zinsvorauszahlung, die den Nominalzinssatz verringert. Das
Disagio ist die Differenz zwischen Kreditsumme und tatsächlich
ausbezahltem Betrag.
Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3 % und 10 % der
Kreditsumme.
Effektivzins
Der Zinssatz für einen Kredit inklusive Gebühren, Disagio und
sonstigen Kosten der Bank.
Festzins
Vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Bank
über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum.
Freistellungserklärung
Erklärung im Kaufvertrag, dass die Immobilie frei von etwaigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben und
muss vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestellt werden.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl bestimmt, wie viel Geschossfläche
auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. GFZ 0,4 heißt
zum Beispiel, dass auf einem Grundstück mit 1.000 Quadratmeter bis zu 400 Quadratmeter Geschoßfläche gebaut werden
dürfen. Dies gilt auch für mehrstöckige Gebäude.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die Zahl gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks maximal
überbaut werden dürfen. Eine GRZ 0,4 zeigt an, dass auf
einem Grundstück mit 1.000 Quadratmeter höchsten 400 Quadratmeter überbaut werden dürfen.
Grundbuch
Es enthält Informationen zu jedem Grundstück und wird beim
Grundbuchamt/Notariat geführt. Rechte, Lasten, Pflichten,
Flächengröße des Grundstücks und Informationen über die
darauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informationen, die ein Grundbuchauszug enthält.
Grundschuld
Ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragen
wird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgung
der Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
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HOAI – Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Ein Regelwerk, welches das Honorar für den Architekten festlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei die Zone I
sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone V sehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planung von Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone III bis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Baukosten aus.
Hypothekendarlehen
Ein Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobiliendarlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird über eine
Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.
Nebenkosten
Bei der Immobilie sind dies die Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkosten betragen zwischen 2 und 10 % der Gesamtkosten.
Nominalzins
Der Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kosten und
Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmer bezogen auf die
gesamte Kreditsumme bezahlt wird.
Verkehrswert
Der Verkaufspreis, der unter Berücksichtigung von allen Umständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag der Ermittlung zu
erzielen wäre.
Zwischenfinanzierung
Kurzfristiger Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmitteln mit
günstigen Konditionen und längerer Laufzeit. Meist werden
Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit bis zur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.
Herausgegeben in Zusammenarbeit
mit der Trägerschaft.
Änderungswünsche, Anregungen und
Ergänzungen für die nächste Auflage
dieser Broschüre nimmt die Verwaltung
oder das zuständige Amt entgegen.
Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und
Anordnung des Inhalts sind zugunsten
des jeweiligen Inhabers dieser Rechte
urheberrechtlich geschützt. Nachdruck
und Übersetzungen sind – auch auszugsweise – nicht gestattet. Nachdruck oder
Reproduktion, gleich welcher Art, ob
Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung,
Datenträger oder Online nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages.
Lechstraße 2 • D-86415 Mering
Telefon +49 (0) 8233 384-0
Telefon +49 (0) 8233 384-103
[email protected]
www.weka-info.de
71522062/1. Auflage / 2005
www.alles-deutschland.de
www.alles-austria.de
www.sen-info.de
www.klinikinfo.de
www.zukunftschancen.de
Branchenverzeichnis Backnang
Liebe Leser! Hier finden sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel,
Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.
Branche
Seite
Architektenkammer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Architekturbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2
Baugenossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Baustatik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Betonwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Energieversorgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3
Erdgas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Fenster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Fertigteilkeller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Fliesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Geotechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Haustüren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Ingenieurbüros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4
Branche
Seite
Korkparkett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Natursteine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Planungsbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Stadtwerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Umwelttechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Vermessungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4
Vermessungsingenieure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2, 4
Volksbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2
Wasserwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Wohn- und Gewerbebau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
Wohnungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
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