Vorlage APS 99-2016 - bei der ITK
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Vorlage APS 99-2016 STADT NEUSS TOP DER BÜRGERMEISTER GREMIUM DIENSTSTELLE, BERICHTERSTATTER Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Amt für Stadtplanung Herr Beigeordneter Hölters ART DER BERATUNG X öffentlich nicht öffentlich BERATUNGSUNTERLAGE BETREFF Standortentwicklung ETEX-Gelände, Berghäuschensweg Grundsatzbeschluss BERATUNGSFOLGE (DATUM, GREMIUM) ABSTIMMUNGSERGEBNIS 16.11.2016 Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung vertagt 25.01.2017 Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung 03.02.2017 Rat der Stadt Neuss FINANZIELLE AUFWAND / AUSZAHLUNGEN IN EURO ERTRÄGE / EINZAHLUNGEN IN EURO AUSWIRKUNGEN GESAMTAUFWAND/ -AUSZAHLUNGEN GESAMTERTRÄGE / -EINZAHLUNGEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALT) IM HH VERANSCHLAGT 0,00 € 0,00 € DIFFERENZ 0,00 € 0,00 € IM HH VERANSCHLAGT 0,00 € DIFFERENZ 0,00 € FOLGEKOSTEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) 0,00 € ZUSCHÜSSE (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) BESCHLUSSEMPFEHLUNG Die Verwaltung wird beauftragt gemeinsam mit der Grundstückseigentümerin die erforderlichen Schritte für die Entwicklung des Geländes der Eternit GmbH (kurz: ETEX Gelände) als gemischt genutztes Quartier einzuleiten und unter Berücksichtigung der dargestellten Grundsätze ein Wettbewerbsverfahren vorzubereiten. Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk 05 (Augustinusviertel) und umfasst eine Fläche von ca. 7 ha. Es wird durch die Kölner Straße im Norden, die Bundesstraße 1 im Osten, den Berghäuschensweg im Süden sowie das Grundstück des OBI-Marktes im Westen begrenzt. Die genaue Plangebietsabgrenzung ist der Planzeichnung zu entnehmen. SACHVERHALTSDARSTELLUNG Das ETEX-Gelände zwischen Berghäuschensweg und Kölner Straße wird aktuell durch das Bestandsunternehmen (ehem. Firma Eternit Flachdach GmbH) genutzt. Diese plant die Errichtung eines neuen Produktionsstandortes, um neuen Anforderungen und Produktionsabläufen gerecht zu werden. Die Stadt Neuss und Bestandsunternehmen sind hierzu in intensiven Verhandlungen um die Produktion und die damit verbundenen Arbeitsplätze in Neuss an einem neuen Standort anzusiedeln. Mit Beendigung des Mietvertrages fällt das Areal brach und steht neuen städtebaulichen Entwicklungen offen. Die Eigentümerin des Grundstücks, die Eternit GmbH, möchte daher das Grundstück gerne einer neuen Nutzung zuführen. Das Projekt wird durch die konzerneigene Corporate Real Estate Abteilung bei der Etex Holding GmbH gesteuert. TOP Vorlage APS 99-2016 Seite 2 TOP Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Bedeutung des gut angebundenen Standorts und der bereits umgebenden Wohnbebauung ist eine industrielle oder ausschließlich gewerbliche Folgenutzung nicht wünschenswert, vielmehr soll das Areal zu einem gemischt genutzten Quartier entwickelt werden. Um bei einer Flächenentwicklung in dieser Größenordnung eine Qualitätssicherung zu gewährleisten, soll im Rahmen eines Einladungswettbewerbs/städtebaulichen Ideenwettbewerbs die bestmögliche städtebauliche und freiraumplanerische Konzeption für das Grundstück gefunden werden. Die Eternit GmbH hat sich bereit erklärt diesen auszuloben. Die Auswahl der teilnehmenden Büros / Teams aus Architekten, Stadtplanern und Landschaftsarchitekten, sowie, die Zusammensetzung des Preisgerichts sowie weitere Einzelheiten zur Auslobung und zum Verfahren werden zwischen der Ausloberin und der Stadt Neuss gemeinsam abgestimmt. Mit dem Investor ist zudem eine Beteiligung von Politik und Verwaltung im Preisgericht vereinbart. Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung der Fläche müssen im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens im Nachgang zum Wettbewerbsverfahren geschaffen werden. Die noch zu erarbeitenden Auslobungsunterlagen und das Wettbewerbsergebnis sollen hierbei als Grundlage dienen. Die Fläche ist im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan als Gewerbefläche dargestellt. Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans soll das ETEX-Areal künftig als gemischte Baufläche dargestellt werden, um hier für die weitere Entwicklung (Wohnen, Einzelhandel, nicht störendes Gewerbe, untergeordnet Büro/Dienstleistung) größtmögliche Flexibilität zu erhalten. Grundsätze zur Entwicklung der Fläche Die teilnehmenden Büros sollen für das Grundstück innovative und tragfähige Lösungsvorschläge für ein gemischt genutztes Quartier entwickeln. Im Hinblick auf die Lage des Grundstücks sind dabei verschiedene Rahmenbedingungen und Restriktionen zu berücksichtigen: Auf dem ETEX Gelände soll ein Quartier eine Mischung aus verschiedenen Nutzungen und Baustrukturen entstehen. Entsprechend der gegebenen Bedarfslage, aber auch im Sinne allgemeiner stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen, soll durch die Umsetzung des Vorhabens der Bestand öffentlich geförderter Wohnungen im Stadtgebiet qualitativ und quantitativ ausgebaut werden. Auf den Beschluss des Rates zum bezahlbaren Wohnraum vom 20.03.2015 sowie den Sachstandsbericht vom 22.06.2016 (APS 50-2016) wird verwiesen. Die Umsetzung ist im weiteren Verfahren zu konkretisieren. Neben der Wohnnutzung mit differenzierten Wohnformen und Wohnungsgrößen sind ergänzende, nicht störende gewerblichen Nutzungen und Dienstleistungen sowie ein Nahversorgungszentrum am Berghäuschensweg geplant, das die Nahversorgung der Stadtteile Meertal und Gnadental sichern soll. Für das Nahversorgungszentrum stehen Flächen am Berghäuschensweg zur Verfügung, die bereits heute für die betrieblichen Abläufe des Bestandsunternehmens nicht mehr benötigt werden, so dass eine Realisierung des Nahversorgungszentrums vorgezogen zur Gesam tentwicklung möglich sei. Auf Grundlage der Ergebnisse des Wettbewerbs sowie der Beteiligung der Öffentlichkeit soll daher eine Genehmigung der Nahversorgungseinrichtungen auf Grundlage des § 34 BauGB geprüft werden. Das Nahversorgungszentrum umfasst gem. den Vorstellungen des Investors einen Lebensmittelvollversorger, einen Drogeriemarkt und ergänzenden Angebote wie z. B. eine Apotheke, mittelfristig wird zudem eine Ergänzung um einen Lebensmitteldiscountmarkt angestrebt. Beim Vollversorger handelt es sich um einen EDEKA-Markt, der von der gegenüberliegenden Seite des Berghäuschenswegs verlagert werden soll. Diese Entwicklung ist in seinen Grundzügen mit der Wirtschaftsförderung erörtert und wird positiv begleitet. Das Projekt ist in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Neuss zu integrieren. TOP Vorlage APS 99-2016 Seite 3 TOP Im Rahmen des Wettbewerbs sollen Lösungsvorschläge für die qualitätsvolle städtebauliche Ausgestaltung dieses Quartierszentrums sowie dessen Anordnung erarbeitet werden. Wichtig ist eine attraktive städtebauliche Fassung des Berghäuschenswegs durch eine entsprechende Bebauung und das Gesamterscheinungsbild des Quartiers. Die Anforderungen des Einzelhandels (u.a. Verkaufs- und Nutzflächen, Andienung/Zufahrt, Anzahl Parkplätze etc.) sind im Wettbewerbsverfahren zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der geplanten Verlagerung (mit Erweiterung) des EDEKA-Marktes von der gegenüberliegenden Seite des Berghäuschensweg auf das ETEX-Gelände ist der Altstandort EDEKA einer neuen Nutzung zuzuführen. Dieser ist für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet, aber auch andere Nutzungen, mit Ausnahme von zentrenrelevantem Einzelhandel bzw. Lebensmitteleinzelhandel, wären denkbar. Bei einer Wohnnutzung ist ebenfalls ein Anteil des bezahlbaren Wohnraums vorzusehen (s.o.). Im Wettbewerb für das ETEXGelände sollen für die Fläche ebenfalls Ideen entwickelt werden. Die Anbindung des Plangebietes kann grundsätzlich über die beiden angrenzenden Straßen, Kölner Straße und Berghäuschensweg, erfolgen. Hierbei sind auch die bestehenden Verkehrsbelastungen und die geplante Wohnbau-Entwicklung auf dem ehemaligen Alexianergelände, das ebenfalls über den Berghäuschensweg erschlossen werden soll, von Bedeutung. Durch die angrenzende Bundesstraße 1, die Kölner Straße, den Berghäuschensweg und den benachbarten OBI-Markt sind Lärmimmissionen zu erwarten und Grundlagendaten zu ermitteln. Die Planung muss entsprechen darauf reagieren. Des Weiteren ist bei der Planung das Thema Bodendenkmalpflege zu berücksichtigen. Das ETEX Gelände liegt in weiten Teilen im Bereich der frühen römischen Lager A, B und C. Der Vorhabenträger hat eine umfassende bauhistorische Ermittlung der bereits durch die Bestandsbebauung in der Vergangenheit erfolgten Eingriffe in den Boden durchgeführt. Diese ist durch eine archäologische Sachverhaltsermittlung zu ergänzen. Die Frage, wie die Strukturen des Bodendenkmals (Lagergräben) und der erhaltenswerte Bestand im Entwurf thematisiert werden können, wird Gegenstand der Wettbewerbsaufgabe und Abstimmung mit dem LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland. Eine Beteiligung des LVRs im Wettbewerbsverfahren wird im Rahmen der Vorprüfung sichergestellt. Die über dem ETEX Grundstück verlaufende Freileitung und einzuhaltende Schutzabstände sowie die etwaige Schadstoffthematik aufgrund der bisherigen gewerblichen Nutzung des Grundstücks sind bei der Entwurfsplanung und im weiteren Verfahren zu berücksichtigen. Die oben genannten und ggf. weiteren Themen werden im Rahmen der Erarbeitung der Auslobungsunterlagen weiter mit dem Grundstückseigentümer/Investor abgestimmt und konkretisiert. Die Politik wird hierzu vor Durchführung des Wettbewerbs nochmalig beteiligt. Finanzielle Auswirkungen Ist im weiteren Verfahren zu ermitteln (s.o.). ANLAGENNUMMER BEZEICHNUNG APS 99-2016 - 1 Stadtkartenausschnitt
