Bewertungsrichtlinie
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Facility Preis 2007 Bewertungsrichtlinie Bewertetes Objekt: Jurymitglied: Datum: FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION Was wird prämiert Der FACILITY-Preis prämiert Immobilien mit dem besten Kosten/Nutzen-Verhältnis. Die Besonderheit liegt in der Bewertung der Immobilie über deren gesamte Lebensdauer. Zudem wird das mit der Immobilie verbundene Konzept des Gebäudebetriebes und damit verbundener Dienstleistungen in der Beurteilung berücksichtigt. Die Errichtungskosten stellen zwar einen wichtigen, aber im Verhältnis zu den Gesamtkosten im Laufe eines Gebäudelebens relativ geringen Teil dar. Die Kosten, die im Betrieb verursacht werden, haben damit einen wesentlich größeren Einfluss als die Errichtungskosten. Daher müssen die Gesamtkosten in Relation zum Gesamtnutzen gesehen werden. Maßgeblichen Einfluss auf das Verhältnis Gesamtkosten zu Gesamtnutzen einer Immobilie haben die Planungs- und Einrichtungsphase. Hier werden die Weichen gestellt und die Rahmenbedingungen für die jahrzehntelange Nutzung des Objektes gegeben. Nur eine möglichst integrierte Planung unter Einbeziehung aller betroffenen Gruppen, vor allem der Eigentümer-, Nutzer- und Betreibervertreter sichert den langfristigen Erfolg. Die Jury Unter dem Vorsitz von Ing. Herbert Taborsky von M+W Zander Facility Management GmbH werden folgende weitere Fachleute urteilen: - Erich Schober – Steweag Steg GmbH Dr. Franz Hofbauer – Verbund Management und Service GmbH DI Herbert Logar – BA CA Real Invest GmbH Weitere Informationen Für weitere Informationen und Rückfragen stehen Ihnen Frau Gabriela Jakesch und Herr Markus Aschauer gerne zur Verfügung. Tel. 01-817 40 80-0 ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 2 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION Informationen zum Objekt Allgemeines:_________________________________________________________ __________ m² BGF (nach DIN 277) __________ m² NGF (nach DIN 277) Nutzungsart(en) [z.B.: Büro, Verkaufsflächen, Lager, etc. - falls mehrere, Aufteilung in %] Bitte sofern möglich einige Unterlagen zum Objekt beifügen. z.B.: Plan (Musterstockwerk), Vermarktungsunterlagen (Folder), etc. Errichtungskosten (exkl. Grundstück, inkl. Infrastruktur) EUR __________________ Mieten pro m² EUR __________________ ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 3 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION In den Betriebskosten enthaltene Kostenblöcke Kostenblock Hausverwaltung Steuern und Abgaben Versicherungen Objektmanagement Betrieb und Instandhaltung technische Gebäudeausrüstung Wasser Wärme für allgemeine Flächen Strom Kälte Wasser Wärme Mietbereiche Strom Kälte Reinigung öffentlicher Innenflächen Reinigung der Außenflächen des Gebäudes (Fassade, Dach, etc.) Reinigung sonstiger Außenflächen (Winterdienst, etc.) Grünanlagenbewirtschaftung Abwasser Müll und Wertstoffe Sonstige Kostenblöcke wie: enthalten nicht enthalten Bitte zutreffendes ankreuzen! Betriebskosten pro m² und Monat EUR Bezugsfläche o o o o o m² NGF (DIN 277) m² vermietete Fläche (großteilige Vermietung) m² vermietete Fläche (kleinteilige Vermietung mit mehreren Mietflächen unter 400 m²) m² reine Bürofläche m² Sonstiger: ___________________________________________________ ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 4 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION Beurteilung Die Beurteilung der Kriterien 1 bis 25 können durch verbale Kommentare ergänzt werden. Bitte von 0 (!) bis 5 bewerten. Genauere Informationen zu den einzelnen Faktoren auf den folgenden Seiten. Das Gebäude Bewertung 1 2 3 Flexible Nutzung, Raumnutzungsmöglichkeiten Umnutzung, Drittverwendungsmöglichkeit Flexibilität der TGA 4 5 6 7 8 9 TGA IT weitere interne Infrastruktur, verfügbare Dienstleistungen Bauphysik Baustoffe und Materialien (Schadstoffe) Flächeneffizienz 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Gebäudelogistik und interne Erschließung Architektur Ambiente und Atmosphäre (hören sehen riechen) Infrastruktur des Umfeldes Standort und Lage Image und Bekanntheitsgrad Sicherheit (technisch und nichttechnisch) Auslastung Möbel Das Management 19 20 21 22 23 24 25 Bewertung Eine Verantwortung Einfluss auf Investitionsentscheidungen Service Level (Agreements) Kostentransparenz und Kostenwahrheit Datenverfügbarkeit und CAFM Dienstleistungsmarketing Standing von FM im Unternehmen ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 5 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION Das Gebäude 0 2,5 5 1 Flexible Nutzung, Raumnutzungsmöglichkeiten schlecht mittel • • • • • • 2 Umnutzung, Drittverwendungsmöglichkeit schlecht mittel • • • • • 3 Flexibilität der TGA schlecht • keine Steuerbarkeit • starre Installation • individuelle maßgeschneiderte Lösungen mittel • • • • gut flexible Raumgrößen flexible Wandsysteme geringer Änderungsaufwand für Installationen geringe rechtliche Einschränkungen (BS, Denkmalschutz) einfache Möglichkeit Besprechungsflächen einzurichten, „Coffices“, Sanitäreinrichtungen etc. gute technische Voraussetzungen (z.B. wenige tragende Teile) gut Lage hohe bauliche Flexibilität ausreichende Raumhöhen, Rohbaulichte hohe rechtliche Flexibilität umfassende externe Infrastruktur gut ZLT, Bussystem auf veränderte Nutzung leicht anpassbar technische Kompatibilität Verursachergerechte Zählbarkeit ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 6 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION 4 TGA • • • • schlecht Grundausstattung alte störanfällige Technik drittes Drittel des Lebenszyklusses keine ökologische Orientierung • mittel zweites Drittel des Lebenszyklusses • • • • • • • gut vollständige bedarfsgerechte TGA Ausstattung USV GLT Bussystem moderne Technik, wartungsarme, störungsfreie TGA, betriebssicher erstes Drittel des Lebenszyklusses ökologische Orientierung 5 IT • • schlecht veraltete oder keine Verkabelung (z.B. KAT 3) einfache Verteilerstruktur • • • mittel zeitgemäße Verkabelung aktive Netzelemente im Standard vorhanden ein Anschluss pro Arbeitsplatz • • • • gut modernste Verkabelung (Glasfaser, aktive Netzelemente) gute, schnelle Server IT-Technikräume mit Klima, Doppelboden und Brandschutz mind. 2 Anschlüsse pro Arbeitsplatz 6 weitere interne Infrastruktur, verfügbare Dienstleistungen schlecht mittel gut • Besucherparkplätze • hauseigene Garagenplätze • Betriebsküche • Bankomat im Haus • Buffetbereiche • Reisebüro • Copy Center • Haushandwerker • Besprechungscatering • zahlreiche weitere Dienstleistungen ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 7 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH 7 Bauphysik schlecht • feuchte Räume • zu trockene Räume • schlechte Wärmedämmung • Undichtigkeiten, Zug • Bauschäden • schlechte Schalldämmung • sommerliche Überhitzung • schlechte Raumakustik l EDUCATION mittel 8 Baustoffe und Materialien (Schadstoffe) schlecht mittel • Asbest/“Welleternit“ • PVC • PCB • „ältere“ Kleber, Farben und Lacke • umweltbedenkliche Materialien • problematische Kältemittel 9 Flächeneffizienz schlecht Nutzfläche <50% gut • • mittel • 10 Gebäudelogistik und interne Erschließung schlecht mittel • • • • • gut leicht trennbare problemlos verwertoder entsorgbare Stoffe halogenfreie Kabel gut Verhältnis Nutzfläche zu Nebenflächen 70:30 oder besser gut übersichtliche Foyer kurze einfache Erschließungswege klare Trennung der Wege von Besuchern und Betriebsführungsperson al einfache Auffindbarkeit von Räumen sinnvolle Anordnung von Beförderungsmittel ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 8 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION • 11 Architektur schlecht mittel • • 12 Ambiente und Atmosphäre (hören sehen riechen) schlecht mittel subjektiv störende geringe Schadstoffbelastung Schadstoffbelastung hohe Geruchbelästigung (innen und außen) 13 Infrastruktur des Umfeldes schlecht mittel • Abdeckung des täglichen Bedarfes der Mitarbeiter (Parken, Essen, Bank, ....) (Aufzüge) einfache Zutrittskontrollsysteme gut zeitlose und ästhetische Farb- und Gestaltungskonzepte Form folgt der Funktion gut innen • Tageslicht • geringe Nachhallzeiten • Übersicht, Wohlbefinden, Farbkonzepte • individuelle Steuerbarkeit von Systemen (Licht, Klima, ...) • öffenbare Fenster • Kunst am Bau • Blendschutz • subjektiv hochwertige Materialien außen • kein Verkehrslärm • • • gut Freizeitgestaltungsmögl ichkeiten weitere Einkaufsmöglichkeiten Zusatzservices (Blumen, Zustelldienst, Kinderbetreuung, ....) ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 9 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH 14 Standort und Lage schlecht • schlechte Anbindung (z.B. nur Individualbus oder Fahrrad) • Lärmnähe • l EDUCATION mittel Straßenbahn o.ä. • • • • • • • 15 Image und Bekanntheitsgrad schlecht mittel • Leerstand • Teilvermietung • keine Reaktion auf • Nachfrage aufgrund Vermietungsangebote von Vermietungsangebote • unbekannte Immobilie • Immobilie ist positiv • hohe Mieterfluktuation, bekannt vorzeitige Vertragsauflösungen • normale Mieterfluktuation • • • • • • gut Öffentliche Verkehrsanbindung (z.B. U-Bahn, Autobahn, Flughafen etc) Nähe zum Kunden, kurze Wege hohe Verfügbarkeit von Manpower Grünflächen in der Umgebung Erweiterungsmöglichkei t Bebauungshöhe am Standort Bebauungsdichte gut langfristige Vollauslastung proaktive Nachfrage von Mietflächen Immobilie mit Wahrzeichencharakter und taucht in Annoncen von wichtigen Unternehmen auf hohe Medienpräsenz hohe langfristige Mieterbindung berühmter Architekt ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 10 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION 16 Sicherheit (technisch und nichttechnisch) schlecht mittel • keine Brand- und • Teilausstattung mit Rauchmeldeanlage Brand- und vorhanden Rauchmeldeanlage (in Bereichen mit hoher • Flucht- und Brandlast) Rettungswege schlecht • gute Erreichbarkeit der erreichbar Flucht- und • kein Rettungswege Sicherheitsbeauftragter im Haus • SI Beauftragter kann gestellt werden • kein Zutrittskontrollsystem • Zutrittskontrollsystem vorhanden • • • • • • • • • • • 17 Auslastung schlecht unter 80% 18 Möbel schlecht • viele Maßmöbel • Einbaumöbel • keine Standards mittel • 80-95% mittel • • • • gut Gebäudevollausstattun g Sprinkleranlagen, direkte Verbindung zur Feuerwehr oder Betriebsfeuerwehr optimale Erreichbarkeit der Flucht- und Rettungswege, über das Muss hinausgehende Maßnahmen SI Beauftragter ständig vor Ort Pförtner Frauenparkplätze barrierefreies Bauen Notrufeinrichtungen Videoüberwachung bewachte Immobilie sicheres Umfeld, nur geringe Risken gut über 95% vermietet auf mehrere Jahre gut einheitlicher Standard flexible Einrichtungen in und für Kommunikationsräume Möbel müssen für flexible Nutzung nicht zerlegt werden einfache IH ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 11 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION Das Management 0 2,5 19 Eine Verantwortung schlecht • viele unterschiedliche Verantwortungsbereich e für FM Fragen in verschiedenen Hierarchieebenen • keine gesamtheitliche Steuerung und Koordination möglich 5 mittel • • • 20 Einfluss auf Investitionsentscheidungen schlecht mittel • kein Einfluss des FM auf Investitions- und Errichtungsentscheidun gen und -prozesse • • • 21 Service Level (Agreements) schlecht • keinerlei Festlegungen von Service Levels mittel • • • • gut Verantwortung in einer Hand gute Positionierung im Unternehmen einfache problemlose Koordination aller Teilbereiche gut regelmäßige Einbindung von FM in Errichtungsprozesse FM Sichtweisen finden Berücksichtigung bei allen Investitionsentscheidun gen Fragen des Gebäudebetriebes fließen bereits in der Ideenphase für neue Gebäude oder neue Gebäudeteile ein gut klare, gut handhabbare Service Level Agreements regelmäßige Anpassung an neue Erfordernisse regelmäßige Messung Qualitätsmanagement ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 12 FACILITY MANAGEMENT CONSULTING l RESEARCH l EDUCATION 22 Kostentransparenz und Kostenwahrheit schlecht mittel • keine Kostentransparenz • keine verursachergerechte Kostenzuordnung 23 Datenverfügbarkeit und CAFM schlecht • Daten sind nicht oder nur in sehr unzureichender Form verfügbar 24 Dienstleistungsmarketing schlecht • keinerlei Marketing • • mittel • • mittel • • • • 25 Standing von FM im Unternehmen schlecht mittel • geringe Akzeptanz • geringe Wertschätzung • negatives Image • • • gut große Transparenz der Kosten Kostenwahrheit jedoch keine übergebühr aufwendige Verrechnung unwesentlicher Kleinkosten gut gute Datenverfügbarkeit und -aktualität angemessener zielorientierter Einsatz eines CAFM Systems gut dienstleistungsorientiert es zeitgemäßes Marketing guter Dienstleistungskatalog im web gute Aufbereitung der FM Dienstleistungen Bestellmöglichkeiten im web gut hohe positive Präsenz gute Rückendeckung von der obersten Unternehmensebene positives Image ATGA Akademie für technische Gebäudeausrüstung Mandlgasse 31, A-1120 Wien, Tel. 0043-1-817 40 80-0, Fax 0043-1-817 40 80-20 Internet: http://www.atga.com, email: [email protected] Seite 13
