Untitled - Berliner Volksbank Immobilien GmbH

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Lage, Lage, Lage
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st erst einmal der Entschluss gefasst,
Immobilieneigentum zu erwerben,
sind viele Entscheidungen zu treffen.
Heute: Energieeffizienz
Die alte Weisheit der Immobilienwirtschaft,
dass den Preis einer Immobilie vorrangig
drei Kriterien ausmachen, nämlich die Lage,
die Lage und die Lage, gilt natürlich auch
heute noch. Diese „drei“ Faktoren sind für
Kapitalanleger nach wie vor die Entscheidungsgrundlage ihrer Investition, geht es
doch darum, das Immobilienengagement
zumindest langfristig wieder gut verkaufen
zu können. Natürlich spielen viele weitere
Kriterien, wie beispielsweise der Ertrag der
Immobilie, die Bausubstanz und die voraussichtlichen Instandsetzungskosten bei
der Kaufentscheidung eine Rolle. Aber eben
erst nach der Standortentscheidung.
Seit der gesetzlichen Regelung über die
Transparenz des Energieverbrauchs eines Gebäudes („Energiepass“) spielt die
Energieeffizienz eine weiter wachsende
– und somit preisbestimmende – Rolle.
Ein Kriterium also, das insbesondere für
den Kapitalanleger über kurz oder lang die
Wirtschaftlichkeit maßgeblich beeinflusst.
Der Vermieter kann zwar „nur“ mit der
sogenannten Netto-Kaltmiete zur Deckung
seiner Kosten für die Finanzierung und
Instandhaltung der Immobilie und schlus-
sendlich für seinen Gewinn rechnen, aber
die Nebenkosten für Heizung und Betrieb
des Gebäudes (die vom Mieter zu bezahlen sind), können dem Vermieter nicht egal
sein.
Die Mehrheit der Mieter ist zu einem
Auszug bereit, wenn die Gesamtmiete
unverhältnismäßig oder schlicht zu hoch
erscheint. Was nützt eine relativ günstige
Grundmiete von beispielsweise EUR 6,- je
Quadratmeter, wenn die Energieeffizienz
des Gebäudes deren Bewohner zu einem
hohen Energieeinsatz zwingen, um in der
Heizperiode zu angenehmen Raumtemperaturen zu kommen? Aus EUR 600,Grundmiete für eine 100-m2-Wohnung
wird schnell eine EUR 1.000,- Warmmiete.
Nicht jeder Mieter ist bereit oder in der Lage die hohen Nebenkosten zu tragen.
Eine Situation, die sich bei steigenden Energiekosten noch weiter verschärfen wird. Um
seine Mieter zu halten – oder eine Neuvermietung zu ermöglichen, bleiben nur zwei
Alternativen: Die Grundmiete so zu senken,
dass die Gesamtmiete nur moderat steigt,
oder die Energieeffizienz des Gebäudes so
zu verbessern, dass ein geringerer Einsatz
von Heizenergie vonnöten wird.
Klar – beide Varianten kosten Geld. Hier
ist aber ganz deutlich die Investition zu
bevorzugen, da bei steigendem Umweltbewusstsein und höherer Transparenz durch
den Energieausweis die Vermietbarkeit der
Immobilie nachhaltig gesichert wird.
Es ist ratsam, die energetische Sanierung
des Gebäudes aus einem Guss zu planen.
So sollte stets die gesamte Gebäudeaußenhülle, also Fassade, Dach und Fenster gemeinsam saniert werden, um nicht durch
Wärmebrücken Feuchtigkeitseintrag durch
Kondenswasser zu provozieren. Werden
beispielsweise nur die Fenster gegen moderne Isolierverglasung ausgetauscht ohne
den Dämmwert des umliegenden Mauerwerks zu verbessern, wird die Luftfeuchtigkeit der Raumluft sich an der Außenwand
niederschlagen. Wird dann nicht „nach Gebrauchsanweisung“ gelüftet (und welcher
Mieter macht das schon?), droht Schimmelgefahr – und Auszug des Mieters.
Die Gesamtbetrachtung macht auch schon
deshalb Sinn, weil hierdurch die Bausubstanz nachhaltig verbessert wird. Die Anteile der Maßnahmen, die als Modernisie-
www.immobilien-journal.de
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rung, also Verbesserung des Wohnraums
gelten, erhöhen den Wohnwert und damit
die Grundmiete.
Die Betrachtungsweise, die für Mietwohnimmobilien gilt, lässt sich nicht ganz
1:1 für den Eigennutzer übertragen, da die
wirtschaftlichen Aspekte des Immobilienerwerbs sich unterscheiden. Statt Renditegesichtspunkten werden der Gesamtpreis und
die Bewirtschaftungskosten des Eigenheims
oder der Eigentumswohnung vorrangig von
Bedeutung sein.
Was beim Autokauf heute schon selbstverständlich ist, nämlich die Verbrauchswerte
und Unterhaltskosten in die Kaufentscheidung einfließen zu lassen, rückt auch bei
Immobilien weiter in den Fokus.
Nun lautet die Frage des Öfteren „ ... und
wie viel verbraucht dieses Haus pro Quadratmeter?“, denn schließlich möchte der
neue Eigentümer nicht „das Fass ohne Boden“ sein Eigen nennen.
Um eine Immobilie tatsächlich auf seine
Energieeffizienz beurteilen zu können,
sind die Qualität der Gebäudehülle (Dach,
Fenster, Außenwände etc. ) und der primäre
Energiebedarf, also der Wirkungsgrad des
Energieträgers (z.B. Öl, Gas) bzw. dessen
Kosten für die Gewinnung und den Transport bis „vor die eigene Haustür“ die entscheidenden Faktoren.
Die im Energieausweis genannte Größe von
kWh/m2a (Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr) gibt auf einer Skala einen
ersten Überblick. Je „grüner“, desto besser,
umweltfreundlicher und billiger. Aber was
kostet mich nun ein Haus, das mit einem
Energiebedarf von z.B. 230 kWh/m2a ausgewiesen wird? Der erste Blick gilt immer
der Aussage, ob der Warmwasserverbrauch
in die Berechnung einbezogen wurde, damit
nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden.
Nehmen wir an, ein Haus hat 120 m2 beheizte Wohnfläche. Dann würde dieses
Haus einen Heizungsbedarf von 27.600
kWh pro Jahr haben. Dafür braucht man
rd. 2.800 Liter Öl, 2.500 m3 Gas oder 5.600
kg Holzpellets. Und das kostet rd. € 1.850,Heizöl, € 2.070,- Erdgas bzw. € 1.350,- Pellets (Durchschnittspreise für Berlin, Stand
09.12.2009). Würde dasselbe Haus energetisch so optimiert sein, dass der Bedarf auf
110 kWh/m2a sinkt, sieht die Rechnung mit
€ 890,-/€ 990,- und € 650,- deutlich freundlicher aus.
Natürlich ist der Bedarfsausweis ein rechnerischer Wert, der nicht auf das tatsächliche
Nutzungsverhalten eingeht. Wer es gern
mollig hat, bei offenem oder gekipptem
Fenster schläft, wird zwangsläufig mehr
verbrauchen als der, der nach der SarrazinMethode mit Pullover, Puschen und Wolldecke die Heizung auch einmal drosselt.
Ganz ähnlich sieht es mit dem Warmwasserverbrauch aus. Bei Immobilien aus zweiter Hand ist das offene Gespräch mit dem
Vorbesitzer über dessen Heizgewohnheiten
hilfreich, um die tatsächlichen Heizkosten
mit den rechnerischen Werten vergleichen
zu können.
Nicht zuletzt gibt der Aussteller des Energieausweises Empfehlungen und Ratschläge
(zur technischen) Verbesserung der Energiebilanz wie beispielsweise die Feuerungstechnik oder Dämmmaßnahmen. Die Wahl
der Energiequelle hingegen ist bei Eigentumswohnungen zumeist unmöglich, bei
gebrauchten Eigenheimen sicher eine Überlegung wert.
Die Zukunft zeigt hier eindeutig in Richtung regenerative Energien, denn diese
sind praktisch grenzenlos verfügbar. Hier
sind u.a. Erdwärmepumpen und solare
Heiz- und Brauchwassererwärmung zu
nennen. Anders sieht es im Fall der fossilen Brennstoffe aus, deren Vorkommen
stetig abnehmen. Die Förderbedingungen
werden immer schwerer und dies wird sich
in kontinuierlich steigenden Preisen widerspiegeln.
Im Neubau hat der Bauherr nicht nur die
Qual der Wahl, sondern in gewissem Umfang auch die Verpflichtung zum Einsatz
regenerativer Energiequellen.
Insgesamt also sind Verbesserungen der
Energieeffizienz Investitionen, die nicht
nur ökologisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich sich langfristig auszahlen. Denn
künftig entscheiden immer mehr Mieter
und Käufer nach vier Kriterien: Lage, Energieeffizienz, Lage und Lage.
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und Angebote in diesem
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Berliner Volksbank
Immobilien GmbH
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Baudenkmäler – eine Investition in
die Zukunft mit Vergangenheit
Immobilien und Steuern hatten schon immer ein besonders ambivalentes Verhältnis. Über Steuersubventionen (Abschreibungen) steuert die Bundesregierung die
Investitionsbereitschaft in Deutschland.
Wann, für wen und welche steuerlichen
Vergünstigungen angeboten werden, richtet
sich nach dem politischen Willen. Beispielsweise die Ankurbelung der Bauwirtschaft,
die Schaffung neuen Wohnraums oder die
Erhöhung der Eigentumsquote können
solche gewünschten Ziele sein. Ältere Eigenheimbesitzer erinnern sicher gerne die
früheren Vorschriften des Einkommensteuergesetzes, nach denen der Großteil
der Herstellungskosten der Immobilie in
der Steuererklärung geltend gemacht werden konnten oder zuletzt noch den Zuschuss nach dem Eigenheimzulagengesetz.
Die Möglichkeiten, den Fiskus – sprich die
Steuerzahler – an den Immobilienkosten
des Eigenheims zu beteiligen, sind z.Zt. de
facto nicht mehr vorhanden. Eine Ausnahme gibt es jedoch, doch dazu später mehr.
Was der Eigennutzer als ungerecht empfinden mag, dass es für den Kapitalanleger,
Investor bzw. Vermieter stets Abschreibungsmöglichkeiten gab und gibt, hat aber
mit der grundsätzlichen Gestaltung unseres
Steuersystems zu tun. Derjenige, der aus
Immobilien (seine) Einkünfte erzielt, muss
nicht die gesamten Einkünfte versteuern,
sondern „nur“ den Überschuss, der die zur
Erhaltung der Einkunftsquelle notwendigen
Kosten übersteigt. Und da eine Immobilie
mit der Zeit sich „abnutzt“, also Rücklagen
für die Instandsetzung erforderlich werden,
muss für die (steuerrechtlich festgesetzte)
Abnutzung keine Steuer gezahlt werden.
Diesen Grundbetrag nennt man NormalAfA (Abschreibung für Abnutzung) und
beträgt derzeit im Normalfall 2% pro Jahr.
Was in den letzten Jahren weggefallen ist,
sind die Sonderabschreibungsmöglichkeiten, die es anstelle der Abschreibung (Normal-AfA) über 50 Jahre ermöglichten, sein
Immobilieninvestment über z.B. nur 10
Jahre vollständig mit den Einkünften zu
verrechnen.
Im Zeichen der nach der Wende erhofften
blühenden Landschaften in den neuen Ländern konnte praktisch jede Schaffung von
Wohnraum von der steuerlichen SonderAbschreibung profitieren. So kam es, dass
überall von Mecklenburg-Vorpommern bis
Sachsen dringend benötigter Wohnraum
geschaffen wurde. Neben klassischen Bauträgern und einzelnen Bauherren wurde
das zum Bauen immer noch notwendige
Kapital auch durch Beteiligungen in Form
offener und geschlossener Immobilienfonds
eingeworben. Ein Boom, der zum Bumerang wurde. Dass längst der notwendige
Wohnraum geschaffen wurde und vielerorts
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schon Wohnungen leer standen, wurde zum
Ende der 1990er Jahre nicht ausreichend
gewürdigt. Die Abschreibungsmöglichkeiten heizten dem Boom noch weiter an,
was zu steigenden Baukosten, Grundstückspreisen und schlussendlich zu hohen Kaufund Einstandskosten führte, die nachhaltig
kaum aus den erzielten Mieten zu decken
sind. Der Markt regelt auch hier. Mit dem
Überangebot fallen die Preise, so dass viele
Investoren der Jahrtausendwende mit viel
Glück und unter Berücksichtigung der AfA
plus-minus Null aus dem Investment rausgekommen sind.
Neben dem schalen Beigeschmack, der
auch heute noch der Baubranche anhaftet
sind erfreulicher Weise Lehren gezogen
worden. Auf politischer Ebene wie auch
bei Immobilienerwerbern. Nicht die bloße
Aussicht auf Sonderabschreibung verleitet
mehr zum Kauf, sondern deren Beachtung
bei der Renditeüberlegung.
Auch heute gibt es noch die so genannten
erhöhten Abschreibungen bei Immobilien,
vielen unter dem Schlagwort Denkmaloder Sanierungs-AfA bekannt. Hier wird
auch schnell klar, worum es geht: Mit dem
Anreiz der Sonder-AfA sollen Gebäude in
Sanierungsgebieten wieder bewohnbar gemacht und Stadteile aufgewertet werden.
Einzelne Baudenkmäler werden in ihrer
Charakteristika wiederhergestellt. Beides
Vorhaben, die sich ohne eine steuerliche
Unterstützung kaum realisieren lassen,
handelt es sich doch um alte – oft sehr alte
- Gebäude die nur mit einem erheblichen
(finanziellen) Aufwand sanieren bzw. restaurieren lassen.
Aber besteht hier nicht dieselbe – zuvor beschriebene – Gefahr? So lange nicht nur wegen des Steuervorteils gekauft wird, nicht.
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Die Menge des Angebotes ist begrenzt,
da Denkmäler ja nicht automatisch nachwachsen und nach einer abgeschlossenen
Sanierung das Sanierungsgebiet aufgehoben wird. Zum Zweiten ist die Vermietung
solcher Objekte nachhaltiger, da viele Menschen gerne in einem sanierten Altbau oder
gar einem Baudenkmal leben und bereit
sind, hierfür auch einen höheren Mietpreis
zu bezahlen. Entscheidend aber bleibt, dass
der Erwerb einer so geförderten Immobilie bzw. einer Wohnung in einem sanierten
Haus in das Gesamtportfolio passt und die
Wirtschaftlichkeit gegeben ist.
Drei ganz unterschiedliche Baudenkmäler
haben die Immobilienberater der Berliner
Volksbank Immobilien GmbH in den Verkauf genommen, die sich allesamt durch ein
faires Preis-Leistungsverhältnis auszeichnen. Als Einzeldenkmal einer besonders
guten Rekonstruktion der Wiederaufbauzeit
nach dem Krieg wird das Haus Löwestraße
20 in Friedrichshain nahe dem Strausberger
Platz wiederhergestellt und gleichzeitig den
heute üblichen Wohnwünschen im Inneren
bis hin zu Balkonen und Aufzug angepasst.
Ein Objekt, dass sich vorrangig an den Eigennutzer wendet.
Eine ganz andere Dimension erreicht das
Gebäudeensemble an der Zwieseler Straße
im beliebten Stadtteil Karlshorst. 340 Wohnungen entstehen in 13 Häusern mit Wiederherstellung der parkähnlichen Grundstücksgestaltung. Auch hier eine Selbstverständlichkeit: heutiger Wohnkomfort mit
Fußbodenheizung und modernen Bädern
hinter der historischen Fassade. Bei dem
Wohnpark Karlshost lässt sich sogar der
Bau eines energiesparenden Blockheizkraftwerkes umsetzen, so dass nicht nur die
Umgebung grün ist. Nicht zuletzt macht das
besonders günstige Preisniveau zusammen
mit der guten Wohnlage in Berlin das Angebot sowohl für den Eigennutzer als auch
für den Kapitalanleger interessant.
In vergleichbarer Größenordnung – aber
aufgrund seiner Lage in der sächsischen
Landeshauptstadt Dresden – ist das Kulturdenkmal „Garten-Ensemble Seidnitz“ von
vornherein für den Kapitalanleger und die
Vermietung konzipiert. Ein auf die Sanierung von Baudenkmälern spezialisierter
Bauträger setzt auch hier auf die nachhaltige Sanierung im Rahmen einer Gesamtkonzeption mit bester Vermietbarkeit und
modernen Innenleben aller Wohneinheiten. Die TÜV-zertifizierte Abnahme und
Mietpoolgarantie geben zusätzliche Sicherheit eines Immobilieninvestments „aus der
Ferne“, auch wenn Dresden mit knapp 90
Autominuten nicht weit von der Hauptstadt
entfernt liegt.
Allen Immobilienengagements mit der erhöhten Abschreibung nach § 7i (für Kapitalanleger) bzw. § 10f EStG (für Eigennut-
zer) ist eins gemein: Der Baubeginn kann
erst dann erfolgen, wenn die Wohnungen
im Objekt ihre neuen Eigentümer gefunden haben. Ansonsten wäre der Steuervorteil dahin. Ein Baudenkmal ist eben keine
„schnelle Nummer“, so dass Sie beim ersten
Besuch schon ein wenig Vorstellungskraft
mitbringen müssen, dass die oft stark vom
Zahn der Zeit gezeichneten Gebäude wieder im alten Glanz erstrahlen werden.
Die nachstehende vereinfachte Beispielrechnung verdeutlicht ein Immobilieninvestment, ersetzt aber nicht die steuerliche
Beratung. Wird eine 60 m2-Wohnung zu €
150.000,- zur Vermietung erworben, sind
ca. 70% des Kaufpreises nach den steuerrechtlichen Vorschriften abzugsfähig, so
dass € 105.000,- über 10 Jahre vollständig
abgeschrieben werden können. Bei einem
Steuersatz von z.B. 35% liegt der tatsächlich
Aufwand bei nur noch € 113.250,-. Wird
eine Nettokaltmiete von € 6,50/m2 erzielt
(Beispiel Mietpool Dresden) liegt die Rendite schon jetzt oberhalb 4%. Faktoren, die
dem Eigennutzer nicht ganz so stark interessieren. Für den Eigennutzer ist eher ausschlaggebend, dass 90% der förderfähigen
Kosten über 12 Jahre abgeschrieben werden,
so dass die Wohnung aus dem Beispiel dann
effektiv nur rd. € 117.000,- gekostet hat.
Die Fotos und Grafiken auf diesen Seiten
geben einen ersten Eindruck zu den vorgestellten Denkmälern. Nähere Informationen erhalten Sie über die Berliner Volksbank Immobilien GmbH
Monika Kostomlatsky Tel. 56 55 55-517
(Löwestraße), Attila Schlender Tel. -520
(Dresden) und Ralf Kunert, Tel. -512
(Karlshorst) oder unter
[email protected]
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