marty architektur ag Strategischer Bericht Gebäude

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marty architektur ag
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www.marty-architektur.ch, [email protected]
Schwyz, 20.06.2014
Unser Zeichen: Ivan Marty
Strategischer Bericht Gebäude 1982
Bau-Nr.
1316
Objekt:
Kantonsschule Ausserschwyz, Standort Nuolen
Bauherr:
Hochbauamt Baumanagement Postfach 1252 6431 Schwyz
Empfehlung: erneuern und neu positionieren!
Erstellt: 20.06.2014/i. marty; Revidiert: - / i. marty; Druckdatum: 23.06.2014
O:\2013\1316 KS Ausserschwyz Nuolen\291 marty architektur ag\20 Zustandanalyse\1316-1982-Strategischer-Bericht140620.docx
Strategischer Bericht vom 20.06.2014
Kantonsschule Ausserschwyz
Seestrasse, KSA Nuolen
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Inhalt
1.
Vorwort ............................................................................................................................... 3
2.
Objekt Beschrieb ............................................................................................................. 4
3.
Situation ............................................................................................................................. 7
5.
Mietpreis Ist/Soll ........................................................................................................... 8
6.
Infrastruktur ..................................................................................................................... 8
8.
Technische Beurteilung ................................................................................................. 9
10.
Empfehlung, Zusammenfassung ............................................................................. 11
Strategischer Bericht vom 20.06.2014
Kantonsschule Ausserschwyz
Seestrasse, KSA Nuolen
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1. Vorwort
Im Rahmen der Bewirtschaftung einer
Liegenschaft ist es sinnvoll unter Zuhilfenahme
eines „strategischen Berichtes“ in regelmässigen
Abständen über die getätigten Investitionen
Rechenschaft abzulegen, den Alterungsprozess
aufzuzeigen und sich zu überlegen, mit welcher
Strategie die Liegenschaft im Lauf der
kommenden zehn Jahre bewirtschaftet werden
soll. Denn je nach Ergebnis des strategischen
Berichts muss sich der Eigentümer gegenüber
allfälligen Alterungsschäden differenziert
entscheiden.
Abbildung: etliche offene Fugen der Fassadenelemente
erlauben eine voranschreitende Wasserinfiltration.
Auftrag
Der Auftrag zu dieser Studie wurde durch das
Hochbauamt Kanton Schwyz, vertreten durch Remo
Lütolf, erteilt.
Glossar
In diesem Bericht werden folgende Begriffe wie folgt
verwendet:
erneuern:
Wiederherstellen eines gesamten Bauwerkes oder
Teilen desselben in einen mit dem ursprünglichen
Neubau vergleichbaren Zustand. Inklusive den
erforderlichen Massnahmen und Anpassungen an die
aktuellen Marktverhältnisse.
instand setzen:
Wiederherstellen der Sicherheit und der
Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer.
instand halten:
Wahren der Funktionstauglichkeit durch einfache
regelmässige Massnahmen.
unterhalten:
Bewahren oder wiederherstellen eines Bauwerkes ohne
wesentliche Änderungen der Anforderungen.
Der strategische Bericht fördert aktives und
bewusstes Bewirtschaften einer Liegenschaft,
sichert damit die Investitionen und den
Marktauftritt. Er definiert die täglichen Aufträge
für die Verwaltung für die Betrachtungsperiode.
Der strategische Bericht beurteilt vier Szenarien:
weiter betreiben, instand setzen
verkaufen, Neuanlage suchen
erneuern und auf neuem Niveau
weiter betreiben
abbrechen und neu bauen
Diese vier und nur diese Varianten werden im
strategischen Bericht aufbereitet und die beste,
mit den notwendigen, begleitenden Empfehlungen
vorgeschlagen.
Der vorliegende Bericht wurde von Ivan Marty,
marty architektur ag interdisziplinär erarbeitet.
Wo erforderlich wurden Fachleuchte zur
Beurteilung beigezogen.
Der Fokus wird in diesem Bericht
schwergewichtig auf die technische und
baurechtliche Beurteilung gelegt. Die
Marktsituation wird für das spezielle Objekt nicht
erarbeitet.
Besonders für den strategischen Bericht, bei
dem das Gebäude nicht im Detail diagnostiziert
wird, ist das breitgefächerte Urteil unabdingbar.
Schwyz, 20.06.2014
Ivan Marty
Strategischer Bericht vom 20.06.2014
Kantonsschule Ausserschwyz
Seestrasse, KSA Nuolen
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2. Objekt Beschrieb
Allgemein
Die Schulanlage besteht aus dem eigentlichen
Schulhaus mit Baujahr 1982 (A), der Turnhalle
(B) mit Baujahr 1967 und dem Mensagebäude
mit Baujahr 1947 (siehe Abbildung 1).
Im Schulgebäude befinden sich in allen
Geschossen (Untergeschoss bis 3.
Obergeschoss) Schul- und Gruppenräume.
Im Untergeschoss des Turnhallengebäudes
befinden sich Allgemein- und Technikräume sowie
Labore, Garagen und die Schutzräume. Neben
der zweigeschossigen Turnhalle sind im
Erdgeschoss Garderoben und Sanitärräume und
im Obergeschoss ein Singsaal und Musikkabinen
untergebracht. Im unterkellerten
viergeschossigen Mensagebäude befinden sich 5
Studios mit Küche und einer Nasszelle zu
gemeinschaftlichen Nutzung im Dachgeschoss
(Leerstand), Physikzimmer, Lehrerzimmer,
Sekretariat, Aufenthaltsräume und die
Schulküche mit Mensa auf den restlichen
Geschossen.
Die Mensa und das Lehrerzimmer gehört ins
Patresgebäude, wird jedoch durch die KSA
genutzt.
Abbildung: Übersicht der Bauten
Bevor Investitionen getätigt werden müssen
folgenden Fragen geklärt werden:
1. Weitere Nutzung
2. Platzbedürfnisse klären
Bauvorschriften
Altlasten
Naturgefahren
Schadstoffe
Abbildung: Südfassade
Die Schulanlage liegt in der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen.
Auf dem Grundstück sind Nutzungsreserven
vorhanden.
Gemäss Kataster ist das Grundstück
altlastenfrei.
Es sind keine Naturgefahren bekannt.
Über das gesamte Gebäude wurde ein
Schadstoffgutachten durch die Firma Ecosens
erstellt. Folgende Bauteile enthalten Schadstoffe:
Asbest:
Asbestzementrohre (Abläufe)
Fassadenverkleidung Dachaufbau
Dacheindeckung Steildach
Pflanzentröge auf Flachdach
Verdachtsmomente:
Flachdachabdichtung
Plattenkleber keramisch Platten
Nasszellen
Liftmotor
Raumluftbelastung
Es besteht kein dringender Handlungsbedarf. Bei
einer Sanierung oder Rückbau muss der Asbest
saniert werden.
Es sind keine übermässigen Gerüche oder stark
schadstoffhaltige Materialen in den erkennbar
gewesen. Aus diesem Grund wurde auf eine
Messung verzichtet.
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Denkmalpflege
Kein Eintrag im Inventar.
Nachbargebäude der Patres ist im KIGBO
eingetragen.
Anspruchsvoller Badehotelbau von hufeisenförmigem
Grundriss, der einen Ehrenhof zwischen kräftig
vortretenden Seitenflügeln ausbildet. Frühes und
seltenes Beispiel von regionaler Bedeutung.
Feuer- und Zivilschutz
Sehr grosses Risiko für Personen!
Alle Türen ins Treppenhaus sind EI30 zu
erstellen.
Im Treppenhaus fehlt die Entrauchungsöffnung.
Im ganzen Fluchtwegbereich sind die Decken mit
Holztäfer verkleidet. Diese muss entfernt und nbb
verkleidet werden.
Die Bücher, Sitzgelegenheiten sind aus dem
Fluchtweg zu entfernen oder separat
abzutrennen.
Abbildung: Deckenverkleidung im Treppenhaus und
Korridor bb.
Sicherheitseinrichtungen
Sehr grosses Risiko für Personen!
Geländerhöhen gemäss SIA 358 sind nicht mehr
erfüllt und müssen angepasst werden.
Die Absturzgefahren bestehen und aktuelle
Normen sind nicht eingehalten bei:
Bei allen Fenstern
Treppenhausgeländer
Absturzsicherungen auf Flachdach
unzureichend.
Es sind noch nicht alle Elektrounterverteilungen
mit FI-Schutz versehen.
Türen Elektrounterverteilungen öffnen nicht in
Fluchtrichtung.
Fluchtweg von bildnerischen Gestalten ist zu
Lange. Fluchtweg muss nbb von der Nutzfläche
ausgeschieden werden.
Abbildung: Treppengeländer entsprechen nicht den
Vorschriften. Bekletterbar, Zwischenraum > 12cm.
Geländer > 100cm..
Abbildung: Absturzsicherung Flachdach mit
Pflanzentrögen ist unzureichend.
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Statik
Das Gebäude ist in massivbauweise erstellt. Die
tragenden Fassadenwände bestehen aus
Ortbetonssichtwänden. Die Wände sind aussen
mit vorgehängten Betonfassadenelemeten
verkleidet.
Die Innenwände wurden teilweise mit
Fertigelemente erstellt.
Das Steildach wurde mit einer Holzkonstruktion
ausgeführt.
Die Bibliothek ist auf die Nutzlasten zu
überprüfen.
Die Erdbebensicherheit des Gebäudes ist
gewährleistet.
Konstruktion
Das Gebäude wurde in einer
Stahlbetonkonstruktion erstellt. Das
Untergeschoss ist leicht im Terrain eingegraben.
Die Innenwände wurden grösstenteils tragend in
Beton ausgebildet, einzelne Elemente auf
vorfabrizierten Betonwänden.
Die Fassaden sind mit hinter lüfteten
Betonelementen verkleidet. Die Wärmedämmung
dazwischenliegend beträgt 12cm. Die
Betonelemente sind stark ausgewaschen und
teils vermoost. Die Elementfugen und
Fensteranschlüsse sind am Ende der
Lebensdauer und müssen um Folgenschäden zu
vermeiden dringend ersetzt werden.
Die Wände im Dachgeschoss wurden mit
asbesthaltigem Eternit verkleidet. Der
Eternitschiefer ist stark verwittert und am
zerbrechen. Die Verkleidung ist am Ende der
Lebensdauer.
Das Flachdach von 1982 ist mit 12cm minimal
gedämmt. Als Nutzbelag wurde eine Kiesschicht
gewählt. Der Kies ist sehr stark vermoost. Beim
Dachausgang ist ein Gehbelag aus Zementplatten
verlegt, jedoch fehlen entsprechend
Absturzsicherungen für ein begehbares Dach.
Die Randabdichtungen sind abgelöst. Das
Flachdach ist am Ende der Lebensdauer.
Das Steildach über dem bildnerischen Gestalten
ist als konventionelles Warmdach (Pultdach)
ausgebildet. Das Dach ist minimal gedämmt. Die
Dacheindeckung besteht aus asbesthaltigem
Eternit. Der Eternitschiefer ist stark verwittert
und am zerbrechen. Der sommerliche
Wärmeschutz ist nicht erfüllt. Das Dach ist am
Ende der Lebensdauer.
Die Holz-Metallfenster sind stark abgenutzt. Die
U-Werte entsprechen nicht den gewünschten
Vorgaben. Einzelne Gläser sind blind, die
Oberflächenbehandlung ist stark abgenutzt. Die
Brüstungshöhen entsprechen nicht den
Vorschriften. Die Fenster sind am der
Lebensdauer müssen ersetzt werden.
Abbildung: Detailschnitt Konstruktion. Innenstoren sind
in den Gruppenräumen UG ausgeführt.
Abbildung: Flachdach vermoost, fehlende
Absturzsicherungen.
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Die Beschattung erfolgt mit Lamellenstoren.
Einzelne Storen mussten ersetzt werden. Es
fehlen Ersatzteile. Die Storen sind am Ende der
Lebensdauer.
Die Technikzentrale ist im Haus 1967
untergebracht. Die Wärme-, Warmwasser und
Kaltwasserlieferung erfolgt mittels Fernleitungen
in Haus 1982.
Die Kunststeinbodenbeläge in den Korridoren und
Treppenhaus sind aus der Erstellungszeit und in
einem guten Zustand.
Die PVC-Bodenbeläge in den Schulzimmern sind
gut unterhalten und grösstenteils in einem guten
Zustand.
Die Oberflächen der Wände und Decken sind
leicht abgenutzt und müssen aufgefrischt
werden.
Die Holztäferverkleidung führen zu dunklen
Räumen. Die Lichtausbeute ist trotz guter
Beleuchtung nur sehr mangelhaft.
Abbildung: verschmutzte Elemente, defekt Fugen
Fensterbänke und Elemente.
Die Holztäferdecken sind auf Brandschutzgründen
in den Korridoren und Treppenhaus zu entfernen.
Die Elektroinstallationen erfüllen in vielen
Bereichen die Anforderungen nicht mehr.
Teilweise fehlen die FI-Schutzschalter. Die
Unterverteilungen sind veraltet und am Ende der
Lebensdauer. Die Installationen sind
entsprechend anzupassen.
Das gesamte Gebäude muss komplett saniert
werden.
3. Situation
Abbildung: Unterverteilung Elektro.
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4. Marktsituation
Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen.
5. Mietpreis Ist/Soll
Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen.
6. Infrastruktur
Werkleitungen
Parkplätze
Personentransportanlagen
Veloräume/Abstellplätze
Schutzraum
Keller / Lagerplätze
Technikräume
Heizungsinstallationen
Die Medienerschliessung erfolgt über die Technik
des Gebäude 1967.
Parkplätze sind auf dem Grundstück vorhanden,
jedoch besteht zusätzicher Bedarf. Mit ÖV
erschlossen.
Der Personenlift ist von aussen nur schlecht
erreichbar. Der Lift ist nicht geiegnet für
Materialtransporte. Die Bremsen wurden
ersetzt. Die Restnutzungdauer beträgt ca. 5
Jahre. Bei einem Ersatz ist eine grössere Anlage
für Materialtransporte und ein serparater
Aussenzugang vorzusehen.
Bedarf ist gedeckt. Die Überdachungen sind
jedoch zu ersetzen. Die Vordächer sind auf
Augehöhen und bieten ein sehr grosses
Verletzungspotential. Die Eindeckung ist
asbesthaltig und muss fachgerecht entsorgt
werden.
Schutrzaum im Gebäude ist aberkannt.
Es fehlen Lager und Kellerflächen.
Die Technikzentrale befindet sich im 1967 Bau.
Wärmeerzeuger:
Fernwärme von der Heizzentrale.
Das Verteilnetz ist aus der Erstellungszeit. Die
geschweissten Rohre sind jedoch grösstenteils
noch i.O.
Die Wärmeabgabe erfolgt mit Flächenradiatoren
von 1982, die Regulierung über mechanische
Thermostaten. Die Thermostaten sind neuwertig.
Würde das Gebäude auf Minergie saniert
werden, könnte der Energieverbrauch um ca.
2/3 reduziert werden.
Abbildung: durchschnittlicher Energieverbrauch nach
Gebäudejahrgang.
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Sanitärinstallationen
Ende der Lebensdauer
Die Installationen sind alle noch aus der
Erstellungszeit. Die Kunststoffleitungen sind am
Ende der Lebensdauer und müssen ersetzt
werden.
Die Dachwasserleitungen sind nicht zugänglich.
Die Schmutzwasserleitungen sind aus
asbesthaltigen Zementrohren und müssen
ersetzt werden.
Abbildung: Kaltwasserverteilung im 1. Obergeschoss
Elektroinstallationen
Unterverteilungen, sind am Ende der Lebensdauer
Alle 20 Jahre ist ein Sicherheitsnachweis (SiNa) zu
erstellen.
Die Hauptverteilung ist im Patresgebäude unter
gebracht.
Die Unterverteilungen sind noch nocht alle mit FISchutzschaltern ausgestattet. Ersatzteile für
einzelne Komponenten sind nicht mehr erhältlich.
Die Unterverteilungen sind zu ersetzen.
Es ist kein Sicherheitsnachweise vorhanden.
Lüftungsanlagen
Ende der Lebensdauer
7. Nutzung
Gruppenräume
Die Installationen sind teilweise an der
Belastungsgrenze und veraltet.
Im Dachgeschoss ist der Lüftungsmonobloc
untergebracht. Es ist eine reine Abluftanlage, an
welche die Putzräume und WC-Anlagen
angeschlossen sind. Es fehlt die Zuluft. In den
Räumen besteht perment Unterdruck.
Die Lüftungsanlage ist am Ende der
Lebensdauer.
Die Nutzung der Gruppenräume (ehemals Kino)
im Untergeschoss ist zu überprüfen.
Die Flächen sind an vielen Orten zu knapp
bemessen.
Es fehlen vor allem Neben- und Lagerflächen.
WC Anlage nur auf einem Geschoss ist für den
Betriebe nicht optimal.
8. Technische Beurteilung
Das wirtschaftliche Alter des Gebäudes und der
einzelnen Gebäudegruppen ist identisch. Der
Zeitpunkt ist optimal für eine umfassende
Sanierung. Die Sanierung sollte in einem Guss
ausgeführt werden, damit die gleiche
wirtschaftliche Alter erhalten bleibt.
Die Sicherheitstechnischen Anforderungen
werden in vielen Bereichen nicht mehr erfüllt.
Teilweise sind sogar Personen gefährdet.
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Elemente am Ende der Lebensdauer
Elemente die am Ende der Lebensdauer sind,
müssen komplett überarbeitet oder ersetzt
werden.
Eine Komplettsanierung ist sehr aufwändig und
Kostenintensiv.
-
Gebäudehülle:
Fassade
Fenster
Lamellenstoren / Innenstoren
Flachdach/ Dachaufbauten
Steildach / Dachaufbauten
-
Gebäudetechnik:
Installalationen Elektro, Sanitär, Heizung,
Lüftung, Kühlung
Brauchwasserleitungen
Schmutzwasserleitungen
-
Räume
WC-Anlagen
Teeküche
Gruppenraum
Treppenhaus/Korridor
-
Bauteilgruppen
Geländer und Absturzsicherungen
Brandschutztüren
-
Umgebung
instand stellen
Aussenbeleuchtung
-
9. Wirtschaftliche Beurteilung
Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen. Es sind keine
Überwälzung der Kosten möglich.
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10. Empfehlung, Zusammenfassung
Verworfen: weiterbetreiben, instand setzen
Die Nutzung sowie die Grundrisse der Gebäude werden beibehalten. Abgenützte und beschädigte
Bauteile werden im Rahmen des laufenden Unterhaltes ersetzt oder erneuert.
Der Unterhalt kann nur beschränkt geplant oder als „Pannenbehebung“ organisiert werden.
•
•
•
Führt zu Unterhalt ohne Konzept - dadurch wird Substanz und Kapital vernichtet
Aufwand und Ertrag stehen in einem Missverhältnis.
Gefahr von "Verslumung" und Imageverlust
„Weiterbetreiben“ ist kein nachhaltiges Szenario!
1
schlecht
Reaktion auf Objektparameter
Ökologische Vor - und Nachteile
Reaktion Lage u.
Immissionsnachteile
Er haltung des Siedlungschar akter s
Rechtl. / techn.
Realisier ungschancen
Berücksichtigung Nutzer
Nutzbar keit
Reaktion Kundenbedür fnisse
Innovative Angebotswer te
Bedürfnisse Eigentümer
Sicher heitspr obleme behoben
Ver besser ung Image
Investition / Er tr ag
Realisier ungschancen
Gesamtbeurteilung
zeigt die langfr istige Ver änder ung
2
mässig
3
neutral
4
gut
5
sehr gut
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Verworfen: Verkaufen und Neuanlage suchen
Die Liegenschaft wird veräussert. Die Liegenschaft liegt an einem sehr guten Standort und weist noch
zusätzliches Potential auf. Mit dem Erlös wird an einem neuen Standort Bauland für eine Neuinvestition
erworben.

Muss im Zusammenhang des Schulstandortes geklärt werden. Politischer Entscheid.
1
schlecht
Reaktion auf Objektparameter
Ökologische Vor - und Nachteile
Reaktion Lage u.
Immissionsnachteile
Er haltung des Siedlungschar akter s
Rechtl. / techn.
Realisier ungschancen
Berücksichtigung Nutzer
Nutzbar keit
Reaktion Kundenbedür fnisse
Innovative Angebotswer te
Bedürfnisse Eigentümer
Sicher heitspr obleme behoben
Ver besser ung Image
Investition / Er tr ag
Realisier ungschancen
Gesamtbeurteilung
zeigt die langfr istige Ver änder ung
2
mässig
3
neutral
4
gut
5
sehr gut
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Empfohlen: Erneuern; neu positionieren!
Die Liegenschaft wird instand gestellt und modernisiert. Das Gebäude wird durch adaptive
Massnahmen dem zum Zeitpunkt der Modernisierung herrschenden Standard der Neubauten
angeglichen.


Durch die Erneuerung kann der Nutzwert gesteigert werden
Trotz massiven Investitionskosten kann der Wert nicht verbessert werden.
Nur erneuern bringt keine Verbesserung für den Nutzer. Es ist zwingend auf die Kundenbedürfnisse
und Zukunftstechnologien einzugehen und diese bei einer Sanierung zu berücksichtigen.
1
schlecht
Reaktion auf Objektparameter
Ökologische Vor - und Nachteile
Reaktion Lage u.
Immissionsnachteile
Er haltung des Siedlungschar akter s
Rechtl. / techn.
Realisier ungschancen
Berücksichtigung Nutzer
Nutzbar keit
Reaktion Kundenbedür fnisse
Innovative Angebotswer te
Bedürfnisse Eigentümer
Sicher heitspr obleme behoben
Ver besser ung Image
Investition / Er tr ag
Realisier ungschancen
Gesamtbeurteilung
zeigt die langfr istige Ver änder ung
2
mässig
3
neutral
4
gut
5
sehr gut
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Verworfen: Abbrechen und neu bauen.
Die bestehende Baute wird abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt. Die Neubauten werden
passend auf die von der Eigentümerin gewünschten Anforderungen an modernen Schulbetrieb
realisiert.


Substanzwert wird vernichtet
Ein Neubau erlaubt ein Eingehen auf die aktuellen Marktbedürfnisse

Grosse Sicherheitsrisiken können eliminiert werden
1
schlecht
Reaktion auf Objektparameter
Ökologische Vor - und Nachteile
Reaktion Lage u.
Immissionsnachteile
Er haltung des Siedlungschar akter s
Rechtl. / techn.
Realisier ungschancen
Berücksichtigung Nutzer
Nutzbar keit
Reaktion Kundenbedür fnisse
Innovative Angebotswer te
Bedürfnisse Eigentümer
Sicher heitspr obleme behoben
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Investition / Er tr ag
Realisier ungschancen
Gesamtbeurteilung
zeigt die langfr istige Ver änder ung
2
mässig
3
neutral
4
gut
5
sehr gut
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