marty architektur ag Strategischer Bericht Gebäude
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marty architektur ag Ratskellergasse 2, 6430 Schwyz, T 041 810 28 90, F 041 810 28 91 www.marty-architektur.ch, [email protected] Schwyz, 20.06.2014 Unser Zeichen: Ivan Marty Strategischer Bericht Gebäude 1982 Bau-Nr. 1316 Objekt: Kantonsschule Ausserschwyz, Standort Nuolen Bauherr: Hochbauamt Baumanagement Postfach 1252 6431 Schwyz Empfehlung: erneuern und neu positionieren! Erstellt: 20.06.2014/i. marty; Revidiert: - / i. marty; Druckdatum: 23.06.2014 O:\2013\1316 KS Ausserschwyz Nuolen\291 marty architektur ag\20 Zustandanalyse\1316-1982-Strategischer-Bericht140620.docx Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 2 von 14 Inhalt 1. Vorwort ............................................................................................................................... 3 2. Objekt Beschrieb ............................................................................................................. 4 3. Situation ............................................................................................................................. 7 5. Mietpreis Ist/Soll ........................................................................................................... 8 6. Infrastruktur ..................................................................................................................... 8 8. Technische Beurteilung ................................................................................................. 9 10. Empfehlung, Zusammenfassung ............................................................................. 11 Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 3 von 14 1. Vorwort Im Rahmen der Bewirtschaftung einer Liegenschaft ist es sinnvoll unter Zuhilfenahme eines „strategischen Berichtes“ in regelmässigen Abständen über die getätigten Investitionen Rechenschaft abzulegen, den Alterungsprozess aufzuzeigen und sich zu überlegen, mit welcher Strategie die Liegenschaft im Lauf der kommenden zehn Jahre bewirtschaftet werden soll. Denn je nach Ergebnis des strategischen Berichts muss sich der Eigentümer gegenüber allfälligen Alterungsschäden differenziert entscheiden. Abbildung: etliche offene Fugen der Fassadenelemente erlauben eine voranschreitende Wasserinfiltration. Auftrag Der Auftrag zu dieser Studie wurde durch das Hochbauamt Kanton Schwyz, vertreten durch Remo Lütolf, erteilt. Glossar In diesem Bericht werden folgende Begriffe wie folgt verwendet: erneuern: Wiederherstellen eines gesamten Bauwerkes oder Teilen desselben in einen mit dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand. Inklusive den erforderlichen Massnahmen und Anpassungen an die aktuellen Marktverhältnisse. instand setzen: Wiederherstellen der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer. instand halten: Wahren der Funktionstauglichkeit durch einfache regelmässige Massnahmen. unterhalten: Bewahren oder wiederherstellen eines Bauwerkes ohne wesentliche Änderungen der Anforderungen. Der strategische Bericht fördert aktives und bewusstes Bewirtschaften einer Liegenschaft, sichert damit die Investitionen und den Marktauftritt. Er definiert die täglichen Aufträge für die Verwaltung für die Betrachtungsperiode. Der strategische Bericht beurteilt vier Szenarien: weiter betreiben, instand setzen verkaufen, Neuanlage suchen erneuern und auf neuem Niveau weiter betreiben abbrechen und neu bauen Diese vier und nur diese Varianten werden im strategischen Bericht aufbereitet und die beste, mit den notwendigen, begleitenden Empfehlungen vorgeschlagen. Der vorliegende Bericht wurde von Ivan Marty, marty architektur ag interdisziplinär erarbeitet. Wo erforderlich wurden Fachleuchte zur Beurteilung beigezogen. Der Fokus wird in diesem Bericht schwergewichtig auf die technische und baurechtliche Beurteilung gelegt. Die Marktsituation wird für das spezielle Objekt nicht erarbeitet. Besonders für den strategischen Bericht, bei dem das Gebäude nicht im Detail diagnostiziert wird, ist das breitgefächerte Urteil unabdingbar. Schwyz, 20.06.2014 Ivan Marty Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 4 von 14 2. Objekt Beschrieb Allgemein Die Schulanlage besteht aus dem eigentlichen Schulhaus mit Baujahr 1982 (A), der Turnhalle (B) mit Baujahr 1967 und dem Mensagebäude mit Baujahr 1947 (siehe Abbildung 1). Im Schulgebäude befinden sich in allen Geschossen (Untergeschoss bis 3. Obergeschoss) Schul- und Gruppenräume. Im Untergeschoss des Turnhallengebäudes befinden sich Allgemein- und Technikräume sowie Labore, Garagen und die Schutzräume. Neben der zweigeschossigen Turnhalle sind im Erdgeschoss Garderoben und Sanitärräume und im Obergeschoss ein Singsaal und Musikkabinen untergebracht. Im unterkellerten viergeschossigen Mensagebäude befinden sich 5 Studios mit Küche und einer Nasszelle zu gemeinschaftlichen Nutzung im Dachgeschoss (Leerstand), Physikzimmer, Lehrerzimmer, Sekretariat, Aufenthaltsräume und die Schulküche mit Mensa auf den restlichen Geschossen. Die Mensa und das Lehrerzimmer gehört ins Patresgebäude, wird jedoch durch die KSA genutzt. Abbildung: Übersicht der Bauten Bevor Investitionen getätigt werden müssen folgenden Fragen geklärt werden: 1. Weitere Nutzung 2. Platzbedürfnisse klären Bauvorschriften Altlasten Naturgefahren Schadstoffe Abbildung: Südfassade Die Schulanlage liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Auf dem Grundstück sind Nutzungsreserven vorhanden. Gemäss Kataster ist das Grundstück altlastenfrei. Es sind keine Naturgefahren bekannt. Über das gesamte Gebäude wurde ein Schadstoffgutachten durch die Firma Ecosens erstellt. Folgende Bauteile enthalten Schadstoffe: Asbest: Asbestzementrohre (Abläufe) Fassadenverkleidung Dachaufbau Dacheindeckung Steildach Pflanzentröge auf Flachdach Verdachtsmomente: Flachdachabdichtung Plattenkleber keramisch Platten Nasszellen Liftmotor Raumluftbelastung Es besteht kein dringender Handlungsbedarf. Bei einer Sanierung oder Rückbau muss der Asbest saniert werden. Es sind keine übermässigen Gerüche oder stark schadstoffhaltige Materialen in den erkennbar gewesen. Aus diesem Grund wurde auf eine Messung verzichtet. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 5 von 14 Denkmalpflege Kein Eintrag im Inventar. Nachbargebäude der Patres ist im KIGBO eingetragen. Anspruchsvoller Badehotelbau von hufeisenförmigem Grundriss, der einen Ehrenhof zwischen kräftig vortretenden Seitenflügeln ausbildet. Frühes und seltenes Beispiel von regionaler Bedeutung. Feuer- und Zivilschutz Sehr grosses Risiko für Personen! Alle Türen ins Treppenhaus sind EI30 zu erstellen. Im Treppenhaus fehlt die Entrauchungsöffnung. Im ganzen Fluchtwegbereich sind die Decken mit Holztäfer verkleidet. Diese muss entfernt und nbb verkleidet werden. Die Bücher, Sitzgelegenheiten sind aus dem Fluchtweg zu entfernen oder separat abzutrennen. Abbildung: Deckenverkleidung im Treppenhaus und Korridor bb. Sicherheitseinrichtungen Sehr grosses Risiko für Personen! Geländerhöhen gemäss SIA 358 sind nicht mehr erfüllt und müssen angepasst werden. Die Absturzgefahren bestehen und aktuelle Normen sind nicht eingehalten bei: Bei allen Fenstern Treppenhausgeländer Absturzsicherungen auf Flachdach unzureichend. Es sind noch nicht alle Elektrounterverteilungen mit FI-Schutz versehen. Türen Elektrounterverteilungen öffnen nicht in Fluchtrichtung. Fluchtweg von bildnerischen Gestalten ist zu Lange. Fluchtweg muss nbb von der Nutzfläche ausgeschieden werden. Abbildung: Treppengeländer entsprechen nicht den Vorschriften. Bekletterbar, Zwischenraum > 12cm. Geländer > 100cm.. Abbildung: Absturzsicherung Flachdach mit Pflanzentrögen ist unzureichend. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 6 von 14 Statik Das Gebäude ist in massivbauweise erstellt. Die tragenden Fassadenwände bestehen aus Ortbetonssichtwänden. Die Wände sind aussen mit vorgehängten Betonfassadenelemeten verkleidet. Die Innenwände wurden teilweise mit Fertigelemente erstellt. Das Steildach wurde mit einer Holzkonstruktion ausgeführt. Die Bibliothek ist auf die Nutzlasten zu überprüfen. Die Erdbebensicherheit des Gebäudes ist gewährleistet. Konstruktion Das Gebäude wurde in einer Stahlbetonkonstruktion erstellt. Das Untergeschoss ist leicht im Terrain eingegraben. Die Innenwände wurden grösstenteils tragend in Beton ausgebildet, einzelne Elemente auf vorfabrizierten Betonwänden. Die Fassaden sind mit hinter lüfteten Betonelementen verkleidet. Die Wärmedämmung dazwischenliegend beträgt 12cm. Die Betonelemente sind stark ausgewaschen und teils vermoost. Die Elementfugen und Fensteranschlüsse sind am Ende der Lebensdauer und müssen um Folgenschäden zu vermeiden dringend ersetzt werden. Die Wände im Dachgeschoss wurden mit asbesthaltigem Eternit verkleidet. Der Eternitschiefer ist stark verwittert und am zerbrechen. Die Verkleidung ist am Ende der Lebensdauer. Das Flachdach von 1982 ist mit 12cm minimal gedämmt. Als Nutzbelag wurde eine Kiesschicht gewählt. Der Kies ist sehr stark vermoost. Beim Dachausgang ist ein Gehbelag aus Zementplatten verlegt, jedoch fehlen entsprechend Absturzsicherungen für ein begehbares Dach. Die Randabdichtungen sind abgelöst. Das Flachdach ist am Ende der Lebensdauer. Das Steildach über dem bildnerischen Gestalten ist als konventionelles Warmdach (Pultdach) ausgebildet. Das Dach ist minimal gedämmt. Die Dacheindeckung besteht aus asbesthaltigem Eternit. Der Eternitschiefer ist stark verwittert und am zerbrechen. Der sommerliche Wärmeschutz ist nicht erfüllt. Das Dach ist am Ende der Lebensdauer. Die Holz-Metallfenster sind stark abgenutzt. Die U-Werte entsprechen nicht den gewünschten Vorgaben. Einzelne Gläser sind blind, die Oberflächenbehandlung ist stark abgenutzt. Die Brüstungshöhen entsprechen nicht den Vorschriften. Die Fenster sind am der Lebensdauer müssen ersetzt werden. Abbildung: Detailschnitt Konstruktion. Innenstoren sind in den Gruppenräumen UG ausgeführt. Abbildung: Flachdach vermoost, fehlende Absturzsicherungen. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 7 von 14 Die Beschattung erfolgt mit Lamellenstoren. Einzelne Storen mussten ersetzt werden. Es fehlen Ersatzteile. Die Storen sind am Ende der Lebensdauer. Die Technikzentrale ist im Haus 1967 untergebracht. Die Wärme-, Warmwasser und Kaltwasserlieferung erfolgt mittels Fernleitungen in Haus 1982. Die Kunststeinbodenbeläge in den Korridoren und Treppenhaus sind aus der Erstellungszeit und in einem guten Zustand. Die PVC-Bodenbeläge in den Schulzimmern sind gut unterhalten und grösstenteils in einem guten Zustand. Die Oberflächen der Wände und Decken sind leicht abgenutzt und müssen aufgefrischt werden. Die Holztäferverkleidung führen zu dunklen Räumen. Die Lichtausbeute ist trotz guter Beleuchtung nur sehr mangelhaft. Abbildung: verschmutzte Elemente, defekt Fugen Fensterbänke und Elemente. Die Holztäferdecken sind auf Brandschutzgründen in den Korridoren und Treppenhaus zu entfernen. Die Elektroinstallationen erfüllen in vielen Bereichen die Anforderungen nicht mehr. Teilweise fehlen die FI-Schutzschalter. Die Unterverteilungen sind veraltet und am Ende der Lebensdauer. Die Installationen sind entsprechend anzupassen. Das gesamte Gebäude muss komplett saniert werden. 3. Situation Abbildung: Unterverteilung Elektro. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 8 von 14 4. Marktsituation Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen. 5. Mietpreis Ist/Soll Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen. 6. Infrastruktur Werkleitungen Parkplätze Personentransportanlagen Veloräume/Abstellplätze Schutzraum Keller / Lagerplätze Technikräume Heizungsinstallationen Die Medienerschliessung erfolgt über die Technik des Gebäude 1967. Parkplätze sind auf dem Grundstück vorhanden, jedoch besteht zusätzicher Bedarf. Mit ÖV erschlossen. Der Personenlift ist von aussen nur schlecht erreichbar. Der Lift ist nicht geiegnet für Materialtransporte. Die Bremsen wurden ersetzt. Die Restnutzungdauer beträgt ca. 5 Jahre. Bei einem Ersatz ist eine grössere Anlage für Materialtransporte und ein serparater Aussenzugang vorzusehen. Bedarf ist gedeckt. Die Überdachungen sind jedoch zu ersetzen. Die Vordächer sind auf Augehöhen und bieten ein sehr grosses Verletzungspotential. Die Eindeckung ist asbesthaltig und muss fachgerecht entsorgt werden. Schutrzaum im Gebäude ist aberkannt. Es fehlen Lager und Kellerflächen. Die Technikzentrale befindet sich im 1967 Bau. Wärmeerzeuger: Fernwärme von der Heizzentrale. Das Verteilnetz ist aus der Erstellungszeit. Die geschweissten Rohre sind jedoch grösstenteils noch i.O. Die Wärmeabgabe erfolgt mit Flächenradiatoren von 1982, die Regulierung über mechanische Thermostaten. Die Thermostaten sind neuwertig. Würde das Gebäude auf Minergie saniert werden, könnte der Energieverbrauch um ca. 2/3 reduziert werden. Abbildung: durchschnittlicher Energieverbrauch nach Gebäudejahrgang. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 9 von 14 Sanitärinstallationen Ende der Lebensdauer Die Installationen sind alle noch aus der Erstellungszeit. Die Kunststoffleitungen sind am Ende der Lebensdauer und müssen ersetzt werden. Die Dachwasserleitungen sind nicht zugänglich. Die Schmutzwasserleitungen sind aus asbesthaltigen Zementrohren und müssen ersetzt werden. Abbildung: Kaltwasserverteilung im 1. Obergeschoss Elektroinstallationen Unterverteilungen, sind am Ende der Lebensdauer Alle 20 Jahre ist ein Sicherheitsnachweis (SiNa) zu erstellen. Die Hauptverteilung ist im Patresgebäude unter gebracht. Die Unterverteilungen sind noch nocht alle mit FISchutzschaltern ausgestattet. Ersatzteile für einzelne Komponenten sind nicht mehr erhältlich. Die Unterverteilungen sind zu ersetzen. Es ist kein Sicherheitsnachweise vorhanden. Lüftungsanlagen Ende der Lebensdauer 7. Nutzung Gruppenräume Die Installationen sind teilweise an der Belastungsgrenze und veraltet. Im Dachgeschoss ist der Lüftungsmonobloc untergebracht. Es ist eine reine Abluftanlage, an welche die Putzräume und WC-Anlagen angeschlossen sind. Es fehlt die Zuluft. In den Räumen besteht perment Unterdruck. Die Lüftungsanlage ist am Ende der Lebensdauer. Die Nutzung der Gruppenräume (ehemals Kino) im Untergeschoss ist zu überprüfen. Die Flächen sind an vielen Orten zu knapp bemessen. Es fehlen vor allem Neben- und Lagerflächen. WC Anlage nur auf einem Geschoss ist für den Betriebe nicht optimal. 8. Technische Beurteilung Das wirtschaftliche Alter des Gebäudes und der einzelnen Gebäudegruppen ist identisch. Der Zeitpunkt ist optimal für eine umfassende Sanierung. Die Sanierung sollte in einem Guss ausgeführt werden, damit die gleiche wirtschaftliche Alter erhalten bleibt. Die Sicherheitstechnischen Anforderungen werden in vielen Bereichen nicht mehr erfüllt. Teilweise sind sogar Personen gefährdet. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 10 von 14 Elemente am Ende der Lebensdauer Elemente die am Ende der Lebensdauer sind, müssen komplett überarbeitet oder ersetzt werden. Eine Komplettsanierung ist sehr aufwändig und Kostenintensiv. - Gebäudehülle: Fassade Fenster Lamellenstoren / Innenstoren Flachdach/ Dachaufbauten Steildach / Dachaufbauten - Gebäudetechnik: Installalationen Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung, Kühlung Brauchwasserleitungen Schmutzwasserleitungen - Räume WC-Anlagen Teeküche Gruppenraum Treppenhaus/Korridor - Bauteilgruppen Geländer und Absturzsicherungen Brandschutztüren - Umgebung instand stellen Aussenbeleuchtung - 9. Wirtschaftliche Beurteilung Für ein Schulgebäude nicht relevant, deshalb wird darauf nicht weiter eingegangen. Es sind keine Überwälzung der Kosten möglich. Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 11 von 14 10. Empfehlung, Zusammenfassung Verworfen: weiterbetreiben, instand setzen Die Nutzung sowie die Grundrisse der Gebäude werden beibehalten. Abgenützte und beschädigte Bauteile werden im Rahmen des laufenden Unterhaltes ersetzt oder erneuert. Der Unterhalt kann nur beschränkt geplant oder als „Pannenbehebung“ organisiert werden. • • • Führt zu Unterhalt ohne Konzept - dadurch wird Substanz und Kapital vernichtet Aufwand und Ertrag stehen in einem Missverhältnis. Gefahr von "Verslumung" und Imageverlust „Weiterbetreiben“ ist kein nachhaltiges Szenario! 1 schlecht Reaktion auf Objektparameter Ökologische Vor - und Nachteile Reaktion Lage u. Immissionsnachteile Er haltung des Siedlungschar akter s Rechtl. / techn. Realisier ungschancen Berücksichtigung Nutzer Nutzbar keit Reaktion Kundenbedür fnisse Innovative Angebotswer te Bedürfnisse Eigentümer Sicher heitspr obleme behoben Ver besser ung Image Investition / Er tr ag Realisier ungschancen Gesamtbeurteilung zeigt die langfr istige Ver änder ung 2 mässig 3 neutral 4 gut 5 sehr gut Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 12 von 14 Verworfen: Verkaufen und Neuanlage suchen Die Liegenschaft wird veräussert. Die Liegenschaft liegt an einem sehr guten Standort und weist noch zusätzliches Potential auf. Mit dem Erlös wird an einem neuen Standort Bauland für eine Neuinvestition erworben. Muss im Zusammenhang des Schulstandortes geklärt werden. Politischer Entscheid. 1 schlecht Reaktion auf Objektparameter Ökologische Vor - und Nachteile Reaktion Lage u. Immissionsnachteile Er haltung des Siedlungschar akter s Rechtl. / techn. Realisier ungschancen Berücksichtigung Nutzer Nutzbar keit Reaktion Kundenbedür fnisse Innovative Angebotswer te Bedürfnisse Eigentümer Sicher heitspr obleme behoben Ver besser ung Image Investition / Er tr ag Realisier ungschancen Gesamtbeurteilung zeigt die langfr istige Ver änder ung 2 mässig 3 neutral 4 gut 5 sehr gut Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 13 von 14 Empfohlen: Erneuern; neu positionieren! Die Liegenschaft wird instand gestellt und modernisiert. Das Gebäude wird durch adaptive Massnahmen dem zum Zeitpunkt der Modernisierung herrschenden Standard der Neubauten angeglichen. Durch die Erneuerung kann der Nutzwert gesteigert werden Trotz massiven Investitionskosten kann der Wert nicht verbessert werden. Nur erneuern bringt keine Verbesserung für den Nutzer. Es ist zwingend auf die Kundenbedürfnisse und Zukunftstechnologien einzugehen und diese bei einer Sanierung zu berücksichtigen. 1 schlecht Reaktion auf Objektparameter Ökologische Vor - und Nachteile Reaktion Lage u. Immissionsnachteile Er haltung des Siedlungschar akter s Rechtl. / techn. Realisier ungschancen Berücksichtigung Nutzer Nutzbar keit Reaktion Kundenbedür fnisse Innovative Angebotswer te Bedürfnisse Eigentümer Sicher heitspr obleme behoben Ver besser ung Image Investition / Er tr ag Realisier ungschancen Gesamtbeurteilung zeigt die langfr istige Ver änder ung 2 mässig 3 neutral 4 gut 5 sehr gut Strategischer Bericht vom 20.06.2014 Kantonsschule Ausserschwyz Seestrasse, KSA Nuolen Seite 14 von 14 Verworfen: Abbrechen und neu bauen. Die bestehende Baute wird abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt. Die Neubauten werden passend auf die von der Eigentümerin gewünschten Anforderungen an modernen Schulbetrieb realisiert. Substanzwert wird vernichtet Ein Neubau erlaubt ein Eingehen auf die aktuellen Marktbedürfnisse Grosse Sicherheitsrisiken können eliminiert werden 1 schlecht Reaktion auf Objektparameter Ökologische Vor - und Nachteile Reaktion Lage u. Immissionsnachteile Er haltung des Siedlungschar akter s Rechtl. / techn. Realisier ungschancen Berücksichtigung Nutzer Nutzbar keit Reaktion Kundenbedür fnisse Innovative Angebotswer te Bedürfnisse Eigentümer Sicher heitspr obleme behoben Ver besser ung Image Investition / Er tr ag Realisier ungschancen Gesamtbeurteilung zeigt die langfr istige Ver änder ung 2 mässig 3 neutral 4 gut 5 sehr gut
