Bericht zur Wirtschaftlichkeit MFH
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Sanierungsvorhaben Erikaweg 1 und 3 1. Wirtschaftliche Bewertung der geplanten Maßnahmen (S.2) 2. Solarthermie-Anlage (S.7) 3. Förderungen (S.8) 4. Sanierungsszenarien / Langfassung (S.12) 5. Allgemeine Informationen (S.28) G e b ä u d e : freistehendes Mehrfamilienhaus Erikaweg 1 und 3 78048 Villingen Auftraggeber: Herr und Frau Dr. Sylke Holtz Waldhauserstraße 6 78050 Villingen Erstellt von: Atum Immobilienmanagement UG Benjamin Holtz Torgauer Straße 12-15 10829 Berlin Tel.: 030 91 901 696 E-Mail: [email protected] BAFA Beraternummer: 177165 Vorgestellt und ausgehändigt am: 20. Oktober 2013 Unterschrift/Stempel 2 1. Wirtschaftliche Bewertung Bewertung nach Mietspiegel (2011) Wohnwertkriterien Zone 1: Die Wohnungen liegen im Stadtteil Villingen (westlich der B33) Die Wohnungen ist nach Straßenverzeichnis in einer guten Wohnlage 0 % Abschlag zum Mietspiegel + 4% Monatliche Basis-Nettomiete in € / m² nach Wohnungsgröße bei einem Baualter von 1919 – 1977: Erikaweg 1: Einheit / Nettowohnfläche EGL: 70,36 m² EGR: 54,08 m² EGM: 59,87 m² 1.OGL: 68,39 m² (+ ca. 21,80 m² mit OGM = 90,19 m²) 1.OGR: 70,52 m² 1.OGM: 21,80 m² DGR: 39,30 m² (+ ca. 15 m²) DGL: ca. 75 m² (Neubau) Jahresbetrachtung: € / m² Wohnfläche 5,24 5,50 5,40 5,28 (5,24) 5,28 8,25 6,26 (7,00) 7,50 Nettoertrag (gesamt) mit Anhebung… …mit Anhebung und Erweiterung …mit Neubau Aufschlag in € (4 % / m² Wohnfläche) 0,21 0,21 0,21 0,21 Nettoertrag in € Ist / Soll 363,111 / 383,64 353,00 / 308,79 303,31 / 335,87 380,002 / 375,46 (472,59) 0,21 0,21 0,21 0,21 395,003 / 387,15 175,00 / 184,42 240,00 / 254,27 (380,10 €) 562,50 € Monat 2.209,42 Jahr 26.513,04 2.229,60 2.277,56 26.755,20 € / Jahr 27.330,72 € / Jahr 2.840,06 34.080,72 € / Jahr 1 Exkl. eines Stellplatzes für 40 € Exkl. eines Stellplatzes für 40 € 3 Exkl. eines Stellplatzes für 40 € 2 Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 3 Erikaweg 3: Einheit / Nettowohnfläche EGL: 57,28 m² EGR: 57,28 m² 1.OGL: 57,28 m² 1.OGR: 57,28 m² DGR: 51,46 m² DGR: 51,46 m² (+ ca. 40 m² Erweiterung) Jahresbetrachtung: € / m² Wohnfläche 5,44 5,44 5,44 5,44 5,59 5,28 (5,20) Nettoertrag (gesamt) mit Anhebung… …mit Anhebung und Erweiterung Aufschlag in € (4 % / m² Wohnfläche) 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 Nettoertrag in € Ist / Soll 286,344 / 323,63 321,82 / 323,63 330,00 / 323,63 350,00 / 323,63 Monat 1.948,02 1.957,85 2.068,58 Jahr 23.376,24 23.494,20 € / Jahr 24.822,96 € / Jahr 295,00 / 298,47 364,86 (475,59) Ertragswert Ertrag Monatsrohertrag Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallrisiko (Wohnfläche: 664,90 m² bei rd. 5,50 €/m²) Summen (Ist) über Nettokaltmiete Monatsrohertrag x 12 Monate 3.792,58 € 45.510,96 € 2 % des Jahresrohertrages Jahresreinertrag 3.427,20 € 3.004,80 € 10.072,88 € 879,02 € 28.127,06 € … mit Anhebung und Erweiterungen 2.264,40 30.391,46 € … mit Neubau 9.006,70 39.398,16 4 Exkl. eines Stellplatzes für 40 € Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 4 Kosten der Maßnahmen und Möglichkeiten der Kosten-Deckung Maßnahme KfW Effizienzhaus 85 Sowieso-Kosten Grüne Kosten Summe 243.149,00 158.665,00 Gesamt-Investitionskosten 401.816,00 Deckung Instandhaltungskosten Umlagen (BGB § 558 und § 559) Grüne Kosten (Mit Wohnflächenerweiterung) Bei einem Ansatz von 30 Jahren für den Sanierungszyklus ergibt sich eine Erhöhung der Kaltmiete um 0,61 € / m²5, wenn man nur die Grünen Kosten betrachtet. Eine Deckung der Grünen Kosten ist nach § 558 unwahrscheinlich, da kein Kaltmietenpuffer zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht. Eine Umlage nach § 559 würde bedeuten, dass es zu einer Mieterhöhung von 2,03 € / m²6 kommt. Die Energie-Einsparungen liegen jedoch (nach Energiebedarfsberechnung) bei 1,22 € / m². Ob diese Mehrkosten nur über zusätzlichen Komfortgewinn in den Wohnungen von den Mietern getragen werden würde ist unwahrscheinlich. Sowieso-Kosten Erschwerend kommt hinzu, dass bisher keine Rücklagen für die Instandhaltung der Gebäude-Bauteile gebildet wurden. Folglich würden die Kosten den Ertrag erheblich belasten und ausschließlich über das Darlehen getragen werden. Entlastend wirken nur die öffentlichen Fördergelder von 38.560 € Es wird deshalb empfohlen, keine Komplettsanierung durchzuführen, sondern über die bestehenden Bauteile der Fassade und Fenster über die nächsten Jahre zu ernten und so die Instandhaltungsrücklagen zu erhöhen. (Siehe Maßnahme unten: Kessel & Solar, Dach, Keller, Treppenhaus) Merke: Umlage nach BGB § 558 und 559 § 558 : • Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete • Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden • Bei Erhöhungen: nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze) § 559: • (energ.) Modernisierungsmaßnahme: jährliche Miete kann dann um 11 Prozent der Kosten erhöht werden • Erhaltungsmaßnahmen (Sowieso-Kosten) werden nicht angerechnet • Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen 5 6 158.665,00 € : 30 Jahre : 12 Monate : 714,90 m² Wohnfläche = 0,61 € / m² Wohnfläche 158.665,00 € x 11 % : 12 Monate : 714,90 m² Wohnfläche = 2,03 Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 5 Maßnahme KfW Effizienzhaus 70 Sowieso-Kosten Grüne Kosten Summe 253.149,00 171.665,00 Gesamt-Investitionskosten 424,814,00 Deckung Instandhaltungskosten Umlagen (BGB § 558 und § 559) Die Frage nach der Amortisation der Grünen- und Sowieso-Kosten verschärft sich im Vergleich zu oben noch. Entlastend wirken nur die öffentlichen Fördergelder von 62.499.20 € Maßnahme Kessel & Solar, Dach, Keller, Treppenhaus Sowieso-Kosten Grüne Kosten Summe 193.646,00 78.647,00 Gesamt-Investitionskosten 272.293,00 Deckung Instandhaltungskosten Umlagen (BGB § 558 und § 559) Grüne Kosten (Mit Wohnflächenerweiterung) Bei einem Ansatz von 30 Jahren für den Sanierungszyklus ergibt sich eine Erhöhung der Kaltmiete um 0,30 € / m²7, wenn man nur die Grünen Kosten betrachtet. Eine Deckung der Grünen Kosten ist nach § 558 unwahrscheinlich, da kein Kaltmietenpuffer zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht. Eine Umlage nach § 559 würde bedeuten, dass es zu einer Mieterhöhung von 1,00 € / m²8 kommen wird. Die Energie-Einsparungen liegen jedoch (nach Energiebedarfsberechnung) bei 1,22 € / m². Das dies neben den Energieeinsparungen über zusätzlichen Komfortgewinn von den Mietern getragen wird, ist wahrscheinlich. Hier kann man sich vorstellen, dass sich die Mieter bei einer gewährleisteten Warmmietenneutralität über eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter einigen. Sowieso-Kosten Siehe oben Entlastend wirken nur die öffentlichen Fördergelder von 8.565,00 € 7 8 78.647,00€ : 30 Jahre : 12 Monate : 714,90 m² Wohnfläche = 0,61 € / m² Wohnfläche 78.647,00 € x 11 % : 12 Monate : 714,90 m² Wohnfläche = 2,03 Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 6 Maßnahme Kessel, Keller, Treppenhaus Sowieso-Kosten Grüne Kosten Summe 42.424,00 22.442,00 Gesamt-Investitionskosten 64.866,00 Deckung Instandhaltungskosten Umlagen (BGB § 558 und § 559) Grüne Kosten (Ohne Wohnflächenerweiterung) Bei einem Ansatz von 30 Jahren für den Sanierungszyklus ergibt sich eine Erhöhung der Kaltmiete um 0,09 € / m²9, wenn man nur die Grünen Kosten betrachtet. Eine Deckung der Grünen Kosten ist nach § 558 gegeben. Eine Umlage nach § 559 würde bedeuten, dass es zu einer Mieterhöhung von 0,30 € / m²10 kommt. Die Energie-Einsparung liegt (nach Energiebedarfsberechnung) bei 0,71 € / m². Es ist anzunehmen, dass dies von den Mietern getragen wird. Sowieso-Kosten Siehe oben Kosten/Nutzenvergleich der Maßnahmen In der Tabelle unten sind die Prognose der Heizkosten bzw. Heizkosteneinsparung nach Sanierung den energetisch bedingten Sanierungskosten (s.o.) gegenübergestellt. Aus dem Verhältnis zwischen energetisch bedingten Investitionskosten abzüglich Förderzuschüssen und Energiekosteneinsparung ergibt sich das Kosten/ NutzenVerhältnis. Die Angaben aus der Tabelle dienen dem Vergleich der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander. Je kleiner das Kosten/Nutzen-Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist die Maßnahme. 9 22.442,00 € : 30 Jahre : 12 Monate : 664,90 m² Wohnfläche = 0,09 € / m² Wohnfläche 22.442,00 € x 11 % : 12 Monate : 664,90 m² Wohnfläche = 0,3 10 Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 7 Tabelle zu Kosten / Nutzen-Verhältnis der Maßnahmen Ist-Zustand vor Sanierung Maßnahmenkombination KfWEffizienzhaus 85 KfWEffizienzhaus 70 Kessel & Solar, Dach, Keller, Treppenhaus Kessel, Keller, Treppenhaus 13.600 205.600 €/a Energiekosten (nach Energiebedarf) kWh/a Endenergiebedarf Energie- Energetisch kosten bedingte nach InvestiSanierung tionskosten Öffentliche Fördermittel Prognostizierte Einsparungen Kosten / Nutzen Endenergiebedarf Energiekosten [€/a] [€] [€] [kWh/a] [€/a] [%] 3.165 163.300 38.560 164.400 10.500 77 11 : 1 2.563 176.300 62.499.20 173.000 11.067 81 10:1 6.242 78.647 8.215,20 91.800 7.388 54 9:1 7.932 22.442 - 84.400 5.698 42 4:1 2. Solarthermie Solvis Fera 552-1 Speicher Deckungsrate: Heizung Deckungsrate: Warmwasser Gesamtdeckungsrate Wirkungsgrad Spezifischer Kollektor / Jahresertrag Investition Förderung (BAFA) Energieeinsparung Atum Immobilienmanagement 20,64 m² (4 Module Ost; -10° Azimuth Südabweichung) 1000 l 6 % (bei Szenario KfW 70) 2 % (bei Szenario Kessel & Solarthermie) 52 % (bei Szenario KfW 70) 53 % (bei Szenario Kessel & Solarthermie) 17,6 % (bei Szenario KfW 70) 8,7 % (bei Szenario Kessel & Solarthermie) 36 % (bei Szenario KfW 70) 37 % (bei Szenario Kessel & Solarthermie) 471 kWh/m² (bei Szenario KfW 70) 484 kWh/m² (bei Szenario Kessel & Solarthermie) 13.416 € 3.715,20 € 11.617 kWh (bei Szenario KfW 70) 12.002 kWh (bei Szenario Kessel & Solarthermie) Strategie Sanierung 20.10.2013 8 Es sollte mit dem Immobilienverwalter gesprochen werden, ob und zu welchem Preis die thermische Energie der Anlage an die Mieter verkauft werden kann. Nur so sind die Gestehungskosten zu amortisieren. 3. Förderung Für die empfohlenen Maßnahmen können nach heutigem Stand verschiedene Förderprogramme in Anspruch genommen werden. Öffentliche Fördermittel in € Förderprogramm KfW 151 / 152: Energieeffizient Sanieren11 KfW 431: Professionelle Baubegleitung Marktanreizprogram m MAP (Innovationsförderung) Summe (in €) Maßnahmenkombination KfWKfWEffizienzhaus 85 Effizienzhaus 70 Kessel & Solar, Dach, Keller, Treppenhaus keine 30.845 € 54.284 € 4.000,00 € 4.000,00 € 4.0000,00 € 3.715,20 € (Solar / Innovationsbonus) 500,00 € (Kesseltausch) 3.715,20 € (Solar / Innovationsbonu s) 500,00 € (Kesseltausch) 3.715,20 € (Solar / Innovationsbonus) 500,00 € (Kesseltausch) 38.560 € 62.499.20 € 8.215,20 € Alle aufgeführten Programme sind wie oben gezeigt grundsätzlich kumulierbar. Die Beschreibung der Förderprogramme und Berechnung der Fördermittel sind im Folgenden genauer dargestellt. KFW-Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ mit Ergänzungskredit Im KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ können Energiesparmaßnahmen entweder über ein 1. Zinsvergünstigtes Darlehen mit Tilgungszuschuss von 7,5 % für ein KfWEffizienzhaus 85 und 12,5 % für ein KfW-Effizienzhaus 7012 11 12 Der effektive Jahreszins in diesem Programm 1 % Hier werden die neuen Finanzierungsbedingungen der KfW ab dem 01.03.2013 berücksichtigt Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 9 Die maximal förderfähigen Investitionskosten liegen für Einzelmaßnahmen bei 50.000 € je Wohneinheit – im gegebenen Fall also bei 12 Wohneinheiten x 50.000 € – und für ein Effizienzhaus bei 75.000 € je Wohneinheit – im gegebenen Fall also bei 12 Wohneinheiten x 75.000 €. Damit dürfte eine Vollfinanzierung aller förderfähigen Investitionskosten möglich sein. Das Programm kann bei einer Sanierung in Schritten auch mehrmals in Anspruch genommen werden. Der objektbezogene Förderhöchstbetrag darf jedoch insgesamt nicht überschritten werden. Die tatsächliche Höhe der Förderung richtet sich nach den nachgewiesenen Kosten für die energetische Sanierung. Förderfähige Investitionen sind dabei nicht nur die durch die energetischen Maßnahmen unmittelbar bedingten „energetisch bedingten, Grünen Investitionskosten“, sondern auch Beratungs, Planungs- und Baubegleitungsleistungen sowie Kosten notwendiger Nebenarbeiten, die zur ordnungsgemäßen Fertigstellung und Funktion des Gebäudes erforderlich sind. So werden bei einer förderfähigen energetischen Sanierung auch eventuell ohnehin fällige Instandhaltungskosten (Sowieso-Kosten) oder Nebenkosten, die auch bei nicht förderfähiger Sanierung anfallen würden, mitgefördert. Die Förderung dieser Kosten wird daher bei der energetischen Sanierung grundsätzlich hinzugerechnet und nur für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von den Gesamtkosten abgezogen. Im gegeben Fall des Erikawegs: Maßnahmen KfW-Effizienzhaus 85 KfW-Effizienzhaus 70 geschätzte, förderfähige Investitionen [€] 411.274,00 434.274,00 Tilgungszuschuß KfW [%] [€] Zinsvorteil13 Summe [€] [€] 7,5 % / 30.84514 62.889,00 93.734,00 68.239,00 122.523,00 15 12,5 % / 54.284 Der Zinsvorteil ergibt sich aus der Zinsvergünstigung der KfW-Darlehen gegenüber marktüblichen Konditionen (derzeit: 3,5 % Sollzins und 10 jähriger Laufzeit bei 1 Anlaufjahr) und wurde durch den Vergleich von Tilgungsplänen einer KfW-geförderten Finanzierung mit marktüblichen Konditionen ermittelt. Die KfW bietet dazu unter www.kfw-foerderbank.de einen Tilgungsrechner an, mit dem Sie die Zinsbelastung jederzeit nach aktuellen Konditionen selbst ermitteln und vergleichen können. Einen Tilgungsplan zu aktuellen marktüblichen Konditionen kann Ihnen die finanzierende Bank erstellen. Die Zinseinsparung kann für die verschiedenen Maßnahmenkombinationen über den Kreditbetrag linear skaliert werden. Der Kreditbetrag entspricht den angenommenen förderfähigen Investitionskosten. Weitere Informationen und aktuelle Konditionen unter: www.kfw-foerderbank.de 13 14 15 Zinsvorteil bei einem Vergleichs-Sollzinssatz von 3,5 % und 10 jähriger Laufzeit bei 1 Anlaufjahr. Hier ist die Förderung durch das BAFA (siehe Tabelle darüber) nicht mit integriert. Hier ist die Förderung durch das BAFA (siehe Tabelle darüber) nicht mit integriert. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 10 Marktanreizprogramm Erneuerbare Energien MAP Allgemeine Informationen Die Förderung erfolgt nach den Richtlinien zur Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt vom 11. März 2011. Sie betrifft die Errichtung von thermischen Solaranlagen, Biomasseanlagen, Scheitholzvergaser-Kesseln oder Wärmepumpen. Ab dem 15. August 2012 sind die Zuschüsse für Solaranlagen (thermisch), Biomasseanlagen und Wärmepumpen in 1- und 2-Familienhäusern, in Mehrfamilienhäusern sowie in gewerblichen und öffentlichen Gebäuden deutlich erhöht worden. Hier die Übersicht: Ausgewählte Maßnahmen, die über das BAFA gefördert werden16 I. Solarkollektoranlagen (thermisch) a) Förderbetrag Warmwasservorbereitung: Basisförderung… … bei Kollektorfläche von 20 – 100 m² b) 90 € / m² Kombisysteme (Warmwasservorbereitung und Heizungsunterstützung) Basisförderung… … bei Kollektorfläche von 0 – 20 m² 90 € / m² Innovationsförderung… … bei Kollektorfläche von 20-40 m² 180 € / m² Kollektorfläche / min. 3.600 € … bei Kollektorfläche von 40-100 m² 180 € / m² Kollektorfläche / max. 18.000 € II. Biomasseanlagen Förderbetrag Pelletöfen mit Wassertasche 1.400 Euro bis 3.600 Euro Pelletkessel 2.400 Euro bis 3.600 Euro Pelletkessel mit Pufferspeicher (mind. 30 l / kW) 2.900 Euro bis 3.600 Euro Hackschnitzelkessel mit Pufferspeicher 1.400 Euro Scheitholzvergaserkessel mit Pufferspeicher 1.400 Euro III. Wärmepumpen Förderbetrag Sole/Wasser- und Wasser/Wasser-Wärmepumpen 2.800 Euro bis 11.800 Euro Sole/WasserPufferspeicher und Wasser/Wasser-Wärmepumpen mit 3.300 Euro bis 12.300 Euro Luft/Wasser-Wärmepumpen 1.300 Euro bzw. 1.600 Euro Luft/Wasser-Wärmepumpen mit Pufferspeicher 1.800 Euro bzw. 2.100 Euro Zudem können verschiedene Bonusförderbeträge (Kesseltauschbonus, Effizienzbonus, Regenerativer Kombinationsbonus, Wärmenetzbonus etc.) beantragt werden, wenn die Heizungsanlage zusätzliche Anforderungen erfüllt. Hier das Beispiel für überdurchschnittliche Anlagen zur Herstellung von Wärme über regenerative Energien: 16 www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/index.html Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 11 „Die Errichtung einer förderfähigen Solarkollektoranlage zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung, einer förderfähigen Biomasseanlage oder einer förderfähigen Wärmepumpe in einem besonders effizient gedämmten Gebäude kann zusätzlich mit dem Effizienzbonus gefördert werden.“17 Zur Innovationsförderung: Anlagen in neu errichteten Gebäuden (Neubauten) sind nur im Rahmen der sogenannten Innovationsförderung förderfähig (z. B. in Mehrfamilienhäusern oder größeren Nichtwohngebäuden). Die Innovationsförderung ist im Bestand immer möglich. Zur Basisförderung: Basisförderungen gibt es grundsätzlich nur im Gebäudebestand. Zum Gebäudebestand zählen Gebäude, für die vor dem 1. Januar 2009 ein Bauantrag gestellt bzw. eine Bauanzeige erstattet wurde und die bereits vor dem 1. Januar 2009 über ein Heizungssystem verfügten. 17 http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/bonusfoerderung/index.html Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 12 4. Sanierungsszenarien / Langfassung KfW-Effizienzhaus 85 In dieser Variante werden die folgenden Modernisierungsmaßnahmen betrachtet. Modernisierung der Gebäudehülle Außenwände Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung mit Thermowall / Gutex Holz-Eingangstür Kellertüren Dach oberste Decke: Keller: / Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung mit Thermowall / Gutex 8 cm Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung der Gebäudesohle 3-Scheiben Wärmschutz Doppelverglasung mit Wärmeschutz (am Treppenhaus) U-Wert-Übersicht der einzelnen Bauteile im modernisierten Zustand Fenster: Typ Bauteil DA Dach (Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Fassade Nord - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Süd - Dämmung mit Thermowall / Gutex Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Gutex Ultratherm Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Thermowall / Gutex Eingangstür - Holz-Eingangstür Kellertüren - Kellertüren Fassade Nord - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Ost - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Süd - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade West - Dämmung mit Thermowall / Gutex Treppenhaus - Dämmung mit Thermowall / Gutex Kellerwand - Dämmung mit Gutex Ultratherm Kellerwand - Dämmung mit Thermowall / Gutex ISO-Fenster - 3-Scheiben Wärmschutz Oberlicht - Dämmung mit Thermowall / Gutex Treppenhausfenster Doppelverglasung mit Wärmeschutz Treppenhausfenster Doppelverglasung mit Wärmeschutz Erkerdach - Dämmung der Gebäudesohle Kellerboden - Dämmung der Gebäudesohle Kellerdecke - 8 cm Dämmung DA DA DA DA DA DA OG OG OG OG TA TA WA WA WA WA WA WK WK FA FA FA FA BA BE BK Atum Immobilienmanagement Fläche in m² 55,00 U-Wert in W/m²K 0,19 UmaxEnEV* in W/m²K 0,24 Umax KfW** in W/m²K 0,14 89,22 0,19 0,24 0,14 68,00 0,19 0,24 0,14 37,09 0,19 0,24 0,14 54,00 0,19 0,24 0,14 47,00 0,19 0,24 0,14 29,85 0,19 0,24 0,14 6,80 6,80 0,21 0,21 0,24 0,24 0,14 0,14 21,19 0,25 0,24 0,14 8,50 0,25 0,24 0,14 4,20 14,70 76,42 169,17 52,84 166,09 8,60 23,68 27,50 124,35 8,80 1,38 1,38 0,23 0,23 0,23 0,23 0,21 0,28 0,28 0,90 0,23 2,00 2,00 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,30 0,30 1,30 1,30 1,3 1,3 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,25 0,25 0,95 0,95 4,45 1,10 1,30 0,95 10,28 1,10 1,30 0,95 4,18 33,20 276,20 0,30 0,26 0,30 0,24 0,30 0,30 0,20 0,25 0,25 Strategie Sanierung 20.10.2013 13 *) Als U-Wert (früher k-Wert) wird der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils bezeichnet. Bei Änderungen von Bauteilen an bestehenden Gebäuden muss der von der EnEV vorgegebene maximale U-Wert eingehalten werden. Die angegebenen Maximalwerte gelten für Dämmungen auf der kalten Außenseite. Bei Innendämmung darf ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,35 W/m²K nicht überschritten werden. Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, so ist die höchstmögliche Dämmschichtdicke einzubauen. Wird bei vorhandenen Fenstern nur die Verglasung ersetzt, so gilt für die Verglasung der Maximalwert 1,30 W/m²K. **) Die Mindestanforderungen an U-Werte für KfW-Förderungen gelten nicht für KfW-Effizienzhäuser, sondern für die KfWFörderung von Einzelmaßnahmen. Die Anforderungen Stand 03/2013 können jederzeit aktualisiert werden. Modernisierung der Anlagentechnik Heizung: Erzeugung Verteilung Übergabe Lüftungsanlage Warmwasser: Erzeugung Speicherung Verteilung Zentrale Wärmeerzeugung Brennwert-Kessel - 35 kW, Erdgas E Kessel-Wirkungsgrad bei Volllast: 97,3 % SOLVIS Auslegungstemperaturen 55/45°C Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV optimierter Betrieb (optimale Heizkurve, hydraul. Abgleich) Umwälzpumpe leistungsgeregelt freie Heizfläche, Anordnung im Außenwandbereich Thermostatventil mit Auslegungsproportionalbereich 2 K zentrale Lüftungsanlage mit Abluft/Zuluft-Wärmeübertrager (Wärmerückgewinnung) Wärmebereitstellungsgrad 80 % Zentrale Warmwasserbereitung Warmwassererzeugung über die Heizungsanlage Indirekt beheizter Speicher - 710 Liter, Dämmung nach EnEV Verteilung mit Zirkulation Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV Maßnahmen zur Beseitigung und Minderung der Wärmebrücken und unkontrollierter Lüftungswärmeverluste Wärmebrücken: keine Maßnahmen Lüftungswärmeverluste: keine Maßnahmen Maßnahmen zur Beseitigung und Minderung von Schwachstellen der vorhandenen Heizungsanlage (siehe Modernisierung der Anlagentechnik) Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 14 Energieeinsparung Nach Umsetzung der in dieser Variante vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf Ihres Gebäudes um 80 %. Den Einfluss auf die Wärmeverluste über die einzelnen Bauteile und die Heizungsanlage zeigt das folgende Diagramm. Der derzeitige Endenergiebedarf von 205.636 kWh/Jahr reduziert sich auf 41.216 kWh/Jahr. Es ergibt sich somit eine Einsparung von 164.420 kWh/Jahr, bei gleichem Nutzverhalten und gleichen Klimabedingungen. Die CO2-Emissionen werden um 53.961 kg CO2/Jahr reduziert. Dies wirkt sich positiv auf den Treibhauseffekt aus und hilft, unser Klima zu schützen. Durch die Modernisierungsmaßnahmen dieser Variante sinkt der Primärenergiebedarf des Gebäudes auf 59 kWh/m² pro Jahr. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 15 Wirtschaftlichkeit der Sanierung Kosten-Nutzen-Analyse Die Wirtschaftlichkeitsbewertung erfolgt über eine Kosten-Nutzen-Analyse. Die tatsächlichen Amortisationszeiten können je nach Finanzierungskonditionen, Förderung und tatsächlichen zukünftigen Energiepreisentwicklungen auch deutlich kürzer ausfallen. Die Kosten-NutzenAnalyse dient vor allem als Vergleichsmaßstab der Energiesparmaßnahmen untereinander. Sie beinhaltet keine Prognose der Kostenentwicklungen in der Zukunft. Die als heutige Energiekosten angesetzten Brennstoffkosten können dem Anhang Brennstoffdaten entnommen werden. Variante 1: KfW-Effizienzhaus Energie- kosten Energetisch nach bedingte Sanierung Investitionskosten [€/a] 3165 [€] 163265 Öffentliche Fördermittel [€] - prognostizierte Einsparungen Endenergiebedarf [kWh/a] 164.420 Kosten / Nutzen Energiekosten [€/a] 10465 [%] 77 [-] 16 : 1 Lebensdauer der Maßnahme (bei regelmäßigem Unterhalt) [Jahre] 20 - 50 Alle Kosten verstehen sich brutto. Aus dem Verhältnis zwischen energetisch bedingten Investitionskosten abzüglich Förderzuschüssen und Energiekosteneinsparung ergibt sich das Kosten/Nutzen-Verhältnis. Je kleiner das Kosten/Nutzen-Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist die Maßnahme. Es dient dem Vergleich der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 16 KfW-Effizienzhaus 70 (mit Solarthermie) In dieser Variante werden die folgenden Modernisierungsmaßnahmen betrachtet. Modernisierung der Gebäudehülle - Variante 2 Außenwände Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung mit Thermowall / Gutex Holz-Eingangstür Kellertüren Dach oberste Decke: Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung mit Thermowall / Gutex Keller: 8 cm Dämmung Dämmung der Gebäudesohle Fenster: 3-Scheiben Wärmschutz Doppelverglasung mit Wärmeschutz (im Treppenhaus) U-Wert-Übersicht der einzelnen Bauteile im modernisierten Zustand Typ Bauteil DA Dach (Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Fassade Nord - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Süd - Dämmung mit Thermowall / Gutex Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Gutex Ultratherm Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Thermowall / Gutex Eingangstür - Holz-Eingangstür Kellertüren - Kellertüren Fassade Nord - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Ost - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Süd - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade West - Dämmung mit Thermowall / Gutex Treppenhaus - Dämmung mit Thermowall / Gutex Kellerwand - Dämmung mit Gutex Ultratherm Kellerwand - Dämmung mit Thermowall / Gutex ISO-Fenster - 3-Scheiben Wärmschutz Oberlicht - Dämmung mit Thermowall / Gutex Doppelverglasung mit Treppenhausfenster Wärmeschutz Treppenhausfenster Doppelverglasung mit Wärmeschutz Erkerdach - Dämmung der Gebäudesohle Kellerboden - Dämmung der Gebäudesohle Kellerdecke - 8 cm Dämmung DA DA DA DA DA DA OG OG OG OG TA TA WA WA WA WA WA WK WK FA FA FA FA BA BE BK Atum Immobilienmanagement Fläche in m² 55,00 U-Wert in W/m²K 0,19 UmaxEnEV* in W/m²K 0,24 Umax KfW** in W/m²K 0,14 89,22 0,19 0,24 0,14 68,00 0,19 0,24 0,14 37,09 0,19 0,24 0,14 54,00 0,19 0,24 0,14 47,00 0,19 0,24 0,14 29,85 0,19 0,24 0,14 6,80 6,80 0,21 0,21 0,24 0,24 0,14 0,14 21,19 0,25 0,24 0,14 8,50 0,25 0,24 0,14 4,20 14,70 76,42 169,17 52,84 166,09 8,60 23,68 27,50 124,35 8,80 1,38 1,38 0,23 0,23 0,23 0,23 0,21 0,28 0,28 0,90 0,23 2,00 2,00 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,30 0,30 1,30 1,30 1,3 1,3 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,25 0,25 0,95 0,95 4,45 1,10 1,30 0,95 10,28 1,10 1,30 0,95 4,18 33,20 276,20 0,30 0,26 0,30 0,24 0,30 0,30 0,20 0,25 0,25 Strategie Sanierung 20.10.2013 17 *) Als U-Wert (früher k-Wert) wird der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils bezeichnet. Bei Änderungen von Bauteilen an bestehenden Gebäuden muss der von der EnEV vorgegebene maximale U-Wert eingehalten werden. Die angegebenen Maximalwerte gelten für Dämmungen auf der kalten Außenseite. Bei Innendämmung darf ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,35 W/m²K nicht überschritten werden. Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, so ist die höchstmögliche Dämmschichtdicke einzubauen. Wird bei vorhandenen Fenstern nur die Verglasung ersetzt, so gilt für die Verglasung der Maximalwert 1,30 W/m²K. **) Die Mindestanforderungen an U-Werte für KfW-Förderungen gelten nicht für KfW-Effizienzhäuser, sondern für die KfWFörderung von Einzelmaßnahmen. Die Anforderungen Stand 03/2013 können jederzeit aktualisiert werden. Modernisierung der Anlagentechnik Heizung: Erzeugung Speicherung Verteilung Übergabe Lüftungsanlage Warmwasser: Erzeugung Speicherung Verteilung Zentrale Wärmeerzeugung, 2 Wärmeerzeuger Wärmeerzeuger 1: 97% Deckungsanteil Brennwert-Kessel - 30 kW, Erdgas E Kessel-Wirkungsgrad bei Volllast: 97,3 % Wärmeerzeuger 2: 3% Deckungsanteil Solare Heizungsunterstützung - Sonnen-Energie Pufferspeicher - 1000 Liter, Dämmung nach EnEV Auslegungstemperaturen 55/45°C Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV optimierter Betrieb (optimale Heizkurve, hydraul. Abgleich) Umwälzpumpe leistungsgeregelt freie Heizfläche, Anordnung im Außenwandbereich Thermostatventil mit Auslegungsproportionalbereich 2 K zentrale Lüftungsanlage mit Abluft/Zuluft-Wärmeübertrager (Wärmerückgewinnung) Wärmebereitstellungsgrad 80 % Zentrale Warmwasserbereitung, 2 Wärmeerzeuger Wärmeerzeuger 1: 53% Deckungsanteil Solaranlage - Sonnen-Energie SOLVIS - SolvisFera F-552-I – 20,64 m² Wärmeerzeuger 2: 47% Deckungsanteil Warmwassererzeugung über die Heizungsanlage bivalenter Solarspeicher - 2 x 770 Liter, Dämmung nach EnEV Verteilung mit Zirkulation Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV Maßnahmen zur Beseitigung und Minderung der Wärmebrücken und unkontrollierter Lüftungswärmeverluste Wärmebrücken: keine Maßnahmen Lüftungswärmeverluste: Atum Immobilienmanagement keine Maßnahmen Strategie Sanierung 20.10.2013 18 Energieeinsparung Nach Umsetzung der in dieser Variante vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf Ihres Gebäudes um 84 %. Den Einfluss auf die Wärmeverluste über die einzelnen Bauteile und die Heizungsanlage zeigt das folgende Diagramm. Der derzeitige Endenergiebedarf von 205.636 kWh/Jahr reduziert sich auf 31.951 kWh/Jahr. Es ergibt sich somit eine Einsparung von 173.685 kWh/Jahr, bei gleichem Nutzverhalten und gleichen Klimabedingungen. Die CO2-Emissionen werden um 56.288 kg CO2/Jahr reduziert. Dies wirkt sich positiv auf den Treibhauseffekt aus und hilft, unser Klima zu schützen. Durch die Modernisierungsmaßnahmen dieser Variante sinkt der Primärenergiebedarf des Gebäudes auf 47 kWh/m² pro Jahr. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 19 Wirtschaftlichkeit der Sanierung Kosten-Nutzen-Analyse Die Wirtschaftlichkeitsbewertung erfolgt über eine Kosten-Nutzen-Analyse. Die tatsächlichen Amortisationszeiten können je nach Finanzierungskonditionen, Förderung und tatsächlichen zukünftigen Energiepreisentwicklungen auch deutlich kürzer ausfallen. Die Kosten-NutzenAnalyse dient vor allem als Vergleichsmaßstab der Energiesparmaßnahmen untereinander. Sie beinhaltet keine Prognose der Kostenentwicklungen in der Zukunft. Die als heutige Energiekosten angesetzten Brennstoffkosten können dem Anhang Brennstoffdaten entnommen werden. Variante 2: KfW-Effizienzhaus mit solar Energie- kosten Energetisch Öffentliche nach bedingte Fördermittel Sanierung Investitions(siehe Kap. kosten Förderung) [€/a] [€] 2563 176265 Alle Kosten verstehen sich brutto. [€] 8200 prognostizierte Einsparungen Endenergiebedarf [kWh/a] 173.685 Kosten / Nutzen Energiekosten [€/a] 11.067 [%] 81 [-] 15 : 1 Lebensdauer der Maßnahme (bei regelmäßigem Unterhalt) [Jahre] 20 - 50 Aus dem Verhältnis zwischen energetisch bedingten Investitionskosten abzüglich Förderzuschüssen und Energiekosteneinsparung ergibt sich das Kosten/Nutzen-Verhältnis. Je kleiner das Kosten/Nutzen-Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist die Maßnahme. Es dient dem Vergleich der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 20 Kessel & Solar, Dach, Keller, Treppenhaus In dieser Variante werden die folgenden Modernisierungsmaßnahmen betrachtet. Modernisierung der Gebäudehülle Außenwände Dämmung mit Thermowall / Gutex Holz-Eingangstür Dach: Dämmung mit Gutex Ultratherm Dämmung mit Thermowall / Gutex Keller: 8 cm Dämmung mit Thermowall / Gutex Fenster: Doppelverglasung mit Wärmeschutz U-Wert-Übersicht der einzelnen Bauteile im modernisierten Zustand Typ Bauteil DA Dach (Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Ost Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (Unbeheizter Teil) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Bestand) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Dach (West Erweiterung) - Dämmung mit Gutex Ultratherm Fassade Nord - Dämmung mit Thermowall / Gutex Fassade Süd - Dämmung mit Thermowall / Gutex Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Gutex Ultratherm Wand Treppenhaus / Dach - Dämmung mit Thermowall / Gutex Eingangstür - Holz-Eingangstür Kellertüren Fassade Nord Fassade Ost Fassade Süd Fassade West Treppenhaus - Dämmung mit Thermowall / Gutex Kellerwand ISO-Fenster Oberlicht Treppenhausfenster Treppenhausfenster Doppelverglasung mit Wärmeschutz Erkerdach Kellerboden Kellerdecke - 8 cm Dämmung DA DA DA DA DA DA OG OG OG OG TA TA WA WA WA WA WA WK FA FA FA FA BA BE BK Atum Immobilienmanagement Fläche in m² 55,00 U-Wert in W/m²K 0,19 UmaxEnEV* in W/m²K 0,24 Umax KfW** in W/m²K 0,14 89,22 0,19 0,24 0,14 68,00 0,19 0,24 0,14 37,09 0,19 0,24 0,14 54,00 0,19 0,24 0,14 47,00 0,19 0,24 0,14 29,85 0,19 0,24 0,14 6,80 6,80 0,21 0,21 0,24 0,24 0,14 0,14 21,19 0,25 0,24 0,14 8,50 0,25 0,24 0,14 4,20 14,70 76,42 169,17 52,84 166,09 8,60 51,18 124,35 8,80 4,45 1,38 3,50 0,96 0,96 0,96 0,96 0,21 0,88 3,00 2,50 2,96 2,00 2,00 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,30 1,30 1,30 1,30 1,3 1,3 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,25 0,95 0,95 0,95 10,28 1,10 1,30 0,95 4,18 33,20 276,20 2,10 1,00 0,30 0,24 0,30 0,30 0,20 0,25 0,25 Strategie Sanierung 20.10.2013 21 *) Als U-Wert (früher k-Wert) wird der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils bezeichnet. Bei Änderungen von Bauteilen an bestehenden Gebäuden muss der von der EnEV vorgegebene maximale U-Wert eingehalten werden. Die angegebenen Maximalwerte gelten für Dämmungen auf der kalten Außenseite. Bei Innendämmung darf ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,35 W/m²K nicht überschritten werden. Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, so ist die höchstmögliche Dämmschichtdicke einzubauen. Wird bei vorhandenen Fenstern nur die Verglasung ersetzt, so gilt für die Verglasung der Maximalwert 1,30 W/m²K. **) Die Mindestanforderungen an U-Werte für KfW-Förderungen gelten nicht für KfW-Effizienzhäuser, sondern für die KfWFörderung von Einzelmaßnahmen. Die Anforderungen Stand 03/2013 können jederzeit aktualisiert werden. Modernisierung der Anlagentechnik Heizung: Erzeugung Zentrale Wärmeerzeugung, 2 Wärmeerzeuger Wärmeerzeuger 1 (97% Deckungsanteil) Brennwert-Kessel - 50 kW, Erdgas E Kessel-Wirkungsgrad bei Volllast: 97,3 % Wärmeerzeuger 2 (3% Deckungsanteil) Solare Heizungsunterstützung - Sonnen-Energie Speicherung Verteilung Übergabe Warmwasser: Erzeugung Speicherung Verteilung Pufferspeicher - 1000 Liter, Dämmung nach EnEV Auslegungstemperaturen 55/45°C Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV optimierter Betrieb (optimale Heizkurve, hydraul. Abgleich) Umwälzpumpe leistungsgeregelt freie Heizfläche, Anordnung im Außenwandbereich Thermostatventil mit Auslegungsproportionalbereich 2 K Zentrale Warmwasserbereitung, 2 Wärmeerzeuger Wärmeerzeuger 1 (53% Deckungsanteil) Solaranlage - Sonnen-Energie SOLVIS - SolvisFera F-552-I - 10,3 m² Wärmeerzeuger 2 (47% Deckungsanteil) Warmwassererzeugung über die Heizungsanlage bivalenter Solarspeicher - 2 x 770 Liter, Dämmung nach EnEV Verteilung mit Zirkulation Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV Energieeinsparung Nach Umsetzung der in dieser Variante vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf Ihres Gebäudes um 54 %. Den Einfluss auf die Wärmeverluste über die einzelnen Bauteile und die Heizungsanlage zeigt das folgende Diagramm. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 22 Der derzeitige Endenergiebedarf von 205.636 kWh/Jahr reduziert sich auf 94.235 kWh/Jahr. Es ergibt sich somit eine Einsparung von 111.400 kWh/Jahr, bei gleichem Nutzverhalten und gleichen Klimabedingungen. Die CO2-Emissionen werden um 40.366 kg CO2/Jahr reduziert. Dies wirkt sich positiv auf den Treibhauseffekt aus und hilft, unser Klima zu schützen. Durch die Modernisierungsmaßnahmen dieser Variante sinkt der Primärenergiebedarf des Gebäudes auf 131 kWh/m² pro Jahr. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 23 Wirtschaftlichkeit der Sanierung Kosten-Nutzen-Analyse Die Wirtschaftlichkeitsbewertung erfolgt über eine Kosten-Nutzen-Analyse. Die tatsächlichen Amortisationszeiten können je nach Finanzierungskonditionen, Förderung und tatsächlichen zukünftigen Energiepreisentwicklungen auch deutlich kürzer ausfallen. Die Kosten-NutzenAnalyse dient vor allem als Vergleichsmaßstab der Energiesparmaßnahmen untereinander. Sie beinhaltet keine Prognose der Kostenentwicklungen in der Zukunft. Die als heutige Energiekosten angesetzten Brennstoffkosten können dem Anhang Brennstoffdaten entnommen werden. Variante 3: Kess.Solar,Dach, Keller, Trepp.haus Energie- kosten Energetisch Öffentliche nach bedingte Fördermittel Sanierung Investitions(siehe Kap. kosten Förderung) [€/a] 6.242 [€] 78.647 [€] 8.565,00 prognostizierte Einsparungen Endenergiebedarf [kWh/a] 91.800 Kosten / Nutzen Energiekosten [€/a] 7.388 [%] 54 [-] 9:1 Lebensdauer der Maßnahme (bei regelmäßigem Unterhalt) [Jahre] 20 - 50 Alle Kosten verstehen sich brutto. Aus dem Verhältnis zwischen energetisch bedingten Investitionskosten abzüglich Förderzuschüssen und Energiekosteneinsparung ergibt sich das Kosten/Nutzen-Verhältnis. Je kleiner das Kosten/Nutzen-Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist die Maßnahme. Es dient dem Vergleich der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 24 Kessel, Keller, Treppenhaus In dieser Variante werden die folgenden Modernisierungsmaßnahmen betrachtet. Modernisierung der Gebäudehülle Außenwände Holz-Eingangstür Keller: 8 cm Dämmung Fenster: Doppelverglasung mit Wärmeschutz U-Wert-Übersicht der einzelnen Bauteile im modernisierten Zustand Typ Bauteil DA DA DA DA DA DA DA OG OG OG TA TA WA WA WA WA WA WK FA FA FA Dach (Bestand) Dach (Ost Bestand) Dach (Ost Erweiterung) Dach (Ost Unbeheizter Teil) Dach (Unbeheizter Teil) Dach (West Bestand) Dach (West Erweiterung) Fassade Nord Fassade Süd Wand Treppenhaus / Dach Eingangstür - Holz-Eingangstür Kellertüren Fassade Nord Fassade Ost Fassade Süd Fassade West Treppenhaus Kellerwand ISO-Fenster Oberlicht Treppenhausfenster Treppenhausfenster Doppelverglasung Wärmeschutz Erkerdach Kellerboden Kellerdecke - 8 cm Dämmung FA BA BE BK Fläche in m² 55,00 89,22 68,00 37,09 54,00 47,00 29,85 6,80 6,80 29,69 4,20 14,70 76,42 169,17 52,84 166,09 8,60 51,18 124,35 8,80 4,45 mit U-Wert in W/m²K 0,30 0,30 1,10 1,10 1,10 0,30 1,10 0,96 0,96 0,93 1,38 3,50 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 0,88 3,00 2,50 2,96 UmaxEnEV* in W/m²K 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 2,00 2,00 0,24 0,24 0,24 0,24 0,24 0,30 1,30 1,30 1,30 Umax KfW** in W/m²K 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 0,14 1,3 1,3 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,25 0,95 0,95 0,95 10,28 1,10 1,30 0,95 4,18 33,20 276,20 2,10 1,00 0,30 0,24 0,30 0,30 0,20 0,25 0,25 *) Als U-Wert (früher k-Wert) wird der Wärmedurchgangskoeffizient eines Bauteils bezeichnet. Bei Änderungen von Bauteilen an bestehenden Gebäuden muss der von der EnEV vorgegebene maximale U-Wert eingehalten werden. Die angegebenen Maximalwerte gelten für Dämmungen auf der kalten Außenseite. Bei Innendämmung darf ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,35 W/m²K nicht überschritten werden. Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, so ist die höchstmögliche Dämmschichtdicke einzubauen. Wird bei vorhandenen Fenstern nur die Verglasung ersetzt, so gilt für die Verglasung der Maximalwert 1,30 W/m²K. **) Die Mindestanforderungen an U-Werte für KfW-Förderungen gelten nicht für KfW-Effizienzhäuser, sondern für die KfWFörderung von Einzelmaßnahmen. Die Anforderungen Stand 03/2013 können jederzeit aktualisiert werden. Modernisierung der Anlagentechnik Heizung: Erzeugung Zentrale Wärmeerzeugung Brennwert-Kessel - 71 kW, Erdgas E Kessel-Wirkungsgrad bei Volllast: 97,1 % Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 25 Verteilung Übergabe VIESSMANN - Vitocrossal 300 25-71kW Auslegungstemperaturen 70/55°C Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV optimierter Betrieb (optimale Heizkurve, hydraul. Abgleich) Umwälzpumpe leistungsgeregelt freie Heizfläche, Anordnung im Außenwandbereich Thermostatventil mit Auslegungsproportionalbereich 2 K Warmwasser: Erzeugung Speicherung Verteilung Zentrale Warmwasserbereitung Warmwassererzeugung über die Heizungsanlage Indirekt beheizter Speicher - 710 Liter, Dämmung nach EnEV Verteilung mit Zirkulation Dämmung der Leitungen: doppelte EnEV Energieeinsparung Nach Umsetzung der in dieser Variante vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf Ihres Gebäudes um 41 %. Den Einfluss auf die Wärmeverluste über die einzelnen Bauteile und die Heizungsanlage zeigt das folgende Diagramm. Der derzeitige Endenergiebedarf von 205.636 kWh/Jahr reduziert sich auf 121.180 kWh/Jahr. Es ergibt sich somit eine Einsparung von 84.456 kWh/Jahr, bei gleichem Nutzverhalten und gleichen Klimabedingungen. Die CO2-Emissionen werden um 35.165 kg CO2/Jahr reduziert. Dies wirkt sich positiv auf den Treibhauseffekt aus und hilft, unser Klima zu schützen. Durch die Modernisierungsmaßnahmen dieser Variante sinkt der Primärenergiebedarf des Gebäudes auf 160 kWh/m² pro Jahr. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 26 Wirtschaftlichkeit der Sanierung Kosten-Nutzen-Analyse Die Wirtschaftlichkeitsbewertung erfolgt über eine Kosten-Nutzen-Analyse. Die tatsächlichen Amortisationszeiten können je nach Finanzierungskonditionen, Förderung und tatsächlichen zukünftigen Energiepreisentwicklungen auch deutlich kürzer ausfallen. Die Kosten-NutzenAnalyse dient vor allem als Vergleichsmaßstab der Energiesparmaßnahmen untereinander. Sie beinhaltet keine Prognose der Kostenentwicklungen in der Zukunft. Die als heutige Energiekosten angesetzten Brennstoffkosten können dem Anhang Brennstoffdaten entnommen werden. Variante 4: Kessel, Keller, Trepenhaus Energie- kosten Energetisch Öffentliche nach bedingte Fördermittel Sanierung Investitions(siehe Kap. kosten Förderung) [€/a] [€] 7932 22.442 Alle Kosten verstehen sich brutto. [€] - prognostizierte Einsparungen Endenergiebedarf [kWh/a] 84456 Kosten / Nutzen Energiekosten [€/a] 5698 [%] 42 [-] 4:1 Lebensdauer der Maßnahme (bei regelmäßigem Unterhalt) [Jahre] 20 - 50 Aus dem Verhältnis zwischen energetisch bedingten Investitionskosten abzüglich Förderzuschüssen und Energiekosteneinsparung ergibt sich das Kosten/Nutzen-Verhältnis. Je kleiner das Kosten/Nutzen-Verhältnis, desto wirtschaftlicher ist die Maßnahme. Es dient dem Vergleich der Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen untereinander. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 27 5. Allgemeine Informationen Vorteile der energetischen Sanierung • Energiekosteneinsparungen um bis zu 90 %. • Langfristige Absicherung des Lebensstandards durch überschaubare Heizkosten. Kostensicherheit durch geringere Abhängigkeit von Energiepreisschwankungen. (Energieautarkie) • Steigerung des Wohnkomforts und höhere Behaglichkeit (s.u.) durch Vermeidung von Zugerscheinungen, höhere Oberflächentemperaturen, bessere Temperaturverteilung im Raum, Vermeidung von Fußkälte und verbesserten sommerlichen Wärmeschutz. • Verbesserter Schallschutz durch neue Fenster und Wärmedämmung. • Langfristige Sicherung einer möglichen Vermietbarkeit durch höheren Wohnstandard. • Nutzung von Sowieso-Sanierungs-Kosten zur Realisierung von EnEVNachrüstpflichten und baulich notwendigen Erhaltungsmaßnahmen • Geringere Gefahr von Schimmelpilzbildung durch höhere Oberflächentemperaturen. • Wertsicherung des Gebäudes durch Umwandlung von Energiekosten in Investitionen. • Ästhetische Aufwertung des Gebäudes. • Imageaufwertung und Beitrag zur Verbesserung des sozialen Umfeldes. (Corporate Social Responsibility) • • Gutes ökologisches Verhalten durch umweltfreundliche Gebäude. Nutzung attraktiver Fördermittel Erklärung zur steigenden Behaglichkeit der Immobilie durch energetische Sanierung Die thermische Behaglichkeit eines Raumes hängt von seiner Temperatur, Luftfeuchte und Luftgeschwindigkeit (Luftzug) ab. Dabei bedingt die unterschiedliche Raumnutzung individuelle Temperaturwünsche der Nutzer. Erfahrungsgemäß gelten als behaglich: • Wohnraum: 20 bis 22 °C; Schlafraum: 16 bis 18 °C; Bad: 24 bis 26 °C Das Temperaturempfinden hängt nicht nur von der Raumtemperatur, sondern auch von der Temperatur der Wände, Decken und Fußböden ab. Ein Raum wird im Allgemeinen als behaglich empfunden, wenn die Temperaturdifferenz zwischen Wandinnenoberfläche und Raumluft weniger als 4 °C, bei Fuß- bis Kopfhöhe weniger als 3 °C und bei dispersen Wandoberflächen weniger als 5 °C betragen. Dies wird bei der Energetischen Sanierung dadurch erreicht, dass Oberflächentemperaturen an den Flächen der Innenwände erheblich steigen. Zudem werden die Luftgeschwindigkeit und ihre Turbulenz im Raum durch eine angestrebte Luftdichtheit der Gebäudehülle minimiert. Dadurch sind keine Zugerscheinungen zu spüren. Zusammenfassend kann man sagen, dass der verbesserte Wärmeschutz der Gebäudehülle bei Wänden, Fenstern, Böden, Decken und Dachflächen zu einer Erhöhung der inneren Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 28 Oberflächentemperaturen der Wände führt. Die energetische Sanierung erhöht dadurch die thermische Behaglichkeit der Bewohner deutlich. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Wenn Kapital investiert wird, sollte daran gedacht werden, dass zurzeit die Renditen für sichere Geldanlagen auf verschiedenen Märkten gering und oft unsicher sind. Bei Investitionen in die Energetische Sanierung sieht das anders aus. Laut statistischem Bundesamt steigen die Energiepreise in den letzten 10 Jahren um durchschnittlich 7 % und Jahr. Schon bei einer Energiepreissteigerung von jährlich 5 % verdoppeln sich die Energiekosten alle 14 Jahre. Da die Energiekostensteigerungen aufgrund der globalen CO2 Problematik und einer zunehmenden Ressourcenknappheit nicht abnehmen, führen Investitionen in Energiesparmaßnahmen durch einen Zugewinn an Energiepreis-Unabhängigkeit zu einer deutlich höherer Planungs- und Kostensicherheit. Das gilt für Mieter genauso wie für Eigentümer und Immobilien-Verwaltungen. Dadurch steigen ‚Grüne Immobilien‘ in der Zukunft erheblich im Wert. Die Folgen hingegen bei nicht getätigten Investitionen in Energiesparmaßnahmen bergen aus heutiger Sicht unkalkulierbare Risiken für den Wertbestand der Immobilie. Verschärft wird dies durch die zunehmend ambitionierten Gebäude-Energieeffizienz-Richtlinien der EU. Im Jahre 2020 sollen zumindest im Neubau nur noch Niedrigenergiehäuser gebaut werden dürfen. Der Bestand wird sicher sukzessive nachziehen müssen… Durch Energieeffizienz wird durch nachhaltige Energie-Kostensenkung Geld verdient. Denn durch Energieeinspar-Maßnahmen an einem unsanierten Gebäude können 90 % der ‚Energieausgaben‘ gekürzt werden. Bei einer unsanierten Wohnung von 80 m² sind das ca. 1500 € pro Jahr! In 10 Jahren hat sich diese Einsparung bei einer Energiepreissteigerung von 7% bereits verdoppelt. Diese Einsparung ist sehr attraktiv, da sie langfristig und zudem steuerfrei ist. Erhöht wird der Anreiz derzeit durch attraktive Fördermaßnahmen des Bundes. Neben Investitions- und Tilgungszuschüssen von bis zu 12,5 % gibt es z.B. durch die KfW zinsvergünstigte Darlehen. Dadurch, dass die marktüblichen Zinsen der Darlehen - wie derzeit der Fall - erheblich geringer sind als die Energiepreissteigerungen, verbessert sich die Wirtschaftlichkeit der Energieeffizienz-Maßnahme mit jedem Jahr nach der Maßnahme. Wenn keine Fördermittel für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch genommen werden, kann jede Privatperson trotzdem in der Einkommensteuererklärung den Arbeitslohn von Handwerkerleistungen für die entsprechende Maßnahme bis zu einer Höhe von derzeit 6.000,00 € / Jahr mit 20% (1.200,00 €) steuermindernd geltend machen. Fragen Sie zu diesem Thema unseren AtumNetzwerk-Steuer-Spezialisten. Diese steuerlichen Vorteile sind in den folgenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen noch nicht berücksichtigt. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 29 Differenzierte Kostenbetrachtung Die Voraussetzung für eine zuverlässige Aussage über die Rentabilität von Energetischen Sanierungsmaßnahmen ist die Unterscheidung von Modernisierungskosten, Instandhaltungskosten und energiebedingten Mehrkosten der Sanierung. Modernisierungskosten werden auch als ‚wohnwertverbessernde Maßnahmen‘ bezeichnet. Darunter fallen u.a. auch ein Dachausbau oder ein Balkonanbau. Diese Kosten können nicht als Sanierungskosten verbucht werden. Um sie teilweise zu amortisieren, können Mieterhöhungsspielräume gemäß § 558 oder § 559 BGB genutzt werden. Die Sanierungskosten teilen sich in Instandhaltungskosten und energiebedingte Mehrkosten. Die Instandhaltungskosten dienen dazu, Schäden zu beheben bzw. deren Zunahme über die Zeit zu verhindern. Finanziert werden sie über die Rücklagen. Die energiebedingten Mehrkosten dagegen sind „anteilige Kosten für energetisch wirksame Bestandteile und Mehraufwendungen an einem Bauteil.“18 Diese Mehraufwendungen werden bei den hier errechneten Sanierungskosten einzeln erfasst und zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit zugrunde gelegt. Nach Einschätzung der dena sind „etwa die Hälfte bis zwei Drittel der Vollkosten einer Sanierung Instandhaltungs- oder Instandsetzungkosten“19 und sollten zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung deshalb nicht mitgerechnet werden. Energiebedingte Mehrkosten können ebenfalls über Mieterhöhungsspielräume gemäß § 558 oder § 559 BGB amortisiert werden. Bedingung dafür ist, dass das Gebäude unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Im Idealfall wird die Kaltmiete nach der energetischen Sanierung auf das ortsübliche Niveau gehoben, ohne dass die Mieter am Ende mehr für Ihre Gesamtmiete bezahlen müssen. Denn die in der Warmmiete eingesparten Energiekosten gleichen die Erhöhung in der Kaltmiete dann wieder aus. Man spricht hier deshalb auch von einer Warmmietenneutralität. Zum Thema Warmmietenneutralität sagt die dena: „Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern rechnet sich – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Bis zu dem energetischen Standard Effizienzhaus 70 können sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser warmmietenneutral saniert werden. Das heißt: Der Vermieter kann die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiert gleichzeitig von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete […] nicht steigt. Voraussetzung hierfür sind die Kopplung der energetischen Maßnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie eine gute Planung, 20 Ausführung und strategische Bewertung des Gebäudes.“ Grundsätzlich kann man sagen, dass eine energetische Sanierung umso wirtschaftlicher ist, je mehr Mieterhöhungspotential erreicht werden kann und je mehr Bedarf an akuter Instandhaltung von Bauteilen am Gebäude besteht. Denn wenn z.B. der Putz einer Fassade ohnehin erneuert wird um Schäden am Bauteil zu vermeiden, dann ist der zusätzliche Aufwand zum Anbringen eines WDVS vor dem Verputzen relativ gering. Denn das Stellen 18 dena-Sanierungsstudie (2010): Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung im Mietwohnungsbestand, S.12 dena-Sanierungsstudie (2010): Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung im Mietwohnungsbestand, S.13 20 dena-Sanierungsstudie (2010): Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung im Mietwohnungsbestand, S.14 19 Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013 30 eines Gerüstes und die gesamte Absperrung der Baustelle müssen ohnehin erfolgen. Man spricht bei den Instandhaltungskosten deshalb auch von Ohnehin- oder Sowieso-Kosten. Im Vorliegenden Fall des Gebäudes wären die Ohnehin Kosten im Falle einer energetischen Sanierung nicht hoch, da die Grenze der technischen Lebensdauer an den meisten Fenstern und speziell an der Giebelwand nicht erreicht wurde. Deshalb empfiehlt Atum aus wirtschaftlicher Sicht, die energetische Sanierung der Fassaden und Fenster in die Zukunft zu verlegen. Die Dämmung der Kellerdecke ist aus wirtschaftlicher Sicht immer sinnvoll, da hier auch später keine Ohnehin-Kosten zu erwarten sind. CO2-Bilanz (nach Atum) Unser Ziel ist es, diese nach Abschluss der Massnahmen möglichst positiv zu gestalten. Dabei sollte genau die Menge an Treibhausgas durch natürliche Prozesse wieder gewonnen werden, wie durch die Massnahme freigesetzt wurde. Damit das gelingt, kommen bevorzugt Energieträger zur Wärmeerzeugung und Baumaterialien zum Einsatz, die einen hohen erneuerbaren Energieanteil besitzen. Dabei ist die Bemessungsgrundlage bei Energieträgern und Baumaterialien die gleiche: Nach Verbrauch der Energie, bzw. Herstellung des Materials muss möglichst genauso viel wieder durch natürliche Prozesse (z.B. durch Nachwachsen) erneuert werden. Holz als Brennstoff oder Baumaterial hat eine Bilanz nahe 0. Das was verbrannt bzw. verbraucht und an CO2 in die Atmosphäre entwichen ist, wächst in fast gleicher Menge wieder nach und bindet so auch die freigesetzte CO2 Menge wieder. Atum Immobilienmanagement Strategie Sanierung 20.10.2013
