Real Estate Country Facts

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N OVE M B ER 2 0 0 7
Real Estate Country Facts
Bulgarien
EU-Fantasie treibt kommerziellen
Immobilienmarkt
BANK AUSTRIA CREDITANSTALT REAL ESTATE RESEARCH • UNICREDIT GROUP NEW EUROPE RESEARCH NETWORK
Real Estate Country Facts
Impressum und Offenlegung
Impressum
Herausgeber und Medieninhaber: Bank Austria Creditanstalt AG,
1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Wien, Am Hof 2
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Redaktion: BA-CA Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784 und
CEE Research, Bernhard Sinhuber, Tel. + 43 (0)50505-41964
Layout: horvath grafik design
Stand: 2. November 2007
Quellen:
Dieser Publikation liegen neben eigenen Erhebungen, Einschätzungen der Immobilien Rating AG (IRG) sowie Auswertungen von Berichten verschiedener internationaler und nationaler Quellen, Presseveröffentlichungen und statistische Daten zu Grunde, die wir für verlässlich erachten.
Haftungsausschluss:
Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit oder Genauigkeit übernommen werden. Diese Publikation ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung zu einem Angebot.
November 2007 / Seite 1
Real Estate Country Facts
Bulgarien nützt die Vorteile des EU-Beitritts
Erfolgreiche Strukturreformen und der EU-Beitritt
2007 wirken sich positiv auf makroökonomische
Fundamentaldaten aus
Das Leistungsbilanzdefizit steigt weiter, auch wenn
sich das genaue Ausmaß aufgrund der noch immer anhaltenden Qualitätsprobleme bei den über das INTRASTAT-
Die meisten volks- und finanzwirtschaftlichen
System erhobenen Außenhandelsdaten nicht genau sagen
Kennzahlen entsprechen im Großen und Ganzen den
lässt. Das Aufschieben schwieriger Strukturreformen lässt
Werten einer sich nach wie vor im Konvergenzprozess
Zweifel an der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit der Wirt-
befindlichen Wirtschaft. Jüngste Daten zeigen, dass sich das
schaft aufkommen, insbesondere angesichts des einge-
BIP-Wachstum beschleunigt hat. Durch eine restriktive
schränkten Spielraums durch das Currency Board.
Geldpolitik konnte nicht nur die Verschuldung der öffentlichen Hand auf ein ungefährliches Maß reduziert, sondern
auch die Reserven auf über 14% des für 2007 erwarteten
BIP aufgestockt werden. Gut für die Außenposition des Landes ist der starke Zufluss an Direktinvestitionen. Diese wer-
Das Wirtschaftswachstum expandierte im 2.
Quartal 2007 real um 6,6% und im 1. Halbjahr
2007 um 6,4%
Die Struktur des BIP-Wachstums zeigt einige Verbes-
den in diesem Jahr neuerlich hoch sein und bei mindestens
serungen, auch wenn es insgesamt noch immer zu stark
15% des BIP liegen. Das Risiko von größeren Missallokatio-
von im Ausland finanzierten Investitionen und hohen Kon-
nen der Direktinvestitionen ist ziemlich gering, da ein guter
sumausgaben der Privathaushalte abhängig ist. Im Ver-
Teil über den Bankensektor abgewickelt wird, in dem aus-
gleich zum vorigen Quartal verringerte sich der negative
ländische Banken mit großer Erfahrung im Risikomanage-
reale Außenbeitrag dank der sich wieder erholenden Ex-
ment einen beherrschenden Einfluss ausüben. Darüber
porte signifikant. Trotz verstärkter Aufnahme von Privatkre-
hinaus sind mit dem EU-Beitritt zahlreiche positive Impulse
diten und steigenden Einkommen schwächte sich der Zu-
für die Wirtschaft verbunden, wie unter anderem auch der
wachs des privaten Konsums im 2. Quartal 2007 weiter auf
freie Zugang zum gemeinsamen Europäischen Markt. Dies
5,7% im Jahresvergleich ab. Dies wurde durch die weiter-
bedeutet einen ungemeinen Aufschwung für Wettbewerb
hin sehr eindrucksvollen Investitionszuwächse aufgefan-
und Handel - und damit auch für Wachstum und Wohlstand.
gen. Die Bruttoanlageninvestitionen einschließlich Lager-
Auch wenn die bulgarische Wirtschaft weiterhin robust
veränderung erreichten im 2. Quartal 2007 35% des BIP
ist, lassen die jüngsten Daten eine Verstärkung der beste-
und lagen damit etwas unter dem Rekordwert des vorigen
henden makroökonomischen Ungleichgewichte erkennen.
Quartals von 40% des BIP. Die Struktur der Investitions-
Die Inflation erreichte ein seit Jahren nicht mehr gesehenes
ausgaben verbesserte sich. Im 1. Halbjahr 2007 wurden die
Ausmaß, was teilweise auf einmalige externe Schocks aber
Ausgaben für handelbare Güter um 55% im
auch auf die exorbitant steigenden Arbeitskosten zurückzu-
Vorjahresvergleich ausgeweitet. Damit konnte ihr Anteil an
führen ist, da der Druck für höhere Einkommen im öffentli-
den Gesamtinvestitionen von 37% im Jahr 2006 auf 40%
chen Sektor auch auf die übrige Wirtschaft überge-
gesteigert werden.
schwappt ist.
Makroökonomische Daten und Prognosen
Nominelles BIP (Mrd. EUR)
BIP/Kopf (EUR)
2005
21,9
2006
25,1
2007p
28,5
2008p
31,8
2009p
35,0
2.835
3.268
3.732
4.178
4.623
Reales BIP (%-Veränderung)
6,2
6,1
6,2
6,2
6,0
Inflation (VPI), Durchschnitt (%-Ver.)
5,0
7,3
8,1
5,6
4,2
Arbeitslosenrate, Durchschnitt (%)
10,7
9,1
7,3
6,5
6,0
Wechselkurs EUR / BGN, Durchschnitt
1,96
1,96
1,96
1,96
1,96
-12,0
-15,8
-17,6
-16,8
-15,0
14,2
16,4
15,0
13,0
9,5
Leistungsbilanz / BIP (%)
FDI / BIP (%)
Konsolidiertes Budget / BIP (%)
Öffentliche Verschuldung / BIP (%)
2,3
3,6
3,0
2,0
2,0
31,3
24,7
19,8
18,6
18,4
Quellen: Bulgarische Nationalbank, Statistisches Zentralamt Bulgarien, UniCredit Group New Europe Research Network
November 2007 / Seite 2
Real Estate Country Facts
Angebotsseitig wurde der Rückgang im Agrarsektor
sieben Monaten des laufenden Jahres um 17,1% über den
(-5,3% p.a.) durch das reale Wachstum der Bereiche
Zielvorgaben. Das ergibt mit Ende Juli einen
Industrie (10,5%) und Dienstleistungen (9,5%) mehr als
Budgetüberschuss von 2,4 Mrd. BGN, das sind 4,2% des
wettgemacht.
Jahres-BIP. Vor diesem Hintergrund gab die Regierung
zusätzlich zu der mit 1. Oktober 2007 wirksam gewordenen
GDP growth (yoy, in % 2001 - 2006)
3%-igen Senkung der Sozialversicherungsbeiträge ihre
Pläne zu einer weiteren Erhöhung der staatlichen
15
Pensionen um 10% bekannt. Die Steuerpläne für das
10
nächste Jahr sehen eine Senkung der Besteuerung der
5
Arbeit durch die Einführung einer 10% Flat Tax auf
Einkommen vor, ein neues Aufteilungsverhältnis der
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
-5
Sozialversicherungsbeiträge zwischen Arbeitgebern und
Arbeitnehmern, sowie eine Indexierung der Pensionen mit
-10
dem Satz aus der Summe von Inflationsrate (50%) und der
Privater Konsum
Öffentlicher Konsum
Erhöhungsrate (50%) der tatsächlich eingehobenen
Bruttoanlageinv.
Reale Nettoexporte
Beiträge der ersten Säule des Pensionsversicherungs-
Reales BIP-Wachstum
Quelle: Statistisches Zentralamt Bulgarien
systems. Die Verbrauchssteuern auf Zigaretten werden um
die Hälfte des für den Abschluss des EU-Harmonisierungsprozesses noch offenen Prozentsatzes erhöht, wobei die
Die Wachstumsaussichten für die kommenden Jahre
sind sehr gut. Die allmähliche Erholung der Exporte sowie
letzte noch offene Anpassung für 2009 geplant ist.
Die Budgetpläne für das nächste Jahr lassen keine
das solide Wachstum der Investitionen, nicht zuletzt
Risiken für die makroökonomische Stabilität erkennen.
unterstützt durch den Beginn von aus EU-Töpfen
Ganz im Gegenteil, die Senkung der Besteuerung auf
unterstützen Projekten, lassen für 2007 und 2008 ein
Arbeit sollte für die Wirtschaft im Großen und Ganzen von
reales BIP-Wachstum von rund 6,2% erwarten. Das größte
Vorteil sein und ist daher zu begrüßen. Diese Maßnahme
Abwärtsrisiko für das positive BIP-Wachstumsszenario
ist auch ein wichtiger Schritt bei der weiteren Bekämpfung
bleiben die internationalen Finanzmärkte. Eine weitere
der verbreiteten Schattenwirtschaft und wird auch zu
Verschlechterung der globalen Finanzsituation sowie eine
höheren Sozialversicherungseinnahmen führen, was durch
Zunahme der Risikoaversion könnte sich negativ auf die
andere Maßnahmen bisher nicht erreicht wurde Durch die
FDI-Zuflüsse und die Kosten für Auslandskredite
niedrigere Besteuerung der hohen Einkommen steht dieser
auswirken, und damit zu geringeren Investitionen und
Gruppe mehr verfügbares Einkommen zur Verfügung, was
einem niedrigeren BIP-Wachstum führen. Auch die
sich auch positiv auf die Sparquote auswirken sollte. Die
Finanzierung des hohen Leistungsbilanzdefizits würde
Senkung der Einkommenssteuer wurde auch von
damit schwieriger.
Vertretern von Arbeitgeberorganisationen begrüßt, die
ihrerseits die Anhebung der Höchstbemessungsgrundlage
Gute Budgetdaten ermöglichten ab Oktober eine
3%-ige Senkung der Sozialversicherungsbeiträge
und unterstützen die Pläne für die Einführung
einer 10% Flat Tax im nächsten Jahr
Da die Budgeteinnahmen für das aktuelle Jahr im Juli
für die Sozialversicherungsbeiträge zusagten. Dadurch wird
sich die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der
Sozialversicherungsbeiträge zwischen 25% und 35%
erhöhen, wobei die höchsten Zuwächse in Bereichen wie
etwa Baugewerbe und Tourismus zu finden sind, da hier
bei bereits 62% der für das Gesamtjahr 2007
sehr oft niedrige Gehälter angegeben wurden, um die
veranschlagten Einnahmen und die Ausgaben bei nur 52%
Abgabenpflicht zu umgehen. Negativ bleibt anzumerken,
des Plans lagen, ist der Staatshaushalt in einer sehr guten
dass die Pläne der Regierung für die Sanierung der
Position, um die bis Jahresende angepeilten 1,4 Mrd. BGN
maroden Gesundheits- und Schulsysteme nach wie vor
- entspricht 2,5% des erwarteten BIP - zu erreichen. Durch
widersprüchlich sind und dadurch der Eindruck entsteht,
eine Kombination aus sehr konservativer
dass es am notwendigen politischen Willen fehlen könnte.
Einnahmenplanung, starkem Wirtschaftswachstum und
einer Beschneidung der Schattenwirtschaft lagen die
Einnahmen im konsolidierten Haushaltsplan in den ersten
November 2007 / Seite 3
Real Estate Country Facts
Höhere Preisstabilitätsrisiken im 2. Halbjahr 2007
Ausgehend von 4,3% im Mai durchbrach die Jahresinflation in nur drei Monaten die 10,0% Marke und erreichte
mengen- und Kreditaggregate wirkten sich ebenfalls negativ auf die Preisstabilität aus.
Trotzdem sollte der Inflationsdruck gegen Ende des
im September mit 13,1% den höchsten Stand seit fast neun
Jahres etwas nachlassen, wobei der tendenzielle Preis-
Jahren. Der beispiellose Anstieg bei den Verbraucherprei-
druck durch die teilweise auch strukturellen Ursachen je-
sen ist vor allem auf die sprunghaft gestiegenen Lebens-
doch relativ hoch bleiben dürfte.
mittelpreise zurückzuführen. Eurostat-Daten für den Juni
Für 2008 erwarten wir einen allmählichen Rückgang
zeigen ein signifikantes Anziehen der Lebensmittel- und
der Inflation gemessen am Verbraucherpreisindex (nach
Getränkepreise in allen EU-Mitgliedsstaaten, aber eine
der nationalen Methode ermittelt) auf 5,6% und für 2009
besonders starke Erhöhung in den neuen Mitgliedsländern.
auf 4,2%. Die Inflationserwartungen zu stabilisieren wird
Im Jahresvergleich war die Preisdynamik in Bulgarien mit
große Anstrengungen erfordern und verlangt unter
14,7% am höchsten, knapp dahinter folgten Lettland
anderem die Weiterführung der restriktiven Budget- und
(12,2%) und Ungarn (10,1%). Der beträchtliche Anstieg der
Geldpolitik sowie die Wiederbelebung der Strukturreformen
Lebensmittelpreise in Bulgarien in den letzten drei Monaten
zur Stärkung des freien Marktes und des Wettbewerbs in
ist zum Einen eine Reaktion auf den einmaligen weltweiten
den Bereichen, in denen die Reformen in den letzten
Versorgungsschock. Zum Anderen gibt es aber auch meh-
Jahren fast zum Erliegen gekommen sind.
rere hausgemachte preistreibende Faktoren. So behindern
schleppende Fortschritte bei der Ausweitung der Anbauflächen die Investitionen und den Wettbewerb im Agrarsektor.
Drüber hinaus erhöhten einige heimische Nahrungsmittelproduzenten nach dem EU-Beitritt die Ausfuhr in andere
Steigende außenwirtschaftliche Ungleichgewichte
inmitten von Qualitätsprobleme bei der Erhebung
der Außenhandelsdaten über das INTRASTATSystem
EU-Länder, um von den bestehenden Preisunterschieden
Von Jänner bis Juli des aktuellen Jahres erhöhte sich
zu profitieren. Nicht zuletzt führten ungünstige Wetterver-
das Leistungsbilanzdefizit im Vorjahresvergleich um 74%
hältnisse zu schlechteren Ernten, während sich gleichzeitig
und erreichte damit 10,5% des erwarteten BIP. Diese Ver-
die Importe aus Nicht-EU-Mitgliedsländern nach Einführung
schlechterung ist zur Gänze auf das um 31% gestiegene
des Gemeinsamen Außenzolls verteuerten.
Außenhandelsdefizit zurückzuführen. Zwar wurden um
Verbraucherpreisindex (%-Ver.)
8,6% mehr Waren exportiert, im gleichen Zeitraum erhöh-
%
ten sich jedoch die Importe um 18,8%. Positiv ist zu ver-
14
merken, dass das Plus der Dienstleistungsbilanz in den
12
ersten sieben Monaten des Jahres um 40% höher ausge-
10
fallen ist, was vor allem auf die um 18% höheren Einnahmen aus dem internationalen Fremdenverkehr zurückzu-
8
führen ist. Dadurch trug die Dienstleistungsbilanz wie
6
schon in der Vergangenheit rund 20% zur Deckung des
4
Handelsbilanzdefizits bei. Hingegen verzeichnete der Saldo
2
aus Einkommen eine leichte Verschlechterung, da die
0
höheren Einkommen aus dem Ausland die Kumulation aus
Dez.99 Dez.00 Dez.01 Dez.02 Dez.03 Dez.04 Dez.05 Dez.06
-2
Quelle: Statistisches Zentralamt Bulgarien
Fehlende Strukturreformen zur Ankurbelung des Wettbewerbs in den Bereichen Landwirtschaft, Energie, Wasserwirtschaft und bei Post und Bahn machen es den Produzenten leicht, den Kostendruck auf die Endverbraucher
abzuwälzen. Beim maroden Gesundheits- und Schulwesen
ist es nicht viel anders, auch von hier geht Inflationsdruck
aus. Die hohen Gehaltsforderungen (die Durchschnittslöhne stiegen im 1. Qu. 2007 um 17% im Vorjahresvergleich
und im 2. Qu. um 18%) sowie die stark gestiegenen Geld-
stärkerer Gewinnrückführung und höheren Schuldendienstkosten nicht wettmachen konnten. Der Saldo der Nettotransfers fiel durch die Beitragszahlungen an den EUHaushalt, die durch die höheren Überweisungen von Bulgaren aus dem Ausland nur teilweise aufgehoben werden
konnten, ziemlich flach aus.
Finanziert wurde der Leistungsbilanzabgang durch
Nettodirektinvestitionen, die um 12% auf 9,4% des prognostizierten BIP stiegen, während die BNB-Reserven fast
gleich stark zunahmen wie im Vorjahr (plus EUR 933 Mio.)
und damit das Wachstum der verfügbaren Geldmengenund Kreditaggregate weiter ankurbelten.
November 2007 / Seite 4
Real Estate Country Facts
Für das Gesamtjahr 2007 wird mit einer Verschlechte-
Leistungsbilanz (in % des BIP)
rung der Leistungsbilanz auf 17,6% des BIP gerechnet.
10
Hier ist aber festzuhalten, dass die Qualität der statisti-
5
schen Außenhandelsdaten, die über das INTRASTAT-
0
2001
-5
2002
2003
2004
2005
2006
-10
Aug`
2007
-15
System erhoben werden, sehr fragwürdig ist. Es kann also
durchaus sein, dass die bis jetzt veröffentlichten Teildaten
sowie alle darauf basierenden Prognosen in den nächsten
-20
-25
Monaten noch einmal gründlich überarbeitet werden. Ins-
-30
gesamt werden die Leistungsbilanzaussichten für 2008
etwas optimistischer gesehen. Neue
Handelsbilanz
Dienstleistungsbilanz
Einkommen, netto
Transfers, netto
Leistungs- und Kapitalbilanz
Produktionskapazitäten im Bereich handelbarer Güter, das
Anlaufen der EU-Strukturfonds sowie eine weitere
langsame Verbesserung des Investitionsklimas sollten das
Leistungsbilanzdefizit auf 16,8% des erwarteten BIP
Quelle: Bulgarische Notenbank
drücken.
Zusammenfassung
•
Unser Baseline-Szenario für den Zeitraum 2007 - 2009 geht von einem starken BIP-Wachstum, einem leichten
Rückgang des Leistungsbilanzdefizits und einer leichten Verbesserung der Inflation aus, sieht aber Bulgarien noch
immer weit davon entfernt, die Kriterien für die Euro-Einführung zu erfüllen.
•
Die bulgarische Administration muss Reformen für die Flexibilisierung des Arbeitsmarktes vorantreiben, um die
durch das Currency Board Arrangement (CBA) fehlende Flexibilität bei den Wechselkursen auszugleichen. Besonders wichtig sind neue Impulse bei den Strukturreformen zur Schaffung von mehr Wettbewerb in Sektoren mit anhaltend hohem Inflationsdruck, sowie auch die effizientere Nutzung von EU-Mitteln für die Entwicklung von Humankapital und die weitere Modernisierung der Wirtschaft.
•
Regierung und Sozialpartner sind dringend gefordert, eine Lohnexplosion im öffentlichen Sektor zu verhindern, da
dadurch die Wettbewerbsfähigkeit und die makroökonomische Stabilität gefährdet würden. Lohnerhöhungen müssen im Zusammenhang mit Produktivitätssteigerungen sowie dem Fortschritt bei der Umsetzung von Strukturreformen gesehen werden.
•
Ohne Reformen stellen die Bereiche Gesundheit und Bildung auch langfristig ein Risiko für die Nachhaltigkeit der
öffentlichen Finanzen und die Inflationsbekämpfung dar, darüber hinaus bieten sie das Potential die Bevölkerung
zunehmend zu frustrieren.
November 2007 / Seite 5
Real Estate Country Facts
EU-Fantasie treibt Immobilienmarkt
Bulgariens Wirtschaft profitiert stark vom EU-Beitritt.
Wichtige Eckdaten 2006
Die Nettozuflüsse an Direktinvestitionen beschleunigten
sich bereits im Vorfeld des Beitritts massiv und erreichten
2006 gut EUR 4 Mrd. oder 16,4% des BIP. Von den FDI
nach Bulgarien floss rund ein Drittel in den Immobilienbe-
Fläche des Landes
reich. Nimmt man die Zuflüsse in den Bausektor dazu,
Einwohner
erhöhte sich der Anteil auf gut 45%. Für dieses Jahr
Bruttoinlandsprodukt
zeichnen sich anhaltend hohe Direktinvestitionen ab. Im
BIP/Kopf
Spitzenrenditen
(Mitte 2007)
ersten Halbjahr machten die FDI nach Bulgarien über EUR
2 Mrd. aus. Auf den Immobilienbereich plus Bauwirtschaft
entfielen knapp 50%. Ein spürbarer Mangel an ausgebildeten Bauarbeitern und kräftig steigende Baukosten waren
die Folge dieser dynamischen Entwicklung.
Bulgarien schaffte es im jüngsten ‚Doing Business
schen und damit Rumänien zu übertreffen.
110,9
238,4
7,7
21,6
25,1
97,2
3.270
4.500
in Mio.
in Mrd.EUR
in EUR
in %
7,0
6,0
Einzelhandel
in %
8,0
6,5
Logistik
in %
9,5
8,0
Quelle: UniCredit Group New Europe Research Network, IRG, BA-CA Real
Estate
Beim Ausblick auf die weitere Renditeentwicklung darf
nicht auf das höhere Risiko, das Bulgarien im Vergleich zu
den ‚reiferen’ EU-Volkswirtschaften darstellt, vergessen
werden. Die Krise am US-Subprime-Hypothekenmarkt hat
Doing Business 2008
Länder
Rumänien
Büros
2008’ der Weltbank, der ein wichtiger Indikator für das
Investitionsklima eines Landes ist, auf Platz 46 vorzurut-
in 1.000 km
Bulgarien
2
international zu einer Verringerung des Risikoappetits geRanking
führt. Damit treten Fundamentalfaktoren wieder stärker in
den Vordergrund. Neben dem Marktrisiko wird dadurch
Singapur
1
Estland
17
Georgien
18
Lettland
22
Österreich
25
Litauen
26
Slowakei
32
onsstrategien bei abnehmendem Renditepotential an Be-
Ungarn
45
deutung verlieren werden.
Bulgarien
46
Rumänien
48
Quelle: Weltbank
insbesondere auch die Bauqualität zunehmend zum Thema. Die Investitionsnachfrage ist hoch. Forward-Käufe von
neuen Entwicklungen in Sofia oder auch in anderen größeren bulgarischen Städten sind nach wie vor üblich. Dennoch dürfte sich das Investitionsverhalten sukzessive ändern. Es ist davon auszugehen, dass kurzfristige Investiti-
Einer der wichtigsten Deals war der Verkauf des Business Park Sofia, im Süden der Stadt, um berichtete EUR
180 Mio. und eine kolportierte Rendite von rund 7,5% an
einen US-Investmentfonds.
Ein gutes Investitionsklima ist wesentlich für die Nachhaltigkeit des Wirtschaftswachstums. Trotz der erzielten
neuen EU-Mitglied, herhinkt.
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Bu
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ha
u
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W
ka
Bu
seiner Entwicklung etwas hinter Rumänien, dem zweiten
So
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den letzten Jahren war ausgeprägt, wobei das Land in
u
Trotz dieser noch bestehenden Mängel boomt der
kommerzielle Immobilienmarkt. Die Renditekompression in
Is
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nb
ul
beträchtliche Reformanstrengungen nötig.
ka
schen Wirtschaft dar. Auch nach dem EU-Beitritt sind noch
os
wie vor eine ernstzunehmende Schwachstelle der bulgari-
M
rechtliche und administrative Rahmenbedingungen nach
Spitzenrenditen im Bürobereich
in %
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Ki
ew
Verbesserungen stellen insbesondere auch unzureichende
Quelle: Colliers, IRG, BA-CA Real Estate
November 2007 / Seite 6
Real Estate Country Facts
Angebot an Büros in Sofia nimmt stetig zu
Mitte 2007 hat sich der Büroflächenbestand in Sofia
2
auf 600.000 m erhöht. Davon sind, schätzt DTZ, rund
2
160.000 m als moderner Bürobestand einzustufen. Klasse
B und C findet man vor allem im Stadtzentrum Sofias, wäh-
tierte Wohnungen als Büros benutzen, sollten in Zukunft
sukzessive auf modernere Büros umsteigen. Die neu auf
den Markt kommenden Büroflächen werden zu einer Bereinigung des Büromarktes beitragen.
Die Renditen sind in den vergangenen Jahren stark ge-
rend Klasse A vor allem in den neuentwickelten Gebäude-
fallen. Lag vor zwei Jahren die Spitzenrendite in Sofia noch
komplexen entlang der wichtigsten Einfallsstraßen angebo-
bei 10%, so bewegt sie sich aktuell unter 7%. Es gibt noch
ten wird.
ein gewisses Renditepotential nach unten, allerdings dürfte
Für Klasse A Büros werden Mieten je nach Lage zwi2
schen 12 und 23 EUR/m erzielt, wobei moderne Büros in
das Thema Qualität in Immobilienportfolios deutlich wichtiger werden.
zentralen Standorten die besten Preise erreichen. Bei starker Nachfrage haben sich die Leerstandsraten mit durch-
Spitzenrenditen im Bürobereich
Sofia
schnittlich rund 5% im ersten Halbjahr 2007 relativ stabil
entwickelt, während in zentralen Lagen die Werte niedriger
in %
18
lagen.
In den kommenden Jahren wird einiges an neuen Büroflächen auf den Markt kommen. Laut Colliers befinden
2
sich rund 450.000 m bereits in Bau. Der Großteil davon
sollte 2008 bis 2011 fertiggestellt werden.
16
14
12
10
8
6
4
2
Büroflächen pro Kopf
Jahresmitte 2007
in qm
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
0
2002
2003
2004
2005
2006
1.Hj.2007
Quelle: Colliers, BA-CA Real Estate
Shoppingcenter Boom zeichnet sich ab
Büros /Kopf
Ri
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Stark steigende Löhne und ein fester Arbeitsmarkt
Büros plus im Bau bef .Flächen/Kopf
Quelle: Colliers, BA-CA Real estate
1) Ende 2006
stützen die Einzelhandelsentwicklung in Bulgarien. Obwohl
das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in den letzten Jahren kräftig
gewachsen ist, hat das Land, was die Kaufkraftentwicklung
anbelangt, noch deutlichen Aufholbedarf. Das BIP/Kopf
erhöhte sich 2006 um EUR 433 auf EUR 3.270. In
Österreich betrug das BIP/Kopf im Vergleich dazu EUR
31.140.
Die meiste Neuentwicklung passiert entlang und um
die wichtigsten Einfallstraßen und im südlichen Teil der
BIP pro Kopf
Ringstraße. Insbesondere auch im Gebiet um den Flugha-
Die Nachfrage nach modernen Büros kommt vor allem
von internationalen Unternehmen, die sich bereits im Markt
0
U
kr
ai
ne
nen, die in Sofia erzielt werden können.
2000
Bu
lg
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Bau. Die Mieten liegen im Schnitt um rund 30% unter je-
4000
Tü
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Varna und Burgas sind eine Reihe von Büroobjekten in
6000
R
us
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R
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Auch in den anderen größeren Städten wie Plovdiv,
8000
Po
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die Neuentwicklung kaum geeignete Flächen behindert.
10000
Sl
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hingegen durch die schwierige Verkehrssituation und für
12000
Un
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ros beinhalten. Die Entwicklung im Zentrum (CBD) wird
in EUR
Ts
ch
ec
hi
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fen werden gemischte Großprojekte gebaut, die auch Bü-
Quelle: UniCredit Group New Europe Research Network
befinden und ihre Büros vergrößern oder verlegen wollen.
Auch kleinere, bulgarische Firmen, die noch häufig adap-
November 2007 / Seite 7
Real Estate Country Facts
Die demographische Struktur Bulgariens ist mit einer
Verkaufsfläche pro Kopf, die in Sofia aktuell bei 0,07 m
rückläufigen Bevölkerung ungünstig. Allerdings widersetzt
2
2
liegt, würde dadurch auf 0,30 m steigen.
Auch in Varna und Plovdiv tut sich einiges am Shop-
sich insbesondere Sofia diesem Trend. Auf Grund des
Zuzugs aus ländlichen Gebieten wächst die Stadt.
pingcenter-Sektor mit geplanten Neueröffnungen in diesem
Engpässe in der Infrastruktur machen sich im täglichen
und im nächsten Jahr. Auch die anderen Provinzstädte mit
Leben bemerkbar. Ambitionierte Ausbaupläne für Straßen
40.000 bis 150.000 Einwohnern (z.B. Pleven, Stara Zagora,
(z.B. Ringstraße) und öffentlichen Verkehr (z.B. U-Bahn)
Dobrich, Sliven, Haskovo Montana) stehen auf der Liste
gibt es, die Umsetzung verläuft jedoch langsam.
Im Bau befindliche bzw. geplante SC in Sofia
Die klassische Einkaufsstraße in Sofia ist der Vitosha
Blvd. Die Mieten dort liegen zwischen 40 und 150 EUR/m
2
im Monat. Daneben ziehen auch noch die Graf Ignatiev St.,
Name
Eröff-
Vermietbare
nung
Fläche in m
Rakovski St., Patriath Evtimii Blvd., Solunska St. und die
2
Alabin St. die Käufer an. Die Leerstandsraten sind sehr
Carrefour Mall
2009
66.000
niedrig. Begrenzte Ausbaumöglichkeiten und Verkehrs- und
Serdika SC
2009
52.000
Parkplatzprobleme erschweren die Entwicklung.
Bulgaria Mall
2009
50.000
Ausgesprochen dynamisch entwickelt sich dagegen
Riofisa Project
2010+
80.000
der Shoppingcenter-Bereich. 2006 wurden in Sofia die
Olympian Mall
2010+
45.000
ersten drei Shoppingcenter eröffnet: die ‚Mall of Sofia’ mit
Akropolis
2011+
120.000
2
rund 35.000 m Einzelhandels- und Unterhaltungsfläche,
Quelle: IRG, Colliers, DTZ
2
das ‚City Center Sofia’ mit rund 20.000 m und das ‚Sky
2
City Center’ mit rund 15.000 m . Die neuen Malls
von Entwicklern und Investoren. Auch hier werden in den
entsprechen durchwegs internationalen Standards.
kommenden Jahren kleinere Shoppingcenter (< 20.000 m )
Internationale Marken sind sowohl im Retail- als auch
oder Fachmarktzentren ihre Pforten öffnen. In Summe gibt
Gastronomiebereich vertreten.
es in Bulgarien fünf große und etwa 40 kleinere Städte die
2
Weitere ambitionierte Großprojekte werden gebaut
für Einzelhandelsentwicklungen interessant sind.
bzw. befinden sich im Planungsstadium. Die neue
Shoppingcenter außerhalb Sofias
Carrefour Mall wird eine vermietbare Fläche von über
2
60.000 m haben. Am Bulgaria Blvd. entsteht bis Ende
2
2009 die ‚Bulgaria Mall’ mit rd. 50.000 m Verkaufsfläche
Stadt
Name
und einem Büroturm. Im Sommer 2007 wurde mit dem Bau
des ‚Serdika Centers’ begonnen, welches neben rd. 50.000
2
2
Plovdiv
Eröff-
Vermietb.
nung
Fl. in m
Grand Trade Center
2006
2
12.000
m Verkaufsfläche auch rund 35.000 m Büroflächen
Plovdiv
Galeria Plovdi
2008
n.a.
umfassen wird. Ein ähnliches Projekt ist die ‚Olympian
Plovdiv
Mall Plovdi
2008
20.000
Mall’, welches am Europa Blvd. entsteht und rund 45.000
Plovdiv
Riofisa Mall
2009+
54.200
Varna
Mall Varna
2008
25.000
Varna
Pfohe Mall
2008
17.500
Varna
Central Plaza
2007
n.a.
Varna
Orchid Mall Varna
2009
45.000
Varna
Eternity SC
2009+
Varna
Varna Mall Towers
2009+
Rousse
Mall of Rousse
n.a.
27.000
Veliko Tarnovo
Central Mall
2006
16.000
Stara Zagora
Mall Stara Zagora
2008
20.500
2
m Verkaufsfläche plus Büros bieten wird.
Bestehende Shoppingcenter in Sofia
Name
TZUM
Eröff-
Vermietbare
nung
Fläche in m
1999
2
19.000
Mall of Sofia
2006
35.000
City Centre Sofia (CCS)
2006
20.000
Sky City Center
2006
15.000
n.a.
n.a.
Quelle: IRG, Colliers, DTZ
Quelle: IRG, Colliers, DTZ
Noch größere Megaprojekte mit gemischter Nutzung
befinden sich in Planung. Wenn alle diese Projekte
tatsächlich realisiert werden, würde dies eine
Vervierfachung der verfügbaren SC-Flächen bedeuten. Die
November 2007 / Seite 8
Real Estate Country Facts
Logistikprojekte profitieren vom geplanten Ausbau der Infrastruktur
Durch Bulgarien gehen fünf Paneuropäische-
Der Bestand an Logistikobjekten in Sofia wird von Col2
liers auf 1,2 Mio.m geschätzt. Die Mieten bewegen sich für
alte, adaptierte Logistikimmobilien zwischen 1,5 und 4
2
Transportkorridore, die mit EU-Unterstützung ausgebaut
EUR/m /Monat. Für moderne, zeitgemäße Logistikflächen
werden sollen. Nach King Sturge „European Industrial
werden zwischen 3,5 und 5 EUR/m /Monat erzielt. Ein
Property Markets 2007“ werden mehrere Städte in Bulgari-
Schlüsselprojekt in Sofia ist das Sofia Airport Center (SAC)
en vom Ausbau der Infrastruktur profitieren. Nach der Höhe
mit einer Fläche von 165.000 m . Hier wird ein Klasse A
des erwarteten Transport- und Verkehrswachstums werden
Wirtschaftspark gebaut. Lagen entlang der Ringstraße
Varna, Plovdiv, Pleven, Burgas, Sofia und Vidin gereiht.
Sofias würden sich für weitere Logistikprojekte anbieten,
Eine Schwachstelle stellen jedoch die erwähnten, nach
wie vor unzureichenden rechtlichen und administrativen
Rahmenbedingungen in Bulgarien dar. Insbesondere ad-
2
2
allerdings erschweren die hohen Grundstückspreise die
Entwicklung.
Neben Sofia haben sich Varna und Plovdiv als attrakti-
ministrative Engpässe könnten dazu führen, dass die vor-
ve Standorte für Logistikprojekte herauskristallisiert. Zu-
gesehenen EU-Mittel zum Ausbau der Infrastruktur nur
nehmend werden spekulative Flächen in Industriezonen
teilweise in Anspruch genommen werden können.
angeboten.
Die internationalen Flughäfen von Sofia und Varna
Schnellstraßenprojekte in Bulgarien
wurden bereits ausgebaut. Ein starkes Fremdenverkehrswachstum hat Billigflieger wie Sky Europe u.ä. dazu gebracht, Bulgarien regelmäßig anzufliegen. Die wichtigsten
Schnellstraße
Endpunkte
Häfen am Schwarzen Meer, Varna und Bourgas, sind dabei
Länge
Geplante
in km
Fertigstellung
modernisiert und ausgebaut zu werden. Die Häfen an der
Donau wie Rousse und Lom sind zwar Teil eines EU-
Hemus
Sofia-Varna
433
2012-2013
Transportkorridor-Ausbauprogramms, merkbare Investitio-
Cherno More
Varna-Bourgas
103
2012-2013
nen haben jedoch noch nicht stattgefunden.
Trakiya
Sofia-Bourgas
368
2012-2013
Struma
Sofia-griech. Grenze
n.a.
2012-2013
Maritza
Lyulin
Plovdiv-türk. Grenze
Sofia RingstraßeTrachiya
114
2009
19
2009
Quelle: DTZ
Zusammenfassung
Der kommerzielle Immobilienmarkt in Bulgarien:
•
EU-Fantasie stimuliert ausländische Direktinvestitionen nach Bulgarien. Davon profitieren nicht zuletzt der Immobilienbereich und der Bausektor. 2006 und im ersten Halbjahr 2007 flossen knapp 50% aller Direktinvestitionen in die beiden Bereiche.
•
Eine starke Renditekompression prägte die Entwicklung in den letzten Jahren. Noch gibt es gewisses Potential für die Renditen nach unten. Durch die international zu verzeichnende Verringerung des Risikoappetits, werden Fundamentalfaktoren
zunehmend wichtiger. Insbesondere auch die Bauqualität wird größeren Stellenwert bei der Beurteilung einnehmen.
•
Wichtige Bürostandorte in Sofia entstehen entlang der großen Einfallstraßen. Ein Ausbau des central business district
(CBD) scheitert an geeigneten Entwicklungsflächen und schwierigen Verkehrsverhältnissen.
•
Der Shoppingcenter-Markt boomt. 2006 öffneten in Sofia drei internationalen Standards entsprechende SC ihre Pforten.
Weitere Großprojekte befinden sich im Bau- bzw. Planungsstadium. Der SC-Boom hat auch die größeren Provinzstädte
erfasst. Entwickler und Investoren nehmen zunehmend auch mittlere bis kleinere Städte ins Visier.
•
Der Logistikbereich profitiert ebenfalls massiv von der EU-Fantasie. Der mit Hilfe von EU-Geldern geplante Ausbau der
Infrastruktur gibt wichtige Impulse.
November 2007 / Seite 9
Real Estate Country Facts
Ansprechpartner:
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International Real Estate Finance
Vordere Zollamtsstraße 13
1030 Wien
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7, Sveta Nedelq.Sq.
BG-1000 Sofia
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Tel: + 43 (0) 50505-55333
E-Mail: [email protected]
Martin Gikov
Tel: + 359 2 9269 427
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Immobilien Consulting und Investment
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