Gebäudeverwaltung heute

CAFM-Lösungen – Theorie und Praxis
Architektur & Bauwesen
Gebäudeverwaltung heute
Bilder S. 31/32: OneTools
Als Spezialisten für ­die professionelle Verwaltung von Gebäuden werden Facility Manager in der heutigen
Zeit immer wichtiger. Durch technisches Know-how und
­betriebswirtschaftliches Wissen
­sorgen sie für den ­Erfolg eines
­Unternehmens schon von der Basis
aus. Spezielle Branchensoftware
­erleichtert dabei die Arbeit.
Von Regine Appenzeller-Gruber
W
er etwa bei dem noch jungen Studiengang Facility Management (Gebäudemanagement, im weiteren kurz FM
genannt) an „studierte Hausmeister“ denkt,
liegt nicht ganz falsch, unterschätzt allerdings die Herausforderungen, die im Betreiben von modernen Bürogebäuden und
Immobilenkomplexen liegen, gewaltig.
Denn Facility Manager sind wichtige Schlüsselfiguren im gesamten Lebenszyklus von
Immobilien, die Aufgaben in der Planung,
der Bewirtschaftung, der Erhaltung, der
Sanierung sowie der Umnutzung von
Gebäuden übernehmen. Dazu zählen Banken, Versicherungen, Einkaufszentren, Energie- und Wasserversorger, Flughäfen,
Hotels, Industrie, Krankenhäuser, Kulturund Sporteinrichtungen, Messegelände,
öffentliche Verwaltungen, soziale Einrichtungen oder auch normale Wohnanlagen.
Die Ursprünge des FM liegen übrigens
in der amerikanischen Bürowelt der 50erJahre und bei der Fluggesellschaft PanAmerican-World-Services (PAWS) mit dem
Ziel, dort die Produktivität in Betriebsführung und Instandhaltung anzukurbeln. Die
PAWS wurde FM-Dienstleister für die US Air
Force und gilt als das erste externe FMUnternehmen.
Mit der Gründung des Facility Management Institute (FMI) in Michigan in den
70er-Jahren begann sich auch die Wissenschaft mit diesem Thema zu beschäftigen.
1980 folgte die Gründung der National Facility Management Association (NFMA), die
1982 in die International Facility Management Association (IFMA) umbenannt ­wurde.
Ab Mitte der 1980er Jahre tauchte auch
hierzulande FM als fester Begriff auf, mit
„Qualitätsverbesserung und Einsparung“
führte man das FM schrittweise in die deutschen Unternehmen ein.
Als zeitgenössische Management-Disziplin kann das Facility Management durch
eine ganzheitliche Sichtweise komplexe
Lösungen beim Planen und Betreiben von
Gebäuden und Gebäudekomplexen anbieten. Zum jetzigen Zeitpunkt schätzt man,
dass durch einen derartigen Ansatz rund
30 Prozent der momentanen Kosten
gespart werden könnten. Für Einsparpotenziale sorgen auch spezielle Softwarelösungen, von denen hier drei präsentiert sind.
Stark mit FM und BIM
Das Bauen und Betreiben im 21. Jahrhundert zeichnet sich durch eine schnelle und
effiziente Kommunikation zwischen Architekten, Ingenieuren, Bauherren und künftigen Verwaltern aus. Building Information
Modeling (BIM) schafft durch die Vernetzung eines Gebäudemodells mit den relevanten Daten für Planung und Bewirtschaftung das zentrale Element im Informationsaustausch zwischen allen Beteiligten.
Alle Projektbeteiligten können über das
BIM schon während des Entwurfsprozesses
Informationen für Vorhersagen über Eigenschaften und Performance des künftigen
Gebäudes ausgeben. Im Facility Management verhilft die Visualisierung durch BIM
zur Nachvollziehbarkeit und Transparenz
von Prozessen und Zahlen. Hier schlägt die
Stunde für moderne Softwarelösungen und
Dienstleistungen von der OneTools GmbH
& Co. KG und Contelos GmbH.
Als Spezialist für prozessübergreifende
Datenverwertung von Gebäudeinformationsmodellen bietet OneTools eine flexible
CAFM-Lösung für nachhaltige Liegenschafts- und Gebäudeverwaltung im infrastrukturellen, kaufmännischen und technischen Facility-Management-Umfeld. Und
als Spezialist für CAD-Lösungen aus allen
technischen Bereichen liefert die Contelos
GmbH neben den entsprechenden Softwareprodukten ein umfassendes Produktund Daten-Migrations-Know-how, das im
Umfeld komplexer BIM-Projekte in großen
Liegenschaften für den Erfolg dieser Projekte zwingend notwendig ist. Beide Unternehmen sind davon überzeugt, dass BIM
als zukunftsweisende Methode die Grundlage für die durchgängige und zentrale
Verwaltung aller Informationen bietet.
Mit dem Verständnis für die FM-Prozesse
und deren durchgängige Abbildung über
entsprechende Anwendungen stellen OneTools und Contelos eine Gesamtlösung dar.
In einem aktuellen Projekt bei der Volkswagen Financial Services AG wird die Synergie
der beiden Unternehmen deutlich.
Mit dem Modul GebäudeInfo und dem
Revit-Add-On setzt OneTools neue Maßstäbe
im Bereich der Übernahme von Gebäudemodelldaten im CAFM-Umfeld. GebäudeInfo bietet den bidirektionalen Zugriff auf
alle Informationen von Räumen, Flächen,
Objekten oder Bauteilen des Revit-Gebäudedatenmodells. So kann das Potenzial
existierender Modelle voll ausgeschöpft
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Architektur & Bauwesen
CAFM-Lösungen – Theorie und Praxis
Bild 1
werden, und Informationen werden wie
gewohnt visualisiert. Mit einem Knopfdruck
wechselt der Anwender von der gewohnten grafischen Darstellung in die strukturierte, alphanumerische Sicht von Gebäude­
Info. Dabei nutzt OneTools als Autodesk
Developer das volle Potenzial des Revit API
(siehe Bild 1).
Angepasst an die Anforderungen des
Anwenders werden alle FM-relevanten
Informationen wie Räume, Flächen, Kostenstellen, Nutzungen, Mietzeiträume oder
Wartungen in einer klaren, strukturierten
und übersichtlichen Visualisierung dargestellt. Umzüge werden transparent nachvollziehbar geplant und bei der Durchführung effizient unterstützt.
Die offene Datenbankstruktur ermöglicht jederzeit das individuelle Umsetzen
der kundenspezifischen Vorgaben hinsichtlich des Erfassens und Strukturierens der
Daten und Informationen (siehe Bild 2).
Beginnend mit einer strukturierten Analyse der Bedürfnisse und Projektziele des
Kunden wird im Anschluss zügig mit der
individuellen Umsetzung begonnen. Durch
die integrierte Crystel-Reports-Umgebung
lassen sich bedarfsgerechte Auswertungen,
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AUTOCAD & Inventor Magazin 2/11
Bild 3
Listen, Kennwerte und Berichte zur Verfügung stellen (siehe Bild 3). Außer den
AddOns zu Revit und ArchiCAD bietet
GebäudeInfo eine offene MS SQL-/ORACLE
DB-Struktur, Export und Import unter anderem von XML, XLS, CSV, TXT, DOC, RTF sowie
spezifische Schnittstellen zu weiteren ITSystemen an (siehe Aufmacherbild Seite
31).
Kennziffer ACM21579
Gebäudemanagement von N+P
Seit der Gründung 1990 hat sich die N+P
Informationssysteme GmbH zielgerichtet
zum IT-Systemanbieter entwickelt. Heute
arbeiten über 100 Mitarbeiter im Stammhaus in Meerane und in den Geschäftsstellen in München, Nürnberg und Dresden. Die
Grundpfeiler des Unternehmensportfolios
sind Beratung, Systemintegration, Softwareentwicklung und IT-Services. Verknüpft
mit langjähriger Erfahrung und dem Wissen
des N+P-Teams, bilden sie die Basis für die
Umsetzung komplexer Projekte in den
Bereichen Konstruktion, Fertigung (CAD/
CAM/PDM), Architektur, Ingenieur-, Bauwesen (AEC), betriebswirtschaftliche Unternehmenssteuerung
(ERP), Anlagen-, Gebäudebewir tschaftung
(CAFM) und IT-ServiceMana-gement.
SPARTACUS Facility
Management unterstützt
als CAFM-Lösung den
Nutzer sowohl im kaufmännischen als auch
im infrastrukturellen
und technischen Faci­
lity Management. Dazu
gehören das Erstellen
von NebenkostenabBild 2
rechnungen ebenso
wie intelligentes, praxisorientiertes Wartungsmanagement. Gedacht wird immer
projektbezogen, es gilt also, Budgets und
Maßnahmen mitzuverwalten sowie Informationen aus Fremdsystemen mit in die
Software einfließen zu lassen.
Interessant ist ein neues KennzahlenModul in SPARTACUS FM, mit dem man die
Gebäudebewirtschaftung auch hinsichtlich
der Ressourceneffizienz kontinuierlich aus
der Software heraus überprüfen kann. Das
Besondere daran: Zu allen gebäuderelevanten Kosten und Verbräuchen lassen sich
individuelle Kennzahlen in SPARTACUS
erstellen. Neben flächenbezogenen Werten
kann man damit beispielsweise auch den
Energieverbrauch zu den aktuellen Nutzerzahlen eines Gebäudes in Beziehung setzen.
Zudem können die so definierten Kennzahlen mit externen Referenzwerten und
selbstdefinierten Soll-Werten verglichen
werden und lassen sich dann als Geschäftsgrafik darstellen.
Im Ergebnis erhalten Betreiber damit
wertvolle Entscheidungshilfen zu verschiedenen FM-relevanten Themen. Außerdem
gibt es die Möglichkeit zur internen Umlage
von Kosten nach dem Mieter-VermieterModell – das ist ein Ansatz, mit dem sich das
Nutzerverhalten langfristig steuern lässt
und somit übermäßigem Ressourcenverbrauch entgegengewirkt werden kann.
Als langjähriger Partner von Autodesk
unterstützt N+P Informationssysteme
bewusst das Building Information Modeling.
Über eine Kopplung zwischen SPARTACUS
Facility Management und ­Autodesk Revit
wird beispielsweise sichergestellt, dass
wichtige Informationen aus der Planungsphase auch für die Gebäudebewirtschaftung zur Verfügung stehen. Damit lassen
sich selbst noch in Planung befindliche
Gebäude bereits unter FM-Gesichtspunkten
beurteilen.
Auszug aus dem AUTOCA
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Übergabe: Planungsinformationen aus Revit an SPARTACUS
Facility Management. Bild N+P
CADS FM: verschiedene Ebenen in einer Zeichnung. Praxisbeispiel: FM in Witten
Mit knapp 100.000 Einwohnern verfügt Witten über eine Vielzahl von Gebäuden unterschiedlicher Art und Nutzung. Um einen
besseren Überblick über den Gebäudebestand der Stadt sowie aktuelle digitale Pläne
zu erhalten, wurde 2009 die Anschaffung
einer CAFM-Lösung sowie die Bestandserfassung aus einer Hand ausgeschrieben.
Zielsetzung der Stadt ist Kostentransparenz bei gleichzeitiger Systemunterstützung
bei der Vielzahl der jährlich anfallenden Einzelmaßnahmen (zirka 9.000) im Bereich
Haustechnik und Bauunterhalt. Weiterhin
soll über das Energiemanagement die transparente Darstellung von Verbrauch und
Kosten an den mehr als 150 Standorten vereinfacht werden.
Im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung mit umfassender System-Präsentation vor Ort fiel die Wahl auf SPARTACUS Facility Management von N+P. Während der Einführungsphase wurden bereits
die Flächendaten in die Software importiert.
Die in AutoCAD Architecture erstellten
Zeichnungen wurden über eine eigene Prüfroutine analysiert. Daran anschließend wurden automatisch die Raumpolygone im
DWG erzeugt und die Zeichnung inklusive
Zusatzinformationen an SPARTACUS übergeben.
Damit waren die Grundlagen für darauf
aufbauende Aufgaben wie etwa Flächenmanagement und Reinigung geschaffen.
Über die erworbene Stadtlizenz arbeiten
aktuell rund 20 Nutzer im Amt für Gebäudemanagement mit SPARTACUS Facility
Management. Perspektivisch strebt man in
Witten eine ämterübergreifende Nutzung
der CAFM-Software an.
Kennziffer ACM21582
AD & Inventor Magazin 2/2011.
Printausgabe unter www.autocad-magazin.de
N-Verlag GmbH & Co. KG, alle Rechte vorbehalten.
rwertung nur mit schriftlicher ­Genehmigung des Verlags.
@win-verlag.de.
CADS FM
Das Anbinden und Verknüpfen von bestehenden Zeichnungen an vorhandene
Datenbanken wird im Gebäudemanagement immer wichtiger. Der Aufwand sollte
dabei allerdings in Relation zum Ergebnis
stehen und die Anwendung sich flexibel an
die unterschiedlichen Anforderungen
anpassen lassen. Das verspricht CADS FM der
CADS Support GmbH aus Erding.
Unabhängig von der verwendeten
Datenbank wird in dieser Lösung eine Verknüpfung zu den Zeichnungen und Daten
über eine raumbegrenzende Polylinie
erzeugt. Besonderer Augenmerk gilt hier
der Zeichnung, die sich ohne großen Mehraufwand integrieren lässt und die ohne
Proxyelemente bleibt. Für die verbundenen
Räume kann man die Informationen aus der
Datenbank in den Zeichnungen als Text
oder als Flächeneinfärbung visualisieren.
Die Darstellung der Textinformationen
erfolgt über Einträge in Attributen oder als
MText, die Einfärbung von Flächen über
Schraffuren. Für die Einfärbungen wird eine
frei positionierbare Legende erzeugt. Welche Datenbanktabellen
für die Verbindung
zugelassen sind, ist
beliebig konfigurierbar, außer den Standardraumbuchinformationen gehören dazu Personaldaten, Kostenstellen-, FSA-, RAW- oder
Schließungsdaten. Die
Datenbankinformationen werden für die
gewählten Räume in
Dialogboxen dargestellt und können aus
der Anwendung heraus
Bild CADS Support
geändert werden. Individuell anpassbar
sind Berichte, die auf den ausgewählten
Daten – basierend auf AutoCAD – generiert
werden können. Die Auswahl der Räume in
der Zeichnung erfolgt über Picken in den
Raum oder über die in AutoCAD übliche
Objektwahl der Raumpolygone. Zudem sind
Funktionen vorhanden, die aus der Datenbank heraus bei Bedarf AutoCAD starten,
die Zeichnung des verknüpften Raumes
öffnen und auf den Raum gezoomt darstellen.
Als Datenbasis sind alle Quellen möglich,
die über .NET und SQL angesprochen werden können. 2010 wurde diese Applikation
als .NET-Applikation komplett überarbeit,
um so für AutoCAD 2011 und neue Betriebssysteme wie Windows 7 und 64-Bit-Prozessoren bereit zu sein.
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Kennziffer ACM21584
Passend zu diesem Thema bieten wir Ihnen die
Marktübersicht „Facility Management“, die Sie­
ab 4. Februar 2011 auf unserer Webseite www.
autocad-magazin.de finden.
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