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Facility Management im Glasbau
Rohfassung ohne Abbildungen und Tabellen - Veröffentlicht: GFF (11/2006), o. Jg., S. 35-40.
Text und Abbildungen: Dipl.-Ing. (FH) - Dipl.-REFA-Ing. Jens Baumgartner (VDI)
Aspekte der Folgekostenplanung bei Gebäuden aus Glas
Facility Management (FM) stammt nach Meinung einiger Experten aus den USA, wo
es - abhängig von der Definition des Leistungsspektrums - in den 1950er oder 1970er
Jahren entsteht. Für andere Gelehrte ist der Beruf des Facility Managers uralt. Wollte
ein Herrscher in vormodernen Zeiten seinen Wohnsitz wechseln, wird zuvor ein
Adeliger vorausgeschickt, der alles Notwendige rund um das Gebäude regelt. Seit
Anfang der 1990er Jahre etabliert sich FM auch in Deutschland. Während einige
Beteiligte die Zusammenführung aller Dienste rund um ein Gebäude an zentraler
Stelle befürworten, nehmen andere Anstoß daran, dass sich seither jeder Dienstleister
als Facility Manager bezeichnen kann.
Was ist FM?
Bisher hat es für FM länder- und verbandsübergreifend aus kulturell und historisch
bedingten Gründen verschiedene Definitionen und Interpretationen sowie
Strukturansätze gegeben. Die primäre Ausrichtung des FM besteht jedoch in jedem
Fall in der Steigerung der Wirtschaftlichkeit von Immobilien.
Dieses Ziel ist zum einen durch eine Maximierung des Gebäudenutzens zu erreichen
und entspricht einem amerikanischen Verständnis von FM. Gebäude, in denen
Menschen Tätigkeiten verrichten, üben demnach einen Einfluss auf die
Arbeitsprozesse aus (Studie aus den 1970er Jahren: Facilities Impact on Productivity
[1]). Zum anderen kann Wirtschaftlichkeit durch Minimierung der Gebäudekosten
während der Nutzungsphase erzielt werden. Dieser Ansatz steht in Deutschland im
Mittelpunkt des Handelns. FM wird deshalb häufig mit Gebäudemanagement (GM)
gleichgesetzt, bei dem die Bewirtschaftung nach kaufmännischen, technischen und
infrastrukturellen Gesichtspunkten erfolgt.
Weiterhin verwenden verschiedene Berufsfelder eigene Interpretationen des FMBegriffs. Spricht z.B. der Immobilien- Manager von FM, geht er von einer optimal
werterhaltenden und -steigernden Betreuung des gesamten Immobilienbestandes im
Rahmen eines Corporate Real Estate Managements (CREM) aus.
Einen anderen Ansatz hat der Architekt, der FM unter dem Gesichtspunkt des Life
Cycle Managements (LCM) betrachtet. Dieser Planungsansatz berücksichtigt die
Verantwortung des Gebäudeplaners für die gesamte Lebensdauer eines Bauwerks.
Die Strukturansätze, die sich aus der Systemtheorie herleiten, nach der Menschen
Systemgrenzen definieren und in denen Strukturen die Beziehungen der einzelnen
Systemelemente untereinander beschreiben, bilden innerhalb des FM im
Wesentlichen die Prozessstruktur sowie die Lebenszyklusstruktur ab.
Die Prozessstruktur unterteilt die Aktivitäten einer Organisation (z.B. eines Betriebes)
in Kernprozesse (KP) und in die zu ihrer Durchführung notwendigen
Unterstützungsprozesse (UP). Sie ist somit ablauforientiert.
Das Lebenszykluskonzept unterteilt dagegen die Gebäudelebensdauer in
unterschiedliche Phasen, die es ganzheitlich zu betrachten gilt. Dieses Konzept rückt
die gebäudeplanerischen Belange in den Vordergrund.
Der Vielfalt an Definitionen, Konzepten und Ansätzen steht seit Juni 2005 die
Europanorm DIN EN 15221 'Facility Management - Begriffe' [2] als Entwurf für eine
einheitliche Sprachregelung gegenüber. Nach ihr stellt z.B. ein Facility einen
Vermögenswert dar, der zur Unterstützung der Aufgaben einer Organisation dient.
Facility Management verfolgt demnach den Ansatz, mit vereinbarten
Unterstützungsleistungen eine Erhöhung der Wirksamkeit von Hauptaktivitäten zu
erreichen. Die Ausrichtung der Norm ist prozess- und nutzerorientiert.
Der gebäudeorientierte Strukturansatz des Lebenszykluskonzeptes ist bisher noch
nicht normativ erfasst. Aufgrund des ständig steigenden Wettbewerbs auf dem
Immobiliensektor kommt ihm jedoch eine immer größere Bedeutung zu und bildet die
Grundlage der weiteren Ausführungen.
FM gerechtes Planen mit Glas
Die Lebenszykluskosten eines Gebäudes setzen sich im Bauwesen aus den
Erstkosten nach DIN 276 [4] und den Folgekosten nach DIN 18960
'Baunutzungskosten von Hochbauten' [5] zusammen. Die in der DIN 18960
enthaltenen Betriebs- und Unterhaltskosten stellen - neben den Finanzierungskosten die umfangreichsten Kostenblöcke dar. Energie- und Reinigungskosten sind die
bedeutendsten Einzelposten innerhalb der Betriebskosten.
Die Einbeziehung eines Facility Managers senkt hier die Kosten bereits während der
Planungsphase [6]. Dazu ist die Bereitschaft des Investors erforderlich, für geringere
Nutzungskosten u.U. eine Erhöhung der Erstkosten hinzunehmen.
So steht bei der Heiz- und Kühlenergie nicht länger allein die Optimierung des
Verbrauchs im Vordergrund. Im Rahmen einer Integrierten Produktpolitik, die von der
Europäischen Kommission forciert wird, beinhaltet Nachhaltiges Bauen eine
wirtschaftliche und ressourcenschonende Gebäudeerstellung, die Minimierung der
Betriebs- und Unterhaltsaufwendungen sowie ein einwandfrei baubiologisches
Gebäude [7].
Die Reinigung der Fassaden ist von besonderer Bedeutung für die Folgekosten.
Mangelhafte Unterhaltsreinigung aufgrund z.B. schwer zugänglicher Fassaden führt
zu unansehnlichem Glas und verkürzt die Lebensdauer. Neu entwickelte hydrophile,
hydrophobe und photokatalytische Nano- Beschichtungen bewirken einen
Selbstreinigungs- oder 'Easy to Clean' Effekt. Über die Langzeitwirkung liegen bisher
keine gesicherten Erkenntnisse vor [8].
Als eine weitere Möglichkeit zur Senkung der Betriebs- und Unterhaltskosten kommt
ein Planen mit strategischen Bauteilen betracht [9]. Unter diesem Begriff subsumieren
sich Roh- und Ausbau- Bauteile, die maßgeblich auf die Folgekosten und auf die
Nutzungsflexibilität bei Anforderungsänderungen Einfluss nehmen. Zu ihnen gehören
die Gebäudefassaden, die Gebrauchs- und Imagefunktionen gleichzeitig erfüllen.
Diese strategischen Bauteile wandeln sich immer mehr zu Systembauteilen. Mit den
modular vorgefertigten Bauelementen lassen sich anhand eines festgelegten Rasters
individuell und rationell hergestellte Objekte realisieren. Eine fortlaufende
Weiterentwicklung sichert ihre Qualität. Dienstleistungen wie Finanzierung,
Instandhaltung und Rücknahme komplettieren den Service.
Die Kosten der Werterhaltung eines Bauwerkes lassen sich so schon in der
Planungsphase berechnen. Der Glasfassadenbau ist im Systembau hoch entwickelt,
so dass ein effektives FM möglich ist.
Von den gesamten Lebenszykluskosten entfallen ca. 10 - 15 Prozent auf die
Bauunterhaltskosten (Instandhaltung), zu denen Maßnahmen wie die Inspektion,
Wartung, Instandhaltung und Reparatur zählen. Während die Tragkonstruktion ohne
unterhaltende Maßnahmen sehr langlebig ist - Voraussetzung ist ein funktionierender
Witterungsschutz - sind besonders die Außen- und Innen- Bekleidungsschichten (z.B.
Farben) auf den Außen- und Innenschalen (z.B. Putz, Holz) hohen Beanspruchungen
ausgesetzt. Ihr Unterhalt kann mehrere hundert Prozent der Erstellungskosten
betragen.
Zu den Aufgaben des Facility Managers zählt es weiterhin, für den Fassadenbaustoff
Glas den Fall zu überprüfen, zu welchen Bedingungen und Modalitäten die
Wiederbeschaffung z.B. eines zerstörten Glases mit besonderen Druckmotiven
durchzuführen ist. Eine Versorgungssicherheit über einen Zeitraum von 50 Jahren ist
anzustreben. Die Planung der Zugänglichkeit und Verbindungstechnik hat hohe
Priorität.
Gläserne Solitäre - wie in Abb. 1 - benötigen für ein erträgliches Innenraumklima
mehrschalige Fenster- und Fassadensysteme aufgrund des zunehmenden
Winddrucks. Zu den drei Typen mehrschichtiger Glasfassaden gehören die Abluft-,
Puffer- und Zweite- Haut- Systeme [11]. Insbesondere der letzte Typ, zu dem auch die
Glas- Doppel- Fassade (GDF) gehört, ist zurzeit durch eine Reihe in ihrer Funktion
eingeschränkter Bauten in die öffentliche Kritik geraten. Dabei handelt es sich in der
überwiegenden Anzahl der Fälle um vollflächig verglaste Gebäude [12]. Hier kommt
es ohne wirksame Speichermassen und/oder eine äußere Verschattung im Sommer
zur starken Überhitzung. In der mitteleuropäischen Klimazone reichen bei
Niedrigenergiehäusern (NEH) schon 40 bis maximal 60% Verglasungsanteil an der
Südfassadenfläche aus, um mit Isolierglas beträchtliche solare Wärmegewinne zu
realisieren. Aus diesen Gründen muss der in Südrichtung orientierte Glasanteil
sorgfältig geplant werden.
Das Lebenszykluskonzept
Das Lebenszykluskonzept zielt auf eine Minimierung der Gebäudekosten.
Insbesondere in Deutschland wird immer noch häufig den Erstellungskosten ein viel
zu hoher Stellenwert zugemessen. Dabei haben zahlreiche Untersuchungen ergeben,
dass die Erstinvestitionskosten über den gesamten Lebenszyklus nur ca. 20%
betragen. Die Baufolgekosten sind mit ca. 80% zu veranschlagen und übersteigen
damit die Herstellkosten mehrfach. Bis zu 80% dieser Folgekosten werden in der
Planungsphase unabänderlich festgelegt (s.o.).
Der gesamte Lebenszyklus umfasst die fünf Phasen der Planung, Erstellung,
Nutzung, Erneuerung und des Rückbaus. Bisher zerfällt der Lebenszyklus eines
Bauwerks in die drei völlig voneinander getrennt betrachteten Abschnitte der Bauzeit,
der Zeit der sich anschließenden Nutzung und des Abbruchs. Hier findet zurzeit ein
Umdenken statt, nachdem zukünftig eine umfassende Betrachtung aller fünf Phasen
erfolgen wird.
Bei Public Private Partnership (Öffentlich- Privater- Partnerschaft, kurz PPP)Projekten spielen Dauerhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit - und somit die Folgekosten eigentlich eine große Rolle. Die Praxis sieht derzeit allerdings auch hier häufig noch
anders aus, da allzu oft allein die Erstinvestitionskosten als Entscheidungskriterium
berücksichtigt werden. Einem professionellen Gebäudemanagement stehen spezielle
Verfahren zur Verfügung, mit denen sich die Unterhaltskosten möglichst gering halten
lassen und dennoch die Substanz stets im besten Zustand ist.
Eines dieser Verfahren ist das Life- Cycle- Costing, im Rahmen dessen ein Design to
Cost über den gesamten Lebenszyklus einer Bauaufgabe durchgeführt werden kann.
Die zu betrachtende Zeitspanne hängt von der Art der Nutzung des Objektes ab und
beträgt üblicherweise 50 oder 80 Jahre.
Tabelle 2 enthält eine einfache Life- Cycle- Costing- Betrachtung für
Außenwandaufbauten aus Holz, Glas und Stein. Der Barwertfaktor bezieht eine
Ausgabe, die z.B. in 40 Jahren für eine Unterhaltsaufwendung entsteht, auf das Jahr
2006. In seine Berechnung fließen der Kalkulationszinsfuß (q) und die
Preissteigerungsfaktoren für Energie (fe) und Unterhalt (fu) ein.
Die Lebenszyklusrechnung ist jedoch nur so gut, wie es die Annahmen für Zinsen und
Preissteigerungen sind. Da eine exakte Voraussage nie möglich ist, ist das Verfahren
mehr als ein Modell zu betrachten, dessen Ergebnisse mit Unsicherheiten behaftet
sind. Aber: Nur dieses Modell lässt es überhaupt zu, langfristige Aussagen zu treffen.
Weiterhin wird z.B. die Wahrscheinlichkeit von anfallenden Bauunterhaltsmaßnahmen
als eine linearisierte Funktion angenommen, real fallen sie aber in nicht linearer
Verteilung an.
Unter diesen Voraussetzungen kann als Ergebnis der Lebenszyklusbetrachtung in
Tabelle 2 zum einen festgehalten werden, dass Glas schon bei den Erstkosten hoch
im Preis liegt. Zum anderen entstehen durch die in einem bestimmten Umfang (noch)
notwendige Unterhaltsreinigung hohe Folgekosten.
Hätte z.B. das Holz eine Lasur erhalten, entstünden so hohe Unterhaltskosten, dass
die Holzfassade ca. einen gleich hohen Barwert hätte wie das Glas.
Die Methode enthält weitere Gefahren, die bei jeder Bauaufgabe neu zu bedenken
sind. So sollte keinesfalls eine Berechnung dazu (ver-)führen, in jedem Fall der
Lösung mit dem geringsten Barwert den Vorzug zu geben. Es gilt immer, den
Nutzwert einer Lösung zu betrachten, der sich aus Gebrauch und Image
zusammensetzt (Abb. 5). Die Berechnung zeigt nur auf, welche Kosten für den Nutzen
langfristig entstehen.
Abbildung 8 zeigt ein Gebäudedetail, das aus FM- Sicht nicht optimal geplant ist, da
sich Reinigung und Unterhalt nur durchführen lassen, wenn die Bekleidung komplett
demontiert wird. Andererseits verleiht sie dem Gebäude eine gewisse Leichtigkeit,
denn ein Sockel aus Ziegelmauerwerk hätte einen massiveren Eindruck vermittelt
(Abb. 9). Hier stehen weniger Kostenaspekte im Vordergrund als vielmehr
Gesichtspunkte des Images.
Langzeitbetrachtungen, bei denen z.B. eine Entscheidung über die Installation einer
Fassadenbefahranlage oder die Vergabe an einen Reinigungsdienst mit mobilen
Hubbühnen herbeigeführt werden soll, lassen sich sicher durchführen. So überrascht
die Entscheidung für eine Befahranlage in Abbildung 6. Den über der
Überkopfverglasung liegenden Geschossen steht für die Durchführung einer
Reinigung eine Fassadenbefahranlage zur Verfügung. Abbildung 7 zeigt dagegen
eine notwendige Befahranlage, da hier die Anmietung großer Geräte langfristig
höhere Kosten verursachen würde.
FM in der Vergabe- und Bauphase
Heute entstehen große Objekte nicht mehr ohne eine eingehende Betrachtung der
Life- Cycle- Kosten. Bei der Entscheidungsfindung für die Investition werden sie schon
in der Ausschreibungsphase mit den Erstkosten ermittelt und führen zu
Entscheidungen mit erweiterten Betrachtungen hinsichtlich der Kosten und Qualität.
Für Anbieter von Bauleistungen wird es schwieriger, nur mit einer günstigen
Ausschreibung den Auftrag zu gewinnen. Sie müssen für die angebotene Leistung ein
schlüssiges Konzept für den gesamten Lebenszyklus vorlegen, das z.B. auch Fragen
der Gewährleistung und der Nachlieferbarkeit beantwortet [9]. Es ist nur eine Frage
der Zeit, wann Normen wie die DIN 276 und 18960 angepasst werden.
Während der Bauphase ist ein FM- Mitarbeiter ständig auf der Baustelle anwesend
und kontrolliert u.a. die Zugänglichkeit von Leitungen etc. Die Baupläne sind während
der Ausführung laufend dem Bestand anzupassen.
FM im Gebäudebetrieb
Hier soll nur erwähnt werden, dass in den USA ein sehr hoher Anteil des FM- Marktes
den 'Integrierten Dienstleistungen' gehört. Das sind systemorientierte
Dienstleistungen, die auf die ganzheitliche Lösung von Kundenproblemen zielen. In
Deutschland wird noch mehr in Bereichen und Abschnitten gedacht, wobei zuerst die
Leistung von einem Betrieb erstellt wird und dann im Zuge einer neuen Ausschreibung
ein anderer diese fremden Leistungen betreut [10].
Zusammenfassung
Ziel dieses Beitrags ist es, aufzuzeigen, dass Facility Management (FM) begrifflich
und inhaltlich bis heute nicht eindeutig bestimmt ist. Mögliche Interpretationen und
Strukturansätze weiten den Bereich des FM aus. Die Ausrichtung ist jedoch primär
kosten-/nutze(r)norientiert.
Eine FM- gerechte Planung für Glas - mit dem Ziel einer Minimierung der Folgekosten
aus Betrieb und Unterhalt (Instandhaltung) - verfolgt schon in der Planungsphase den
Ansatz einer Integrierten Produktpolitik. Dies ist u.a. mit Systembauteilen zu
erreichen, die insbesondere bei den Strategischen Bauteilen, die einen großen
Einfluss auf die Folgekosten und Nutzungsflexibilität bei Anforderungsänderungen
haben, eine wachsende Bedeutung erhalten. Einen großen Einfluss auf die
Folgekosten hat zudem der Verglasungsanteil an der Fassade.
Eine Lebenszyklusbetrachtung führt zu der Feststellung, dass Glas ein prägnanter
Baustoff ist, der seinen Preis hat. Glas ist teuer in Betrieb und Unterhalt. Doch ohne
seine Verwendung würden heute nicht die einzigartigen Landmarks entstehen. Das
weist darauf hin, dass Kostenbetrachtungen nur mit einer Ausrichtung am gesamten
Nutzwert sinnvoll sind.
Bei Vergabe, Bau und Betrieb erhalten zukünftig immer mehr Systemanbieter, die
eine Langzeitverantwortung für ihre Leistung übernehmen, den Vorzug gegenüber
Anbietern von Einzelleistungen. Sie beherrschen die gesamten Lebenszykluskosten.
Literatur
[1] Vgl.: Schlitt, M.: Herkunft und Anfänge. In: Harden, Heinrich; Kahlen, Hans (Hrsg.):
Planen, Bauen, Nutzen und Instandhalten von Bauten, Berlin: Kohlhammer, 1993.
[2] prEN 15221 : 2005 Facility Management - Begriffe.
[3] Die Abb. 1 zeigt das Hanseatic Trade Center (HTC) auf der Kehrwiederspitze in
Hamburg. Es gilt als Tor zur neuen Hafencity (Kräne rechts). Erbaut wird das HTC von
1994 bis 2002 u.a. von Gerkan, Marg und Partner (GMP), Hamburg (Atriumgebäude),
Nägle, Hoffmann, Tiedemann und Partner, Frankfurt/ Main (Glasturm) und Kleffel,
Köhnholdt, Gundermann, Hamburg (Gebäude rechts).
[4] DIN 276 : 2006 - 11: Kosten im Bauwesen - Teil 1 Hochbau.
[5] DIN 18960 : 1999 - 08: Nutzungskosten im Hochbau.
[6] Vgl.: Apenbrink, Siegfried: FM- Experten schon in der Planungsphase einbeziehen,
Facility Management, 13. Jg. (6/2005), S. 64f.
[7] Vgl.: Prösler, Martin: Nachhaltig positiv, Deutsches IngenieurBlatt, 13. Jg.
(09/2006), S. 17 - 22.
[8] Vgl.: O.A.: Kosten senken durch Nanotechnologie, GFF (7/8/2006), S.44f.
[9] Vgl.: Balck, Henning: Langzeitverantwortung, Facility Management, 12. Jg.
(1/2006), S. 16f.
[10] Vgl.: Krimmling, Jörg: Facility Management, Stuttgart: Fraunhofer IRB Verlag,
2005.
[11] Vgl.: Pottgiesser, Uta: Fassadenschichtungen - Glas, Berlin: Bauwerk, 2004.
[12] Vgl.: Eicke- Hennig, Werner: Glasarchitektur - Lehren aus einem Großversuch.
Internet: www.olfry.de/aktuelles/files /backsteintage2005_glasarchitektur.pdf. Stand:
03/2005.